农村合作建房协议范例精编5篇

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农村合作建房协议1

第一条为了进一步加大金融帮扶力度，更好地解决低收入农户资金短缺问题，促进低收入农户创业发展，根据《省扶贫小额信贷实施暂行办法》，结合我县实际，特制定本办法。

第二条扶贫小额信贷是以低收入农户为主要对象，以财政扶贫资金为支持，以农村合作金融机构发放贷款为主要方式，按照"小额流动、有偿使用、持续发展"的原则，提供小额贷款服务，帮助低收入农户发展生产、自主创业、增加收入。

第二章职责分工

第三条县扶贫办、县财政局、人民银行支行、县农村合作信用联社共同负责全县扶贫小额信贷工作的组织指导。

第四条成立扶贫小额信贷协调小组，由县委、县政府分管领导和扶贫办、财政局、人民银行、农村合作信用联社主要领导组成。协调小组下设办公室，由县扶贫办牵头，相关部门派专人组成。协调小组及办公室的具体任务是：

（一）制定具体实施细则；

（二）组织实施扶贫小额信贷工作；

（三）审核贷款扶持对象，规范操作流程，监督使用范围；

（四）支持并帮助农村合作信用社联社做好贷款回收工作，防范和降低贷款风险；

（五）定期进行检查评估，及时上报相关材料；

（六）调查研究，总结经验并加以推广。

第五条县扶贫办、财政局、人民银行、农村合作信用联社的主要工作职责。

（一）扶贫办。引导低收入农户转变观念、发展生产、自主创业，重点发展短、平、快的种、养、加等项目。负责扶贫小额信贷工作的组织、协调、监督和监测，做好小额信贷扶持对象的筛选工作和小额信贷贴息认定工作，协助农村合作信用联社做好到逾期贷款的催收工作。

（二）财政局。负责扶贫小额信贷专项资金管理、拨付和监督使用，会同扶贫办做好小额信贷扶持对象的筛选认定。

（三）人民银行。负责对扶贫小额信贷的政策和业务指导。

（四）农村信用联社。负责扶贫小额信贷的调查、发放和收回管理工作，在确保小额信贷资金安全的前提下，尽量简化手续，提供方便、快捷的服务。负责小额信贷风险补偿资金的申报、使用与管理等工作。

第六条乡（镇）成立扶贫小额信贷工作小组，由乡（镇）党委、政府分管领导和扶贫管理部门、财政组、农村信用社负责人组成，负责落实扶贫小额信贷工作。

第三章贷款的对象、用途、条件和方式

第七条贷款对象。

（一）全县低收入农户和"扶千名人才、促千村发展"计划培养的"农民大学生"。

（二）203个低收入农户集中村的集体经济组织。

（三）带动低收入农户发展生产的农业龙头企业、农民专业合作社（扶贫合作社）、种养专业大户、来料加工经纪人等。

第八条贷款用途。

（一）低收入农户、农民大学生开展的特色农业、来料加工业、家庭工业、休闲旅游业等生产经营项目，以及到下山移民小区落户的低收入农户建房户。

（二）低收入农户集中村实施的集体经济发展项目。

（三）农业龙头企业、农民专业合作社（扶贫合作社）、种养专业大户和来料加工经纪人兴办的能带动一定比例低收入农户的农业开发项目、农产品加工项目、来料加工和其他生产经营项目。

第九条贷款条件。

（一）申请小额信贷的农户和农民大学生必须具有完全民事行为能力、有致富意愿并选择了适合的发展项目，遵纪守法，诚实守信，无不良信用记录。

（二）申请扶贫小额信贷的农业龙头企业、农民专业合作社（扶贫合-阿拉文库§ 作社）、种养专业大户、来料加工经纪人等必须与低收入农户签订书面带动协议，有良好发展项目，无不良信用记录。

第十条扶贫小额信贷按照贷款方式的不同，分为信用贷款、保证贷款和抵（质）押贷款，提倡对低收入农户、农民大学生、各类合作社采用信用贷款方式，对村级集体经济组织采用抵（质）押贷款方式。

第四章贷款的额度、期限、利率和贴息

第十一条贷款额度。

（一）贷款总额。县扶贫小额信贷总额按省、县财政部门提供的实际专项资金不低于3倍的比例掌握。

（二）贷款额度。农户申请贷款，单户原则上不超过5万元。"农民大学生"创业项目贷款，原则上不超过10万元。其他对象原则上不超过20万元。

（三）用于低收入农户的直接贷款原则上不低于扶贫小额信贷总额的50%。

第十二条贷款期限。根据农业生产的季节特点、生产经营项目周期和综合还贷能力等灵活确定，贷款期限一般为1年以内，最长不超过2年。

第十三条贷款利率。执行人民银行规定的同期同档次贷款基准利率，不得上浮。

第十四条贷款贴息。在贷款期限内，对低收入农户、农民大学生贷款按基准利率的60%标准贴息，对其他符合条件的贷款对象按基准利率的40%标准贴息。贴息资金经县扶贫小额信贷协调小组审核后通过农村合作信用联社补贴给贷款对象。当年贴息资金如有结余，结转下年度使用。

