物业管理规章制度精选5篇

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物业管理制度【第一篇】

[关键词]业主委员会；业主大会；业主监督委员会；自治管理制度

[作者简介]陈玉珍，广西财经学院法律系经济法教研室教师，广西南宁530003

[中图分类号] [文献标识码]A [文章编号]1672―2728(2007)08―0101―04

一、我国物业管理业主自治机构制度设计的缺陷

在现代都市社会生活中，多人共居在同一公寓大厦里，形成一种物权关系――由专有权、共有权和成员权组成的建筑物区分所有关系。因此，必须在物权制度、物业管理制度上重新建构一套合理有效的公共物业自治管理的规范体系。我国《物权法》(全国人民代表大会，1997年)、《城市异产毗连房屋管理规定》(建设部，1989年)等法律法规关于建筑物区分所有人单独所有权、共有、相邻关系的规定，可以有效地解决产权的归属问题，但并不能很好地解决各区分所有人(业主)有效管理其财产，尤其是其共有财产管理的问题。《物业管理条例》(国务院，2003年)、《业主大会规程》(建设部，2003年)等行政法规规章是以解决各区分所有人(业主)有效管理共有财产，重新构建我国物业自治管理制度为目的。实践证明，这些法律制度在规范物业管理活动方面起到了积极效果，但也显露其存在的缺陷。

(一)业主委员会法律地位之质疑

业主委员会法律地位的问题，是指业主委员会作为业主大会的“执行机构”，其对内管理权、对外代表权的问题。主要包括：在物业管理中，业主委员会能否具有独立的民事主体资格或法人资格，能否为业主的公共利益而成为诉讼主体？它以何种身份“执行”公共物业管理事务？与物业管理公司签订民事合同？最终责任如何落实？

1．业主委员会可否具有法人资格，成为独立的民事主体。到底我国业主委员会应具有怎样的法律地位？对此，学界主要有“社团法人”、“非法人组织”、“其他组织”三种观点。笔者认为，这三种观点都有失偏颇。业主委员会既非“法人团体”，也不是“其他组织”，它既无独立诉讼主体资格，也无民事主体资格。一方面，我国现行物业管理制度设计之下的业主委员会，仅是业主大会的“执行机构”，根本没有自己独立的财产，不可能成为“法人团体”。值得注意是，在1994年《深圳经济特区住宅区物业管理条例》(以下简称《物业管理条例》)中，曾将业主委员会登记为社团法人，但1999年进行了修改：“取消业主委员会的社团法人登记制度，业主委员会不再登记为社团法人。”另一方面，业主委员会作为物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织，其权利基础是业主大会的授权，而业主大会授权的基础又源于业主对物业的所有权。业主委员会只有在取得业主大会的授权后，才能代表全体业主从事物业管理范围内的行为。为此，《物业管理条例》第十九条明确规定：“业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。”在我国物业管理制度设计之下的业主委员会，只是物业管理区域内全体业主的自治性组织。它像公司的董事会一样，只有对内能力而没有对外的资格。

2．业主委员会可否为业主的公共利益而成为诉讼主体。如果业主的合法权益被侵犯，作为一个“执行机构”，能否代表全体业主参与诉讼(以原告或者被告的身份)?如果可以，所带来的诉讼风险由谁来承担？在实务中，各地法院做法不一，故引起多多异议。一般来说，业主的诉讼可以分为三种情况：业主个人诉讼，部分业主诉讼，全体业主诉讼。业主个人诉讼以业主个人名义进行即可；部分业主诉讼可以采取推荐代表的集团诉讼。对此，我国《民事诉讼法》有相关规定：“当事人一方人数众多的共同诉讼，可以由当事人推选代表人进行诉讼。代表人的诉讼行为对其所代表的当事人发生效力，但代表人变更、放弃诉讼请求或者承认对方当事人的诉讼请求，进行和解，必须经被代表的当事人同意。”“诉讼标的是同一种类、当事人一方人数众多在时人数尚未确定的，人民法院可以发出公告，说明案件情况和诉讼请求，通知权利人在一定期间向人民法院登记。”但对于全体业主的诉讼，是否也适用这种推荐代表的集团诉讼呢？对此，《民事诉讼法》并未明定。当然，我国一些地方法院通过司法解释的方式进行了有益的探索。如，北京市高级人民法院、上海市高级人民法院规定：凡涉及全体业主公共利益的事项，业主委员会有权作为原告提讼。与北京、上海法院不同的是，重庆市高级人民法院不仅明确了业主委员会的原告身份，还明确规定了业主委员的“被告”身份及诉讼风险承担的情形。重庆市高级人民法院《关于确认业主委员会在物业管理纠纷案件中诉讼主体资格的指导意见》(下称《意见》)指出：“依法成立的业主委员会可当原、被告，诉讼风险由全体业主共同承担。”且还特别强调，业主委员会在提讼或作为被告参加诉讼时，须召开业主大会或业主代表大会。涉及提讼的，还要向法院提交表决同意的书面材料。这是司法上的一大突破。2007年3月刚通过的《物权法》，仅规定了业主个人诉讼可以以业主个人名义进行，而对业主委员会是否可以为业主的公共利益而成为诉讼主体并未涉及。

