商业地产策划书4篇

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商业地产策划书【第一篇】

商务谈判策划书怎么写

熟悉商务谈判的人士大略都知道这个常识：商务谈判策划书需要根据谈判项目的具体实际情况并在谈判活动正式开始前拟定，其作用是指导谈判工作的进行。

不多言，下文中，小编即为您大略介绍下商务谈判策划书的写法框架及所应包含的内容。

商务谈判策划书的写法框架及所应包含内容：

在格式上，拟定商务谈判策划书时应注意：

与其它计划性文书一样，商务谈判策划书的文书模式主要可分为标题、正文及落款三部分。

1、在拟定标题时，商务谈判策划书的标题经常为这样的格式：“关于xxxx的谈判计划书”，用以说明谈判的主要议题或内容；

2、谈判计划书的正文主要应包括：

(1)引文

主要用以对本次谈判安排的大致情况进行简要介绍。格式上常用这样的文句：“由于……，经……决定，公司将……。双方定于xx年xx月xx日在xx地举行正式洽谈”等。

(2)谈判双方背景介绍+谈判主题、目标+谈判程序+谈判团队组成及谈判时间、地点等

这些是谈判计划书的主体内容，主体内容可根据需要有所删添，但大致应包含上述内容。

3、落款

落款处主要应标明谈判计划书制定者的名称(需加盖公章)及计划书的完成时间。排版上应靠右。

商务谈判策划书范文

一、谈判双方公司背景

(我方：盛大网络集团；乙方：联想控股责任有限公司)

我方(甲方)：

盛大网络集团成立于xx年，是一家游戏网络运营集团，董事会主席兼ceo牛舒婷、以及其它5名个人股东(大多数为盛大网络董事和权益股东)，创建了现在的盛大网络集团，它与著名的巨人网络集团有过合作，在中国地区是一个覆盖面广、很有影响的网络集团之一，全国500强企业之一。

乙方：

联想控股以自主核心技术为基础，充分结合资本运作能力，创立了信息技术、能源与环境、应用核电子技术、生物医药四大产业。

在信息产业中，联想控股致力于应用信息系统、计算机系统和数字电视系统领域的技术创新与产品开发，为电子政务、数字家园、数字城市、数字教育、数字传媒等行业提供全面解决方案和成套设备。目前，联想控股在计算机产品、重大行业信息化、数字教育资源、数字电视等领域已具有国内领先的技术实力和市场份额。

在能源与环境产业中，联想控股在人工环境、能源环境、建筑环境和水环境等业务领域，以烟气脱硫、垃圾焚烧、水处理、空气调节等核心技术为基础，专业从事能源利用与环境污染控制工程、人工环境工程，并在大中型空调设备方面具有显著优势。

