房地产管理概述（精选5篇）

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房产管理【第一篇】

今年以来，我国房地产领域外商投资增长较快，境外机构和个人在境内购买房地产也比较活跃。为促进房地产市场健康发展，经国务院同意，现就规范房地产市场外资准入和管理提出以下意见：

一、规范外商投资房地产市场准入

（一）境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当遵循商业存在的原则，按照外商投资房地产的有关规定，申请设立外商投资企业；经有关部门批准并办理有关登记后，方可按照核准的经营范围从事相关业务。

（二）外商投资设立房地产企业，投资总额超过1000万美元（含1000万美元）的，注册资本金不得低于投资总额的50%。投资总额低于1000万美元的，注册资本金仍按现行规定执行。

（三）设立外商投资房地产企业，由商务主管部门和工商行政管理机关依法批准设立和办理注册登记手续，颁发一年期《外商投资企业批准证书》和《营业执照》。企业付清土地使用权出让金后，凭上述证照到土地管理部门申办《国有土地使用证》，根据《国有土地使用证》到商务主管部门换发正式的《外商投资企业批准证书》，再到工商行政管理机关换发与《外商投资企业批准证书》经营期限一致的《营业执照》，到税务机关办理税务登记。

（四）外商投资房地产企业的股权和项目转让，以及境外投资者并购境内房地产企业，由商务主管等部门严格按照有关法律法规和政策规定进行审批。投资者应提交履行《国有土地使用权出让合同》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等的保证函，《国有土地使用证》，建设（房地产）主管部门的变更备案证明，以及税务机关出具的相关纳税证明材料。

（五）境外投资者通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业，或收购合资企业中方股权的，须妥善安置职工、处理银行债务、并以自有资金一次性支付全部转让金。对有不良记录的境外投资者，不允许其在境内进行上述活动。

二、加强外商投资企业房地产开发经营管理

（六）对投资房地产未取得《外商投资企业批准证书》和《营业执照》的境外投资者，不得进行房地产开发和经营活动。

（七）外商投资房地产企业注册资本金未全部缴付的，未取得《国有土地使用证》的，或开发项目资本金未达到项目投资总额35%的，不得办理境内、境外贷款，外汇管理部门不予批准该企业的外汇借款结汇。

（八）外商投资房地产企业的中外投资各方，不得以任何形式在合同、章程、股权转让协议以及其他文件中，订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款。

（九）外商投资房地产企业应当遵守房地产有关法律法规和政策规定，严格执行土地出让合同约定及规划许可批准的期限和条件。有关部门要加强对外商投资房地产企业开发、销售等经营活动的监管，发现囤积土地和房源、哄抬窗体顶房价等违法违规行为的，要根据国办发〔**〕37号文件及其他有关规定严肃查处。

三、严格境外机构和个人购房管理

（十）境外机构在境内设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产业的企业除外）和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房。在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房。港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。

（十一）符合规定的境外机构和个人购买自用、自住商品房必须采取实名制，并持有效证明（境外机构应持我政府有关部门批准设立驻境内机构的证明，境外个人应持其来境内工作、学习，经我方批准的证明，下同）到土地和房地产主管部门办理相应的土地使用权及房屋产权登记手续。房地产产权登记部门必须严格按照自用、自住原则办理境外机构和个人的产权登记，对不符合条件的不予登记。

（十二）外汇管理部门要严格按照有关规定和本意见的要求审核外商投资企业、境外机构和个人购房的资金汇入和结汇，符合条件的允许汇入并结汇；相关房产转让所得人民币资金经合规性审核并确认按规定办理纳税等手续后，方允许购汇汇出。

四、进一步强化和落实监管责任

房地产业务管理范文【第二篇】

企业管理模式

1. 1 房地产企业的经营特征需要房地产企业的管理以财务管理为核心

经过几十年的发展，各个房地产企业形成了各

自独特的经营模式，但无论哪种经营模式，房地产业经营特征是一致的。

（1）资金密集度高，开发周期长，决定了房地产行业是一个资金密集度高的高风险行业。房地产项目从规划设计开始，要经过若干个开发阶段，大多数房地产项目都需要数年才能全部完成，占用资金周期较长，周转率偏低，资金投入较大，少则几千万，多则几个亿甚至上百亿，导致企业很难通过自筹资金来完成全部的生产经营活动，需要通过各种融资手段来筹集开发资金，进行项目的滚动开发。除了少数的大型房地产企业可以进行IPO 和股权再融资，大多数房地产企业只能通过金融机构借款进行负债融资，提高了企业的资产负债率，增加了企业财务危机成本。因此，现金流的控制对于房地产企业至关重要。

（2）开发经营业务复杂。房地产开发业是一个资源整合型的产业。房地产开发所涉及的产业广泛，不仅需要和设备、材料等供应商发生经济往来，而且需要与建筑商、设计单位等发生经济往来，还会因与委托单位发生经济往来，会因销售、招商与销售公司、分销公司、承租企业发生经济往来。复杂的业务关系，导致财务成本管理成为房地产企业管理的重中之重。

1. 2 内外部形势的变化要求房地产企业加强财务管理自20 世纪90 年代开始，房地产业进入快速发

展时期，全国房地产开发投资得到了迅猛的发展。长期针对房地产业宽松的经济金融政策和各级政府对房地产业的鼓励和倚重，为不断膨胀的投机行为提供了空间和土壤           ，产生了大量的房地产企业。房地产企业数量多，开发能力低，规模经济差，成为目前我国房地产业的特征。

我国加入WTO 以后，一大批实力雄厚、管理和

技术先进的国际资本集团进入我国房地产市场和我国的房地产企业进行较量。这就要求我国的房地产企业努力实现法制化正规化、实现集团化规模化经营。随着政策的文化和银根的不断紧缩，房产交易量、销售回款大幅下滑，那些成本管理意识薄弱、规模小、管理混乱的房地产企业，正面临生存的困境。

