房地产开发项目转让协议5篇

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房地产开发项目转让协议篇1

股权转让协议范本

转让方：（以下简称甲方）

受让方：（以下简称乙方）

鉴于甲方在公司（以下简称公司）合法拥有 %股权，现甲方有意转让其在公司拥有的全部股权，并且甲方转让其股权的要求已获得公司股东会的批准。

鉴于乙方同意受让甲方在公司拥有 %股权。

鉴于公司股东会也同意由乙方受让甲方在该公司拥有的 %股权。

甲、乙双方经友好协商，本着平等互利、协商一致的原则，就股权转让事宜达成如下协议：

第一条 股权转让

1、甲方同意将其在公司所持股权，即公司注册资本的%转让给乙方，乙方同意受让。

2、甲方同意出售而乙方同意购买的股权，包括该股权项下所有的附带权益及权利，且上述股权未设定任何（包括但不限于）留置权、抵押权及其他第三者权益或主张。

3、协议生效之后，甲方将对公司的经营管理及债权债务不承担任何责任、义务。

第二条 股权转让价格及价款的支付方式

1、甲方同意根据本合同所规定的条件，以 元将其在公司拥有的 %股权转让给乙方，乙方同意以此价格受让该股权。

2、乙方同意按下列方式将合同价款支付给甲方：

乙方同意在本合同双方签字之日向甲方支付 元；在甲乙双方办理完工商变更登记后，乙方向甲方支付剩余的价款 元。

第三条 甲方声明

1、甲方为本协议第一条所转让股权的唯一所有权人。

2、甲方作为公司股东已完全履行了公司注册资本的出资义务。

3、自本协议生效之日起，甲方完全退出公司的经营，不再参与公司财产、利润的分配。

第四条 乙方声明

1、乙方以出资额为限对公司承担责任。

2、乙方承认并履行公司修改后的章程。

3、乙方保证按本合同第二条所规定的方式支付价款。

第五条 股权转让有关费用的负担

双方同意办理与本合同约定的股权转让手续所产生的有关费用，由方承担。

第六条 有关股东权利义务包括公司盈亏（含债权债务）的承受

1、从本协议生效之日起，乙方实际行使作为公司股东的权利，并履行相应的股东义务。必要时，甲方应协助乙方行使股东权利、履行股东义务，包括以甲方名义签署相关文件。

2、从本协议生效之日起，乙方按其所持股权比例依法分享利润和分担风险及亏损。

第七条 协议的变更和解除

发生下列情况之一时，可变更或解除本协议，但甲乙双方需签订变更或解除协议书。

1、由于不可抗力或由于一方当事人虽无过失但无法防止的外因，致使本协议无法履行；

2、一方当事人丧失实际履约能力；

3、由于一方违约，严重影响了另一方的经济利益，使合同履行成为不必要；

4、因情况发生变化，当事人双方经过协商同意；

5、合同中约定的其它变更或解除协议的情况出现。

第八条 违约责任

1、如协议一方不履行或严重违反本协议的任何条款，违约方须赔偿守约方的一切经济损失。除协议另有规定外，守约方亦有权要求解除本协议及向违约方索取赔偿守约方因此蒙受的一切经济损失。

2、如果乙方未能按本合同第二条的规定按时支付股权价款，每延迟一天，应按延迟部分价款的 ‰支付滞纳金。乙方向甲方支付滞纳金后，如果乙方的违约给甲方造成的损失超过滞纳金数额，或因乙方违约给甲方造成其它损害的，不影响甲方就超过部分或其它损害要求赔偿的权利。

第九条 保密条款

1、未经对方书面同意，任何一方均不得向其他第三人泄漏在协议履行过程中知悉的商业秘密或相关信息，也不得将本协议内容及相关档案材料泄漏给任何第三方。但法律、法规规定必须披露的除外。

2、保密条款为独立条款，不论本协议是否签署、变更、解除或终止等，本条款均有效。

第十条 争议解决条款

甲乙双方因履行本协议所发生的或与本协议有关的一切争议，应当友好协商解决。如协商不成，任何一方均有权按下列第种方式解决：

1、将争议提交武汉仲裁委员会仲裁，按照提交仲裁时该会现行有效的仲裁规则进行仲裁。仲裁裁决是终局的，对甲乙双方均有约束力。

2、各自向所在地人民法院起诉。

第十一条 生效条款及其他

1、本协议经甲、乙双方签字盖章之日起生效。

2、本协议生效后，如一方需修改本协议的，须提前十个工作日以书面形式通知另一方，并经双方书面协商一致后签订补充协议。补充协议与本协议具有同等效力。

3、本协议执行过程中的未尽事宜，甲乙双方应本着实事求是的友好协商态度加以解决。双方协商一致的，签订补充协议。补充协议与本协议具有同等效力。

4、本协议之订立、效力、解释、终止及争议之解决均适用中华人民共和国法律之相关规定。

5、甲、乙双方应配合公司尽快办理有关股东变更的审批手续，并办理相应的工商变更登记手续。

6、本协议正本一式四份，甲乙双方各执一份，公司存档一份，工商登记机关一份，具有同等法律效力。

转让方：

受让方：

年 月 日

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房地产开发项目转让协议篇2

以股权转让方式实现房地产项目转让

甲方： 公司 地 址：

法定代表人： 职务：董事长 委托代理人： 职务： 乙方： 公司 地 址：

法定代表人： 职务：董事长 委托代理人： 职务：

甲、乙双方本着平等协商、互惠互利的原则，经友好协商，就 xxxx有限公司（以下简称“目标公司”）股权转让事宜达成如下协议，以资共同遵守： 第一条： 转让标的

甲方同意将其持有的目标公司 90％的股权转让给乙方，乙方同意受让该股权。经甲方确认，目标公司拥有的全部合法资产为：

1、土地资产：位于xxxx路，以出让方式取得的总面积xx亩（含征购道路xx亩，净地xx亩）的国有土地一宗，土地用途工业用地，土地使用年限至xx年xx月xx日止。该地块目标公司已于xx年xx月xx日与x市xxx签署了《协议书》，目标公司已向xxx支付了协议书约定的全部款项。国有土地使用权证尚未办理完毕。