第五章贷款程序

第十四条贷款对象的筛选。首先由低收入农户、农民大学生或已落实带动协议的农业龙头企业、农民专业合作社（扶贫合作社）、种养专业大户、来料加工经纪人等提出申请，县（乡）扶贫部门在对申请对象调查摸低、审查筛选的基础上，对符合条件的对象建立《扶贫小额信贷备选名册》，经财政部门审核确认后，将《扶贫小额信贷备选名册》送交农村合作信用联社。列入《扶贫小额信贷备选名册》的对象方可按照规定享受贷款贴息。

第十五条贷款的发放。农村信用联社根据《扶贫小额信贷备选名册》，自主选择、独立审贷，对提出借款申请的对象，经调查符合贷款条件的，按照相关贷款操作规程发放扶贫小额贷款。

第十六条贷款的管理。农村合作信用联社要对扶贫小额信贷实行专项管理，每半年一次将扶贫小额信贷的发放、收回情况列表报送县扶贫办、财政局、人民银行，经审核后将汇总情况上报省扶贫办、省财政厅、人民银行杭州中心支行、省农村信用社联合社。在每年5月底前，将上年度省级贴息资金使用情况、当年贷款预计发放规模报送省扶贫办、省财政厅，同时抄送人民银行杭州中心支行、省农村信用社联合社。

第六章资金管理

第十七条扶贫小额信贷专项资金包括各级财政安排的借款专项资金和贴息资金，纳入扶贫资金管理。县财政局在当地农村合作信用联社开立扶贫小额信贷资金专户。

第十八条贷款专项资金来源。

贷款资金包括：

（一）省财政安排的贷款专项资金；

（二）县财政按省财政安排的贷款专项资金1：2的比例安排贷款专项资金；

（三）贷款专项资金产生的存款利息（贷款专项资金按一年期定期存款利率计息，产生的利息用于贴息）。

县贷款专项资金到期后自动转存。

第十九条贷款风险补偿。扶贫小额信贷风险补偿按照《省银行业金融机构农业贷款风险补偿暂行办法》和《省小企业贷款风险补偿办法》规定执行。

第二十条资金审查。财政安排的扶贫小额信贷专项资金，实行专款专用，严禁改变用途、截留和挪用，违者按扶贫资金管理有关规定给予处罚。年度结束后，接受上级部门的专项审计，对违反本实施办法规定的，将按《财政违法行为处罚处分条例》等有关法律、法规、规章追究有关单位和责任人的责任，情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十一条本实施办法由县扶贫办公室负责解释。

农村合作建房协议2

健全网络，将触角延伸至乡镇、村组

为切实健全为民服务网络，珙县以乡镇为主，建起了以片区便民服务站为中心，以村组党组织为基点，以乡镇、村干部为骨干，覆盖全县乡镇、村组的便民服务网络。一是以片区便民服务站为中心。珙县通过整合片区乡镇机关和站、所、办的资源成立了便民服务站，在中心场镇专设一间服务大厅，配置了必要的办公设备，抽调了涉及群众工作较多的有关部门的业务骨干为工作人员，采取逢场天集中办公、平时轮流坐班的办法进行便民服务。二是以村组党组织为基点。在村组办公地点设立便民服务代访代办点，群众信访或办事可由代访代办点收集后集中到镇便民服务站统一办理。三是以乡镇、村干部为骨干。全县各乡镇在每个村都安排了一名驻村机关干部和一名村干部为代访代办员，履行其具体职责。全县各乡镇的代访代办员遍布于200多个村（社区），流动在群众中间，随时随地免费提供代访代办服务，受到了当地群众的普遍好评。

信访，将矛盾化解在农村基层

为切实解决群众诉求难、上访成本高等影响农村稳定的突出问题，今年以来，珙县扎实推行便民服务代访制度，即群众反映问题的处理权限，若超过了本级政府或部门的职权范围，则由当地政府委派乡镇、村干部作为代访人，代表群众向上级有关部门咨询，依法信访。制度推行中，珙县切实按照“接访有登记、代访有报告、送达有签收”等要求，始终坚持“代访”不“带访”、“代事”不“带权”、“”不“带人”的原则，并按照“干部首问接访――代访员受委派‘代访’――相关部门依法办理――代访单位回复送达――群众提出复查要求并由代访员复查落实”的程序，进行全程“代访”。通过代访，珙县不但进一步畅通了群众诉求的渠道，维护了群众利益，还把矛盾及时化解在了基层。

今年4月，珙县底洞镇瑞华煤矿与沙田煤矿合并后由于未及时妥善处理群众的遗留问题，导致该镇瑞华一组群众强行阻止煤矿生产的事件发生。驻村代访员闻讯后迅速介入，想尽千方百计稳定局面，并及时向上级有关部门代访。在底洞镇综治办等部门的大力支持下，代访员很快就促使双方达成了协议。