(二)业主大会是一种组织团体，还是仅为一种议事形式

有学者认为，我国业主大会仅是一种议事形式，所以建议引入“业主团体”的概念。以笔者的分析，我国“业主大会”不仅是指一种议事形式，也是指一种组织团体。根据《物业管理条例》规定：“物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。”“一个物业管理区域成立一个业主大会。”“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。”与《条例》相配套的政府规章《业主大会规程》(建设部，2003年)也规定：“一个物业管理区域只能成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。业主大会应当设立业主委员会作为执行机构。业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。”由此可见，业主大会首先是一个物业管理区域内全体业主组成

的团体(或社团)，然后才是这种团体的议事形式――业主大会会议。那么，长期以来，人们为什么仅把业主大会作为议事形式，而不把它当作一个团体(社团)呢？原因是我们在法律程序设置上出现了偏差：第一，业主大会没有常设机关，只以会议的形式出现，使其作为最高决策机关的性质以及会议形成决策后的履行监督无法体现。第二，由于我国物业自治管理的实践时间不长，业主的民主自治意识不强，出现了业主大会难以召开、不能正常召开或流于形式的现象，使业主大会的作用不能正常发挥。第三，在登记备案管理上出现了倒位：作为意思决策机关的业主大会不需要经过备案，而作为“执行机构”的业主委员会却需要经过建设部门的备案。这就很容易让人产生误解：业主委员会是必要的，而业主大会是可有可无的。

(三)对业主委员会的监督主体缺位

业主委员会是业主大会的执行机关，对业主大会负责。但谁对业主委员会的工作及其成员进行监督呢？我国物业管理的法律制度中，并没有设置“监督机关”来专门监督。尽管《物权法》《物业管理条例》《业主大会规程》以及地方性法规都赋予业主、业主大会、政府房地产行政主管部门对业主委员会有监督权，但现实效果并不理想，表现在：第一，业主对业主委员会的监督落实难。在物业管理活动中，虽然广大业主对业主委员会都有监督权，但搭便车的心理，使得没有哪个业主愿意为此付出成本(代价)。并且，监督的职权并没有具体落实到谁的头上。第二，业主大会是业主的议事机关，并非常设机构，对业主委员会的日常工作无法监督。而业主通过业主大会更换不称职的业主委员会委员更是困难重重。第三，政府房地产行政主管部门要纠正业主委员会作出的违法决定也难以到位。第四，业主委员会侵犯了业主的利益，业主要维权也很困难。正因为如此，现实中出现了业主委员会的委员不但不维护业主的利益，反而与某些利益团体恶意串通来损害小区业主利益的现象，使业主与业主委员会的矛盾激化。

二、物业管理业主自治管理机构制度之完善

完善物业管理的业主自治机构的制度设计，必须解决好以下几个方面的问题：第一，必须保障全体业主能够参与物业管理事项的民主决策，保障业主成员权的行使。第二，准确划分业主大会与业主委员会之间的权限。第三，有效地监督自治管理机构的运行。所以，笔者以为，应从以下几个方面来完善我国物业自治管理机构制度。

