2024年土地资料公开查询 土地资源管理专业就业方向3篇

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土地资料公开查询 土地资源管理专业就业方向篇1

各类土地登记必备资料

初始土地登记：

1、个人划拨国有土地使用权初始登记必备资料 ①权属来源文件（申请审批表及通知书原件）； ②耕地占用税发票（核原件收复印件）； ③申请人身份证或户口本复印件； ④计划生育证明。

2、单位划拨国有土地使用权初始登记必备资料 ①权属来源文件（审批资料及通知书原件）； ②法人代表证明书及法人身份证或户口本复印件； ③耕地占用税（或免税）及各项规费发票（核原件收复印件）；

④宗地图及界址点坐标成果表；

⑤营业执照或企业法人登记证（核原件收复印件）。注意：

审核是否符合《划拨用地目录》范围。

3、农村宅基地初始登记必备资料

①权属来源文件（申请审批表及通知书原件）； ②耕地占用税发票（核原件收复印件）； ③申请人身份证或户口本复印件； ④计划生育证明。审核要点：严格落实一户一基的法律规定，除继承外，申请第二宗宅基地使用权登记的，不予受理。

4、集体土地建设用地使用权初始登记必备资料 ①权属来源文件（审批资料及通知书原件）； ②耕地占用税或免税证明及各项规费发票； ③法人代表证明书及法人身份证复印件； ④宗地图； ⑤其它证明材料。

主要是指村办公楼、学校、村企业等用地土地登记。

5、出让国有土地使用权（个人）初始登记必备资料 ①权属来源文件（申请审批表及通知书原件）； ②耕地占用税票据； ③出让合同原件； ④出让金票据；

⑤申请人身份证或户口本复印件； ⑥土地评估报告； ⑦计划生育证明。

6、出让国有土地使用权（单位）初始登记必备资料 ①权属来源文件（审批资料及用地通知书原件）； ②耕地占用税及规费票据；

③法人代表证明书及法人身份证复印件； ④出让合同原件； ⑤出让金票据；

⑥宗地图及界址点坐标成果表； ⑦土地评估报告；

⑧营业执照或事业单位登记证复印件。注意：要严格执行五不登记规定。

7、国家授权经营国有土地使用权初始登记必备资料 ①权属来源证明文件（收原件）； ②企业改制方案及批准文件； ③土地资产处置方案及批准文件； ④土地估价报告备案材料；

⑤国有土地使用权经营管理授权批准文件； ⑥法人代表证明书及法人身份证复印件； ⑦各项规费发票。

以上是安陆涉及的七个类型的初始土地登记必备资料。还有作价入股、租赁、出租等没有涉及到的类型，如果出现再个别交流。

变更土地登记

1、划拨国有土地使用权补办出让手续（个人）变更登记必备资料

①权属来源文件（审批资料及通知书原件）； ②出让合同原件； ③契税及出让金票据； ④土地评估报告；

⑤申请人身份证或户口本复印件； ⑥计划生育证明。

2、划拨国有土地使用权补办出让手续（单位）变更土地登记必备资料

①批准文件（补办出让手续变更申请审批表及通知书原件、出让合同原件、原《土地使用证》）；

②契税、出让金、各种规费发票复印件； ③法人代表证明书及法人身份证复印件； ④营业执照或企业法人证照； ⑤土地评估报告；

⑥宗地图及界址点坐标成果表。

3、招、拍、挂国有土地使用权登记必备资料

①批准文件（审批资料及通知书原件、出让合同、原权源文件）；

②契税、土地收益金、各项规费发票； ③法人代表证明书及法人身份证复印件； ④宗地图及界址点坐标成果表； ⑤土地评估报告；

⑥土地拍卖资料（土地拍卖确认书原件、拍卖协议书等 资料）；

4、集体土地使用权变更登记必备资料 ①批准文件（变更审批资料及通知书原件）； ②契税发票；

③申请人身份证或户口本复印件； ④计划生育证明。

5、继承或赠予土地使用权登记必备资料

①继承房产及土地使用权协议书或公证书（原件）； ②原《土地使用证》；

③双方身份证或户口本复印件； ④双方关系证明（公安机关出具）； ⑤村或社区意见；

⑥申请书所有继承人都要签同意继承的意见； ⑦房产证复印件（农村可不提供）。

6、土地证遗失补发必备资料

①刊登土地证遗失声明的报刊（孝感日报、孝感晚报）； ②补发土地证申请（原件）； ③房屋所有权证复印件； ④未抵押证明；

⑤原土地登记资料复印件； ⑥申请人身份证或户口本复印件。

7、房改房办证必备资料 ①房屋所有权证（核原件收复印件）； ②申请人身份证或户口本复印件； ③房改办审批资料（原件）； ④宗地图及界址点坐标成果表； ⑤总土地证原件； ⑥计划生育证明。

