房地产公司会计核算3篇

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房地产公司会计核算范文1

关键词 房地产抵押估价项目； 作业成本法； 成本核算

一、引言

成本核算是准确确定单位经营成果的一个重要方面，房地产抵押估价公司成本核算对象即房地产抵押估价项目与制造业及建筑业项目相比，具有项目多、周期长短不一、技术要求各异等特点。因此，单纯地套用制造业及建筑业中作业成本法的应用无法达到预期目的。目前关于作业成本法的研究有很多，但关于在房地产抵押估价公司中应用作业成本法的论述尚不多见。本文拟在相关文献的论述基础上对作业成本法在房地产抵押估价公司成本核算中的应用进行初步探讨。

二、房地产抵押估价公司应用作业成本法的必要性与适用性

(一)必要性分析

随着房地产抵押估价行业的竞争日益激烈，在各公司所提供的服务质量日益同质化的情况下，如何更好地控制经营成本，合理确定重点业务领域已经提上房地产抵押估价公司经营者的议程。通过应用作业成本法，能够更加科学地反映成本，为经营者控制成本提供可靠的信息参考，同时也有助于公司根据不同类别房地产抵押估价项目盈利能力的差异确定公司重点发展的业务领域，有效改善公司的盈利状况。

(二)适用性分析

对于房地产抵押估价公司而言，在出具房地产估价报告过程中消耗的大量资源无法通过直接的计入方式而必须通过分配的方式来核算不同类别房地产估价评估报告的成本。作业成本法的应用能合理分配成本，真实反映不同类别的房地产估价报告的资源消耗状况。同时，房地产抵押估价公司普遍实施员工考核制度，为作业成本法初步推广提供了原始数据来源，降低了作业成本法的推行成本。

三、房地产抵押估价公司作业成本法实施模型设计

(一)房地产抵押估价公司作业流程分析

作业成本法的主要思路是：产品消耗作业，作业消耗资源。就房地产抵押估价公司的作业流程而言，主要分为接单、现场勘查、出具预评估报告、出具正式报告四个阶段。接单阶段的作业主要是接受客户委托，订立委托合同等；现场勘查阶段主要是对估价标的物的情况进行现场查看；出具预评估报告阶段主要是计算估价标的物的预估价格，制作预评估报告并通知客户；出具正式报告阶段是在客户接受公司预评估报告中估价标的物的预估价格的情况下，制作正式房地产抵押估价报告，这一阶段标志着房地产抵押估价项目整个作业过程的完成。

(二)基于作业成本法的房地产抵押估价公司成本核算模型设计

1.确定房地产抵押估价公司作业以及作业中心

作业中心设置的准确与否直接关系到成本计算的准确性。根据前一部分对房地产抵押估价公司作业流程的分析设置四个作业中心：接单作业中心、现场勘查作业中心、预评估报告作业中心和正式报告作业中心。

2.确认和计量各种资源耗费

房地产抵押估价公司所消耗的资源主要包括以下六类：工资支出、福利费和社会保障支出、交通费支出、通讯费支出、固定资产及设备折旧维修费、其他支出。

3.确定资源动因并分配到各作业成本库

资源动因是衡量资源消耗量与作业之间关系的一种计量标准，反映了资源消耗的起因，是资源归集到作业的依据。通常某资源的分配率=该资源的消耗数量/资源动因，某作业中心应承担的资源消耗=应承担的资源动因消耗数量×该作业的分配率。由于在房地产抵押估价公司作业过程中，不同类别房地产抵押估价项目技术要求等有很大区别，因此，计算分配率时应通过一定的系数对房地产抵押估价项目数量进行调整，以使其所反映的成本状况真实可信。全部资源消耗除照相机折旧维修开支、交通费支出主要归入现场勘查作业中心外均可按作业时间长短进行分配。

设接单、现场勘查、出具预估报告、出具正式报告各阶段所耗费的时间长度分别为t1、t2、t3、t4,将资源耗费归集至各作业中心(见表2)。

4.确定作业动因，分配作业成本至成本计算对象

四、小结

作业成本法在房地产抵押估价公司对房地产抵押估价项目进行成本核算中具有广阔的应用空间。应用作业成本法并非意味着对传统成本法的摒弃，对于房地产抵押估价公司发生的与房地产抵押估价项目无关的成本支出，由于其作业流程繁杂，实施作业成本法成本过高，仍应采用传统成本法进行成本核算。不同成本核算方法的最终服务对象都是企业利润、股东财富的增值，只有根据不同的成本核算对象选择恰当的成本核算方法，才能更好地实现推行成本核算方法的最终目标。

参考文献

[1] 韩彦峰，张珈嘉。简析作业成本法在企业成本核算中的应用[J].经济研究导刊，2008(18).

