商业运营管理精彩4篇

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商业运营管理【第一篇】

关键词商业银行 集团化 运营 管理

一、前言

近年来，商业银行发展迅速，成为社会中一种重要的发展力量，对促进社会经济的快速发展起到了积极的促进性作用。商业银行以往主要是运用混业经营模式，增加了经营风险，导致金融秩序混乱。随着社会经济的快速发展，商业银行要想顺应时代经济的发展趋势，必须要转变商业银行集团化运营和管理模式，认知到运营和管理工作中存在的问题，结合问题采用合理化的解决对策，采用集团化经营管理模式，强化自身的竞争优势，在激烈的市场竞争中脱颖而出。

二、商业银行集团化运营和管理现状

通过对我国的商业银行进行调查分析可知，已经有大部分商业银行完成了投资入股金融租赁、投资基金和投资入股信托公司。另外，也要求商业银行以外的城商行、股份制商业银行等也需要结合当前金融市场的发展趋势，对金融子行业进行优化战略布局，打造综合性的经营平台，与当前金融社会的发展需求相适应。商业银行在实际的发展过程中，正在不断的发展变化，不断向综合经营银行金融方面进行不断的转化，扩大了商业银行的经营范围，促使商业银行发生了历史性的转变。商业银行在不断的发展过程中，其自身的风险控制能力、品牌经营能力和客户数量呈现出逐年上升的发展趋势，并且带动了非商业银行的快速发展。商业银行的发展趋势与当前社会的发展趋势相适应，放大了战略协同的作用，对提高抗风险能力，改善资产结构，确保盈利来源的多元化发挥了重要的作用[1]。

另外从我国商业银行的整体性角度进行思考可知，商业银行在非银领域的布局存在较多不合理情况，商业银行的布局在各个行业中的应用效果不同，π幸档姆⒄够岵生较大的影响，导致整体的商业影响力较差。商业银行在发展过程中受高度集权化管理背景影响较大，导致对子公司的考核机制存在严重的不灵活现象，导致商业银行出现不同程度的风险偏好，不能充分发挥出自身的协同效应。从总体角度来看，我国商业银行的综合化经营还处于初级发展阶段，在未来具有较大的发展空间[2]。

三、商业银行集团化运营和管理中存在的问题

（一）忽视了子公司与集团一体化之间的联系

近年来，商业银行发展迅速，已经形成了完善的金融机构，商业银行为了能够更快的适应市场的发展需要，建立了“分业经营”框架，是金融环境变化发展的产物。给客户提供了便捷的服务，充分的展现出了商业银行的发展趋势，促进了商业银行协同效应的发展，降低了商业银行的经营成本。集团在长期的发展过程中受经营惯性影响，导致商业银行的经营风险增加，近年来，以余额宝为代表的货币基金更是占据了商业银行的较大版块，货币基金的突起，导致总体存款量大幅度增加，资本市场长期处于牛市，导致银行存款出现大量的分流现象。给商业银行的保存款造成了较大的压力，并且子公司无法与集团一体化之间建立紧密的联系[3]。

（二）对子公司的支持缺乏持续性

既定的考核方式会直接影响商业银行的发展，导致商业银行出现较多的不可预见行为。要想促进商业银行的利益最大化，需要强化商业银行的集团化渠道，提高品牌竞争力和客户优势，以便在激烈的市场竞争中获取较高的市场份额。子公司对商业银行的发展起到了重要的推动性作用，商业银行的发展，与合理的考核机制有密切关系，分支行要想取得良好的发展，也需要借助合理的考核机制来实现，构建适合商业银行发展的KPI考核指标，促进商业银行员工工作积极性的提高。但是商业银行在实际发展过程中，受分支行影响较大，子公司对商业银行的支持缺乏持久性。并且商业银行集团化的经营规模和考核制度也存在较多的不完善性，导致商业银行总行对子公司存在严重的短视行为，商业银行内部的核心竞争力大大下降，子公司的发展与商业银行的总行发展呈现出不相适应情况，无法促进商业银行的持续发展[4]。

（三）商业银行的风险偏好与子公司发展不适宜

金融机构在实际的发展过程中，受信贷市场和资本市场影响较大，无法对商业银行的风险进行合理定位，导致商业银行在发展过程中承担较大的风险。商业银行子公司在发展过程中，与资本市场呈现出对接情况，导致商业银行面临较大的经营风险，对风险管理水平起到了严重的制约性作用。基金、期货和信托等子公司在发展过程中伴随着较高的风险，子公司在发展过程中长期脱离于商业银行总行，仅是沿袭总公司的文化和风险偏好，导致子商业银行的风险偏好与子公司的发展呈现出不相适应情况。

