研究调研报告（精编5篇）

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研究调研报告1

XX区XX乡，属于XX市十五计划确定的三大住宅新区之一。本文通过对XX区XX乡石桥村亩的一国有拍卖地块的开发经营环境的市场调查分析，以及周边主要同类竞争物业的比较后，依据XX区XX乡当地的目前市场状况和对未来的预测，对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并结合项目的特点优势，对项目进行了投资分析、财务评价和风险分析，以期探讨该地块进行住宅开发经营的可能性。依据本文的方案，项目总建筑面积万平方米，项目总投资万元。经测算项目财务净现值万元，项目财务内部收益率%，因此项目在经济上具有较强的可行性。

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目 录

第一章 前言

一、报告编制目的

二、报告编制依据

三、项目概况

第二章 项目开发经营环境分析

一、2000年国内经济及房地产市场回眸

二、XX市房地产市场分析

三、有利投资经济形势成因分析

第三章 项目周边物业市场调查分析

一、投资地块的地理环境

二、XX地区区域分析

三、项目周边主要物业分析

四、XX乡消费者调查分析

第四章 项目开发经营优势点与机会点分析

一、房地产投资项目开发经营机会形成模式

二、项目开发经营优势点

三、项目开发经营机会点

第五章 项目定位

一、目标市场定位

二、产品定位

第六章 项目规划、建筑设计建议

一、项目总体规划建议

二、住宅建筑设计建议

三、小区配套设施建议

四、环境艺术设计建议

第七章 项目开发经营策略及投资估算

一、项目开发经营策略

二、项目投资估算

三、项目实施进度安排

四、项目投资与筹资计划

第八章 项目开发经营状况分析

一、项目销售计划

二、项目销售收入估算

三、项目经营成本估算

四、项目利润估算

五、项目现金流量、财务净现值及财务内部收益率

第九章 项目开发经营风险分析

一、项目盈亏平衡分析

二、项目敏感性分析

三、项目开发经营主要风险及对策分析

第十章 结论与建议

第十一章 结束语

第十二章 附录及主要参考文献

第一章 前 言

一、报告编制目的

1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。

2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。

3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。

4、对项目进行投资分析和风险分析。

5、对项目决策及其实施的优化提出建议。

二、报告编制依据

1、XX市规划局规划方案；

2、亿房网

3、国家建设部及XX市颁布的与房地产相关法律与政策；

4、XX市2000房地产年鉴；

5、现场勘察和实地调研所得资料。

6、XX市新洪泰中介公司提供的资料

三、项目概况

该地块位于XX区XX乡石桥村，总面积约亩，属于XX市十五计划确定的三大住宅新区之一XX乡居住组团，对于新型住宅开发有极其重要意义。根据XX市规划局的要求，该地块已经基本平整通水通电，经市人民政府武政土字[2001]2号文批准同意，且可以免收城市基础配套费。并确定该地块的主要用途是住宅用地，容积率不超过，建筑密度%，绿化率不低于40%。主要建筑形式为多层，建筑限高一般在24米以下，，也允许建高层(40米以下)，但比例不得超过20%。

根据调查分析及以上资料，项目产品定位为中等档次的住宅新区。建筑形式采用组合式：多层60%，小高层40%,并初步确定项目主要技术指标如下：

①总用地面积：公顷，合亩。

②容积率：

③总建筑面积：万M2

其中：多层住宅：万M2

小高层住宅及别墅：万M2

公建面积：万M2

④建筑密度：%

⑤绿化率：40%

(以上数据是依据周边物业的指标参考提出的，该方案仅为初步方案，在很多方面还有待于进一步优化)

第二章 项目开发经营环境分析

一、2017年国内经济及房地产市场回眸

投资机会孕育于经营环境之中，作为基础性、先导性的房地产业更是如此。因此，对宏观经济、社会与政策环境的把握是每一个开发决策者所关注的首要问题。

2017年根据经济发展的要求，我国坚持扩大内需的方针，继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策，大力推进经济结构调整，加强农业基础，加大国有企业改革和脱困的力度，实施西部大开发战略，采取多种措施扩大出口，这些重大措施的实施，使得我国国民经济保持了较快的发展势头，呈现出积极变化。投资，消费和出口增长加快，社会需求进一步回升，结构调整稳步推进，基础设施建设得到加强，经济体制改革取得新的进展，企业效益和财政收入大幅增加，经济运行质量进一步提高。(《新华文摘》20015)

同时全国房地产开工，竣工面积增势不减，据国家统计局固定资产投资统计局提供资料显示，2000年国房景气指数值达到点，比上年增加点，保持了快速上升的发展趋势，房地产开发呈现以下特点：房地产开发投资与到位资金持续快速增长；商品房销售面积与销售收入增势强劲；商品房平均销售价格稳中趋升；商品房施工总量不断扩大；新开工项目快速增加(如下表)，各级政府消化空置面积的努力初见成效，商品房空置面积出现大幅度回落，房地产市场呈现出产销两旺的局面。随着国家经济形势的好转和相关政策的出台，投向房地产的资金明显增加，投资结构进一步改善，房地产业呈现强劲的增长势头，(《中国统计》China Statistics 20015)，房地产市场也呈现出以下主要特征：

全国房地产开发及销售情况表

2017年实际 比上年同期+%

住宅投资(亿元)

商品房新开工面积(万平方米) 28295

商品房竣工面积(万平方米)

商品房销售建筑面积(万平方米)

商品房销售额(亿元)

其中：销售给个人(亿元)

占总销售额的比重(%) --

1. 开发投资量持续增长，投资结构趋于合理。2000年全国房地产开发完成投资亿元，与上年同比增长%，占固定资产投资的%。其中：商品住宅开发完成投资亿元，与上年同比增长%。

2. 消费主题发生变化，销售总量逐年上升。2000年，个人购买商品住宅亿平方米，占商品住宅销售面积的% ，比上年提高个百分点。

3. 销售价格稳中有升，消费信贷不断扩大。2000年商品房每平方米平均售价2105元，较上年上涨%，商品住宅平均售价元，上涨%，办公写字用房平均售价4437元，下跌%，商业营业用房平均售价元，上涨%。个人住房贷款逐年翻番。四家商业银行个人住房贷款余额三年累计增长倍。其中建设银行2000年末个人住房贷款余额达1390亿元，占该行全部贷款余额的%，当年新增个人住房贷款占该行当年全部贷款新增额的40%。

4. 二级市场日趋活跃，租赁市场渐成气候。现已形成新建商品房增量市场、二手房交易市场和房屋租赁市场三分天下的局面，带来了房地产市场的繁荣。

5. 需求状况发生变化，市场供求呈现多样。从各城市反映的情况看，随着个人买房的兴起，面积不大，设计合理，功能齐全的中套型住房(90平方米左右)总体好销，环境，绿化，配套，物业管理的好坏越来越为购房者重视，住宅产品的创新加快，品牌意识得到加强，品牌楼盘受到青睐。(《中国房地产信息》20015 Real Estate Information of China 谢家瑾)

以上资料表明，国家宏观经济形势是良好的，房地产市场也在稳步发展，加之相关政策法规的出台，进行住宅投资是适宜的，是和国家形势相一致的。

二、XX市房地产市场分析

1. 2017年房地产市场

2000年XX市的房地产市场形势是总体上处于稳步攀升，逐渐走高的态势。一是全市房地产开发总投资达亿元，较1999年增长%;全市总开工面积1343万平方米，比1999年增长%;总竣工面积为万平方米，比1999年增长2%;其中住宅竣工面积达万平方米，占全市总竣工面积的%，比1999年增长%;全市商品房销售总面积为万平方米，其中住宅为244万平方米，占总面积的%，销售额达亿元；空置商品房从1999年的150万平方米下降为115万平方米。二是在房地产租赁市场上，全市房屋租赁总户数为19481户，比1999年增长11%，租赁总面积为万平方米，比1999年增长17%，年租金总额为亿元，比1999年增长52%。三是在房地产抵押方面，全市房地产抵押总户数为21647户，比1999年增长%，说明个人购房贷款正迅速地增长。以上情况表明：XX市2000年房地产宏观经济指标开始回暖，房地产市场开始步入了成长期，正朝着新的繁荣上升期转变。

(1)个人购买率进一步增加。商品房个人购买率是反映地区房地产市场购买力水平的重要指标，2000年第四季度商品房销售额为8亿元，其中个人购买为亿元，个人购买率为%。从图中可以看出：2000年XX市商品房个人购买率是持续上升，至第四季度已经达到%的水平，个人购买率的不断上升，也从一个侧面表明房地产市场发育良好，房地产消费已经启动并且持续增长，为房地产市场的持续快速发展提供了条件。

(2)房地产投资进一步加大，投资结构更趋合理。2000年第四季度房地产投资总额为亿元，在上季度的基础上进一步增长， 从左图看出：2000年各季度XX市房地产投资增长非常迅速，增幅很大，表明房地产业新的增长周期已经到来，同时也可以看出房地产需求对投资强有力的拉动作用。

价格 指数

一季度 1000

二季度 1963

三季度

四季度

(3)截止2000年11月份，全市完成住宅投资亿元，占房地产总投资的%，2000年XX市住宅累计总投资亿元，占房地产总投资的%。其中住宅类物业价格指数具体见下表：

