物业管理规章制度精编4篇

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物业管理制度1

尽管物业管理这一行业由来已久，但是在我国范围内还属于新兴行业，相关制度还不完善，这就难免在运作过程中出现各种问题。

1.物业管理法规不完善

物业管理在我国还处于起步阶段，还没有形成实际的管理工作经验，在这种情况下，很难针对居民的具体生活问题进行关注以及管理，这在某种程度上是因为有关主管部门没有制定出明确的规定，对很多方面的内容没有明确的法律条文进行约束，最终在时间的推移之下，管理工作日渐松散，致使小区环境出现污染和破坏。

2.缺乏完善的业主自治制度

由于国情不同，我国在物业领域中还没有形成完善的主管机构，相关工作的效率也很低，业主也不能够通过法律进行权益上的自我维护。

二、改善现状的对策

总体来讲，物业管理工作在我国还需要进行进一步完善，很多矛盾性问题难以通过正规手段进行根治，很多时候出现特殊情况，没有相关法律或者规定进行约束，在这种情况下，只有对先进的管理经验进行借鉴，对整个行业进行科学规划，促进行业的整体规范，这样一来，整个物业行业才能够走向正轨与规范。

1.平衡物业市场的供给双方

就目前来讲，我国在物业管理方面所应用的模式属于自建自管型，在这种情况下，管理水平较大程度上需要依赖物业公司。在这种情况下，就需要通过开发商进行规范和约束，同时发动政府进行相关规定，出台相关政策，不直接对物业管理进行行政化干预，而是通过有效监督，促使管理公司进行规范化管理。在这个过程中，需要建立一个平等的平台，使物业管理的供需双方，无论是在权力还是义务上，都能够处于平衡状态，处于平等的位置。同时，还需要对物业管理的相关事宜进行精细化规范，明确工作流程中的每一个细节，使得管理能够拥有一个量化的标准进行评价。在这种情况下，可以使物业管理上的纠纷事件有效避免，使物业公司的工作能够有所进步。

2.强化业主的主体性地位

首先要对相关规定进行明确了解，使得业主能够明确自身权益，同时还应发挥政府的力量，明确物业管理在政府管理系统中的具置，一旦出现物业纠纷，政府能够及时出面，对事件发展的导向进行合理控制。同时还能够使业主认识到物业管理对于城市建设的重要作用，缓解业主与物业公司之间针锋相对的状态，在这种情况下，物业管理的状况将能够得到极大改善。[3]确立反馈机制，使得业主能够拥有对于物业管理进行评价的权力，在这种机制下，能够实现物业管理的良性运转。其次，物业公司应强化市场意识，推行商品式的服务理念，促进业主对于合理服务需求的意识，使得管理结构更加趋于合理，兼顾供需双方的实际状况及意愿。

三、结语

在我国的住宅区管理中，物业公司始终处于绝对强势的地位，在这种情况下，业主的空间被无限压缩，物业公司情绪执法，业主状告无门。面对这种现状，就应该从制度上进行思考，并作出有针对性的改革，使得整个物业管理市场能够逐渐向着国际化标准靠拢。这样一来，整个物业行业才能够逐渐步向正规，整个市场才能够处于平衡的状态。