(一)增设业主自治管理的监察机关――业主监督委员会

笔者同意一些学者的建议，在现有业主自治管理机构――业主大会和业主委员会的基础上，增设业主监督委员会。业主监督委员会应当是业主委员会的上位机关，是业主大会会议闭会期间的常设工作机关。其成员由业主大会从业主中选举产生，所设职务可以包括：业主大会执行主席、监督委员会主任(可由业主大会执行主席兼任)、副主任、委员若干。另外，有关行政管理部门可派员进行督导。

业主监督委员会应当是对小区公共物业民主管理情况进行监察的必要的常设性合议制机关。其监察内容应当既包括小区公共会计监督，又包括物业管理监察；既包括合法性监察，又包括妥当性监察；既包括事前监察，又包括事后监察。业主监督委员会的职权应当包括：有权直接调查小区的物业管理业务和财产状况；有权对业主委员会提出的财务会计文件进行调查，并将其认为存有违反法律、章程或显然不当的事项向业主大会报告；对业主委员会主任、副主任及其他成员的行为开展合法性和妥当性监督；有权决定向违反义务、侵害业主共同利益的业主委员会主任、副主任或其成员提讼，可以成为小区业主的诉讼代表人等等。笔者认为，在立法思路上，目前可通过修订现行的《物业管理条例》《业主大会规程》以及地方性法规的方法来实现。在这方面，2007年1月1日起施行的《福建省物业管理条例》迈出了可喜的一步。

(二)确立业主大会为独立的民事主体，激活并完善业主大会的议事制度

笔者认为，在现有物业自治管理制度的创制中，赋予业主大会(团体)独立民事主体资格并不是不可能的，也是成本最低的。因为：第一，它有自己的名称，可以以物业小区的名称作为业主大会的名称。第二，它有严密的组织机构：决策机关(业主大会会议)和执行机关(业主委员会)。第三，它有团体章程――业主公约。第四，它有独立的财产，并能承担独立的财产责任。业主大会的资金来源主要是业主交纳的维修基金以及共有物使用过程中产生的收益，如房顶移动通讯天线设置产生的收益、房顶或外墙广告物设置产生的收益、停车场、会所使用收益等。第五，业主大会是依法成立的组织，并能以自己的名义进行民事活动，以自己的名义应诉。在对外关系中，业主委员会代表业主大会与他人签约，其权利、义务归属于业主大会。当然，为了确保业主大会职能的履行，有必要在程序上作出保障：其一，业主大会应当设立常设机关――业主监督委员会，包括业主大会执行主席(其结构关系如前所述)，以在业主大会会议闭会期间，履行业主大会的职责。其二，对业主大会实行登记备案管理，取消原对业主委员会的备案规定。

激活业主大会会议制度，完善业主大会的议事规则。具体建议有三：第一，应当确保首次业主大会的及时召集召开。一方面必须进一步明确首次业主大会应由谁召集，几时召开；另一方面须加强区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)对业主大会筹备组以及筹备工作的监督和指导。第二，应当保证业主大会定期会议尤其是临时会议的及时召开。我国《业主大会规程》规定了应当召开临时业主大会的三种法定情形――_20％以上业主提议的；发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况。但还应增加两点措施：一是业主在请求业主委员会召集临时业主大会未果时，有权向法院，法院有权责令业主委员会限期召集临时业主大会；二是增设业主有业主大会会议自行召集权。第三，应当确保有表决权的业主能够享有按照自己的内心真意行使表决权的机会。建议：业主大会应当采用“集体讨论”的形式，取消“书面征求意见”的形式。以防止业主委员会委员暗箱操作，损害广大业主利益。应当赋予业主提案权、建议权与质询权，并明确其行使条件和程序。增设业主委员会及其成员的说明义务等等。

(三)完善业主委员会制度

物业管理制度【第二篇】

物业管理制度依据建筑物所有权而产生，建筑物区分所有权是现代物权的一项重要内容，加强物业管理体现了对物权的保护，完善的物业管理才能在最大程度上实现物业的使用价值，才能使公民的利益最大化。物业管理涵概了物业区域的治安、供水、供气、卫生以及公用设施的维护，与公民的日常生活息息相关。在这一领域的非法治化将导致行政权力的膨胀甚至滥用，甚至影响到社会的和谐稳定。完善的物业管理法律制度不但会排除他人对所有权人支配财产的非法干涉，还会给人们带来优美舒适的生活环境、和谐的人际关系以及高效的工作效率，真正实现物业的价值。

