小区物业管理制度（4篇）

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物业服务管理方案【第一篇】

一、活动目的

1、解决新员工多带来的服务品质延续问题；

2、在既有的服务水平基础上促进和提高；

3、争取业主更大的满意度和美誉度；

4、锻炼一批岗位骨干。

二、相关规定

1、本次活动时间为5月13日开始到6月30日结束。

2、本次活动是公司20xx年的重大工作，实行各部门主管责任制，即部门主管对活动效果总负责。

3、本次活动采取分阶段实施和考核的方式，各部门主管负责按具体安排发动、推进和自评，公司组织验收。

4、本次活动达不到标准的，对责任人按公司管理规定给予扣分、撤职处理。

三、分工与组织

1、总协调与考核：责任人李良丽，负责按照活动细则进度进行分阶段的安排与实施情况的监督检查与考评。

2、创新安全服务：责任人李贵周，负责按照细则安排的进度对安全形象与安全防范服务方面的工作进行布置、监督和自评。

3、创新保洁服务：责任人王信娥，负责按照细则安排的进度对小区保洁、消杀和家政服务方面的工作进行布置、监督和自评。

4、创新房管服务：责任人马小平，负责按照细则安排的进度对房管、维修、设施保养服务方面的工作进行布置、监督和自评。

5、创新CRM服务：责任人王芳，负责按照细则安排的进度对客户关系管理和增值服务方面的工作进行布置、监督和自评。

物业管理制度【第二篇】

应收款的管理

应收款管理包括应收费用、往来帐清理、应收票据管理以及坏帐损失的确认等，具体办法如下：

(一)、各小区负责每月对当月发生的水电气费、物管费的催收工作，编制各项费用的应收款统计表，并于每月25日向财务部和经理报送，报表必须如实反映当月费用发生总额，实际收回总额，尚未收取总额。

(二)、财务部据各小区报送应收费用统计表，对应收费用实行建帐管理，明确费用追溯责任人。

(三)、各小区管理处应在小区内公开小区费用的收取标准、收费责任人及公司专用收费凭据，密切与业主沟通收费相关事宜，避免小区收费与业主自行交费的脱节，同时需制定相应激励政策，以有效防止各项费用的错收、漏收和截留，保证公司资金不受损失。

(四)、财务部需不定期地上门向业主询问交费情况，以抽查各小区的收费管理情况，若抽查出有违纪违法行为，应立即提交经理及授权人处理。

(五)、财务部必须定期核对和清理公司的往来款项。

(六)、对坏帐损失的确认必须依据《会计法》,按严格的审核、审批程序进行。逾期三年的呆帐可报经总公司财务总监审核、总经理审批后加以确认。

采购及库房管理

(一)、实物采购管理

1、各小区及部门在每月25日前统一制定下月所需物品计划，交予库房管理员，经与库存实物核对后，统一按以下格式制定下月采购计划。

采购计划表

编制单位：xxxxx所需时间：x年x月

采购物品需用数量预计单价预计总额需用时间使用部门及用途需用人签字

部门负责人：xxx库管：xxx审批人：xxx

注：该表一式三份，一份部门留存，一份采购留存，一份交财务部。

采购计划表需经部门负责人签字，库管复核，经理审批后方能交公司采购员采购。各部门不得自行采购物品，特殊原因需由经理审批。

2、各小区及部门当月所需的非常用物品及油料由部门主管填写'请购单',并经公司经理签字后交采购人员采购。

3、采购人员根据'采购计划表'或'请购单',按所需时间采购物品。

4、采购人员经公司经理批准可借支一定数量的备用金，备用金的使用需受财务部出纳的监督。

5、所有采购物品必须经库管人员清查、验收后入库，库管人员开具'入库单',直接交付使用的采购物品由库管人员出具'验收单'。财务部凭据有效发票和库管开具的入库单'或'验收单'予以报销。