代办事务，将服务传递到群众家中

为真正让群众少跑路甚至不跑路就能办成事，自今年以来，珙县大力推行便民服务代办制，即乡镇、村干部作为政府指派的代办员无偿代为群众办理建房、外出务工等申办事项。全县各代办员经常深入乡镇、村收集代办事项，凡遇逢场天都到便民服务站开展集中办公和综合服务。在代办事项的程序上，他们始终坚持按照“群众申报――代办员受理――代办员报便民服务站――便民服务站分派相关部门办理――办结后分还代办员――代办员反馈给群众”的程序进行办理。“你们搞的代办制真是好啊！去年，我的脚被炸伤了无法走路，由于没钱不敢去镇卫生院治疗。后来，驻村干部何保玲听说后主动到我家了解情况，并帮我代办了新型农村合作医疗报销。要不是她，我的脚还不知成啥样子了。真是要感谢她啊！”谈到便民服务代办制，珙县小河村村民庄某满怀感激之情。

珙县推行的“便民服务全程代访代办制”，既极大地方便了广大群众，又切实转变了干部作风。如今，当地群众只需把代办的事项交给镇、村干部，自己在家等候就行了。

农村合作建房协议3

关键词：农村宅基地；自建房；流转

当前我国城市房地产法律的体系中最基本的有两部法是：1998年修改过的《土地管理法》和1994年的《城市房地产管理法》，城市房地产由《城市房地产管理法》进行管理，对城市房地产的买卖相对能够进行有效的规制。然而，农村的土地流转只得通过《土地管理法》笼而统之地进行规范，而随着农村经济的迅速发展，土地流转的多样化，该法规定的滞后性决定了其已无法适应社会的发展。为了深入了解当前常州地区农村的住房状况，本文在实证调研农村自建房流转的基础上，通过数据分析来探究其中存在的问题，并找出相应的解决办法。

一、常州农村地区的现状概述

本次调查选取了位于常州武进区以及茅山脚下的县级市——金坛的农村作为调查地。武进属于常州的郊区，周边农村经济环境较好，外来务工人员较多，农村自建房的流转比较频繁且呈现多样化趋势。而金坛市位于常州市的西部，相对于武进而言，周边农村比较闭塞，经济稍欠发达，外来务工人员比较少，手工业主要依靠雇佣当地村民进行发展，因而农村自建房流转的现象比较少，存在可比较之处。

调查中，我选取了具有代表性的两个村：武进的楼村位于市郊，拥有718余亩耕地，92家农户，该村位于国道沪宜公路与省道232交汇的金三角地区，交通极为便利，以第三产业发达闻名于常武地区；金坛的周家塘是个未被开发的处女地，地处偏僻，交通等条件相对落后，外来投资相对较少，当地企业近年的经济效益不景气，全村人均收入只有上万元。

二、农村村民自建房流转情况

（一）农村村民出卖自有房屋的现象

农村的自建房是农民进行农耕活动、生产作业的外在保障，也是祖辈在这个村庄世世代代生活的一个象征。一般来说，农村村民宁愿空置或者出租也不会轻易买卖自己的住房。

经调查，武进的楼村92家农户中仅有极其少数的村民会将自有的房屋进行出卖，所占比例不足全体农户的3%，大部分的村屋都是卖给自己的亲戚朋友，或者是集体经济组织内部的成员。但其中有一自建房，房主将其卖给了非集体经济组织的成员，期间因个人原因发生纠纷，待纠纷解决之后，房主又将该房屋卖给了第三人。

而金坛的123家农户中，不仅没有出卖自建房的现象发生，反而由于建设新农村的需要，近期将进行政府拆迁工作，不少农户偷偷占用耕地进行多处建房，或者在既有房屋基础上进行超面积建房。对此，村民委员会成员也试图走进每家每户进行教育阻止，但无济于事。有关部门对这种现象的听之任之，也是造成占地现象难以扼制的原因之一。

（二）农村村民对自己在宅基地上所建房屋设定抵押的现象

随着社会的快速发展，城市郊区正逐步纳入城市化的进程。在这种城市快速扩张的大背景下，土地、房屋的增值成为客观事实，农民的融资愿望也十分强烈，额度相对较高，小额农贷等传统的信用融资方式已经难以满足其需求。不少金融机构和个人利用一部分农民梦想快速发家致富又苦于没有充足的流动资金的现实难题，私自给该部分有条件的农民的自建房办理抵押贷款。

经调查，武进的楼村有不少乡镇企业在创业之初，都曾用自己在农村的房屋办理过抵押贷款，所占比例超过全村农户的5%。有些农户为了能够重复贷款，甚至将自己的房屋进行反复抵押。在调查时，我了解到，村上有三家大型的化工企业，由于需要大量的流动资金，厂长自己及一部分亲属的自建房仍处于被抵押的状态。自我调查结束之时，尚未发生任何纠纷与矛盾。

金坛的农户把自建房看得非常重要，加之该村村民思想封建保守，基本没有为了创业将自家房屋抵押的现象。但是，据村民叙述，该村有三户村民因为某些自身原因将房屋抵押给了个人，是否曾经发生过纠纷也不得而知，但能够肯定的是，在现实生活中，农村村民基于各种原因对自建房设定抵押的状况是十分混乱和复杂的。而在这方面，现行法律未作明确禁止性规定，导致不少金融机构和个人私自为农村村民自建房设定抵押，扰乱市场秩序。