8、商品房分割必备资料

①房屋所有权证（核原件收复印件）；

②商品房买卖合同（原件，提供复印件的须加盖开发商公章）；

③申请人身份证或户口本复印件； ④宗地图及界址点坐标成果表； ⑤计划生育证明； ⑥总土地证（原件）； ⑦规划部门工程验收合格证； ⑧总出让合同复印件。

9、名称变更（更名）登记必备资料 ①土地证书原件； ②房产证复印件；

③申请人是个人的提供公安部门证明文件；是公司或单位的提供工商部门或主管部门的批准文件；

④个人身份证或法人身份证复印件； ⑤公司章程等其它证明文件；

10、用途变更登记必备资料 ①土地证书； ②房产证复印件；

③土地用途变更批准文件原件（规划局批件、国土局批件、重新签订出让合同等）；

④个人或法人身份证复印件。

11、法院裁决办证必备资料 ①房屋所有权证复印件； ②法院民事裁决书复印件； ③法院协助执行通知书原件； ④申请人身份证或户口本复印件； ⑤契税及土地收益金发票；

⑥原土地证（不能提供原土地证的，另行办理注销公告，公告期1个月）；

⑦计划生育证明。

以上是我市常见的11个类型，没有涉及到的个别情况再个别交流。各类土地登记的办理程序

1、关于土地登记的受理地点

自2008年3月份以来，按照市政府的要求，土地登记统一在行政服务大厅受理，目前已经运行一年。因此，今后的各类土地登记，由各所（分局）完成地籍调查、填写好各种表格、收齐各种必备资料后，统一到行政服务大厅国土窗口受理，每星期五由局领导带队到行政服务大厅集中审批，请各所（分局）合理安排好上报时间，再不要报到地籍股。

2、注销登记的办理程序

①下达《责令办理注销土地登记通知》，期限满15天； ②由国土资源局在孝感日报上进行注销公告，期限满30天后直接进行注销；

③注销登记在土地登记簿上直接进行。

3、权利人姓名错误更正登记的办理程序

①权利人提出申请，村或社区签暑意见，公安机关出具证明；

②审查合格后直接在土地登记簿上注明，更换证书。注意：其它更正登记应报人民政府批准，即重新填写一套土地登记表格，经审批后重新注册登记。

4、异议登记如何办理？

①按前面讲的要求提供相关材料，经审核符合条件的，在土地登记簿上加以记载；

②向申请人出具“异议登记证明书” ③书面通知土地登记簿记载的权利人；

④异议登记失效后，及时在土地登记簿上注销。

5、预告登记如何办理？

①按前面讲的要求提供相关资料，经审核合格后在土地登记簿上加以记载；

②向申请人出具“预告登记证明书”；

6、查封登记如何办理？

根据人民法院提供的查封裁定书和协助执行通知书（必须是原件），将查封或预查封的情况在土地登记簿上加以记载，查封期满后直接在土地登记簿上注销。

注意：对一宗地的查封不得超过两年，特殊情况的可以续查封一年，超过时间的可以不受理，查封期间除非有人民法院的“解除令”，否则不能办理土地抵押、过户手续。

7、未成年人如何办理土地登记？

我们在过去办理土地登记时，申请人未满18岁的不予受理，按照《土地登记办法》的规定:“未成年人土地权利，可以由其监护人代为申请”，因此，以后受理未满18周岁权利人的土地登记，除须提供前面所讲的必备资料外，还应提供监护人身份证明材料，也就是提供公安机关出具的证明。

8、土地证遗失后补发如何办理？ 土地证遗失后申请补发的，要提供前面所讲的“土地证遗失补发必备资料”，登报满一个月后，直接在土地登记簿上记载，补发土地证。补发的土地证上要加盖“补发”印章。