6、月末财务人员定期检查采购人员所报'采购计划表'及'请购单'是否与库管人员开具的入库'或'验收单'相符。财务人员应做好该项原始凭据的审核记录，以备经理抽查。

(二)、实物的验收入库和退库管理

1、库管入库时需仔细清查、验收实物，并核对实物同购货凭据上所记载的品种、数量、金额是否相符，核对无误后，开具'入库单'。

2、直接交付使用的采购物品，库管人员仍需仔细清查、验收实物，并核对实物同购货凭据上所记载的品种、数量、金额是否相符，核对无误后出具'验收单'。

3、实物退库必须填写退库清单，库管按相关财务折旧方法计算折旧，按折抵后的价格填写'入库单'。离岗员工在退回领用衣物、办公用品时，必须保持实物干净、无损方可退回。

4、库管人员需按月归集和统计'入库单',月末与财务部对帐。

(三)、实物的领用管理

5、各小区及部门在库房领用物品必须填写'领料单',经部门主管签字后方能在库房领取物品。

6、领料人在领取物品时严格按领料单上所填实物数量领取，出库实物经领发双方核对无误后，由领料人签字领取。

7、领用易耗品(如：保洁用抹布、灯泡、有外包装的清洁剂等)必须以旧换新。到期需更换工作服的员工，需书面申请服装更换，经部门主管批准后方可领取。

8、库管人员需按月归集和统计实物领用单，并交财务部作帐务处理。

(四)、实物的保管管理

1、入库实物需分类堆放，标明品类。库管按月检查库房实物，保证物品的存放安全。

2、对过期或变质的物品应及时登记、隔离，月末做统计报表经经理签字确认后，报财务部作自然损耗处理。

3、未经库管人员许可，任何人不得任意进出库房。

4、库管人员对库房存放的实物负完全保管责任，如因遗失或无故毁损而对公司财产造成的损失由库管负赔偿责任。

(四)、实物的盘点管理

1、每月25日为库房盘点日，库管必须逐一对实物进行盘点，财务部出纳监督盘点。盘点日内，库房不进出任何物品。

2、库房盘点需逐一核对库房登记帐与盘点实物是否相符，做到帐实相符，清点完毕需编制库房盘点表交财务部对帐。

3、财务部会计据盘点表核对会计分类帐金额，做到帐帐相符，如有不吻合，会计应及时查明原因。因不可抗力原因造成的差异可作'待处理财产损溢'处理，其他原因均需追溯责任。

其他有形资产管理

(一)、凡单位价值在2000元以上，使用期超过一年的即是公司的固定资产，单位价值在2000元以下的有形实物视为低值易耗品，以上两项均是公司的有形财产，属于公司有形资产管理范围。

(二)、固定资产、低值易耗品需按件设置卡片，并在实物上标明公司所属标志。

(三)、根据有形资产的使用部门、放置地点及其性能划分管理责任人，负责资产的安全与完整，做到实物资产有归属，资产使用有记录。

物业管理制度【第三篇】

第一节前期准备阶段

一、前期培训

物业管理企业在准备实施iso 9002质量保证模式标准时，应对全体员工至少是公司中层以上领导进行iso 9000族标准的内容要求及实施iso 9000族的意义的培训。培训可聘请咨询机构，公司内部受过iso 9000族系统培训的人员及其他适宜的人员讲解。

二、确定认证的服务范围，选择质量保证模式

物业管理企业在了解什么是iso 9000族标准和物业管理实施iso 9000族的意义后，如果决定在公司内推行iso 9000族，一般选择iso 9002建立质量体系。如果一个物业管理企业有多项物业管理业务，应确定哪些物业管理服务需要认证。

三、制定实施计划

根据选定的质量保证模式，制定详细实施计划，以控制进度，确保标准的实施。如果企业的年初工作安排中有本企业到年底必须完成质量认证的通过工作，那么该企业就应该制定一个科学的时间安排进度表，并且要严格按照进度表去组织实施，一般正常情况下，从编制文件到拿到证书，8―10个月是比较合理的，最少也得6个月，因为文件编写好必须运行三个月以后，才能申请认证。

第二节组织实施阶段

一、任命管理者代表

iso 9002质量体系标准要求执行职责的供方管理者，应在自己的管理层中指定一名成员为管理者代表，不论其在其他方面职责如何，应明确权限，以便确保按本标准要求建立、实施和保持质量体系标准；向供方管理者报告质量体系的运行情况，以供评审和作为质量体系改进的基础，还可就供方质量体系有关事宜与外部各方进行联络。

二、成立领导小组，制定质量方针和目标

组长由最高管理者担任，副组长可由管理者代表担任，主要领导都应参与体系建设的总体规划、制定质量方针和目标、按职能部门进行质量职能分解。企业成立专门工作组，解决资源及其他重大问题。专门工作组由管理者代表担任组长，各有关部门都要有人员参与，并有一定的专职人员和骨干力量。专门工作组负责实施iso 9002的组织协调、文件编写及具体推动工作，作为质量体系建设领导小组的执行机构。制定的质量方针和目标应做到方向明确、政策有力、先进合理与企业总方针相协调，结合物业的特点，确保各级人员都能理解并执行。