2、目标公司名下的其他无形资产和有形资产。（有形资产详见附件一《资产明细表》）

3、本协议签订后，甲方不得对上述资产另行处置。第二条：转让价格

经双方协商确定，股权转让总价款为：人民币xxxx万元（￥xxxx，000元）。第三条：转让条件

1、甲方必须提供其股东会同意甲方转让在目标公司中所持有股权的批准文件和目标公司内部批准股权转让的股东会决议；

2、乙方必须提供其股东会同意乙方受让甲方转让目标公司中所持有股权的批准文件；

3、甲方应提交具有审计资格的会计师事务所对目标公司财务的审计报告；

4、甲方必须确保上述xx亩（含征购道路xx亩）土地在签订协议时未设定抵押担保、未被司法机关或者仲裁机关进行查封、未被政府收回、土地用途不变和可办理立项报建手续；

5、甲方享有和承担股权转让完成前目标公司所有的债权、债务以及担保、抵押等或有负债，并确认本协议第一条所述资产为合法拥有、股权转让完成后（以工商变更登记完成为准）所发生的债权、债务以及担保、抵押等或有负债，均与甲方无关。第四条：付款方式及责任

1、定金的支付及责任

（1）为保证本协议的切实履行，自本协议签署后xxx个工作日内，乙方向甲方支付人民币xx万元（￥xx000元）的履约定金。

（2）在甲方收到乙方交付的履约定金后，甲方立即停止目标公司的一切经营业务，并且在20日内将目标公司公章由双方进行封存（为完成本协议所必须进行的工作除外），同时甲方向乙方出示下列相关证件、文件和资料的原始件，并向乙方提供与原件核对无误的复印件：

a．目标公司名下实有负债及或有负债的明细表（具体指目标公司最近三个月的资产负债表）； b.有关目标公司拥有的土地使用权属证明文件，包括但不限于《协议书》、缴费单据； c.目标公司企业法人营业执照正、副本； d.目标公司企业法人代码证正、副本；

e.目标公司最近一次的验资报告、章程及工商登记材料； f.目标公司国税、地税登记证正、副本； g.目标公司完税证明文件。

2、股权转让价款的支付方式及责任：

（一）第一期支付条件及责任

（1）在乙方支付第一期付款前，甲方需完成以下工作：

a.甲方向乙方提供其股东会同意甲方转让在目标公司中所持有股权的股东会决议和目标公司同意股权转让的股东会决议；

b.甲方向乙方提供由甲方委托具有法定审计资格的会计师事务所对目标公司出具的财务审计报告； c.甲方通过会计师事务所在30日内连续三次在《xxx报》刊登目标公司的债权债务申报公告； d.在公告期内，如无任何第三人对目标公司的资产提出合理的书面异议或者无任何债权人申报债权或者任何第三人申报债权后甲方提供了相应的担保或者进行了清偿。

（2）当甲方履行完毕本条第1款、第2款第（一）项第（1）目所规定的义务后15或xxx个工作日内，甲方办理将目标公司90％股权转让给乙方的工商登记变更手续并将目标公司的法人代表按照乙方指定人选予以变更，乙方应当及时出具办理股权变更登记的所有文件及手续,同时甲方会同乙方办理目标公司资产及公司资料（包括但不限于公章、合同章、财务章、工商执照等）移交手续。在甲方满足以上（）全部条件后并且办理完毕移交手续后，乙方需在股权变更（以工商局核准的登记最终日期为准）的同时向甲方按时、足额地支付人民币xxx万元（￥xx，000元）的股权转让款。

（二）第二期支付条件：

（1）在甲方协助目标公司取得本协议所涉及地块土地使用权证且乙方支付了第一期股权转让款后30个工作日内，乙方向甲方支付剩余的股权转让款人民币玖佰xx万元（￥xx，000元），乙方支付的定金人民币叁佰陆拾万元折抵该部分款项。

（2）乙方须将上述应支付给甲方的定金、股权转让款等款项直接汇入甲方指定或中级法院的帐户：户名 xx公司，帐号：xxxx，开户行：xxx支行。第五条：与股权转让有关的税费承担

甲方、乙方在办理股权转让过程中所发生的税费由甲、乙双方按照法律规定分别承担；与本次股权转让有关的财务审计、债权债务公告等所涉及的费用，由甲方承担；甲方协助乙方办理项目报建等手续所须费用由乙方承担。

第六条：本协议书签订并生效且办理完毕工商股权变更登记手续后，乙方有权进驻本协议所涉及的地块项目，进行前期开发投资准备工作，如土方工程、勘察、立项设计、土地平整、三通工作、以及建设必要的工作用房等工作，甲方应积极配合。第七条：违约责任