（四）子公司在商业银行中的定位不清晰

金融集团自身的经营价值与企业的经营规模和经营效率具有直接的关系，金融集团要想取得良好的发展，必须要选择与一些实力雄厚和规模效应大的企业进行合作，有利于资源的优化配置，明确自身的职责权限，促进资本市场资源的共享。但是由于各个子公司的经营发展战略存在一定的差异，子公司在商业银行中的定位不清晰，并且在发展过程中也各自为战，导致市场营销、产品研发、投资管理及后台运营等方面的资源与社会的发展趋势呈现出不相适应情况，无法促进集团内部资源的共享，导致资源出现分散化现象，集约化及集聚效应不明显，子公司的优势不突出，难以在激烈的市场竞争中脱颖而出，更不能达到长远发展的目的[5]。

四、优化商业银行集团化运营和管理的策略

（一）提高子公司的控股权比例

商业银行在实施集团化运营和管理后，促进了集团化资源的共享，从全局性的角度对子公司进行合理的定位，展现出了资源共享优势。要求各个子公司需要做好产品的研发和推广工作，集团需要充分发挥自身的资金和技术优势，给各个子公司提供便捷的服务，促进集团化整体核心凝聚力的提高。商业银行需要充分的展现出自身的核心能力，挑选出适宜子公司发展的共享部分内容，充分发挥战略投资对促进中小股东发展的重要作用。并且商业银行为了取得更好的发展，需要创新经营理念，提高集团化控股比例，降低行政管理所造成的法律风险。对调动子公司经营的积极性，充分发挥了战略投资者的重要作用。

（二）充分发挥集团总部的职权优势

为了提高集团总部的职权优势，强化集团总部的集团化管理，需要突出管理部门的风险控制能力，做好集团的战略制定与评价工作，强化绩效考核标准，构建合理的内部审计和内部监管机制。同时，集团总部还需要以战略规划为中心，促进资源的优化配置，强化对子公司的指导和服务，促进商业银行思维的转变。以客户利益为出发点，强化客户体验，为客户提供便捷的一站式金融服务，突出产品的竞争优势，避免客户出现大量的流失。因此，集团在发展过程中，应该将子公司的产品质量作为一项重要的考虑内容，将政策优势逐渐向子公司倾斜，提高子公司对集团的贡献度[6]。

（三）营造良好的商业银行集F化经营环境

商业银行子公司所处于的经营环境与商业银行总部的经营环境存在较大的差异，需要加大对子公司的管理，降低商业银行的经营风险，将商业银行的经营风险控制在一定的范围内。并且子公司在发展过程中应该积极主动的承担商业风险，结合自身的实际发展情况，构建适应自身发展规律的激励约束机制，强化风险控制能力，确保商业银行运作规范的合理性，推动商业银行的集团化创新[7]。

五、结论

本文对商业银行的集团化运营和管理进行了深入的分析，明确了当前商业银行集团化的发展现状，商业银行受市场经济发展影响较大，导致在实际的发展过程中面临较大的经营风险，并且由于没有与子公司建立长久持续的合作关系，导致子公司在商业银行中的定位不清，影响着商业银行的持续发展。结合商业银行在发展中存在的问题，需要提高子公司的控股权比例，充分发挥集团总部的职权优势，营造良好的商业银行集团化经营环境，为商业银行创业良好的发展条件。

参考文献

[1]康美文，罗志恒。我国商业银行集团化管理的路径[J].银行家，2015，07：53-55.

[2]王婷婷。我国商业银行公司业务转型升级战略研究――基于互联网思维在交易银行业务发展中的运用[J].南都学坛，2015，05：97-104.

[3]孟祥南，庞淑娟，陆正飞。商业银行集团化管理与利益分配方式选择[J].现代管理科学，2015，11：3-5.

[4]张炜，刘泽华。商业银行集团法律风险防控机制研究[J].金融论坛，2011，07：3-9.

[5]辛华。论商业银行集团化经营的法律风险及其防控机制[J].金融发展研究，2011，12：67-70.

[6]张会丽，陆正飞。集团化运营与管理的经济后果：研究评述与展望[J].经济与管理研究，2014，05：111-117.