在应用核电子技术产业中，以电子加速器、辐射成像、自动控制、数字图象处理技术为核心的系列产品，已达到国际先进水平。

在生物医药与精细化工产业中，生产新型成药、药品中间体、原料药品等多种产品，已成为一家新兴的生物医药高科技企业。

二、谈判主题

我方向乙方公司采购100台电脑

三、 谈判团队人员组成

主谈：牛舒婷，公司谈判全权代表；

决策人：张新新， 负责重大问题的决策；

技术顾问：王文芳，负责技术问题；

法律顾问：付美，负责法律问题；

四、双方利益及优劣势分析

我方核心利益：

1、要求对方用尽量低的价格供应我方联想电脑

2、在保证质量质量问题的基础上、尽量减少成本

对方利益：用最高的价格销售，增加利润

五、谈判目标

战略目标：1、和平谈判，按我方的采购条件达成收购协议

①报价：1000元

②供应日期：一周内

底线：①以我方低线报价xx元

②尽快完成采购后的运作

六、程序及具体策略

1、开局：

方案一：感情交流式开局策略：通过谈及双方合作情况形成感情上的共鸣，把对方引入较融洽的谈判气氛中，创造互利共营的模式。

方案二：采取进攻式开局策略：营造低调谈判气氛，明确指出有多家供应商竞争，开出1000元的报价，以制造心理优势，使对方处于主动地位。

2、中期阶段：

(1)红脸白脸策略：由两名谈判成员其中一名充当红脸，一名充当白脸辅助协议的谈成，把握住谈判的节奏和进程，从而占据主动。

(2)层层推进，步步为营的策略：有技巧地提出我方预期利益，先易后难，步步为营地争取利益。

(3)把握让步原则：明确我方核心利益所在，实行以退为进策略，退一步进两步，做到迂回补偿，充分利用手中筹码，适当时可以退让承担运费来换取其它更大利益。

(4)突出优势： 以资料作支撑，以理服人，强调与我方协议成功给对方带来的利益，同时软硬兼施，暗示对方若与我方协议失败，我方将立即与其它的电脑供应公司谈判。

(5) 打破僵局： 合理利用暂停，首先冷静分析僵局原因，再可运用把握肯定对方行式，否定方实质的方法解除僵局，适时用声东击西策略，打破僵局。

3、休局阶段：如有必要，根据实际情况对原有方案进行调整

4、最后谈判阶段：

(1)把握底线，:适时运用折中调和策略，把握严格最后让步的幅度，在适宜的时机提出最终报价，使用最后通牒策略。

(2)埋下契机：在谈判中形成一体化谈判，以期建立长期合作关系

(3)达成协议：明确最终谈判结果，出示会议记录和合同范本，请对方确认，并确定正式签订合同时间。

八、 制定应急预案

双方是第一次进行商务谈判，彼此不太了解。为了使谈判顺利进行，有必要制定应急预案。

1、对方不同意我方对报价1000元表示异议

应对方案：就对方报价金额进行谈判，运用妥协策略，换取在交接期、技术支持、优惠待遇等利益。

2、对方使用权力有限策略，声称金额的限制，拒绝我方的报价。

应对：了解对方权限情况，“白脸”据理力争，适当运用制造缰局策略，“红脸”再以暗示的方式揭露对方的权限策略，并运用迂回补偿的技巧，来突破缰局；异或用声东击西策略。

3、对方使用借题发挥策略，对我方某一次要问题抓住不放。

商业地产策划书范文【第二篇】

论文摘要：随着社会 经济 的 发展 ，营销理念在不断地更新。图书业作为一种文化产业，要想在市场竞争中处于领先地位，同样需要在营销理念的指导下，组合选择最适合自己的营销策略加以利用，使 企业 各种资源综合利用效用最大化。

随着社会经济的发展，图书业已发展成为一种文化产业，在市场经济中有着其特殊的地位，也有着不同于其他商品的独特之处，这决定了图书营销要走自己的营销之路。尤其在市场产品极大丰富的环境下，图书营销策划应运而生，本文试图将市场营销理念与图书营销策划相结合，以便更好地指导和解释今后工作中出现的问题，更好地开展图书营销工作。

随着市场营销在经济活动中的日渐重要的地位的确立，营销界也在不断更新“营销”的概念，菲利普·科特勒早期从经济学微观指出，“市场营销是与市场有关的人类活动。市场营销意味着和市场打交道，为了满足人类需要和欲望，去实现潜在的交换”(《市场营销管理》第5版第13～14页)。菲利普·科特勒于1984年对市场营销又下了定义：市场营销是指企业的这种职能，“认识目前未满足的需要和欲望，估量和确定需求量大小，选择和决定企业能最好地为其服务的目标市场，并决定适当的产品、劳务和计划(或方案)，以便为目标市场服务”(《市场营销管理》序言) 。这一定义讲出了目前经济活动中营销的核心。市场营销策划正是基于这个核心概念，在企业长时期的市场运转中开展的营销活动的总体策划。

伴随着长期的市场营销实战，形成了各种营销理念，并且这种营销理念不断更新和发展演变，大致可以分为五个阶段，即：生产观念、产品观念、推销观念、市场营销观念和社会营销观念。

1.生产观念：生产观念认为，消费者喜欢那些可以随处买到而且价格低廉的产品，企业应致力于提高生产效率和分销效率，扩大生产，降低成本以扩展市场。这是一种重生产、轻市场营销的商业 哲学 ，是最古老的观念。生产观念是在物资短缺、产品供不应求的卖方市场条件下产生的。

2.产品观念：产品观念认为，消费者最喜欢高质量、多功能和具有某种特色的产品，企业应致力于生产高值产品，并不断加以改进。产品观念产生于供不应求的卖方市场形势下，最容易滋生产品观念的莫过于当企业发明了一项新产品时。

3.推销观念：推销观念认为，消费者具有购买惰性或抗衡心理，不会足量购买企业的产品，企业必须积极推销和大力促销，以刺激消费者大量购买本企业产品。在 现代 市场经济条件下推销观念被大量用于推销那些非渴求物品，许多企业在产品（产能）过剩的时候，也常常奉行推销观念。推销观念产生于由卖方市场向买方市场过渡阶段。