1、甲方违约

（1）若甲方未按照本协议第四条确定的内容履行本协议，从违约之日起，甲方按照乙方已付款项以每日万分之五的违约金付给乙方，如果超过30天甲方仍未履行完毕约定事项的，乙方有权解除本协议，甲方必须以乙方支付的定金的双倍返还给乙方。

（2）本协议生效后，若乙方无过错，且排除不可抗力和政府行为的原因外，因甲方原因未能按照本协议将其持有的目标公司90％股权转让给乙方，则视为甲方违约，本协议自动终止，甲方应当向乙方双倍返还定金；并偿付乙方已支付给甲方的全部转让款以及乙方已在目标公司土地上的投资。

2、乙方违约

（1）若乙方不按本协议确定的时间按时、足额地支付股权转让价款，则每逾期一日，乙方按照当期未付款的千分之五的标准向甲方支付违约金；如果超过30天乙方仍未支付完毕当期股权转让金，经甲方催告后，乙方仍未支付完毕当期款项，则甲方有权解除本协议，定金不予返还乙方，乙方应赔偿甲方在办理目标公司股权转让过程中所发生的一切直接和间接费用，且乙方在上述地块上的投资归甲方所有。

（2）本协议生效后，若甲方无过错，且排除不可抗力和政府行为的原因外，因乙方原因未能按照本协议收购甲方持有的目标公司90％股权，则视为乙方违约，定金不再返还乙方，本协议自动终止；同时乙方应支付给甲方因履行本协议所发生的所有直接费用（包括但不限于债权债务公告费、财务审计费等）。协议双方如有上述之外的其他违约行为，守约方有权要求违约方赔偿相应的经济损失。（包括但不限于诉讼费、保全费、差旅费、律师代理费、执行费等）。第八条 特别约定

1、甲方承诺除提供的债务材料外，再无其它债务。对于交接日前漏债、对外担保、隐形债务等一切未提供的已产生和潜在的债务，一律由甲方承担责任，与乙方无关。

2、如目标公司因不可归责于双方的原因导致在本协议生效后6个月内未能办理完毕土地使用权证手续的，双方同意终止本协议，各方依照本协议已经取得的财产和（或）资产应在15个工作日内返还给相对方，双方互不负违约责任。第九条：争议的解决

因执行本协议所发生的或与本协议有关的一切争议、纠纷，各方应协商解决。如协商不能达成一致，各方同意采取下列方式加以解决：

依法直接到铜陵市仲裁委员会进行仲裁。第十条： 生效条款

本协议经双方授权代表签字及盖章并收到乙方交付的履约定金之日起生效。第十一条：其他条款

本协议经双方协商一致可以修改、补充或解除。本协议的任何修改、补充以及附件均构成本协议不可分割的一部分，具有同等效力。

双方确认，本协议系自愿签署，对本协议项下双方的权利义务已经明确。本协议一式四份，协议双方各执两份，具有同等法律效力。甲方：（盖章）公司 授权代表（签名）： 乙方：（盖章）公司 授权代表（签名）：

缔约日期：二○一二年 月 日

房地产开发项目转让协议篇3

以公司股权重组方式实现房地产项目转让的利弊得失以公司股权重组方式实现房地产项目转让的利弊得失

一、课题的提出

房地产开发的泡沫成份，以及开发行为本身和由于资金运作的不规范，九十年代后期国内各地都出现了一批房地产开发项目的停建、缓建工程即烂尾楼，且不说广西、海南，即便在经济发达的沿海城市上海，据报载，至1999年底上海市在内环线以内，高层烂尾楼也多达300幢。毋庸讳言，在海南出现的“炸楼”的极端处理方法，并不是一个值得推广和借鉴的有效经验，妥善解决为数不少的“烂尾楼”，已成为各地政府一个不得不面对的难题。在房地产开发的市场大潮中，既然原有的开发商已无力作为，把项目转让给有能力的开发商继续开发，这就是无论房地产项目开发至什么阶段，都应当研究其转让的可行性和操作性的缘由。

“股东之间可以相互转让其全部出资或者部分出资”；“股东向股东以外的转让其出资时，必须经全体股东过半数同意”；“国有独资公司的资产转让，依照法律、行政法规的规定，由国家授权投资的机构或者国家授权的部门办理审批和财产转移手续”；“股东持有的股份可以依法转让”这一系列有关公司股权转让的规定，都是我国《公司法》的明确规定。因此，以公司股权转让的重组方式，实现房地产项目转让；或者说，以公司股权转让方式来解决房地产开发项目转让的可行性和操作性，就成为我们律师应当研究的重大课题，也是研究公司法和房地产领域不同专业的律师，应当共同关注的业务结合部。正是基于这一指导思想，讨论本文所指的课题，具有现实意义。

二、“烂尾楼”的现状分类及其转让操作方式

需要用项目转让方式处置的房地产开发停建、缓建项目即“烂尾楼”，由于土地使用权取得方式不同，开发商所负债务的复杂性以及开发项目续建资金短缺程度等不同情况，对于用公司股权转让方式实现房地产项目转让，提出各不相同的问题：

1、各不相同的房地产停建、缓建项目。

需要转让或不得不转让的房地产开发的停建、缓建项目一般都负有债务，其债务一般有三种情况：一是开发的房屋已实现预售，按时交付房屋是开发商所负的房屋实物形态的债务；二是开发商在建设过程中向银行以抵押方式进行贷款所负债务，以及对承包人应付的工程款所负的债务，这二者都是依法享有优先权的债务，二者中，应付的工程款优先于抵押权所负债务；三是一般债务，即开发商在项目开发过程中对采购材料、设备等各相对人所负的一般债务。房地产开发商所负债务的不同情况，是实施项目转让时不得不慎密分析的复杂问题和各具特点的法律障碍。