运营管理【第二篇】

关键词：运营管理；运营效益；人力资源管理；成本控制；精细化工程；销售激励

中图分类号：F299

文献标识码：A

文章编号：1009-2374(2009)17-0074-02

一、运营管理概述

企业从产品的研制到原材料采购、生产、销售、售后服务等一系列活动称之为企业运营过程。针对运营过程中的各项活动配置的组织构架对其活动实施的控制和管理称之为运营管理。

1、企业在经营活动中，活动本身不是孤立存在的，所以每一个活动过程都会产生成本，成本由两块组成：一部分是直接成本；一部分是间接成本。直接成本由于受市场的因素影响较大，可调控的空间非常窄，间接成本是活动过程中产生的费用，是可以通过流程设计、激励等措施来控制的成本。那么加强运营管理，其实质就是加强运营活动过程的管理。1939年麦肯锡会计与工程管理事务所率先提出“运营效益”理念，该理念基于市场需求和企业产品特点对企业管理内部组织机构和运营过程进行再规划，强调高效，抛弃多余管理。高效即在执行运营活动中，企业比竞争对手更具成本优势。这里的高效不仅限于效率，同时包含向客户交付更大的价值，或用较低成本创造出相当的价值。

2、运营管理具有普遍性，不同的企业运营过程不同，其管理的方法手段均不相同。运营效益：同行业中不同的企业，由于其资本配置、人力资源、管理等不同，普遍存在差异，这种运营过程上的差异，是造成竞争各方赢利能力差异的重要原因。80年代日本企业向西方企业发起挑战，其核心就是运营效益方面的差异，当时日本企业在运营效益上遥遥领先于竞争对手，因此它们提供的产品不仅价格更低而且品质更高。因此企业在发展初级阶段，加强运营管理，提升运营效益就显得尤为重要。针对房地产特点和企业的实际情况，这几年我们在运营管理方面做了一些有益的探索和实践，主要从以下几个方面着手：

二、人力资源管理

在企业管理中，人的管理是最难的管理。现代管理之父杜拉克在他的管理思想全书中讲到：“在竞争性的经济中，管理人的素质及其工作决定着一个企业的成败，或者说是决定着一个企业的存亡。管理人的素质和他的工作能力是对一个企业起作用的唯一有利因素”。同时杜拉克把管理人的工作归纳为五类基本“构成元素作业”：(1)管理人须设定目标(你们的目标是什么？为了达到目标，必须做什么)；(2)管理人还必须组织(企业组织)；(3)管理人必须给予激励和联系(待遇、晋升、沟通等)；(4)管理人必须测度(考核)；(5)管理人必须培养人才――包括培养他自己。

为了改善运营绩效，2003年我们引入人力资源管理，主要按照上述五个方面对公司的组织构架、岗位设置及职能、岗位工作流程、规章制度、考核办法、激励机制进行整合。

通过几年的实践，有以下几点体会：

1、要处理好定性考核与定量考核的关系，要注意两者协调，不能片面强调某一个方面。

2、考核要正确把握原则和非原则，工作干得越多，出错的概率相对就要高些，关键要看产生的原因，是否原则问题。

3、定量考核，要处理好年度工作计划，季度工作目标，月度工作分解，周工作执行情况。

4、监督执行――赋予考核小组最充分的权力。

三、成本控制

成本是制定产品价格的基础，是运营活动中一个重要环节。在市场竞争中如果企业具有成本优势时，当市场为卖方市场时，你可以比竞争对手获得更高的投资回报，在市场恶化的情况下，你可以采取降价的方式取得竞争优势。并且价格竞争是市场竞争中最直接、最有效而且用得最多的博弈手段。

针对房地产运营活动特点，成本控制主要从以下几个方面进行：

1、项目前期：它包括取得土地使用权、市场调查、项目定位、规划设计、立项、报批及相关法定手续办理等主要针对市场调查定位研究过程进行控制。

2、项目建设期：包括工程招投标、工程施工阶段的安全、质量、进度、投资的控制与管理，包含后期服务成本的控制，项目建设期是成本控制的重点，主要通过制度进行限制，流程进行规范。

