投资集团公司对房产公司调研报告

投资集团公司对房产公司调研报告

尊敬的XX董事长：

下面由我来汇报一下房产公司的基本情况。

一、公司基本情况

房产公司成立于2012年7月13日，高铁集团下属二类国有企业，2020年7月10日，经集团公司部署，对房产公司组织架构按照工程项目全过程管理及公司治理集约化、扁平化设置，在高铁集团原项目部和造价部的基础上开始做实房产公司，目前公司注册资本金5.7亿元，其中高铁开发集团占股70％，新城产业投资开发有限公司占股30％；公司现在为房地产开发二级资质。主营业务涉及商业房产投资、项目咨询管理、市政维护等。

公司现有正式职工50人，其中本科及以上学历49人，平均年龄35岁；设前期部、市场营销部、总工办、项管部、安监部、预算合同部和综合办公室7个职能部门。其中前期部4人，市场营销部4人，总工办4人，项管部11人，安监部2人，预算合同部9人，综合办公室11人。公司2023年度人工成本为1204万元，2024年预算人工成本为1050.64万元。

公司在2020年成立党支部、2021年9月设立支委会，支委成员5名，现有党员26名，其中预备党员3名；2022年设立董事会，由5名董事组成，其中包括1名职工董事和3名外部董事，外部董事均有集团公司委派，公司未设监事会，设监事1名，由集团公司纪检监察部朱琳担任；公司经营班子3名，设置2名副总经理，分别为包辉和黄世军同志；同时内设高管3名，分别为总经济师李静，总经理助理刁文康和唐野。各决策机构全责边界清晰，决策程序合规顺畅。

二、公司定位

按照集团公司国企改革计划部署，房产公司的核心业务是产业园区及配套设施的开发建设与项目管理。

功能定位为承接集团园区及其配套设施的综合开发建设相关工作，立足经开区（头屯河区），有序外拓，稳健发展。主营业务包括园区及配套设施开发、商业房产开发建设及销售、项目咨询服务等具体工作。

三、2023年公司经营情况

1.房产公司2023年承接的固投任务10.31亿元，已完成固投任务13.36亿元（不含申腾能源），完成率129.6％；

2.2023年资产总额10.22亿元，较去年同期增加1.93亿元，增幅23.2％，资产负债率43.7％，较去年同期的31.3％上升12.4％；

3.主营业务总收入1.46亿元，其中房屋销售收入1.31亿元；项目管理收入1452.75万元，较去年同期的924.45万元上升62.26％；利润总额1737.25万元，较去年同期的149.41万元上升1062.74％；净资产收益率0.18％，较去年同期的－0.23％上升0.41％。

四、重点工作开展情况

在集团公司的统一带领下，公司重点参与了白鸟湖临港产业园区、公路港园区、高铁核心区、两河片区和疆酵产业园区开发建设，主要服务集团公司项目建设全过程管理，重点负责项目方案设计、前期手续办理、融资协助、招标管理、投资测算、项目结算和资产转固等工作。

（一）房产公司自主投资项目情况

房产公司自主投资开发的项目共5个，为荣盛大厦项目、尚景苑住宅项目、尚玺苑项目、白鸟湖临港产业园BCD块项目和白鸟湖临港F地块。目前荣盛大厦项目和尚景苑项目基本完工正在开展相关验收工作，临港产业园BCD块项目因自贸区建设，目前方案需重新制定后建设，白鸟湖临港产业园F地块项目计划在2024年开工建设，尚玺苑因征拆和边界纠纷问题，还未开工建设。荣盛大厦和尚景苑项目建设情况如下：

（1）荣盛大厦项目

建设规模和建设内容：该项目于2017年11月开工建设，合同额4.4亿元。建筑用地面积1.8万㎡，总建筑面积10.8万㎡。地上建筑面积6.3万㎡；A塔楼SOHO25层2.6万㎡，B塔楼LOFT14层1.5万㎡，商业裙楼1－3层面积1.9万㎡；地下建筑面积4.5万㎡，地下室3层749个车位。建筑高度97.80m，容积率4.0。