物业管理规章制度2

目的

贯彻安全生产方针，搞好劳动保护，使员工按照安全生产的要求从事生产活动，维护医院物业安全。

适用范围

适用于XX医院管理处的安全生产管理。

职责

部门主管（负责人）负责部门安全生产工作的落实、培训及综合安全检查。

管理处主管负责审核各部门安全生产培训计划及整体安全检查。

管理规定

安全作业

管理处各部门员工在工作时，严格按各部门制定的操作规程作业。

值班人员负责每日安全工作的落实监督。

部门负责人负责本部门安全工作的监督，整改及知识培训，不定时进行检查。

员工在工作中，发现不安全因素，应立即停止作业，并及时将情况上报部门主管，在不安全因素未得到彻底排除前，严禁作业。

消防安全

所有员工严格执行消防法律法规和各项制度，保安部负责监督检查，发现异常情况及时上报管理处。

保证各种消防设备设施完好，禁止用作其他用途。

在工作中涉及到需要使用消防系统的情况，应先通知保安部，由保安部请示管理处，提出正确处理方法。

保安部在检查中发现消防设备设施有破损或故障，根据不同情况上报管理处，管理处通知医院保卫科及时配换处理。

治安安全

保安部全面负责医院内治安状况和维持良好的治安环境，发现异常情况及时处理，并上报管理处。

管理处其他员工发现本物业管理区域内违法犯罪情况，立即上报管理处，管理处按《应急处理规程》处理。

人身安全

各部门员工发现有危及人身安全的情况，要及时上报管理处，并设置危险标志。

工作时要换工作服，扣好衣扣，脱下手表、钥匙等易导电金属，要穿胶底安全鞋或干布鞋。

维修任何电气设备时，一般不带电作业，注意切断相应的电源开关，挂上警告牌。修理完毕后，通电前应先检查一下线路，有无其他人在工作，确认无误后方可合上开关。

高空作业（离地面2米以上）时，要戴安全帽和安全带，以防失足或触电坠落，同时注意携带的工具、器材，勿失手落下，以免伤人和损坏设备。

车辆安全

保安部负责所有进出车辆及停车场的检查、指挥、登记。

保安部当值人员严格执行车辆管理的各项制度，确保交通、人身安全。

对违规停放、驾驶车辆的人员，保安部立即制止、纠正，根据不同情况上报管理处。

设备安全（此部分由医院维修班负责）

切实做好设备的维修保养，保持设备绝缘良好及接地保护装置完好。并经常监测，如遇绝缘损坏时应及时处理，使之符合安全要求，防止事故扩大。

进行机械设备方面的维修工作时，要注意切断动力电源，停止运行部件，挂上警示牌。确认无误方可进行工作。

检修或检查有带电容器的电气装置或高压设备时，应将电容器充分放电，必要时可短接后进行工作。

遇到突发应急事件按《应急工作规程》处理，由管理处写出《突发事件报告》保存、归档。

相关文件

《应急工作规程》WI03-27-01

记录

《突发事件报告》QR/GR-022

物业管理制度3

在现代都市社会生活中，多人共居在同一公寓大厦里，形成一种物权关系——由专有权、共有权和成员权组成的建筑物区分所有关系。因此，必须在物权制度、物业管理制度上重新建构一套合理有效的公共物业自治管理的规范体系。我国《物权法》(全国人民代表大会，1997年)、《城市异产毗连房屋管理规定》(建设部，1989年)等法律法规关于建筑物区分所有人单独所有权、共有、相邻关系的规定，可以有效地解决产权的归属问题，但并不能很好地解决各区分所有人(业主)有效管理其财产，尤其是其共有财产管理的问题。《物业管理条例》(国务院，2003年)、《业主大会规程》(建设部，2003年)等行政法规规章是以解决各区分所有人(业主)有效管理共有财产，重新构建我国物业自治管理制度为目的。实践证明，这些法律制度在规范物业管理活动方面起到了积极效果，但也显露其存在的缺陷。

(一)业主委员会法律地位之质疑

业主委员会法律地位的问题，是指业主委员会作为业主大会的“执行机构”，其对内管理权、对外代表权的问题。主要包括：在物业管理中，业主委员会能否具有独立的民事主体资格或法人资格，能否为业主的公共利益而成为诉讼主体？它以何种身份“执行”公共物业管理事务？与物业管理公司签订民事合同？最终责任如何落实？

1．业主委员会可否具有法人资格，成为独立的民事主体。到底我国业主委员会应具有怎样的法律地位？对此，学界主要有“社团法人”、“非法人组织”、“其他组织”三种观点。笔者认为，这三种观点都有失偏颇。业主委员会既非“法人团体”，也不是“其他组织”，它既无独立诉讼主体资格，也无民事主体资格。一方面，我国现行物业管理制度设计之下的业主委员会，仅是业主大会的“执行机构”，根本没有自己独立的财产，不可能成为“法人团体”。值得注意是，在1994年《深圳经济特区住宅区物业管理条例》(以下简称《物业管理条例》)中，曾将业主委员会登记为社团法人，但1999年进行了修改：“取消业主委员会的社团法人登记制度，业主委员会不再登记为社团法人。”另一方面，业主委员会作为物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织，其权利基础是业主大会的授权，而业主大会授权的基础又源于业主对物业的所有权。业主委员会只有在取得业主大会的授权后，才能代表全体业主从事物业管理范围内的行为。为此，《物业管理条例》第十九条明确规定：“业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。”在我国物业管理制度设计之下的业主委员会，只是物业管理区域内全体业主的自治性组织。它像公司的董事会一样，只有对内能力而没有对外的资格。