各季度XX市住宅加权平均价格水平与价格指数变化如下图所示：

通过下图可以看出，第四季度住宅价格继续上涨，但涨幅小于上季度，原因是二季度的住宅价格基数相对较低，导致三季度住宅价格增幅较大，第四季度在三季度住宅价格基数相对较高的基础上难以继续保持较大的增幅，但总的趋势是住宅价格保持攀升。

2.市场特点分析

宏观市场特点：

1.住房分配制度改革的历史性突破，为房地产市场的发展提供了动力。2017年，XX市正式步入住宅的商品时代。自1998年12月31日延续了近50多年的福利分配住房制度退出历史舞台，货币分房制度取而代之，住宅的商品属性逐渐被还原出来。经过1999年的过度转换，从2017年开始，实物分房已完全停止，居民等、靠、要的福利性住房观念已经开始向商品化转变。2000年6月30日以前，凡购买公房一次性付款的，可享受20%的折扣优惠；2000年岁末，购买现住公房一次性付款享受10%优惠也全部结束，从今年元旦开始则实行零折扣。住宅这个人们生活消费中占用资金量最大的商品在2000年完全纳入了市场经济轨道。

2.空置商品房消化能力加强。2000年XX房地产市场的销售情况趋暖，市场容量扩大，除可吸纳上市的商品房外，还消化一部分往年的空置商品房。1999年XX市空置商品房为150万平方米，2000年新增9万平方米，到2000年底还剩115万平方米，因此在2000年共消化了44万平方米。

3. 经济适用房建设取得较好成效。2000年XX市不断推进和完善经济适用住房建设。全年经济适用房施工面积为195万平方米，竣工面积为65万平方米，占全市住宅总竣工面积的%，全年销(预)售万平方米，其中预售万平方米，销售率超过100%，解决了1万余户居民的住房问题，先后开发了百步亭花园，华锦城花园等几个规模大、环境好的重点经济适用房小区。

4. 房地产二、三级市场联动效应初步显现。2000年XX市房地产市场结构趋于合理，存量房交易明显放大，二手房市场活跃程度较高。根据房地产发达地区的经验，二手房市场的活跃会直接刺激住宅一级市场的发展，存量房买卖的增加并不意味着增量房市场的萎缩，而是带动增量房市场的增长。广州、深圳存量房交易大大超过了增量房的交易，而XX市现在存量房的交易确小于增量房的交易，因此利用二手房交易拉动住宅一级市场的操作空间很大。2000年XX市增量房市场交易30010起，交易的建筑面积达244万平方米，而存量房市场交易达到27130起，建筑面积为万平方米。存量房交易的兴起和已售公房的上市交易，大大推动了XX房地产市场的梯级消费需求。

住房一级市场(增量房) 住房二级市场(存量房) 住宅总量

起数 30010起 27130起 57140起

建筑面积 244平方米 万平方米 万平方米

5. 金融系统成为房地产业的坚实后盾。银行方面：已经把个人住房贷款作为房地产贷款业务的主体，部分银行将个人贷款的上限提至8成30年的期限。2000年全市各银行发放个人住房贷款共计亿元，比投资到建设环节的贷款总额亿元多出一倍多。公积金方面：公积金贷款购房面积占全年总销(预)售面积的1/4强。2000年新增归集住房公积金亿元，比1999年增长%。共批准发放个人住房贷款9019户，共计亿元，同比增长%;支持个人购房建筑面积达万平方米，房屋总价值达亿元。(上图)

6.住房抵押对房地产市场起到举足轻重的作用。2000年房地产抵押总户数为21647起，比1999年增长%，说明抵押的户数增多，个人购房选择银行贷款按揭的增多，公积金小额度贷款的增多。同时银行加快了放款速度和放款条件，为市场资金融通起到非常重要的作用。1999年底成立了XX市住房担保公司，2000年全年办理担保业务300起，发放贷款4000万元，其中50%为购买新建商品房的贷款，50%为住房抵押融资。

7. 房地产中介服务为房地产二、三级市场的启动发挥了积极作用。2017年XX市围绕加快启动住房二级市场开展的各项住房消费服务十分活跃，住房消费的中介服务领域有了很大拓展，为房地产市场的繁荣起到了重要推动作用。截止2017年，共有218家中介企业遍布全市，形成了中介服务的有形网络。与此同时2017年8月底举办了百家房地产中介机构承诺提供放心中介联合宣言活动，年底又开展了打击非法中介的整治工作，不仅规范了XX市中介市场的服务行为，而且带动了整个行业的规范和自律，为活跃XX市二、三级市场起到了十分重要的作用。

8、 房交会为活跃房地产市场提供了重要的舞台。2017年XX市各区联动举办房交会，进一步了活跃住房市场。6月和11月举办了两次全市规模的大型房交会，同时各城区不失时机地举办了区级房交会，既促进了增量房市场的发展，而且也活跃了存量房的交易。据统计，2017年全市的房交会，共销售商品房5662套，成交面积万平方米，成交金额13亿元；二手房成交1681起，成交面积15万平方米，成交金额亿元；办理权证1876起；办理抵押、按揭245起。

2. 2微观市场特点

1.从地理位置来看，城市周边地区由于前几年政府的基础配套设施完善，环境、道路情况都得到了较大的改善，使周边地区的投资和销售量均高于中心地区。从销售情况看最旺的是徐东和洪山光谷，2000年在徐东路上纵横不下10个楼盘发售，十分旺销，形成了扎堆效应。徐东作为武昌的新区，在桥梁经济的影响下已成为武昌最具生气的区域，成为武昌居民购房的首选。同样光谷也是2000年的亮点，不仅汇集了大量楼盘，人文环境一流，而且2000年华工科技的成功上市，光谷地区经济捷报频传，其购买力的强劲推动都是光谷房地产迅速发展的原因。随着我市大力发展光谷的战略决策的落实，这一带的房价还在不断地攀升。

2.从楼盘结构和户型来看，砖混结构的楼盘已逐步退出历史的舞台，目前市场上的结构主要是框架结构。户型设计方面，随着市民生活质量的提高，三室两厅两卫的户型逐步取代了两室两厅户型的市场主力地位，受市场的青睐。而面积大都在90-120平方米之间。

3.从楼盘的层高看，小高层楼盘的销售开始启动，改变了多层楼盘占主导地位的格局。这主要是由于小高层的楼盘带电梯，避免了多层要上楼的麻烦，同时跟高层建筑比较又有通风采光好，户型结构好，有效使用面积多等优势，因此成为2000年销售的一个新变化。

4.从楼层的销售情况看，顶层销售情况好于往年，主要是技术方面的突破带来的结果，不少楼盘的顶楼销售都采取了送阁楼的促销手段，因此顶楼在空间利用上更合理了，价格也略低一些，对客户有一定的吸引力，销售也比较顺利。例如：统建千禧园，从2000年11月开始销售，顶楼已经全部销售完毕。

5.从价格上看，2000元/平方米左右的商品房是最能被市场接受，也是市民购买商品房时认为最为合理的价位，而经济适用房100%的被市场接受，现在我市经济适用房的平均价位在1300-1400元/平方米之间。

6.从楼盘设计上看，2017年开盘销售的楼盘设计风格各异，以满足市场日益张扬的个性化需求，2000年整个市场中有欧式风格，古典风格、中西合璧的风格等多种特点，可谓百花齐放。不仅体现了我市发展商市场意识的进步，而且也说明了建筑设计单位水平的提高。

7.从楼盘环境来看，由于消费者的需求层次提高，有追求环境优美的需求，2017年我市发展商都十分注重楼盘硬环境的美化和完善。发展商在增加小区的绿化面积，在小区内营造环境艺术等方面都做了较大的投入。例如常青花园四号小区，小区内绿化点、线、面结合，人均公共绿地平方米，绿地率40%，通过实物造园造景，利用色彩及空间处理，形成多层次文化品位。带动了四号小区的销售，2000年已销售了18万平方米，占总销售的50%以上。

8.从楼盘配套设施来看， 2000年不少发展商的楼盘都配有远程抄表、三网合一、红外监控、便民店、会所、健身房等设施，注重以业主的需求为中心，提供全方位的配套服务。例如百步亭花园，不仅远程抄表、三网合一、红外监控、便民店、会所、健身房等基本配套一一健全，引进了XX名校育才小学附属一分校，把教育嫁接到小区内部，利用育才雄厚的师资力量，帮助业主解决了子女的就学和受教育问题。

9.从楼盘的卖点来看，2017年房地产销售突出的是智能化概念。其实这个概念进入XX的时间不算短，但一直都未广泛推广。2017年随着丽岛花园、常青花园四号小区、学府佳园打出智能牌，逐渐将这一概念置根于市场中。2017年11月24日举办的智能化楼宇博览会也使智能化概念形成了一种趋势。智能化将成为每个楼盘不可缺少的功能。

10.从楼盘销售宣传上看，市场虽处于买方市场，但消费者还未到达理性化的地步，卖方的有效引导对买方的购买决策会起到很重要的作用。例如蓝湾俊园项目，运用了多种宣传手段，在江城刮起了一阵蓝湾旋风，使得一大批有购房意向的消费者最终都成为了蓝湾的业主。