投资完成情况：该项目总投资8.9亿元，土地出让金0.7亿元，土地价格3904元／㎡。项目累计完成投资7.0亿元。

建设进度：目前主体质量验收于2023年9月22日完成，幕墙于11月25日完成验收，2023年11月30日取得第三方消防查验报告，消防验收计划12月30日前完成。

（2）尚景苑住宅项目

建设规模和建设内容：项目于2020年4月开工建设，施工总承包单位合同金额2.4亿元。建设内容主要包括6栋317套住宅（4.2万㎡）层高为3米、经济适用房31套（0.2万㎡）；商业23套（0.4万㎡），一层层高4.5米，二层层高为3.9米、社区用房10套；公寓楼113套（0.6万㎡）。建筑用地面积2.8万㎡，建筑总面积8.0万㎡，地上建筑面积5.6万㎡，地下建筑面积2.4万㎡。

投资完成情况：该项目总投资4亿元。土地出让金为4110万元，土地价格1423元／㎡。累计完成投资3.4亿元。

建设进度：项目2023年12月11日已完成五方验收。目前正在进行户表安装工作，计划12月20日电力终检。

（二）管理集团公司投资项目情况

代高铁开发集团建设项目14个，重点推进白鸟湖临港产业园区、公路港园区、两河片区和高铁核心区项目的建设和交付验收工作。在2023年完成新客站南区－市政道路、市政小楼装修改造项目、新客站北区三条路、乌鲁木齐经济技术开发区（头屯河区）二期综合管廊洞庭路段等5个项目的交付验收，其他项目正在推进建设，具体情况如下：

（1）白鸟湖临港产业园区项目建设情况

1.临港工业产业园－综合服务中心项目

建设规模和建设内容：该工程于2021年8月开工建设，为EPC施工总承包，合同价为13.8亿元。建筑面积25.12万㎡，占地88亩，容积率为3.0，项目可对外招商地上面积为16.99万㎡；建设内容包括双塔楼一栋、裙楼展厅、园区绿化、室外道路及其他配套附属设施。其中B1楼22层，建筑面积39708.24㎡，1层层高6.00米（建筑面积为1675㎡），2－5层层高4.2米（每层建筑面积为1675㎡），6－22层层高4.2米（每层建筑面积为1739.19㎡）；B2楼22层，建筑面积46399.68㎡，1层层高6.00米（建筑面积为2900㎡），2－4层层高5.50米（每层建筑面积为2900㎡），5－22层层高3.9米（每层建筑面积为1800㎡）。裙楼C1建筑面积为11814.21㎡，C2建筑面积为11807.59㎡，1层层高7.00米，2－4层层高5.50米。A区建筑面积63942.29㎡，地下二层，建筑面积77388.67㎡，车位1762个，电梯合计61台（其中扶梯12台）。

计划完工时间：计划2024年5月开展竣工验收。

投资完成情况：该项目总投资22亿元。土地出让金为2.36亿元，土地价格4018元／㎡。目前已完成产值9.1亿元。

建设进度：项目主体结构已于2022年封顶，目前正在进行幕墙工程完成90％、室外工程完成60％、安装工程完成90％等作业。

2.临港工业产业园—智造产业标准化建设项目一期

建设规模和建设内容：该工程于2023年6月开工建设，为EPC施工总承包，合同价为2.1亿元。建筑面积4.8万㎡，占地55.8亩，容积率为2.0，项目可对外招商地上面积为4.7万㎡；主要建设内容为标准化厂房21栋、配套用房1栋及其他附属设施等。其中A型厂房（3栋）建筑面积3951.38㎡，1层高8米，2层高6.9米，3层高4.5米；B型厂房（8栋）建筑面积2463.01㎡，1层高8米，2层高6.9米，3层高4.5米；C型厂房（6栋）建筑面积1641.80㎡，1层高8米，2层高6.9米，3层高4.5米；D型厂房（3栋）建筑面积1376.4㎡，1层高8米，2层高6.9米，3层高4.5米；E型厂房（1栋）建筑面积2536.38㎡，负一层层高5.55米，1层高6米，2层高6.9米，3层高4.5米，4层高3.6米。门卫室71.68㎡，层高3.6米。电梯共32台，车位140个。