讨论物业管理这个话题，首先有必要理清物业管理企业以及业主的权利和义务。首先说业主的权利义务。业主在物业管理活动中，享有下列权利：①按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；②提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；③提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；④参加业主大会会议，行使投票权；⑤选举业主委员会委员，并享有被选举权；⑥监督业主委员会的工作；⑦监督物业管理企业履行物业服务合同；⑧对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；⑨监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；⑩法律、法规规定的其他权利。

业主在物业管理活动中，应履行下列义务：①遵守业主公约、业主大会议事规则；②遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；③执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做出的决定；④按照国家有关规定交纳专项维修资金；⑤按时交纳物业服务费用；⑥法律、法规规定的其他义务。

物业管理企业的权利义务：物业管理企业是物业管理合同的受托方，物业管理企业享有的权利主要是由业主在合同中授予以及法律明确规定的物业管理权。物业管理企业的权利主要包括：①根据有关规定，结合实际情况，制定小区管理办法，并报房地产行政主管部门备案；②依照物业管理办法和物业管理合同对住宅小区实施管理；③依照物业管理合同和有关规定收取管理费；④制止违反规章制度的行为；⑤有权选聘专业机构，承担专业管理业务；⑥有权要求业主委员会协助管理；⑦可以实行多种经营，以其收益补充小区管理经费。

物业管理企业的义务主要包括：①履行物业管理合同，依法经营；②接受业主委员会和住宅小区居民的监督；③重大管理措施应当提交业主委员会审议批准；④接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。

就现阶段来说，由于国民人均收入不高，高昂的物业管理费用并非各家各户都能承受，应对现行的物业管理体制进行改革，由单一的委托物业公司管理模式改为委托物业管理公司管理与业主自营式管理并用的两种模式。成立物业管理指导办公室，对自管式物业管理进行指导，提供人员培训、检查，对业主投诉率进行监控。建立实行物业公司管理与业主自营式管理两种模式并用的物业管理新体制。建议建立一种业主自营式管理与委托专业物业管理公司管理两种管理机制并存，行业自律管理协会与行政监督相配套的具有中国特色的物业管理体制。

业主自营式物业管理最大的特点是，可以从出租的房屋中收取管理费，所收的管理费在支付了人员费、设备费、公产运作费、卫生费，以及其他费用（如6年一度的楼面清洗费等）公共开支以后，一般还有节余，无需再向住户收取费用，从而减轻了业主的经济负担，也避免了不少我们常见的纠纷，保障了社区生活的安定和有序

长期以来，由于物业维护责任不明确，维护不到位，以及业主和使用人自我约束意识较差，许多物业过早破损，所以有必要对业主及使用人在物业管理区域内使用物业的行为及其法律责任做出具体规定。关于这个问题，目前至少有以下三种观点 ：第一种观点认为，当前出现物业管理问题的原因十分复杂，涉及观念、机构、体制、市场、法制和监管等诸多方面。主要表现在：物业管理的体制问题；物业管理服务价格问题；物业管理相关主体之间的法律责任问题；物业管理企业经营活动不规范问题。已经出台的法规政策层次不高，没有涵盖物业管理的全部内容，整体性、连续性、实践性较差，可操作性不强，立法部门应尽快建立和完善物业管理法律法规体系，并将《物业管理条例》上升为法律，将行政管理处罚的权限上升为司法行政的权限。第二种观点认为，应以法规的形式对物业管理在体制、收费等原则性问题做一个统一的规范，但不宜太具体。因为各地房地产及物业管理状况差异较大，有立法权的省区市可以根据实际情况对国务院的法规进行细化，可出台具体的细则或实施办法。第三种观点认为，中央没有必要对物业管理问题进行立法，可由地方立法后交给行业协会管理。目前我们能做的就是为物业管理行业的全面法治化打好基础。在经过一段时间的实践摸索之后对条例进行细化完善，查漏补缺。物业管理的法治化任重而道远。