11、 从品牌上看，城开、统建、富强、康居、百步亭等企业的楼盘以购买安心、质量放心、居住舒心的特点，成为市民购房的首选。

2017年XX房地产市场总体情况是很好的，但是也有一些缺憾。例如在某些区域中存在着住宅商品性价比不合理等一些问题，部分发展商在开发楼盘过程中还存在着较多片面追求高利润的短期行为，如选材不精、建筑质量不合格，乱收物业管理费等。

分类物业特点

据《武房指数》统计，2017年四个季度，XX市房地产价格持续增长，住宅、写字楼价格指数情况如下：

从以上数据可以看出，2000年住宅增长较快，写字楼的增长较为平缓。总的来说，我市商品住宅的开发、销售都取得了较大的发展，销售价格、销售量一年中均有较大增长，写字楼市场也逐渐走出低迷的阴影，步伐虽慢但形势喜人。通过上图进行简单的回归分析可知，在2001年的一季度，住宅、写字楼及综合物业指数的趋势仍将上升。

住宅

住宅类物业一直都是房地产市场的中坚，无论投资开发还是销售，一直都是市场的热点，我市住宅房屋销售面积已占总销售面积的%, 个人购买住宅类房屋的销售占总销售面积的%。2017年四个季度我市住宅价格分别为元/平方米、1963元/平方米、元/平方米、元/平方米，呈现出逐步攀升的态势，(见右图)全年平均价格为元/平方米。

1.普通商品房销售情况稳中有升，少数项目售价略有下调，但仍然是市场内聚集人气的热点；

2.经济适用房，走势良好，产销两旺，是市场的抢手品种，价格比1999年上涨%;我市经济适用房均价在1300元-1400元/平方米之间；

3.别墅、高档公寓市场有回暖趋势，在都市花园、丽岛花园的带动下都有反弹的迹象，价格较1999年上涨%，成为新的市场亮点。

写字楼

由于宏观经济环境的转好2000年我市写字楼价格较往年都有提高。2000年四个季度写字楼价格分别为、4048、、元/平方米，平均售价为4032元/平方米，租价为25元/平方米，较1999年上涨6%。2000年写字楼市场的特点是写字楼的地域分布对其价格的影响程度加大。2000年由于写字楼的密集区域转向了建设大道金融一条街，因此2000年写字楼最高均价地区是金融一条街。写字楼地段-价格分布图如下：

1.建设大道上自青年路，下至香港路一带是XX市高档写字楼最密集的地方。汇集了招银大厦、建银大厦、新世界国贸大厦、信合大厦、瑞通广场等众多的高档写字楼。该地段真正是我市寸土寸金的黄金地段，平均售价在7580元/平方米 ，平均月租价为60元/平方米，平均入住率为60%左右。

2.解放大道至武胜路这一地段也是我市中高挡写字楼较密集的地段，XX广场、泰合广场、中原大厦、化工大厦、良友大厦。平均售价为5036元/平方米，平均月租金为元/平方米，入住率为55%，退居次席。

3.胜利街至江汉路一带、沿江大道。聚集了武信大厦、金涛大厦、长航大厦、金冠大厦等写字楼，平均售价为4160元/平方米，平均月租价为32..8元/平方米，入住率为50%左右。

4.中南路至武珞路沿线。中商广场、发展大厦、中南大厦、江天大厦、汇通大厦、亚贸广场，该地段平均售价为4091元/平方米，平均月租价为元/平方米，入住率达70%。

5.宝丰路、汉阳地区。平均售价为3810元/平方米，平均月租价为30元/平方米，平均入住率为80%左右。

加入WTO后随着外商外资企业的进入，会消化一部分的空置写字楼，因此我市的写字楼市场会有一定的改观，但写字楼市场的整体走强还要靠我市宏观国民经济的拉动。

商业服务用房

2000年已经遏制了下滑趋势，开始反弹走强。主要得益于2000年市政府所进行的一系列改造建设工程如：江汉路改造为步行街，洪山广场、鲁巷广场、首义广场的设立等等，这些都为百货销售服务业带来了巨大的商机，也为商业服务用房的发展提供了机会。我市2000年新开大型商场2家庄胜崇光和鲁巷购物广场，百年老店中心百货重新市场定位，重新改变形象，武商三家店连为一体形成商业城，这些都刺激了商家对商业服务用房的需求，促使商业服务用房价格回涨。2000年汉正街也提出了二次创业，大夹街商城500个商铺全部发售完毕。但由于还有部分地区的商业用房没有配套支持，没有形成规模，空置现象还是比较严重，经济效益不好，价格很低，比如徐东路上的商铺。

从以上资料可以看出，XX市房地产市场环境是良好的，各类物业正朝着有利的方向发展，尤其是住宅投资，将得到进一步发展。

年及未来XX市房地产市场展望

2000年湖北省房地产价格从低迷状态中走出，呈现出逐季上扬的态势。因此2001年也是XX市房地产发展的重要一年。

年XX市的十大工程计划之一就是房地产开发方面的投资达到100亿，住宅竣工面积达500万平方米，这预示着将掀起一轮新的房地产经济热潮。2001年开发主要集中在XX、常青、南湖、四新及长丰地区，人流分布将向城市分散，武昌、汉口、汉阳人口居住和用地将相对平衡。

年，XX市房改的总体目标是全面推行住房分配货币化，提高住房社会化、商品化程度，建立适应社会主义市场经济的城镇住房新制度，落实住房补贴分配，释放购买力。

3.继续加强经济适用住房的建设，并在2001年XX市将建立起经济适用房的审核机制。经济适用房的总量在与商品房协调发展的基础上实现三个控制：一是销售对象的审核控制；二是完善价格审核控制，三是面积标准的控制。

年，XX市市级和各区级房地产有形市场即将全面建成并实现互相连通。将提供规范交易场所，提供大量市场信息，提供快速的交易服务，对促进市场流通将有重要的推动作用。

5.建立高效的房地产行政管理体系，积极推进房地产交易与权属管理一体化，落实《简化房地产交易与房屋权属登记程序的指导意见》，切实解决目前房地产交易与权属登记中审批环节多、提供要件繁杂、办件时间过长等问题。推行一个窗口收件，一个窗口发证，简化程序，降低收费，为促进房地产交易起积极的推动作用。

6.规范物业管理，明确物业管理收费的定价原则、定价方式和价格构成，规范物业管理收费并加强监管。同时修订和完善原有的政策法规，对物业管理发展和市场行为进行有效规范，力争形成一个系统完整的物业管理政策法规体系。

7.积极推进XX市国民经济和社会信息化进程，启动房地产信息化、网络化的建设，扶持一批像亿房网一样的高科技企业，建立、完善和规范房地产信息咨询服务体系，大力发展房地产业的电子商务。

另据专家预测，2001年房地产价格的大趋势是上升，但上升幅度不强，呈软升状态。

支持软升的主要有以下因素，首先是多项房地产扶持政策联动将拉动房价上扬，2001年这些能影响房市的政策主要有：住房分配体制改革，住房供应体制的重大调整，二手房交易市场的进一步开放，住房金融培育和加快发展，加强住宅产业化，提高住宅建设整体质量等，这些政策极有可能将住房的巨大潜在需求转化为有效需求。

另外银行的多次降息也有利于居民增加对住房的投资，住宅消费的可能性和市场将会扩大，加上有关金融政策措施的实施，也会对房地产起推动作用，如2000年国家加大住房公积金的归集力度，重点发展住宅组合贷款业务，延长按揭期限，完善住房贷款保障等，都对促进市场消化，提高市场价格起到积极作用。(《长江日报》20009)

(三)有利投资经济形势成因分析

(一) 国家宏观经济的影响

截止11月份，我国经济保持%的高速增长。是亚洲金融危机以来表现最好的一年。主要表现如下： 11月份，全国完成工业增加值2171亿元，比上年同月增长%，继续保持比较快的增长势头。1-11月累计完成工业增加值21327亿元，比上年同期增长%。国有和股份制企业生产增长速度超过集体、外商及港澳台投资企业生产增长，表明我国经济已经走上健康发展轨道。 工业产品销售率稳定提高。11月份工业产品销售率为%,比上年同月提高个百分点，与上月产销率基本持平。1-11月累计，工业产品销售率为%,比上年同期提高个百分点。前11个月累计出货值比上年同期增长%，仍保持了快速增长的势头。 11月份全国居民消费价格总水平比上月上涨%，比去年同月上涨%，1-11月累计平均，全国居民消费价格总水平比去年同期上涨%。其中居住商品和服务项目价格分别比上月上涨%和%。

(二) XX市经济发展势头良好

今年以来，XX市GDP 一直保持10%以上的增长率，因GDP增长带来的财政收入增长额约为13亿元左右。10月份，全市国有工业及年销售收入500万元以上的非国有工业企业完成工业增加值亿元，按可比价格计算，比上年同期增长%。各种经济类型工业竞相增长，外商及港澳台经济增幅最高。国有经济、集体经济、股份制经济、外商及港澳台经济分别完成工业增加值亿元、亿元、亿元和亿元，比上年同期增长%、%、%和%; 1-10月份，全市完成固定资产投资亿元， 比上年同期增长%。其中基本建设完成投资亿元，增长%;更新改造完成亿元，增长%;房地产完成亿元，增长%。消费品市场繁荣兴旺，外贸出口大幅增长。对外贸易10月份实现外贸出口3451万美元，比上年同期增长%，保持较高的增长幅度。截止11月底，全市国有工业企业总产值同比增长%，产品销售收入增长，实现利税增长%，实现利润总额由去年同期的负2亿元到今年盈利亿元，亏损企业的亏损额由去年同期的亿减少到亿元。

