养老服务的盈利模式分析汇总4篇

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小型养老产业盈利模式范文【第一篇】

关键词“候鸟式” 养老产业 发展现状 海南省

一、海南省三亚市“候鸟式”养老产业的发展现状

气候统计数据显示，三亚全年日照时间长达2563个小时，每年近300天为晴天，全年长夏，年均气温℃。冬季受太平洋暖流影响，即便是最冷的1月，三亚的平均气温和海水水温都在20度以上。三亚的温暖相较于我国北方地区冬季的严寒，在疗养寒湿疾病方面具有明显的优势，其作用对气管炎、风湿病尤为明显。

三亚是世界公认的宜居地。大气环境质量全国排名第一，空气中负离子含量高，达到每立方厘米3000以上，而北京、上海、南京等城市，其负氧离子仅有每立方厘米20左右。作为热带雨林原生地，三亚有林地万公顷，封山育林区万公顷，森林覆盖率高达64%。此外，部级、省级和市级自然保护区有9个，总面积13497公顷，城市绿化覆盖率%，人均公共绿地达到平方米。良好的生态环境是三亚市发展“候鸟式”养老产业的极大优势。

（一）“候鸟”老人不断增加，需求旺盛

随着三亚知名度的不断提高，“候鸟式”养老领域占据了国内其他城市所不能比拟的领先地位，越来越多的老人开始将三亚作为他们养老的优先选择地。

有统计数据表明：截至2014年，三亚市“候鸟”老人人数已经接近40万，其中来自哈尔滨市的老年人就达到19万。值得注意的是，这些老人获知相关信息的渠道，大多为亲友或同龄老人的介绍和宣传，此类信息在老年群体间的迅速传播决定了“候鸟”老人的人数仍然会以一个较快的速度继续增长。

（二）“候鸟”养老机构少，设施不完善

与庞大的“候鸟”老人数量形成鲜明对比的是三亚数量较少的养老机构。当地民政部门的工作人员透露，截至2014年7月，在民政部门注册的养老机构仅为七家，其中两家为民营，四家为公办，且仅对本地老人开放，而通过寻找却发现这两家民营养老院并不存在。七家中的最后一家是公办民营的养老机构，床位数在150张左右。除已注册的养老机构外，还有一家酒店专门成立了“候鸟部”对异地老人进行养老服务。该酒店主要针对候鸟老人到三亚养老的住房需要，为其提供床位，总床位数在100张左右。该酒店计划在2015年夏天以前，建成300张床位的规模。以上就是三亚市所有正规养老机构的接待能力，而这一供给量远远无法满足“候鸟”老人的需求量。不仅如此，“候鸟式”养老机构在硬件的资金投入方面较为薄弱，养老机构宣传投入少且力度较小，消费者对养老机构的真实情况缺乏了解，导致许多问题随之呈现：房屋面积较小；消防安全无法保障；卫生条件、医疗条件等较差；缺乏老年人需要的无障碍设施等。无论从数量还是质量，三亚市候鸟养老机构都无法满足“候鸟”老人的需求。

（三）流动性强，经营成本高

“候鸟式”养老本质上属于一种迁徙行为，其特点为流动性极强，即整个过程中老人的目的地不固定，这使得企业经营周期延长，节奏变慢，服务时间分为一个月、几个月、半年不等，从而给企业经营带来极大的不确定性。

目前选择“候鸟式”养老的老人主要分三种类型：度假疗养型、安家型、投资型，这三种类型的老人流动性较强。经营“候鸟式”养老的企业――万福年华的管理者表示，从事“候鸟式”养老这一行业由于“候鸟”老人流动性强而导致获利困难，有时甚至会面临亏损的局面，不利于“候鸟式”养老企业的经营管理和投入资金的回收，许多同行都因此退出。而少数幸存下来的企业则属于公办民营性质，他们依靠政府的补贴来维持持续经营。