（三）农村村民出租自有房屋的现象

如今城市的房价越来越高，紧接着随之上扬的是房租。发展乡镇企业需要许多廉价劳动力，而乡镇企业主们往往是小规模经营，出于成本的考虑，不会提供住宿，使得外来务工人员在面对开发区周边昂贵的房租时，只能“望房兴叹”。为了有个简易而廉价的安身之处，他们通常会选择远离工作地的偏远农村租一间房子，解决住房难题。

经调查，在武进楼村，超过85%村民都会把自家后面使用不到的屋子给外来务工人员居住。但是，农村的农民普遍缺乏文化知识，意识不到出租房屋需要签订书面的房屋租赁合同，80%的村民只与外来人订立了口头协议，没有约定租期，想租就租、想走就走的现象比比皆是。有些在当地生活了几十年的外地人，一开始与农民订立的就是长期或者随时可以无期限续订的租赁合同，这种行为从表面上看仿佛是在出租房屋，实际上却是在进行房屋买卖。

由于乡镇企业不是特别发达，主要雇佣的劳动力还是本村的村民，在金坛的周家塘，外来务工人员租赁农民自建房的现象不是特别多，大概只有不到30%的农户家有出租或曾经有过出租自家房屋给外来人的经历。究其原因有三：

1、在金坛一个村庄中，耕地面积在土地总面积中占的比重要比宅基地大得多，除了一些年轻力壮的青年，当地大多数年迈的农民还是完全依赖耕地上产出的经济作物生活。所以，分配给每家每户的宅基地的面积是有限的，他们的房屋并不像武进的农村一样，有多余的空间能够容纳外来务工人员居住。

2、在我调查的周家塘，周围被农田包围，只能通过一条长达三公里的乡间小道与外界接触，地理位置偏僻，交通极为不便。

3、在农村或者在开发区周边租房子，在房价上并没有很大的区别，为了工作和生活的便利，外来务工人员一般还是愿意选择在市郊租住。

（四）非集体经济组织成员因法定原因取得农村村民房屋所有权的现象

现实生活中，非本集体经济组织成员通过继承、受遗赠取得农村自建房的现象比比皆是。非农村集体经济组织成员因法定原因取得农村自建房过程中遭遇的最大的阻碍有两个：一是农村集体经济组织成员资格的法律界定模糊；二是有关农村宅基地的法律规定严重滞后于当前农村经济的发展。

经调查，在武进的楼村，年轻一代大多受过良好的教育，完成学业之后多愿意留在自己毕业的城市打拼，再不济也想留在市区工作而不愿回到农村务农，他们中的大部分在大城市中站稳脚跟后，都取得了非农业户口。所以，据统计，在楼村，大概有38%的青壮年已属于集体经济组织范围以外的人员。不过由于这个现象出现的时间并不长，出现非集体经济组织成员因法定原因取得农村村民房屋所有权的案例也不是特别多。再者，若不是独生子女的家庭，一般会由与父母生活在一起照顾父母的子女（属本集体经济组织内部成员）取得房屋的继承权，其他子女取得财产的继承权。这是村民约定俗成的做法，也很好的避免了非集体经济组织成员因法定原因取得农村村民房屋所有权的现象的发生。

不过，据我调查，在金坛河头镇的周家塘，却发生过两个由非集体经济组织成员因法定原因取得农村村民房屋所有权的案例。两户老人都是村上的孤寡老人，无儿无女，平时的生活起居都是由租住他们房屋的外来务工人员负责，以抵消房租。在老人过世之前，都将房屋遗赠给他们，从而取得房屋的所有权。

三、农村村民自建房流转中存在问题的法律分析及其解决办法

《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款规定：农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。该条款说明，现行法律政策并没有限制农民处分其房屋，只是其无法在出卖、出租其自建房后再申请宅基地，法律如此规定也是以防止其对自有权利进行滥用，更好地保护本村集体经济组织的其他成员的合法权益。

（一）农村村民出卖房屋的效力问题及其解决办法

我国现在尚没有专门调整农村房屋流转关系的法律，《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（1999年5月6日）规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。根据地随房走原则，法律对于农村宅基地使用权的转让是明令禁止的，只有同一集体经济组织成员才能成为该村自建房的受让方，也就是说农村自建房只能在同一集体经济组织的成员间买卖，而不得任意延伸至该集体以外的成员间进行交易。同时，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。即对村民享有宅基地的面积也作了限制性规定，集体经济组织内部的成员在本村必须没有宅基地，才能购买本集体经济组织内部成员转让的房屋，只有符合这两个条件，双方关于农村自建房的买卖才具有法律效力。

在现实实践中，农村村民将自建房出售给非集体经济组织成员后，因自建房买卖的效力问题产生了大量纠纷，影响农村和谐社会的建设。根据我国现行的法律规定，非集体经济组织成员不能参与农村村民自建房的买卖，国家政策也明确禁止城镇居民购买农村村民房屋，故对农村村民向非本集体经济组织成员及城镇居民出售房屋的合同，应一律认定为无效，以规范农村宅基地管理和城市房地产市场秩序，保障农民安居乐业，有了安定的居所，农民才会在农业生产和生活中投入更多的精力，才能促进新农村建设的合法有效进行。

