房地产策划助理最新4篇

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房地产策划助理【第一篇】

关键词住房制度；保障性住房；澳大利亚

Abstract：Housing system is the overall laws, regulations and policies of construction, distribution, exchange, management and many other aspects of housing, with intent of satisfying the basic residential need of people. It is a system of great importance to people’s welfare and social development. Looking into the advanced housing systems of Australia can provide essential reference about how to further develop China’s housing industry and to fully guarantee people’s residency right. Beginning with the basic concept of housing, the paper provides related policy suggestions for the future development of China’s housing system.

Keywords：housing system；housing support；Australia

1.绪论

本论文的背景和意义

住房问题是人类生存最基本的问题，也是促进社会稳定和发展的重要条件。

住房制度是指包括有关住房的建设、分配、交换、管理等方面的法律、法规及政策等调整有关各方的关系并约束其行为的规范，是社会为居民提供满足其基本生活所需住房的制度安排。住房制度具有以下属性：

效率性。政府的住房制度必须提高住房的使用效率以保证政策目标的实现。

公平性。住房是保障社会成员生存的必需品，是一项重要的人权。

社会性。住房问题关系到社会安定、政治稳定和人们的社会权利。

本论文的主要方法和结构安排

本文主要采取横向比较的方法，将澳大利亚的相对完善的住房制度与我国的住房制度相比较，从而为我国住房保障的制度的完善提出建设性意见，促进我国住房产业发展。本文希望通过改善我国的住房保障制度促进社会和谐，提高国民生活质量和幸福度。

本文从住房制度的理念和属性开始，明确基本概念。然后详细剖析澳大利亚的相对完善的住房制度，接着分析我国住房保障制度的现状和以及存在的问题，提出建设性意见。

2.澳大利亚住房制度

基本情况介绍

澳大利亚国土面积达7692000平方公里，人口数量为2250万人，人口密度仅为人/平方公里，是一个地广人稀的国家。由于该国政府坚持不懈的努力，如今澳大利亚已发展成全球住房条件最好的国家之一，人均住房达间。

住房在澳大利亚属于准公共产品 ，具有有限的非竞争性或有限的非排他性，介于纯公共产品和私人产品之间。在澳大利亚，住房的供给采取政府和市场共同分担的原则。

澳大利亚居民的住房分3种，自主私房、私人出租和公房出租。各自占比分别为70%， 20%和10%。

普通居民住房制度

住房补贴政策和税收政策

凡是澳大利亚公民或者在澳有居留权的居民在2001～2002年构建新房这，政府对每一次购房者一次性补贴14000澳元，购买旧房者，补贴7000澳元，有力地促进了居民的住房投资和消费。

税收方面，政府特别规定，住房抵押贷款利息可以从年收入中扣除，减少个人所得税的纳税基数；租金收入扣除房屋维修费、管理费、利息、地价税等各种成本后的净收入，可以在扣除房屋折旧之后，再加入到所得收入。

房地产金融体系与住房抵押贷款

除了一般商业银行，各地还有专门运用政府退休金和其他基金的私人财物公司提供住房抵押贷款。在澳大利亚，首次购房时抵押贷款最多可贷到房价的95%。第二次购房，抵押贷款可贷到房价的110%（包括律师费、印花税），而且购房者还可以用首次购的房再抵押。抵押贷款的还贷期限一般为20～25年。另外，在不影响房屋买卖交易且办理好了抵押物更换手续的前提下，购房者还可以追加贷款数额。

购买土地自行建造

澳大利亚的土地分为国有和私有两种，通过拍卖的形式，任何企业或个人都可以购得国有或私有的土地。澳大利亚政府规定，购买土地不能贷款，必须使用自有资金。土地出售给个人以后，政府收取一定的地价税和服务费，用于公共服务。开发商要将拟建造房屋的设计图、施工图等相关资料送交当地区政府批准。批准之后，还需征求邻居意见才能开始建造。

保障性住房制度

针对不同的社会阶层，澳大利亚政府制定了一系列不同的住房资助计划。根据住房资助法案，联邦政府与各州签订住房协议，并借此实施住房资助是澳大利亚住房资助的一个重要特征。

公共住房计划

政府住房资助主要采用公共住房计划的方式。这些由政府兴建和管理的公共住房受联邦与州住房协议的资助，用于为无力承担私人市场买房费用的中低收入者提供住房。这项计划的资助者是国家、州和区，管理者是州和区政府。

