住宅专项维修资金管理办法

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住宅专项维修资金管理办法1

第一章总则

第一条为了加强我市市区住宅专项维修资金的管理，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》和原建设部和财政部联合发布的《住宅专项维修资金管理办法》等法律、法规和规章的有关规定，结合我市实际，制定本细则。

第二条本市市区商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本细则。

第三条本细则所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

本细则所称住宅共用部位，是指根据法律、法规规定和房屋买卖合同约定，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本细则所称共用设施设备，是指根据法律、法规规定和房屋买卖合同约定，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

下列各项不属于住宅共用部位、共用设施设备：

1、居住区内属于城市市政公用部门负责管理的城市道路、公共排水、公共绿地、城市供水、供气管线等。

2、居住区内属于供电、通讯、广播电视等部门负责管理的供电、通讯、有线电视线路等。

3、居住区内不属于业主共有产权的其他设施、设备。

第四条住宅专项维修资金管理实行统一交存、专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

第五条市房产主管部门会同市财政主管部门负责本市市区住宅专项维修资金的指导和监管工作。

市人民政府其他有关部门依法负责与住宅专项维修资金有关的监督管理工作。

第二章交存

第六条下列物业的业主应当按照本细则的规定交存住宅专项维修资金：

（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；

（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。

前款所列物业属于出售公有住房的，售房单位应当按照本细则的规定交存住宅专项维修资金。

第七条业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。

公有住房售房单位交存的住宅专项维修资金属于售房单位所有。

第八条业主交存住宅专项维修资金包括分期和日常交存。

日常交存的住宅专项维修资金由物业服务企业在收取物业服务费时向业主代收。物业服务企业应当将代收的维修资金存入住宅专项维修资金分户账中。业主也可以凭住宅专项维修资金卡或存折直接到专户管理银行交存。

第九条商品住宅的业主、非住宅的业主应当按下列规定交存住宅专项维修资金。属预售房的，在办理预售商品房合同备案前交存；属现房销售的，在办理房屋初始登记前交存。

（一）2月1日（《住宅专项维修资金管理办法》施行之日）以前取得《商品房预售许可证》的商品住宅项目，业主按以下标准交存：

1、不配备电梯的住宅按0、1元/平方米、月；

2、非住宅及配备电梯的住宅统一按0、15元/平方米、月；

3、之前已按合同约定收取比例的执行到合同期满。

（二）2月1日（含当日）后取得《商品房预售许可证》并已建立住宅专项维修资金账户的住宅小区（含商住大厦等），业主按照所拥有物业的建筑面积交存首期住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为上三年度本市市区住宅建筑安装工程每平方米平均造价的5%。首期交存标准：

1、不配备电梯的住宅按44元/平方米；

2、非住宅及配备电梯的住宅统一按68元/平方米。

购房人在办理商品房买卖合同备案时，应提交已在委托银行交存住宅专项维修资金缴款单。市区房产主管部门在办理商品房买卖合同备案时，应当查验交存住宅专项维修资金收据。

住宅专项维修资金的交存标准，可根据本市市区社会经济发展情况的变化作适当调整。

房屋所有权转移时，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。在办妥房屋所有权转移手续后，新业主可凭本人身份证和房屋产权证单方到专户管理银行办理维修资金过户手续。

第十条出售公有住房的住宅专项维修资金，由业主和售房单位共同交存。

（一）业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，交存标准为每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额按照当地房改成本价的2%计算。交存时间为办理产权证前。

（二）售房单位交存住宅专项维修资金的标准，按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取交存到专管账户。交存时间为售房单位在收到售房款之日起30日内。

第十一条尚未出售的商品房及开发建设单位自留房的首期住宅专项维修资金，开发建设单位在办理初始登记时交存。

回迁安置房的首期住宅专项维修资金，由开发建设单位和被拆迁安置户协商约定交存；没有约定的`，由被拆迁户按本细则标准交存。交存时间为办理产权证之前。

第十二条业主分户账面住宅专项维修资金不足，或者低于首期应交存额30%（含30%）的，应当及时续交。

（一）成立业主大会的，续交方案由业主大会决定，并报送房产主管部门备案。

（二）未成立业主大会，已实施物业管理的，住宅专项维修资金的续筹方式、时限和金额由实施物业管理的企业或房屋管理单位（包括专业服务公司）做出方案，经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意，并报送房产主管部门备案。