夫参署者，集众思，广忠益也。以上就是山草香给大家分享的3篇房地产公司会计核算，希望能够让您对于房地产企业会计核算的写作更加的得心应手。

房地产公司会计核算范文2

随着我国经济建设不断推进，房地产行业逐渐成为国家支柱产业。同时，随着相应法律法规不断完善，市场环境的不断规范，企业谋利空间也在不断压缩。面临严峻挑战，房地产企业若要拓展发展空间、实现长期目标，就必须提高财务管理水平，而当务之急则是加强成本核算。在这样的大背景之下，对房地产公司的成本核算制度进行针对性的分析研究，制定适合企业发展的成本核算制度，实现公司利润最大化，就变得十分必要。

房地产公司业务分析和成本核算现状

公司概况

M房地产公司为建发房地产集团有限公司，成立于1980年，其母公司是建发集团。建发集团涉足房产时尚处于中国房地产业的启蒙时期，是福建省最早与外商合资、合作开发房地产的企业之一。M房地产公司的主要业)(务分为五个部分：土地开发和建设业务；房屋、建筑物的开发建设和经营业务；配套设施开发和建设业务；代建工程开发和建设业务；物业管理和服务业务。

现行成本核算现状及主要问题分析

M房地产公司规定按开发项目的一定周期、功能划分成本核算对象。按照这样的成本对象进行成本核算，只能核算出同周期、同功能开发项目下的共同成本，而无法核算出具体每栋房屋的开发成本，无法按照成本与收入配比原则分析M房产企业的盈亏，无法满足成本管理与考核的需要。即该公司成本核算对象划分不详细。

在主要成本账户设置方面，M房产公司针对房屋开发过程发生的费用支出设置了“开发成本――房屋开发成本”二级账户，并按照房屋的性质和用途，设置商品房、出租房、周转房、代建房三级账户。但是该账户明细科目设置的较为粗略笼统，计算出来的成本是相同性质房屋下的共同成本，无法具体核算出单栋房屋的开发成本，不能满足盈亏分析与成本管理的需要。即房屋开发成本明细账设置不全面，从而又导致公司的房屋开发成本账户归集不完善。

在核算配套设施开发成本时，M房地产公司没有考虑配套设施滞后开发的情况。由于在开发进度安排上，存在房屋开发与配套设施建设的时间差，使得那些已具备使用条件并已出售的房屋应负担的配套设施费，无法按配套设施的实际开发成本进行结转和分配。建议采用预提方式计入出售房屋开发成本。

房地产公司成本核算制度改进建议

细化成本核算对象

结合有关成本核算制度理论，M房地产公司在确定成本核算对象时，应考虑项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计等因素和管理需要等当地实际情况，建议对成本核算对象按照单元进行细分。

补充房屋开发成本明细账

针对新增的成本核算对象，建议补充房屋开发成本明细账。“开发成本――房屋开发成本”账户依据开发周期设置三级明细科目，即“开发成本――房屋开发成本――第一期/第二期/第…期开发项目”。四级明细科目依据开发功能，设置为“开发成本――房屋开发成本――第N期项目――商务写字楼/住宅区/社区商业用房/配套设施”等。五级明细科目依据开发单元，设置为第1单元、第2单元、第…单元等。最后，在明细账内要按照不同的成本项目设置专栏。成本项目包括：土地成本、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费用。

完善房屋开发成本账户的归集

①对按开发期核算的房屋开发项目，其发生的土地成本、前期工程费、基础设施费、配套设施费等成本项目支出，能分清成本核算对象的，可直接记入房屋开发成本三级账户的相应成本项目，并记入“开发成本――房屋开发成本――第N期开发项目”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。

②对同一开发期下按照功能核算的房屋开发项目，其发生的土地成本、前期工程费、基础设施费、配套设施费等支出，能分清成本核算对象的，可直接记入房屋开发成本四级账户的相应成本项目，并记入“开发成本――房屋开发成本――第N期开发项目――商务写字楼/住宅区/社区商业用房/配套设施”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。