社区住房计划

社区住房计划旨在为低收入者和有特殊要求的住户提供出租住宅，它的管理者是包括地方政府、教会和慈善机构在内的社区的非盈利性组织来管理。能够得到社区住宅的人是那些符合公共住宅要求但又需要社区管理组织提供一些优惠照顾的人群。

社区出租住宅与公共出租住宅的区别在于基金和所有权。社区出租住宅的租用分和管理不仅仅只是政府的责任。相比较于仅受联邦与州住房协议的资助的公共出租住宅，社区住宅资助的来源更加广泛，它通过一系列计划来提供。

土著住房计划

联邦与州住房协议规定的公共住房、社区住房、私人租用资助计划、自购住宅资助计划、紧急收容计划、自购住宅资助计划以及一些州和区的计划等都为澳大利亚的土著居民和托雷斯海峡岛民提供了住房保障和补贴。除了上述计划外，还有一些专项计划（如社区管理的土著住宅，土著居民和托雷斯海峡岛民委员会资助计划，土著居民租用住房计划）用于满足澳大利亚土著居民们的需求。

自购住宅或住宅所有权资助计划

储蓄存款资助和抵押贷款减免构成了自购住宅或住宅所有权资助计划，这一计划极大的促成了居民购买的交易行为的实现。1998到1999年的一年时间里，澳大利亚的新住户共获得19000例自购住宅资助。

私人租金资助计划

私人租金资助旨在为在私人租赁市场租住住宅的居民提供帮助，该计划主要采用两方式：

联邦租金资助计划。这是一个补充性的资助计划，旨在为在私人租赁市场上支付的租金超过一定额度的居民提供帮助。

私人租用资助计划。该计划由州政府提供，具体实现方式包括以下三种租金资助，证券资助和其他资助方式。

3.我国住房制度存在的问题及澳大利亚经验带来的启示

我国住房制度改革中存在的问题

我国缺少完善的住房消费市场，缺少充分发展的住房租赁市场。我国住房买卖市场异常繁荣，而住房租赁市场的发展却明显缓慢。除了对极少数最低收入家庭提供住房租金补贴，政府没有采取措施来帮助大多数居民进行租房消费。另外租赁市场的租金和租期易变，我国并没有形成稳定的长期租赁市场。另外中介市场的不规范又使得租赁市场的摩擦成本大大增加。

我国的住房供给存在结构性不足。如何才能有效的满足多层次、多样化的居民住房需求是解决我国住房问题的核心。我国的住房供给不合理，中低收入者买不到房的同时又存在着大量高档住房闲置的情况。

我国的房价增长幅度过于快，远远超出了居民收入的增长水平。1998年至今，我国房价就踏上了高速增长的道路。按照世界银行的标准，发达国家的房价收入比一般介于:1到:1之间；而发展中国家合理的房价收入比应介于3:1和6:1之间。而在我国，房价收入比已经达到了10:1到15:1的水平，房价明显超出了居民的承受范围。

维持中低收入者基本生存保障是经济适用房的政策目的。而我国的经济适用房却违背了经济适用房的初衷，使经济适用房变得不经济，且受益人群发生了转变。我国许多经济适用住房的面积越来越大，违背了经济适用房的本来目的――公平。许多高收入的家庭通过走关系、送红包等不正当途径购买提供给中低收入家庭的经济适用住房，侵占了他们的利益，出现了“福利倒置”现象。

澳大利亚的经验给我国带来的启示

政府干预应将强制性与灵活性相结合。政府的适当干预当然是必要的，同时随着社会和经济的发展，政府也要灵活多变的地采取干预策略，因时制宜因地制宜。在住房严重短缺供不应求的时期，国家应采取租房补贴、建房补贴、购房贴息、奖励等干预政策对供求双方给予直接的帮助和扶持。在住房最供不应求的时期，政府甚至可以极直接投资建房、用行政命令控制租金。在住房供求趋于平衡的时期，人们的可支配收入也开始增加。这个时候，政府逐步减少干预，逐步从住房领域中退出。

政府干预不能不遵循市场机制的规律。作为一个不完全市场，住房市场无法充分实现帕累托最优。由于市场机制的有限性的制约，单纯依靠市场机制是不够的，政府干预是必须的。政府干预不是要取代市场机制，而是对市场失灵的状况和市场不能调节的领域的弥补和修正。就我国来说，我国应该把有形手和无形手相结合，在尊重市场机制的前提下，大力完善住房市场体系的建设、调控住房市场供求，对住房投资和消费给以金融支持，分层次保障社会成员住房权。