（三）未实施物业管理，也没有房屋管理单位的住宅，住宅专项维修资金的续筹方式、时限和金额，由业主（或业主代表）提出续交方案，经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意，并报送房产主管部门备案。

第三章使用

第十三条住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人及负担人相一致的原则，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

第十四条住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：

（一）商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

用于涉及整个物业区域共用部位、共用设施设备的，由全体业主按所拥有物业建筑面积的比例分摊。

用于涉及部分业主住宅共用部位、共用设施设备的，由专属相关业主按所拥有物业建筑面积的比例分摊。

在一幢住宅内，专属于一层住宅内全体产权人使用的住宅共用部位、共用设施设备的，由该层住宅内的全体产权人按所拥有物业建筑面积的比例分摊。

（二）售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

（三）售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中，售后公有住房应分摊的费用，按本条第二项规定办理。

第十五条住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。

第十六条住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：

（一）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议和方案；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议和方案，并将有关资料在小区内公示不少于5个工作日。

（二）住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主讨论通过使用建议和方案。

（三）物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案，并与施工单位签订专项维修工程施工合同。

（四）物业服务企业或者相关业主持有关材料，向市房产主管部门申请列支。

（五）市房产主管部门审核后将拟同意的批复和相关材料在小区内公示5个工作日，如无异议或者异议经核实处理后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知。

（六）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

第十七条住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：

（一）业主委员会会同物业服务企业或者相关业主对维修项目进行现场察看，确认属于维修资金使用的范围。物业服务企业或者相关业主提出使用方案，并在小区内公示不少于5个工作日。使用方案应当包括拟维修和更新改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等。

（二）业主大会依法通过使用方案。业主大会的决定应当经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主签署确认同意才能生效。

（三）物业服务企业或业主委员会组织实施使用方案，并与维修单位签订专项维修工程的施工合同。

（四）物业服务企业或相关业主持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金，业主委员会应当自收到有关材料之日起5日内书面答复。

（五）业主委员会依据使用方案审核同意，并报市房产主管部门。房产主管部门将拟同意备案和相关材料在小区内公示5个工作日，如无异议或者异议经核实处理后同意备案；动用公有住房住宅专项维修资金的，经市房产主管部门审核同意；市房产主管部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正。

（六）市房产主管部门向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知。

（七）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

第十八条物业保修期满后，住宅共用部位、共用设施设备存在安全隐患，经相关部门、机构进行鉴定并出具鉴定报告，要求相关业主或者业主委员会限期实施整改，但逾期不实施整改的，市房产主管部门应当依程序组织代修，并按规定申请列支住宅专项维修资金。维修费用由相关业主共同承担，从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支，并将鉴定结果、技术规范和专项维修费用的列支情况向业主公告。

第十九条发生危及房屋安全和公共安全等紧急情况，需要立即抢修的，物业服务企业、业主委员会应当及时书面报告市房产主管部门，并立即进行抢修，所需费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支；其中，涉及已售公有住宅的，应当从公有住房专项维修资金中列支，并将专项维修费用的列支情况向业主公告。

发生危及房屋及配套设施设备安全紧急情况，使用住宅专项维修资金的，不需住宅专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主通过。

发生本条第一款情况后，物业服务企业或业主委员会未按规定实施维修和更新、改造的，市房产主管部门应当组织代修。

第二十条申请使用住宅专项维修资金的物业服务企业或相关业主，应当提交下列材料：

（一）使用住宅专项维修资金备案申请书；

（二）物业服务企业或相关业主在小区内公示维修内容、施工方案和报价单，提供公示图片；

（三）已成立业主委员会的出具业委会的审核同意意见书；

（四）经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主签名同意使用住宅专项维修资金的征求意见表；

（五）同意使用住宅专项维修资金的业主户数和面积的统计表；

（六）发票；

（七）与维修单位签订的维修工程协议书；

（八）提供维修工程竣工验收报告。

第二十一条下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：

（一）在保修期内，住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用由建设单位承担；

（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

第四章监管

第二十二条住宅专项维修资金统一由市房产主管部门代管。

市房产主管部门应当委托所在地商业银行，作为本市市区住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。

开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。

开立公有住宅专项维修资金专户，应当按照售房单位设账，按幢设分账。其中，业主交存的住宅专项维修资金，按房屋户门号设分户账。

第二十三条住宅专项维修资金自存入专户之日起按银行活期利率计息，利息计入业主分户账户。

第二十四条在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买国债或银行定期存款，以确保住宅专项维修资金的保值增值。