在这种国内外双重压力下，房地产企业要在竞

争中生存和发展，必然面临着大鱼吃小鱼的局面，同时我国的房地产企业已经过了暴利时代，国家也不会允许房价大幅上涨，因此未来的房地产业将迎来一个微利的时代。对于我国大多数房地产企业来说，在宏观政策调控背景下，要想走出困境，谋求更大发展，企业财务管理就成为重中之重。将财务管理作为企业管理的核心，不但可以帮助企业渡过难关，还可以为企业日后发展打下良好的基础，使得企业在未来可持续发展中取得战略主动。

2 如何建立以财务管理为核心的房地产企业

管理模式

企业财务管理是对资金运动过程的管理，包括

资金的取得、使用、耗费、收入和分配等方面。因此，房地产企业财务管理的内容主要包括资金筹集的管理，资金投放运用的管理，开发成本及费用的管理，收入和税务筹划管理等。目前，大多数房地产企业的财务管理存在成本管理不全面，投资分析不细致，资金管理薄弱等问题。要建立以财务管理为核心的房地产企业管理模式，主要应注意以下四点：

2. 1 以资金管理为核心

房地产企业作为资金密集型企业的典型代表，

投资额大，开发建设周期长，这种行业特点使得资金管理成为企业财务管理的核心。

2. 1. 1 实施资金集中管理

房地产企业的生产经营过程纷繁复杂，涉及到

资金使用的环节众多，且多项目同时开发，如果资金分散管理，将难以统一协调调度，财务风险发生的概率大为增加。因此，房地产企业在财务管理过程中，应该将资金集中进行管理，可以有效地控制和统一调度企业的资金，又可发挥资金集中的“水库”功能，发挥资金最大价值，为企业经济效益的提升奠定良好的资金基础。

2. 1. 2 全面推行资金预算管理制度

为了发挥财务管理中资金管理功能的核心作

用，企业应该全面推行资金预算管理制度。通过加强企业流动资金分析预测，运用现金预算的手段，并结合企业项目开展的情况和投资需要，来确定一个合理的现金预算额度和最佳现金持有量。同时在工程施工中必须强调资金使用的计划性，严格执行预算的要求，          保证资金有序地流动，让企业有限的资金发挥最大的价值。

2. 2 构建全面目标成本管理体系

房地产企业应构建适合自身发展的全面的目标

管理体系，提高资源利用率，降低资源消耗。

2. 2. 1 全面目标成本的编制

为了制定适合企业的目标成本，应根据以往成

本历史数据、结合当前成本情况并预测判断未来变化，同时考虑市场因素和企业经营目标而综合制定。

在确定总体目标成本后，需要将其逐步分解细化为便于实现的小的目标成本，尤为要注意的是成本要素的统计过程中要坚持全面性原则，提倡精细化。

2. 2. 2 全成本动态管理

项目开发过程中，项目成本处于不断变化之中。

为保证目标成本的实现，确保成本处于可控状态，必须及时跟踪和反馈成本变化情况，对整个成本进行动态管理。在实际工作中，要提高成本管理部门在企业内的地位，成本管理部门的财务人员要做好与项目管理、合约、市场等部门的沟通协调工作，将成本目标、成本控制、资金支付和利润分析紧密结合在一起。同时，千万不能忽视隐性成本。

2. 2. 3 责任成本考核

责任成本考核是目标成本、动态成本管理的延

续，是为实现目标成本所采取的措施，是对目标成本执行力的落实和体现。必须将所有的成本目标落实到具体的岗位，确定好每一项成本目标的责任部门、管理标准和奖罚措施。责任成本考核既是对实际成本工作完成情况的评价，又可对制定的目标成本的合理性进行分析和总结，进而完善目标成本的制定，并使得各项责任成本更加合理，更具操作性，从而进一步提高责任成本的推行和执行。

2. 3 实现企业信息化

房地产企业信息化是指房地产企业利用现代信

息技术，通过对信息资源的深化开发和广泛利用，不断提高房地产企业决策、开发、经营、物业管理的效率和水平，进而提高房地产企业的经济效益和企业核心竞争力的过程。房地产企业的核心竞争力主要表现在企业发现和满足市场需求的能力。因此，及时获取顾客需求，了解竞争对手状况，掌握各种政策、法规信息，提高企业的决策速度和决策质量，及时发现市场的空白点，有效满足客户需求成为未来房地产企业竞争的关键，实现信息化是必然趋势。

科学、高效的企业信息管理系统，可从各个角度对房地产市场需求与项目进行详细的调研和分析，能够对项目开发方案的选择、流程管理和最终的售后服务，甚至为下一个项目的立项和实施提供非常好的决策服务和业务支持。

2. 4 以内部控制功能为保障

企业在发展过程中会面临诸多风险，其中影响

最大的是财务风险，主要来自两个方面，一是项目的决策阶段，另一个是项目进行阶段的现金流控制。为了较好地防范企业的财务风险，企业应该制定相关的财务风险预防机制，对可能出现的财务风险进行事前评估，事中控制和事后处理。