我国政府应大力发展保障性住房供应，建立规范的经济适用房供应体系。同时应加强对住房保障制度的监管。经济适用房的建造要严格按照《经济适用住房管理办法》的要求建造，不能有超过规定面积的经济适用放出现。同时，我国还应加强法律治理，构建完备的相关法律制度体系。

引导居民建立合理的住房消费观念。租房和买房都是住房消费的合理形式，并没有孰好孰坏，只要适合自己就好。在我国住房制度改革过程中，我们要进行大力的舆论宣传，使居民改变住房消费观念，选择适合自己的形式。

参考文献：

[1]陆志斌。澳大利亚、新西兰住房制度考察报告[J].广西城镇建设，2006(1).

[2]成思危。中国城镇住房制度改革――目标模式与实施难点[M].北京：民主与建设出版社，1999.

[3]钱瑛瑛。中国住房保障政策研究-经济适用房与廉租住房[J].中国房地产，2003(8):57-60.

[4]褚超孚。住房保障政策与模式的国际经验对我国的启示[J].中国房地产，2005(6):53-56.

[5]王琳。澳大利亚住房金融和住房保障制度对我国对我国住房公积金制度的启示[J].现代商贸工业，2007,19(8).

[6]雷小毛。住房公积金抵押贷款证券化交易结构研究[J].东方企业文化，2007(2).

[7]王君。对建立我国住房社会保障体系的思考[D].山西大学，2006 .

房地产策划助理【第二篇】

关键词：房地产企业；价值活动；贡献

中图分类号：文献标识码：A

一、价值链理论

价值链理论(Value Chain)产生于1985年，由美国哈佛大学商学院教授迈克尔・波特(Michael )在《竞争优势》中初次提出，并对其进行了详细的阐述，建立了“价值链”模型。

迈克尔・波特的价值链理论认为，每一个企业都是用来进行设计、生产、经营、交货以及对产品起辅助作用的各种活动的集合，并在特定业务中将企业分为九种与战略有关、能创造价值和成本的相关活动，这些活动可以用价值链表示出来，企业的价值创造就是由价值链中一系列的活动构成的。通过对企业价值链模型的分析，可以找出企业的核心能力，并帮助企业进行有效地资源分配。任何一个企业都能以价值链为分析基础思考如何在每一个企业价值活动上寻找降低成本或创造差异优势的战略作用，同时进一步分析本企业价值链与其他合作伙伴之间的联系，寻找可能的发展机会。

二、房地产企业价值链构建

通过分析我国房地产企业开发经营流程，结合波特的企业价值链理论以及对目前国内外房地产企业价值链相关文献的研究，构建了房地产企业价值链模型，见图1。(图1)

(一)基本活动的主要内容

1、投资决策。投资决策是房地产企业开发过程的第一个环节，主要是房地产企业寻找投资机会，在对目标项目的背景、条件、市场状况进行初步调研的基础上进行投资机会分析；之后通过详细深入的市场调研和市场预测，确定项目初步策划方案，并对其进行融资分析和可行性分析，最终获取土地使用权的过程。

2、规划设计。规划设计是指基于项目的市场、环境、主题、风格、户型定位对房地产项目的规划结构、建筑布局、空间形态、建筑风格、内部平面布置和空间结构、交通组织、绿地景观以及周边环境相互关系的设计。规划设计实际是将项目的市场定位、环境定位、主题定位、风格定位及企业的经营理念用建筑语言系统表达出来。

3、工程建设。工程建设是房地产产品的生产过程，是将投入的各种生产资料转化成为产品的过程，投入的生产资料包括土地、资金、环境、设计、生产设备、建筑材料等。通常房地产企业并不直接从事房屋的建设和安装工作，而是通过招投标方式选择合适的建筑施工方、材料供应商等单位进行生产建设。工程建设按工作时间和内容分为三个步骤：招投标选择建筑施工方、项目施工监督管理、竣工验收。

4、市场营销。市场营销将企业产品转换成现金流，是房地产企业回笼资金、实现利润的关键活动，主要包括营销策划、形象包装、广告宣传、价格策略、销售控制、销售服务等活动。

5、售后服务。房地产的售后服务是指物业服务。物业服务是指专门的人员和机构，按照合同的规定对用户提供服务，负责已交付使用的房屋及其附属设施、设备的维护，以保障其正常的使用，达到延长使用和保值增值的目的。