而从房地产开发商对“烂尾楼”的续建资金实力来分析，也存在着二种不同情况：有的开发商虽缺乏资金，但尚有能力自行筹资恢复建设或尚在运营，属于项目缓建；有的开发商则无后续资金，已停止运营，无他人提供资金难以为继，属于项目停建。

房地产开发的停建、缓建项目，就其土地使用权取得方式，可分为以行政划拨方式和以出让方式取得二大类。而以出让方式取得土地使用权，出让合同规定有政府收回土地使用权及其地上建筑物的条件和期限，这为政府处理“烂尾楼”收回土地后再转让提供了依据。这二种不同方式，在项目转让操作中，前者更复杂。

从房地产停建、缓建项目的运作阶段来看，除了项目已经建成，开发商为中、长期投资的整体销售计而实施转让外，一般会处于土地开发阶段和施工营建阶段，这二个阶段的停建、缓建，从前期资金落实的不同程度，反映了房地产开发商在转让过程中的地位和实力。

2、可供选择的转让“烂尾楼”的操作方法。

房地产开发停建、缓建项目的转让，目前通常有通过程序和当事人协议两种方法。通过司法程序转让，即法院调解以项目折价或者对生效判决执行对项目进行拍卖，对此本文不作讨论。而作为当事人自行协议（包括因政府主管部门干预）项目转让，一般有开发项目转让和公司股权转让两种操作方法。

第一种是开发项目转让。此种方法一般适用于未成立项目公司的项目。所谓项目公司，是指因房地产特定地块开发，由项目投资股东依公司法而成立的有限责任公司。项目投资股东可以是现金投资，也可以是土地作价投资。非项目公司的投资人，因项目停建、缓建而实施开发项目转让，其基本程序除转让方和受让方合意外，还必须按项目的立项、用地、工程建设的有关审批程序重新办理手续，适用的法律、法规，主要是房地产法、规划法和建筑法，其政府所收的各种规费，原则上按交易一次的规定收取。因此，项目转让的成本高、手续繁琐。

第二种是公司股权转让。此种转让一般适合于成立项目公司的开发项目。项目公司的成立必然会涉及投资资本，房地产项目公司的运作必然涉及到公司产权，产权自主交易，资本自由流转，是此种转让的前提。这种转让是以转让公司或公司股份的方法进行房地产项目的投资人变更，其基本程序是变更公司投资结构或股东，适用的法律主要是公司法和工商行政管理法规，并不涉及项目本身的交易费用和政府规费，其转让成本低，手续简略。因此，以公司股权转让方式来实现房地产停建、缓建项目的转让，是房地产开发的产权和资本市场化运作，是开发商在市场竞争中优胜劣汰而导致的项目公司股权的兼并和收购，此种操作方法值得深入研究。

此外，房地产停建、缓建项目转让还有其它实现方法，主要是指政府主导下的转让，如政府收回土地再另行出让给他人，政府启动收地程序而有条件地不执行，推动投资人协议转让以及以包销方式实施项目转让等。

综上，房地产开发的停建、缓建项目转让，在市场条件下，针对地产、房产的产权交易和已投入资本的流转，以公司股权的重组方式使之得以实现，是最可取、最值得拓展的途径和方法。

三、以公司股权重组方法转让房地产“烂尾楼”的操作性

房地产开发实践中，由投资人包括以土地投资或以资金投资的投资者，按《公司法》的有关规定成立项目公司进行运作，在各地都已十分普遍。这是讨论本文所涉之项目转让可操作性和利弊得失的现实基础。作为有限责任公司形态的房地产开发的项目公司，在资产重组或股权转让方式来实现其停建、缓建项目转让时，首先必须明确并解决其操作性。只有有了可供选择的操作方法，才谈得上其中的利弊得失，才会对日益增多的烂尾楼转让的实践有所指导。

按业界比较一致的认识，公司股权重组主要有两种操作方法：收购和兼并，即股权的的并购，而房地产项目公司的并购，则是具有特别风险的并购，研究其操作性更显重要。

1、股权兼并与无能力继续开发的项目转让。一个或多个公司的全部资产和权利义务均转移给另一个公司，即为公司兼并。其操作层面针对“烂尾楼”分析，鉴于股权转让的公司已无力继续开发，与其破产，不如将股权和责任均转移给受让公司；而接受全部股权的公司以吸收方式，以自己名义继续运行。由于受让公司承接转让公司的债权债务，故转让公司虽已消失但无需经过清算程序。此种股权重组方法，完全适应于房地产楼宇烂尾已无力继续开发的项目公司，股权兼并方式对于事实上资不抵债或停止运营即停建房地产的项目公司，实现项目转让，不失为有效途径。

2、股权收购与缺乏后续资金开发的项目转让。一个公司经由接受转让公司大部

分股权方式而达到对原公司的控制或管理。转让公司无需消失仍可以自己名义运作，即为公司收购。其针对房地产烂尾楼宇的操作性，比较适合于因债务缠身难以为继而非资不抵债的缓建项目。新增资本的投入，对于项目的顺利建成和避免破产，于被收购的开发商具有现实的吸引力。这种操作方式由于转让公司没有被吸收，只是公司股东和股权发生变动，显然此公司股权兼并具有更灵活、更简便的操作性。