建设周期：2023年－2024年。

计划完工时间：计划2024年12月开展竣工验收。

投资完成情况：该项目总投资2.8亿元。土地出让金为1300万元，土地价格349元／㎡。已完投资4000万元。

建设进度：截止目前已完成16栋厂房的主体封顶、5栋厂房基础及回填工作，整体完成80％。

3.临港工业产业园项目一期（C、D地块）项目

建设规模和建设内容：该工程于2020年10月开工建设，为EPC施工总承包，合同价为6.8亿元。建筑面积14.58万㎡，占地76亩，容积率为2.0，项目可租售地上面积为12.1万㎡；建设内容包括标准化厂房6栋（丙二类厂房）、园区内部道路、地面景观、其他配套附属设施工。1号厂房建筑面积2.2万㎡，每层面积3643.1㎡；2号厂房建筑面积2.1万㎡，每层面积3499.8㎡；3号厂房建筑面积2.2万㎡，每层面积3534.4㎡；4号厂房建筑面积1.9万㎡，每层面积3073.1㎡；5号厂房建筑面积2.5万㎡，每层面积3927.8㎡；6号厂房建筑面积1.6万㎡，每层面积2439.6㎡。层数为地下1层，地上6层，建筑高度40.3米，首层7.9米，标准层6.1米。车位417个，电梯33部。

建设周期：2020年－2024年。

计划完工时间：计划2024年4月开展消防验收。

投资完成情况：该项目总投资8.9亿元。土地出让金为1750万元，土地价格341元／㎡。已完成产值6.7亿元。

建设进度：已完成建设任务，2023年10月13日完成五方验收，计划2024年4月开展消防验收。

4.白鸟湖临港产业园—中央绿谷建设项目

建设规模和建设内容：该工程于2023年6月开工建设，为施工总承包，合同价为9962万元。占地面积12.25万㎡。主要建设内容以园林景观为主，建设特色主题空间、绿谷形象大道、

形象展示区、乐活体验区、产业文化展示区、景观台地、全龄化活力专区和其他配套设施工程等。

建设周期：2023年－2024年

计划完工时间：2024年12月31日

投资完成情况：该项目总投资1.3亿元。已完成产值2000万元，暂未支付。

建设进度：绿谷南北10m因BCDE地块后期开挖需求暂未施工，东西部位因林地手续暂未变更暂不施工。主体结构已施工完成；铺装工程完成进度为20％。外网工程完成进度80％；绿化工程完成进度为30％。景观小品工程完成进度为50％。土方开挖已完成；海绵专项系统完成进度为60％。电气工程完成进度为30％。灌溉工程完成进度为40％。

（2）国际路港物流服务园区项目建设情况

建设规模和建设内容：工程于2022年7月开工建设，为EPC工程总承包，合同价为：8.75亿元。项目占地面积337亩，总建筑面积为26.83万㎡，其中一期建筑面积为：15.83万㎡，主要建设内容为货运班车总站、中转仓库、电商快递商品仓库、城市配送仓库、电商业务楼等。二期建筑面积为11万㎡，计划建设服务管理中心、维修中心、司机之家、职工宿舍及其他配套设施。

建设周期：一期建设期为2021年至2024年；二期建设期为2023年至2026年。

计划完工时间：一期计划竣工日期2024年8月30日。

投资完成情况：项目一期总投资1.34亿元。土地出让金为1.73亿元，土地价格1125元／㎡。截至目前，累计完成产值约为4.3亿元；项目二期总投资10.81亿元。土地出让金为20亿元，土地价格2805元／㎡。

建设进度：目前主体施工已完成，砌体工程完成90％，机电安装完成50％，计划2024年8月30日前完成竣工验收。

（3）两河片区项目

1.两河片区养殖区项目

建设规模和建设内容：养殖区项目2020年7月开工，为EPC工程总承包，合同价为4900万元。规划建设用地面积11.6万㎡（约173.33亩），其中建筑占地面积1.5万㎡。容积率0.15，绿化率10.25％。包括肉牛圈14栋，建筑面积5471㎡；奶牛圈6栋，建筑面积3056㎡；羊圈10栋，建筑面积2067㎡；均为地上一层，砖排架结构；精饲料库2栋，建筑面积2008㎡；挤奶厅1栋，建筑面积425.00㎡，为地上一层，轻钢结构；服务用房2栋，建筑面积529㎡；管理用房4栋，建筑面积763㎡，均为地上一层，砖混结构；休息室2栋，建筑面积694㎡，地上一层，砖混结构。