4.市场营销观念：市场营销观念认为，实现企业各项目标的关键在于正确确定目标市场的需求和欲望，并且比竞争者更有效地传送目标市场所期望的物品或服务，进而比竞争者更有效地满足目标市场的需要和欲望。从本质上说，市场营销观念是一种以顾客需要和欲望为导向的哲学，是消费者主权论在企业营销管理的体现。最优秀的管理理论家彼·得鲁克曾指出：总有人认为推销是必要的，但市场营销正是使推销变得不必要。市场营销的目的是充分了解顾客，充分为顾客所了解。营销的理想结果是让顾客乐于购买。我们所要做的只是使产品和服务能让顾客方便地得到。

5.社会市场营销观念认为，企业的任务是确定各个目标市场的需要、欲望和利益，并以保护或提高消费者和社会福利的方式，比竞争者更有效、更有利地向目标市场提供能够满足其需要、欲望和利益的物品或服务。它要求市场营销者在制订市场营销政策时，要统筹兼顾三方面的利益，即企业利润、消费者需求和社会利益。

这五种市场营销观念是伴随着社会经济发展不断优化和完善的过程，而图书作为一种商品，其销售活动 自然 也融入到了这种营销理念的变更发展过程当中。我国图书业受计划经济影响较深：改革开放以前，是以产品为中心，基本是“生产型”，只管生产，不考虑销售和经营；改革开放以后，实现了从“生产型”向“生产经营型”的转变，但经营观念没有实现完全转型，停留在“以产定销”的思想中，没有将“销售”的思想完全转变到“营销”理念中来，导致产品生产与市场需求脱节，图书滞销现象时有发生。

传统模式的图书业要想摆脱这样的困境，就要将营销理念灵活运用于营销策划中，摆脱过去销售的观念，从营销策划入手，将营销策划和营销作为 企业 利润实现的关键环节来把控，将图书出版、发行、销售各个环节都有机整合，制定出适合自身 发展 的营销策划方案。笔者认为从整个图书业来讲，应从以下几个方面来着手考虑：

1.图书产品的针对性。图书业的首要环节是出版社，因而从出版图书的品种来说，应该以市场为导向，以顾客需求为依据，这要求我们将图书出版的市场调研工作提到一个重要的位置，将其作为有效营销策划的切入点，通过市场调研了解图书市场的需求、读者购买行为以及影响读者购买行为的因素。在调研搜集大量信息基础之上，分析结果会指导我们的最新出版物种类。另外图书这种特殊的商品是文化传承的记载，其内容本身是对人类知识、文化现象的 总结 、整理、记录和传播，赋有强烈的社会文化性、社会责任性，作为图书出版、发行商来说，我们的产品如何做到将读者需求与社会利益之间的矛盾最小化的同时，使符合社会利益的产品同时为读者所喜爱。

2.将服务看作是产品的一部分。在营销观念由销售转为市场营销观念、卖方市场转向买方市场后，产品的概念逐渐广泛化。为了扩大市场占有率，稳定现有的顾客群体，越来越多的企业将服务产品化、将服务作为一种为顾客量身定做的个性化产品来经营。图书业在经历了营销方式的变革后，服务也应当逐渐被我们所重视，由过去的被动式服务逐渐转向主动服务。通过便捷的服务，将现有的图书尽快让读者了解信息，尽快通过多种销售渠道销售到读者手中；通过服务维系和开发现有读者的需求，开发针对性的图书产品；通过服务获取第一手信息，开发新的市场，面对新的市场开发新的产品。

3.开发新的销售渠道。我们要想以更快的速度占有市场，就要比竞争者更有效地满足目标市场的需要和欲望，这就离不开图书的销售渠道。现有的图书销售渠道主要是零售店、图书馆和机关市场、大学图书市场、中小学图书市场、图书批发商，传统的销售渠道日渐饱和，我们应当开发新的销售渠道，例如网上 电子 商务、读者俱乐部、特价书读者俱乐部等等，这些直接面向读者的销售方式已经被很多图书商运用，发挥了传统销售模式所不具备的优势。例如美国的亚马逊网上书店，

每一个快速 发展 的 企业 必定有着适合自己成长的营销理念，基于此的优秀的营销策划是企业运作的灵魂，给企业的产品营销制定出明确可行的目标，将企业的人、财、物等资源合理整合，使其围绕着营销的目标发挥其最大效用。图书业在营销策划中的创新是时展的要求，是企业建立、维护品牌，迎接市场挑战的决胜利器。图书企业只有组合选择最适合自己的营销策划加以利用，因时因地制宜，才会在 经济 快速发展的环境下处于不败之地。

