房地产论文 房地产论文【优质5篇】
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房地产论文【第一篇】
一、我国房地产税收体系
我国现行的房地产税制，是在1994年税制改革的基础上逐步形成的。我国现行的房地产税收体系中，直接针对房地产本身的税收有城镇土地使用税、房产税、耕地占用税、土地增值税、契税，与房地产紧密相关的税种主要有固定资产投资方向调节税(20xx年1 月1 日停征)、营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、个人所得税、印花税等。按照征税发生的环节，可以分为房地产的取得、保有和流转三个环节的税收。发生在房地产取得环节的税收有两种，即耕地占用税和固定资产投资方向调节税；针对房地产保有环节的税收有两种，即城镇土地使用税和房产税；针对在房地产流转环节，目前设置的税种主要有营业税、企业所得税、个人所得税、土地增值税、印花税、契税、城市维护建设税、教育费附加。
除了已经实行的11个税种外，现在还有一个争论比较大的一个税种，就是物业税。物业税又称财产税或地产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。
二、我国现行房地产税制存在的主要问题
(一) 税种繁杂、重复征税
目前我国实际征收的与房地产直接有关的税种多达11种，占我国实际征收税种数量的一半，而且许多税种之间存在税基重叠，重复课税的情况。如房产税与城镇土地使用税存在重复课税。房产税和城镇土地使用税条例颁布时，房产的原值中一般不包括土地的价值，因为土地都是无偿划拨的。因此，不存在重复课税问题。1990年国务院颁布了《中华人民共和国土地出让与转让暂行条例》,全面推行土地的有偿使用，此后建造的大量房产其价值中都已包含了所占用土地的价值，这部分房产一方面要就包括土地价值在内的房产原值纳税；另一方面还要再缴纳土地使用税，很显然存在重复课税问题。
(二) 课税范围狭窄、税基覆盖不全
这在房产税和城镇土地使用税两个税种上表现最为突出。我国的房产税和城镇土地使用税的课税范围均为城市、县城、建制镇和工矿区，而处在这些区域之外的房产和土地则不需纳税。目前，许多企业都坐落于房产税和城镇土地使用税课税范围之外的临界区域，其与坐落于城镇的企业在对公共品的享受方面并没有本质区别，却不需承担房产税和城镇土地使用税的纳税义务。
(三) 税负结构不合理， 房地产保有环节税负畸轻而流转环节税负畸重
世界各国重视对房地产保有环节征税，而房地产权属转让的税收则相对较少，而我国房地产税费在开发流通环节税费多、负担重，在保有环节课税少、负担轻。目前的房地产税制基本上是不卖不税、不租不税，一旦租售，则数税并课，造成房地产保有环节税负畸轻而流转环节税负畸重。在房地产的转让环节，土地增值税的税率则过高，现行土地增值税实行30%、40%、50%和60%四级超率累进税率，若再加上5%的营业税和25%的企业所得税，企业的实际平均税负水平达到40%以上。
(四) 计税依据失当， 税率设置不合理
突出表现在城镇土地使用税和耕地占用税计税依据和税率失当。城镇土地使用税开征的早期由于土地的收益差别体现并不明显，因此，当时的计税依据是纳税人实际占用的土地面积，但随着社会经济的发展，土地收益的差别日益明显，我国现行城镇土地使用税应由按面积课征变为按土地价值课征，而现行城镇土地使用税的税率也不合理。与按土地面积课税相适应，我国现行城镇土地使用税的税率为定额税率，主要按照城市的大小将适用税额分为4个级次，其中最高税额30元/平方米为最低税额元/平方米的50倍，似乎较大，但就税额差别的绝对额而言，最高税额与最低税额之间的年差别仅为元/平方米，这样的税额差别与我国不同地区之间使用土地所获收益的巨大差距是极不匹配的。
(五) 税制本身存在有欠公平之处
我国目前的房地产税收体系存在违背公平原则的地方，例如因经济行为不同而税负不同。现行房产税规定，企业自用的房产按照房产原值扣除10%~30%之后的房产余值每年按%的税率计征，而出租房产则按照租金收入的12%计征。这种规定导致了两种税负不公状况的产生：第一种，处于城市繁华地段的老房产，由于其建造较早，因此账面原值较低，但由于其所处地段较好，若出租则租金往往较高。所以，这类房产若出租，其承担的房产税一般远远高于自用所承担的房产税。第二种，处于稍偏远地段的新房产，由于其造价较高而租金收入较低，此时自用房产会较出租房产承担更多的房产税。因此，现行房产税的规定常常导致同一房产仅仅由于自用或出租的经济行为不同而承担不同的税收负担。另外城乡税制也不统一。