比较这二种方法，虽然都是以公司股权的变动和产权流通来实现房地产项目公司的重新组合都、可以避免被兼并公司的解散清算程序、都有利于通过有实力的股东重新控制公司运作而实现其市场发展和顺利运作，但公司股权的兼并和收购针对的是房地产停建、缓建项目，两者仍然存在较大的区别：

第一，兼并是受让公司吸收转让公司并以自己名义重新开发，受让公司本身必须有房地产开发相应资质；而收购则仍以转让的已具备相应资质的项目公司名义经营，收购公司本身可具有房地产开发资质。

第二，兼并是项目公司全部股权被转让，其所有的债务包括潜在的债务以及由此产生的风险，依法均由兼并公司承担，也即兼并公司对被兼并公司的债务或风险要承担项目公司的全部责任；而收购则是项目公司内部的股东和股权比例发生变动，其对外的债务仍由项目公司承担，股东之间可按股权比例或约定方式在股本金限额内承担，也即收购公司只对被收购公司债务或风险承担股东的相应责任。

第三，兼并后原项目公司被吸收，项目运作以兼并公司名义进行，因此，房地产项目公司的兼并，除兼并被兼并双方协议一致外，必须办理项目变更手续并通知债务人；而股权收购只发生在项目公司内部，只需公司新旧股东协议一致，不需要办理项目主体变更手续，也无需通知债务人。

房地产开发由于土地取得方式、使用期限的复杂性以及地产、房产的复杂关系，又由于在操作中房地产开发项目公司股权组成的表现形态的不规范，以及股权关系的不清晰，在以公司股权重组方式实现房地产项目转让的操作实践中，更产生了一系列不同于一般公司并购的特殊情况，更多的是属于房地产领域中的具体专业问题与公司股权重组的有关法律问题的交叉和重叠，这在公司股权重组过程中应当寄予更大的关注。

四、从司法实践看以公司股权重组方式实现房地产项目转让应注意的法律问题虽然，我国立法对公司并购尚无专门规定，对本文讨论以公司股权重组方式实现房地产项目转让，更无明确的、有针对性的法律、法规，但在操作实务和司法实践中，这方面的大量市场行为已频频发生并由此引起一系列的争议和纠纷。作为不得不面对并承接此类案件代理的律师，尤其是熟悉公司股权重组和房地产开发的专业律师，都肩负从司法实践来分析研究这一疑难、复杂的法律问题的责任，从而指导当事人规范运作，避免失误，并为健全立法提供实务经验。

本人在专业处理大量有关房地产开发的诉讼案件的同时，也处理了一批此类案件。实践出真知，实践是检验成败、鉴别操作方法利弊得失的唯一依据和标准。

1、应引起注意的三个法律问题一个为最高院改判的以项目转让方式运作的房地产联建纠纷案。

这是我承办的一个房地产联建项目转让的二审案件。

1993年10月15日，上海长兴实业总公司（下称长兴公司）作为土地方与上海建设工程联合公司（下称建设公司）作为投资方签订了《三门路多层住宅小区联建协议》。约定：长兴公司提供土地和建房指标，建设公司承担建设资金以及前期费用共计人民币5680万元，两家公司联合开发万平方米的住宅。

1994年4月8日，建设公司以引资方式又与上海万国企业发展公司（下称万国公司）签订协议，约定万国公司承担项目建设所需资金，万国公司先后投入人民币

5万元。后因建设公司无力继续开发，又与上海建联房地产开发有限公司（下称建联公司）签订接盘《协议书》，约定由联建公司受让系争项目，建设公司的全部权利义务转让给联建公司，项目开发由建联公司继续履行，并由建联公司承担整个合同履行期间的全部法律责任。1996年2月28日，上述建设公司、长兴公司、万国公司和建联公司四方签订转让《协议书》，就项目由建联公司接盘事项达成协议。其主要内容是：建联公司接盘继续开发并负责返还万国公司全部投资款，协议自建联公司先行支付人民币1000万元时生效。转让协议签订当天，建联公司即向万国公司支付了人民币900万元，万国公司则在签收时书面同意转让协议生效。项目转让后，建联公司以自己的名义办理了有偿使用土地及房屋预售许可手续。因建联公司到期未支付其余款项，万国公司起诉法院，要求建设公司、建联公司和长兴公司共同返还剩余投资款及利息。

一审法院审理后认为：转让协议所约定的条件未成就，故尚未生效，判由建设公司返还万国公司的剩余款计人民币万元及相应利息，建联公司负连带责任。一审判决后建设公司和建联公司均不服，向最高人民法院提起上诉。我担任了建设公司的二审代理人。

建设公司上诉的主要理由认为：转让协议所约定的生效条件已由债务受让人建联公司和债权人万国公司协商一致改变，故所附条件已经成就，要求确认转让协议有效，同时认为债务已经转移，要求由债务受让人建联公司单独承担全部债务本息的偿还。

最高人民法院于1997年11月10日开庭审议本案。我在审理过程中先后三次提交书面代理意见阐述我方观点，引起合议庭的重视。开庭后，为对国家法律负责，为公正、秉公办案，最高院邀请有关法律专家专题研讨本案的法律关系，并形成一致意见。1998年7月30日，最高院作出终审判决：撤销原判，判定转让协议有效，判由债务受让人建联公司单独偿还全部本息共约人民币7500万元。