注意：

①遗失声明必须在《孝感日报》或《孝感晚报》上刊登； ②内容应有：土地座落、使用权类型、土地用途、宗地面积、土地证号、发证日期等。

9、继承或赠予土地登记如何办理？

按前面所讲的提供所有材料，可直接进行登记。10、86年非农业清理漏丈的土地登记如何办理？ 我市在86年进行了一次非农业用地清理，当时由于人员素质参差不齐，存在少量土地漏丈，在办理这类土地登记时应提供以下资料：

①个人申请；

②申请人身份证复印件； ③村或社区证明材料；

④所在所（分局）组织人员进行调查的材料两份（要调查该宗地附近久居居民至少2户以上）；

⑤国土所（分局）证明材料。资料齐全后可作为权源填表申报土地登记。

注意：清理漏丈的土地应是82年5月份前占用，82年5月份后的要重新补办用地手续，不能直接登记发证。

11、商品房分割发证如何办理？

我市在启动商品房分割发证时，考虑到起步难，按建筑占地分栋分摊，这样导致出现了几个问题：一是部分开发商利用这一点，按建筑占地交纳出让金，流失了国有资产；二是只要房地产开发，多多少少出现开发完成后多占土地的问题，有的面积还很大，有的没有按要求开发。现根据国土资发[2002]31号文件的规定，经请示局领导同意，以后商品房办理中，封闭式的按总面积分摊，开放式的按整栋分摊，并且在进行商品房分割登记时要具备以下条件：

① 商品房开发竣工后才能申请分割登记； ② 必须有规划局的《工程竣工验收合格证》；

③办理分割前要重新进行测图，界定实际使用范围，超 占面积的要重新补办手续后才能分割发证。土地登记中的几个具体问题

1、关于界址点坐标

按照《土地登记办法》的规定，土地权利人在申请时应提供宗地图及宗地界址点坐标。按目前安陆现状，农村宅基地测量每宗地的界址点坐标条件不成熟，无人力物力。经请示局领导同意，农村土地登记时暂不提供界址点坐标；城区及各乡镇镇区范围内的土地登记必须利用二次土地调查成果，提供宗地图及宗地界址点坐标；单位用地必须提供宗地图及宗地界址点坐标（80西安坐标系）。

2、关于地籍调查的责任

《土地登记办法》第九条规定，地籍调查应由土地权利人委托土地代理中介机构完成，并承担相应责任，国土资源部门不承担地籍调查及责任。鉴于我市暂无中介机构，经请示局领导同意，地籍调查沿用原模式，即个人地籍调查由所属国土所（分局）完成，单位地籍调查由评估中心完成，今后地籍股无特殊情况不参与地籍调查。因此，地籍调查表审核，要求调查单位主要负责人签字、盖公章，并应加强地籍调查人员的责任，谁调查谁负责。待条件成熟后再逐步实现由中介机构完成。

3、关于地籍调查的要求

在过去的地籍调查中，部分所（分局）没有到实地进行 调查，通知书批多少就发多少，与实地完全不符，相邻及本宗地签字由填表人代签，少数单位发证也如此操作，并且签字也五花八门，横签竖签斜签都有。地籍调查必须到现场按要求调查清楚，必须由本宗地及临宗地人员到现场指界及签字，不得代签。下半年将根据局领导的安排，对地籍调查情况进行抽查，发现发证与实地不符的，签字为代签的，将追究地籍调查人员的责任。

4、关于土地登记簿

什么是土地登记簿？土地登记簿由土地登记卡、共有宗地土地登记卡、土地归户卡组成，是土地登记的重要资料，我们常说的注册登记，如何注册？就是根据审批表的审批意见在土地登记簿上注册登记。按照《土地登记办法》的规定，土地证与土地登记簿不一致的，以土地登记簿登记的内容为准，可见土地登记簿的重要性。再者，更正登记、遗失补发土地证、异议登记、预告登记、查封登记、抵押登记、更名登记、划拨土地使用权补办出让手续变更登记等都要在土地登记簿上直接注册登记，发放证书，如果没有土地登记簿，将不能进行。我市在过去土地登记中，由于一段时间多条渠道登记，没有填写土地登记簿，在办理更名等登记时，本来只须在土地登记簿上直接记载，换发证书的，由于没有土地登记簿，还要重新填写表格。因此，实施《土地登记办法》后，要规范填写所有表格，对过去登记资料不完善的，在今 后变更登记时要逐步完善。