三、我国房地产税收改革的若干建议
制度改革的基本框架。针对现实存在的问题，笔者认为今后税制改革的总体思路是：精简税种，明确税基，正税清费。改革的内容包括土地、开发环节、占有环节、交易环节和相关的税费改革。从立法、执法到监督，以及地方政府部门的相关配套措施一定要跟进。
对土地使用环节的相关税收改革。将现在在土地出让时一次性缴纳的土地出让金改为按年征收土地地价税，而每年缴纳的税金根据土地的市场价值的定额比例计算，在改革的初期可以若干年进行一次比例调整。同时取消耕地占用税，完善土地增值税税目，设置土地转移增值税、土地租赁增值税和自然土地增值税。
对房地产流转环节税收进行精简。取消房地产交易领域的营业税、城市建设税和教育费附加，将其合并到所得税中；同时将印花税合并到契税当中，扩大契税的征收范围，因为印花税和契税在很大程度上存在重复征收，而契税更具有实际代表性。另外，在房地产取得税类开征遗产税与赠与税，可以弥补无偿转让房地产环节税收调节的缺位，遗产税和赠与税应实行“高起征点，高税率”的原则。
房地产保有环节税制的完善。笔者认为以中国现在的物力财力以及相关的制度和技术都达不到开征物业税的条件。一方面，国人对物业税的认识还存在一定程度的偏差，在一段较长的时间内是很难接受的。另一方面，开征物业税的税基、税率如何确定，税收优惠和累进税制该如何设定，估定价值采用何种估价方法等问题面临重大的挑战。另外，物业税的开征需要中央和地方政府的很健全的配
套政策的支持，这其中还会涉及到中央和地方、政府和企业之间利益的博弈，还需要健全的税收信息披露制度。这对于我国现阶段还是一个比较遥远的设想。
但是，面对我国房地产税收“重流转，轻保有”的不足，可以从以下几个方面进行改革：第一，进行房产税改革。改当前按房屋原值一次减除10%-30%后的余值计征的办法变为按房屋的评估价值计征；将目前的从价计征和从租计征统一为从价计征，税率也应该统一。第二，如前面所说，取消城市土地使用税和耕地占用税开征地价税，以土地的评估价值作为计税依据，向土地的实际占有者征税。第三，开征土地闲置税。土地闲置税以闲置未用的土地为课征对象，对闲置土地的实际持有人课税。
最后，在我国法制和经济发展条件成熟的情况下，在相关技术，物力财力得到满足的前提下，借鉴国外的成功经验，适时适当地推出物业税。
房地产论文【第二篇】
我国房地产营销中存在的问题
我国房地产业从无到有，不过二三十年的历史，自1998年，政府取消福利分房政策以来，我国房地产业有了突飞猛进的发展。但我们同时也看到，在房地产企业市场营销过程中还存在诸多问题，主要体现在如下方面：营销思想陈旧。仍然坚持以企业为中心、以产品为重的传统营销思路，没有转变到以顾客为中心，以关系为重点的关系营销思想上面来。宣传手段简单。通常采用地方性报纸、电视、电台、网站、房展会等作为宣传媒介，企业间的宣传模式雷同，都以产品为重点，突出的是户型、位置、住区规划和交通等生活设施，较少顾及顾客的需求以及产品价值的体现。项目宣传的针对性不强。每一个项目都有一个目标市场和定位，但企业往往选择大众性媒体进行宣传，没有针对目标客户群体进行有效的直接宣传，因而常常是投入较大，但收获很小。产品价值含量底，创新不足。开发商当前仍然秉承的是为购房者制造产品的理念，且生产产品过程中采取的技术和创新仅局限于建筑领域，与产业外的合作与创新没有得到重视，以至于产品同质化，价值含量偏低。注重售前的服务，而忽略售后服务。开发商在售前的服务还是能够做的很好，比如良好的销售环境，耐心细致的解答，良好的服务态度等等。但销售完成后，往往将服务职能转给了物业公司，而大多数开发项目是期房销售，在售后到交房这个期间，其售后服务基本上没有得到开发商的重视，甚至没有任何服务，这是开发商服务的严重缺失。与合作伙伴形成的是甲、乙方关系，而非互利互惠的长期合作关系。当前开发商与价值链其他节点的企业建立的都是以合同为约束的甲、乙方关系，作为乙方的合作伙伴只是按合同要求来完成规定的事项，对于甲方的长期发展以及经营理念，营销目标并不会予以考虑，因而不能使开发商形成一体化的资源管理，和对顾客一致性的服务理念。