3、销售成本控制：是对项目运销期中销售周期、销售节奏、媒体投放、价格动态调整的控制。

4、资金成本：是指资金的融资成本和财务费用，房地产是资金密集形产业，根据项目特点，按照资金的时间价值、机会成本学会有效组合，使项目资金成本最低。

5、行政性管理成本：按照投资规模实行定额控制。

加强成本控制，是提升运营效益最直接有效的手段。对此我们把它作为加强运营管理的重点，这就要求我们的财务不仅要会记账，还要懂经营、懂核算。

四、精细化工程

精细化是基于房地产产品的特点和未来市场竞争提出来的。包含二层含义，一是产品设计精细化，个性化；二是产品生产精细化。房地产是一个劳动密集型产业，产品质量受施工企业的管理水平、生产工人的操作技能的影响比较明显，并且项目的施工队伍不完全是固定的，这就给我们对施工单位在项目施工过程中控制和管理提出了很高的要求，这里要正确处理好以下几个方面的问题：

1、对精细化要有正确的认识，要有强烈的责任心。

2、正确掌握房地产产品的生产特点，熟悉生产工艺和熟练掌握国家相关规范、标准、规程等。

3、加强信息收集，产品设计理念要与发达地区同步。

4、要处理好工程在招标中优质与优价的关系。

五、销售激励

销售的目的就是实现价值的转化。当项目开发自有资金不足时，加快销售节奏，加速资金回笼，保证项目资金链不发生断裂尤其重要。销售激励主要是解决售房员工积极性问题。销售激励主要把握好三点：

1、销售周期和项目资金需求问题――当自有资金不足时，期房销售资金的问题特别突出，因为销售周期的长短，可以影响价格的制定。

2、如何处理好项目价值最大化和项目资金需求问题――现房价格高于期房，入住后形成成熟社区价格高于现房，这与项目自有资金量有很大关系。

3、销售节奏与资金周转速率与项目价值最大问题，加快销售节奏，快速回笼资金，在保证项目资金的前提下，把多余部分资金用于新项目的投资，讲的是资金投资机会效益；另一方面控制销售节奏，尽可能形成现房销售，使其价值最大――实施中至于采取什么方案，视具体情况而定。

运营管理【第三篇】

我国企业运营管理现代化的不足及原因

我国企业运营管理模式还处于由传统向现代的转型时期，虽然我国许多企业在市场竞争的压力下，不断引进先进的运营管理理论、方法和技术，管理水平、效率有了一定程度的提高，但从整体上看，多数企业并没有从根本上改变传统管理模式，各种现代化的管理、技术和方法仍未发挥应有的作用，产生应有的效益。

从企业内部看，存在的问题包括：“以产品为中心”的生产运营管理方式无法适应多品种要求生产运营管理工作的非制度化、程序化、标准化普遍存在；机构臃肿、管理效率低；企业内部信息沟通迟缓、决策速度慢、不能迅速适应市场变化；以高库存保证连续生产，难以降低成本；员工的积极性尚未得到充分发挥等等。

从企业外部看，存在没有规范的业务往来关系、企业间缺乏明确和真正密切的协作关系、市场不成熟、供货及时性难以得到保证等问题。

1.基础管理水平较低，运营管理粗放。当前国内许多企业忽视基础管理工作，盲目追求所谓先进的概念，把现代化的运营管理模式、方法建立在不健全的基础管理之上，致使达不到应有的效果。有关调查显示，我国企业的基础管理工作薄弱问题仍然比较突出。如上海市对1771个工业企业的调查中，有比较健全的原材料消耗定额的企业只占61%，有比较健全的劳动工时定额的企业占%；有比较完整的原始纪录的企业占37%有比较健全的计量验收制度的企业仅占%；实行全面经济核算的企业仅占到%。

世界先进企业通过全面应用现代化运营管理技术，促进生产制造过程的科学化、柔性化、智能化及管理流程的不断优化，较好地实现了人类需求和自然环境的和谐发展。而我国企业由于运营管理粗放和不规范，导致能源消耗大，劳动生产率偏低。我国能源综合利用效率为32%，能源系统总效率为%，只及发达国家的50%左右，90%以上的能源在开采、加工转换、储运和终端利用过程中损失和浪费：制造业生产效率低下。

2.现代化运营管理模式。方法和技术的应用水平较低。近年来，我国部分先进企业开始采用现代化运营管理方法，但总体上与发达国家相比仍存在一个阶段性的整体上的差距。

管理方面。发达国家广泛采用计算机管理，重视组织和管理体制、生产模式的更新发展。推出了准时生产（JIT）、敏捷制造（AM）、精益生产（LP）、并行工程（CE）等新的管理思想和技术我国只有少数大型企业局部采用了计算机辅助管理，多数小型企业仍处于经验管理阶段。