(三)全国整体房地产市场发育发展情况良好 11月，空置面积分类指数值为点，明显低于去年同期点的水平。 今年前11个月，商品房空置面积的增长速度为%，当月净增空置面积169万平方米。 在销售持续升温的推动下，商品房销售价格稳中趋升。截至11月，全国商品房平均销售价格为每平方米2091元，同比增长%，是下半年以来的最高增幅。其中，商品住宅销售价格为每平方米1962元，比前10个月增加47元。 今年，房地产开发投资明显快于同期基本建设和更新改造投资增长速度。今年前11个月，全国完成房地产开发投资亿元，同比增长%，增幅比去年同期提高个百分点，房地产开发投资占固定资产投资比重达%。 受房地产开发与销售快速增长的影响，土地开发面积明显高于去年同期。前11个月，全国累计土地开发面积5337万平方米，同比增长%。

(三) 积金归集、商业银行住房贷款的有力支持

据统计，今年全市公积金归集额为5亿元，超过政府亿的目标，公积金使用亿元，截止今年，公积金历年累计归集额为22亿元。另外，商业银行住房贷款的程序简化、贷款额度的加大及贷款年限的延长都为启动房地产市场个人消费创造了条件。

在充分的资料基础上，综合上述房地产投资环境分析和经济形式成因分析，可得出结论：国家宏观经济形式是可喜的，与房地产有关的政策和法规有利于房地产市场的进一步发展和活跃，因此可以说XX花园项目在投资机会选择决策、地段选择决策这两个方面是有充分科学根据的。

第三章 项目周边物业市场调查分析

项目调查是可行性研究工作的基础，是在地域选择后进行的多项生活指标的调查。本次调查分析主要是针对拟投资地块的地理环境，XX地区区域房地产市场，地区既有的生活消费条件，XX地区住宅消费者等几个方面的调查，为项目的可行性分析和研究提供充实的研讨依据。

该项目位于XX区XX乡，现在先对XX区房地产市场作简要的概述。下图表是XX区2000年的房地产价格和指数：

XX区价格 XX区指数

一季度 1000

二季度

三季度

四季度

2000年第四季度XX区的价格指数走势由上季度的下跌转变为小幅上扬，但指数仍没有达到二季度高度，因为XX区的房地产价格水平在XX市是属于较高的，而今年房地产开发大多集中在江南地区，使得该区的住宅价格徘徊不前，XX区由于自然条件的限制使得住宅开发投资大部分都分布在中北部地区，建设大道南北，台北路、香港路一带，是房地产开发投资较集中的地带，主要原因是该地区的建筑密度较小，交通便利，距离中央商业区较近，这一代拥有台北花园、台南花园、德富花园、澎湖高级公寓、台北花苑，碧波公寓、国信城园林小区等众多的住宅小区。位于高雄路的国信城园林小区，1998年5月开盘，目前已属尾房，但第四季度以2350元/平方米的现房价格出售了4500平方米，销售业绩较好。

XX、竹叶山一带也是该区房地产投资的热点地区之一，这一地带是相对较偏的地段，根据城市空心化的理论，离市中心区有一定的距离，自然环境较好，并且有开发大片住宅小区的条件，是未来最适合居住的地区之一。这一带已经有佳海华苑别墅、竹叶山花园、XX生态花园等住宅小区。这一地区在未来升值的可能性较大。位于该地区的东方恒星园，本季度期房销售价格为1886元/平方米，低于XX区的均价，本季度销售了万方。

一、 投资地块的地理环境

土地是不可再生资源，一个项目的土地价值是有多种因素综合作用的结果。土地所处的地理位置，周边的自然环境，人文环境，市政配套及临近楼盘的品质等，决定了此地块大部分的市场家者，因此，我们首先从地块环境入手调查分析。

1.土地性质及地理位置综述

地块面积：净用地面积公顷，近似平行四边形，周边主要有水塘，菜地和村镇建设用地构成，较平整。

该地块位于XX区XX乡石桥村，远为农田，整个地块较平整，无丘陵，小山包，且地块的延伸四周也大致是一望平原，地块周围有叫多的村庄，主要有石桥村，塔子湖村(由渔家墩，福园村，芦家墩三个自然村构成)，新春村(有2000人左右);还有成片的采地和零星的湖面分布在地块周围。

2.地块自然景观及环境质量

自然环境

该地块总体来看属于平原地区，空气较好，无大型污染，植被水系丰富。

以下为地块四个方向的环境情况：

1.南向

远望是一条长条沿路而建的现代化建筑，能隐约感受到大都市生活，京广铁路从旁边横贯而过，由远及近是大片开阔地带，无障碍物，临近的XX大道平行延展，该方向上因有一高压输电线路沿XX大道方向铺设，使得该方向上无论近看或远望的视线都扰，另外区域环境因建设公路略有空气和噪音污染。

2.北向

北面遥望张公堤，成片的草地，带状的防护林区沿堤分布，大片的湖泊，莲池密布，自然村落散布其间，湖水清澈，空气清新，宁静而美丽，但近处有零星的小村落削弱了景色。

3.东向

远方较开阔，中部为建设中的东方恒星园，近处的竹叶山路边为商铺，工棚映入眼帘，黄孝河平行流过，隐约有河水淤积下来的异味。

4.西向

西对姑嫂树路，进处无高层建筑，视野开阔，远眺现代都市居民区，隐约可见正在施工的新华家园，自然村落和耕田水塘由远及近步入视野，也是因大道的施工沿路有灰尘。

项目周边情况

我们选择以本地块为中心，南至五干道(发展大道)，北至张公堤附近，东西以姑嫂树路和岱黄公路两侧为界，集中调查。

1. 地形地貌状况(详见附图地形地貌图)

2. 物业形态划分图(详见附图物业形态划分图)

3. 局部放大图(详见附图局部放大图)

附图说明

1.岱黄公路一带区域调查

自然环境：该带为平原地段，靠近黄孝河，两旁不远处有若干小湖，附近的村落有石桥村，塔字湖村，新春村，都属于XX乡。XX乡乡政府靠近竹叶山路，距石桥村不到500米。附近设有成片的自然林或人工林，惟有路两旁不多的树林，大车过后，尘土飞扬，该地段绿化较差，但也没有什么大型的污染源。

社会环境：道路路面状况较差，经常有载货的大卡车经过，到市内的交通不便利，沿线只有716一路公交。地段入口处有大东门客运站，有许多通向周围县市的长途客车。水电气的基础建设均以到位，电话线已铺设，但没有网络线和有线电视线(新建小区除外)。路边附近有2-3个门诊部，有中国信合，农行等金融机构的分点。石桥村对面有华中高级中学，但距石桥村较远。没有大型的娱乐场所，只有几家小型的台球厅。

人文环境：沿路两旁的居民来自不同的地方，主要是石桥村，塔字湖村等附近的村落。另外还有武昌，汉口，汉阳的居民到此打工。同时有黄陂等附近区县的居民。他们大多是出外打工来到这里，租用当地居民的住房，沿路地带和石桥村大概有2-3千人。居民的房屋大体为2-3层，比较简陋。

经济环境：有一大型钢材市场，路两旁一直到石桥村居民的收入水平不等，属石桥村的居民每年固定有1000-1500元的收入，来源于村办企业，承包队，出租房。另外村民可选择在路两旁租商铺，发展第三产业，或在一些私人办的公司打工，如XX新基业混凝土有限公司等，他们的收入较高，每月有1000元左右的收入，另外有些较大的公司都有集体宿舍，员工来在各处，有的住在二七路。

此处本地块东北方向的村落属于石桥村六队，该队共有60户，约250人，村民主要以种田，打工，出租房为生。对村大队而言，收入主要以卖地为主(该村的集体地约400亩)，收入该居民发放补助，基本上每户居民为4000-5000元/年。该村交通不发达，小学，中学都比较远。居民主要以石桥村人为主，有一些来自黄陂等地区的打工者。工厂很少，只有几个村民自办的个体小企业。雇员多为本村居民，村民自建房多为二层楼房，建筑面积约400平方米左右，很多房子由外来者租住，该村的水电，通讯等都不完善，绿化状况较差，周围有很多废墟空地，基础设施和公共设施都不完善。

2.塔字湖村至张公堤路段调查

自然环境：沿线区域自然风景较好，多湖泊村庄钓鱼台，无污染，空气清新，景色怡人。沿张公堤路段以绿地，防护林区和湖面次第构成，地势平坦；塔子湖路段属平原地区，沿路自西向东依次分布新春村，塔字湖村(由渔家墩，福园村，芦家墩三个自然村构成)。周边以菜地，耕地为主，零星分布水面，石桥村路段基本同上。

社会环境：该区域位于XX区边缘。纵有张公堤，横有竹叶山路，内为塔子湖路段，交通便利，有726，69路公交车。给排水设施齐备，供电设施相对不足，但具备发展条件，有待进一步建设，通讯便捷，暖气设施有待进一步开发建设，有液化汽供应站。