房地产企业对拟投资的项目需要加强财务决策

分析，投资风险分析和投资方法研究等。准确的财务预测可以把风险降到最低限度，有效地防范、抵御各种风险。

在项目的进行阶段主要是做好对现金流的财务

控制，其目的是为了提高资金周转速度，降低成本，取得更大经济效益。财务控制的内容包括项目开发过程中资金的筹集、资金的占用、资金的回收、资金的分配情况。

另外，由于房地产企业涉及的经济对象较多，因此要对企业的经营活动和经济业务进行事前、事中、事后的监督。完善内部财务控制制度并严格执行，充分发挥财务控制的作用。

3 结语

虽然政府出台了一系列针对房地产行业的调控

房产管理【第三篇】

面对新的形势和任务，过去的一年里。进一步解放思想，开拓进取，真抓实干，较好地完成了年初确定的目标任务，新起点上实现了较快的发展。

（一）住房保证体系建设有了新的进展。建立健全住房保证体系。对构建和谐社会具有重要意义。几年来，这方面做了大量富有效果的工作。年内，住房保证体系建设又有了新的进展。一是进一步深化了廉租住房制度。会同有关部门开展了调整廉租住房保证范围和保障标准的调研，完成了市廉租住房管理方法》修改任务。加强了廉租住房补贴工作的动态管理，及时查处了个别弄虚作假、骗取补贴的现象，维护了政策的严肃性。针对工作中存在问题，制定了市廉租住房工作若干问题的处置意见》保证了工作的顺利进行。同时，指导督促各县（市）建立了廉租住房制度。年内市区受理廉租住房申请1466户，发放补贴万元；租住公房租金核减335户，核减金额万元。全市保证对象人均住房使用面积提高了平方米。目前全市受助家庭累计已达4322户，发放补贴767万元，租住公房租金核减148万元。对此，国务院联合检查组和建设部领导给予了充分肯定。二是加大了经济适用房建设管理力度。年内超额完成了省里下达的建设计划。同时积极做好新项目的选址工作，完成了占地300亩、规划面积25万平方米的文庄片区前期立项手续。完成了市经济适用住房管理方法》修改任务，开展了经济适用房建设、货币化补贴、集资建房等多种模式的调研，为完善经济适用住房制度打下了基础。是严格执行国家、省、市关于集资建房的有关规定，加强了对企业集资建房的指导，审批集资建房企业20个，审批建筑面积万平方米，解决了10800余户困难企业职工的住房问题。局先后两次在全省房地产工作会议上介绍了住房保证体系建设经验。

（二）房地产交易与权属登记管理进一步规范。认真贯彻落实国家宏观调控政策。促进了全市房地产市场的继续稳定健康发展。一是积极推进房地产市场信息系统建设，制定了建设方案，落实了局部建设资金，依靠自身的技术力量，完成了新建商品房网上联机备案系统的开发。加强了登记中心和各区局办公自动化建设，实现了市区内房地产交易与权属登记的网上审核及资料传递，明显提高了工作效率。加强了房屋档案数字化建设，登记中心年内完成档案扫描5万余卷，录入历史档案信息4万余条。二是胜利举办了省住博会“二手房交易大集”被评为“最具人气展区”协调铁路局制定房改房上市交易管理方法，促进了二手房市场的发展。是配合“双清”工作的开展，积极稳妥地解决了局部拆迁安排房源和一些划拨土地住房因历史遗留问题临时不能登记发证问题。开展了房地产经纪市场专项整顿，配合有关部门对868个房地产经纪机构进行了拉网式检查，净化了市场环境。同时推广了中介行业自律公约，进一步规范了房产中介服务行为。年内审核房地产评估机构资质29家，对215家房地产经纪机构进行了备案。修改完善了房产测绘有关规定，建起了测绘鉴定专家库，优选了测绘鉴定机构，为解决测绘面积纠纷提供了有力保证。五是制定印发了关于进一步加强房地产交易与权属登记管理的通知》有效遏制了初审单位利用行政职能强行服务、搭车收费问题，进一步拓宽了社会监督渠道，完善了投诉查处工作机制，客户满意率达到94%六是强化了便民服务措施，进一步简化了房产交易登记受理的顺序，改进了申请表”填写方式；对确有困难的群众开通了绿色通道”实行上门受理和发证；交易大厅改善了服务设施，增加了服务功能，实行了双休日”正常上班制度，受到社会好评。七是积极开展了置业担保业务，方便群众办事、防范金融风险、促进住房消费等方面起到积极作用。年内市区共料理房产登记发证90624件，发证面积万平方米；料理房产交易64562件，交易面积万平方米，交易金额亿元。其中料理转让37262件，转让面积万平方米，转让金额亿元。房地产交易量和登记发证量较去年有了一定水平的增长。

（三）物业管理工作得到较快发展。继续贯彻落实国务院《物业管理条例》和建设部的有关规定。大力加强了物业管理工作。一是加大了建章立制工作力度，拟定了市物业管理招标和业主大会议事的具体方法，完成了送审工作。二是组织开展了物业管理行业专项整顿活动，并在各小区和新闻媒体公开了市、区两级房管部门的投诉受理电话，形成了业主监督、社会监督和行政监督相结合的长效机制。年内受理业主有效投诉137起，处结135起，处结率%其中有23家企业被注销物业管理资质，7家企业被责令限期整改。是积极抓好业主大会、业主委员会的组建工作，强化了对业主委员会日常活动的指导监督，年内有27个小区成立了业主大会，协调处置了8个小区物业管理纠纷，维护了小区稳定。加大商品住宅维修基金归集力度，与有关部门联合开展了收缴情况检查，年内共归集商品住宅维修基金亿元，累计归集额已达亿元。五是结合创建文明乡村活动，对35个物业管理项目进行了考评验收，有26个项目被评为市优，10个项目被评为省优，3个项目通过了部级示范项目初检。六是积极抓好房屋维修和防汛工作，向直管公房承租户发放“维修便民服务卡”万份，完善了报修、回访、监督制度，全年完成房屋维修工程量万平方米，工作量1500万元，分别完成年计划的102%103%落实了房屋防汛措施，确保了汛期房屋平安。七是积极引进省内外知名企业进入我市物业管理市场，推动了物业管理工作快速发展。目前全市物业管理企业已达330家，从业人员19500余人；全市物业管理总面积4300万平方米，其中住宅面积3380万平方米，覆盖率达60%新建住宅小区物业管理覆盖率达到100%