设计方面。发达国家不断更新设计数据和准则，采用新的设计方法。广泛采用计算机辅助设计技术（CAD／CAM），大型企业开始无图纸的设计和生产，我国采用CAD／CAM技术的比例较低。

制造工艺方面。发达国家较广泛地采用高精密加工、精细加工、微细加工、微型机械和微米／纳米技术、激光加工技术、电磁加工技术、超塑加工技术以及复合加工技术等新型加工方法；我国普及率不高，尚在开发、掌握之中。

自动化技术方面。发达国家普遍采用数控机床、加工中心及柔性制造单元（FMC）、柔性制造系统（FMS）、计算机集成制造系统（CIMS），实现了柔性自动化、智能化、集成化，我国大多数企业的设备和管理水平仍处在大规模生产的水平，机器设备陈旧，生产线柔性不足，尚处在单机自动化、刚性自动化阶段，柔性制造单元和系统仅在少数企业使用。

3.重技术改造，轻管理创新的现象比较普遍。剖析我国当前的企业运营管理，技术水平和装备固然落后，但管理更为落后，矛盾比较突出。企业普遍只重视看得见、摸得着的设备和技术的更新，而忽视生产方式和组织结构的改进及人员素质的提高许多企业宁可花大钱去购置昂贵的设备，而不愿花小钱开发或移植先进的管理技术不少企业热衷于在原有的组织结构和管理体制下，进行某些环节甚至全过程的计算机化，而忽视对制造系统的合理化等管理基础工惟有的企业虽然已认识到管理工作的重要性，但面对管理的改革却感到困难重重，望而却步，因为这不仅仅涉及技术问题，还涉及人、组织及企业外部环境等因素的制约。

4.供应链管理整体水平较低。中国企业在供应链管理上的进展是比较缓慢的，整个生产流通仍处于一种高成本、低效率的运行状态，问题主要表现在一是许多企业侧重于营销系统和内部制造计划体系的建设，对供应链管理体系的建设重视不足。二是国内企业在以全球供应链为依托，组织全球化生产流通方面仍相当薄弱。三是我国的计算机通讯网络和信息技术虽有快速发展，但地区之间发展不平衡，给异地组织产品设计、生产、运输等带来较大困难。四是我国市场经济环境尚不健全，不少企业产品质量差、可靠性不高、交货不够及时、信用度较低等，企业间形成供应链战略联盟的广泛信任和依赖关系的基础不够牢固。

5.安全管理形势严峻。改革开放以来，我国企业的安全生产形势有了较大转变，安全生产观念和认识有所提高，安全生产法规体系初步建立，安全管理体制基本形成。但安全事故总体形势严峻，重特大事故问题非常突出。我国的煤炭产量约占全球的35%，但煤炭生产事故死亡人数却占近80%。

企业安全管理问题的原因，一是全社会安全文化基础薄弱，全民安全素质还需进一步加强。二是生产经营者在单纯经济利益的驱动下，在处理全局利益与自身利益、短期利益与长期利益、社会效益与经济效益的关系时，缺乏科学的认识观。三是工作一线人员安全意识和防范能力有待提高。大量事故案例分析表明，90%以上事故发生在班组，80%以上事故由于违章指挥、违章作业和设备隐患未能及时发现和消除的人为因素造成。四是现行安全生产运行机制与市场经济体制不相适应，企业安全管理模式不合理、安全生产法规执行较差。五是安全生产保障条件与经济高速发展不相适应。许多企业生产工艺安全性能、安全设施和装置标准、安全检测和监控技术都处于较低的水平，极易发生安全事故。

6.人力资源素质亟待提高。我国劳动力结构已经呈现典型的“两头大、中间小”的状况，即中间层人才、特别是高级技术技能人才严重匮乏。人力资源素质直接影响企业运营管理的质量，由于企业中相当比例的劳动者不能理解现代化管理理念、方法，不能掌握高新技术或进行技术改造，企业在进行现代化运营管理模式、方法的实施时不是困难重重，就是效果不佳，企业发展受到严重制约。

7.信息化总体水平较低且发展不均衡。我国企业管理信息化的普及面与应用深度还比较有限，企业信息化尚处于初级阶段，目前达到国外先进水平的还不足1%。大型企业的信息化水平相对比较高，跟国际比差距比较小，但在全国1000多万个中小企业中，还有将近一半的企业没有配备计算机。

从信息化应用领域来看，我国企业真正在运营管理过程中利用信息化的比重较低。据调查，除了在财务管理、库存管理等方面完全应用信息网络技术的企业相对较多之外，在经营决策、研究开发、采购管理、制造管理、营销管理、电子商务方面完全应用网络技术的企业很少，在全部经营管理上都完全应用信息网络技术的企业更少。

