物业公司管理制度（精编3篇）

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物业公司管理制度1

1.目的

建立一支训练有素的保安队伍、加强所辖区域的保安管理。

2.范围

适用于公司各管理处

3.职责

部门经理保安工作的全面指导、检查、监督和考核。

保安主管负责保安管理工作的具体组织、落实、建议和培训。

保安班长负责保安工作的具体实施。

4.方法和过程控制

来访人员的管理

任何来访人员进入小区(大厦)、须在来访登记处进行登记。

来访人员必须服从小区(大厦)管理人员的合理管理、不得无理取闹、发生争执由管理处协调解决。

凡来访人员不可携带易燃、易爆、剧毒等物品进入小区(大厦)。

执行公务的部队、公安、政府公务员等人员、因公进入小区(大厦)、也应出示证件并登记入册。

无明确探访对象的人员、在未明来意之前、不得进入小区(大厦)。

来访人员进入小区(大厦)内应爱护公共设施、维护环境卫生。

小区(大厦)内所有设施、游乐场地等、只为住户开放、来访人员未经管理处同意不得使用。

所有推销、收破烂等闲杂人员、未经管理处允许、不得进入小区(大厦)。

外来参观人员如事先未与小区管理处取得联系、应请其办妥手续后再进入小区(大厦)。

进场施工人员的管理

所有施工人员凭管理处签发的《临时出入证》进入小区(大厦)。

保安员在检查《临时出入证》时、应核对相片、施工人员姓名、证件有效期及管理处公章。

若出入证丢失、施工人员应到管理处补办证件后方可通行。

内部员工管理

内部员工应自觉服从保安人员的治安管理、主动提供配合。

内部员工须使用指定的员工通道和专用电梯。

内部员工离开辖区时、如有必要、应自觉接受安全检查。

内部员工在辖区内各项活动要严格遵守各项规章制度、保安员在各自工作岗位范围有权指出员工各种违章违纪现象。

要害部门(位)的管理

凡能影响全面安全的部门(位)均为要害部门(位)、包括：高低压配电房、发电机房、消防中心、财务部、文件资料室和总经理室等、要害部门(位)要有明显标识。

其它人员因工作需要进入要害部门(位)、需经值班人员批准方可进入。

凡在要害部门(位)工作的人员要忠于职守、具有强烈的责任心、认真学习岗位技术、消防知识、熟悉并严格遵守操作规程。

一切要害部门(位)、严禁携带易燃、易爆等危险物品进入。

消防设施、器材要加强管理、经常检查、保持完好、严禁移动或挪作它用。

机械设备、线路管道、仪表、阀门、开关等要建立定期维修保养制度。

主管需定期对要害部门(位)的安全落实情况进行检查。

对拾遗物品的管理

员工在小区(大厦)内捡获任何物品都必须及时交到管理处。

管理处当值人员在接到物品时、必须将所捡物品进行详细记录。

所拾物品均由质检员负责保管并张贴拾遗物品启示通知顾客。

贵重物品保留一年无人认领时、由部门经理上报公司另行处理、一般物品保留三个月无人认领时、由部门经理做出处理决定并报公司备案。

顾客认领失物时、须说明失物的内容、失物地点和出示其他有效证明后方可签字认领。

控制中心的管理

控制中心是整个大厦的控制枢纽、负责对接收到的信息进行处理、及时调度、安排有关人员执行。

控制中心人员必须熟悉大厦各类管理人员的职责范围和特长、熟悉大厦基本结构、设备、器材布置及其控制范围。

了解各类人员每天工作安排及行动去向。

通过各类通讯设施、及时通知有关人员处理有关事宜及与公司的工作联系。

受理顾客投诉、及时调配人员处理并做好记录。

密切监视、熟练操作消防控制主机、及时处理火警、故障信号、并做好记录。

检查消防控制主机回路、分区、隔离点、故障状态及原因、检查消防联动柜监控性能及信号灯状况。