此外，冬季十一月到二月属于“候鸟式”养老产业的旺季，“候鸟”老人在此期间蜂拥而至，床位往往供不应求，企业获利颇丰。然而到了属于淡季的夏秋季节，“候鸟”老人的回迁将会导致床位需求骤降，供大于求。养老企业空置床位较多，而务工费、设备维护费、房租等仍需开支，早期盈利不足以弥补后续开支，导致企业年终亏损，难以为继。经营业务存在的季节效应决定了“候鸟式”养老企业经营的高成本和盈利困难。

二、海南省三亚市“候鸟式”养老产业存在的问题

（一）观念落后

目前，我国大部分地区的老人受传统观念影响，对这一新型养老方式抱有偏见，认为只有居家养老才是最符合其内心愿望以及现实需求的养老选择，而被送到养老机构则是子女不孝顺的表现。老年人落后的养老观念使得“候鸟式”养老产业发展受到制约。

（二）市场供需不平衡

相关企业或机构的发展滞后于养老老人激增的需求。这一方面是由于国内“候鸟式”产业处于发展尚不成熟的初期阶段，冬季相关行业尚未具备足以吸纳庞大需求人群的服务条件；另一方面是由于我国“候鸟式”养老在地区之间发展不均衡，海南三亚的产业基础难以与其他地区形成良性互动的机制，地区之间的供给水平与需求数量难以在不同水平地区合理流动，以至于地区性供求不平衡问题突出。

（三）产业体系不完善

“候鸟式”养老产业的体系并不完善。其产业构成大部分为未经规范的个人经营的短租房。当地人把房子承包给个人，承包商与房主签订合同，再把公寓租给“候鸟”老人们。这些承包商有的会提供饭食，有的会组织老人去海边娱乐，有的雇佣护工为老人提供相对周到的服务。但这些服务并未明码标价，且尚未形成定则和规范。除了短租房，还有极少数的企业经营的“候鸟式”养老机构。但这些短租房和企业经营的养老机构只是独立经营，与政府及其他类型养老机构并未产生紧密联系，难以形成成熟完善的养老体系。

（四）未建立起专业化服务队伍

目前，全市养老机构专业护工仅占护工总数的20%，剩余护工以下岗失业人员为主。这些下岗人员并没有接受过专门的养老护理培训，缺乏必要的专业素养和护理技能。护工对“候鸟”老人的护理只能在他们入住的集中时间才能进行，且工资没有保障。工作的不稳定加上观念上的排斥，使得不仅本地人不愿意做老年人的护养，外地人更加不愿意，专业养老服务人才严重缺乏。但是养老公寓对专业护工的需求量却日益增大，专业化服务的供求极度不平衡。

（五）政府支持力度不足

海南省养老服务产业总体水平较低，还处于起步阶段。“候鸟”养老机构经营存在不确定性，总体营业状况不理想，容易出现亏本经营。针对以上情况，海南省政府在2012年出台了《关于支持社会力量兴办非营利性养老服务机构若干政策的通知》，对非营利性民办养老机构收住本地户籍的老人给予床位补贴和运营补贴，但仍仅仅使少数一些海南三亚老年公寓实现了盈利。虽然海南省平均每年需支出财政补助资金2700多万元，但是养老机构接收的对象大多是外地“候鸟”老人，因而无法享受到政策补贴。政府的支持力度过小，显然不足以支撑当地“候鸟式”养老产业的快速发展。

三、促进海南省三亚市“候鸟式”养老产业发展的对策

（一）加快旅游、养老、医疗融合发展

“候鸟式”养老的发展离不开旅游业，二者相辅相成，而成熟的医疗条件是“候鸟式”产业的有力保障。要融合三者需要促进旅游、养老、医疗的协调发展，逐步健全养老机构或社区内部异地医疗费用报销办法，引入市场竞争机制，增加民间资本的投入，为三者的融合发展提供新的活力和长久的动力支持。

（二）养老度假产业规模化发展需由政府推动，企业化运行

养老产业是以服务而非开发为核心的产业，长投资、长回报的特点决定了良好的服务才是养老产业最终的盈利来源。国内的养老产业都处于前期阶段，前期成本无法收回，日常收支失衡，给养老产业的运营带来了较大的资金压力，造成盈利困局，迫切需要更多政策的配合与支持。政府要从政策上引导，在土地、税收、财政等方面给予优惠，创造更加良好的投资环境，吸引长期性资金投资建设养老度假社区，以及相关配套设施的投资建设，推进养老度假产业的健康高速发展。