利用住宅专项维修资金购买国债，应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债，并持有到期。

利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的，应当经业主大会同意；未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上业主同意。

利用从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金购买国债的，应当根据售房单位的财政隶属关系，报经同级财政部门同意。

禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

第二十五条下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：

（一）住宅专项维修资金的存储利息。

（二）利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益。

（三）利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的业主所得收益，但业主大会另有决定的除外。

（四）住宅共用设施设备报废后回收的残值。

第二十六条尚未交存住宅专项维修资金的，由市房产主管部门依法组织清缴。

第二十七条房屋拆迁或者其他原因造成房屋灭失的，产权人应及时到市房产主管部门办理注销登记手续，并办理住宅专项维修资金房屋分户账户余额退还手续。个人交存的返还给个人；公有住房售房单位交存的按账面余额返还售房单位；售房单位不存在的，按照其财务隶属关系，收缴同级国库，并办理账户注销手续。

第二十八条市房产主管部门及业主委员会，应当每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主、公有住房售房单位公布下列情况：

（一）住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；

（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；

（三）业主、公有住房售房单位分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；

（四）其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况；

业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的，可以要求复核。

第二十九条专户管理银行应当每年至少一次向市房产主管部门及业主委员会发送住宅专项维修资金对账单。

市房产主管部门及业主委员会对资金账户变化情况有异议的，可以要求专户管理银行进行复核。

专户管理银行应当建立住宅专项维修资金查询制度，接受业主、公有住房售房单位对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。

第三十条住宅专项维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。

第三十一条住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部有关规定。

市财政部门应当加强对住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。

第三十二条住宅专项维修资金专用票据的领购、使用、保管、核销等工作由代管机构负责，按照国家、省财政部门的有关规定执行，并接受财政部门的监督检查。

第五章相关责任

第三十三条业主申请房屋所有权初始登记时，应当提交住宅专项维修资金交存凭证。

业主申请办理房产转让、租赁和抵押登记等手续时，也应当提交住宅专项维修资金交存凭证。对已建账交存住宅专项维修资金的小区，业主持有房屋权属证书，但未交存或欠交住宅专项维修资金的，市房地产登记部门不予办理该房产的相关手续。

第三十四条公有住宅售房单位未按本细则规定交存住宅专项维修资金及不按规定分摊尚未售出房屋维修、更新和改造费用的，由市财政部门会同市房产主管部门责令限期改正。

第三十五条未按有关规定交存首期住宅专项维修资金，开发建设单位将房屋交付购买人的，由市房产主管部门责令限期改正；逾期不改正的，依据《住宅专项维修资金管理办法》第三十六条的规定处以3万元以下的罚款。

开发建设单位未按有关规定分摊尚未售出商品住宅的维修、更新和改造费用的，由市房产主管部门责令限期改正；逾期不改正的，依据《住宅专项维修资金管理办法》第三十六条的规定处以1万元以下的罚款。

第三十六条开发建设单位和物业服务企业违反本细则规定，挪用住宅专项维修资金的，依照《物业管理条例》第六十三条和《住宅专项维修资金管理办法》第三十七条的规定，由市房产主管部门依法追回挪用的住宅专项维修资金，没收违法所得，并处挪用金额2倍以下的罚款。

物业服务企业挪用住宅专项维修资金，情节严重的，除按前款规定予以处罚外，还应由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

业主委员会侵占和挪用住宅专项维修资金的，由市房产主管部门责令纠正，并依法追回挪用的住宅专项维修资金。造成损失的，依法赔偿；构成犯罪的，依法追究有关责任人员的刑事责任。

第六章附则

第三十七条办理住宅专项维修资金的交存、使用、退还、单元户名变更等手续的流程和方式，按照市房产主管部门规定执行。

第三十八条每平方米住宅建筑安装工程造价由市建设主管部门定期核定公布。

第三十九条未建立住宅专项维修资金制度的小区，经业主大会通过可按日常交存标准归集住宅专项维修资金。

第四十条本实施细则由市房产管理局负责解释。

第四十一条本实施细则自11月1日起施行，有效期5年。

住宅专项维修资金管理办法2

第一条(目的和依据)

为了加强本市商品住宅专项维修资金的管理，保障商品住宅及其相关公共设施的正常维修、更新，根据《上海市住宅物业管理规定》，制定本办法。

第二条(适用范围)