经济环境：该区域人口经济实力不强，居民收入水平普遍不高，工矿企业大都以民营，私人企业为主，现达到大都处于半停产状态，但私营企业仍具相当活力。商业，金融业，服务业仍处于落后的萌芽状态，有银行，合作社零星分布其间。当地居民收入差距较大，新春村，塔字湖村平均月收入在1500元左右，主要以房屋出租，村办工厂承包，打工，养殖为主。

3.姑嫂树路段调查

读书破万卷下笔如有神，以上就是差异网为大家整理的5篇《研究调研报告》，希望对您有一些参考价值。

调研报告2

一、商标注册使用现状

截至年7月底，我县共有企业700户，其中国有、集体企业484户（含分支机构）、私营企业216户，其中工业占56%，商业占15%，服务业占11%，种养业占3%。

全县共有有效注册商标47件，全部为商品类商标，其中正在使用的注册商标27件，闲置商标20件（见表）。目前正在申报的商标共有10件（“金富”、“华媛”等），且申报人全部为私营企业和个体工商户。

正在使用的商标分类表（附表略）

通过对我县商标（品牌）的分析，存在以下特点：

一是注册商标地方特色鲜明。以祁门的的特色资源（林、茶、瓷）及土特产品居多。林茶菌三大产业的商标19件，占正在使用的27件商标总数的%。

二是个私经济注册商标势头迅猛。目前全县私营企业及个体工商户拥有商标18件，占全部正在使用的27件商标的%。这也从一个侧面反映了反映了个体私营经济迅猛发展，本地企业运用商标战略，开拓、占领市场，打造优势品牌，促进地方经济发展的作用逐步显现。

三是自然人注册商标成为新亮点。箬坑乡红旗村吴诗德针对该村仙寓山独特的高山早生茶特点，于2003年8月申报注册了“望仙尖”绿茶品牌，成为我县第一个以自然人身份注册的商标。

四是老商标的生命力活跃。截止目前，在27件使用的商标中，已经续展的（商标使用期超过10年）有8件，占总数的%。

五是名牌农产品居多。在年“安徽省名牌农产品”评审中，全市有8件名优农产品获此殊荣，其中我县占了3件（“祁山”牌祁门工夫红茶、“山华”牌黄山徽菇、“阊林”牌环保型细木工板）。

但与此同时，全县的商标体系也还存在着许多不容忽视、亟待解决的深层次结构问题：

一是原有注册商标浪费严重。由于经济结构的调整，自然的优胜劣汰，企业体制改革等诸多因素，国有、集体企业注册商标资源浪费严重，闲置数量比重较大，（如原林化厂的“宝塔”、瓷业的“祁太后、金字牌、祁辉”，绿茶的“凫溪”，原祁门人造板的“双板”，原塑料厂的“玉屏”等）总量达20件之多。

二是注册商标偏重商品类商标。目前全县既无一件服务商标（又称服务标记或劳务标志。如中国电信、中国民航等），也没有原产地证明商标、地理标志保护产品和集体商标，更没有一件商标在国外申请注册，27件商标当中仅有省著名商标3件（祁山、山华、阊林）。市知名商标3件（天下名泉、天都、牯牛降）。

三是龙头企业带动作用不强。我县有部级龙头企业1家、省级龙头企业2家，阊林木业的“阊林”、山华集团的“山华”被命名为“安徽省著名商标”，但企业距“中国驰名商标”的申报标准尚有一定差距。

作为具有自营进出口权的外向型部级农业产业化龙头企业、安徽省首家农业产业化龙头企业和“十五”期间第一批“国家星火外向型企业”的山华集团公司，率先制定了香菇、黑木耳标准，并在年被省技监局确定为全省食用菌标准，但公司也只有中国农博会名牌产品1件（“山华牌”黄山徽菇）、安徽省名牌农产品1件（“山华牌”黄山黑木耳）。

四是企业争创名牌意识淡薄。大多数企业没有充分认识到商标在经济发展和社会进步中的地位和作用，祁门红茶作为我县最大品牌，却被上海率先抢注，这种现象着实令人扼腕；在省市著名、知名商标的申报中，企业参评积极性不高（年全市有43家企业参加的黄山市知名商标的申报，而我县仅有祁红、山华、阊林、腾飞矿泉水及牯牛降酿造食品5家企业参与）；已有商标的企业，商标广告投入不足（省龙头企业阊林公司的“阊林”牌商标，被评为“安徽省著名商标”，2003年其产值达到2600万元，上缴税费达260万元，但其广告投入也仅有20万元，仅占产值的‰）。

五是政府的推动力度不够。2001年12月，经国家质检总局专家组严格细致审核后，于12月26日正式批复注册了“祁山牌”祁门红茶的原产地标记。而这一编号“0000005”的注册号也成为了全国第5例原产地标记注册和茶叶行业的首例注册，入选当年茶叶十大新闻。但我们却没有利用这次成功注册大造声势。而与我县相邻的池州市为主打“九华佛茶”品牌，坚持每年投入50万元用于广告，产生了强大的影响力和辐射力，探索出一条壮大茶叶产业的有效之路。

六是企业商标自我保护意识不强。原朝阳厂所产的“朝微”牌系列产品，产品市场占有率较高，品牌具有一定的知名度，有两项产品荣获安徽省名牌产品（“朝微”分马力异步电动机、“朝微”Y系列三相异步电动机，是我县仅有的两件工业类安徽省名牌产品），但在加入金马集团时（朝阳厂1997年加入金马，后于2002年退出），却将这一商标无偿转让给了金马集团，造成了商标产权的流失。

二、商标（品牌）申请注册滞后的成因

从企业角度而言：一是产业和行业结构原因，我县经济发展相对比较落后，工业经济正处在复苏阶段，商业和服务业相对不是很发达，企业或业主的原始积累尚未完成，对品牌的培育缺乏持之以恒的努力。二是一些改制后的国企和外来企业处于起步阶段，企业产品处于摸索时期，对申请注册商标的愿望不够强烈，如奥力电机，华特电器等。三是企业规模较小，没有更多的富余资金，产品宣传推介的投入资金不足；加上商标申报过程复杂、所需时间较长（商标查询1-2天，上报后形式审查7-14天，实质审查9-15个月，初审公告3个月），顺利的话至少需要一年半的时间，客观上也导致了企业既无精力也无财力创立品牌，更没有能力实施名牌战略。

从产品角度而言：一是我县是初级农产品和原材料的主要生产基地，企业外销产品不多，即使外销也是代加工的半成品，这些产品习惯上不使用品牌商标也能出售。如我县的绿茶、红茶大多以原料的方式卖出。二是我县一般产品多，名优产品少；传统产品多，高新技术和高附加值产品少。即使像红茶这样的优势产品，其企业的生产规模还较小，产品生产销售额不大，市场占有率较低，产品或品牌的影响力不大。三是区域产品优势明显，企业品牌优势相对薄弱，产品本身所应有的经济社会效益未能充分发挥，拉动地方经济增长不足，如“祁山”牌红茶、“山华”牌食用菌等；由于受种种原因的制约，一些企业对注册商标的重视和利用不够，缺乏经营品牌的战略眼光和实际行动。

三、发展品牌经济的几点思考

品牌是一个国家经济实力的象征，是一个民族整体素质的体现，是一个产业进步成果的结晶，是一个企业发展的灵魂。企业能否在激烈的市场竞争中求得发展与壮大，关键在于是否拥有市场知名度高、市场占有率大的名牌产品；一个地方的经济能否繁荣，关键也在于是否拥有一批名牌产品和名牌企业。世界强国的经济实力是靠一大批世界名牌支撑的，发达地区的经济腾飞也是借助一批名牌而崛起的。因此，深刻领会实施品牌战略的重大意义，调动各方面力量，重视品牌战略，发挥品牌效益，拓展品牌事业，是振兴祁门经济不可或缺的重大举措。

具体应做好以下几个方面的工作：

1、宣传普及，强化全社会商标意识。现阶段，我们已经告别了商品短缺经济时代，再也不是生产什么就能卖出什么了，必须充分理解名牌综合优势战略的内涵。由于商标属于知识经济范畴，具有抽象性。要使企业充分理解接受，就需要把商标法律知识宣传列入普法教育的重要内容，尽快启动我县“品牌带动战略计划”，大力实施“商标文化推进行动”，组织有关部门，动员全社会开展丰富多彩的宣传活动，要注重实效，力戒形式化，为商标战略的实施创造良好的舆论氛围。

要组织社会各方力量，为实施品牌带动战略服务。行业协会要发挥政府与企业的桥梁作用，逐步在组织企业创名牌和对名牌进行评价、推荐等工作中发挥重要作用。新闻媒体要发挥舆论和宣传导向作用，广泛宣传有关政策和信息，推动品牌带动战略的实施，指导和帮助企业做好品牌宣传策划，扩大祁门品牌的知名度和影响力，引导群众识别和抵制假冒伪劣产品。

要加大对名牌的政策扶持和宣传推广力度。设立名牌带动战略奖励专项基金，财政每年在预算内安排专项资金，专项用于对获得“中国名牌产品”、“中国驰名商标”及省市著名、知名商标的奖励，以及用于集中推广宣传经费的补助。