5、关于土地权属性质的界定

过去，少数所（分局）工作人员没有搞清“征收”、“划拨”的涵义，在办理新征拔用地手续时，都签署“划拨”字样意见，在土地登记中发国有证、集体证随心所欲。我们应该明确：集体所有的土地只有被“征收”后才能变为国有，发放国有土地使用证；集体所有土地“划拨”只能发集体土地使用证；国家所有土地“划拨”才能发国有土地使用权证。今后在土地登记时一定要注意这个问题。

6、关于土地使用权面积的规定

《湖北省土地管理实施办法》对我省农村宅基地、城镇居民用地面积有明确规定：“农村宅基地使用农用地的不能超过140㎡，即土地登记发证时只能发140㎡；使用未利用土地及建设用地的不能超过200㎡，即土地登记发证时只能发200㎡；城镇居民住宅用地不能超过100㎡，即土地登记发证时只能发100㎡，超过部分作临时用地使用。但是一定要注意：82年5月份以前形成的占地，有多少登多少，不需要打补丁。

7、关于土地用途

实施《土地登记办法》后，土地用途必须按2007年颁布的《土地利用现状分类》（国标）填写到二级类。关于一宗地多种用途如何处理，过去土地登记中，遇到很多一宗地 多种用途的问题，很难把握，经请示上级业务部门专家，我们在今后土地登记时，土地登记表格上只填写主要用途，但在土地登记卡的“登记的其他内容及初始、变更、注销和其它事项”栏记录宗地兼容的几个用途，能计算出各用途面积的，要记载各用途的分类面积；是出让的记载各用途出让年限；土地证上用途栏只填写主要用途，但在记事栏要填写兼容的用途，各分类面积，是出让的要填写各用途的出让年限。

8、关于不予登记的内容

我们在办理土地登记时，一定要依法依规进行登记，杜绝违规登记，严禁通过土地登记将违法用地合法化。过去土地登记一直坚持“五不登记”，在今后的土地登记中，我们在审核时一定要注意，涉及下列情形之一的，不予登记发证：

① 土地权属争议未解决的；

② 土地违法违规行为尚未处理或正在处理的； ③ 未按合同约定付清全部土地价款的； ④ 按土地价款缴纳比例分割申请登记的； ⑤ 申请登记的土地权利超过规定期限的； ⑥ 无合法用地批准等土地申请要件的；

⑦ 对经营性用地没有按招标拍卖挂牌等方式出让的； ⑧ 协议出让地价低于出让底价的； ⑨ 违反规划改变用途的；

⑩ 未办理土地使用权登记而设定抵押的； 11异议登记期间未经异议登记权利人同意的，申请办理○抵押登记的；

12查封登记解除前申请办理抵押登记的。○

9、关于86年老证可否作为权源的问题

86年老证在93年农村初始登记及96年城镇初始登记时已由市政府公告作废了，应该不能作为权源。但是由于两次土地登记都不彻底，在过去土地登记时，86年老证可作为土地权属依据，但一定要注意：凡利用86年老证作为登记的依据的，要附93年农村登记、96-98年城镇土地登记地籍调查表、审批表复印件，如果审批表中已签字盖章，则86年老证不能作为权属依据，如何审批表中没有签字盖章，则86年老证可以作为权源依据。

10、关于批准面积与实地面积不一致如何处理的问题 ①批准面积小于实地面积，要补办用地手续后才能发证，但由于丈量误差引起不一致的，集体土地使用权不得大于5㎡，国有土地使用权不得大于2㎡。

②批准面积大于实地面积要求发证的，凡大于5㎡，必须由申请人出具放弃多余面积承诺书，否则不予登记。

11、关于城镇二次土地调查成果应用问题

我市城镇调查正在有序开展，凡城镇调查结束，已建库的乡镇，要充分利用二次调查成果，采用二次土地调查的地籍调查表，城镇调查未结束的，暂时采用原模式。

12、关于土地登记表格实行电子报件的问题

按照土地登记规范化及办公无纸化的要求，土地登记要求实现电子报件。考虑到新版《土地登记表格》规范填写还需要一个过程，因此，我们只印制了新版《土地登记表格》4000套，只够一年的用量。从2010年元月1日起，土地登记的报件要报纸质件和电子件两种，即先在电脑上填好电子件，打印出来后，只经签字盖章，装订成册上报。为此，我们制定了土地登记各种表格电子件，各所（分局）复制回去，明年元月1日正式实行。