通过监视器密切监视出入大厦人员情况、发现可疑问及时通知附近有关人员注意和处理、并记录在案。

做好大厦公用房、设备房钥匙的管理。

指挥处理任何紧急情况、下达作战方案、必要时通知有关领导或向社会机构求援、并做好详细记录。

协调好保安、保洁管理工作。

每天7:00收听新闻及天气预报、8:00~22:00按规定音量播放背景音乐、检查控制中心各设备是否处与正常位置。

做好交接班记录。

顾客装修或专业技术人员需暂时隔离某报警点时、应积极配合、及时恢复并做好记录。

严格遵守设备保养计划。

对停车场的管理

小区(大厦)内停车场属于私家停车场、原则上外来车辆不得进入。

顾客可根据需要向管理处申请租用车位。

顾客申请经管理处经理审批后、签订《停车场车位租用协议书》。

停车场保安凭管理处签发的《车辆出入证》对车辆进行检查、《车辆出入证》上须有车主及其车辆的相片、姓名及车牌号码、车位号码、车主房间号码等资料、若资料有所变动、应及时知会管理处重新办理。

经同意进入小区(大厦)停车场的外来车辆、须服从车场保安的调度指挥、不得乱停乱放、扰乱车场秩序、若出现不服从管理者、保安员应立即通知部门主管以上人员进行处理。

外来车辆停放时间超过半小时应按收费标准收费。

出租车接送顾客进入后应马上离开如需等候、应停靠在指定位置、司机不得下车离开停车场或在小区范围内走动。

进入车场的所有车辆都必需经车场保安员进行车辆外观检查、并做好记录。

车场内车辆如发生交通事故、保安员应立即保护现场、通知部门主管以上人员到现场处理、必要时须请交通部门进行处理。

车场内车辆若发生故障、小型维修可在车场内进行、维修完后应清理周围环境、其它维修禁止在车场内进行。

车场内车辆如出现漏、滴油情况、车场保安员应立即通知车主进行检查并处理、若通知不到车主须将情况上报部门主管、并按排保洁员进行清理。

车场内严禁试刹车、驾驶练习。

因车主原因造成车场内公共设施、设备损坏时、要追究车主责任、并赔偿一切损失。

因保安员原因造成车场内车辆损伤、追究保安员责任、情况严重时将追究刑事责任。

违章处理方法采用警告、锁车、罚款等形式。

对参观游览客人的管理

进入小区(大厦)的参观游览客人应衣冠整齐、注重礼仪、爱护小区(大厦)环境。

参观时应在指定范围内活动、按指定路线行走。

参观游览客人不得在小区(大厦)内高声喧哗、不得成群结队、堵塞交通。

损坏公物、照价赔偿。

突发事件的管理

保安当值期间发现可疑情况或发现纠纷事件应及时与当值主管及其他同事联系。 对于正在发生的刑事案件或可疑情况应及时制止并由当值主管组织人员对可疑人员进行查问。

保安员对刑事犯罪现场进行保护、并征得部门经理同意后将可疑人物交公安部门处理。

对纠纷事件、保安员应稳定事态的发展、并对当事人双方进行劝阻、以制止事态的扩大。

如纠纷是由顾客与我方意见不和而产生、我方当事人应礼貌地进行解说并等待上级领导到场处理。

保安员因队友处理纠纷事件到场协助、首先应了解事情的原因、发生经过、当事人的身份及申诉的理由、再行协助处理。

当值主管到场后应了解情况、组织人员维护现场秩序、控制事态发展、对纠纷双方进行劝解、以缓和事态、如事态不得以解决、应将纠纷双方请到管理处、以将事情控制在最小范围内。

部门经理对纠纷双方进行处理、调解、如若不能得以解决、将当事人双方交有关部门处理。

如若出现伤亡现象、部门经理组织人员保护好现场并将伤者送到医院、并向公安机关报案。

物资放行的管理

由顾客到管理处办理物资搬运申请手续、管理处当值人员需详细填写搬运物资名称及搬运顾客资料、若非顾客本人办理、须有顾客在《物资搬运放行条》上的签名或委托书、当值人员除查验申办人的身份证外、还需与顾客本人联系确认。