三、检验体系

检验的依据包括所选择的质量体系标准、物业管理合同、公司的基本制度、规定和规程、物业管理条例及其他有关法规、规章等；实施检验的人员可以是公司聘请的咨询人员，也可以是公司内部的人员(如内部质量审核员);检验的目的在于找出现有质量体系与标准之间的差距、分析形成这些差距的原因等。

四、设计体系

分析、识别物业管理服务过程。物业管理是通过各种活动过程来完成的，一般应包括如下活动过程：

1前期签订物业管理合同、物业验收接管；

2入住及装修控制；

3各项收费管理；

4日常各项专业管理(如绿化管理、道路管理、清洁卫生管理、治安管理、消防管理、停车管理、电梯管理等);

5维修管理；

6访客管理；

7处理各类事件等。

调整组织结构，配备人员，划清各职能部门、各岗位职责和权限，按系统性、科学性、经济性的要求确定质量体系文件结构，列出需新编写的文件目录，根据设计的质量体系制定计划，以控制进程，确保重点。

第三节内部运行阶段

一、质量体系文件编写

对参加人员(如领导小组、专门工作组和文件编写的人员)进行文件内容(如质量手册、程序文件、作业指导书、质量记录表格)及编写要求和技巧的培训，以利文件的。编写。

二、质量体系的运行

质量体系文件编制完成后，应立即宣布体系进入运行阶段。通过运行，检验质量体系文件的有效性和协调性，并对暴露出的问题，采取改进和纠正措施修改质量体系文件，同时需要注意运行中的问题(如实记录运行中的结果，并妥善保存这些记录，以提供审核证据，及时修改文件中的不合适之处)。

三、制定与实施内审计划

应对内部审核人员进行培训。参加人员一般为公司主管质量工作的领导、专职的质量管理工作人员及公司的内审员，培训途径可选择咨询机构的人员讲授或送外培训。通过培训后可掌握内部质量审核的程序、方法及技巧。

内审计划一般由内审组长负责制定，计划应包括审核依据、审核范围、审核时间、审核组长及成员。内审应按计划实施，并保存相应的审核记录及审核报告，及时跟踪审核中发现不合格的纠正，在管理评审前至少应对质量体系进行一次全面的内审。

四、管理评审

在体系正式的认证审核前，管理者代表应协助最高管理者至少进行一次管理评审，评审应按体系文件的规定进行，并注意评审活动记录的妥善保存。

第四节认证审核阶段

一、申请认证

在选择认证机构时，一般应考虑认证机构的认证范围和证书的有效性，原则上就近就便、减少费用。

二、模拟审核或预审

为了减少认证的风险(可能存在一次认证不能通过的问题)，在由第三方认证机构正式审核之前，可以根据需要，由内审组或咨询机构对质量体系进行一次模拟审核或向选定的认证机构申请进行预审。

三、正式审核

正式审核一般由认证机构拟定审核计划并经申请单位确认后进行。正式审核通过后，一般在四至八周内认证机构会颁发认证证书。

四、监督审核

在证书有效期内，认证机构的监督审核，一般是一年一次，每次监督审核的范围一般是质量体系的某些要素而非全部。

物业管理制度【第四篇】

岗位职责：

1、直接上级：护卫主管。

2、认真做好交接班质量记录，按时交接班。上岗前按市场物业管理处的要求整理好自己的仪容仪表，热情礼貌服务。爱护公物及岗位上的。各种设备。

3、服从命令，听从指挥，坚决执行上级的一切指示，做好各项安全工作。

4、对日常安全工作进行自检。

5、熟悉当值岗位的地形地物，熟悉市场的基本情况(包括楼层结构、消防、监控等器材与经营者及业主入住情况等)。

6、巡查市场各楼层的房间门、走道、消防通道、电梯间、设备间、消防间、配电间等有无异常情况。

7、巡查消防、监控等器材设备是否完好、有无短少，供水、供电系统有无跑、冒、滴、漏异常情况及气味。

8、查看是否有可疑人员、可疑情况等，对在巡查中发现的重大情况或重大问题，必须立即上报，按规定和管理权限作相应的应急处理。

9、巡查施工人员是否佩带临时出入证，是否按装修管理规定要求、规范施工(特别是动火施工),是否有非该作业区域的人进入，是否有乱扔装修垃圾等情况。

10、消防通道是否畅通，有无侵占公共部位现象，电梯运行是否正常。

11、管理好市场内的安全标识。

12、严禁以任何形式向经营者及业主索要财物、小费。不得无故脱岗、离岗。

13、完成领导交办的其他任务。