商业地产策划书【第三篇】

第一阶段市场分析与定位

一、本项目招商计划书市调工作

市场调查时收集基础数据的过程。基础数据的收集对于项目分析十分重要，是一切研究的基础。市调信息收集的准确、全面与否，将直接关系到我们后续对项目的商业定位、业态规划、销售招商等工作的质量。

我司在营运方面是专业的地产咨询顾问及管理专家，所以我们只要进入某一城市地产市场，就一直保持着对该城市信息的严密追踪。同时，我们也拥有强大的市场信息数据库，并且在以往的市调过程中，摸索出了城市印象法、相对高度法、连续跟踪法、案例分析法等一系列成熟的市调工作方法，依次作为我们市调工作的保证。

对于贵司项目具体情况而言，其市调工作主要包括以下几个方面：

1、项目招商计划书调查目的

这是一个为什么要调查的问题，调查的目的是我们对于这个地区有了一些定论之后确定的，也就是说，只有在项目有了一个或若干个假设后，调查才能有的放矢，商业定位及业态规划才能达到高度准确性。特别是贵司项目所处的商业中心地段，更要有一个基本客户群的实际情况，我们将调查目标确定为济源市及其周边区域大型商业综合项目及商圈等分布状况，以此确定在贵司"xxxxxx商业步行街"项目未来客户群体的分布情况及招商销售计划。

2、项目招商计划书调查方法

这是一个如何调查的问题，调查方法有多种。针对竞争项目的调查方法有"神秘顾问法"、同业讨论法；针对客户群的调查方法有问卷法、在售项目深访法；综合的项目调查方法有案例分析法等。我们将会把案例分析法作为一个重点调查方法来继续，并根据现实情况选择适当的调查方法。

3、项目招商计划书预定客户群选择

这是一个调查范围的问题。在此项目所在的竞争项目相对地区，对客户群的调查是最关键的。在对客户群调查之前，必须先确定我们的初步目标客户群，以及最有效的调查对象来源，以使调查的有效程度及准确性达到最高。

二、地段分析

1、区域地段的过去与现状

区域地段的过去与现状分析，将包括区域在城市中的功能定位、人口的由来与迁移、经济状况、基础设施状况等。对于此区域地段而言，尤其要注重对于已有的城市印象分析。由于贵司项目所处地段为济源市的商业中心，使得在此项目的运作过程中，针对此地段分析尤为重要。

其中，主要内容包括：

（1）宏观地段分析

（2）中观地段分析

（3）微观地段分析

（4）城市印象分析

（5）交通环境分析

2、未来在城市结构中的位置

项目区域自身的发展和变革、政府的政策倾斜、基础设施的建设、人口的迁移、区域中的突发时间等，都会影响到"河南济源凯旋商业步行街"的项目区域未来在城市中的位置，从而决定项目区域的房地产市场的发展趋势。就目前而言，尤其要对项目区域的交通状况、环境状况改造所带来的此区域市场变化加以分析。

项目招商计划书中主要内容包括：

（1）项目区域在未来城市结构中的变迁

（2）项目区域在未来城市结构中的地位

（3）区域更新改造对项目区域长短期影响

三、项目招商计划书项目区域市场分析

1、项目招商计划书中市场形势分析

区域房地产形势，是由区域的过去与现状，以及区域未来在城市结构中的位置所决定的，在供应、销售量、价位、产品品质、购买特征、推广销售等方面都有所体现。

项目招商计划书其中的主要内容包括：

（1）相关物业市场供应分析

（2）相关物业市场需求分析

（3）现有竞争项目分析

（4）潜在竞争项目分析

（5）市场空间分析

四、项目招商计划书中市场定位工作

1、项目招商计划书中客户群定位

根据上述市场调查结果，确定项目地区的各类潜在客户群，如涉外客户、外地客户、地缘客户等，并得到项目的目标客户群定位。

项目招商计划书中主要内容包括：

（1）区域客户群分析

（2）目标客户群分析

2、项目招商计划书中亚客户群定位

不同的商业需求动机可能是不同的，尤其对于客户群构成相对复杂的贵司项目更是如此。这就需要我们进行亚客户群即目标客户群的细分，根据各类客户在经营目的、经济状况、行业、文化、生活模式等方面的不同将其分解，并进行详细论述。只有客户群进一步分成不同动机的亚客户群，才能够根据他们各自的经营行为，制定出相应的市场定位与广告策略。