13、关于土地登记资料的归档

土地登记资料是永久性档案，每年年底应按档案管理的要求及时归档，为了便于查询及今后的应用（比方土地登记簿），土地登记档案不应装订，各乡镇农村土地登记资料应按村、组整理归档，每年新增加的，及时归入各村组；城镇土地登记资料应按街道、街坊整理归档，每年新增加的归入各街道、街坊。

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土地资料公开查询 土地资源管理专业就业方向篇2

土地整理宣传资料

什么叫土地整理

土地整理是指依照土地利用总体规划和土地整理专规划，采取工程，生物等措施对田、水、路、林、村等实行综合整治，增加有效耕地面积，提高耕质量，调整土地利用结构，改善农业生产条件和以及农村居民点生活条件，提高土地利用率和产出率的活动。土地分享的“2024年土地资料公开查询 土地资源管理专业就业方向3篇”，县、乡（镇）人民政府应当加强农村集体经济组织，按照土地利用总体规划，对田、水、路、林，村综合整治，提高耕地质量，增加有效耕地面积，改善农业生产条件和生态环境，地方各级政府应当采取措施，改造中、低产田，整治耕地及弃地。

《中华人民共和国土地管理法实施条例》第十八条三款规定：土地整理所需费用，按照谁受益谁负责的原则，由农村集体经济组织和土地使用者共同承担。

土地分享的“2024年土地资料公开查询 土地资源管理专业就业方向3篇”，改善耕作条件，提高耕地质量与生产能力。

土地整理，坡地改梯地，改良土壤，提高土地产出率。

道路、沟渠综合整治，沟通、路通，改善排灌条件与耕作条件。

林盘地、宅基地还耕，废弃地复垦，荒地开发，增加项目区有效耕地面积。

5、归并集中，实行道路、水、电、视讯等基础设施配套，改善群众居住、生活环境，推进中心村建设。

土地分享的“2024年土地资料公开查询 土地资源管理专业就业方向3篇”，双流县县委、县政府将实施土地整理作为我县推进城乡一体化的重大项目，目的是要超过实施土地整理，增加有效耕地面积，提高耕地质量，增强农业抵御自然灾害能力，改善农村生产生活条件和发展环境，促进农业产业结构调整，推动农民集中居住，改善居住环境，促进农村经济发展，为城市建设提供保障，缩小城乡差别，促进城乡经济文化共同繁荣。

实施土地整理项目对农民的现实意义

可增加项目区集体有效耕地面积，促进土地集中高效利用，项目区农业结构调整，增加农业生产，通过政府投资进行中心村基础设施配套，发送农民生产生活环境，让农民享受城市文明成长，并由政府投资进行农村道路，水利沟渠的整治，改善生产条件。农民享受政府投入资金生产的效益。在项目实施过程中，当地群众可以投工投劳，取得工资，切实增加农民收入。

土地整理项目的优惠政策

全县土地整理项目的实施，按照土地整理有关规定执行。农民搬迁集中建房，按“政府引导，群众自愿，政府给予补助”的原由，接受群众监督。

公示制度

农户搬迁建房的报名情况、中心村建房基率补助情况，由项目指挥部办公室统一登记、造册，并向群众张贴公示，实行先操作，接受群众监督。

新增耕地的后续利用

土地整理项目实施后，新增加的耕地仍然归本集体组织所有、管理和使用，各项目区通过土地整理，拥有耕地的交通、排灌等耕作条件得到明显发送，农地生产力将人人提高，为实施产业结构调整与农业生产经营创造了有利条件，各镇乡、村组可以结合当地实际，制订农业化发展规划，引导农民将土地集中经营，促进土地向业主集中，农民向农业工人转变。双流县土地整理宣传标语