(二)辅助活动的主要内容

1、采购。采购活动主要是为房地产企业开发经营提供一切必要的物资，包括土地使用权、资金、建筑材料、电气设备、办公设备、信息与技术以及其他物资。采购活动决定了整个房地产开发的成本，所采购的投入品的质量、价格和售后服务等都影响房地产的品质和销售。

2、技术开发。技术开发贯穿整个房地产开发经营过程，对每个价值活动都起辅助作用。例如，投资决策活动中市场信息的获取和预测分析技术、市场和项目的可行性研究技术、融资分析技术等。

3、人力资源管理。房地产企业是人才密集型企业，需要涉及投资分析、规划设计、工程管理、成本核算、市场营销、物业管理等专业的大量人员。人力资源管理主要是对这些人员的招聘、培训、考核、报酬和激励制定等活动。

4、企业基础设施。企业基础设施包括总体管理、战略计划、财务会计、与政府部门联系管理、法律事务管理等活动。企业基础设施活动不同于其他辅助活动，它通过整个价值链而不是单个活动起辅助作用。

三、房地产企业功能和价值活动关系分析

房地产企业的本质是一个“系统集成商”、“资源整合商”,是将许多不同的资源要素整合成为自己的产品，在市场中获取最大限度的市场价值，指将土地、资金、设计、环境、建设、服务等多种要素整合成为自己的产品――房地产，并通过广告、销售等经营活动将房地产售出获得收入，实现盈利。所以，房地产企业的功能就是获得收入，实现盈利。

房地产企业功能的实现受到企业获取资源要素的能力及资源的种类、大小的影响，而资源要素是通过价值活动获得的，资源要素种类、大小的差异则是价值活动完成效果的不同造成的。因此，可以建立房地产企业功能和价值活动的关系结构图，如图2。(图2)可以看出，房地产企业的功能是由企业价值活动实现的。投资决策活动的实施获得了房地产企业最基本的两种资源：土地和资金，为企业的开发经营打好了基础；规划设计活动通过项目定位和设计确定了产品的生命，同时决定建设的难度，还影响企业品牌和销售，新颖、实用的户型设计不仅能赢得消费者的好感，提升品牌，还能加快销售速度；工程建设活动是产品生产的过程，决定着产品的品质和交房时间，同时影响品牌的建立；市场营销活动是企业回收资金、实现利润的过程，还是企业和项目品牌传播的有效渠道；售后服务活动是企业品牌的延伸，服务的优劣决定用户的满意度和忠诚度，优质的服务可以获得良好的口碑，有助于企业品牌优势的建立和销售的加快。

通过分析房地产企业与资源要素以及价值活动之间的层次关系，可以确定各个价值活动对房地产企业功能的贡献大小。房地产企业的每一个基本活动都由四个辅助活动协助完成，所以在计算价值活动对功能的贡献时，不考虑辅助活动的影响，只计算基本活动的贡献。

四、价值活动贡献率计算

采用层次分析法计算房地产企业价值活动对房地产企业功能的贡献率。

(一)建立层次分析模型。如图2所示，将层次结构图分为三个层次：最高层，即房地产企业的功能；中间层，即企业的各个资源要素，土地、资金、设计、建设、品牌、销售、服务；最低层，即企业价值活动、投资决策、规划设计、工程建设、市场营销、售后服务。

(二)构建判断矩阵。将同一层次不同因素进行两两比较评分，设为中间层相对最高层指标两两比较得到的数值，构建两两比较的判断矩阵，如图3所示。(图3)

(三)计算权重。通过邀请相关专家和房地产企业决策者为判断矩阵两两比较打分，可以计算得到判断矩阵的最大特征值？姿max和特征向量W:

W=[,,,,,

,]T

(四)一致性检验。通过计算得到CI=,CR=

则中间层资源要素的权重为：土地的权重a1=;资金的权重a2=;设计的权重a3=;建设的权重a4=;品牌的权重a5=;销售的权重a6=;服务的权重a7=。

(五)计算价值活动的贡献率。中间层的资源要素通过企业价值活动获得，可根据企业的各个资源要素对价值活动进行归类，之后计算各价值活动的贡献程度。

投资决策的贡献：T1=a1+a2=

规划设计的贡献：T2=a3+a4+a5+a6=

工程建设的贡献：T3=a4+a5+a6=

市场营销的贡献：T4=a2+a5+a6+a7=

售后服务的贡献：T5=a4+a5+a6=

归一化后，得到基本价值活动对房地产企业功能的贡献率为：投资决策的贡献率t1=;规划设计的贡献率t2=;工程建设的贡献率t3=;市场营销的贡献率t4=;售后服务的贡献率t5=。