项目招商计划书中主要内容包括：

（1）亚客户群定位

（2）亚客户群类群分析

（3）亚客户群经营行为分析

3、项目招商计划书中产品定位

由目标客户群的需求动机分析得出项目产品定位。上述客户群的多种需求动机将反映在产品偏好上，具体体现为规划形式、单体形式、配套设施、环境塑造、建筑外观风格等。产品定位就是客户需求与产品设计之间的推导过程。

项目招商计划书中主要内容包括：

（1）商业规划概念

（2）产品概念

（3）物业风格建议

（4）设施配套建议

（5）环境特征建议

（6）租售价格定位建议

五、项目招商计划书中租售策略建议

结合项目出租与出售的可能性和贵司的投资汇报需要性，并结合贵司项目投资汇报的需要，我们将具体地向贵司提供所需要的总体租售策略。这包括不同类型的物业投资顺序、规模、产品定位以及价格策略。

项目招商计划书中主要内容包括：

（1）租售模式建议

（2）租售程序建议

第二阶段商业概念设计

一、项目招商计划书中商业概念设计（需外聘专业商场设计建筑师进行，费用另算）

1、总体商业规划概念设计：以平面图的形式将总体商业规划的设计概念表达清楚，并配以适当的文字说明（需发展商提供原始图纸，表明平面位置、红线、规划要求、现状道路和规划道路）；