本案四方协议最终被确认有效，有三个法律问题值得总结：

第一，项目转让须获得有关各方的一致同意。房地产开发项目转让，从法律角度分析，首先属于民事权利义务的转让。我国《民法通则》第91条规定：“合同一方将合同的权利、义务全部或者部分转让给第三人的，应当取得合同另一方的同意，并不得牟利。依照法律规定应当由国家批准的合同，需经原批准机关批准。但是，法律另有规定或者原合同另有约定的除外。”我国《合同法》第77条也规定：“当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”因此，房地产开发项目的转让必须获得合同当事人和有关第三人的一致确认。本案中，有关房地产项目的转让，涉及到原土地方、投资方以及受让方，依法应获得各方的一致同意，而四方共同签订的转让协议，表明有关债权人、债务人和第三人均协商一致，这就从总体上符合了法律的规定。

第二，房地产开发项目的转让需具备四个条件。本案的转让协议之所以最终被确认有效，是因为本案的转让具备了如下四个条件：

1、转让须以既存之开发义务为基础；

2、转让须有合法的根据，且已有明确的受让人；

3、转让须获得形成房地产开发关系的各方当事人一致同意；

4、受让人须具有房地产开发的资质并履行相应的手续。

由于房地产停建、缓建项目以公司股权的兼并或收购方式实现转让，其转让的是房地产开发义务，此合同义务表现为债时，则是债的转移，因此，必须符合民事权利义务转让的基本特征。

第三，转让协议应由专业律师制作。由于房地产停建、缓建项目的转让，在以股权重组方式操作时，不仅要关注股权并购方面的法律问题，而且必然会遇到房地产项目停建、缓建本身的一系列专业问题，因此，转让协议应由熟悉公司并购法律和房地产法律的专

业律师或由熟悉这两个领域法律的律师共同完成。本案转让协议在洽谈和制作过程中，我所副主任殷之杰律师提供法律服务，正是由于专业律师的参与和把关，使本案的转让协议表示了各方当事人的真实意思，项目转让没有任何违法性或损害公共利益，符合民事权利义务转让和房地产开发义务转让的法律要件，因此，才经受了最高院的司法审理考验。

2、以公司股权收购房地产停建项目的转让纠纷案。

这是上海首例外商独资房地产项目公司股权兼并引起的诉讼案件，项目公司股权兼并协议由本人在1997年4月制作。

香港新律（上海）有限公司是香港新律有限公司在上海为开发浦东金桥某项目而成立的全资子公司，注册资本1050万美元，开发项目为一高级商办楼，建筑面积万平方米。1995年4月，项目开发至房屋结构第12层，新律公司缺乏后续资金而停建。在停建1年零10个月后，经协商，香港新律公司将整个项目以公司股权收购方式转让给香港金利丰工程有限公司。双方约定收购价格以注册资本为准，收购协议对权利义务的转移、股权转让的交割、项目公司名称的变更以及在外资委办理变更登记等作了明确约定。项目被收购后，因拖欠工程款，施工单位江苏泰兴一建以变更后的项目公司作为被告、原股东香港新律公司作为第三人向上海市高级人民法院起诉，要求偿还工程欠款人民币万元，并要求第三人负连带责任。经法院审理，认为收购转让有效，项目开发工程欠款的债务已依法转移给受让公司，判由受让公司一家偿还欠款。一审判决后，有关当事人均未上诉。

本案公司股权收购转让被确认有效，转让人不再承担连带责任，有以下三个法律操作层面的问题值得引起注意。

第一，公司股权变更必须获得相应的批准手续。公司股权的变更以及公司性质的变更，依法必须获得有关政府部门的批准，变更后的公司合同和章程也都必须重新登记备案。在实践中，经常因未依法变更登记而导致股权变更无效。因此，必须根据公司股权变更的具体情况办理相应的手续。本案系一个外商收购另一个外商独资的项目公司，在办理所有的审批手续的同时，还必须获得外资委的审批同意。此外，还有中外合资的项目公司，因中方股东收购外方股东股权而使公司性质变为中资企业；也有与之相反的股权收购，企业又变为外商独资企业，在这种情况下，企业股权变更审批还会碰到更为复杂和严格的审批手续。而办妥有关的审批手续，则是项目公司股权兼并的不可逾越的法律障碍。

第二，对公司股权收购的交割及方式必须明确约定。通常，就转让双方而言，公司股权收购的生效以股权交割为准，而依中国有关法律的规定，公司股权转让还必须办理一系列的政府审批，登记手续，两者互相关系，可以当事人的约定为依据。本案转让方在咨询了有关政府主管部门意见后，收购协议约定：“乙方支付全部股本金1050万美元之日即为本协议股权交割日，本协议自股权交割日起生效”。协议双方并据此确认协议生效日为股权交割日，交割后开始办理有关政府审批手续。本案的股权交割的特别约定并不违反我国法律规定，并成为日后处理纠纷时对收购协议有效性的重要保障。

第三，事先约定办理政府有关审批手续的义务人及违约责任。我国法律规定外资企业股权变更必须由原审批单位重新审批，房地产项目开发变更主体必须经过批准并办理变更手续。在事先经过咨询落实了操作程序后，公司股权收购双方只需明确办理有关手续的责任主体即可进入操作。本案的收购协议对此约定有关审批手续由转让方负责，受让方提供董事会决议等文件予以配合的方法进行；同时还约定了由责任方承担未办妥有关手续引起的法律后果。由于事先经过咨询，能够办理有关手续在程序方面已经落实，法律上不存在障碍，收购协议签订后，本案的有关政府审批手续也都办妥。本案收购协议在外资公司变更股权和房地产项目转让方面的有关政府审批手续齐全，使收购行为在一旦涉讼后经得起法的检验并使转让方占据了主动。