本市行政区域内商品住宅专项维修资金(以下简称专项维修资金)的设立、使用和管理，适用本办法。

第三条(管理部门)

上海市住房保障和房屋管理局(以下简称市住房保障房屋管理局)是本市物业管理的行政主管部门，负责本办法的组织实施。

区、县房屋管理部门是本辖区物业管理的行政主管部门，依照本办法对专项维修资金的设立和使用进行监督管理。

第四条(专项维修资金的设立)

新建商品住宅应当设立专项维修资金，首期专项维修资金由房地产开发企业和购房人交纳。

第五条(专项维修资金专户的开立)

业主委员会成立前，专项维修资金由物业所在地的区、县房屋管理部门代为监管，本息归业主所有，任何单位和个人不得使用。

区、县房屋管理部门应当与本市商业银行(以下称专户银行)签订委托协议，开立一个本辖区专项维修资金的专户。

专项维修资金专户的开立，应当以一个物业管理区域为单位，按每幢住宅立帐，并分列每套住宅单元的分户帐;一幢住宅有两个或者两个以上门号的，按门号立帐，并分列每套住宅单元的分户帐。

第六条(首期专项维修资金的交纳标准)

新建商品住宅的房地产开发企业和购房人，应当按照下列标准交纳首期专项维修资金：

(一)配备电梯的住宅，房地产开发企业按照每平方米建筑面积成本价的4%交纳;不配备电梯的住宅，房地产开发企业按照每平方米建筑面积成本价的3%交纳。

(二)配备电梯的住宅，购房人按照每平方米建筑面积成本价的3%交纳;不配备电梯的住宅，购房人按照每平方米建筑面积成本价的2%交纳。

新建商品住宅每平方米建筑面积成本价，由市住房保障房屋管理局和市物价部门核定。

第七条(首期专项维修资金的交纳时限)

新建商品住宅的房地产开发企业和购房人应当按照下列规定的时限交纳首期专项维修资金：

(一)房地产开发企业应当在办理新建商品住宅所有权初始登记前，按本办法第六条第一款第一项的规定，将该新建商品住宅的专项维修资金存入专户银行。

(二)购房人应当在办理房地产权转移登记前，按本办法第六条第一款第二项的规定，将所购商品住宅的专项维修资金存入专户银行。

(三)业主委员会成立时尚未出售的商品住宅，房地产开发企业应当在业主委员会成立之日起15日内，按本办法第六条第一款第二项的规定交纳专项维修资金，存入专户银行。

新建商品住宅的房地产开发企业和购房人在办理新建商品住宅所有权初始登记、房地产权转移登记手续时，应当向房地产登记机构提交专户银行收款凭证。

第八条(首期专项维修资金交存情况的.核查和公布)

区、县房屋管理部门应当定期核查首期专项维修资金的交存情况，并每年公布一次。

第九条(专项维修资金帐户的开立)

业主委员会成立后，应当与本市商业银行(以下称开户银行)签订委托协议，开立一个物业管理区域的专项维修资金帐户。

专项维修资金帐户的开立，应当按每幢住宅立帐，并分列每套住宅单元的分户帐;一幢住宅有两个或者两个以上门号的，应当按门号立帐，并分列每套住宅单元的分户帐。

第十条(开立专项维修资金帐户提交的文件和资料)

业主委员会开立专项维修资金帐户时，应当提交下列文件和资料：

(一)开户申请书;

(二)业主委员会成立的备案文件;

(三)业主分户清册;

(四)业主委员会主任、副主任私章和业主委员会财务专用章的印鉴;

(五)物业管理服务合同。

前款规定的业主分户清册由区、县房屋管理部门经核对后向业主委员会提供。业主分户清册的格式，由市住房保障房屋管理局会同有关部门制定。

业主委员会委托物业服务企业办理开户手续的，还应当提交书面委托书。

第十一条(专项维修资金的划转)

业主委员会开立专项维修资金帐户后，应当通知区、县房屋管理部门，由区、县房屋管理部门将专项维修资金专户中已收取该物业管理区域首期专项维修资金的本息划转至业主委员会的专项维修资金帐户。

第十二条(纳入专项维修资金的收益)

业主大会许可他人利用住宅共用部位设置广告等经营性设施而收取的费用，应当存入专项维修资金帐户，归该幢住宅的业主共同所有，并设立单独帐目，专项用于该幢住宅共用部位、共用设备的维修、更新。