由质检员核对、追收尚未交缴的各项费用、并签字认可。

由保安员随申请人到现场核实所搬货物与申请内容是否相符、保安员登记搬运车辆车牌号、司机证号、身份证号、手续完善后、予以放行。

夜间查岗的`管理

夜间查岗工作是保安管理的一项主要内容、目的在于检查高管理处的保安员夜间工作状况、保证夜间的保安工作质量。

夜间查岗按照计划制定和人员配置情况分为“a级检查”、“b级检查”和“c级检查”三种、a、b级检查事先必须制定年度检查计划、为保证查岗情况的真实性、须对制定的检查计划设立相应的保密范围。

a.“a级检查”系全公司范围内的检查、计划由品质管理部运每年12月出31日前制定完成、报管理者代表审批、由部门经理级以上人员担任查岗人员、计划保密范围至总经理、管理者代表及品质管理部、由品质管理部于计划实施前段时间24小时内通知查岗人员、由管理者代表监督执行、“a级检查”必须保证每年至少六次。

b.“b级检查”是以各部门为单位的内部检查、计划由各部门经理于每年12月出31日前制定完成、报品质管理部审批、由主管级以上人员担任查岗人员、计划保密范围至总经理、管理者代表、品质管理部及部门经理、由部门经理于计划调节24小时内通知查岗人员、由品质管理部监督执行。“b级检查”每月进行一次。

c.“c级检查”系无计划不定时的临时性突击检查、通常在特殊情况下进行、由品质管理部或各部门经理临时决定检查范围、查岗人员和查岗时间的组织安排。

若检查计划在实施过程中因人员变动或其他原因需改变时、由原计划编制部门负责调度、安排。

夜间查岗必须包括以下内容

a. 保安员夜间工作状况

b. 通信设备使用情况

c. 保安员准备配戴情况

d. 交接班记录

查岗人员须据实填写《夜间查岗情况登记表》、并由接受检查的当值人员签字确认、查岗人员需将填好的表格于检查后的第一个工作日交还发表部门(人)。

检查结果的处理

a. 品质管理部须对a级检查的结果进行全公司范围内的通报、并负责监督有关部门采取预防和纠正措施。

b. 各部门经理须对b级检查的结果进行部门内部通报、并监督纠正预防措施的实施情况、并将检查结果于检查后一周内提交品质管理部备案、品质管理部根据b级检查的情况决定是否进行全公司通报。

c. 由品质管理部组织的c级检查结果处理方式同a级检查、由部门经理组织的c级检查结果处理方式同b级检查。

5.监督执行

由管理者代表对保安工作管理的落实情况进行监督。

6.支持性文件

《保安岗位管理办法》

物业公司管理制度2

为建设和谐文明小区，规范小区物业管理活动，保持小区全体业主和物业使用人的合法权益，创造一个清新、整洁、文明有序的生活环境，特制定本制度。

一、物业管理范围：

凡在小区居住的所有业主和物业使用人都纳入本管理范围。

二、物业管理机构：

业主大会是物业小区内全体业主组成机构。业主委员会是业主大会的执行机构。本届业主委员会是会设主任、副主任共2名。业主委员会主要任务是维护小区全体业主的权益，完全自愿原则，不享受小区任何福利待遇。

三、物业小区的使用与维修。

小区全体业主和物业使用人必须共同执行业主大会授权业主委员会作出的决议、决定。配合物业管理人员做好各项管理工作，遵守各项管理制度。

1、合理使用小区内共用部份共用设施设备，自觉维护物业小区的整洁、美观，遵守政府对市容环境要求的相关规定。不擅自改变房屋的外貌和用途。

2、爱护小区的公共环境。小区所有公共设施属小区全体业主所共有，包括小区道路、球场、绿化、果树、供电、供水设施、路灯、电动拉闸、管理人员办公室、保安亭等等。

3、自觉维护物业小区内的公共生活秩序。小区业主和物业使用人不准在小区公共部位或违反规定在房屋堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品和其他有毒物质，不得发出影响其他业主正常生活的噪音，不得利用物业从事危害公共利益的活动以及进行法律法规及政府规定禁止的

4、业主饲养宠物，应遵守政府有关规定，宠物外出必须由主人牵引并即时清理排在小区公共场所的宠物粪便。

5、机动车在小区内应控制时速低于5公里。车辆出入应按要求出示证件，本物业小区内禁止鸣笛。机动车应该放在每个业主车库中或者公共车位中。禁止在人行便道和公共绿化带停放。本物业小区公共车位由物业管理人员施画。仅用于业主和访客车辆的临时停放。