对我国企业运营管理现代化的建议

实施现代化的运营管理需要一系列艰巨的变革，从经营理念、组织结构、技术状况、基础设施、政策环境、合作文化一直到优化企业的作业流程，都需要系统的配套条件，是个逐步发展、不断完善的过程。

1.提高认识，追踪并把握世界企业运营管理现代化的发展趋势。现代科技及市场环境的快速变化，使得运营管理理念、模式和方法的变化加快。企业应以敏锐的嗅觉、积极的态度，追踪其最新动态，把握其发展趋势，科学分析其对市场、行业乃至企业的影响，以便做出快速反应。

中国企业往往比较重视经营成果质量和生产要素利用率，而世界一流企业则注重经营成果质量与运营过程质量的统一。美国马可姆·鲍德里奇国家质量奖的标准结构全面反映了企业运营所涉及的诸多问题，共分为领导、战略计划、以顾客和市场为重点、信息和分析、人力资源开发与管理、过程管理、公司成果7类。在总分1000分中，公司经营成果指标占450分；反映企业运营状况的指标总和为550分。这表明美国对企业运营质量的关注，引导企业关注运营领域的改善活动。

2.加强基础管理，继续推进企业信息化水平的提高。加强企业基础管理，建立现代企业制度，完善企业规章，规范员工行为，是实现企业运营管理现代化的前提。在这方面我国的一些先进企业已经树立了良好的榜样，如海尔的“日日清工作法”、邯钢的“模拟市场核算，实行成本否决”等等。

在各种现代化的企业运营管理模式、方法中，信息技术始终占据着重要位置，信息技术是运营管理现代化的技术基础和支撑，而且伴随着它的快速发展，其作用将越来越大。我国企业应结合实际，继续加大信息化投入，使自己迅速向世界先进水平靠近。同时，国家也应制定和调整相关政策，降低企业信息化的负担，调动企业提高信息化水平的积极性。

3.结合实际进行创新，探索有我国特色的运营管理现代化方式和模式。我国企业在引进、移植国际现代化运营管理模式和方式的同时，要处理好学习、借鉴和创新的关系，结合我国文化和企业实际进行创新，探索适合我国国情的新模式、新方法。

一是坚持科学务实的态度。对现代化的运营管理体系既不能照搬照抄，也不能全盘否定，而是要在客观分析、认真研究、全面把握现代化运营管理体系本质基础上的“扬弃”和创新。二是坚持科学的程序。对现代化运营管理体系的引进、移植和创新要有积极稳妥的步骤，加强风险防范。三是要进行相关配套的变革。只有配套体系进行了相应的变革，现代化的运营管理模式、方法才能够发挥应有的作用。

4.加强安全运营管理。企业安全管理不仅会影响到企业的经济效益和健康发展，长期还将影响社会的和谐安定。为此，要建立起保障安全生产、防范安全事故的三大措施。

商业运营管理【第四篇】

关键词：商业房地产 项目融资 风险分担 融资结构

商业房地产开发融资的特点

从2002年开始，商业房地产在我国飞速发展。统计数字表明，2002年，随着中国加入世贸，国内商业地产的资金比重陡增％。一波商业房地产开发投资的浪潮在我国已经展开。

商业房地产开发投资要求巨大的资金投入。投资规模大、投资回收期长是房地产开发投资的共性，但商业房地产对资金的要求尤为突出。购物中心、特色商业区、Shopping mall等的建设一般都需要大量的资金，而且，商业房地产经营一般还要经过2～3年的过渡期，需要有雄厚的资金准备。因此，资金问题，历来都是开发商最为关注和颇费心机的问题。任何一家商业房地产开发公司，能否介入商业房地产市场，除了取决于其技术能力、管理经验以及它在以往的房地产发展过程中赢得的信誉外，还取决于其筹措资金的能力和使用资金的本领。许多开发商都是因为资金问题对商业房地产望而却步。

商业房地产具有高风险、高收益的特性。商业房地产的收益主要来源于租金收入，而能否获得租金很重要的在于物业价值的上升。目前在我国的许多城市尤其是大都市，商业竞争已经趋于白热化，商业经营的不确定性增大。同时在商业房地产很长的投资回收期内，周边经济环境、交通状况、人流状况、居住人群乃至政府的政策都会对收益产生极大的影响。而且，商业房地产经营过渡期的存在使开发商在这一期间内随时可能面临调整和亏损。因此，商业房地产经营的风险相当大。但是，与此同时，随着我国经济的飞速发展，而经济结构处于转型期，商业房地产开发投资中又蕴涵着巨大的商机。