③对同开发期同开发功能下按照不同单元核算的房屋开发项目，其发生的土地成本、前期工程费、基础设施费、配套设施费等支出，能分清成本核算对象的，可直接记入房屋开发成本五级账户的相应成本项目，并记入“开发成本――房屋开发成本――第N期开发项目――商务写字楼/住宅区/社区商业用房/配套设施――第1单元/第2单元/第N单元”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。

新增预提配套设施费的核算

在归集M房地产房屋开发成本的配套设施费时，建议增加配套设施滞后于房屋开发的核算情况。对此提出当配套设施滞后开发时，应预提配套设施费的建议。补充相应的预提方法及账务处理如下：

①建议M房地产公司以未完成配套设施的预算成本为基数，计算出已出售房屋应负担的数额，用预提方式记入出售房屋的开发成本。应作会计分录：

借：开发成本―一房屋开发成本―一 XX

贷：应付账款――预提配套设施费

②实际发生配套设施费时，按支付款项的金额，作会计分录

借：应付账款――预提配套设施费

贷：银行存款/应付账款――应付工程款

③已完配套设施开发成本的结转。对用预提方式将配套设施支出记入有关开发产品成本的公共配套设施，应在完工验收后，将其实际发生的开发成本冲减预提的配套设施费，作如下分录入账：

借：应付账款―一预提配套设施费

贷：开发成本―一房屋开发成本

④当成本结算完毕，对已经按照预提成本结转的销售成本和资产账面价值以及库存开发产品成本进行调整。如果实际成本大于预提成本，按其差额，作会计分录为：

借：主营业务成本/投资性房地产/固定资产/库存商品

贷：银行存款/应付账款――应付工程款

如果实际成本小于预提成本，按其差额，作会计分录为：

房地产公司会计核算范文3

目前大部分集团房地产企业已经开展财务核算电算化，提高了财务部门的工作效率，但也存在一个共同的缺陷，它只是简单模仿和照搬手工流程，将一项项相对独立的工作搬到计算机中，并通过一个个相对独立的子系统（如工资核算系统、固定资产核算系统）完成相应的工作，它所反映的资金流信息往往滞后于物流信息，缺乏会计数据传输的实时性。在经济环境瞬息万变的今日，信息的实时性决定了它的有用性和控制力度。当一笔超标准的采购费用发生时，或一笔非法事件的发生，会计信息的滞后性使资金流不在严格地受控运行。随着集团房地产开发企业业务做大做精，管理层对信息的需求和预期发生改变，传统的财务管理信息系统必须更新。实现财务、业务一体化是集团房地产开发企业信息化建设中最关键的问题。怎样实现财务、业务一体化，以达到真正有效的经营运作控制，实现信息高度集成，这就是笔者所探讨的主题。

一、立项、规划环节的预算控制

新项目开发应进行财务预算管理，即以资本预算为中心的预算管理模式。新项目的开发面临极大的经营风险，这是因为必须投入大量的资本，而未来收益又具有极大的不确定性。因此在新项目开发初期必须以资本投入为中心进行财务预算管理。

1.立项环节的控制

各开发公司新项目立项时须向集团总部提交《立项请示》和详细的《可行性研究报告》，并经集团立项听证会讨论通过。《可行性研究报告》除应具备地块基础资料、周边环境及其发展趋势、合作方背景、合作方式及条件、初步规划设计方案、开发节奏及市场定位等基础内容外，还须包括以下内容：

成本费用估算和控制目标及措施；

投资及效益测算、利润体现安排；

税务环境及其影响；

资金计划；

《竞投方案》；

投资风险评估及相应的对策；

项目综合评价意见。

2.规划设计环节的控制

总体规划设计方案，应首先上报集团领导牵头组织的“规划设计方案听证会”审查，获通过后进入下一设计阶段（如小区设计、单体设计、施工图设计）。每一阶段都须要求设计单位出具《设计概（预）算》，并在与上一阶段的概（预）算进行认真分析、比较的基础上，编制《建造成本概（预）算》，确定各成本单项的控制目标。

关于施工招标环节的成本控制、施工过程的成本控制、设备管理、竣工交付环节的成本控制、工程结算管理等一般均由各开发公司依据各自的特点在预算范围内灵活处理。

由此可见，集团总部的成本管理工作前期最为关键。新开发项目经认证审核后，各开发公司在财务分析子系统中，编制有关项目的阶段性预算，从财务管理的角度，把各种控制项用相应的科目和部门进行反映和控制，因此，在管理软件中需要进行预算管理科目的设置，如“在建工程”设置为“部门核算”以便在各成本费用发生的同时，可以在总账中按部门录入其发生额，在进行数据处理时，可以按照部门进行归类汇总，在将数据转化为信息输出时，按部门、科目将预算和实际发生额进行对比分析。以便集团公司高级管理层根据管理需要，对项目进行预算控制。