五、结论

从当前房地产业的实际情况来看，房地产企业价值链价值活动对企业功能的贡献率中：投资决策的贡献最大，其次是市场营销的贡献和规划设计的贡献，工程建设的贡献和售后服务的贡献最小。所以，房地产企业在未来的发展中，有必要采取有效措施提升工程建设和售后服务的效率，优化各个价值活动，从而最终提高各个价值活动的价值创造能力，促进企业健康、长远地发展。

(作者单位：西安建筑科技大学管理学院)

主要参考文献：

[1]迈克尔・波特。陈小悦译。竞争优势[M].北京：华夏出版社，2003.

[2]王。房地产企业价值链研究[D].南京：南京理工大学，2004.

[3]韩跃，孙勇。论房地产企业价值链的构建[J].山东财政学院学报。

[4]汤姆森・斯迪克兰德。战略管理[M].北京：北京大学出版社，2000.

房地产策划助理【第三篇】

为了顺利实施上述目标任务，我**确定重点抓好几项工作：

一是切实加快灾后城镇住房恢复重建。

全面贯彻落实《汶川地震灾后城镇住房重建工作方案》，采取有力措施，加快灾后城镇住房恢复重建，努力实现年底前城镇受灾居民家家有房住的目标。尽快发放住房补助资金。会同有关部门，抓紧核实补助对象，简化办事流程，尽快将住房补助资金发放到位。抓紧修复加固受损住房。积极指导因灾严重受损住房的拆除清理。指导各地依法依规拆除严重破坏、不可修复住房，及时清理废墟，加快实施原址重建。大力实施安居住房和廉租住房建设。严格执行住房重建规划和施工计划，倒排工期，所有重建项目要在*月底前完成前期准备，限期开工。加强政策指导和协调。灾后城镇住房产权关系复杂，努力为群众排忧解难，积极投身重建美好新家园的工作中。

二是全面推进保障性住房建设。

确保完成2009年保障性住房建设的各项目标任务。加快推进廉租住房建设。制定《2009~2011年廉租住房规划》和2009年廉租住房工作计划，会同发展改革、财政、土地等部门，落实廉租住房建设用地和配套资金，做好2009年廉租住房项目申报工作。加快推进建设进度，确保工程质量。创新廉租住房保障方式。加大在普通商品住房、经济适用住房、棚户区改造和安居住房中配建廉租住房力度；强化现有公房改建和转换为廉租住房；努力通过政府长期租赁市场住房转租给保障对象，将租赁补贴保障方式转换为实物保障；探索以优惠价格出售廉租住房；指导各地调整廉租住房保障条件，扩大保障范围。扎实推进棚户区改造工程。指导各地结合实际，采取发展租赁住房等多种方式，解决既不符合廉租住房和经济适用住房供应条件，又无力购买普通商品住房家庭的住房问题；积极引导用工单位多方式提供符合安全和卫生条件的农民工住所。

三是促进房地产平稳健康发展。

全面贯彻落实国务院和省政府出台的促进房地产平稳健康发展的文件精神，充分发挥房地产业在保增长、保民生、保稳定中的重要作用。加强政策宣传。加强市场经济条件下风险意识宣传和教育工作。指导各地研究制定促进市场发展的措施；积极组织开展大型房地产交易活动，积聚人气；进一步搞活住房二级市场和租赁市场，盘活存量房产。支持企业积极应对市场变化。多形式、多渠道组织企业分析研判市场，鼓励企业主动出击，以合理价格促进销售；做好企业调价过程中出现的纠纷化解工作，积极协调帮助企业解决开发经营中的实际困难；鼓励有实力、有信誉的企业实施兼并重组企业和项目。深入整顿规范房地产市场秩序。加强房地产市场诚信体系建设，有效实施对房地产开发建设、交易、物业服务全过程监管。

***地震灾区城镇居民住房恢复重建进展顺利，截止**月**日，正在建设的****套，面积****万平米，已竣工**套，面积*****万平方米；正在维修加固的城镇住房****套，面积****万平方米，已完成加固的****套，面积*****万平方米。