建设周期：2020年－2023年。

计划完工时间：2024年6月30日

投资完成情况：该项目总投资7230万元，目前已完成产值3700万元。

建设进度：截止目前除消防设备未安装，部分外电线缆未铺设，其余均已完工。

2.新疆天山两河谷文化旅游生态区项目－生态修复（一期）

建设规模和建设内容：生态修复工程总面积33公顷，包括绿化工程（乔木共计8896株，灌木共计10.9万株）、园路工程（6米园路3353米，4米园路5090米）、水景工程（水景1处占地约1.6万平、高位水池2个、设备间1间）、灌溉工程（主管8100米、支管及滴灌管13.7万米）、围栏工程（围栏安装3930米）。

投资完成情况：目前已完成产值2797万元。

建设进度：该项目于2020年4月开工建设，2020年11月完成验收。

3.马家庄子村安置工程

建设规模和建设内容：该项目共计61户居民安置房，目前已完成53户建设，剩余8户（4栋）由于高压线路未迁移影响建设，总建筑面积约1.84万㎡，每套房屋建筑面积约302㎡（含500平方米独立院落），一层高3.3米，二层层高3.5米，每层面积约150㎡，

投资完成情况：该项目总投资1.77亿元。投资额约7310.98万元，其中（土地费136.43万元；建安费5733.38万元；其他与工程相关的各类咨询费、配套费983.62万元）。

建设进度：2020年7月开工建设，于2023年10月17日已移交马家庄村委会。

（4）高铁核心区项目

1.乌鲁木齐高铁片区商业设施综合开发项目—南区地下空间商业设施配套项目（融商酒店）项目

建设规模和建设内容：总建筑面积14.万㎡，其中地上8.4万㎡、地下5.7万㎡，占地面积2万㎡，首层面积0.6万㎡、主楼单层面积0.2万㎡、裙楼面积1.2万㎡；建筑高度179.44米，结构高度129.15米；地上31层（后加3层），北裙楼5层以下为商业用房、南门厅4层以下为酒店用房、主楼6层、19层为避难层和设备用房、7－18层为酒店客房（12层共288间）、20层以上（至35层共16层）为商业用房；设计930个停车位，其中270个机械停车位；共有36部电梯。

计划完工时间：融商酒店项目于2017年7月开工建设，计划2024年6月30日完工。

投资完成情况：该项目总投资9.96亿元。土地出让金为8704.36万元，土地价格4158元／㎡。项目自开工累计完成投资8.92亿元。

建设进度：项目整体完成95％。其中建筑安装工程完成95％，幕墙工程完成95％，电梯工程完成85％，亮化工程完成75％，空调工程完成99％，中水工程完成99％，外电工程已完成，裙楼装修工程完成95％。

2.乌鲁木齐新客站南区配套设施建设工程

地下空间工程建设规模和建设内容：项目为施工总承包，合同价2.2。总建筑面积2.9万㎡，其中地下结构整体呈现L型，地下面积2.6万㎡，地上0.3万㎡，结构形式框架剪力墙，地下商业一层，层高6.5m。地下车位270个，地面车位30个。

建设周期：项目于2021年1月开工建设，

计划完工时间：2024年5月30日。

投资完成情况：该项目总投资14.2亿元，土地出让金为3901.45万元，土地价格1293元／㎡。项目自开工累计完成投资7.8亿元。

建设进度：地下空间项目整体完成85％。主体结构已验收，幕墙工程完成90％，给排水管道完成，强电桥架完成，暖气管道完成，空调工程完成20％，消防工程完成75％，通风工程完成50％，景观工程完成70％。

3.市政道路

建设规模和建设内容：合同价为9847.79万元，建设内容包括经八路（563.53米长，行车道宽12米，人行道各宽4米）、经九路（652.18米行车道宽12米，人行道各宽4米）、经十路（654.41米行车道宽12米，人行道各宽4米）、经十一路（363.85米行车道宽12米，人行道各宽4米）、纬十路（276.56米行车道宽12米，人行道各宽4米）、纬三路（1054.27米行车道宽16米人行道各宽8米）6条路，道路总长3564.8米，道路为沥青路面。