（二）农村村民对自已在宅基地上所建房屋能否设定抵押的问题及其解决办法

现行法律并没有作出规定禁止农村村民对其自建房设定抵押，以至于在民间，一些乡镇企业主为了迅速融资，私自将自建房设定抵押的现象大量存在，严重扰乱了市场经济的秩序。同时，根据《中华人民共和国担保法》的规定：宅基地等集体所有的土地使用权不得抵押。房屋是宅基地的附属物，严格看来，宅基地之上的自建房也是不可设定抵押的。并且，农村村民住房不像城市房地产市场一样已形成完整规范的体系，债权人的房屋抵押权并没有得到法律的明确认可，故为了保障农民的基本生活，应当不准许农村村民为自有房屋私自设定抵押。

但是，农业增效、农民增收、农村稳定，是“三农”工作的导向性目标，随着新农村建设步伐的加快，农民创业致富的趋势良好，对资金的需求量与日俱增，但因缺乏有效担保，融资受到一定制约。而住房是普通农户最主要的资产，若无法抵押，其大量资产就会被固化，制约农村经济的发展。我认为，为解决现实中的矛盾，开展农村合作银行办理集体土地农民自建房抵押贷款的试点活动迫在眉睫。相关职能部门应对集体土地上的农民住房抵押政策性问题作出相关决定；房管部门应做好对集体土地农民自建房房产登记工作；国土部门对集体土地上农民自建房房产住居权在本乡（镇）居民之间有偿转让，准许办理过户；人民法院对办理抵押登记手续的集体土地上农民自建房房产发生的债务纠纷，做好法律服务。

（三）农村村民出租自有房屋的效力问题及其解决办法

由于房屋租赁中承租人并非房屋所有权人，他仅从房屋所有权人处取得有限的的使用权。房屋所有权人出租自有房屋，只是转移房屋的使用权，并未改变房屋的权属，当然也不涉及宅基地使用权人的变更问题，故农村村民出租自有房屋的行为，不违反现行法律规定，应认定为有效行为。

但是根据上述调查发现，农村村民在出租自有房屋的过程中还存在着大量问题，例如：出租人在出租自建房屋的时候并未经过申请，也未报房屋租赁主管机关的审批；当事人双方并不严格按照法律规定定立书面的租赁合同，也没有明确约定房屋租赁的期限、租金的给付方式；出租人对承租人在租房中的生活或生产经营活动不闻不问；私房出租人没有按照税法规定向主管地方税务机关纳税，也没有按规定向房屋租赁主管机关缴纳房屋租赁管理费等等。当事人双方对自身的法律保护意识并不强，若在租赁房屋的过程中发生纠纷，很难通过法律途径维护自己的合法权益。

我认为，对于上述问题的解决，一是需要依靠法治观念、法律知识的宣传，使村民不断提高自身的法律意识，依法办事；二是需要各政府职能部门依法在自己的职能范围内办事，尤其注重农村村民自建房方面的政府管理工作；三是需要加快农村自建房流转方面的立法工作，弥补法律随着社会的发展所呈现出的不足与缺陷。

（四）非集体经济组织成员因法定原因取得农村村民房屋所有权的权利限制及其中存在的问题

我认为在现实的司法实践中，应认定非集体经济组织成员有权因法定原因取得农村村民房屋所有权，而不能仅以继承人或受遗赠人是否属于农村集体经济组织成员之一作为唯一的判断标准。但是，宅基地使用权是一项特定的权利，仅归属于本集体经济组织内的成员享有。公民基于身份关系而通过其他方式取得的房屋所有权只能在房屋实体存在期间行使，一旦房屋灭失，其所有权就归于消灭，也不能再在原宅基地上重建房屋。若在其占有房屋期间出现拆迁等事由，房屋所有权人所得补偿款应仅限于房屋自身价值，即地上部分价值，而不应当包括针对土地使用权丧失的补偿。

建设部在《房屋登记管理办法》第87条单独规定禁止非农村集体经济组织成员办理农村房屋所有权转移登记手续，但是近二十年来，我国农村的发展日新月异，人口流动的加快必然导致财产的流转和人口身份的变动，因而，在立法上对农村宅基地的使用的规定过疏、过少且过于死板已与农村各方面的快速发展的现实状况严重脱节。

我认为，非农村集体经济组织成员因法定原因取得农村房屋的立法完善应做到以下三点：

1、废除建设部颁布的《房屋登记管理办法》第87条的规定，如果对非农村集体经济组织成员因法定原因取得的农村房屋不予办理登记手续，会导致农村中出现大量房屋权属不明，降低农村宅基地的利用率，严重侵害农民的财产权利。

2、在立法上要明确界定农村集体经济组织成员的范围，相关部门对于农村集体经济组织成员的资格认定要严格把控。在地方立法上，各地方也应因地制宜，在不违背基本法律规定的前提下，作出不同界定。

3、对农村宅基地无偿使用的期限和条件作出修改，这些期限和条件都是立法上对宅基地使用权流转做出的限制性规定，是农村房屋流转遇到的法律障碍，也是阻碍农村经济发展的原因之一。