（四）积极采取措施，住房制度改革取得了较好成绩。针对房改工作呈现的新情况新问题。推动房改工作健康发展。一是结合旧城改造和企业改革改制，充分调查论证的基础上，制定了扩大出售住房范围的相关规定，使被拆迁居民和改制企业职工享受到房改政策优惠。二是指导20余家企业以不同方式实现了住房货币化分配，推进了企业房改工作的深入发展。是准备召开了市公积金管委会两次全体会议，完成了会议决定事项的督办工作，促进了住房公积金的归集、使用和管理。归集住房公积金亿元，发放公积金个人贷款亿元，同比分别增长%21%参与了全市清房工作，对行政机关单位违规购房建房分房的情况进行了调查统计，拟定了处置意见，维护了房改政策的严肃性。五是扎实做好房改售房审核工作，全年完成资料审核6677户，万平方米；审核归集维修基金7215户，万元。审批使用房改售房资金万元。为单批方案单位审核售房资料1655户。

（五）房政管理进一步加强。大力推进依法行政。完成了市乡村房地产抵押管理方法》市物业管理方法》送审和调研工作，参与了7项省市地方性法规、规章的修改、会签工作。二是进一步加强房管分中心建设，全面审核清理了行政审批事项、行政执法依据和行政执法主体，规范了执法行为。落实了各项制度，严肃了工作纪律，加大了服务措施，强化了监督检查，确保了分中心工作高效规范运行。是加强了直管公房产权管理，建立了电子档案，严格了直管公房接撤管审批备案手续，确保了国有资产保值增值。全年接管92处，万平方米；撤管104处，5万平方米。采取有力措施规范直管公房使用权置换收费行为，印发了关于规范直管公房置换收费的紧急通知》组织了自查自纠，对群众举报的问题进行了严肃督查，及时制止了乱收费现象。五是加大了房产遗留问题解决的力度，受理信访复查35件，办结32件；参与行政诉讼71起，民事诉讼69起，行政复议7起；协调解决房产租赁纠纷20件，协助执行查（解）封房产3390件。

（六）住房状况调查工作取得了阶段性效果。依照国务院和省政府的统一部署。制定了关于开展城区住房状况调查工作的实施方案》召开了全市动员大会，层层进行了深入发动。二是运用多种宣传手段，组织广泛宣传活动，使这项工作深入人心，得到广大居民的支持和配合。是选调了6842名调查员，经过严格培训，试点的基础上完成了对72万个居民家庭入户调查任务。组织开发了统计分析系统，采用先进的光电技术，完成了调查资料的录入任务。数据整理和分析工作正在进行。通过这次住房调查，将为我市制定住房建设规划、合理调整住房供应结构、规范房地产市场秩序提供真实、可靠的基础资料。

（八）生产经营平稳发展。面对新一轮宏观调控和激烈的市场竞争。大力抓好生产经营，取得了较好成绩。济发集团在房地产开发项目投资大、信贷门槛高、资金极度紧张的情况下，党委一班人带领广大职工积极化解危机，度过难关，较好地完成了开发任务。年内新开工万平方米，竣工万平方米，销售万平方米。全年实现总收入亿元。被评为“省房地产开发综合实力50强企业”济发物业年内新接物管项目14个，40万平方米，物管总面积达到160余万平方米，被评为“省优秀物业管理企业”跻身全国物业管理协会常务理事行列。房建集团在原主要负责人发生违法违纪问题、给单位造成严重负面影响的情况下，集团党委认真总结经验教训，大力抓好自身建设的同时，加强思想政治工作，完善各项管理制度，稳定职工队伍，消除不良影响，重塑单位形象，促进了生产经营平稳发展。世纪佳园项目工程质量全部达到优良规范，并注重营销战略的研究，收到房价提高后持续热销的效果。年内新开工万平方米，竣工万平方米，销售万平方米，实现总收入2亿元。同时，经过多方面的努力，东风钢窗厂有关职工方面的问题得到完全解决，为单位今后的改革奠定了良好基础。设计院在新的起点上，乘势而上，占领主业市场的同时，不时拓宽经营思路，大力推进多种经营，房屋基础测绘取得了工程丈量”和“土地勘察”两项资质，并迈出了走出本地”进入市场”第一步，为单位的继续发展拓宽了空间。年内完成房产测绘万平方米，房屋平安鉴定万平方米，全年营业收入1100万元，同比增长%被评为“省建设系统诚信测绘先进单位”拆迁办面对拆迁市场竞争中的诸多不利因素，变压力为动力，积极承揽拆迁工程，做了大量艰苦细致的工作，实现了当年收支平衡。特别是倍受省市领导关注的广智院拆迁工程，克服重重困难，动迁工作取得了新进展，受到领导机关的褒扬。开发服务中心努力克服人员少、任务重、工作面分散的矛盾，生产经营、历史遗留问题处置取得了较好成绩。年内完成合作开发项目预售房屋万平方米，售房收入亿元；收回安居工程欠款1100万元。

制定重特大事故应急预案，平安生产常抓不懈。年初召开了全局平安生产会议。与局属单位签订了平安生产责任状，并组织了经常性的平安检查。各单位严格落实了平安生产责任制，全年未发生平安事故。