基于关系营销的房地产企业管理模式
针对上述问题，笔者认为，房地产企业应该加强自身营销能力建设，改变传统营销思想，引进先进营销理念，不断创新，才能保持竞争优势；立于不败之地。国内有很多学者对房地产的营销给出很多策略性的指导，刘香毅(2006)认为房地产企业应该引入体验营销，并针对体验营销给出了一些指导性措施，包括售楼处的建设、参加房展会、样板间设计、客户参与、看房旅游等［3］。齐韦存(2007)提出了价值链营销，所谓价值链营销是指企业提供对顾客有价值的产品或服务的一连串“价值创造活动”。通过不断完善、强化企业的内部价值创造系统，以维持持续、高效的价值创造能力，进而达成企业的经营目标，而不以广告、促销的喧嚣取胜［4］。陆霄虹(2006)提出了房地产文化营销的运作方式，分别从产品和服务文化层次、品牌文化层次及企业文化层次三个方面提出了文化营销的措施［5］。
韩丽萍(2006)认为房地产企业应该采取顾客导向的营销策略［6］。李广春(2006)认为服务营销是房地产企业发展的必然选择，提出了全程服务、全员服务、特色服务和承诺服务等形式［7］。李伟(2007)倡导房地产品牌营销，指出房地产品牌营销的策略包括：实施名牌战略；对品牌进行整合规划，建立品牌管理系统：以品牌为核心进行营销推广［8］。笔者认为，这些营销的策略和措施，都应该包括在关系营销的理论框架之内，但又不是关系营销的全部。要引入关系营销，应该从以下几个方面入手。转变思想观念。房地产企业引入关系营销，要放弃原有的营销思想，建立关系营销理念。要树立顾客为核心的营销思想，这里的“顾客”不仅仅指的是消费者，还应该包括其他利益攸关方，比如政府、供应商、策划机构、勘察设计单位、建筑商、跨行业合作伙伴等等。企业施行全员营销，任何企业员工都要给顾客一种一致化的对外服务，形成公司特有的文化及企业价值观。
调整公司治理结构。为了适应关系营销的要求，在转变营销思想的基础上，要建立与之相适应的公司治理结构。营销已经不是一个部门的事情，而是公司全员的日常工作，例如采取管理扁平化，由职能管理向项目管理、关系管理过渡，提高市场反应速度和管理效率，建立顾客管理信息系统，提高对顾客的管理效能、完善内部管理机制等。调整人力资源结构。应该充实更加适应关系营销理念的员工、选择善于团队合作、沟通能力强、善于组织外资源管理的人才进入企业，以加强企业营销理念的执行力。加强价值管理。房地产企业要树立为顾客创造价值的理念，房地产企业是产品价值链的构建者，其不仅有能力，而且有责任实现对价值链的管理。在价值的创造和传递的过程中，任何一个环节出现的问题，都会对最终价值的创造产生不利影响，而损失的不仅仅是消费者，房地产企业也会受到牵连。笔者认为，品牌即为企业价值的助记符，是顾客价值、企业价值、社会价值的综合反映。开发企业在加强价值管理，不断为顾客提供物有所值、物超所值的价值过程中，通过不断的产品创新、技术创新、科技创新等手段，确立企业在市场中的产品价值规范，重新塑造企业很新竞争力，树立企业产品品牌的核心价值。
建立长期合作关系。开发企业应该逐步放弃与合作方建立的简单的合同关系的思想，在关系营销思想的指引下，与合作企业或者其他利益攸关方建立一种长期合作的关系，通过这种合作关系的确立，开发企业要逐步将自己的营销思想、价值观传达给合作方，一方面可以增进相互理解，实现无缝隙合作，另一方面，要逐步形成正一种利益一致、目标相同虚拟合作组织，实现组织内外资源的一体化管理，对消费者形成一致化服务。加强服务意识。开发企业要加强服务意识，不能简单地将售后服务转移给物业管理公司，在售后至入住前，还有很多客户的服务工作可做，比如安排购房者参观施工现场、查看建筑材料、通报项目建设进度、承诺的落实情况、当前存在的问题和解决方案等，通过服务不仅加强了企业与消费者的沟通，避免了不必要的误会，化解可能产生的矛盾，更为重要的是树立消费者对企业、项目的信心，增强顾客的满意度，通过口碑的宣传，为企业带来潜在的客户，并在市场中树立企业良好的声誉。