商业房地产的上述特性说明能否筹集到足够的资金是商业房地产开发投资实施的前提，能否有足够长时间的灵活可用资金是商业房地产战胜风险的保障，并且应该做好投资失败分散风险的准备，否则一次失败对商业房地产开发企业可能是致命的打击。

项目融资的概念和特点

项目融资理论国际上产生于20世纪80年代，90年代开始实践运用。自从1981年3月FASB对项目融资进行正式界定之后，一直是国际金融界关注的热点之一。

“项目融资”是一个特定的金融术语，是“为一个经济实体安排的融资其贷款人在最初考虑安排贷款时，满足于使用该经济实体的现金流量和收益作为偿还贷款的资金来源，并且满足于使用该经济实体的资产作为贷款的安全保障”。

中国银行的网站上，将项目融资界定为：“项目融资即项目的承办人（即股东）为经营项目成立一家项目公司，以该项目公司作为借款人筹借贷款，并以项目公司本身的现金流量和收益作为还款来源，以项目公司的资产作为贷款的担保物。该融资方式一般应用于现金流量稳定的发电、道路、铁路、机场、桥梁等大型基建项目，目前应用领域逐渐扩大，例如已应用到大型石油化工等项目上。”

传统的融资方式是一个公司主要利用自身的资信能力安排融资。外部资金拥有者在决定是否投资或是否提供贷款时的主要依据是公司作为一个整体的资产负债、利润及现金流量状况，对具体项目的考虑是次要的。项目融资是为一个特定项目所安排的融资，贷款人在最初考虑安排贷款时，以该项目的现金流量和收益作为偿还贷款的资金来源，以该项目资产抵押作为贷款的安全保障。如果项目的经济强度不足以保障贷款安全，则贷款人可能需要借款人以直接担保、间接担保或其它形式给予项目附加的信用支持。

项目融资至少有项目发起方、项目公司、资金提供方三方参与；项目发起方以股东身份组建项目公司；资金提供方为项目公司提供资金（或投资者购买项目债券）；资金提供方（债券投资者）主要依靠项目本身的资产和未来的现金流量作为还款保证，原则上对项目发起方项目以外的资产，没有追索权或仅有有限追索权。一般而言，项目融资有如下几个特点：项目导向、无追索或有限追索(non-recourse or limited-recourse)、风险分担、非公司负债型融资(off-balance finance)、贷款的信用支持结构多样化、融资结构复杂，融资成本较高、充分利用税务优势，降低融资成本。项目融资的根本特征就是融资不仅仅是依靠项目发起人的信用保障或资产价值，贷款银行主要依靠项目本身的资产和未来的现金流量来考虑贷款偿还保证。因此，项目融资风险分担，及对项目融资采取周密的金融安排，并将此项目有利益关系的各个方面的承诺和各种形式的保证书结合起来，不使任何一方承担项目的全部风险，是项目融资活动的重要内容。

项目融资的参与者一般包括：项目发起人(project sponsors)、项目公司（project company）、贷款银行(lending bank)、产品购买者或设施使用者(buyers or users)、工程承包商(contractors)、设备、材料、能源供应商(suppliers)、融资顾问(financial adviser)、法律与税务顾问(law or tax adviser)、有关政府机构(host government)、保险公司（insurers）、租赁公司（leasing company）、信用评级公司(ratings)。

项目融资与商业房地产的结合

目前我国商业房地产资金主要来自于房地产开发商、商业经营者自身的积累和传统的外源融资方式。开发商自身资金积累主要是指开发企业自身的资金和以企业为基础的股权融资，前者积累过程相当缓慢，而后者目前在我国利用有限。传统的外源融资主要是银行贷款、信托投资、承包商带资承办等，其中尤以银行贷款为主。而银行贷款提供资金的数量和使用期限都有严格的限制。银行贷款项目的风险首先是由开发企业完全承担，然后由银行承担，非常不利于风险分散。而项目融资具有融资金额巨大、风险分担的特点，对于大型的商业房地产项目可以考虑采用项目融资的方式，来实现融资目标和风险屏蔽的作用。