以土地整理为契机，加速建设社会主义新农村步伐。

以统筹的理念实施土地整理，推进城乡一体化进程。

人人参与土地整理，共建你我美好家园。

建设新型农民社区，改善农村人居环境。

土地整理，政府投资，群众得实惠。

环境优美，配套完善，入住中心村是理想选择。

实施土地整理，推进“三个集中”。

大方实施土地整理，全面提高农业综合生产能力，促进城乡共同繁荣。

土地整理，机遇难得，积极支持，人人有责。

10、地整理机遇，改善生产生活条件与居住环境。

土地资料公开查询 土地资源管理专业就业方向篇3

从时间上来讲，一种是可以先做一级开发、再做二级开发，即一、二级开发分离的形式，另一种是一级开发包含在二级开发之中的形式;

从性质上来讲，一类是存量一级开发，包括旧城改造、旧村改造、城中村改造及退二进三(工业厂区改商业、住宅等第三产业)项目，另一种是增量一级开发，包括征用和农转用土地，有些是已纳入城市总体规划的成片征地开发，有些是总体规划区以外单独立项基建类项目。

二、土地开发模式

第一种：割腊肉式，即谁看上哪一块就割给谁，开发商、用地单位自行做一级和二级开发；

第二种：指婚式(即五统一)，即成立土地储备机构或指定专门成立的国有公司承担一级开发；

第三种：招亲式，即政府公开招标方案优、成本廉的企业承担一级开发，根据土地使用权的转移与否及分利办法不同，具体如：

一级开发不发生土地使用权转移的委托式，实际上相当于工程承包；

发生两次土地使用权转移，即政府将生地出让给一级开发商，开发成熟后再由一级开发商转让给二级开发商；

“生地出让-熟地回购”，即一级开发成熟后再由政府收储统一上市。

第四种：新成公司式，即直接成立新的城区公司垄断一级开发经营；

第五种：借壳上市式，即可与境外有信誉、有资质机构合作土地一级开发，借壳上市融资；

政府与一级开发商的分利办法上有固定收益、溢价分成、固定收益+溢价分成及完全市场操作等几种

三、土地开发盈利模式

1.工程总承包模式

土地一级开发企业接受土地整理储备中心的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施的建设。市土地储备中心按照总建设成本的一定百分比作为经营利润(北京市规定利润率不高于预计成本的8%)。

2.利润分成模式

土地一级开发企业接受土地整理储备中心的委托进行土地一级开发，生地变成熟地之后，土地储备中心进行招拍挂出让，出让所得扣除开发成本后在市政府和企业之间按照一定的比例进行分成。

3.土地补偿模式

土地一级开发企业在完成规定的土地一级开发任务后，土地储备中心并不是给予现金计算，而是给予开发企业一定面积土地作为补偿(可能需要走形式上的招拍挂)。

土地储备机构负责实施开发的，其为主体。通过招标方式选择开发企业负责分享的“2024年土地资料公开查询 土地资源管理专业就业方向3篇”，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%，并由土地储备中心同开发企业签订土地一级开发管理委托协议。

四、土地一级开发流程

土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。

（一）确认土地开发主体

土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。

通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。

（二）土地开发前期准备阶段

1.获取土地使用权

开发商获取土地使用权的主要方式

(1)通过行政划拨方式取得;

(2)旧城改造取得中标地块国有土地使用权;

(3)转让取得;

(4)出让方式取得(招标、拍卖、协议出让三种方式);

(5)联合开发并报有关主管部门立项、审批后取得;

(6)通过司法裁决取得;

(7)通过兼并、收购等股权重组方式取得。

2.土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续，向市发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续；

3.如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、农转用手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权的，土地储备开发实施单位依法办理相关手续，并获得市人民政府的批准。

4.在取得市人民政府的批准文件后由土地储备开发实施单位到相关委办局办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续

5.组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设

（三）土地开发阶段

1.完成地上附着物拆除、地下构筑物拆移等工作;

2.根据规划条件进行土地平整及其他市政、配套基础设施建设;

3.开发成本

（1）征地补偿费、拆迁补偿费、工程费

（2）基础设施配套费

对于基础设施配套常常概括为“三通一平”和“七通一平”。“三通一平”指:通水、通路、通电、平整地面。“七通一平”指:通上水、通下水、通电、通讯、通气、通热、通路、平整地面。