物业管理制度【第三篇】

在现代都市社会生活中，多人共居在同一公寓大厦里，形成一种物权关系——由专有权、共有权和成员权组成的建筑物区分所有关系。因此，必须在物权制度、物业管理制度上重新建构一套合理有效的公共物业自治管理的规范体系。我国《物权法》(全国人民代表大会，1997年)、《城市异产毗连房屋管理规定》(建设部，1989年)等法律法规关于建筑物区分所有人单独所有权、共有、相邻关系的规定，可以有效地解决产权的归属问题，但并不能很好地解决各区分所有人(业主)有效管理其财产，尤其是其共有财产管理的问题。《物业管理条例》(国务院，2003年)、《业主大会规程》(建设部，2003年)等行政法规规章是以解决各区分所有人(业主)有效管理共有财产，重新构建我国物业自治管理制度为目的。实践证明，这些法律制度在规范物业管理活动方面起到了积极效果，但也显露其存在的缺陷。

(一)业主委员会法律地位之质疑

业主委员会法律地位的问题，是指业主委员会作为业主大会的“执行机构”，其对内管理权、对外代表权的问题。主要包括：在物业管理中，业主委员会能否具有独立的民事主体资格或法人资格，能否为业主的公共利益而成为诉讼主体？它以何种身份“执行”公共物业管理事务？与物业管理公司签订民事合同？最终责任如何落实？

1．业主委员会可否具有法人资格，成为独立的民事主体。到底我国业主委员会应具有怎样的法律地位？对此，学界主要有“社团法人”、“非法人组织”、“其他组织”三种观点。笔者认为，这三种观点都有失偏颇。业主委员会既非“法人团体”，也不是“其他组织”，它既无独立诉讼主体资格，也无民事主体资格。一方面，我国现行物业管理制度设计之下的业主委员会，仅是业主大会的“执行机构”，根本没有自己独立的财产，不可能成为“法人团体”。值得注意是，在1994年《深圳经济特区住宅区物业管理条例》(以下简称《物业管理条例》)中，曾将业主委员会登记为社团法人，但1999年进行了修改：“取消业主委员会的社团法人登记制度，业主委员会不再登记为社团法人。”另一方面，业主委员会作为物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织，其权利基础是业主大会的授权，而业主大会授权的基础又源于业主对物业的所有权。业主委员会只有在取得业主大会的授权后，才能代表全体业主从事物业管理范围内的行为。为此，《物业管理条例》第十九条明确规定：“业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。”在我国物业管理制度设计之下的业主委员会，只是物业管理区域内全体业主的自治性组织。它像公司的董事会一样，只有对内能力而没有对外的资格。

2．业主委员会可否为业主的公共利益而成为诉讼主体。如果业主的合法权益被侵犯，作为一个“执行机构”，能否代表全体业主参与诉讼(以原告或者被告的身份)?如果可以，所带来的诉讼风险由谁来承担？在实务中，各地法院做法不一，故引起多多异议。一般来说，业主的诉讼可以分为三种情况：业主个人诉讼，部分业主诉讼，全体业主诉讼。业主个人诉讼以业主个人名义进行即可；部分业主诉讼可以采取推荐代表的集团诉讼。对此，我国《民事诉讼法》有相关规定：“当事人一方人数众多的共同诉讼，可以由当事人推选代表人进行诉讼。代表人的诉讼行为对其所代表的当事人发生效力，但代表人变更、放弃诉讼请求或者承认对方当事人的诉讼请求，进行和解，必须经被代表的当事人同意。”“诉讼标的是同一种类、当事人一方人数众多在时人数尚未确定的，人民法院可以发出公告，说明案件情况和诉讼请求，通知权利人在一定期间向人民法院登记。”但对于全体业主的诉讼，是否也适用这种推荐代表的集团诉讼呢？对此，《民事诉讼法》并未明定。当然，我国一些地方法院通过司法解释的方式进行了有益的探索。如，北京市高级人民法院、上海市高级人民法院规定：凡涉及全体业主公共利益的事项，业主委员会有权作为原告提讼。与北京、上海法院不同的是，重庆市高级人民法院不仅明确了业主委员会的原告身份，还明确规定了业主委员的“被告”身份及诉讼风险承担的情形。重庆市高级人民法院《关于确认业主委员会在物业管理纠纷案件中诉讼主体资格的指导意见》(下称《意见》)指出：“依法成立的业主委员会可当原、被告，诉讼风险由全体业主共同承担。”且还特别强调，业主委员会在提讼或作为被告参加诉讼时，须召开业主大会或业主代表大会。涉及提讼的，还要向法院提交表决同意的书面材料。这是司法上的一大突破。2007年3月刚通过的《物权法》，仅规定了业主个人诉讼可以以业主个人名义进行，而对业主委员会是否可以为业主的公共利益而成为诉讼主体并未涉及。