2、引导推动、鼓励企业增强动力进入角色。品牌战略是一项庞大的系统工程，综合性强、涉及面广，任何部门和单位都无法独立承担。要按照“政府引导、部门协调、企业争创、社会支持”的名牌战略推进方针，坚持“政府推动”不动摇，在政策、宣传、服务上多方面为企业争创名牌创造条件，主动督促企业增强品牌意识，抓好基础质量，进一步培育龙头企业，引导名牌产品企业走规模发展道路。

应由政府牵头，成立实施品牌带动战略领导小组，具体负责全县此项工作的组织领导。同时，协调各个部门明确分工、各司其职、各负其责，搞好服务。要广泛宣传实施品牌带动战略的意义，大力推介祁门名牌产品和商标，增强企业和社会的品牌意识。要引导企业充分认识到名牌战略对提升自身品位、扩大市场占有率、提高经济效益的促进作用，将品牌战略纳入企业重要发展目标来重点落实。要广泛动员企业参与创品牌工作，使创品牌工作在全县形成热潮。继续深入开展“商标帮扶工程”，对争创驰名商标、著名商标的企业在政策、资金、项目、技术方面给予大力扶持，积极帮助企业培育和申报、认定驰名商标及著名商标。要为名牌产品的市场开拓创造条件，对名牌产品实施动态管理，同时要开展质量综合治理，重点加强对质量问题突出的企业的质量监控，杜绝制售假冒伪劣产品，并严厉打击制假售假行为，维护名牌企业的合法权益。

3、大力推进，把特色优势转化为品牌胜势。

一是大力开展名牌产品争创活动。要以我县传统产品、主导产业和优势项目为重点，以现有的著名、知名品牌为龙头，集中引导、扶持和培育一批名牌产品、名牌产业、名牌企业、名牌基地，推荐一批质量好，市场占有率高，消费者满意的产品争创国家、省名牌产品，带动地方经济向品牌化、市场化、区域化方向发展。二是借助行业协会积极争创品牌。建议建立茶业产销企业协会、电子工业企业协会，积极发挥好红茶协会、食用菌协会、林产工业企业协会和山羊、土鸡等特色养殖协会的作用，并切实做到统一加工技术规程、统一质量标准、统一包装设计、统一市场价格、统一对外形象宣传。同时借助行业协会，积极向国家工商总局推荐我县质量长期稳定，检测机构、标准化体系、计量体系健全的企业的产品为国家免检产品。三是建立激励机制鼓励企业创新品牌。加强对林、茶、菌三产业重点企业的辅导与培育，选择具备一定条件、有发展潜力的企业，作为实施名牌带动战略的重点对象，并实行动态管理逐年更新。对被列入名单的企业，各有关部门要引导其加强名牌的创建工作，开展对企业的业务辅导，协助企业制定名牌创建方案，加大对品牌的宣传和投入力度，进一步巩固和提升品牌地位。对已达到名牌条件的，要及时向国家或省主管部门推荐，帮助企业办理申报手续，对创新品牌、创著名商标和驰名商标的企业给予奖励。四是积极推进原产地域产品保护工作。筛选一批重点企业重点产品着力培养，努力争取原产地域保护（截止目前，我国已有90种农产品进入原产地域产品保护名录，其中茶叶有龙井、黄山毛峰、太平猴魁等7种之多）。当前最重要的就是要整合祁门红茶企业，尽快申报“地理标志”证明商标或集体证明商标（截止今年4月中旬，我国已对近300多个地理标志产品进行注册保护，已核准注册110种“地理标志”和证明商标和集体商标，其中茶叶有14种之多，如安溪铁观音、武夷山大红袍、六安瓜片、霍山黄芽等）。

4、依托资源，把生态产业做成创立品牌的领头羊。

我县山场面积大，林木、油茶、毛竹、中药材、矿产、水能等资源丰富，动植物品种繁多。祁门具有的生态资源、产业基础、劳动力成本三大优势，为企业创造名牌提供了较好的基础。毫无疑问，祁门最大的品牌潜力来自林产工业、茶业和农副产品加工业，要以此为立足点和外界进行各种形式的合作。

一是利用区域丰富的山场资源，大力发展生态高效农业。要培育茶叶、蚕桑、食用菌、高山蔬菜、中药材、畜禽等名牌农产品，鼓励和支持申领“绿色品牌”、“有机品牌”、“无公害品牌”，开发加工营养，即食、方便的新型菌、笋产品。引导选择祁红、山华、黄山翠兰、凫绿等名优茶，积极申请注册原产地保护标记（目前我国茶叶已获地理标志的产品有祁山牌祁门红茶、元正牌武夷山正山小种红茶、凤山牌、八马牌安溪铁观音、歌牌、斗山牌太湖翠竹茶、漕溪牌黄山毛峰等；已获原产地域保护的产品有龙井茶、四川蒙山茶、武夷岩茶、洞庭碧螺春茶等。而我县仅有“祁山”牌红茶一家）和绿色食品证明商标。

二是充分利用的水资源优势，积极培育水资源品牌。我县境内水利资源丰富，水体和河流分布广，主要河流有阊江、秋蒲河、新安江、青弋江四大水系。矿泉水资源丰富，水质纯净，口感良好，富含对人体有益的微量元素，具有广阔的开发前景。“天下名泉”商标的成功申报，说明了企业商标意识的明显增强，给我县饮用水发展上带来了新的希望（“天下名泉”为邓小平视察黄山时所题）。要按标准化生产的要求，大力发展本地水资源企业群，生产饮用水、纯净水、茶饮料等系列产品，把我县建成华东乃至全国饮用水生产基地和集散中心。要大力推进食品饮料、小水电等资源加工型企业发展，加大高新技术嫁接改造力度，引进产品转型，增强市场竞争力。

三是充分利用生态优势，努力形成生态旅游品牌。生态是我县最大的品牌，最大的优势所在，要充分发挥生态资源不断升值这一最大优势，科学整合资源，合理规划布局，加强景观设计和时空设计，大力发展“深生态旅游”，建立“大休闲市场”，使祁门的生态旅游成为黄山大旅游格局中的新元素和重要组成部分，成为华东乃至全国的“生态旅游示范区”。要结合创建国家生态示范区活动，加大开发保护力度，努力开发“山区休闲度假游”、“青山绿水生态游”，全力打造独具山区特色的生态旅游品牌和华东地区秀美山水旅游品牌。要按照“生态环境优美、生态经济发达、生态文化繁荣、生态家园和谐”的要求，积极建设“山水园林祁门”。

要进一步挖掘牯牛降旅游品牌的内涵，着力开发山水观光游、生态农业游以及体育旅游、文化旅游、休闲旅游等特色旅游项目，完善配套设施，优化旅游环境，加快牯牛降旅游从生态观光型向休闲娱乐型转变，从数量扩张型向质量效益型转变。并在此基础上，转化为以“原始、绿色、古朴、生态”为主题的特色旅游品牌，凭借独特的生态优势、自然优势和得天独厚的旅游资源来赢得游客。

特色是旅游之魂，文化是旅游之基。发展旅游产业必须深挖旅游资源的文化内涵，充实运用到吃、住、行、游、购、娱的各个环节，以市场为导向，从景区建设、项目开发、线路策划、产品包装等各个方面，进行旅游与文化的整合，达到提升品位，增强竞争力之目的。根据祁门的旅游资源实际，应着力开发挖掘以下文化内涵：一是以牯牛降部级自然保护区为代表的生态文化；二是以毛棚店、环沙村为代表的目连戏曲文化；三是以渚口、新安为代表的新安中医药文化；四是以赤岭小集镇建设和秋浦河开发为代表的秋浦源诗文化。

5、统筹协调，积极营造良好品牌开发环境。

调研报告范文3

学校调研报告在局领导“教育创强”方针指引下，为进一步掌握我县农村基础教育教学总得质量和课程改革实验情况，了解教学实践中所取得得成绩和存在得问题，分析原因并有针对性地解决问题。促进我县课改实验作扎实有序地向前推进。根据中心领导得指示，二零零四年学度我对金星学校进行了教学调研，现将调研情况报告如下：

一、基本情况：

金星学校是九年一贯制学校。学校占地总面积2万平方米，共有在编教师56人，20个班级，中学生231人，小学生439人，学前班81人，总人数670人；全校近视率2%左右。

学校体育跑道181m，沙坑、单双杠各一，篮球场两个（无室内运动场地）；实验室、仪器室、电脑室、多媒体教室、图书室、阅览室、音乐室（内仅一架钢琴），少先队（团支部）活动室等各一个，其它教学器具等基本设备初步达标。

二、所取得成绩

近三年来，金星学校重视素质教育，全体教职工在校领导班子带领下重视人性化管理，实行教师量化考核，充分调动教师积极性，在教学工作中积极营造“安全、健康、和谐”得人性化氛围，以“知礼、勤勉、奋进”为校训，认真落实“减负不减质”得根本宗旨，教学上取得了一定得成绩。