创新宣传模式。企业在对外宣传时，要突出价值宣传，即突出以开发企业为核心的价值链的优势，通过位于价值链核心地位的开发商的不懈努力，正为消费者不断创造物有所值或物超所值的价值。无论对于报纸、电视等传统媒体还是新兴的网络媒体、手机媒体，要进行整合营销传播，即发挥各自媒体的优势，在价值创造的不同阶段，进行不同的宣传，重点针对目标群体。比如在进行网络宣传时，要发挥网络速度快、实时性强、24小时不间断、信息容量大的特点，对价值创造的经典环节和过程予以实时报道和宣传，而不是仅仅放些规划图片、户型设计就万事大吉。创新销售模式。房地产开发企业要紧跟当前科技发展，在销售模式上进行不断创新利尝试。例如2011年4月23日SOHO中国携手新浪乐居开展的网上SOHO商铺无底价拍卖取得了成功，有媒体称之为中国房地产电子商务第一拍。这一事件充分说明了随着网络技术和电子支付应用的发展，销售模式的创新空间很大，开发商的销售模式将会有很多选择，比如网上选房、网上团购、网上竞拍等，而绝不仅仅是建一个售楼中心。笔者相信，在可以预见的未来，互联网必将是开发企业售房的首选场所。#p#分页标题#e#
房地产论文【第三篇】
摘要：宏观经济形势看好、产业地位不断提高、行业内竞争持续加剧，是目前宏观调控背景下我国房地产开发企业发展的外部环境真实写照。在此宏观背景之下，房地产开发企业深陷开发资金紧张和还贷压力加大的双重困局，需要实施调整投资开发战略、寻求新的突破资金瓶颈的融资途径。
关键词：房地产；开发企业；投融资；融资决策
近年来随着国家在住房用地制度、房地产金融制度和房地产产业政策发展等方面一系列规范房地产行为的政策法规的相继出台，房地产开发企业面临壁垒提高、开发投入加大和信贷融资困难的严峻挑战，绝大部分开发企业在开发资金紧张和还贷压力的双重困局下，需要寻求新的融资途径。本文的主旨就是在上述政策环境下，通过对房地产业发展和房地产开发企业投融资现状及存在问题的分析，从资金这一关键性战略资源的运用和取得方式入手，对我国房地产企业开发过程中的价值链系统、投融资规模和融资方式等问题进行探讨，提出适应现行市场体制条件的房地产企业投融资运作模式。
一、房地产开发企业规模及投融资现状
(一)我国房地产业起步较晚，虽然发展较快，但开发企业普遍规模较小国家统计局数据显示，我国房地产开发企业数量从20xx年年末的万家增至20xx年年末万家，其中90%以上的房地产开发企业为三级、四级和暂定资质，一级资质企业所占比例甚微。在此过程中，全国范围内形成了大量以项目公司形式存在的房地产开发企业。这些开发公司资金来源主要依靠银行贷款和预售房款，企业自有资金在开发投资中只占有很小的一部分。20xx年1-8月房地产开发企业到位资金为79742亿元，其中：国内贷款为13956亿元，利用外资为204亿元，自筹资金为31797亿元，其他资金来源33785亿元(在其他资金来源中，定金及预付款为19774亿元)。自有资金约占投资总额的39%，其余均为融资方式取得的资金。
(二)政策变化催生新的市场游戏规则从20xx年以来，国务院、国土资源部、央行、住建部等相继出台一系列针对房地产行业的政策、规定和通知，在新的游戏规则下，行业门槛大幅提高，贷款难度进一步加大，“房地产行业的血管里流着金融的血”的风险性被迫降低。房地产开发企业适时调整价格策略，寻求新的融资渠道势在必行。
二、房地产开发企业投融资面临的问题
(一)房地产投融资的贷款形式单一
众所周知，我国的房地产开发主要是从商业银行进行贷款，来源渠道单一，贷款周期相对较短，难以适应房地产开发行业的资金使用度高，投资规模大，投资周期长的特性。商业银行以往的三种贷款模式，如房地产开发流动资金贷款、项目贷款以及房地产抵押贷款，现在已经在国家的宏观调控政策作用下，基本没有多少生存空间了，再靠银行这一条腿走路的时代已经一去不复返了。因此，房产企业亟需面对解决的问题便是如何拓宽自己的投融资途径和对投融资方式的创新。
(二)企业缺乏多方位的融资决策和体系
目前，国内房地产企业主要以间接融资为主，对于股权融资等新型投融资方式接触甚少。另一方面，国内的房地产企业在投资决策和项目执行方面并不是十分重视，过于看中后期的房产营销和资金回笼方面，也是导致国内相关的投融资机构和担保机构发展规模过小，房地产企业投融资体系缺乏多元化的重要原因[1]。最后，从房地产开发投融资的项目阶段性来说，目前国内企业的上市融资需要限定公司的组织形式，只有混合所有制的公司才能采取此种方式，因此，严格划分房产开发每个阶段的资金需求，分阶段性的进行资金融资也是企业应该思考的。
(三)资金的核算缺乏科学性