6、业主需要进行房屋维修时，应通知物业管理人员或业主委员会并遵守有关规章制度：施工早上8：00——12：00下午xx：00――17：00。维修完工后即时清理余泥垃圾。

四、物业服务费用的交纳。

本小区物业服务费包括：物业管理人员（保安）工资福利、公共场所电水费，维修费等等。

1、业主或物业使用人约定每月10号前向业主委员会交纳物业服务费。业主因故不能按期交纳物业服务费的，应委托他人按期代交或及时补交。

2、对欠缴物业服务费的业主，业主委员会应进行催缴或委托物业服务人员催缴，可采用上门催缴、电话催缴、书面催缴等多种方式，并可采用相应催缴措施。

3、欠费六个月以上或拒缴物业服务费用的，业主委员会在小区内显著位置公布欠缴情况。

4、欠费总金额过高时，业主委员会授权物业服务人员依法通过诉讼途径解决。

五、财务管理。

本小区设收款记账员一名。本小区财会收支情况每季度向全体业主公布一次，做到公正、公开、透明，接受小区全体业主监督。

本物业管理制度自二一四年一月一日起执行

本物业管理制度由业主委员会负责解释。

物业公司管理制度3

1、总则

为了规范本公司各项收费工作的管理，完善收费记录等基础会计工作，加强对公司收费工作的会计监督，结合本公司的实际情况，特制定本规定。

2、物业公司收费管理规定

第一条收费内容:

1、物业管理费；

2、水电费；

3公摊水电费；

4、电梯费；

5垃圾费；

6、收视费；

7、租赁中介费；

8、代办服务费；

9、装修押金；

10、租金收入；

11、家政服务费；

12、停车费（含固定车位费和临时停车费）

13、维修费（含维修材料费维修服务费）

14、其他临时收费项目等。

第二条收费工作的分工

1、固定费用及其他有偿服务项目:如物业管理费、水电费、公摊水电费、电梯费、垃圾费、收视费、租赁中介费、代办服务费、装修押金、场租收入及其他临时收费项目收费工作均由财务出纳收取。

2、停车费:由小区门岗当班人员负责收取。

3、家政服务费:由提供家政服务的工作人员收取。

4、维修费:由工程部维修人员收取。

第三条收费操作规定

1、收费单据的管理

1)收款票据、发票，由物业公司统一印制（或购买）、由会计统一管理，各收费点按需领用；

2)建立专门的票据领用登记本，发放时做好票据编号、领用时间、领用部门、领用人等相关登记；

3)填制收款票据前要仔细查询相关记录及资料，正确计收业主已交的各时期的各项费用，做到正确无误。

4)收款票据必须按号码顺序使用，不可跳号。

5)所有已使用完的收款票据，及时交回会计处核销，未能及时核销的，财务不予发放新收款票据。

6)所有作费的收款票据必须联数齐全，不可缺联，否则视同已收款处理，无法界定收费金额时，每张收费单据按200元对当事人进行处罚。

7)业主可凭收据在一个月内到财务部换取发票，所换发票的内容应与收据项目、金额完全一致，用以换取发票的收据作为发票记账联的附件，留财务部统一保管。

8)对于需要先开发票后付款的业主，出纳根据收费通知单开具发票，并在财务部做好登记，款项入账后核销。

2、收据填写要求:

1)据实填写。即必须按实收金额、项目、日期如实填写，不得弄虚作假，做到准确无误。

2)字迹清楚，不得涂改。如有错误，全部联次盖作废章或写明作废字样，再另行开具。

3)全部联次一次填开，上下联的内容金额一致。

3、收费操作程序

a、固定费用收费项目的收取

1)会计于每月5日前根据相关文件及管理情况确认当月应收金额，打印应收清单，并签名确认后，通知物业管理员进行崔缴。

2)办理业务时，出纳根据需收费项目据实填写。即必须按实收金额、项目、日期如实填写，不得弄虚作假，做到准确无误。

3)字迹清楚，不得涂改。如有错误，全部联次盖作废章或写明作废字样，再另行开具。

4)全部联次一次填开，上下联的内容金额一致。

b、临时停车费用的收取

1)所有出入小区的外来车辆，门岗工作人员均应做好来访登记，凡在小区内滞留超过10分钟的外来车辆，应按规定收取停车费。

2)门岗工作人员在收取临时停车费的同时应在相应的专用票据的存根联背面记录好相应的车牌号码，收费日期，以便了随时抽查。

3)所有停车费收取必须开据发票或专用收据（物业公司印制），如发现有收费业且未给客人提供票据的，第一次处罚100元，第二次给予开除处理。

4)对于临时停放车辆一般采用按天收取的方式，如凭当天收费单据出入小区，仅收取一次费用。对于过夜车辆，按收费规定收取费用。

5)门岗收费工作人员在开据收费单据收妥停车费后，应提醒客人凭此单据当天出入小区免费。

6)门岗工作人员应于每日17:30前，将当天收取的款项交到出纳处。节假日收取的费用须在节假日后的第一个工作日早8:30之前上交财务部出纳。

7)每次上交所收费用时，要附带交款汇总表，列明收费项目及收费金额，并出纳当面核对清楚，交款人与财务部出纳在汇总表上签字确认，做为出纳入帐依据。

c、家政服务的收取

1)接到需要提供家政服务的请求时，出纳开据收费单据，通知家政服务人员到财务领取收费单据，并上门服务。

2)完成服务时，应要求业主在收费单据上签字确认，并收妥款项。

3)收费单据一式三联，第一联财务联，第二联客户联，第三联家政服务人员留存。

4)如遇业主不在现场情况，费用无法现场收取，工作人员在班次结束后，或财务下班前，务必将当日收费单据提交给财务，以便进行相应的登记及崔收工作。

5)家政服务人员应于每个工作日前，将当天收取的款项交到出纳处。

6)出纳员当面核对无误后，在收费单上签字确认，并将第三联交还家政服务人员。

d、维修费的收取

1)接到报修电话时，做好相关登记工作，并开据相关维修工作单。报修工作单一式三联，第一联财务联，第二联客户联，第三联工程部留存。

2)工程部维修人员根据现场维修情况，确认需收取的维修服务费用，同时将维修服务费用填入相应维修工作单上，并连同维修材料费用一并收取。所有维修工作单完成后，必须请业主签字确认，否则财务无法确定收费项目是否属实。

3)如遇业主不在现场情况，费用无法现场收取，工程维修人员在班次结束后，或财务下班前，务必将当日维修单提交给财务，以便进行相应的登记及崔收工作。

4)工程维修人员应于每个工作日前，将当天收取的款项交到出纳处。

5)出纳员当面核对无误后，在收费单上签字确认，并将第三联交还工程维修人员。

3检查与控制

第一条对于所有进入小区的车辆收费情况实行抽查式管理，如查某月某日，车牌号码为xxxx的外来车辆是否实行了收费，只需查验相应日期的收费单据即可。

第二条所有收费单据的使用每个班次应做好交接班登记，此项工作很重要，关系到责任明确的事宜，如无法明确相应责任的，由所有相关工作人员同共承担，并追究主管领导责任。

第三条物业公司会计每月对出纳现金进行盘点，将盘点情况做好书面的登记，经双方签字确认，并报集团财务总监。

第四条出纳应对门岗收费点（临时停车费）的收费工作进行检查监督，对于有不符合收据发票使用规定

及收款规定的行为，应及时上报。

第五条物业会计每月须与集团公司核对往来款，并签署对帐单，确保双方帐务清楚。

第六条物业公司财务应对门岗收费点领用、缴销票据及时核检，发现问题应及时上报有关领导。

4其他财务工作规定

第一条每月末会计编制物业费及各类服务费欠费一览表，上报经物业公司负责人签字确认后上报集团财务部，总结催收款工作。

第二条妥善保管未用的发票和收据，对用完的发票及收据存根联妥善保管，便于日后查证；

第三条若业主提出搬迁、装修、转售等服务要求时，审批前要先核实欠款情况。

第四条经领导审批确定执行的各项物业服务收费标准，由原件由物业会计存档备查。

第五条所有已交房的售房合同，复印件必须交财务存档。