四、结束语

将农村村民自建房自由流转是法律界的一个普遍主张，这的确也是一个被证明能够加快新农村建设、提高资源利用率、促进农村经济发展的有效的方式。总之，保障广大农民对土地及土地上的建筑物的权利的根本一点就是确定他们对土地最大限度的自主决定权，以及对这种自主权给予有效的法律救济。（作者单位：青海民族大学）

参考文献

[1]杜庆罡，海林市农村村民自建房流转中的法律问题研究[J]，黑龙江国土资源，2012，6。

[2]陈小君，农村土地法律制度研究：田野调查解读[M]，中国政法大学出版社，2004，1。

农村合作建房协议4

一、“牧民定居行动计划”专项贷款的发放对象

“牧民定居行动计划”专项贷款发放的对象为纳入“牧民定居计划”规划范围内的新建、改建住房农牧户，包括不符合农村信用社信用贷款发放条件的建卡贫困户、低保户等，发放对象为有一定的经济偿还能力、财政建房补助已经到户、自有资金已达到一定比例、已取得相应的建房批准手续并且符合农村信用社贷款基本条件、自愿申请贷款的农牧户。

二、“牧民定居行动计划”专项贷款的贷款方式、期限、利率和贷款金额

（一）贷款方式：此次发放的牧民定居计划专项贷款全部采用财政担保基金担保方式发放。专项贷款办理截至时间为底。

（二）贷款期限：牧民定居计划专项贷款期限最高为3年。

（三）贷款利率：按照中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率下浮10%执行，农（牧）民承担年利率%（月利率‰）的利息，剩余部分利息由县财政全额贴息。

（四）贷款金额：根据州牧民定居行动计划工作会议精神，新建户每户贷款额度不超过3万元（含3万元），改建户每户贷款额度不超过1万元（含1万元）。对已享受灾后农房重建委托贷款的农（牧）户，按照“就高不就低，不重复享受政策”的原则，采取差额发放贷款的方式办理，即新建户贷款在1万元内发放（含1万元），改建户贷款在万元内发放（含万元）。

三、“牧民定居行动计划”专项贷款的操作流程

（一）贷款申请：新建（改建）农牧户向农村信用社提出书面申请，据实填写《农（牧）户新建（改建）住房贷款申请表》（详见附件一），经村委会、乡（镇）人民政府、县民政局、县牧民定居办审核签署推荐意见后，向所在地农村信用社办理贷款。

（二）贷款调查：农村信用社收到农（牧）户递交的《农（牧）户新建（改建）住房贷款申请表》后，应审查农（牧）户借款资格，与县牧民定居办提交给农村信用社的《“牧民定居行动计划”担保基金担保贷款重建（改建）住房户花名册》（详见附件二）进行核对，核实借款农（牧）户是否属已纳入“牧民定居行动计划”重建（改建）户，是否属州、县财政担保基金担保对象。如发生借款人花名册与家庭户主不一致或借款人（户主）年龄超龄等情况，经办信用社应及时将相关信息反馈至村委会或乡镇政府，并与农户会商确认后，对借款人进行调整。调整后的户主或借款人名单由乡镇政府事后统一报县牧民定居办和县财政局予以更正。

（三）贷款发放：为简化手续，提高担保贷款工作效率，经商定，由县信用联社与县财政局统一签订牧民定居行动计划专项贷款担保协议。符合牧民定居贷款条件的农（牧）户凭本人身份证（或户口簿）、贷款证以及经村委会、乡镇人民政府、县牧民定居办审核通过的借款申请书与当地经办农村信用社签订《借款合同》，办理贷款支取手续。

（四）贷款的回收：农村信用社应加强牧民定居专项贷款的风险管理，督促借款人按用途使用借款，及时催收到期贷款，各乡镇党委政府、村“两委会”要加大信用宣传力度，全力支持配合信用社工作，努力营造良好的金融生态环境。

由于农村信用社在牧民定居专项贷款发放前已经向农（牧）户发放小额信用贷款，因此，在发放牧民定居专项贷款时，收回原发放小额信用贷款。

（五）不良贷款处置：对因各种原因形成的不良贷款，在积极采取经济的、行政的、法律等措施进行追收的同时，各信用社要将不良贷款名单抄送担保单位，由担保单位承担连带偿还责任。

四、“牧民定居行动计划”专项贷款的管理

（一）各农村信用社在发放“牧民定居行动计划”专项贷款时，须在借款合同、借款借据右上角加盖“牧民定居专项贷款”戳记，信贷档案应按户逐笔单独管理；应建立牧民定居专项贷款台账，在发放贷款后须逐笔序时进行登记，并妥善保管；应做好牧民定居专项贷款的监测、统计和上报工作，及时反映辖区内牧民定居专项贷款资金的运行情况；

（二）牧民定居专项贷款贷后检查按照《省农村信用社贷后管理暂行办法》的相关规定执行；

（三）形成的不良贷款管理按照《省农村合作金融机构不良贷款管理办法（暂行）》的相关规定执行；

（五）贷款风险分类按照《省农村信用社信贷资产风险分类实施暂行办法》的相关规定执行；

（六）贷款档案管理按照《省农村信用社信贷业务档案管理暂行办法》的相关规定执行；

农村合作建房协议5

1、统一思想，切实提高对金融支持建设工作的重要性认识。金融支持建设关系到人民的基本生活，关系到我市经济发展和社会稳定，意义深远，责任重大。各银行业金融机构要以高度的责任感和使命感，把思想统一到科学发展观的要求上来，统一到市委、市政府的决策部署上来，把金融支持建设作为当前一项紧迫的任务抓紧抓好。