2、空间结构分析图：以平面和剖面的形式将建筑产品的内部空间和外部空间表达清楚，并配以适当的文字说明；

3、人流动线分析图：以平面图的形式表达商业街区规划与人流动线体系，并力图寻找到最佳的商业组合；

4、外观环境特色分析图：以平面图的形式标明地块的现状、项目处和环境将未来能实现的景观，并分析产品四置外向的特色景观；

5、产品概念设计特色建议：针对设计及建筑产品本身的功能、外观、结构、设施装修用料等提供设计概念，并对建筑的外观设计特别提供特色要求，以增强建筑物之时代感及风格；

6、概念设计辅助资料：提供我司积累的相关设计资料，包括许多辅的图片和文字；

7、商户组合策略：以平面图的形式，将我司对商铺市场分析后的成果，综合商户组合落实在各层区的建议图上；

8、设计工作会议：由投资商召集，与设计单位一起，将概念设计最终落实为设计图纸；

9、方案评审：根据贵司项目之实际需要，对贵司聘请设计公司所作之方案，进行审核评定，并出具相应评审意见，以供贵司作为方案修订之参考。

二、项目招商计划书中招商策划

以下内容是指我们为贵司项目招商推广出具报告的具体内容。在经济可行性原则的基础上，并针对贵司项目的财务安排及资金回收计划，制定出合理的招商计划：

1、项目招商计划书中整体市场招商策略定位

由客户群购买能力行为分析得出整体市场招商销售策略定位。商业行为分析包括决策人、决策时间、客户心理特征、影响因素等，这些都决定了我们的销售策略。

其中，主要内容包括：

（1）招商及销售总体计划建议

（2）招商及销售策略计划建议

（3）宣传推广策略建议（商场推广活动之设计、安排及执行则由专业公司提供，不含在标本工作安排内）

2、项目招商计划书中定价策略

对于房地产项目而言，价位的确定既是整个营销计划的核心，也是未来展开项目竞争最重要的工具，为此，我们必须制定出与我们项目相匹配的租售价格策略。

其中，主要内容包括：

（1）分阶段价格策略

（2）项目平均定价

（3）竞争性价格策略

这是针对周边地区相关的竞争项目，制定出的相关竞争性策略，以使得我们项目在市场竞争中，能够储备好相应的应变预案。

其中，主要内容包括：

（1）竞争对手策略分析

（2）项目竞争优劣势分析

第三阶段商场物业、设施管理前期介入

一。项目招商计划书中服务范围

（一）前期管理筹备工作

1.协助发展商建筑施工单位对各项设施、设备智能化管理、节能等提供专业意见。

2.提供各排水系统布置和预理参考建议。

3.提供电力供给容量分配及公共用电控制建议。

4.提供给水系统布置及公共区域清洁用水设置建议。

5.提供消防系统设施布置建议。

6.草拟管理公约、出售与出租条件，方便发展商出租物业时对各类管理文件妥当齐全。

7.配合销售部门订定物业管理收费标准。

8.制定物业验收、移交、交付使用程序。

9.拟定及筹组项目之物业管理中心，制订各类物业管理规章制度。

10.核查设备安装、调试运行情况，并指导物业管理工程人员收集、整理有关数据。

11.委派专业职员出席发展商组织的研究或协调会议并提供物业管理意见。

12.制定智能化管理项目，并提出智能化设备安装的各项意见及建议。

二。项目招商计划书中服务内容

（一）行政人事

1.筹建管理中心

2.制定招聘计划，参与员工选聘。

3.制定管理费预算。

4.制定楼宇交付使用的各项流程。

5.制定员工守则、岗位制度、工作细则及劳动合同。

6.制定各部门管理制度、各项表格。

7.制定员工上岗培训计划。。

8.对各部门员工进行上岗培训。

9.定期检讨人员架构、薪酬建议及员工福利，及时作出适当调整。

（二）项目招商计划书中财务

1.制定财务制度。

2.监管财务各项工作，并就工作作出意见及建议。

3.定期制定各项预算支出。

4.定期作好各项税务安排。

（三）项目招商计划书中工程

1.我们将协助管理中心防止停电、火警，设备失灵或发生故障等情况出现。

2.我们有多名具备综合技能的技术人员，24小时随时候命，为客户提供服务。

（四）项目招商计划书中与租户的关系

1.我们将协助管理中心定期与业主联络主对租户的要求或建议作出及时的回复，以达到与租户间的良好关系。

2.我们将协助管理中心与各租户商讨对项目的各项保险（包括：公众责任险、水险、第三者人生意外险等）做出预算购买报告。

3.我们将协助管理中心跟进投诉及作出调查，以确保投诉事项得到适当的处理。

4.我们将协助管理中心跟进投诉及作出调查，以确保收集租户对管理上的意见。

5.本公司透过定期巡察及召开会议，及时向租户反映有无改善工作的意见及建议。

三、项目招商计划书中顾问工作时间与顾问工作费用

（一）顾问工作时间

根据贵司项目的实际情况，我们工作范围将分三部分进行，具体工作时间表将按贵司之项目进度另行订定：

（二）顾问工作费用

1、市场分析与定位（包括制定市场调查报告及相关费用）：人民币万元整（RMB）。

2、商业策划顾问费为人民币万元整（RMB），服务期暂定为半年。

3、招商佣金：按相等于出租面积个月租金之金额计算。

4、商场物业设施管理前期介入服务费：每月人民币万元整（RM），服务期暂定为个月。

商业地产策划书【第四篇】

[关键词]整合营销　4C理论　选题策划

图书是一种特殊商品，具有精神文化与物质文化的双重属性。选题策划是对出版物的内容和形式的总体设计，是编辑人员关于图书的设计蓝图，是图书编辑出版的首要环节。随着社会经济的全球化，现代出版业的竞争早已不是一城一池的争夺，而是全新的出版营销理念、鲜明的出版品牌形象、独特的出版营销策略的全面抗衡。本文将结合图书营销实例，探讨整合营销4C理论如何从选题策划开始，以读者为中心，树立整合营销基本观念，运用4C理论，传播企业理念，树立良好的出版品牌形象。

一、图书出版选题策划现状与存在的问题

1、图书出版选题策划的现状

以A出版社为例，长期以来，该社选题策划往往开始于编辑在信息采集过程中产生的某种意向或愿望。选题策划一般包括四个环节：一是信息采集，对各种信息进行筛选和选择利用，包括社会发展、科学文化、出版市场、竞争对手、作者、读者等方面。二是选题设计，捕捉新的选题生长点，编辑根据市场要求和自身条件进行选题总体结构的构思与设计，并对实施细节逐一落实。三是选题论证，凭借集体的智慧对选题进行主旨、内容、形式、市场前景、可行性、主客观条件等全方位论证。四是选题优化，根据选题论证的意见、各实施过程的实际情况与对读者的进一步分析，对该选题予以完善与优化。

2、图书出版选题策划过程中所存在的问题

(1)没有对选题策划中的所有活动进行整合与协调。没有真正从目标市场的需求和市场营销环境的特点出发，综合运用各种营销手段与广告方式，使出版编辑、读者、作者、销售商等利益关系人建立建设性的互利关系，并注重整合出版社的资源和优势，使图书选题策划成为统一的、配套的图书市场营销战略的一部分，发挥整体效应。