一是城镇规划工作进展顺利。阿坝州委、州政府主要领导、分管领导亲自抓，亲自过问，各县城镇规划工作进展顺利，目前，新编总体规划已完成编制**个（县城*个，乡镇**个）；修编总体规划已完成*个（乡镇*个），*个正编制（县城*个，乡镇*个）；新编详细规划已完成*个（县城*个，乡镇*个），正编制**个（县城*个，乡镇**个），修编制详细规划已完成*个（县城*个），正编制*个（乡镇*个）；近期建设规划已编制完成*个（县城*个，乡镇*个），正在编制**个。按照省人民政府的要求**县城、**县城、****的总体规划要上报省人民政府审批，目前**、**总体规划已按省上要求完成了县城总体规划的报批工作，**镇总体规划预计**月**日左右完成，并上报。

二是及时制定城镇住房恢复重建实施细则。州、县根据《四川省汶川地震灾后城镇住房重建工作实施方案》，结合实际，及时制定了州、县灾后城镇住房恢复重建实施细则，确定了补助标准，细化了操作程序，建立了组织机构，明确了各部门职责。

三是落实配套相关政策。制定了《****汶川地震灾后重建住房公积金优惠政策实施细则》、《促进***房地产市场健康平稳发展的实施意见》、《***安居住房建设实施方案》，落实了配套政策。

四是基本完成城镇受损住房鉴定。援建省市和四川省建设厅的大力帮助下，基本完成了城镇受损住房鉴定工作。全州城镇住房需维修加固*****户，面积******万平方米，其中：轻微损坏*****户数，面积****万平方米，中等破坏*****户数，面积*****万平方米，严重破坏（可维修加固）****户，面积****万平方米；城镇住房需重建的****户数，面积****万平米，其中：倒塌****户，面积****万平米，严重破坏（不可维修加固）****户，面积****万平米。

五是确定重建对象及补助标准。通过受灾群众申请和入户调查，重建对象及补助标准基本确定。重建户数****户，需补助资金****万元，其中最低收入家庭****户，需补助资金***万元（*-*人家庭*****户，需补助资金******万元；*人家庭**户，需补助资金****万元；*人及以上家庭***户，需补助资金***万元）；低收入家庭***户，需补助资金*****万元（*-*人家庭***户，需补助资金****万元；*人家庭***户，需补助资金****万元；*人及以上家庭***户，需补助资金****）；一般收入家庭****户，需补助资金*****万元（*-*人家庭***户，需补助资金****万元；*人家庭***户，需补助资金****万元；*人及以上家庭***户，需补助资金***万元）；高收入家庭**户，需补助资金***万元（*-*人家庭**户，需补助资金****万元；*人家庭*户，需补助资金*万元；*人及以上家庭*户，需补助资金*万元）；城镇低保家庭中的“三无”家庭***户，“三孤”人员***人。

房地产策划助理范文【第四篇】

一、明确工作职责

市房屋拆迁管理办公室负责房屋拆迁政策指导、房屋拆迁许可、估价机构和拆迁公司监管、拆迁政策（业务）培训、拆迁纠纷裁决及年度拆迁工作考核。雁江区人民政府及其镇（乡）人民政府（街道办事处）按属地管理原则负责拆迁项目的维稳工作。

二、加强拆迁管理

（一）统一拆迁运作模式

1．属市政府投资的拆迁项目，原则上由雁江区人民政府及其镇（乡）人民政府（街道办事处）负责统一组织拆迁工作，市级相关部门按照职能职责密切配合，由依法定程序确定的拆迁业主或拆迁公司负责实施拆迁。

2．逐步推行拆迁制度。逐步推行由拆迁人委托拆迁公司实施拆迁，拆迁公司受拆迁人委托，开展协商谈判、补偿安置协议签订、实施搬迁等具体业务工作。房屋拆迁管理部门应加强监管，督促拆迁人、拆迁公司严格按照拆迁政策实施拆迁。

（二）加强拆迁许可监管

房屋拆迁管理部门要按照职能职责，加强拆迁许可监管。拆迁补偿安置方案、拆迁实施方案、拆迁补偿安置资金、安置房源等未落实的，依法不得核发房屋拆迁许可证。

（三）加强拆迁规划监管

拆迁人应就新建安置社区的选址、总平面图及户型设计方案征求被拆迁人及规划、拆迁管理部门意见。安置社区的选址、规划（含绿化、物管用房、停车等配套设施）须符合城市规划要求，一经批准，拆迁当事人应当服从，不得擅自变更。按城市规划要求不具备就近安置条件的，被拆迁人应选择货币补偿或异地安置。