（3）公共事业建设配套费用

这与项目大小、用地规模有关，各地情况不一，视实际情况而定。

（4）小区开发配套费

同公共事业建设配套费类似，各地根据用地情况确定合理的标准。

（5）

财务费用和相关税费

i.耕地占用税

占用耕地建房或从事非农业建设的单位或者个人，为耕地占用税的纳税人。以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的适用税额一次性征收。实际占用的耕地面积包括经批准占用的耕地面积和未经批准占用的耕地面积。

ii.契税

在我国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，按成交价格的3%缴纳。对承受国有土地使用权应支付的土地出让金应征收契税，不得因减免出让金减免契税。

iii.印花税

土地使用权出让合同按产权转移书据征收印花税，按合同载明出让金额的万分之五缴纳。

iv.城镇土地使用税

征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税；征用的耕地与非耕地，以土地管理机关批准征地的文件为依据确定。

（四）组织验收阶段

建设项目的土地一级开发完成后由市国土局组织相关委办局进行验收，验收审核的内容：

1、审核土地一级开发成本

2、组织验收土地开发程度是否达到合同的要求

3、根据委托合同支付相应土地开发费或管理费

4、纳入市土地储备库

五、土地二级开发流程

（一）项目决策阶段

房地产开发项目经董事会批准初步立项后，转由企业战略发展研究室进行可行性研究。

（二）前期准备阶段

1.获取土地使用权

开发商获取土地使用权的主要方式

(1)通过行政划拨方式取得;

(2)旧城改造取得中标地块国有土地使用权;

(3)转让取得;

(4)出让方式取得(招标、拍卖、协议出让三种方式);

(5)联合开发并报有关主管部门立项、审批后取得;

(6)通过司法裁决取得;

(7)通过兼并、收购等股权重组方式取得。

2.征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》

拆迁的主要内容包括：

（1）房屋拆建，如危旧房改造;

（2）城市功能、用地布局和空间结构的调整，如居住区、商业区、车站、生活服务设施等公共建筑的建设和改造;

（3）环境治理，如扩展绿地、治理污染工程等。

3.申办拆迁许可证应提交以下申报资料：

(1)填写《城市房屋拆迁申请表》一式五份;

(2)建设项目批准文件;

(3)建设用地规划许可证;

(4)国有土地使用权批准文件(建设用地批准书或划拨决定书)

(5)拆迁代办单位和评估机构资料。

(6)拆迁安置计划和方案;(拆迁红线范围内房屋面积、户数、性质、用途等基本情况;拆迁方式;拆迁期限;还建方式及还建期限;产权清晰的安置用房证明;拆迁补偿资金来源及预算资金额度。)

（三）规划设计

1.申办项目选址定点，取得《建设项目选址意见书》和《建设用地规划许可证》，取得《建设项目选址意见书》的附件：规划设计(土地使用)条件

(1)建设项目选址申请

(2)委托设计单位设计，送审设计方案。

2.持规划方案和建筑方案图纸到建管处申请建筑方案报建，取得建筑核位红线图和施工图。建筑方案报建分两阶段。

(1)规划方案审批阶段，取得《规划建筑方案批准意见书》。

(2)施工图核准阶段，取得建筑核位红线图5份和施工图3份。

3.申办建设工程红线定位与验线，取得建筑核位红线图。

4.申办《建设工程规划许可通知书》，办理完毕后凭此通知书到建管部门办理《施工许可证》。建设工程施工至正负零时，持通知书等相关资料申办《建设工程规划许可证》。持建筑红线图到市城管局固体废弃物管理处缴纳垃圾处理费。

5.建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察、设计、监理、施工队伍。

6.申办《施工许可证》

（四）建设阶段

（五）（六）项目销售阶段

1.申办《销售许可证》

商品房预售实行许可证制度。商品房预售许可证一年一换。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。开发企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。

2.商品房销售及按揭办理

(1)销售前期准备工作(可委托销售代理公司进行)

(2)销售合同的签订。

(3)按揭办理。

（七）交付使用阶段

1.申请竣工验收，取得《建筑工程竣工验收备案证》。

属成片开发小区的，还应申请综合验收。

2.申办建设工程规划验收

建设工程竣工验收后3个月内，建设单位应向原批准的城市规划行政主管部门申报建设工程规划验收。

3.进行权属登记，取得《商品房权属证明书》。

4.物业移交

开发建设单位应当与物业管理企业订立前期物业管理服务合同,该合同至业主委员会与其选聘的物业管理企业订立物业管理服务合同生效时终止。