(2)没有真正以读者为中心。在一年一度的出版选题论证中，各编辑部门在研讨图书市场趋向时，都有一些茫然，不清楚读者需要什么书，什么书好卖。这说明我们没有通过明确目标市场找准市场定位，没有把握读者需求，就完成了选题策划，投入了生产与发行。这样的做法使出版物难以满足和适应读者的需求，大大增加了出版的风险。

(3)没有用整合营销4C理论规范图书选题策划流程。多年以来，出版社沿袭着计划经济体制下的编辑出版流程。而在当今，图书出版作为一个产业正在逐步形成自己独具特色的市场，整合营销观念虽已逐步融入到图书编辑出版中，但依旧缺乏规范的条例和工作程序去规定图书选题策划的基本流程。

二、整合营销4C理论

整合营销是一种对各种营销工具和手段的系统化结合，根据环境进行即时性的动态修正，以使交换双方在交互中实现价值增值的营销理念与方法。对于选题策划来说，整合就是把出版营销过程中的各个环节综合成一个整体，整合市场调查、读者定位、图书定价、销售渠道、客户关系、广告宣传等过程，以产生协同效应，力求营销效益最大化。美国的劳特朋教授于1990年提出了4C理论：以消费者为中心，研究和满足消费者的需要与欲求；研究成本，了解消费者满足自己需要和欲望肯支付的成本价格；分析便利性，思考如何让消费者更便利地购得商品；积极沟通，研究怎样更好地与消费者进行沟通。在图书出版市场，竞争不再以图书质量和编辑水平为主，而是更多的表现为读者注意力的竞争。只有把4C理念贯穿的到选题策划的每一个环节中，才能赢得读者，赢得市场。

三、用整合营销4C理论引导图书选题策划

A出版社的《中国民间武术经典》系列丛书(以下简称《武术》丛书)，以纸质图书为主要载体，配合光盘出版发行。图书有中、英两种文字，光盘配有中、英、俄、德四种语言，在包装形式上有精装、简装两种。将整合营销4C理论运用到该丛书的选题策划中，通过资源整合，针对目标读者有步骤地实施。

1、以市场调研为基础，捕捉选题生长点

(1)确定预测目标，进行资料搜集与整理。第一，对《武术》丛书的宏观环境进行调查，包括社会、科学、文化等方面。第二，了解出版业市场信息，走访专业书店、私营公司，了解不同层次读者的购买趋向。第三，了解同类产品出版状况，特别是主要竞争对手的情况。第四，对相关专家进行访谈，包括行业专家、经销商、分销商，听取销售人员的意见及估计市场需求。第五，掌握作者、译者信息。第六，对相关文献、传媒资料及本社曾出版资源的整合与有效利用。

(2)预测时报告与结果输出。撰写该丛书市场预测报告并输出预测结果，交编辑部门进行进一步研讨。

(3)通过市场预测，找到市场机会。找到能给出版社带来赢利的市场条件，找准了市场机会，也就是找到了选题的生长点。

2、以读者为中心，分析市场找准定位

(1)市场细分。经过市场调研与预测，读者对象也随之确定。《武术》丛书的消费群是全世界所有爱好、习练中国武术的专业及非专业人士。如根据读者需求特点及群体分布情况可分为两个市场：一是对外出口市场，主要针对国外武术爱好者；二是国内市场，主要针对国内武术爱好者与收藏者。

(2)选择目标市场。在选择目标市场的策略中，采用“差异性营销策略”，根据每个细分市场的不同需求，该丛书应分别针对出口市场与国内市场，设计不同的产品和运用不同的市场营销组合策略。

(3)确定市场定位。一是图书的产品定位，包括图书质量、装帧、价格等；二是图书市场定位，包括地域、读者层次、社会文化、产品个性定位等；三是企业定位，通过出版社的良好形象，形成品牌魅力。在这个环节，必须确定图书特色，与竞争对手的产品有明显的区别，通过创新体现产品的差别化，打造亮点。

3、以读者支持的价格为主，进行图书定价

为图书进行合理定价是出版社在经营中是否获利的关键。出版社在图书定价时，采用的多为成本导向定价法，成本一般为稿费、印刷费、管理费、发行折扣率等之和。可是从4C理论来看，这是本末倒置的定价，因为它将读者需求排斥于价格体系之外。消费者的购物成本，包括时间、体力、精力以及风险承担等“顾客总成本”，而读者总是期望获得更高的价值。读者在选购时会选出价值最高、成本最低的图书，即“顾客让渡价值”最大的图书作为选购对象。出版社为战胜竞争对手，吸引更多的潜在读者，就必须向顾客提供更多具有“顾客让渡价值”的产品。因此，出版物定价必须首先考虑到读者所支持的价格。