2．业主委员会可否为业主的公共利益而成为诉讼主体。如果业主的合法权益被侵犯，作为一个“执行机构”，能否代表全体业主参与诉讼(以原告或者被告的身份)?如果可以，所带来的诉讼风险由谁来承担？在实务中，各地法院做法不一，故引起多多异议。一般来说，业主的诉讼可以分为三种情况：业主个人诉讼，部分业主诉讼，全体业主诉讼。业主个人诉讼以业主个人名义进行即可；部分业主诉讼可以采取推荐代表的集团诉讼。对此，我国《民事诉讼法》有相关规定：“当事人一方人数众多的共同诉讼，可以由当事人推选代表人进行诉讼。代表人的诉讼行为对其所代表的当事人发生效力，但代表人变更、放弃诉讼请求或者承认对方当事人的诉讼请求，进行和解，必须经被代表的当事人同意。”“诉讼标的是同一种类、当事人一方人数众多在时人数尚未确定的，人民法院可以发出公告，说明案件情况和诉讼请求，通知权利人在一定期间向人民法院登记。”但对于全体业主的诉讼，是否也适用这种推荐代表的集团诉讼呢？对此，《民事诉讼法》并未明定。当然，我国一些地方法院通过司法解释的方式进行了有益的探索。如，北京市高级人民法院、上海市高级人民法院规定：凡涉及全体业主公共利益的事项，业主委员会有权作为原告提讼。与北京、上海法院不同的是，重庆市高级人民法院不仅明确了业主委员会的原告身份，还明确规定了业主委员的“被告”身份及诉讼风险承担的情形。重庆市高级人民法院《关于确认业主委员会在物业管理纠纷案件中诉讼主体资格的指导意见》(下称《意见》)指出：“依法成立的业主委员会可当原、被告，诉讼风险由全体业主共同承担。”且还特别强调，业主委员会在提讼或作为被告参加诉讼时，须召开业主大会或业主代表大会。涉及提讼的，还要向法院提交表决同意的书面材料。这是司法上的一大突破。2007年3月刚通过的《物权法》，仅规定了业主个人诉讼可以以业主个人名义进行，而对业主委员会是否可以为业主的公共利益而成为诉讼主体并未涉及。

(二)业主大会是一种组织团体，还是仅为一种议事形式

有学者认为，我国业主大会仅是一种议事形式，所以建议引入“业主团体”的概念。以笔者的分析，我国“业主大会”不仅是指一种议事形式，也是指一种组织团体。根据《物业管理条例》规定：“物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。”“一个物业管理区域成立一个业主大会。”“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。”与《条例》相配套的政府规章《业主大会规程》(建设部，2003年)也规定：“一个物业管理区域只能成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。业主大会应当设立业主委员会作为执行机构。业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。”由此可见，业主大会首先是一个物业管理区域内全体业主组成的团体(或社团)，然后才是这种团体的议事形式——业主大会会议。那么，长期以来，人们为什么仅把业主大会作为议事形式，而不把它当作一个团体(社团)呢？原因是我们在法律程序设置上出现了偏差：第一，业主大会没有常设机关，只以会议的形式出现，使其作为最高决策机关的性质以及会议形成决策后的履行监督无法体现。第二，由于我国物业自治管理的实践时间不长，业主的民主自治意识不强，出现了业主大会难以召开、不能正常召开或流于形式的现象，使业主大会的作用不能正常发挥。第三，在登记备案管理上出现了倒位：作为意思决策机关的业主大会不需要经过备案，而作为“执行机构”的业主委员会却需要经过建设部门的备案。这就很容易让人产生误解：业主委员会是必要的，而业主大会是可有可无的。

(三)对业主委员会的监督主体缺位

业主委员会是业主大会的执行机关，对业主大会负责。但谁对业主委员会的工作及其成员进行监督呢？我国物业管理的法律制度中，并没有设置“监督机关”来专门监督。尽管《物权法》《物业管理条例》《业主大会规程》以及地方性法规都赋予业主、业主大会、政府房地产行政主管部门对业主委员会有监督权，但现实效果并不理想，表现在：第一，业主对业主委员会的监督落实难。在物业管理活动中，虽然广大业主对业主委员会都有监督权，但搭便车的心理，使得没有哪个业主愿意为此付出成本(代价)。并且，监督的职权并没有具体落实到谁的头上。第二，业主大会是业主的议事机关，并非常设机构，对业主委员会的日常工作无法监督。而业主通过业主大会更换不称职的业主委员会委员更是困难重重。第三，政府房地产行政主管部门要纠正业主委员会作出的违法决定也难以到位。第四，业主委员会侵犯了业主的利益，业主要维权也很困难。正因为如此，现实中出现了业主委员会的委员不但不维护业主的利益，反而与某些利益团体恶意串通来损害小区业主利益的现象，使业主与业主委员会的矛盾激化。二、物业管理业主自治管理机构制度之完善