此外，以股权重组方式转让房地产项目较复杂的问题是转让人的潜在债务问题，往往在项目转让后又面临转让一方潜在债务的债权人主张权利，这是受让人的巨大风险。抗衡这种风险的有效方法是在办理转让手续的同时，对外公告，以公告方法告知不特定的债务人。公告要在公众媒体上刊出，要给以一定的期限，公告的发布主体，最好是项目转让的批准或登记机关，至少要由转让方、受让方共同公告。

上述二个案例以及值得重视的12个法律问题，从不同的角度反映了以股权重组方式实施房地产项目转让的复杂性和法律把握的成败得失。由于我国对此种操作方式没有专门立法，有关法律对此规范甚少，给律师的实务操作带来相当大的难度，因此，结合实践遇到的问题深入研究，也就尤显重要。但是，由于以股权重组方式实现房地产停建、缓建项目转让，对于从根本上解决房地产开发中“烂尾楼”的现实重要性，以及此类业务一般标的巨大，对律师的专业要求高，是律师的专业水平和能力的重要考验，有作为的律师应当接受其挑战，并经过不懈努力，成功占领这个新类型业务的制高点。

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房地产开发项目转让协议篇4

股权转让协议

甲方（出让方）：有限公司原股东

法人代表：

乙方（受让方）有限公司

法人代表：

鉴于：

1、发展有限公司（以下简称项目公司）名下持有合法用地：原“珠海经济特区乳胶制品厂”位于珠海市拱北粤海西路港二路土地（具体附：该土地的市国土局2013年3月16日产权变更批复），占地面积为10787平方米，现有地上建筑物面积3161平方米，用地功能为工业，土地性质为出让。该土地所在区域已被列为珠海市香洲区三旧改造重点支持范围，该土地可申请改用地功能为商业、酒店及写字楼，具体方案待上报审批。

2、截止本协议签署日，甲方持有项目公司100%股权，现同意以股权转让方式出让项目公司所持的土地产权。

基于上述条款，根据《中华人民共和国公司法》，经甲、乙双方协商，就甲方向乙方转让珠海市民基发展有限公司100%股权事宜达成如下股权转让协议书。

第一条、股权转让标的1、甲方将其持的项目公司100%股权转让给乙方。

2、本协议所称的“股权转让完成”是指具备以下条件：

项目公司取得上述土地房地产权证（用土功能仍为工业）；

取得珠海市政府关于上述土地三旧改造事宜的会议纪要，文件内容必须包括：同意该土地用地功能改为商业、酒店及写字楼；整体建筑容积率为1：

－1：。

双方在珠海市工商局办理完毕本次股权转让的全部过户手续并取得工商变更回执。

3、在股权转让完成后，根据《公司法》及公司章程的规定，乙方作为项目公司的持股股东按照其持股比例享有公司的股东权利，并承担相关责任及义务。

第二条、股权转让款及支付方式

1、股权转让总价款

甲乙双方一致同意，项目公司100%股权的转让价格为人民币10700万元（大写：壹亿零柒佰万元）。

前款股权转让款未包含改功能后向政府补交的地价款及相关规费，在甲方取得政府审批文件后，由乙方另行向政府缴纳。

2、股权转让价款的支付方式

双方签订本合同后5天内，由乙方提供6700万元资金在银行进行三方监管、委托支付，乙方资金顺利到位设定三方监管后，才视同为本协议正式生效。双方约定如甲方无法在30天内取得政府会议纪要文件的，且无法向乙方提供合理理由延期的，乙方有权单方面要求银行将该监管资金转回乙方指定帐户。

第一笔款支付：当双方完成项目公司的股权转让（完成前述第一条第2项内容）后2天内，委托银行将监管帐户内5000万元人民币（大写：伍仟万元）支付至甲方帐户。

第二笔款支付：当项目公司新规划的土地产权证出证后2天内，委托银行将监管帐户内1700万元人民币（大写：壹仟柒佰万元）支付至甲方帐户。

第三笔款支付：当项目公司新规划的用地及建设规划许可证等全部办妥后2天内，乙方将余款4000万元人民币（大写：肆仟万元）支付至甲方帐户。

第三条、股权转让基准日

双方一致同意以收到工商管理部门出具的股权变更登记回执之日为本次股权转让的基准日，基准日之前项目公司的债权债务由甲方承担，基准日之后的债权债务由乙方承担。

第四条、交接

1、双方共同确认：基准日为交接日

2、自交接日开始，甲方应与乙方办理项目公司交接手续，向乙方移交项目公司包括但不限于下列文件、物品：

营业执照、组织机构代码证、税务登记证、各种资格证书、资质证书、许可证书等。

项目公司名下地块的全部资料原件。

财务会计凭证、报表、税务报表、税务发票及其他财务税务类票据、单据、文件。

项目公司的公章、财务专用章、财务用章及其他各类公章印章。由乙方交公安销毁，并由乙方另行刻制。

第五条、承诺与保证

1、甲、乙双方承诺，本次股权转让已取得各自权力机关的批准与授权。

2、甲方承诺所转让给乙方的股权均是合法有效的，是甲方在项目公司的真实出资，甲方拥有完全的处分权。甲方保证该股权没有设置任何抵押或担保，并不存在任何第三人对该股权的追索。

3、甲方承诺项目公司不存在其它任何债务，如在乙方受让项目公司股权后，出现债权人向项目公司主张权利，则由甲方一力承担并负责处理。如导致乙方的利益受损，甲方向乙方承担赔偿责任。