建设周期：该工程于2019年开始施工，已于2023年5月完成竣工验收。

4.乌鲁木齐高铁片区核心区综合管廊工程（二期）

建设规模和建设内容：合同价为1.12亿元，该工程包括经八路综合管廊（峨眉山街－天柱山街，长度390米、高度3.6米、宽7.8米，共3仓包括电力、燃气、综合仓）、峨眉山街（卫星路－南站前路，长度841米、高度3.2米、宽5.6米、共2仓包括电力、综合仓）、经十路（新医路－峨眉山街，长度307米、高度3.6米、宽度9.6米，共3仓包括电力、燃气、综合仓）三条路综合管廊，以及峨眉山街（卫星路－经八路，长度219米、高度3.2米、宽度3米，共2仓包括电力、综合仓）电力廊道。综合管廊长度1538米，电力廊道长度218.3米。

建设周期：2018年－2023年

计划完工时间：项目于2018年7月开工建设，计划2024年5月30日完工。

投资完成情况：该项目总投资1.58亿元。项目自开工累计完成投资1.05亿元。

建设进度：目前土建部分完成，消防系统完成10％，排水系统完成50％，强电系统完成10％。

5.乌鲁木齐经济技术开发区（头屯河区）二期地下管廊建设工程－黄山街（月湖路－卫星路）、洞庭路（庐山街－黄山街）项目

建设规模和建设内容：（1）黄山街管廊西起月湖路，东至卫星路。管廊全长约3.39公里，建设内容包括管廊主体及附属设施，入廊管线为供水、供热、电力等管网。已完成管廊主体结构1580米（含50米ø2800mm顶管）；（2）洞庭路管廊南起庐山街，北至黄山街。管廊全长约0.869公里，建设内容包括管廊主体及附属设施，入廊管线为供水、供热、电力等管网。已完成管廊主体结构869米（含50米顶管）。

计划完工时间：该项目2023年4月开工建设，计划2024年12月30日完工。

投资完成情况：该项目总投资3.33亿元。项目自开工累计完成产值3800万元，支付3000万元。

建设进度：已完成双仓钢筋混凝土主体结构1071.89米，主体结构已完成48％；管廊土方开挖完成30万方，喷浆支护已完成4.5万m²，防水已完成6万m²，管廊土方回填已完成5万方。

洞庭路2021年4月开工，目前主体已施工完成。南起庐山街，北至黄山街，本次施工洞庭路（庐山街－黄山街）市政工程，洞庭路综合管廊长约730米。主体已完工100％，设备安装未完成。

6.大联动工程概况

高铁片区界面划分：南至万盛大街，北至荣盛五街，西至卫星路，东至九家湾立交。其中包含20条市政道路，1座卫星路桥，三座人行通道。交通指示标牌由我单位制作，交通部门进行指导管理，路灯共计1437座，本年度完成精细化案件432起。

（三）资产盘活推进情况

截止2023年12月，房产公司投资建设的经营性资产荣盛大厦和尚景苑商业住宅项目，具体情况和计划如下：

1.尚景苑商住项目

于2021年8月5日取得预售许可证。包括住宅317套（4.2方㎡）、经济适用房31套（0.2万㎡），层高均为3米；公寓113套（0.6万㎡），层高为3.3米；商业23套（0.4万㎡），一层层高为4.5米，二层层高为3.9米，社区用房10套（0.1万㎡）。

项目成本：住宅5502.48元／㎡，商业8335.22元／㎡，公寓7746.17元／㎡，地下储藏室2966.88元／㎡，车库5112.37元／㎡。

销售情况：已售120套，销售面积1.6万㎡，销售金额1.43亿元。

剩余资产盘活计划：

（1）住宅部分：2024年计划销售98套（1.2万㎡），预计金额1.13亿元；计划2025年通过抵账方式出售剩余99套，预计收入1.19亿元；

（2）商业和公寓部分：计划自行对市场招商，并与市场第三方招商运营公司合作盘活；

（3）社区用房：经与融北社区对接，社区无使用计划，公司正在与区民政局、规划局对接调整房屋性质，调整为商业后对外出售；

（4）蔬菜直销点：建筑面积176.09㎡，正与商务局对接购置事宜，预计购置价格为3900元／㎡；

（5）31套经济适用房，建筑面积2387.86㎡，正在办理经适房入库手续，预计2024年4月达到入库条件，预计入库单价为2800元／㎡－3200元／㎡。

2.荣盛大厦

项目由裙楼商业（地下3层至地上3层）、SOHO（4－25层）、LOFT（4－14层）三部分组成，配套车位748个，土地价0.71亿元，楼面单价约662.75元／㎡。