(1)出版物定价应运用新模式。即读者支持的价格减去适当的利润等于成本上限，也就是说，在为出版物定价时，要考虑出版物的实际成本与利润空间，更要考虑消费者支持的价格。

(2)控制与降低成本。通过优化丛书的整体成本结构，降低

生产成本。整体考虑营销成本，还需要降低市场营销的费用。努力降低顾客购买的总成本，更好地减少读者的货币成本。

(3)提高零售商工作效率与产品服务价值。督促零售商在销售图书时提高工作效率，尽可能地减少读者的时间支出，降低顾客的时间成本，提高图书服务价值。

(4)减少读者精神和体力的耗费。通过多种渠道向读者提供详尽的图书信息，包括内容信息、购买信息、售后服务等，从而减少读者精神和体力的耗费。

4、以提供便利为核心，让读者更方便阅读

(1)为读者选购和阅读提供便利性。首先，应根据不同市场需求在渠道上有所侧重。如网络营销中，对于出口市场，选择贝塔斯曼(Bertelsmann)与亚马逊(amazon)；对于国内市场，选择出版社网站及国内读者熟悉的卓越、当当、淘宝等。其次，给读者以最大的购物方便，如自由挑选、免费送货、信息反馈等。最后，还应考虑读者阅读的便利性。

(2)为经销商、零售商的销售提供便利性。如对大客户优先供货，优先满足其对产品数量与系列化的要求；及时供应新产品；共享市场调查、竞争形势、读者动向等方面的信息；经常性征求意见，及时调整选题细节与营销手段。

5、以沟通为手段，开展关系营销

(1)出版社与读者之间的沟通。第一，向读者提供有关商品、服务、价格、购买地点等基本信息。上市前进行预热，同时统计媒体曝光度、读者关注度，为今后的媒体选择、图书首印数提供参考。上市期间激发读者的购买欲，扩大销售额。在后续工作上，及时、准确地把握读者的反馈信息，避免营销策略的失误。第二，在消费者心目中树立良好的企业形象与鲜明的品牌形象。对于出版社来说，营销战略的首要问题是如何在众多的出版品牌中确立自己的位置。出版品牌建设应体现在每一件事情上，熔铸在每一笔业务上，在读者心目中树立良好的品牌形象，才能确保营销传播行之有效。第三，提供超过顾客期望的价值，使读者变成“传道者”或“倡导者”。如在BBS或博客中，与读者直接交流或解决问题；设置“与武术大师切磋”网络专栏，聘请武术专业人士坐镇论坛，帮助解决读者在阅读与武术练习当中遇到的问题。

(2)出版社与经销商、零售商之间的沟通。出版社要与书商建立友好的关系，不能只依靠价格让度、提高反利等方式赢取衷心合作，而应该通过多种方式与经销商、零售商进行沟通，提高客户忠诚度。如关注大客户动态，定期进行联络与拜访；联合宣传与促销；陪同销售等。

(3)出版社与作者、编者、译者之间的沟通。出版的源头是书稿，广大作者是出版社抓选题和出精品的“源头活水”。保持与作者的良好沟通，是保证图书质量，保证市场销售的基础。出版社和作者群之间的合作要强调相互信任、相互支持、共同发展，并能够以明确契约为纽带来约束双方行为。

(4)出版社与行业专家、学术团体之间的沟通。重视与行业专家、学术团体的沟通，例如，责编可在出版前后，将清样及样书分别寄赠相关专家、各大书城老总及专柜负责人征求意见；请相关专家、学术团体在各专业网站上发表书评等。

(5)出版编辑与发行人员之间的沟通。发行人员最接近经销商和读者，出版编辑与发行人员的沟通是双向的，一方面，对于选题的策划与论证，发行人员可协助编辑进行选题的开发与优化；另一方面，发行人员通过对该选题策划的参与，能结合该书的特点和细分的读者对象，开展更为有效的营销活动。

图书出版业作为一种文化产业，更是一种特殊商品。在图书选题策划中正确地运用整合营销4C理论，是出版市场走出困境的重要手段。怎样把这一理论与出版实践活动相结合，在我国出版业的应用性研究才刚起步，相信通过对整合营销4c理论的实践，图书营销能产生更多的成功案例，创造更多的价值，不断促进我国出版事业的发展。

[参考文献]

[1]中国编辑学会：出版专业实务[M]，上海辞书出版社，2007.