业主大会许可他人利用物业管理区域公共设施停放车辆、设置广告等经营性设施而收取的费用，应当存入专项维修资金帐户，归全体业主共同所有，并设立单独帐目，专项用于物业管理区域公共设施的维修、更新。

第十三条(专项维修资金的用途)

专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设备和物业管理区域公共设施的维修、更新，不得挪作他用。

住宅共用部位、共用设备和物业管理区域公共设施属于人为损坏的，其维修、更新费用应当由责任人承担。

第十四条(物业维修和更新的实施)

物业管理服务合同应当约定物业的日常维修、更新的范围、标准和实施程序等事项;合同未约定或者约定不明确的，按照下列规定实施：

(一)住宅共用部位、共用设备的维修、更新，应当事先征得业主小组书面同意;

(二)物业管理区域公共设施的维修、更新，应当事先征得业主大会书面同意。

发生危及房屋使用安全或者公共安全的紧急情况，物业服务企业应当立即组织物业维修、更新，并及时通知业主委员会。

住宅共用部位、共用设备和物业管理区域公共设施的维修、更新属于房地产开发企业保修责任范围的，应当由房地产开发企业或者其委托的物业服务企业负责实施。

第十五条(房屋督修)

经房屋安全鉴定机构鉴定为危险房屋，或者出现法规、规章和有关技术标准规定必须维修房屋的情形，区、县房屋管理部门应当督促业主和业主委员会限期维修;逾期不维修的，区、县房屋管理部门可以组织代为维修，其费用由房屋所有人承担，或者按本办法第十六条第二款规定在专项维修资金中列支。

第十六条(专项维修资金列支的范围和方式)

物业维修、更新完成后，物业服务企业应当将加盖企业公章的费用清单、发票原件提交业主委员会审核，并经业主委员会主任、副主任共同签章后，有关的费用方可在专项维修资金中列支。

物业维修、更新费用按照下列规定在专项维修资金中列支：

(一)住宅共用部位、共用设备的维修、更新费用，由该幢住宅的业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承担;其中，一幢住宅有两个或者两个以上门号的，每个门号内共用部位、共用设备的维修、更新费用，由该门号内的业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承担。

(二)物业管理区域公共设施的维修、更新费用，由全体业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承担;其中，属于两个或者两个以上物业管理区域的公共设施维修、更新费用，由各物业管理区域的全体业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承担。

第十七条(专项维修资金的支取和分摊)

专项维修资金应当按照下列规定支取：

(一)物业服务企业可以从专项维修资金中暂借相当于一个月的物业日常维修、更新费用的备用金，实际发生的日常维修、更新费用按月结算;物业管理服务合同另有约定的，从其约定。物业服务企业向开户银行支取备用金时，应当提交经业主委员会主任、副主任审核签章的支付凭证;支取实际发生的费用时，应当提交经业主委员会主任、副主任审核签章的支付凭证和有关费用清单。

(二)住宅需要大修或者专项维修、更新的，施工承包合同中可以约定预付款，但预付款最高不得超过工程款总额的30%。物业服务企业向开户银行代为支取预付款时，应当提交经业主委员会主任、副主任审核签章的支付凭证和施工承包合同;代为支取实际发生的费用时，应当提交经业主委员会主任、副主任审核签章的支付凭证和有关费用清单。

物业的日常维修、更新费用由物业服务企业按季度进行按户分摊;物业管理服务合同另有约定的，从其约定。住宅大修和专项维修、更新费用，应当单项即时按户分摊。业主分户帐外设立单独帐目的，可以先在该帐目中列支。

物业服务企业应当向开户银行提交按户分摊费用清单，由开户银行计入业主分户帐和业主分户帐外的单独帐目。

第十八条(专项维修资金帐目的核对和公布)

业主委员会或者其委托的物业服务企业应当每月与开户银行核对专项维修资金帐目，并将下列情况每半年向全体业主公布一次：

(一)专项维修资金交纳、使用和结存的金额;

(二)发生物业维修、更新的项目和费用以及按户分摊情况;

(三)专项维修资金使用和管理的其他有关情况。

前款第二项规定的情况，应当按每幢住宅公布;一幢住宅有两个或者两个以上门号的，应当按门号公布。

业主对公布的专项维修资金帐目情况有异议的，可以要求业主委员会和物业服务企业提供有关的费用清单、发票原件和按户分摊费用清单进行核对。

开户银行应当每月向业主委员会发送专项维修资金帐户对帐单，每年向全体业主发送专项维修资金分户对帐单。业主委员会和业主可以向开户银行查询其帐户或者分户帐的情况。

第十九条(专项维修资金的再次筹集)