盘活情况：目前LOFT及SOHO部分已与5组市场客户洽谈，已签订租赁意向协议并缴纳30－50万元租赁意向金。目前处于合同评审阶段。

剩余资产盘活计划：项目剩余部分为裙楼商业（约2.63万㎡），拟盘活方向为大型餐饮、超市、医药连锁及酒店相关配套业态。目前一楼已与超市、医药连锁等经营业态客户对接，正在初步洽谈中；2－3层拟盘活业态为餐饮或展示、展销中心；负二至负一层，拟盘活方向为大型超市。

（四）协助集团公司对新设立公司进行筹备服务

公司抽调主要管理人员，组成高铁开发集团新设立的新疆

融智数字经济产业发展有限公司、乌鲁木齐公路港建设运营有限责任公司、新疆疆酵产业园管理有限公司、新疆临港保障性租赁住房建设有限公司的筹备组，服务4家子公司筹备建设，目前新疆融智数字经济产业发展有限公司已开始业务经营，公司已从筹备期向运营期进行过渡，其他3家子公司依旧由房产公司作为筹备组，开展具体业务工作。

五、2024年工作计划

2024年固投计划为10.95亿元，营业收入1.2亿元，利润总额98.38万元。具体计划如下：

一是加快项目建设。2024年重点完成临港工业A、中央绿轴、公路港一期AB地块、二期管廊（黄山街段）和V－park办公楼室内装修等项目的竣工交付。2024年6月前确认尚玺苑和白鸟湖临港BCD地块项目方案，开始施工建设，做好集团公司12个项目的管理任务。

二是优化前期服务。完成对临港工业B地块、商业BCD地块、商业F、G地块，公路港CD、尚玺苑各类前期手续办理工作；推进公路港AB地块、临港CD地块、临港综合服务中心、融商大厦、荣盛大厦、尚景苑、南广场、北广场、南区地下空间的规划认可及竣工备案工作。

三是提升资产盘活效能。完成尚玺苑、临港产业园BCD地块项目预测绘审核和预售许可证办理。跟进办理尚景苑项目涉及维泰股份、中建股份和维泰设计院共计98套抵账房的网签工作，计划完成签约面积1.24万平方米，签约金额约1.13亿元（含税）；推进荣盛大厦2.9万平方米裙楼招商和租赁合同签订工作，预计荣盛大厦裙楼部分2024年招商率达到30％，租赁收入约58.5万元，尚景苑商业及公寓部分招商率达到50％。

四是集中精力突破转固难题。计划3月底取得荣盛大厦竣工备案，12月底完成产证办理；7月30日完成翼展天地产证办理；6月30日完成高铁南北广场实测绘审核，12月底完成产证办理工作；5月30日完成南区地下空间实测绘报告，12月底完成宗地测绘工作；6月30日完成融商酒店实测绘报告，12月底开展楼盘搭建工作；12月底完成尚景苑产证办理工作；根据临港工业CD及综合服务中心项目节点，及时办理实测绘等相关工作。

五是投资控制走细走实。强化精细化管理，计划明年完成荣盛大厦装修、临港5G、充电桩等项目施工及配套服务类9项招标服务；按时间节点完成荣盛大厦、融商酒店、尚景苑、北站前路等重点项目的结算工作。

六是优化技术保障流程。在开展新建及续建项目过程中继续加强与各设计单位沟通协调，一是积极保障公路港CD地块、临港工业B地块、临港商住BCD地块、商业F、G地块等项目前期手续与施工图等工作的顺利完成；二是加强沟通协调，跟进落实疆酵文化产业园、临港保障性住房、临港工业A、尚玺苑、国际路港物流服务基地、临港绿轴、V－park办公楼室内装修等项目，严格把好工程质量和设计变更关，及时协调解决施工过程中存在的技术问题；三是完成公路港CD地块、临港工业B地块、临港商住BCD地块、商业F、G地块等项目施工图审查工作。

我的汇报完毕，恳请董事长批评指正。