（三）加强养老机构管理，完善“候鸟式”养老产业链

1、民办养老院在经常性业务上实行酒店化管理，在“候鸟”老人较为集中的月份又采取更加特殊化的养老机构管理方式，从而在整体上提高盈利能力。当地酒店也可尝试在“候鸟”老人集中的月份，开辟为“候鸟”老人服务的新型业务形式，在短期内提高城市总体接待能力。

2、建立起以企业经营为主、政府支持为辅的候鸟式养老产业发展模式。政府对养老机构进行补贴支持和监管，企业自身通过开展正常服务内容、扩展特色服务等方式，改善养老机构亏损的现状。

3、加强同其他地区的联系和合作、同其他产业的联系和合作以及同产业内其他养老机构的联系和合作，形成一定的产业规模，提升服务水平，加强基础设施建设，为“候鸟”老人们提供更加优质的服务和生活环境，促进产业规模的扩大和不断发展。

参考文献：

[1]李晶。李丹。人口老龄化、家庭消费结构与中国养老模式改革――基于微观数据对人口红利的探讨[J]沈阳工业大学学报：社会科学版，2013，6（1）.

[2]刘芳君，徐有钢，赵群毅。海南国际旅游岛建设的国际经验借鉴[J].城市发展研究，2011（06）.

[3]陈标志，党朝峰。三亚8成商品房卖给岛外人 候鸟人群约45万人[EB/OL].（2012-02-06）（2013-10-11）.

养老服务的盈利模式分析范文【第二篇】

关键词：PPP；财政资金；现金流

中图分类号：F275 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2015）017-000-01

一、对S县未来PPP项目的情况进行模拟

假设四川省S县在未来几年的时间中计划以PPP的方式建立两座污水处理厂，一座垃圾焚烧发电厂，一个非营利性养老机构以及当地某职业学校的食堂和宿舍。同时根据该县过去10年的财政情况拟定其PPP项目每年的承压极限为600万元。以虚拟的方式来对这些项目的政府各阶段资金投入的现金流情况进行具体分析，然后进行规划安排，从而得出一个合理的分析组合方法来对S县的财政承压能力进行讨论。

为增加所建模型的可信度和合理性，本文将以近年来国内做的较多的项目类型为考虑的基点，尽可能全面的模拟将要承建的项目。但是由于该模型是以四川境内的一个县为基础的，故不考虑在沿海地带建设较多的码头港口的PPP项目，以及在市级及以上才能进行收费的公路，地铁，高速公路等PPP项目。

二、以典型PPP项目的情况进行模拟

（一）盈利型PPP项目

下列项目均为近年来产生的县级的TOT项目，且均已投入运营，可作为S县污水处理A厂TOT模拟项目的数据出发点。[1-2]

TOT模式污水处理厂

通过搜集相关典型PPP项目资料，整理得出如表1所示分析数据：

故拟定S县采用TOT的方式转让出污水处理A厂的特许经营权。该项目于2008年底建成，2009年元月以来，由S县自来水公司托管营运。在此次TOT模式竞标出让中，经专家评审，X集团以其雄厚的财力、技术和丰富的管理经验一举中标。资产转让价为6537万元，出让期限为28年。

对于A水厂项目，在其运营期内该县政府采用政策性扶持的方式，而不提供财政性补助。对于在项目前期城司所支付的一系列费用，共计万元，则由中标人X集团在中标后一次性返还给当地政府。由上所述，该县政府在污水处理A厂TOT项目中资金投入现金流情况如图1所示。