多数房地产企业在投融资过程中，通常都是企业的高层提出房产投资的整体蓝图，下面的财务人员进行一个大体的资金核算，而专门的投融资管理员依据原始流程按部就班的进行相关融资。在房地产企业投融资过程中最为重要的一个要素便是资金，多数传统企业的财务核算人员只是对财务知识比较了解，而对房地产方面的实际操作经验为零，这样制定出的整体财务预算很容易与实际建设过程中的资金需要形成大的出入。资金预算过多，会导致企业增加融资的成本；资金预算过少，会很大程度的影响工程建设的进度，临时融资的时效和成本也都是不可预估的。因此，房地产企业在资金核算方面的专业人才选择上一定要慎之又慎，否则，将给企业造成不可挽回的损失。
三、房地产开发企业投融资的解决办法
由于房地产开发投融资运作问题的复杂性，研究涉及投融资体系、体制机制、房地产企业运作等多个方面，既与理论分析密切相关，更与研究者的实践积累分不开。目前的探讨仅为阶段性的或是探索性的。笔者认为要想解决当前困扰房地产开发企业资金瓶颈问题的关键，就是：改变、创新、提升和比重。改变：重点改变过分依赖政府资源和资金、银行贷款，融资渠道单一的现状。创新：探索融资格局多元化、方式多样化、融资定量化。提升：根据企业发展战略制定未来3-5年资本运营战略，提高自身的造血功能和持续提升企业价值，是激活所有融资方式的前提。比重：增加直接融资比重(尤其股权融资)，靠直接融资带动或激活间接融资。
(一)寻求企业的合伙制
寻求企业的合作伙伴，形成一个合伙制。企业可以通过寻找实力相当或者比资金实力稍强的企业进行合伙开发，两者其一为土地所有者，以土地入股，共同开发，弥补自有资金的不足，鉴于目前银行禁止发放土地出让金的贷款，这是一个行之有效的方法，双方进行合同约定，避免以后利益问题产生一系列纠纷。20xx年天津市国土房管局就推出三项服务举措。一是鼓励以联合方式参与土地竞买。全面实行允许房地产开发企业、投融资企业或机构等以联合方式参与公开出让土地竞买。二是支持企业多方融资开发项目。允许土地竞买人在竞得土地后，按照竞买申请书约定内容，在地块所在辖区注册出资比例不低于51%的新公司，并以新公司作为土地受让人与出让人签订土地出让合同。三是适当延长土地出让金缴纳时限。根据土地成交价总额和地块开发要求，出让金缴纳时限可延长至6至12个月。这些举措都将对房地产企业的发展产生深远影响。
(二)增加融资方式
1.融资租赁房地产开发企业可以通过在自己的房产开发项目上，按照承租人的要求，建造“私人订制”的房产，双方通过签订长期(通常10年以上)合约，房产开发企业据此合约可像银行等金融机构进行贷款申请抵押[2]。另外，房地产开发企业可以通过回购融资的手段，将自己企业名下的房产以低于正常市场价的优惠价格出手给具有资金实力的机构，再以同等价格回收，开发房产的企业通过出售房产取得的现金，再以回购的方式进行长期的分期付款。
2.房地产信托对于我国目前的发展状况来说，资本市场体系才是未来房地产开发企业的必经之路。所谓的房地产信托，就是信托投资公司充分发挥他们的专业理财优势，在房地产开发企业的委托下，通过实施信托计划募集资金，为房地产开发建设。对于资金严重匮乏的企业来说，虽然房地产信托的投资成本相对较高，但是在项目进行过程中，一旦房地产开发企业满足贷款要求后，信托公司可以中途退出，从企业角度来说，也是一个不错的选择。
3.寻求企业上市自从证监会恢复房产企业上市资格后，房地产开发企业上市的方式渠道有很多。除了简单的国内上市之外，还可以通过收购国内已经上市的公司，凭借上市公司的影响力募集资金，对房地产项目进行大规模投资。另外，还可以通过收购海外的上市公司进行融资，国外的收购相对于国内手续审批及资金成本方面都相对具有优势，能够为房地产企业融资迅速的提供便利。
四、结束语
从房地产开发企业的长远发展来看，房地产开发企业投融资的变革已势在必行，之前的房地产业的过度开发导致国家的宏观调控政策开始倾向于保守，企业目前只有通过自身寻求新的发展出路，利用全方位、多角度、多体系的融资手段才能为企业开发房产的资金做好坚强后盾，融资是一个大的系统工程，企业的品牌管理品质建设，人员专业程度等等都不是一朝一夕能够解决的问题。关注国家随时变化的宏观政策，然后再结合当地以及自身的优势，顺应时代潮流的房地产开发企业，在投融资的市场竞争下，一定会一马当先，立于不败之地。
参考文献：
[1]霍雪梅。房地产开发企业财务管理存在的3大难题及对策分析[J].财会研究，20xx(06):7-8.
[2]秦学静。房地产开发企业财务管理若干问题的讨论[J].时代金融，20xx(07):8-9.