完善物业管理的业主自治机构的制度设计，必须解决好以下几个方面的问题：第一，必须保障全体业主能够参与物业管理事项的民主决策，保障业主成员权的行使。第二，准确划分业主大会与业主委员会之间的权限。第三，有效地监督自治管理机构的运行。所以，笔者以为，应从以下几个方面来完善我国物业自治管理机构制度。

(一)增设业主自治管理的监察机关——业主监督委员会

笔者同意一些学者的建议，在现有业主自治管理机构——业主大会和业主委员会的基础上，增设业主监督委员会。业主监督委员会应当是业主委员会的上位机关，是业主大会会议闭会期间的常设工作机关。其成员由业主大会从业主中选举产生，所设职务可以包括：业主大会执行主席、监督委员会主任(可由业主大会执行主席兼任)、副主任、委员若干。另外，有关行政管理部门可派员进行督导。

业主监督委员会应当是对小区公共物业民主管理情况进行监察的必要的常设性合议制机关。其监察内容应当既包括小区公共会计监督，又包括物业管理监察；既包括合法性监察，又包括妥当性监察；既包括事前监察，又包括事后监察。业主监督委员会的职权应当包括：有权直接调查小区的物业管理业务和财产状况；有权对业主委员会提出的财务会计文件进行调查，并将其认为存有违反法律、章程或显然不当的事项向业主大会报告；对业主委员会主任、副主任及其他成员的行为开展合法性和妥当性监督；有权决定向违反义务、侵害业主共同利益的业主委员会主任、副主任或其成员提讼，可以成为小区业主的诉讼代表人等等。笔者认为，在立法思路上，目前可通过修订现行的《物业管理条例》《业主大会规程》以及地方性法规的方法来实现。在这方面，2007年1月1日起施行的《福建省物业管理条例》迈出了可喜的一步。

(二)确立业主大会为独立的民事主体，激活并完善业主大会的议事制度

笔者认为，在现有物业自治管理制度的创制中，赋予业主大会(团体)独立民事主体资格并不是不可能的，也是成本最低的。因为：第一，它有自己的名称，可以以物业小区的名称作为业主大会的名称。第二，它有严密的组织机构：决策机关(业主大会会议)和执行机关(业主委员会)。第三，它有团体章程——业主公约。第四，它有独立的财产，并能承担独立的财产责任。业主大会的资金来源主要是业主交纳的维修基金以及共有物使用过程中产生的收益，如房顶移动通讯天线设置产生的收益、房顶或外墙广告物设置产生的收益、停车场、会所使用收益等。第五，业主大会是依法成立的组织，并能以自己的名义进行民事活动，以自己的名义应诉。在对外关系中，业主委员会代表业主大会与他人签约，其权利、义务归属于业主大会。当然，为了确保业主大会职能的履行，有必要在程序上作出保障：其一，业主大会应当设立常设机关——业主监督委员会，包括业主大会执行主席(其结构关系如前所述)，以在业主大会会议闭会期间，履行业主大会的职责。其二，对业主大会实行登记备案管理，取消原对业主委员会的备案规定。

激活业主大会会议制度，完善业主大会的议事规则。具体建议有三：第一，应当确保首次业主大会的及时召集召开。一方面必须进一步明确首次业主大会应由谁召集，几时召开；另一方面须加强区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)对业主大会筹备组以及筹备工作的监督和指导。第二，应当保证业主大会定期会议尤其是临时会议的及时召开。我国《业主大会规程》规定了应当召开临时业主大会的三种法定情形——_20％以上业主提议的；发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况。但还应增加两点措施：一是业主在请求业主委员会召集临时业主大会未果时，有权向法院，法院有权责令业主委员会限期召集临时业主大会；二是增设业主有业主大会会议自行召集权。第三，应当确保有表决权的业主能够享有按照自己的内心真意行使表决权的机会。建议：业主大会应当采用“集体讨论”的形式，取消“书面征求意见”的形式。以防止业主委员会委员暗箱操作，损害广大业主利益。应当赋予业主提案权、建议权与质询权，并明确其行使条件和程序。增设业主委员会及其成员的说明义务等等。