1、重视课改

①组织教师学习有关政策法规和学科课程标准，并鼓动教师参加县“323”师训等各种学习活动，并进行理论实践。

②通过黑板报，编写“课改专栏”，定期宣传课改动态信息，交流课改教师得心得体会。

③定期开放“家长学校”，向广大家长宣传课改得目得意义，反馈学生得成长过程，为学生全面健康发展共同出谋划策。

④加强了课改实验得领导、管理和指导工作，制定了《基础教育课程改革实验方案》。

⑤规范了课改资料得建设和管理，并加强了教学指导工作，学校领导经常深入课堂听课，用新课改得理念指导教学工作。

2、教师得教学观念发生了变化

①教师主动参加课改，不断积累和总结经验，积极撰写论文和教学案例。如小学，很多教师通过自制卡片、教具、学具；如语文教师为提高识字量，不仅在书中，还在各种学习资料中培养学生主动识字习惯，培养学生搜集资料得能力，克服了由于教学资料不配套等不利因素给教学带来得麻烦。

②教师得教学手法发生变化。首先教师得理念变，才能使之方法变，把学习得主动权还给学生。组织、激励、引导等方法在不断改进，很多老师能因地制宜，充分挖掘和合理利用课程资源，如美术老师杨先红，在色彩课中结合唐诗、宋词，并利用情感和审美双重因素，使学生在乐中学，潜移默化地将知识传授给了学生，把课堂教学和生活实际有机地结合起来，极大调动了学生积极性。

3、学生得学习方式发生了变化

通过语数英等各学科现场观摩可以看出，课堂教学较之前传统课堂教学都有一定改进，使人感到了新课改后，课堂中得清新气息，学生得学习方式更为丰富，呈现出多样化、个性化趋势。“自主、合作、探究”已逐步成为学习得主要方式。如语文课，学生有大量得实践进行探究、思考、观察和分析及实践活动。却能根据学生得年龄特征因材施教，科学地满足了学生得好奇心和求知欲，合作学习给了学生更多参与和表达得机会，学生自主、自信、合作、探究得意识普遍增强。

4、教研氛围日接浓厚

人性化管理发挥教师原动力，全校上下形成合力，积极开展教研活动，特别是新课改以来，以“323”师训工程为载体，积极参加教科研组织得各种教研活动。

①教科研活动内容丰富、形式多样，除听课、评课还去办了专题讲座研讨活动，对新课改得一些热点、难点问题展开及时得讨论和交流，使教师在教学实践中获益匪浅。

②课题研究开始启动，经过半年多得实践探索，今年上报市级课题两个。

5、尝试构建促进学生发展得评价体系

大家都知道：评价得功能不仅仅是甄选和选拔学生，而是促进学生潜能、个性、创造性得发挥，使每个学生都具有自信心和持续发展得能力。为此，该校在课改实践中，引导教师大胆改革评价内容和方式，采用“分项考试+等级评价+孤立评价+鼓励评语”得呈现方式，努力构建多元，评价内容方式多样，既关注结果，更重视过程得评价体系。方法是教师、学生、家长共同参与得交互互动。如语文分：识字写字（学生互评）、朗读、口语交际（教师家长参与），以鼓励为主用游戏形式纠正等等。

6、重视社会实践，师生共同参与

带出去请进来。一年以来，该校抱着新得“教学观”，与校外结合，进行一系列“走进新课程”、“与新课改工成长”活动，实行校际联合。

①初中部与荔港学校“联姻”，进行新课改教研活动。

②小学部与石浦中心校进行教学新课程教研活动；小学语文与新港小学进行教研活动。

③重视学生社会体验活动

a、拥军活动。初中新生军训、“八。一”节慰问石浦边防站、“端午节”送粽子，建立深厚得军民关系。

b、建立劳动基地。学校有专门开辟得花木基地供学生栽培、观察、分析、护理。

c、到申棱电梯厂进行社会实践，让学生采访，写《申棱成长之路》在县市宣传口发表

d、请消防大队进行正常得安全教育，懂得自我保护，做到群众得预防灾害宣传员。

e、到敬老院去举行文艺联欢，做新时期敬老爱幼得好学生

f、每年去烈士墓缅怀先烈，进行革命传统教育。

7、重视师资业务培训，教学成就显著

⑴教学质量是学校得生命线，培养一支“政治正、业务硬、教学勤”得师资队伍，始终是该校关切得问题，为此学校领导极力鼓励进修、学习以提高教师得教学能力。通过大家得共同努力，小学语文、数学合格率100%；初中语、数、外、政、自等平均合格率70~80%；三名教师参加中级研修班，一名教师参加学科骨干培训班。历年来教师积极参加各类竞赛活动，成绩显著：

①县教坛新秀评比：20**年度初中部自然、美术分获二等级。

②县教师基本功竞赛：美术二等奖，数学、自然三等奖，政治市三等奖。

③教学论文评比：小学数学县一等奖、市二等奖，初中数学、美术分获县二等奖，教学基本功案例分获县三等奖，体育优质课县二等奖。

⑵学生是教学得主体，教学得一切为了学生，学校在“以人为本”得宗旨下，近三年来所显现得成绩可想而知。

①中考：20**年考进象中3人，考入二中13人；

20**年考进象中2人，考入二中20人；

20**年考进象中4人，考入二中15人。

②各年统考相比，20**年尤为突出：

20**年第一学期初中一年级层全县中上水平，其中自然学科全县名列4、5、6；初中一年级政治，全县名列前5名。总之，小学合格率100%，中学合格率70%~80%。

③重视素质教育，各方面提高显著：

a、全县中学三模竞赛：全县第九名；

b、县学生艺术节舞台艺术表演：团体二等级；

c、县学生艺术节三独表演：1人二等奖；

d、县学生艺术节书画艺术现场赛：书法、绘画各获二、三等奖；

e、学生作文竞赛中：3人参加3人全获奖――其中市二等奖1人，县二等奖1名，县三等奖1名；

f、全县学生运动会：每届组队参赛，态度积极，重在参与；

g、县科技界：多篇科技论文获奖，获县科协好评。

三、存在主要问题：

1、师资力量薄弱：

专职教师不足，老龄化现象严重。如：小学数学35岁以下2、3个人；12班级音乐教师专职只一人，小学美术12个班级居然无一人。体育专职也只一人。造成学科之间不平衡，给学校带来很大压力。

2、办学条件差：

教学用房不齐不足，没有专门美术室，没有专门家委会活动用房；雨天无法上体育课，多媒体教室只一个，如果各学科同时使用便无法进行，学前班扩班无教室，也无英语角等用房，艺术表演场地没有等一系列用房问题，亟待解决。

另外资金困难，很多教学活动难以开展，到“提襟见肘”得地步。办公经费、教辅资料、教学设备……难以兼顾。

3、缺乏与新课程相匹配得科学得操作性强得学校、教师、学生评估制度，这在很大程

度上阻碍了学校与广大教师参与课改实验得积极性和创造性发挥。

四、几点建议：

1、加强师资均衡配备得行政措施，加大师资培训得力度，与政府部门协调加大经费投入，确保必要得师资培训经费落实到位；另外是加强与教材出版部门得网上协调，有条件组织专家培训到县（与“323”师训建议）以便教师更好地领会教材得编写意图，全面而准确地把握教学目标；再是培训方式和内容可建议更为贴近农村学校实际，研究解决在目前情况下如何减轻教师过重得教学负担，以提高教学效率。

2、建议上级教育部门（有关部门）应尽快协助建立一个与课改相适应得教育教学评价机构。

调研报告4

按照县*的安排和要求，我们*学习组成员分别深入到全乡13户养殖大户和2个养殖基地就畜牧养殖业发展进行了深入细致的调研。通过走访、召开座谈会，发放**问卷等方式，广泛深刻地认识到目前我乡畜牧业面临的困难和问题，为促进畜牧业持续快速发展提供了良好的决策依据。

一、畜牧业发展现状

河道乡是一个典型的农业大乡，畜牧业发展有着相当的历史。特别是**来，河道乡*委、*****畜牧业的发展，将畜牧业作为全乡基础性产业，常抓不懈，通过不断努力，全乡畜牧业呈现出了健康可持续发展的良好势头。截至目前，全乡奶牛存栏量580头，生猪存栏达到67000头，其中能繁母猪9021头，鸡存栏17。3万只。全乡新建了规模养殖场2个，万只鸡场7个，养鸡专业户达19个，百头以上养猪大户14个，畜牧业收入占全乡农业总收入的42%，畜牧产业已成为全乡的主导产业。在发展畜牧业生产中，河道乡立足现实，开拓创新，突破制约瓶颈，实施针对性的措施加以推进，主要实现了两个转变：

1、畜牧养殖由传统的散养向小区规模化养殖发展，实行规模养殖有利于集中免疫和生态环境保护，避免零散养殖对村容村貌和生态环境的污染，更能较好的解决养殖户对土地的需求。河道乡*委*****养殖场（小区）建设，把养殖场建设作为打造畜牧业基地的着力点，积极鼓励和引导有条件的村建立养殖小区。通过努力，吸引资金在全乡建立了陕西华兴种猪场和兴农奶牛养殖场，长兴综合养殖小区也正在积极建设中，河大港商投资1亿元的集养殖、屠宰于一体大型龙头企业，项目正在洽谈中，有望年内建成投产。通过龙头企业的示范带动，有力促进了畜牧业快速发展。全乡在皇中咬马等村新发展养殖大户14个。

2、畜牧养殖由传统的养殖向标准化现代化养殖转变。在乡*委*的引导和县、乡畜牧站的技术指导下，养殖户防疫技术、饲养技术不断提高，科学养殖意识不断增强，有效减少了养殖损失，通过走访**发现，全乡90%以上的养殖大户防疫基本到位，初步掌握了科学养殖技术，具有一定的市场经济意识，能够抵御市场风险。