(二)业主大会是一种组织团体，还是仅为一种议事形式

有学者认为，我国业主大会仅是一种议事形式，所以建议引入“业主团体”的概念。以笔者的分析，我国“业主大会”不仅是指一种议事形式，也是指一种组织团体。根据《物业管理条例》规定：“物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。”“一个物业管理区域成立一个业主大会。”“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。”与《条例》相配套的政府规章《业主大会规程》(建设部，2003年)也规定：“一个物业管理区域只能成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。业主大会应当设立业主委员会作为执行机构。业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。”由此可见，业主大会首先是一个物业管理区域内全体业主组成的团体(或社团)，然后才是这种团体的议事形式——业主大会会议。那么，长期以来，人们为什么仅把业主大会作为议事形式，而不把它当作一个团体(社团)呢？原因是我们在法律程序设置上出现了偏差：第一，业主大会没有常设机关，只以会议的形式出现，使其作为最高决策机关的性质以及会议形成决策后的履行监督无法体现。第二，由于我国物业自治管理的实践时间不长，业主的民主自治意识不强，出现了业主大会难以召开、不能正常召开或流于形式的现象，使业主大会的作用不能正常发挥。第三，在登记备案管理上出现了倒位：作为意思决策机关的业主大会不需要经过备案，而作为“执行机构”的业主委员会却需要经过建设部门的备案。这就很容易让人产生误解：业主委员会是必要的，而业主大会是可有可无的。

(三)对业主委员会的监督主体缺位

业主委员会是业主大会的执行机关，对业主大会负责。但谁对业主委员会的工作及其成员进行监督呢？我国物业管理的法律制度中，并没有设置“监督机关”来专门监督。尽管《物权法》《物业管理条例》《业主大会规程》以及地方性法规都赋予业主、业主大会、政府房地产行政主管部门对业主委员会有监督权，但现实效果并不理想，表现在：第一，业主对业主委员会的监督落实难。在物业管理活动中，虽然广大业主对业主委员会都有监督权，但搭便车的心理，使得没有哪个业主愿意为此付出成本(代价)。并且，监督的职权并没有具体落实到谁的头上。第二，业主大会是业主的议事机关，并非常设机构，对业主委员会的日常工作无法监督。而业主通过业主大会更换不称职的业主委员会委员更是困难重重。第三，政府房地产行政主管部门要纠正业主委员会作出的违法决定也难以到位。第四，业主委员会侵犯了业主的利益，业主要维权也很困难。正因为如此，现实中出现了业主委员会的委员不但不维护业主的利益，反而与某些利益团体恶意串通来损害小区业主利益的现象，使业主与业主委员会的矛盾激化。二、物业管理业主自治管理机构制度之完善

完善物业管理的业主自治机构的制度设计，必须解决好以下几个方面的问题：第一，必须保障全体业主能够参与物业管理事项的民主决策，保障业主成员权的行使。第二，准确划分业主大会与业主委员会之间的权限。第三，有效地监督自治管理机构的运行。所以，笔者以为，应从以下几个方面来完善我国物业自治管理机构制度。

(一)增设业主自治管理的监察机关——业主监督委员会

笔者同意一些学者的建议，在现有业主自治管理机构——业主大会和业主委员会的基础上，增设业主监督委员会。业主监督委员会应当是业主委员会的上位机关，是业主大会会议闭会期间的常设工作机关。其成员由业主大会从业主中选举产生，所设职务可以包括：业主大会执行主席、监督委员会主任(可由业主大会执行主席兼任)、副主任、委员若干。另外，有关行政管理部门可派员进行督导。