（二）半盈利型PPP项目

通过相关典型PPP项目搜集分析得出一下分析数据：

S县确定采用BOT的方式建设一座城市自来水B厂。项目建设期2年，试运营期一年，建成后政府特许经营20年（不包括建设期）。最终，该项目由Y水务集团有限公司中标进行投资建设运营，项目总投资超过一亿元。中标后Y水务集团有限公司向S县政府一次性返还前期政府所垫付的资金，共计万元。在运营期间S县政府按照协议内容对水厂水费进行补贴。前期投入费用即为建设场地及三通一平的费用，共计万元。而根据该地情况，该自来水B厂的处理成本较高，S县政府在试运营阶段每吨水元的额度进行补贴，试运营期为3个月，共计万元。所以，该县政府在自来水B厂BOT项目中资金投入现金流情况如图2所示。

（三）非盈利型PPP项目

由于下列模型的大背景数据来自于四川省财政厅及省民政厅发出的方案，故不再补充其他PPP案例，而是以S县自身条件来拟定具体的PPP项目的资金需求情况。

假定该县拟建床位300个的非营利性养老机构，贴息补偿金额为200万元，且用于接收城镇三无老人及农村五保对象进行集中供养的床位全部住满，那么前期的政府方投入就是650万元，运营期第一年补贴万元。同时假定该项目的建设期为两年，试运营期一年，运营期二十年。保守估计该县的养老机构入住率为70%。那么之后的20年每年的补贴费54万元。由以上条件可以得出该县政府资金投入现金流的情况如图3所示。

三、总结

文章通过对大量典型PPP项目资料的搜集和整理，得出了基础的分析数据，并分为三大类：盈利型PPP项目、半盈利型PPP项目与非盈利型PPP项目，在此基础之上模拟除了不同类型的项目在S县的一个现金流出图，为下一步的优化奠定了基础。

参考文献：

小型养老产业盈利模式范文【第三篇】

关键词养老地产；CCRC模式；养老需求

CCRC（Continuing Care Retirement Community）中文译为“持续照料型退休社区”，源于美国，是一种复合式的老年社区，通过为老年人提供生活自理、辅助照护、专业护理一体化的居住设施和服务，使老年人在健康状况和自理能力变化时，依然可以在熟悉的环境中继续居住，并获得与身体状况相对应的照料服务。

CCRC将老人按其健康活跃或需要照料的程度分为三类：自理型老人――居住者在社区中有独立的住所并且生活能够自理；介助型老人――当居住者的日常生活需要他人帮助照料时，他们将从自理转入介助型护理；介护型老人――当居住者生活完全不能自理，需要他人的照料时，他们将转入介护型护理，得到社区提供的24小时有专业护士照料的监护服务。

1 CCRC开发模式特点

在美国，CCRC模式已有100多年的历史，经过长期发展，逐步发展成为一种复合型养老社区，当前运营商主导的CCRC模式82%为非盈利性组织所有。

紧凑的规划布局

CCRC通常选址在距离城市中心五十至一百公里的郊区或邻近郊县，拥有较好的生态环境、适宜的自然气候、便利的交通条件。社区内空气清新，景色优美，设施齐全，十分适合居住与养生。CCRC项目地价便宜，以多层为主，布局紧凑，密度相对也高。紧凑的规划布局，能进行集中护理服务，方便对老人展开及时的护理和照顾，减少管理成本。

满足多方位的居住需要

CCRC模式设施齐全，集居住、餐饮、娱乐为一体，提供各种生活配套设施，包括餐厅、超市、洗衣房、银行、邮局、美容美发厅、游泳池、健身房、温泉浴场、高尔夫球场、电影院及各种娱乐场所。CCRC模式不仅满足老人在舒适生活、健康管理、护理医疗等多方面的养老需求，而且还满足老人在不同年龄阶段及身体机能状态时的不同生活需要。不论是配备的服务设施，还是提供的产品类型，至少满足了三类老人的居住需求，体现三类老人的基本特征。

租赁为主的经营模式

在经营上CCRC模式以收取入门费和年费为主，提供地产租赁权和服务享受权。通过收取房屋租赁费和服务费盈利，包括一次性入门费、年费和特殊服务费等。入门费按房间大小从20万-100万美元不等，年费或月费按护理程度而定，健康活跃老人3000美元/月，半护理老人4000美元/月，全护理老人5000-6000美元/月。特殊服务费取决于个体需要的额外护理服务。