三、统一拆迁补偿标准

（一）被拆迁房屋补偿安置

1．统一合法房屋货币补偿标准。被拆迁人选择货币补偿的，其住宅、办公用房、专业用房结合拆迁时片区被拆迁房屋市场指导价进行补偿，并另给予市场指导价10%的购房补贴；营业用房结合拆迁时片区被拆迁营业用房市场指导价进行补偿，并另给予市场指导价5%的购房补贴；同时，按照财政部、国家税务总局《关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税〔2005〕45号）的相关规定享受税收优惠政策。拆迁当事人不能协商一致的，依法实行评估并以评估结果作为补偿依据。

2．统一产权调换原合法面积内的补差标准。房屋拆迁实行房地合一补偿，并以合法建筑面积作为补偿安置依据。合法面积以被拆迁房屋所有权证证载的建筑面积或规划主管部门批准的建筑面积为准。

建成区内不具备就近安置条件、须实行异地安置的，按地域差异结算价差。除此类情况外的安置，经拆迁当事人协商达成一致意见的，执行拆一还一、适当补差的补偿安置政策，原面积内由被拆迁人按以下标准补差：住宅10－30元/㎡（其中，混合10元/㎡、砖木20元/㎡、其它30元/㎡），不计楼层价差；营业用房100－200元/㎡（根据安置口岸确定）。拆迁当事人不能达成一致协商意见的，则以双评估方式分别计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，并结清产权调换的价差。

3．统一基本住房保障线。被拆迁人原有合法房屋（含非住宅房屋，下同）建筑面积低于人均30㎡（含30㎡）且他处无房屋的，应采取适当优惠的办法给予基本住房保障安置。

被拆迁人有非住宅房屋的，其非住宅房屋面积应计入基本住房保障安置面积。

被拆迁人家庭人口的确定按《城市规划区房屋拆迁管理办法（试行）》（资府发〔2003〕93号）第二十七条规定执行。空挂户、户口已迁移（分户）或他处有房屋的，不得纳入被拆迁人家庭人口范围计算基本住房保障安置面积。被拆迁人家庭人口在4人以下（含4人）的，基本住房保障安置面积按实际家庭人口据实计算；5人及以上的，基本住房保障安置面积按不超过150㎡计算。

4．统一产权调换超原有合法房屋面积部分的优惠政策。拆迁当事人协商一致实行产权调换的，被拆迁人所选安置房屋可适当超出原有合法房屋面积，但住宅不得超套，营业用房不得超间。

被拆迁人所选住宅超出原有合法住宅房屋面积20㎡（含20㎡）以内的，按建安成本结算并计算楼层价差；20㎡以上30㎡（含30㎡）以内的，按投资成本（含建安成本、土地费用、税费、配套设施费用）结算并计算楼层价差；超出30㎡以上的，按拆迁时的市场价格结算并计算楼层价差。

被拆迁人所选安置营业用房超出原有营业用房面积10㎡（含10㎡）以内的，按拆迁时市场价格的70%结算；超出10㎡以上的，按拆迁时的市场价格结算。

5．统一经营性住宅的补助标准。被拆迁人利用合法住宅房屋从事经营活动、不符合按营业用房补偿安置的，可按其工商、税务登记情况，结合实际经营年限、实际经营面积给予20元/㎡?年的经营补助。经营补助的最高年限不得超过10年。

6．统一生产用房的拆迁原则。生产用房实行货币补偿安置，货币补偿标准按评估价格确定。被拆迁企业需重建生产用房继续从事生产经营活动的，原则上应进入工业园区自行建设，可享受园区优惠政策。市、区两级园区管理部门要配合做好新建厂区的规划选址和征地拆迁相关工作。

7．统一违章建筑和临时建筑的处理原则。拆除未超过批准期限的临时建筑，按其拆迁时建筑安装工程直接费用给予补偿，不予安置。拆除超过批准期限的临时建筑或违章建筑，一律不予补偿安置。

本意见印发之日起新增的违章建筑一律不予补偿，更不得以任何名义给予补助。对过去已形成的违章建筑，要逐年降低残值收购和补助标准，直至全部取消。

（二）政策性补偿

1．对选择产权调换的被拆迁人，其水、电设施由拆迁人负责在安置房中配套安装；其天然气、闭路电视、有线座机电话、宽带等设施由拆迁人负责在安置房中按原户头数量恢复，新增户头的安装费用由被拆迁人自行承担。