房地产论文【第四篇】
(一)偿债能力表现
通过报表数据计算得到绿城的现金比率仅为4%，远远低于行业标准值20%。说明绿城可以直接用于偿债的资产对公司的债务保证较差。绿城的流动比率为，速动比率。一般来说，流动比率<1同时速动比率<，说明资金流动性差，所以说绿城的资金流动性较差，短期偿债能力很弱。企业正常的净负债北在75%左右，然而计算出的绿城净负债率高达%，创其历史新高，大大高于房地产业的平均水平值%。由此可见绿城无论是长期还是短期，偿债能力都低于行业的平均水平，表明绿城承担很大的债务负担，还债压力巨大。
(二)盈利能力表现
绿城的销售毛利率为%，低于行业标杆企业如万科、中海的销售毛利率，说明绿城成本增加，盈利能力下降。资产净利润率主要用来衡量企业利用资产获取利润的能力，这一比率越高，说明企业全部资产的盈利能力越强，绿城资产净利润率为%，远低于行业标杆企业如万科和中海，说明绿城资产获取利润的能力较弱。
(三)营运能力表现
存货周转率指标的好坏反映企业存货管理水平的高低，它影响到企业的短期偿债能力，存货周转速度越快，存货的占用水平越低，流动性越强，存货转换为现金或应收账款的速度越快。这样会增强企业的短期偿债能力及获利能力。绿城存货周转率为18%，低于行业标杆企业如万科和中海。流动资产周转率越高，表明企业流动资产周转速度越快，利用越好。在一定程度上增强了企业的盈利能力；而绿城的流动资产周转率仅为19%，总资产周转率仅17%，均处在较低水平，与行业标杆企业有着明显的差距。说明绿城流动资产周转速度慢，会形成资金浪费，降低企业盈利能力。总资产周转慢，反映绿城销售能力较弱。流动资产周转率和总资产周转率从不同的角度对公司资产的运营进行了评价。
二、财务风险的成因分析
从以上的财务风险可以看出，绿城长期、短期偿债能力及盈利能力都低于行业的平均水平。说明绿城债务负担重，资金紧张，具有很大的财务风险，究其原因，主要是：
(一)在偿债能力方面
绿城是目前国内少数几家专注开发豪宅的房地产业企业之一，背负打造艺术品和当行业老大两大理想，在行进中遇到了比同业更多的经营冲突。绿城坚持“高进高出，快进快出”发展路径，高杠杆高负债财务扩张手法，借助高杠杆率，手握重金、高价购地，同时绿城为了配合其扩张的投资政策，实施激进的筹资政策，几乎运用了所有能够利用的筹资方式，筹资规模快速扩张。在各种方式中，银行贷款占了最大比重，绿城对银行贷款的依赖度越来越大，新开拓的信托融资，更是增加了融资的不确定性。一系列的扩张融资政策最终导致了绿城现在的高负债率，融资成本不断攀升，加之国家政策的宏观调控，对企业的信贷政策持续趋严，连续提高利率和存款准备金率，融资越发地困难，因此绿城面临前所未有的资金困境。
(二)盈利能力方面
为了追求高品质，打造精品，绿城相当重视楼盘的地段，在拿地时表现生猛，往往不惜高价抢地王，高品质，好地段。理论上，有好“作品”的绿城可以通过高价销售换取高利润，然而事实是，绿城的净利润率、净资产回报率均输给同行。说明绿城中国的销售成本占销售收入的比重较大。原因就在于其成本、费用控制不力，高价拿地王，导致土地成本和建安成本增加。2008年到2011年上半年，绿城的每平方米收入成本构成中，土地费用占比节节走高，分别为12%、12%、18%、22%，土地费用占比增加，直接挤占了绿城的利润空间。此外，绿城一直大举拿地，但并不能马上开工，根据会计准则，项目在开工以前的利息不能资本化，项目发生的行政管理费用却必须计入当期损益。因此，其利息不能资本化，导致期间费用增加，冲减了公司当年的盈利。此外，绿城依赖高财务杠杆，融资成本大大增加，影响其利润。
(三)营运能力方面
绿城的房子要打磨成高端产品，需要慢工出细活，因此，绿城牺牲了速度，其资产周转效率明显低于行业标杆企业，这说明绿城的销售回笼资金的速度很慢。2011年绿城的存货周转天数为2214天，这就意味着一个项目从资金投入到产生会计利润的平均时间在6年左右。此外，由于房地产行业限购、限贷等宏观调控政策影响，绿城产品多分布在限购区域，又多是受限购令影响的高端产品，宏观环境的变化带来的不仅仅是融资渠道的缩减，更是导致了房地产市场的销售困境，绿城面临巨大的销售回款压力。一方面是绿城产品的高价格制约；另一方面，产品区域的单一也制约着绿城的出货速度，因而很难获得自有资金来周转，加大其财务风险。
三、控制财务风险的措施
绿城高价拿地王，土地成本增加，短期负债增加，项目周期过长导致资产周转过慢和利息成本增加，项目多集中在限购城市的高端物业，销售情况受到很大的影响，利用高杠杆进行融资，融资成本增加，造成了绿城现金流短缺，加剧了整个资金链的断裂，财务危机明显。因此，降低资产负债率，控制成本，调整开发策略，是绿城控制财务风险的必要举措。