较高的管理和护理服务人员比例

CCRC项目的社区医院拥有经验丰富的专科医生以及高科技的医疗设备，为入住老人提供预防、医疗、护理和康复等多种专业、快捷、亲情的医疗服务。对管理和护理人员水平要求较高，员工人数也比较多，提供服务者和入住老人比例为1：1。社区内设有医疗室，每层设置秘书站（护理站）附近紧邻医院资源，有老人专属食堂，给老人提供营养配餐。

2 CCRC开发模式对我国的启示

满足我国老人居家养老的需求

CCRC模式的开发理念是，在复合式社区中满足老人对舒适生活、健康管理、护理医疗等不同年龄阶段的基本养老需求，在老人健康状况和自理能力变化时，也不需要搬家，依然可以在熟悉的环境中继续居住，并获得与身体状况想对应的医疗护理和照料服务。这种复合式养老社区采用居家式的自主养老方式，具备住宿、餐饮、娱乐活动等功能，提供的服务内容涵盖了老人生活的各个部分，除了衣食住行、医疗健康、心理关照，还包括了自我价值再实现，为老人退休后营造一种全新的生活方式。另外，根据大多数老人的居住习惯，仍希望与子女同住或就近居住，因此CCRC中的独立住宅的居民包含长住老人和陪伴居住的年轻人。总的来说，CCRC模式能满足我国老人对居家养老的需要，不离开熟悉的环境，还能享受到专业的多元化服务。

满足我国老人不同生理年龄阶段的养老需求

入住CCRC的老人群体由自理型老人、介助型老人和介护型老人组成。CCRC提供的服务功能和产品形态都取决于不同类型的老人的需求，从建筑形态、内外部设施、专业团队、服务内容等方面都根据三类老人的需要进行针对性的设计。入住的老人随着年龄的增长与生理的需要，逐渐从独立生活的自理型老人转为需要辅助生活的介助型老人，最后转入需要护理生活的介户型老人，入住的老人可以根据自身条件对所有服务内容进行自由选择。

满足我国中高端老龄人口的养老需要

虽然CCRC模式能够为老人提供一个几乎完美的颐养身心的环境，但是模式却来之不“宜”。CCRC通常会收取一笔入住费用，并且每月会收取相应服务费，根据入住社区的奢侈程度、房子大小、入住人数以及将来包含的照护种类，CCRC的收费区别比较大。从国外CCRC模式的发展来看，良性运作的养老地产项目能有效地满足一部分中高端老年人的养老需求，在一定程度上减轻社会整体养老负担。我国当前60岁以上的老人超过2亿，养老服务主体的基数是巨大的，同时消费水平也在不断提高，对于养老地产CCRC模式下的中高端收费水平，我国的消费者不但有这种需要，而求承受得起。

满足我国养老地产企业可持续发展的要求

养老地产作为商业地产性质的房地产项目，盈利和可持续发展是养老地产企业关注的核心。从当前CCRC开发模式的物业形态来看，主要有销售型独立住宅、持有型辅助住宅、持有型护理中心、持有型商业配套、持有型医疗机构。CCRC模式前期主要通过产权销售和会员制的方式来盈利，尤其在CCRC项目初期，品牌影响力不够、会员卡销售不理想的情况下，必须销售部分产权以支持现金流。CCRC模式后期主要是服务费、持有物业租金、年费、物业增值收益等，这些奠定了CCRC的可持续发展的经营方式。这种开发模式能满足我国养老地产企业可持续发展的要求，能为我国养老地产领域带来新的创新和突破。

目前我国养老地产还处于起步阶段，传统观念、市场环境和国家相关政策等因素也在制约着它的发展，养老地产还没有形成有效的盈利模式。CCRC开发模式在国外经过百年的发展，已经非常成熟，我国应从特有的国情出发，提出中国养老地产的CCRC开发模式，以期在中国养老地产领域实现新的创新和突破。

参考文献

[1]李卿曦。从CCRC开发模式看中国未来养老地产的复合形态及其技术要求[J].工程建设与设计，2012（8）：20-23.