二、项目开发环节的财务控制

1.房地产开发成本的核算

（1）成本归集对象。房地产开发企业在进行成本核算时，像其他行业一样。首先应该确定成本归集对象，即成本核算单位。对于小规模的开发，如单幢或几幢房屋的开发，这个问题比较容易解决，可以将全部开发量作为成本归集对象，设立一个成本核算单位。但是对大规模的开发，如街坊改造或小区开发，就必须科学地确定成本归集对象。在这种情况下，笔者认为成本核算对象不能过细（如以单幢为单位），因为这样做势必会增加工作量，使核算工作繁琐化。相反，也不能简单地以整个小区为核算单位，因为一个小区从开始建设到完全建成往往需要几年的时间，这样做势必使成本核算资料滞后，失去其在管理上的作用。笔者认为：应该以房地产开发项目的工程内容和工期进度作为确定成本归集对象的主要依据。对大的开发项目应该适当分块，比如将一个小区内不同类型的商品房按不同的开发期进行分块，利用信息系统对集团公司所属的分公司、分小区、分区块进行编码分级管理，明确所属级次及隶属关系。

（2）成本项目的设立。正确划分成本项目，可以客观地反映产品的成本结构，便于分析研究降低成本的途径。按现行的房地产开发企业会计制度规定，“开发成本”作为一级成本核算科目，企业应在该科目下，根据自己的经营特点和管理需要，选择成本项目，并据此进行明细核算。如何确定成本项目？笔者认为成本项目不能太多，对于发生次数较少，特别是单笔发生的费用，应尽量合并。如各种配套费用支出，可设立一个“配套费用”明细科目进行核算。而对金额较大并陆续发生的费用应单独设立科目核算。如土地费用、土建费用及设备费用，特别是土建费用，如系分合同发包的还应该按合同进行明细核算，以便能随时了解工作量进度和付款情况，并为工程的竣工决算提供资料。对公司要求的项目进行分类、分级核算。

企业的间接费用主要包括管理费用、财务费用和销售费用。按现行房地产开发企业会计制度规定，这些费用应作为期间费用，直接计入当期损益。笔者认为，这样处理，对部分费用来说，有悖于会计的配比性原则。比如，为项目贷款而支付的利息以及项目的前期销售费用，这些费用的特点是数额较大、受益对象明确，如果在受益对象实现销售之前，就将其列入损益类科目进行核算，势必会形成虚假的财务成果，不能客观地反映企业的实际经营情况。因此，笔者认为，对受益对象明确的贷款利息和前期销售费用应视同资本性支出进行核算。前者列入“开发成本”，作为成本项目的一个组成部分；后者可在“递延资产”科目下开设明细专户进行核算，待开发产品实现销售后，再转入“销售费用”科目。然后按成本对象进行归集分配。

2.网络化反馈式成本控制

公司高级管理层根据管理需要，根据期初编制有关项目的预算信息系统，随着项目的进展，将有关业务信息录入账务系统，使用资金单位在旬末的3日前，将需求资金计划按类别填报、录入资金数据库，经各开发公司、总公司经理等授权逐级批准后，由网上到执行分公司或部门，按批准计划分配资金。计算机系统通过不相容岗位分离和权限的设置，使各业务岗位相互稽核，资金在授权范围内审批和使用，杜绝先斩后奏现象，以往具有权力特征的资金使用，通过资金计划管理信息系统得到规范。资金的使用在网络上向公司决策层公开，堵塞资金使用中的漏洞。系统对超预算的项目给予报警提示，实现对项目的事中控制。通过项目计算机系统功能提供多种条件进行统计与查询，给公司高级管理层提供查询分析的依据。同时可以就成本控制情况进行跟踪分析，不仅可以了解该项目的当前状况，而且可以跟踪了解形成目前状态的明细事项，从而可以从源头对异常现象进行分析，有针对性地采取措施。期末，管理者通过项目进行预算分析，为对相关责任中心和责任人进行业绩考核提供定量分析资料。办公自动化使资金运作效率大大提高，同时也对高层管理人员形成了制约。

三、销售环节的财务控制