业主监督委员会应当是对小区公共物业民主管理情况进行监察的必要的常设性合议制机关。其监察内容应当既包括小区公共会计监督，又包括物业管理监察；既包括合法性监察，又包括妥当性监察；既包括事前监察，又包括事后监察。业主监督委员会的职权应当包括：有权直接调查小区的物业管理业务和财产状况；有权对业主委员会提出的财务会计文件进行调查，并将其认为存有违反法律、章程或显然不当的事项向业主大会报告；对业主委员会主任、副主任及其他成员的行为开展合法性和妥当性监督；有权决定向违反义务、侵害业主共同利益的业主委员会主任、副主任或其成员提讼，可以成为小区业主的诉讼代表人等等。笔者认为，在立法思路上，目前可通过修订现行的《物业管理条例》《业主大会规程》以及地方性法规的方法来实现。在这方面，2007年1月1日起施行的《福建省物业管理条例》迈出了可喜的一步。

(二)确立业主大会为独立的民事主体，激活并完善业主大会的议事制度

笔者认为，在现有物业自治管理制度的创制中，赋予业主大会(团体)独立民事主体资格并不是不可能的，也是成本最低的。因为：第一，它有自己的名称，可以以物业小区的名称作为业主大会的名称。第二，它有严密的组织机构：决策机关(业主大会会议)和执行机关(业主委员会)。第三，它有团体章程——业主公约。第四，它有独立的财产，并能承担独立的财产责任。业主大会的资金来源主要是业主交纳的维修基金以及共有物使用过程中产生的收益，如房顶移动通讯天线设置产生的收益、房顶或外墙广告物设置产生的收益、停车场、会所使用收益等。第五，业主大会是依法成立的组织，并能以自己的名义进行民事活动，以自己的名义应诉。在对外关系中，业主委员会代表业主大会与他人签约，其权利、义务归属于业主大会。当然，为了确保业主大会职能的履行，有必要在程序上作出保障：其一，业主大会应当设立常设机关——业主监督委员会，包括业主大会执行主席(其结构关系如前所述)，以在业主大会会议闭会期间，履行业主大会的职责。其二，对业主大会实行登记备案管理，取消原对业主委员会的备案规定。

激活业主大会会议制度，完善业主大会的议事规则。具体建议有三：第一，应当确保首次业主大会的及时召集召开。一方面必须进一步明确首次业主大会应由谁召集，几时召开；另一方面须加强区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)对业主大会筹备组以及筹备工作的监督和指导。第二，应当保证业主大会定期会议尤其是临时会议的及时召开。我国《业主大会规程》规定了应当召开临时业主大会的三种法定情形——_20％以上业主提议的；发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况。但还应增加两点措施：一是业主在请求业主委员会召集临时业主大会未果时，有权向法院，法院有权责令业主委员会限期召集临时业主大会；二是增设业主有业主大会会议自行召集权。第三，应当确保有表决权的业主能够享有按照自己的内心真意行使表决权的机会。建议：业主大会应当采用“集体讨论”的形式，取消“书面征求意见”的形式。以防止业主委员会委员暗箱操作，损害广大业主利益。应当赋予业主提案权、建议权与质询权，并明确其行使条件和程序。增设业主委员会及其成员的说明义务等等。

(三)完善业主委员会制度

如前所述，我国的业主委员会并没有独立的民事主体资格，不能承担民事责任。但在现实中，业主委员会却代表小区业主对外签订物业服务合同、或应诉等，由此引发许多纷争。笔者建议：第一，明确业主大会的团体性，规定业主委员会只能以业主大会的名义，在授权范围内行使职权。只有这样，才能最终理顺物业管理外部的法律关系，使得真正有财产者(业主)获得民事法律活动的权利并以其财产承担民事法律义务。第二，加强对业主委员会工作及其成员的监督，明确其法律责任。同时，应当设立业主大会的常设机关——业主监督委员(见前所述)且通过业主公约或业主委员会管理约定，对业主委员会的职权进行严格限制。第三，确立业主委员会委员的服务有偿性，建立对业主委员会履行职权的法律保障制度。业主委员会委员是由业主以多数票选举出来的，他们对全体业主承担着民事信用责任。因此，业主委员应当取得一定的工作报酬。至于报酬的来源、多寡则由小区业主共同决定。