(一)降低负债率，控制财务风险
高负债率是导致企业财务风险的最主要原因。因此绿城应该设计合理的资本结构，实施稳健的筹资政策，降低资金成本，控制负债规模，保持谨慎的负债比率，避免无力偿还到期负债甚至资不抵债，减少还债压力，有效防范财务风险。同时实时监控企业的财务状况，及时制定合理的风险防范政策，及时收回各种应收款，制定合理的资金使用计划，保持适量的现金流，保障企业资金正常运转。
(二)控制成本，提高盈利能力
成本控制，是企业提高盈利能力的根本途径，绿城应在确保产品质量的前提下，制定开发阶段、采购阶段、施工阶段的成本计划、成本目标及成本考核制度等，严格做好成本事前、事中、事后的管理和监督，特别对成本异常变动情况及时预警并提出解决措施。定期对各个项目的各项成本进行全面评估和反馈，做好成本控制工作。质量保障和成本控制并驾齐驱才能实现企业可持续发展和盈利能力实质提高。
(三)做好项目投资评估工作，适时调整投资策略
房地产专业毕业论文【第五篇】
Abstract: The Non-profit organization has managed the specialty since the origination, the practice educational model's construction continuously widely pays attention to by the community and the College. The article carries out official duties altogether the enterprise to manage the specialized practice teaching the actual difficult position to embark, managed the specialized practice teaching to the Non-profit organization the pattern to carry on the discussion, and to guaranteed that this pattern the related condition has carried on the elaboration.
关键词：公共事业管理 实践教学 模式
key word: The Non-profit organization manages Practice teaching Pattern
作者简介：范梅芝(1977),女，湖北荆州，长江大学管理学院，讲师，管理学硕士，研究方向：公共行政理论与实践
从1998年教育部调整普通高校本科招生目录，增加公共事业管理专业至今，全国已有三百多所高校设置了该专业。该专业设立之初即定位为：培养能够运用现代化管理理论、技术与方法，在文教、体育、卫生、环保、社会保险、社区管理等公共事业单位从事管理工作的高级专门人才。经过十多年的努力，各高校在该专业人才培养模式及培养规格、培养方案等方面都做了较为深入的研究和探索，使得该专业教学计划日臻完善，课堂教学内容逐渐向科学化、合理化方向迈进。然而，随着社会变革的加快，公共事业管理面临环境的变化，使得这一处于刚刚起步阶段的新专业还来不及紧跟时代的步伐，特别是在实践教学环节各高校普遍较为薄弱，实践教学过程中存在许多问题，这已成为培养应用型高素质公共事业管理人才的瓶颈。
一、公共事业管理专业实践教学面临的困境
外部环境复杂
目前，我国行政体制改革明显滞后于经济体制改革，政府职能转变并没有到位，现有的事业单位改革尚未彻底，过去政府包揽的社会事务管理职能依然未能完全移交给公共管理部门，公共事业管理组织的的发展处于大的变革之中，这样的社会环境使得该专业实习难度增大，致使有很多学校的实习流于形式。
师资结构混杂
实践教学体系的完善必须拥有一支精干的教师队伍。作为公共事业管理专业的教师，不
仅应具备较高的公共事业管理的理论知识，还应包括较强的公共事业管理的实践能力。目前公共事业管理专业教师，多是过去从事行政管理或其它学科的教学和研究，因工作需要才转型到公共事业管理专业，或者从学校毕业后直接走上讲台的，基本没有参加过专业的实践锻炼，大都缺乏公共事业管理方面的实践知识和实践经验，这严重影响了实践教学的质量。
内容设置随意