2、适应形势，将金融支持建设纳入落实扩大内需政策统筹安排。各银行业金融机构要当前适应建设的新形势，从扩大内需促进我市经济平稳较快发展的大局出发，将建设和扩大内需相结合起来，将全方位支持与重点推进结合起来，将履行社会责任和谋求银行业金融机构长远发展相结合起来，立足实际，发挥优势，找准金融进一步支持建设的切入点，实现建设和金融发展的双赢。

二、认真落实金融支持政策，加大对的信贷投入力度

3、认真贯彻落实对的信贷倾斜政策。各银行业金融机构要认真贯彻落实“一行三会”《关于建设金融支持和服务措施的意见》（银发[]225号），在坚持市场化运作和风险可控的前提下，围绕明确列入政府规划的重建项目，加大信贷投入，可适度突破存贷比例限制，适时调整信贷结构和投放节奏，满足建设的信贷资金需求。商业银行要积极向上级行争取信贷资金规模，完善支持建设的信贷管理措施，切实加大系统内信贷资源调剂力度，从授信审查、资金调度等方面给予优先支持，将信贷资源向农村倾斜、向与建设密切相关的行业和企业倾斜。农村合作金融机构要立足服务“三农”继续发挥在支持农户住房重建和恢复农业生产中的主力军作用。各银行业金融机构现有的扶贫贴息贷款、下岗失业人员小额担保贷款、各类助学贷款等要向受灾居民倾斜。

4、加快受灾农户住房重建贷款投放进度。各银行业金融机构要认真贯彻落实人民银行和银监会《关于做好农村居民住房重建信贷服务工作的指导意见》（银发[]304号），根据市政府农房重建规划，提高对符合信贷条件的农户住房重建贷款需求满足程度，加快投放进度，促进今年受灾农户住房重建工作全面完成。要以现有的小额贷款管理机制为基础，积极创新贷款担保方式，优化贷款流程，简化审批手续，缩短审批时间，进一步便利农户办理住房重建贷款。加强贷款管理，合理确定贷款的额度、利率、期限和偿还方式，监督贷款资金用途，切实防范信贷风险。农户住房重建贷款应在财政补助资金、农户自筹资金到位并投入建房后，根据建房工程进度和实际需要发放。农村合作金融机构要加大内部资金调剂力度，多渠道筹措信贷资金，用好支农再贷款这一优惠政策，满足受灾农户住房重建资金需求。农业发展银行和邮政储蓄银行要积极向上级行申请开办农户住房重建贷款业务。在我市机构网点较少的银行业金融机构，可以采取委托农村信用社发放贷款、开办协议存款、跨地区贷款等方式，积极支持农户重建住房。

5、加大对基础设施建设、企业和“三农”的信贷支持。各银行业金融机构要对列入建设规划的重大基础设施建设项目和水、电、道路、通讯等有收入来源的受损公共设施修复的贷款需求及时给予必要的支持，对重点企业、支柱产业和吸纳就业强、产品有前景、守信用的中小企业，要优先提供信贷支持。要积极发放面向农户的小额信用贷款和农户联保贷款，根据实际需要适当扩大贷款额度，延长贷款期限，对农村种养大户、特色种养业予以重点扶持，促进全市农业生产发展和农民增收。

6、落实住房贷款优惠政策。各银行业金融机构要把落实国家房地产市场调控政策与支持住房开发建设相结合起来，以保障性住房建设和安居工程为重点，对受灾地区的普通商品房住宅和经济适用住房开发建设项目，在贷款条件方面给予优惠。要认真贯彻《中国人民银行银监会证监会保监会关于建设金融支持和服务措施的意见》（银发[]225号）要求，将居民在灾后购置自住房的贷款利率下限统一调为贷款基准利率的倍，最低首付款比例统一下调为10%，具体贷款利率水平和首付款比例由商业银行根据贷款风险管理原则自主确定。个人公积金贷款利率各期限档次均优惠1个百分点。各商业银行要及时更新业务系统设置，处理好新老贷款利率政策的衔接问题，使居民真正享受到住房信贷政策优惠，减轻购置住房的资金压力。

7、增强人民银行支持建设的资金实力。人民银行要用足用好再贷款、再贴现政策，对各银行业金融机构在建设过程中提出的再贷款、再贴现需求，及时审批办理，保证金融机构流动性充足。各县支行要准确掌握县域和村镇法人金融机构在支持建设中的信贷资金状况，对资金不足的金融机构，要积极给予支农再贷款支持。人民银行陇南市中心支行要在已发放亿元再贷款的基础上，研究进一步增加贷款规模，以满足相关金融机构的资金需求。对7个重灾县（区）从年5月1日起、2个一般从年12月22日起，各期限档次支农再贷款实行在现行农村信用社再贷款利率基础上分别下调个百分点的优惠利率政策，减轻地方法人金融机构的财务负担。