[摘要]在商品住宅的物业管理中，实行业主自治管理是市场经济发展的必然选择。目前，我国新兴物业管理制度下应运而生的业主大会和业主委员会所发挥的自治作用并不理想，其原因是多方面的。但学界争论最大的是：业主委员会的法律地位问题；业主对公共物业自治管理的团体性问题。笔者不赞成一些学者关于引入“业主团体”概念的观点，并建议：第一，确立业主大会为独立的民事主体，以其名义对外进行民事活动；第二，在现有业主自治管理机构的基础上增设业主监督委员会；第三，进一步明确业主委员会的法律地位，建立对业主委员会履行职权的法律保障制度。

物业管理规章制度【第四篇】

1、环卫人员必须保持小区干净整洁，各个场所旮旯不得有垃圾，废塑料袋等杂物。

2、环卫人员必须在上午8：00前清扫完毕，每天一小扫，三天一大扫。

3、环卫人员必须经常保持小区洁、净、美，并负责督促拉垃圾人员勤拉，不堆积。雨天负责清扫道路积水，雪天主动配合其他人员清扫积雪。

4、严格执行物业制订的卫生保洁程序，按时完成季节性、突击性卫生清理任务。

5、认真巡查保持环境卫生，制止破坏环境的行为。

6、认真使用和保管所有环卫工具，如有丢失或损坏要照价赔偿。

7、严格遵守物业制定的其他有关规章制度，如有违犯，轻者警告，重者辞退。

物业管理规章制度【第五篇】

一、电梯的运行管理

为确保小区电梯安全运行，延长电梯使用寿命，保障使用人安全，小区电梯维保工作由专业电梯公司负责，并接受管理服务中心的监督检查。

二、电梯服务标准

1、电梯公司维保人员依据《电梯维护养护标准》，对小区电梯实施维修保养。

2、轿厢内须张挂“电梯服务标准”、和“乘梯须知”;

3、执行北京市房屋电梯运行标准：18小时运行，24小时有人值守；

4、司机须持证上岗，统一工作服，礼貌待客，按时交接班，认真填写运行记录；

5、维修保养及时，严格执行保养规程，认真填写保养记录

6、轿箱环境整洁明亮，不得有油污，垃圾等。机房干净，整洁，各种应急设施，抱闸扳手，盘车轮，灭火器等齐全有效。

7、按计划进行大、中修，并提前2天通知管理服务中心，经同意方可实施。

三、安全质量管理

1、电梯公司质管部门定期对小区电梯维保工作进行安全检验并填写《年度电梯安全普查表》，电梯维修质量实行内检，互检，专职验检制度，填写《电梯维修保养检查验收摘要》确保电梯维修质量，电梯运行安全可靠。

2、电梯公司定期对电梯进行检查填写《电梯运行维修(周)检查表》。

3、维修、保养电梯时应在电梯基站张贴或挂立告示牌，并做好安全防护措施。

4、电梯设备出现停电、故障、火灾、浸水等紧急情况时，启用《电梯故障应急方案》。

四、电梯设备档案管理

1、电梯运行及保养、修理过程的记录表应建档，保存期为两年。

2、建立电梯设备台帐及设备清单，妥善保管电梯安装，调试等原始资料。

五、质量监督检查

1、管理中心事务员每日对小区电梯运行情况进行抽查，填写《电梯运行抽查记录》。

2、每月3号前事务员将上月《电梯运行抽查、考核记录》，交中心主任审核后，上报公司财务部，公司财务按照维保合同中相关约定，按电梯维保工作考核实际得分情况支付维保费用，电梯维保费用计算公式：月承包费×乙方实得分数%.

3、在维保合同到期前一个月，物业管理部根据服务中心每月的《电梯维修保养考核表》，对电梯公司进行评定，以此决定是否续签合同。