目前高校对公共事业管理内涵没有明确的科学认知，其专业方向的设置可谓是五花八门。部分高校是围绕教育部专业目录规定的文教、卫生、体育、环保及社会保险等方向开设的。也有少数高校的专业方向严重错位，如定为“房地产管理、行政管理、电子商务、政治学以及法学”等方向。部分高校至今没有任何方向，课程设置要么“无所不包”要么“偷工减料”,胡乱拼凑、随意性大。公共事业内涵的模糊认识以及专业方向的不明确，导致实践教学目标不明确，困扰着实践教学的深入开展和有效运作，致使实践教学流于形式，难以取得较好的教学效果。
二、公共事业管理专业实践教学的出路探讨
认清实践的重要性及其基本路径
相比行政管理，公共事业管理更强调运用经济学原理和定量的方法去处理实际问题，而不仅仅是从政治、社会学的角度对问题进行分析，更加注重人才培养的应用性。从公管专业对学生的业务培养要求来看，它表现为较强的技术性和创造性，学生所学理论知识很大一部分必须通过实践教学方式转化为具体的技能才能得以熟练的掌握和运用，因此，公管专业实践教学体系的设计和实施对人才培养的质量至关重要。
然而，在我国当前高等教育普遍缺乏实践机会和场所已成为不争的事实，且不是某一个专业的个别现象，在短时间内也无法得到根本解决。在这一特殊条件之下，师生必须明确认知实践的基本路径，即实践应该包含有思维实践和行为实践两部分的，思维实践是行为实践的基础，特别是在行为实践受到更多客观因素制约时，思维实践就显得更为重要。所谓思维实践，即将课堂所学专业基础知识通过切合实际的案例分析、探讨解决身边的事件以实现初步的从理性认知到感性认知的转化。所谓行为的实践，即切身处地的参与社会实践，将思维实践后所获取的感性认知进一步应用于实践，在实践中实现感性到理性的第二次升华。
以实践地点为依据可以设置校内实践与校外实践
校内实践体系包含有案例教学、实验教学及毕业论文三个部分，在这一体系中教师的主动性尤为重要。首先，案例教学需要在课堂教学中引入案例分析有利于培养学生分析能力、想象能力、分辨能力和独立思考能力。它一方面引导学生综合运用所学知识与方法对案例进行分析、推理，提出解决方案，从而改变被动、消极地接受知识的状况；另一方面，通过让学生自己分析问题和解决问题的方式，培养学生主动学习、综合分析和创造性的解决问题的能力。采用案例教学的方式应按照循序渐进的原则，首先进行简单的单项案例分析，待学生有了一定基础之后，再进行综合分析，既可以采用书面分析形式，也可以采用课堂讨论。其次，实验教学实践。公管专业的实验教学必须以强化训练专业实用技术为特征，以利于培养学生技术应用能力、分析和解决实际公共管理问题的能力。有鉴于此，实验教学子系统以培养专门的实验技术能力目标，验证性的内容应大为减少，按照从初级到高级等的认识和实践过程构成一种能力体系。最后，毕业论文实践。公管专业毕业论文旨在锻炼学生发现、分析、研究、解决问题的能力，是对学生四年所学知识和能力培养的总检阅。毕业论文质量的高低很大程度上取决于选题，应该鼓励学生将实践课程、社会实践和毕业实习中发现的问题，形成毕业设计选题，并要求指导老师在选题上下工夫，能够充分考虑论文中是否有实践的情况，鼓励学生进行社会调查、定性和定量相结合，并加强考核，建立一定比例的毕业论文淘汰制度，确保论文质量。
校外实践体系主要包含社会实践和见习实习两部分。社会实践系统以培养专业技术应用能力为主线原则，贯穿在整个大学学习期间，在不同的学习阶段因理论知识和技能掌握的程度不同，应有不同的形式，包括社会调查、社会服务、社会兼职等等，这些活动既可以学生单独开展，也可以以班或者社团小组的形式开展，既可以在课余时间开展，也可以在寒暑假以假期锻炼的形式开展。见习实习子系统。公管专业实践教学体系教学目标的实现必然导致走产学结合的道路。因此见习实习子系统的设计需要贯彻产学结合的原则，体现产学结合的特征。见习实习子系统是应用性人才培养的必需，更是社会与经济发展的必需。通过实习，实现产学结合、校企合作，共同研究公管专业培养方案、制定培养目标、实施培养过程，达到公管专业人才培养的根本要求。
重视实践教学，加大经费投入力度
一方面，学校要给予实践教学关注和重视。公共事业管理专业是实践性很强的专业，为社会输送的是高素质的复合型、应用型人才。高校是组织开展实践教学的重要主体，思想上要高度重视实践教学在公共事业管理专业人才培养中的重要作用，高度重视实践教学环节。实践教学是一项复杂的系统工程，涉及方方面面。学校相关部门必须齐心协力、大力支持，才能确保实践教学取得实效。另一方面，要确保实践教学的经费投入。学校要加大投入力度，为实践教学提供坚实的物质保障。公共事业管理专业作为新兴专业，更需要学校加大人财物的投入。比如，实习基地的建立与维护、师资队伍培的培养、公共事业模式实验室的创建等。
参考文献：
[1]宋 琪，方永恒。公共事业管理专业实践教学体系的构建与实践[].西安邮电学院学报，2008,(4):143-146.