小型养老产业盈利模式范文【第四篇】

关键词老龄化社会；养老房产；商业养老地产开发模式

相关数据显示，到2050年，我国老年人口总量将超过4亿。且80岁及以上的人口占老年人总人口的比重将达到25%-30%之间。庞大的养老市场，成为吸引养老运营机构加入的重要原因。作为民生热点，养老产业成为国家“十二五”重点发展扶植的产业。8月16日，国务院总理在国务院常务会议上也再提养老产业，会议上提出到2020年，全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的覆盖城乡的多样化养老服务体系。据了解，目前全国有80家地产商进入养老地产领域，公开信息披露的养老地产项目达百余个。

老龄人口的快速增长与养老服务设施发展缓慢的矛盾，困扰着未富先老的中国。目前，中国养老市场现状可用8个字概况，“未老先衰，未富先老”。即老人的财富积累总体平均水平较低，且多数老人存在健康问题。“未老先衰”则意味着老年人存在对自身健康的维持、康复和治疗的刚性需求，这就表示养老房产需要提供相关医疗服务；而“未富先老”就意味着老年人的支付力有限，是一种理性消费和精打细算的方式，据中国老龄科学研究中心调查显示，我国城市%的老年人拥有储蓄存款，预计到2030年，老年人的退休金总额将超7万亿元。

一、商业养老房产发展的现状

老龄化人口的快速增长为养老产业带来较快发展机遇，中国养老地产产业也在近年蓄势待发，无奈却一直“雷声大雨点小”。中国进入老龄化社会，未来需要针对老人改变的住宅设计就有8000万套，而老人院的床位数也预计需求4000万个，中国养老产业市场前景广阔，开始吸引地产商、专业养老机构等各路资本驻足关注。据统计，探索5年间，至今全国已有80多家房地产相关企业试点养老地产，但实际开发效果并不如预期理想。这是为什么？是模式问题还是开发商认为市场没有成熟？目前国内养老地产的商业开发模式仍处于探索阶段。

1、大型房企养老地产的开发定位不清，没有固定可持续发展经营模式和盈利模式。从大型房企养老地产的开发定位来看，主要是针对年龄在70岁以下的低龄健康老年人。主要开发模式还是以旅游地产为主，结合当地的特色旅游资源，满足健康老年人候鸟式度假与养生养老的需求，真正能提供养老多元化服务的极少。目前国内的养老地产是一个“模糊而想当然的市场”，面临营销、盈利以及长期持续发展的困扰。国内养老地产大多还停留在概念阶段，主要是打着养老地产的旗号，继续发展地产的产业。养老产业存在“山寨化”现象，很多项目只是打着“养老”的幌子，实际上还是在卖房子。目前国内养老地产没有固定的盈利模式，都只是通过一次性卖房来获得现金流。但养老地产实质上还涉及到更多的内容，如老年护理、服务、医疗，这些才是养老地产的核心。但目前这些方面的法规还不完善。

2、政府与房企职责不清，易滋生腐败。养老地产在过去5年内都停留在开发商从政府拿地的概念，因为打了养老地产的名目，拿地可以不走公开的“招拍挂”，变成了一种商业和政府的合谋，甚至是负地价拿地，因此养老地产甚至就有了类似腐败温床的意味。这是由于中国独特的房地产模式，因为土地的问题说不清楚，商业用地用于养老地产该怎么弄，政府也没有说清楚。从养老过渡到养生，一旦变成养生就成了“会所”的概念，中国的地产还是集中在商业兑现房子为主。目前以养老养生为主的地产，在照护方面没有任何的承诺与标准。

二、对商业性养老地产发展的几点建议

1、开展盈利和经营模式的创新。国内的养老地产理念还比较陈旧，应该引进欧美先进服务理念，推行积极养老的观念并发展相应产品。养老地产的本质是养老服务业，并不是单纯的房地产开发，所以需要打造一种可持续发展的经营模式。开发商要打造“亲情化社区”、“强养生弱养老”、“医养综合体”三种模式的养老产业，强调养老产业中服务的重要性。三种开发模式的推行，将改善目前养老产业的不足，逐渐实现盈利。目前开发商进入养老地产主要有三种模式：一是开发商与运营商合作，主要“拼能力”，如万科与亲和源合作开发的北京万科万科幸福汇等养老地产项目；二是险资与开发商的合作，主要“拼规模”，如万科与长春市政府签署了健康养老住宅及文化创意产业项目战略合作协议。三是央企开发商并入医疗板块，主要“拼资源”，如中信集团成立的中信医疗健康产业集团有限公司。