对选择货币补偿的被拆迁人，其原有上述设施由拆迁人按拆迁时政策规定的收费标准予以补偿。

2．被拆迁人从事生产、经营而单独安装的水、电、气专用设施，由拆迁人按拆迁时政策规定的收费标准或工程造价结合新旧程度予以补偿。所调换的安置房需安装上述设施的，安装费用由被拆迁人自行承担。

3．对拆迁范围内的林木、构筑物等附属物的补偿，补偿标准执行资府办函〔2008〕243号文件的相关规定。为鼓励被拆迁人支持配合拆迁工作，同时维护正常拆迁秩序，对支持配合拆迁工作的被拆迁人，可以户（产权户）为单位，对林木部分实行据实清点结合最高限额包干补偿的办法计算补偿金额。

（三）政策性补助

拆迁政策性补助包括住宅临时安置补助费、非住宅停产停业经济损失补助费、搬迁补助费（详见附件1、2）。被拆迁人领取的住宅临时安置补助费、非住宅用房停产停业经济损失补助费之和不足260元/月？产权户且他处无房屋的，按260元/月？产权户的标准给予保底补助。

（四）政策性奖励

1．搬迁奖励

被拆迁人在拆迁实施方案规定时限内签订协议并完成搬迁腾交房屋的，可根据其实际提前搬迁天数按100元/天？产权户的标准（总额不超过3000元）给予奖励。

被拆迁人房屋土地证件齐全、无任何违章建筑、且在拆迁实施方案规定时限内签订协议完成搬迁腾交房屋的，可给予不超过2000元/产权户的奖励。

被拆迁人原有合法房屋不足人均30㎡（含30㎡）且他处无房屋、在拆迁实施方案规定时限内签订协议完成搬迁腾交房屋的，可按其原有合法房屋面积（原合法房屋面积不足45㎡的按45㎡计）以上、人均30㎡（含30㎡）以内部分的面积给予200元/㎡（总额不超过10000元/产权户）的奖励。

2．返迁奖励

安置房竣工验收合格后，被拆迁人在规定时限内结清房屋产权调换差价和接房的，可按政策规定的过渡期内临时安置补助费或停产停业经济损失费标准，一次性给予1－3个月的返迁奖励。

（五）安置房建设、交付及“三证”办理

1．安置房建设质量及装饰装修

安置房建设须符合建筑质量规范，并应按基本交付标准实施室内装饰装修（见附件3）。严禁被拆迁人在安置房建设期间擅自改变建筑结构和设施。

2．安置房交付使用

安置房主体工程及室内外装饰装修和小区配套设施竣工后，应及时组织验收。未经验收合格的安置房不得交付使用。

3．社区管理

安置房交付使用后，拆迁人按安置社区实际安置面积一次性给予社区业主委员会1元/㎡的物业管理启动资金。安置社区业主委员会按照物业管理的相关规定，自主决定社区物业管理的形式、收费等事宜。雁江区人民政府及其镇（乡）人民政府（街道办事处）应及时将安置社区纳入社区管理。

4．安置房“三证”办理及税费缴交

拆迁人应当在安置房交付使用之日起3个月内向税务部门、房管部门、国土资源部门申请办理安置房契证、房屋所有权证和土地使用权证，被拆迁人应予配合。

“三证”办理涉及税费按《城市规划区房屋拆迁管理办法（试行）》（资府发〔2003〕93号）第二十九条的规定执行。

四、规范拆迁行为

（一）现场公示信息

拆迁人应在拆迁现场公布拆迁法规政策、房屋拆迁许可证、房屋拆迁公告、拆迁工作人员名单、拆迁补偿安置方案、安置房平面图、拆迁补偿（补助、补贴、奖励）标准、拆迁补偿安置合同样本等，让被拆迁人充分了解拆迁政策及其权利和义务。

（二）严格执行政策

拆迁人要坚持阳光拆迁，按照“公开、公平、公正”原则，加强拆迁政策宣传，严格执行拆迁补偿安置方案，不得擅自提高或降低拆迁补偿标准。职能部门要加强对拆迁人的监管力度，对违背政策乱开口子的拆迁行为，要坚决予以查处，该吊销拆迁许可证的要依法吊销，该载入不良建设信用信息档案的必须载入，杜绝扰乱拆迁秩序和建设市场的行为发生。

（三）坚持依法拆迁

拆迁人要切实维护被拆迁人合法利益，深入细致地做好群众工作，及时化解拆迁矛盾，严禁违法违规拆迁。被拆迁人应在法规政策范围内依法维护自身合法权益，不得漫天要价。