三、改善金融服务，防范金融风险

8、提升金融服务水平。各银行业金融机构要全面掌握我市重建规划的资金筹措渠道，开通针对企业和群众的绿色通道，在风险可控的前提下，简化贷款手续，提高贷款审批、发放效率，切实解决企业和群众的实际困难。对于列入政府重建规划的非经营性项目，在财政专项资金未拨付到位前，可发放“搭桥贷款”。在农村和中小企业推广“供应链”贷款模式，大力推进应收账款、仓单、林权质押贷款方式，帮助企业度过暂时困难，尽快恢复正常生产。人民银行要确保支付清算系统、国库系统、征信管理系统、现金调拨系统的正常运行，维护正常的金融秩序。

9、落实对金融机构的优惠政策。各级银行业金融机构监管部门对银行业金融机构在合理布设基层网点、增加业务范围和品种的申请，要快速受理，快速办结，扩大金融服务覆盖面，完善网点服务功能。适当减免通过支付清算系统的资金划拨费用，对7个重灾县（区）银行业分支机构资产占其法人机构总资产的比例减免其法人机构的机构监管费和业务监管费。对7个重农村合作金融机构实行不良贷款“双控”考核，灵活调整三年达标规划评级目标。

10、延长受灾地区企业和个人因灾延期贷款的优惠政策期限。各银行业金融机构要按照人民银行中心支行省银监局《转发中国人民银行银监会关于灾前贷款因灾延期偿还有关政策的通知》（兰银发[]16号）要求，对7个重灾前已经发放、灾后不能按期偿还的个人贷款和企业贷款实行不催收催缴、不罚息、不做不良记录、不影响其继续获得其他信贷支持优惠政策分别延期执行到年6月30日和年12月31日。

11、切实防范金融风险。金融支持建设要坚持市场化、法制化和可持续的原则，既要积极支持恢复重建，又要强化金融风险管理意识，注重防范金融风险。各银行业金融机构要坚持贷款审批、发放的自主权和独立性。要做好受损资产的清理和管理工作，全面摸清信贷资产和自身固定资产的损失情况，对不良债务实施有效重组。采取有效措施防止随意逃废银行债务行为，防范冒用他人名义或使用伪造、变造证明文件非法侵占他人财产权益。各银行业金融机构发放的建设贷款要建立台账，制定相关责任规定，单独考核。

12、保障合理资金需求。各银行业金融机构要切实加大资金的筹措力度，密切关注建设进展和重大项目、工程、农户住房重建进展情况，合理安排信贷资金。一是政策性银行要在做好信贷需求摸底的基础上，合理上报信贷计划，满足粮棉油等涉及人民群众基本生活物资、企业的贷款需求；二是各商业银行要加强对资金头寸的调剂，加大资金调拨力度，在确保支付的前提下，保证建设的贷款需求。并在系统内资金配置上优先安排受灾项目的资金，确保受灾项目资金到位。三是人民银行将进一步加大对农村信用社支农再贷款的支持力度，确保信用社支持“三农”的合理资金需求。

四、加强组织协调，营造良好的金融支持环境

13、保证现金供应。随着建设深入推进，一批重大项目陆续开工，农民住房重建和恢复生产进入关键阶段，对现金需求将大大增加。各银行业金融机构要加强与人民银行的联系与沟通，及时反映情况，客户有大额的提现要求时要提前向人民银行报告。各银行业金融机构要保证业务系统畅通，保障重建资金第一时间划拨到指定账户，方便群众存取款。要加强资金头寸调度，增加库存现金和资金备付，确保基本存取款正常进行，个人和单位的现金正常支付。

14、建立工作协调机制。人民银行及其金融监管部门要主动加强与各县区、有关部门的协作，切实发挥对金融支持建设的组织引导作用，建立金融联席会议制度和货币信贷政策、监管政策协调机制，及时交流了解金融支持建设工作进展情况和面临的困难，协同解决突出问题。积极推动建立建设贷款担保机制，加大财政对不符合贷款条件的农房重建资金需求的扶持力度，调动各银行业金融机构参与建设的积极性。

15、建立信贷资源与项目资源的多层次对接机制。各银行业金融机构要按照《省地震建设项目管理办法》要求，加强与各县区、各部门的沟通交流，掌握建设项目规划、产业政策、资金来源和项目前景，建立多层次的银政、银企对接机制，根据政府建设项目规划和财政资金到位程度，提供配套的贷款支持。同时，要主动为企业和农户提供金融咨询服务，普及金融知识，与地方政府共同做好信用知识宣传和国家政策的解释工作。

16、建立金融支持建设绩效的监测考评指标体系。人民银行和银行业金融机构监管部门要从当地经济总量、固定资产投资、财政收入、城乡居民收入、项目和企业开工率、贷款满足程度等多方面进行考虑，联手建立金融支持建设工作绩效的监测、考核、评价指标体系，跟踪监测、定期考评。各银行业金融机构要从支持项目建设进度、企业产值、吸纳就业、促进增收等方面反映和报告金融支持建设的工作绩效。