目前，项目融资在我国处于起步阶段，项目融资在传统意义上并不用于商业房地产项目融资，主要用于三大类项目：一是资源开发项目，如石油、天然气、煤炭、铀等能源资源，铜、铁、铝、钒土等金属矿资源以及金刚石开采业等均可成为项目融资的对象。二是基础设施项目。三是制造业项目，如大型轮船、飞机等。招商银行将项目融资的使用范围界定为：“项目融资主要用于需要巨额资金、投资风险大而传统融资方式又难以满足但现金流量稳定的工程项目，如天然气、煤炭、石油等自然资源的开发，以及运输、电力、农林、电子、公用事业等大型工程建设项目。”传统意义的项目融资需要现金流量稳定，而商业房地产的现金流量却具有波动性，因此，如何利用项目融资的优点为商业房地产项目融资，创造为商业房地产量身定做的项目融资模式是解决问题关键所在。主要内容为以下几个方面：

如何实现有限追索 追索的形式和追索的程度，取决于贷款银行对一个项目的风险的评价以及项目融资结构的设计。应该根据具体的商业房地产项目的风险系数、投资规模、投资结构、开发阶段、经济强度、市场安排以及投资者的组成、财务状况、生产技术管理、市场销售能力来安排。尤其取决于商业房地产开发企业自身的实力和项目的市场前景。

如何分担项目风险 风险分担是项目融资的突出优点，应该在投资者、贷款银行以及其他与项目利益有关的第三方之间有效地划分项目的风险，风险分担的程度取决于各方的实力和在项目开发中的利益对比。

如何利用项目的税务亏损来降低投资和融资成本 商业房地产项目前期投资巨大，可以考虑如何通过合并纳税来获得前期税收上的利益。

如何实现投资者对项目百分之百的资金要求 项目融资中股本资金的注入方式比传统的公司融资更为灵活，但在设计融资结构时应最大限度地控制项目的现金流量，保证现金流量不仅可以满足项目融资结构中正常债务部分的融资要求，而且还可以满足股本资金部分融资的要求。

如何处理项目融资与市场安排之间的关系 对于一般的项目融资而言，长期的市场安排是实现有限追索项目融资的一个信用保证基础，但是商业房地产市场前景难以确定，因此，在风险分担时，项目投资方应该给予债权人一定的保证。

如何结合项目投资者的近期融资战略和远期融资战略 长期融资的时间有的可达20年之久，但一般的投资者出于对当地的投资领域不熟悉采取谨慎之策，仅仅把融资当作是一个过渡，所以时间不会太长。而且由于种种情况的变化很可能涉及到“重新融资问题”的出现，其难易程度是根据融资结构的不同决定的。

如何实现投资者非公司负债型融资的要求 这是商业房地产项目融资的核心内容。

项目的基本融资模式主要有三方面的特征：

在贷款形式上。一个有限追索或无追索的贷款；购买项目一定的资源储量和产品。

在信用保证上。要求对项目的资产拥有第一抵押权，对于项目的现金流量具有有效的控制；要求把项目投资者一切与项目有关的契约性权益转让给贷款银行；要求项目成为一个单一业务的实体，除了项目融资安排外，限制该实体筹措其他债务资金；对于从建设期开始的项目，要求项目投资者提供项目的完工保证；市场方面，要求项目具有类似“无论提货与否均需付款”或“提货与付款”性质的市场合约安排。

时间结构上。无论融资方案如何复杂，其包括的两个阶段是：项目的建设、开发阶段和项目的经营阶段。几种具有代表性的融资模式有：投资者直接安排融资的模式；投资者通过项目公司安排融资的模式；以“设施使用协议”为基础的融资模式；以“杠杆租赁”为基础的融资模式；以“生产支付”为基础的融资模式；以“黄金贷款”为基础的融资模式； BOT 项目融资模式。

笔者认为在这些融资方式当中，商业房地产融资可以采用通过组建项目公司进行融资的方式。包括通过项目公司、项目子公司、合伙制结构三种模式：

通过项目公司安排融资 由投资者共同投资组建一个项目公司，以项目公司的名义建设、拥有、经营项目和安排有限追索融资。项目建设期间，投资者为贷款银行提供完工担保。第一，项目投资者根据股东协议组建项目公司，并注入一定的股本资金；第二，项目公司作为独立的生产经营者，签署一切与项目建设、生产和市场有关的合同，安排项目融资，建设经营并拥有项目；第三，项目融资安排在对投资者有限追索的基础上。在项目建设期间，投资者为贷款银行提供完工担保。