房地产经营管理【第四篇】

关键词：新常态；房地产；人才需求；人才培养

一、我国房地产新常态的基本特征

（一）新常态下房地产市场的运行状况

1.房地产投资增速持续下降，远低于同期固定资产投资近两年，我国房地产市场步入交易萎缩阶段，有些城市甚至持续处于负增长区间。根据国家统计局数据，2014年以来房地产投资增速持续下降，2015年累计投资增速持续在10%以下低位徘徊，至2015年底降至1%，低于固定资产投资增速，而2014年之前房地产投资增长速度一直略快于固定资产。与此同时，房地产开发企业购地热情大大降低。2.商品房销售乏力，楼市去库存压力大2014年开始至2015年上半年，我国商品房销售面积持续呈现负增长。2015年下半年虽恢复到正值水平，但增幅收窄，楼市去库存压力大。2010～2015年，我国商品品房累计新开工面积亿平方米，而同期销售面积只有亿平方米，意味着6年新开工的商品房中有亿平方米仍未销售，库存量接近开工面积的34%。据估计全国楼市目前约有85～90亿元平方米的库存量，按过去3年的平均销售速度估算，去库存需要至少7年左右的时间。[1]3.房企海外投资活跃，加快“走出去”战略布局近几年中国房地产企业的海外投资活动显著增加，包括绿地、万科、万达、富力等在内的多家房地产企业瞄准海外房地产市场上巨大的投资需求和旅游需求，积极布局欧美、澳大利亚、东南亚等华人密集的海外房地产市场。据仲量联行统计，2013中国内地对外商业地产市场投资额接近50亿美元，同比增长20%，预计到2020年国内房地产企业的年均海外投资额可达500亿美元。[2]4.行业集中度进一步提高，企业并购重组活跃全国商品房销售额和销售面积持续呈现负增长之际，行业集中度不断提升，房地产百强企业的销售业绩仍然保持上涨势头。2016年百强企业的商品房销售额和销售面积分别同比增长%和%，比全国平均水平分别高5%和%。2015年百强企业市场份额从%上升至%。其中，综合实力前十强企业2015年销售额占百强企业的%，市场份额达到%。[3]房地产市场下行期，房地产企业并购案例不断增加。2014年我国房地产行业并购案例达236宗，与2013年153宗相比增长%。[4]其中综合实力强和资金充足的大型房企成为并购的主体，房地产开发百强企业并购总数占行业4成左右，大型百强企业还将并购目光投向海外和其他业务领域。此外，在房地产中介服务行业，企业间的并购重组也相当活跃。

（二）房地产新常态的市场特征

1.我国房地产市场逐步进入平稳理性增长的新常态企业的开发投资速度回归理性，已经由高速开发、地王频现、拿地开发就能赚钱的时代，进入平稳投资、理性开发和产品质量不断提升的时代。房地产市场的供需格局已发生了较大变化，由此前的供不应求向供需基本平衡转变，购房者的置业投资也在回归理性，已经由居民住房普遍短缺、投资投机盛行，开始进入拥有较高住房自有率、理性消费和投资的时代。商品房的品种和品质不断提升，消费者青睐于高品质产品，房地产产品类型会日渐丰富，门类将逐步齐全。2.房地产行业优胜劣汰及转型升级呈新常态房地产市场库存高企使得房地产企业面临严重的资金压力，银行坏账、金融风险增加，企业进入了优胜劣汰、兼并重组的时代。企业品牌、资金实力、技术水平和管理能力成为企业盈利和生存的重要条件。实力不强的中小企业将面临破产倒闭或是被收购兼并的风险，只有实力雄厚的大企业才有生存空间，行业集中度会不断提高。与此同时，行业性的深度调整使房地产企业积极转型升级。在转型过程中，房地产企业布局养老产业、文化旅游产业，以及向产业地产、商业地产发力，未来房地产行业跨界资源整合将成为新常态。3.房地产企业布局国际战略、开拓海外市场呈新常态近几年大型房企正积极布局国际市场，一是源于海外巨大的消费市场，华人在海外的教育投资需求和旅游投资需求成为房地产企业进军国际市场的重要需求载体；二是欧美经济逐渐复苏，较之国内日益下降的投资回报率，海外投资的行业利润较为可观；三是大型房地产企业在“走出去”战略号召之下，积极布局国际市场，为企业的国际化道路做铺垫。因此未来房地产企业将面临来自国内市场和国际市场的双重竞争。4.技术创新和服务创新呈新常态随着房地产市场竞争加剧，企业间的竞争将不再是单纯的投资规模、营销速度之争，而更多地是企业专业技术和服务能力的竞争。主要体现在：一是信息化时代房地产业与互联网技术的结合将是大势所趋，互联网思维在房地产各环节正在全链条式渗透，技术创新成为房地产行业的新常态。二是房地产价值探索正在全产业链中展开。房地产业正在改变以“卖房”为轴心的运营模式，企业对房地产价值的探索从土地利用、项目开发，到后期运营和物业服务，贯穿于整个行业生命周期。未来房地产开发企业将实现从制造商到服务商的转变，服务创新将成为一种常态。三是房地产将向轻型化转型。房地产企业致力于从“重资产”经营模式向“轻资产”经营模式转型，通过提高资金周转率、增加服务附加值的模式提高投资回报。

二、房地产新常态对人才需求的新变化

新常态背景下，我国房地产人才市场呈现出以下新特征：

（一）房地产人才市场的新变化

1.人才经济时代到来根据现代经济增长理论，国家经济发展的驱动力依次经历了劳动力驱动、资金驱动和知识驱动三个阶段。在知识驱动阶段，企业生产经营对技术和智力的依赖程度远远超过了对其他生产要素的依赖，人力资源既是知识、信息和技术的创造者，又是将知识、信息和技术向经济转移的执行者。当人才在经济发展过程中起主导作用时，就进入了人才经济时代。它是知识经济发展的结果，是知识经济发展的高级形式。在这个时代，人才已突破人力资源的属性，具有较强的经济意义，成为获得资金、扩张资本和占有资源的保障。新常态背景下房地产开发经营的各个环节都出现了深刻变化，人才资源成为应对市场变化的最有效资源。622.行业人才流动加快房地产行业人才流动频繁，其行业从业人员的平均流动率高于其他行业。一是源于人才经济本身的属性特点。在人才经济时代，人才的单位属性、区域属性趋于淡化，而人才的全球化、国际化属性日益强化凸显，人才在国际国内的自由流动更加常态化。二是源于房地产行业较大的人才需求及较低的人才流动成本。近几年房地产行业尤其是房地产中介服务型人才需求量出现了较大增长。房地产中介服务行业具有从业人员数量多、人员流动性大等特点，但在人才需求的支撑之下，从业人员的流动成本却较低。三是房地产行业的高收益性是房地产行业人才频繁流动的重要原因。3.行业薪酬快速增长人才经济时代，人才流动频繁，房地产企业为留住人才，通过多种途径提高从业人员的薪酬待遇，以增强员工的职业认同感和企业忠实度。2014年一线城市房地产行业的薪酬增长率为%，[5]毕业生的起薪也有不同程度的增长。房地产中介服务行业也通过多种途径提高员工待遇，我爱我家推出“全员持股计划”，链家地产在全国范围大幅提高经纪人底薪，中原地产提高员工佣金并推出核心骨干持股计划。