4、甲方保证，项目公司名下的资产无重大瑕疵，房地产权属清晰且无抵押或担保，也不存在包括行政机关、司法机关在内的第三人对该房地产的查封、冻结等权利限制。

5、甲方保证在本协议生效之日起的30天内，取得项目公司名下地块用地功能改变为商业、酒店及办公，容积率为－的政府会议纪要文件。并在收取第一笔款项后90天内（如因乙方原因耽误则另行商定）协助乙方将新的土地证、规划许可证、建设许可证等办妥完毕。

第六条、违约责任

1、双方确认和同意，如果由于任何一方未能妥善履行其在本协议项下应当履行的任何义务，应当向另一方承担合同总价款的20%的损失赔偿责任。

2、如由于甲方的原因，或因甲方权限范围内未充分披露项目公司股权的权利瑕疵、权利限制或权利负担（包括但不限于股权质押、资产抵押或质押、留置、对外担保等情况）足以导致本次股权转让不成功，乙方有权书面通知甲方解除本协议，同时甲方应按照股权转让总价款的20%向乙方支付违约金，还应赔偿乙方因此发生的所有合理费用（含调查费、诉讼费、律师费等）。

3、如乙方未能按本协议的约定按时支付股权转让款，甲方有权要求乙方按应付未付款总额的每日千之一的支付违约金（自欠付之日起计算至付清之日止）。逾期30天以上，甲方有权解除本协议，同时乙方除应按照股权转让总价款的20%向甲方支付违约金外，还应赔偿甲方因此发生的所有合理费用（含调查费、诉讼费、律师费等）。

第七条、办理工商变更登记手续

甲乙双方共同确认，提交给工商部门办理股权变更目的的股权转让合同（另行签订）仍按项目公司目前登记状态的500万元注册资本及甲方的原始出资额作价，500万元不作为本次股权的转让价格。同时，甲方可应乙方要求，将项目公司股权转让给乙方指定的第三方。

第八条、签署、生效及其它

1、税费承担：为签署和履行本协议而发生的税收和费用，由甲乙双方依法各自承担。

2、本协议已有规定的，以本协议为准。本协议未作规定的由双方协商解决，如经协商达成一致，可签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。

3、甲、乙双方发生纠纷，应在平等互利的基础上友好协商。若协商不成，双方均可向项目公司住所地有管辖权人民法院提起诉讼。

4、本协议一式四份，甲乙双方各持二份，各份具有同等法律效力。

5、本协议为甲乙双方真实意思表示，若工商登记机关或其它政府机关备案的合同与本协议不一致的，以本协议内容为准。

甲方（签章）：乙方（签章）：

法人代表：法人代表：

本协议由签约各方于2013年月日在广东省珠海市签署

房地产开发项目转让协议篇5

项目股权转让协议书

2017年12月

人民币壹亿叁仟陆佰万元万元）至甲乙双方指定的共管账户；此款项到达甲方账户后 15 个工作日内，甲方配合乙方至工商部门完成股权和公司法定代表人的所有工商变更登记手续等工作。股权变更完成后，甲方并按本合同第四条约定与乙方完成所有交接工作后，乙方将本合同约定金额剩余的款项（即亿元（大写：人民币壹亿叁仟陆佰万元万元）付清给甲方。

第三条 法定代表人更换

（一）公司法定代表人变更登记与股权变更登记同时进行，转让方作为公司原法定代表人，应在法定代表人和股权变更完成后配合乙方及股权转让后的公司正常开展相关工作。

第四条 公司交接

（一）公司法定代表人及股权变更登记完毕当日，甲乙双方按公司管理制度办理与股权转让相关的公司的证书、印章、印鉴、批件、及其他资料、文件的交接（以下简称“交接”）。

（二）在双方交接时，由双方共同向相关部门申请作废公司原印章、印鉴并启用新的印章、印鉴。新旧印章印模式鉴由甲乙双方签字确认后各自留存一份。因旧印章、旧印签产生的任何事项或经济纠纷均由甲方负责并予妥善解决。

（三）公司财务帐薄等相关财务资料和文件不齐备，乙方同意甲方仅就公司现有资料和文件向乙方移交。

（四）在合同生效日至交接完成期间，对公司出现的任何事项及不利影响均由甲方负责并予妥善解决；重大事项须征求乙方意见。

第五条 交易费用的承担

关。

第九条 违约责任

甲、乙任何一方未按合同约定履行股权变更义务，或违反本合同约定的其他义务或所做的保证和承诺，守约方可选择本合同继续履行或解除本合同，并按股权转让总价款的10%向违约方收取违约金。

第十条 合同的变更、解除和终止

（一）甲乙双方经协商一致，可以变更、解除或终止本合同。

（二）法律规定合同可以解除的情形发生后，或甲乙双方根据本合同第十一条的约定行使合同解除权的，解除合同一方应按本合同第十三条约定的地点和方式向对方送达书面解除合同通知，本合同自通知送达之日解除。

（三）合同解除后，双方按照约定办理合同解除事宜，没有约定又不能协商一致的，按照法律规定办理。

第十一条 通知及文函送达

（一）本合同一方向另一方发出的任何通知匀以书面文函通知为准。第十二条 合同附件

（一）附件包括但不限如下本合同相关协议、附图、附表、交接手续等是本合不可分割的组成部份。第十三条

管辖及争议解决方式

双方因本合同的解释或履行发生争议的，首先应由双方协商解决：协商解决不成的，依法向合同签订地有管辖权的人民法院起诉，所发生的律师费、诉讼费等由败诉方承担。

第十三条 合同生效及其他