二、畜牧业面临的困难和问题

根据河道近几年畜牧业发展状况来看，主要存在以下几方面的问题：

1、养殖基地发展速度还比较缓慢，畜牧产业集约化、规模化程度不高。当前制约养殖基地发展的因素主要是：一是缺乏资金投入。无论是想扩大规模的养殖户还是想建养殖基地，最难的问题就是资金投入问题，主要原因是融资渠道不宽，贷款难，抵押贷款要求高，贷款**难以满足审贷要求。二是****覆盖面不广，力度还不够，激励机制还未健全。比如对新增规模养殖户，新建养殖小区采取贴息贷款，补贴、奖励等**。

2、技术服务人员缺乏，技术推广工作滞后，服务体系不够完善。突出表现为疫病防治体系，市场信息服务网络不健全，不配套，技术装备差，乡畜牧站建设进度缓慢，制约影响了畜牧防疫工作的及时开展。

3、上规模有效益的龙头企业少。养殖业仅靠散养无法明显增加农民收入也无法推动养殖业的优化升级。且龙头企业的影响力，带动力以及辐射效果有限，一般农户处于经济或者技术原因无法跟进投资。从而产生龙头企业与散养户之间都是单纯的买卖，回收等关系，尚未形成相互**、相互促进、风险共担，利益均沾的利益共同体，农户的利益得不到保障。

三、建议和对策

1、加强**，转变农户养殖观念。通过定期举办培训班等方式，让农户了解国家对农业的扶持力度，认清作为农户重要组成部分的畜牧的发展前途。同时积极加大农业技术培训力度，让他们掌握一定的技术，提高从事畜牧业发展的本领和能力。

2、加大资金投入。建议金融部门扩大金融信贷投入，开展“****”业务，降低信贷门槛，放宽信贷条件，并通过财政补贴息的方式，争取向养殖户投放更多信贷资金。

3、建议****完善激励措施，加大对中小规模养殖户的扶持力度。

4、加快畜牧业**化步伐。引导和**规模养殖户建立专业合作经济**，提高畜牧业**化程度，积极吸引大企业介入到畜牧养殖业，与农户建立稳固的利益联结机制，提升对农户的带动能力，同时加快畜牧业服务配套化步伐，建立相适应的全方位服务体系，做到规模经营发展到哪里，技术指导与综合服务就跟到哪里，为畜牧业健康稳步发展提供服务保障。

调研报告5

一、管理，分别是大自然物业、京兴

物业和钱江物业，**斗小区属老旧小区开放式社区管理、钮店湾新村属农民新村开放式管理。

二、所辖小区的发展现状

尽管近几年来市区住宅小区物业管理发展迅速，但涉及到的各类投诉、举报越来越多，小区居民不满意，物业公司有意见，物业管理工作越来越难，表现在以下四个方面：

1、物业费用难收缴。物业收费难成为制约物业企业发展的头号难题，参与座谈、**的物业公司普遍反映，现行物业管理条例明确的收

费标准偏低，小区居民自动缴费意识不强，**的参与23家物管企业2010年物管费*均缴费率为62。43%。仅3家企业达到收支*衡或略有盈余。

2、小区物业难管理。由于物业费用收缴不足，物业公司只能降低服务标准，减少服务人员，更加引起小区业主的对立抵触情绪，从而形成恶性循环。部分小区服务项目只能维持楼道打扫和小区治安等简单的内容，小区绿化缺乏管护、公共设施年久失修。**问卷统计，42%的居民认为小区服务质量一般，20%的认为较差。

3、小区环境难维持。总体来说新建小区物业管理较好，老小区、安置区环境差距较大。部分小区内扒翻种植、破绿毁绿、乱拉乱接、乱停乱靠、违章建设等行为屡见不鲜。

参与**的市民对小区停车问题反映特别强烈，83%的认为小区汽车乱停乱放，33%的认为小区行路难。以莲花5号区为例，一到傍晚小区道路车满为患，公共场地挤占一空，不仅小区居民难以出行，而且已经发生过居民家中失火，消防车无法通行、及时施救的严重情况。

4、物业经营难阳光。大部分物业公司除物业费用外，还有门面出租、广告经营等其他收入，但这些收入和公共支出情况不公开、不透明，小区居民无法进行有效地**和查询。有6%的被**对象认为物业公司存在乱收费现象。

三、当前物业管理难的主要成因

1、物业公司缺乏监管。由于房地产业发展迅速，住宅小区数量越来越多，分布范围越来越广，但市房管局物业管理科室仅有两三名工作人员从事行业主管工作，难以对面广量大的物业公司进行有效的**和管理。由于我市尚未制定《物业管理办法》，街道、社区以及其他有关职能部门的物业管理监管职责还不明确，绝大部分小区没有成立业主委员会，多层次的物业管理监管体系严重缺失。

2、物业收费缺乏**。老小区执行的物管费*指导价标准是2000年制定的，10多年来，劳动用工成本和物价指数翻了若干倍，但物管费标准一直未作较大调整。最低标准只有元/㎡/月，以100㎡住宅为例，全年物管费仅480元。即便如此，物管费用仍然难以收全，由于多种原因业主往往拒绝缴纳物业费用。

物业公司没有任何****，也不能够采取断水断电等粗暴办法。部分物业公司迫不得已到****，但是耗时长、费用高、执行难，即使赢了官司但却输了人情。

3、开发企业缺乏责任。由于房屋漏水、渗水等房屋质量问题开发商一直未能与业主达成协商，最后导致许多业主以拒交物业费的方式来表示不满。如大自然城市花园小区。

4、小区业主缺乏素质。

随着城市化进程不断加快，越来越多的农民转为市民，但是自身素质还未能够得到提高。小区内破绿毁绿、违法搭建、乱停乱放的行为屡禁不止。物业管理公司没有行政执法权、处罚权，只能通过宣传说服等思想工作进行劝导。

5、职能部门工作缺位。住宅区中的私挖地下室、违章搭建、破门开窗、车辆乱停、马路市场、噪音油烟、养狗问题等等，不论是按照《*物业管理条例》的规定，还是从实际出发，都应该由相关职能部门处理。但实际工作中，不少职能部门对住宅区中发生的问题处理不及时，甚至推诿扯皮，敷衍塞责。

四、破解住宅小区物管难的思考与对策

分析市区物管难的现状、成因及其影响，学习借鉴先进地区比较成功的做法和经验，现提出如下建议。

（一）迅速制定出台物业管理办法，加强物业行业**管理

针对当前物业管理工作中存在的问题，由市房管、法制部门抓紧制定出台符合我市实际的《物业管理办法》，进一步明确开发商前期物业管理职责、业主委员会工作职责、物业收费标准、相关法律责任等等，确保物业管理工作有法可依。

学习借鉴武汉市做法，在《物业管理办法》中进一步明确各相关职能部门的工作职责，以及违章建设、乱停乱放、破墙开店等违法**行为的处罚办法。

进一步强化市房管局物业监管力量，适当增加人员和经费，确保能够有效地开展好工作。督促加快建立专门的管理机构，畅通群众申请使用渠道，不断提高资金使用实效。

（二）加强建筑质量与规划监管，把好前期物业管理交接关

规划、建设等部门应加强对开发商公共配套设施建设的督促与检查，确保严格按规划执行，各项配套齐全。尤其是要确保停车位建设到位，留足小区停车空间，从根本上解决好小区停车难题。做好前期开发商与物业的交接**关，防止因交接不清而出现开发商与物业公司互相推诿、侵害业主合法权益的情况发生。

打破“谁开发谁管理”的垄断经营模式，让业主与物业公司在市场中进行双向选择，把物业管理提前介入作为核发商品房预售许可证的前置条件，切实把好对前期开发商选聘物业公司的入门关，加强对前期物业服务协议和物业服务合同的审核，让业主在购买物业时就了解物业管理的具体事项，包括服务内容、服务质量、收费标准及业主入住公约等有关规定，以维护业主的合法权益。

（三）完善物业管理收费**，切实解决物业收费难题

结合我市实际，制定出台物业管理收费实施细则，市物价部门要进一步提高现行收费标准，确定上下浮动幅度，由业主委员会和物业企业根据服务质量协商议定，报价格部门备案。

①加快建立并大力推进“分等定级、质价相符”的物业管理收费**，加强对物业收费的**检查，督促物业企业在其服务区域内的显著位置或收费地点，公示服务内容、服务标准、计费方式，减少乱收费现象的发生。

②针对物业收费难的问题，建议推行刷卡收费方式，新建小区**设置门禁系统，必须刷卡方可进入。业主只有自动缴纳物业管理费用后，才可凭IC卡可进出小区、乘坐电梯。这样既能将闲杂人员阻止在小区之外，又能够确保收足物业管理费用。对老旧小区恶意拖欠物业费用的住户，可以借鉴新加坡的做法，建立业主不交费限制过户**，纳入银行个人征信系统。

③针对物业纠纷的多发、突发、标的小、处理急等特性，建议参照劳动仲裁模式设立诉前物业纠纷仲裁机制，在各市（区）设立物业纠纷仲裁庭，采取快速灵活的**和现场勘查等方式固定证据，快速裁决，及时解决纠纷。