（二）房地产人才需求的新变化

新常态背景下房地产行业的转型升级，房地产人才市场的新变化，导致复合型人才、创新型人才和大数据人才需求量将大幅增加。1.复合型人才复合型人才是指具有两个或两个以上专业(或学科)的基本知识和基本能力的人才，其实质是突破学科或专业界限，接触并把握不同专业领域的知识及思维方法。这种复合包括多学科之间的复合、多专业之间的复合、智力因素和非智力因素之间的复合等[6]。因此复合型人才具有知识的集成性、能力的复合性和素养的全面性等特征。我国房地产经过十几年的飞速发展，其产业链日益完善，涉及规划设计、征地拆迁、土地出让转让、房地产开发、商品房交易、咨询策划、物业服务等多个环节，因此房地产行业所需的人才数量大、种类多。但目前该行业具有丰富实战经验和扎实理论功底，熟知从征地、规划、设计、谈判、开发、融资、策划、推广到管理全产业链的复合型人才十分紧缺。此外，复合地产的兴起，互联网技术在房地产全产业链的渗透，房地产对人才的需求已不仅仅限于产业链内部，还包括与房地产发展相关的跨界复合型人才的需求。2.创新型人才创新型人才是具有创新性意识、创造性思维和创新能力的人才，其评价内容包括智力因素和非智力因素。智力因素主要表现为创造性思维能力、创造性想象能力、敏锐的问题意识、合理的知识结构等[2]；非智力因素指由个体的责任感、自信心、意志力、理想和信仰等方面综合内化而形成的全面发展的现代人格[7]。新常态背景下，房地产从市场定位、产品设计，到营销策划、管理服务等多方面都需进行创新，创新成为企业生存和盈利的必要条件，因此有创新思维和创新能力的人才，无疑将成为房地产业最受欢迎的人才。3.大数据人才近几年，大数据正在经济发展和企业经营中发挥重要作用。据CSDN《2014中国大数据行业大调查》显示，受访企业中已经实践大数据并有成功案例和产品的公司约占%，正在搭建大数据平台的公司约为%，%的公司已对大数据进行了充分的了解与准备。[8]大数据人才的价值在于：通过深度挖掘分析，将数据变成可操作利用的情报信息，为企业发展定位和运营提供精细化服务，从而帮助企业做出商业决策、降低成本、增加利润。随着房地产由粗放式增长向精细化服务转变，大数据的开发与创新也正在房地产各产业链萌芽。在最急需大数据人才的行业排名中，房地产开发人才位居第二。[9]2014年在金隅万科广场项目运作中，万科与百度合作，借助百度数据，分析商场消费人群，掌握顾客的消费习惯和活动轨迹，使商场能为顾客提供精准营销。以花样年为代表的物业服务企业利用大数据向社区服务商转型，通过“社区服务系统”为居民提供生活采购、保姆家政、小区金融、公共服务、企业引资等服务。在大数据时代，企业之间正在为了吸引并留住大数据专业人才而展开战争。63

三、新常态下高职房地产经营管理类人才培养的新思路

基于房地产行业人才市场和人才需求的新变化，人才培养必须站在新的高度进行重新审视和规划。对高职教育而言，在人才经济时代，人才的开发与培养既要有国际视野，又要多维度提升学生的知识素养、能力素质和心理素养。

（一）知识素养

培养跨界复合型人才、创新型人才和大数据人才，应使学生具有多维而连续的知识。而目前高职教育普遍存在重实践、轻理论，重专业教育、轻通识教育等问题，知识结构单一，学生缺乏对交叉学科知识的了解，所学知识缺乏系统且有较大片面性，知识迁移更新能力较弱。为培养房地产行业所需的跨界复合型人才、创新型人才和大数据人才，在学生的知识素养方面，可以从以下几个方面展开：一是改变顶层设计，打破专业建制。将学生在校教育分为基础教育和专业教育两个阶段。基础教育阶段，淡化专业色彩，按学科大类制订人才培养方案，学生不再简单归属某一学院或专业。待学生对专业和行业有一定的认知和了解之后，学生可根据自身的兴趣、爱好和特长，选择某一适合自己的专业，此时学生进入专业教育阶段。二是突破学科体系，加大选修课比重。在基础教育阶段，按复合型人才、创新型人才和大数据人才的培养目标改革课程体系和教学内容，使学生具备知识迁移、知识复合、知识创新和知识集成能力。一类是以通识教育为主的选修课，涵盖科学素养、人文素养、信息素养以及方法学的意识和训练。这些课程对培养学生对学科基础知识以及相关学科综合知识的了解、领会、综合、运用的能力大有帮助，学生可按照自身的兴趣特长或未来的职业规划选择合适的课程。另一类是以培养学生国际化视野为主的选修课。随着房地产企业对国际化人才的需求愈发强烈，学校要注重培养学生的国际化视野和国际化情操。开设国际教育系列课程，使学生了解各国文化、特点及国际关系；增设国际礼仪课程、国际规则课程，为日后的国际交往、国际谈判等奠定基础；聘请外教、招收外籍学生，为中国学生与外国学生之间的沟通交流架设桥梁；增加教师到国外培训进修、学生到境外实习实训的机会。在专业教育阶段，则根据房地产经营管理类专业特点，培养学生在市场调研方面的数据分析处理能力、产品定位和市场营销方面的创新能力等。三是推进跨学院、跨系科、跨专业间的合作常态化。让学生能够跨学校交流，跨学科探索，跨专业学习，使学生不断丰富知识、开阔视野、激活思维。如房地产经营管理类专业与建筑类、电子商务类、景观设计类、多媒体技术类、统计类等专业的交流合作，可通过资源共享、优势互补方式，开拓学生的知识视野，提高学生对知识的更新能力和复合能力。