2、养老房产需要第三方服务机制。养老产业是一个进入就不能退出的行业，养老地产最需要的是第三方服务这并不是一个开发商就能干好的，如果要靠开发商自己建立一套标准和体系，完全没有效率。养老不是卖房产，而是卖服务，而国内目前养老产业链尚不完善，相关行业如护工等人才急缺，比如培养人才以及挑选合适的项目“种子”作为试点，因此需要第三方服务机制。

三、构建商业养老房产发展模式

1、隔代亲情社区开发模式。第一种模式即为――隔代亲情社区开发模式，在这类社区里年轻人与老人混住，是一种较大型的适老龄化混合社区。此类社区主要位于城市边缘，具备一定自然资源条件。社区的盈利思路主要是依靠前期的销售来实现，在整个过程中持有一部分物业，在中后期则有更多的服务输出。北京太阳城、杭州绿城蓝庭社区、杭州万科良渚文化村等是这类模式的实践。销售物业+持有经营+服务输出将在保证品牌树立与服务输出水准的同时，实现快速回现，保证现金流，为后续开发回血。这类模式下，持有少量物业与销售物业相结合，持有物业规模比例应小于30%，销售比例应大于70%，以保证开发的持续性和养老社区的品牌属性。

2、“养生目的地”开发模式。伴随着人们物质生活水平的提高，现代人对于健康质量及健康水平的关注愈来愈多，以健康和养生为主题的地产开发形式逐渐走进了人们的视野第三类是“养生目的地”开发模式，这是一种集旅游、养生、度假、养老为一体的强养生弱养老开发模式。这类地产由于距离城区较远，所以需要一些非常具有核心力的设施，否则难以成为“目的地”。核心设施、物业销售与会员销售相结合将成为该模式的盈利方式。据悉，针对健康活力老人的“候鸟式养老”的度假交换平台模式，该主题开发模式针对的客户主要是高保健意识的中高端家庭。“比如现在40多岁的群体，他们会有这样的意识，自己现在买这个物业，可以给父母住，5―10年之后，自己也可以入住，这也可以说是一种投资。养生与养老地产内涵并不相同，除了在环境、生活设施、医疗设施、客户资源方面的共同交集，养老的开发内容还包含护理服务与老年设施，而养生地产则涉及商务、度假、休闲设施等开发内容。该模式的盈利方式则是“持有核心设施+物业销售+会员销售”，而“度假养生+交换平台”，将是未来发展的一种全新经营模式。目前上海亲和源在海南、东北等地已开始试水度假养老项目。打造养生目的地几个关键驱动力，包括养生的餐饮、温泉水疗、病患诊疗中医诊断专业机构、精神目的地或者培训、适老化运动设施的集中地以及主题式的特色养生居住。

3、会员制医养综合体模式。与隔代亲情社区少量持有物业不同，第二种开发模式――会员制医养综合体模式采取的则是全持有经营方式。该类社区规模较小，大约在200亩左右，主要处于城市生活配套设施较完备的区域，直接受医疗机构资源辐射，社区具备养老与医疗两个功能，针对的群体主要是自理老人与护理老人。全持有的养老物业，即会员制医养综合体，会员制和押金制是国内可行的盈利模式，押金制仅是销售物业使用权；会员制销售的是服务内容。目前国内采取这种方式的项目有北京太阳城水岸香舍、天津宝坻云杉镇等。

参考文献

[1]潘彤。市场营销对商业养老房产项目开发的几点建议[J].市场营销，2012（6）.

[2]郑功成。社会保障概论[M].复旦大学出版社，2011.

[3]郑岩。国外养老产业的一些做法值得借鉴[J].政策望，2011（7）.