一幢或者一个门号住宅的专项维修资金余额不足首期专项维修资金的30%时，业主委员会应当向该幢或者该门号住宅的业主再次筹集专项维修资金。具体筹集工作由业主委员会或者其委托的业主小组实施。

再次筹集专项维修资金的标准由业主委员会拟订，提交业主大会讨论通过，但再次筹集后的专项维修资金余额不得少于首期专项维修资金。

第二十条(住宅转让时专项维修资金的处理)

因买卖、赠与等发生住宅转让的，住宅受让人应当持本人身份证件、房地产权证和业主委员会的证明，向开户银行办理分户帐更名手续。

住宅转让时，原业主交纳的专项维修资金剩余款额，由住宅受让人向原业主支付;住宅转让合同或者转让当事人另有约定的，从其约定。

房地产开发企业出售住宅时，其按本办法第七条第一款第三项规定交纳的专项维修资金剩余款额，按前款规定执行。

第二十一条(专项维修资金帐户的变更)

有下列情形之一的，业主委员会应当向开户银行办理专项维修资金帐户的有关变更手续：

(一)物业管理区域发生调整的;

(二)业主委员会主任、副主任发生更换的;

(三)物业服务企业发生更换的。

第二十二条(专项维修资金帐户的注销)

因拆迁、自然灾害或者其他原因致使住宅灭失的，业主可以持本人身份证件、注销房地产权证的证明和业主委员会的证明，向开户银行提取其专项维修资金分户帐中的剩余款额，并办理分户帐注销手续。

因拆迁、自然灾害或者其他原因致使一个物业管理区域内的住宅全部灭失的，业主委员会应当凭区、县房屋管理部门的有关证明，向开户银行办理专项维修资金帐户注销手续。业主分户帐外设立单独帐目的，其剩余款额由本办法第十二条规定的共同所有人按照原拥有住宅建筑面积的比例分别提取。

第二十三条(投诉)

市住房保障房屋管理局和区、县房屋管理部门应当建立投诉受理制度，接受业主委员会、业主和物业服务企业对违反本办法行为的投诉。

区、县房屋管理部门受理投诉后，应当进行调查、核实，并自受理之日起60日内答复投诉人。

投诉人对区、县房屋管理部门的投诉答复有异议的，可以向市住房保障房屋管理局申请复核;市住房保障房屋管理局应当自受理之日起30日内，将复核意见告知投诉人。

第二十四条(法律责任)

房地产开发企业或者物业服务企业违反本办法规定的，由市住房保障房屋管理局或者区、县房屋管理部门按照《上海市住宅物业管理规定》的有关规定予以处理;业主或者业主委员会可以依法向人民法院提起民事诉讼。

业主委员会或者业主委员会成员违反本办法规定，侵占应当存入专项维修资金帐户的经营服务收益或者挪用专项维修资金的，由市住房保障房屋管理局或者区、县房屋管理部门责令限期改正，并通告全体业主;业主或者业主委员会可以依法向人民法院提起民事诉讼。因物业服务企业的过错致使专项维修资金被挪用的，物业服务企业应当依法承担连带责任。

第二十五条(物业管理区域内非居住房屋的专项维修资金)

物业管理区域内纳入住宅竣工配套计划的新建商品住宅的配套公共建筑设施，应当由设施接收单位按本办法第六条第一款第一项和第二项规定标准的总和，在办理设施移交手续之日起的15日内交纳首期专项维修资金;其中，单幢的配套公共建筑设施由一家单位接收的，按规定标准的50%交纳。

前款规定以外的物业管理区域内非居住房屋，应当由房地产开发企业和购房人按本办法第六条和第七条的规定交纳首期专项维修资金。

物业管理区域内非居住房屋专项维修资金的使用和管理，依照本办法的有关规定执行。

第二十六条(专项维修资金的委托管理)

业主大会可以委托社会中介机构代为管理专项维修资金。具体办法由市住房保障房屋管理局制定。

第二十七条(应用解释部门)

市住房保障房屋管理局可以对本办法的具体应用问题作出解释。

第二十八条(施行日期和执行事项)

本办法自20xx年1月1日起施行。本办法施行前已出售商品住宅的专项维修资金的设立、使用和管理，参照本办法的有关规定执行，具体执行办法由市住房保障房屋管理局制定。