（二）能力素养

一是着力培养创新能力。不论是复合型人才、创新型人才还是大数据人才，创新能力的训练与培养都将是重点。美国心理学家托兰斯通过调查列出了创造型学生的行为特征，包括：好奇心，不断地提问；思维和行动的独创性和独立性；想象力丰富，喜欢虚构和叙述，富于幻想；不随大流，不过分依赖集体的意志；主意多，喜欢搞试验；顽强、坚韧[10]。培养创造型学生，首先要改变教学模式，从以教师为主向以学生为主转变，通过激发式教学方法，增加学生的参与感。其次拓展创新素质教育，响应“大众创业、万众创新”号召，鼓励学生参与创新实践，通过课外活动、社团活动、社会实践活动和创业活动等多元方式，使创新意识在学生中普遍渗透。二是训练工具性能力。工具性能力是考察学生利用现代技术工具来获取信息、分析问题、解决问题、以及交流和实践的能力。对房地产经营管理类专业的高职学生而言，工具性能力主要包括外语能力和计算机能力。外语能力顺应了新常态背景下房地产企业海外开发与营销的盛行趋势，强调训练学生的阅读能力、口语能力和翻译能力。计算机能力贴合了目前互联网在房地产全产业链的渗透趋势以及大数据高速发展的趋势，包括利用计算机进行信息搜集与查询、信息统计与处理、信息分析与运用的能力。

（三）心理素养

房产管理【第五篇】

关键词房地产开发造价控制

我国加入WTO后，房地产业将会面临新的竞争和挑战。国外房产商将凭借较强的融资能力、较高的技术装备水平和管理水平以及灵活的经营机制等优势进入我国市场。而国内大部分房地产开发商手头的流动资金非常有限，即使有很大的一笔流动资金在手，他们也不愿轻易被“套牢”。因此，在新的市场面前，精明的开发商除了要学会脑筋急转弯，从规模化、集团化、品牌化等方面发展自己外，尚应从内部着手，通过加强工程质量管理与监督，严格控制工程成本，争取以最低的投入，获得最佳的经济效益，从而提高企业在市场中的竞争能力。而控制工程成本的关键就在于合理确定与有效控制工程造价。

对房地产开发商而言，如何有效地确定与控制建设工程的造价问题，是每一个房地产商面临的重大问题。一般来讲，工程造价的确定与控制可分为四个阶段，即决策阶段、设计阶段、施工阶段、竣工阶段。要合理确定与有效控制工程造价，就必须从这四个阶段入手。

1决策阶段的造价控制

可行性方案的选定和投资估算的定位是建设项目的核心，这一阶段不仅关系到目标实现时间的长短、质量的优劣，也是全过程造价控制的源头，对以后各阶段的造价控制起指导作用。如何在这一阶段把质量、造价和工期结合好，就需要进行充分的市场调研、详细的资料收集和反复的方案比较，尽可能选出最佳组合，作出科学的决策。

1．1完善投资决策机制

要成立投资策划部门，造价工程师根据公司现有的资金、土地储备情况及融资能力，结合当前市场行情，进行必要的、专业的分析论证，确定项目的可行性。

1．2建立项目审查制

公司内部员工做的投资分析报告还应聘请专业咨询公司的有关专家进行审查。谨之又谨，慎之又慎，取长补短，提出自己相应的改进措施，供决策层决定。

1．3随行就市，及时修正

随着决策内容的一步步深入，投资估算也要随之调整。造价工程师必须密切注意决策报告中的每一条建议及修改情况，及时地调整因此而产生的价格的变化。只有做好了这一点，投资估算才能真正起到有效控制工程造价和正面影响决策的作用。

2设计阶段的造价控制

优秀的工程设计是有效控制工程造价的前提，因此，笔者认为可从以下五个方面来控制：

2．1实行设计方案招投标制度

在市场经济的今天，开发单位在委托设计时应大力引入竞争机制，加强管理工作。通过设计招投标来选择优秀的设计单位，从而保证设计的先进性、合理性、准确性，避免因设计质量问题出现的工程洽商。同时通过招投标还可能选择到优秀的设计方案，避免因建筑产品设计落后，影响销售，造成资金长期得不到回收，经济效益无法保证的事情发生。

2．2实行限额设计

项目设计的优劣将直接影响建设费用的多少和建设工期长短，同样也影响建设项目今后的使用价值和经济效益，对于一个建设项目，发商要做到心中有数。而作为设计单位，在设计中凡是能进行定量分析的设计内容，均要通过计算，要用数据说话，充分考虑施工的可能性和经济性，在设计技术与经济分析上要改变设计完后再算账、功能决定造价的习惯做法、开发商应对设计方案提出限额设计要求，并为之创造外部条件。

2．3开展价值工程的应用

价值工程是用来分析产品功能和成本关系的，是力求以最低的产品寿命周期成本实现产品的必要功能的一种管理方法。一般来悦，提高产品价值的途径有5种：一是提高功能，降低成本。这是最理想的途径；二是功能不变，降低成本；三是成本不变，提高功能；四是功能略有下降，但带来成本大幅度降低；五是成本略有升涨，但带来功能大幅度提高。运用价值工程原理，在科学分析的基础上，对方案实行科学决策，选择技术上可行、经济上合理的建设方案。价值工程的主要特点是：以使用者的功能需求为出发点，对所研究对象进行功能分析，使设计工作做到功能与造价统一，在满足功能要求的前提下，降低成本。