(三)完善业主委员会制度

如前所述，我国的业主委员会并没有独立的民事主体资格，不能承担民事责任。但在现实中，业主委员会却代表小区业主对外签订物业服务合同、或应诉等，由此引发许多纷争。笔者建议：第一，明确业主大会的团体性，规定业主委员会只能以业主大会的名义，在授权范围内行使职权。只有这样，才能最终理顺物业管理外部的法律关系，使得真正有财产者(业主)获得民事法律活动的权利并以其财产承担民事法律义务。第二，加强对业主委员会工作及其成员的监督，明确其法律责任。同时，应当设立业主大会的常设机关——业主监督委员(见前所述)且通过业主公约或业主委员会管理约定，对业主委员会的职权进行严格限制。第三，确立业主委员会委员的服务有偿性，建立对业主委员会履行职权的法律保障制度。业主委员会委员是由业主以多数票选举出来的，他们对全体业主承担着民事信用责任。因此，业主委员应当取得一定的工作报酬。至于报酬的来源、多寡则由小区业主共同决定。

[摘要]在商品住宅的物业管理中，实行业主自治管理是市场经济发展的必然选择。目前，我国新兴物业管理制度下应运而生的业主大会和业主委员会所发挥的自治作用并不理想，其原因是多方面的。但学界争论最大的是：业主委员会的法律地位问题；业主对公共物业自治管理的团体性问题。笔者不赞成一些学者关于引入“业主团体”概念的观点，并建议：第一，确立业主大会为独立的民事主体，以其名义对外进行民事活动；第二，在现有业主自治管理机构的基础上增设业主监督委员会；第三，进一步明确业主委员会的法律地位，建立对业主委员会履行职权的法律保障制度。

物业管理规章制度4

为了强化物业保洁员的各项工作行为管理，提高物业保洁人员的工作效率，为业主提供优质的服务，给大家一个干净、整洁、舒适的办公环境，特制定本物业保洁员管理制度。

一、物业保洁员工作职责、工作守则及工作时间：

1、严格遵守企业管理制度、服从督办人员指挥、服装整洁、礼貌待人、积极主动、认真负责、一丝不苟。

2、保洁人员需每日全面、细致的对卫生区域进行打扫、除尘。卫生区域包括：大厦(休闲区)、小楼(办公室、走廊、卫生间、玻璃、百叶窗、暖气片等)卫生。其中玻璃、暖气片、百叶窗，每月擦拭两次。

3、休息日为周六(每月休二天)。

4、物业保洁员每天工作时间为：上午8：00―12：30下午14：00---18：30。

二、物业保洁员工作制度及标准细则：

1、物业保洁员上岗期间保持个人仪容仪表及个人卫生，维护公司良好形象；不大声喧哗，严禁与公司同事闲聊，工作期间不影响员工正常工作；穿工装上岗，保持工装整洁、干净，工装每周涤一次；不浓妆艳抹及佩带不适宜的饰物；不留长指甲；不穿拖鞋上岗。

2、工作时间内保证按时上岗，不得擅自离岗、不得私自使用办公用品(如电脑、电话等)。

3、按要求高质量完成各项工作，所有工作在安排后必须立即行动。)阿拉文库○(

4、爱惜工作用具及公司办公用品。如有工作用具损坏，可以旧换新。

5、按工作职责每日全面清扫。环境卫生包括办公室、前台、走廊(挂画)，小楼卫生。其中办公室卫生包括：办公桌椅、公共办公柜、电脑、电话、室内玻璃、栏杆、地面吸尘、门框擦拭、办公室内植物浇灌、擦拭鱼缸、换水等。走廊卫生包括：挂画、公司牌匾等。

前台卫生包括：前台桌椅、饮水机、小柜子、白板等。

卫生间包括：洗手液、空气清新剂(盒)、卫生纸等用品的及时更换。

小楼卫生包括：办公室、走廊(地面、地角线)、门窗、玻璃、百叶窗、卫生间(及时更换用品)、饮水间等。

三、物业保洁员处罚规定

1、凡查出卫生包干区不卫生的，每次扣物业保洁员奖金50元，并责令其立即打扫。

2、卫生管理人员(包括打扫卫生，打扫公共厕所人员)工作不负责任，造成脏、乱、差的每查出一次罚款100元。

四、物业保洁员管理制度附则

1、本物业保洁员管理制度解释权由人力资源部负责。

2、本物业保洁员管理制度自颁布之日起开始施行。