2．4加强图纸会审工作

加强图纸会审，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。在设计阶段，克服设计方案的不足或缺陷，所花费的代价最小，可取得的效果最好。我们在工程施工前，组织总工办、工程部、经营部和预决算部，对施卫图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价的经济性进行审核，从各个不同角度对设计图纸进行全面的审核管理工作，以求得提高设计质量，避免因设计考虑不周或失误给施工带来洽商，造成经济损失。

2．5加强洽商管理

杜绝不合理的设计洽商。对确实必须发生的设计变更，我们采取的方法是审核会签制，组织公司各部门讨论决定。这样可以大大减少由于设计人责任心不强所发生的洽商，给工程增加成本。杜绝施工单位利用设计洽商增加工程造价。

3施工阶段的工程造价控制

3．1严格工程合同的签订与执行

签订工程合同时，最重要的要根据各工程的特点，应选择恰当的发包方式和价款调整条件，因为不同的发包方式和价款调整条件，直接关系工程造价的控制效果。

合同文本应尽可能选用由国家颁发的通用性合同文本，再根据拟建工程的特点和招标文件以及发包人承包商双方谈判结果来起草。合同文本必须准确表达双方谈判确定的意思，做到条款不漏项；标的物表达清楚、标的额计算准确；质量有标准，检验有方法；包装物、提(交)货或移交工程成品、运输方式和结算方式明确；违约责任及违约金(或赔偿金)计算方法准确；文字表达严谨，不使用模棱两可、含糊不清词语。

工程造价一般是由工程招标合同价及合同外项目价款（即工程增项、施工索赔、材料调价、费用调整等）所构成。合同价是承发包双方充分运用价值规律，反复进行价格比较，实现个别劳动消耗和社会必要平均劳动消耗的统一，基本上是等价交换的价格。它高于社会必要劳动耗费时，对承包方有利，低于社会必要平均劳动耗费，对发包方有利。但不论承包方获得利益或发包方节约投资，都要通过市场竞争来实现，并符合价格规律的要求。

工程现场施工条件受到种种复杂因素的影响和干扰，使工程造价波动的幅度也非常大。施工合同中的合同价款包括了国家及地方定额管理部门颁发的标准定额中的人工、材料（设备）、施工机械、管理费用及政策性调价外，凡是由承包方负责的，其费用必须全部无一遗漏地包括在工程价款中。承包方承诺的条件和费用一般在双方招投标过程谈判，双方依据工程的承包方式予以确认并在签订工程施工合同时，据以确定★★工程的合同价款在工程结算时还能否进行调整。

3．2严格材料、设备的定价和订购

一般来说，钢筋、水泥、木材、砖、砂、石这些主要用于主体施工的材料，价格相对稳定，市场透明度大，以建设工程造价管理站公布的信息价再结合市场行情进行适当的调整即可。但市场装饰材料品种繁多，价格差别大。对于这部分材料，一般由甲方订购或者由施工单位推荐三种以上的同类型材料的品牌和价格由甲方确认后，方可购买。这样，才能既控制造价又保证工程质量。安装专业中预埋、预留的管线等一般都是由施工单位购买，但设备主要由甲方采购的。设备造价涉及金额大，占整个工程造价的30％以上。设备订购计划必须与工程实际进度紧密配合，以免影响工期。

3．3工程款的控制

目前，建筑市场竞争激烈，僧多粥少，开发商一般不需支付工程预付款，甚至要求承建商对工程主体进行部分或全部垫资。这样，既缓解甲方的资金占用压力又能考察施工单位实力，还对约束施工企业如期按合同履约起到积极作用。另外，工程进度款的支付比例是房地产开发企业不容忽视的问题。通用做法是：①按每月实际已完工程造价的80％支付工程进度款；②待工程竣工验收合格后，支付总造价的85%；③工程验收合格交付使用后，甲、乙双方在合同规定的期限内完成结算，再支付至总造价的97％的工程款，留3％作为工程保修款，待保修期满后支付乙方保修金。

4竣工阶段的工程造价控制

竣工结算是工程造价控制的最后一个阶段，它是反映建设项目实际造价和投资效果的文件，也是竣工验收报告的重要组成部分，必须予以高度重视，严格把关。根据本人这几年的工作经验，认为重点应做到以下几个方面：

（1）严格核对合同条款，防止重复计算及收费等问题。

（2）检查隐蔽验收记录及施工日记，确认隐蔽验收手续是否齐全，是否按图施工。

（3）落实设计变更及签证，检查这些设计变更是否符合既定的程序，是否经设计单位及建设单位的同意批准，并且严格查实变更签证，防止一些莫须有的签证、重复签证等。

（4）按图严格核实工程量。一般而言，施工单位均会有意高估工程量，建设单位的审核人员必须严格把关，按实结算。

（5）严格执行投标过程中所报的单价或签证价格，禁止高套单价的情形出现。

（6）严格按规定和合同套取计费程序，计取各项费用。

（7）认真审查、复核，防止各项计算误差。综上所述，工程造价控制是一个系统的、全面的动态管理过程，只有对工程建设的每一个阶段采用科学的、系统的管理方法加以严格控制，才能达到全面控制工程造价的预期目的。

工程竣工时，根据合同文件中计价方式及允许调整费用范围的规定，发包方对承包方提出的竣工结算文件必须要进行认真的审核，避免承包方在工程结算中高估冒算，以便合理的确定工程造价。

5结语

总而言之，工程造价的确定与控制是一门博大精深的学问，本文所论及的仅是笔者几年来的工作体会，一得之愚而已。随着我国造价理论的进一步完善和发展，造价工程师制度的推行，提高投资效益的要求将使合理确定与控制工程造价的地位更加重要。

参考文献

1吴秋菊，姜金剑．合同管理对工程造价的影响及对策［J］．德州学院学报，2002（12）