工业园区物业管理制度5篇

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工业园区物业管理制度1

工业园区主要有两种类型：多用户工业园区与单用户工业园区。

多用户工业园区通常是地方政府或投资集团规模开发，然后分区域、分单元出租出售给众多公司或企业使用。

单用户工业园区往往由一家大型企业或企业集团独立开发，全部或大部分供内部使用，两者的物业服务需求总体上有一对多(一家物业服务企业(以下简称物业公司)对众多的园区用户企业)与一对一(物业服务只针对单一业主单位)的明显不同。

无论哪种工业园区，选择合适的物业管理模式，对提高工业园区的服务效率，保障园区的正常、高效运营均十分必要。

1工业园区物业管理模式的界定与划分

“模式”一般是指某种事物或工作的标准形式，是别人也可以“照此办理”解决同类问题的(系列)方法、方案。

讨论工业园区物业管理模式，需要先对一些概念进行厘清与界定。

一种是从权利、实施(责任)主体角度界定区分管理模式。

从这个角度，工业园区物业管理的主要模式主要有3大类：自建自管、合作管理、委托管理。

这其中，建设单位(业主单位)有时为了使管理服务工作更有保障或更有品牌影响，还会聘请国内或境外的知名企业作为顾问单位从旁协助，称之为顾问管理模式;另一种物业管理模式划分是从管理服务所呈现的方式或采取的手段角度。

如封闭式管理、开放式管理模式，智能网络化管理模式、酒店式管理模式、管家式物业管理模式、一站式管理模式等;还有一种是从物业服务费计取方式不同划分的模式：主要有包干制模式、酬金制模式;其他还有从业务盈利来源、组织性质与治理方式等多种角度划分的物业管理模式。

本文重点是从物业管理权利主体、业务实施(责任)主体角度论述物业管理模式，从这种意义上，物业管理参与方的不同组合就构成物业管理的不同模式，本文重点讨论的是委托管理模式的不同细分形式。

另外，为了避免把问题引向过于复杂，本文没有从物业管理服务主体是否与物业经营主体分离的角度区分物业管理模式。

2各种主要模式的内涵及利弊分析

自建自管、合作管理、委托管理模式

自建自管

自建自管，即由建设单位(业主单位)直接管理自己投资建造的物业，其中又有成立子公司、项目部或管理中心(后期按法律要求也必须转成独立法人资格的公司)的不同形式。

这种模式的优点是，上下级沟通便利，上级单位能直接指挥下属部门或公司，具体管理服务单位能直接按上级意图进行物业管理运作，上级意图能较好得到贯彻;同时，管理服务需要的各种资源更容易得到建设单位支持，工作计划也更容易被批准实施;建设单位不会受制于专业公司，能节约必须用于支付给专业公司的酬金或利润。

但其缺点是：自己的队伍可能水平不够，管理服务效果差、成本高;建设单位及其下属单位需要承担全部管理责任与风险;企业内部人事关系复杂，从业人员容易攀比主业人员的工资待遇，协调管理难度大，不容易追究管理责任，也不利于企业专注于主营业务。

这种模式要求建设单位有较强的物业管理经验，储备有足够的专业管理人才。

一般的工业园区都不具备自管条件。

合作管理

合作管理是指建设单位(业主单位)与专业物业公司合作进行项目的物业管理。

合作的常见形式是双方共同出资、出人成立项目管理公司，并且通常由建设单位派出一般的管理人员与操作人员，专业公司派出骨干专业管理人员，共同承担项目管理服务任务。

管理服务过程中，专业公司对建设单位的人员进行“传帮带”和培训，后期建设单位会随着经验的积累逐步独立。

这种模式适合于建设单位有富余人员需要安置，也愿意介入物业管理行业的情况。

该种管理模式的优点是，能将双方资源配合使用，对建设单位来说，即能分流一部分员工，又能锻炼队伍、培养人才、积累经验。

对物业公司来说，可以更为便利地取得管理项目，拓展业务范围。

缺点是，不同的企业，文化不同，工作习惯要求不同，员工间沟通协调渠道不畅，容易出现利益纷争、责任不明的`情况。

委托管理

委托管理是指建设单位委托专业物业公司或机电、保洁、绿化等专业公司从事项目管理，包括全权委托(物业公司包揽整体管理服务事务，可以再分包)、委托代理监管(不同的工作委托不同的专业公司承担。

专业公司的选择与监管由建设单位负责)、并行委托(部分主要的物业管理工作，如房屋管理、设备设施管理、秩序维护、车场管理、保洁绿化管理、客户服务等委托给物业公司(部分项目物业公司可以再分包)，核心业务如专用设备的维修维护委托给专业公司)等主要形式。

这种模式的优点是，委托方可以专注于主营业务，广泛选择社会上优秀的物业公司或专业公司承担项目管理服务事项，充分发挥社会化专业分工的优势，权责分明，管理服务专业性强、适用范围大、效率高，风险主要由专业公司承担，监管也相对容易。

其缺点是，需要为专业管理服务另行支付费用，另外，建设单位可能受制于专业公司的信息封锁，难以了解项目运作的真实成本和情况，合同到期后更换服务商容易出现交接问题等。

封闭式与开放式管理模式

封闭式管理

封闭式管理的特点是整个物业为封闭体系，物业出入口有专门保安人员岗位看守，业主、使用人有专用通行凭证，外来人员须征得业主、使用人同意并办理登记手续后方可入内。

这种方式适用于政府机关、部队等一些要害部门或别墅、高级写字楼、高档工业园区等一些高档物业或业主、使用人对安全有特别要求的物业管理。

其优点是保安严密，安全、秩序有保障，业主、使用人放心。

其缺点是安全方面用人较多，人工成本占比大，有时会给业主、使用人、来访者造成不便，产生受限、不尊重感，导致纠纷。

工业园区物业管理制度2

1．树立“以人为本、用户至上”的服务思想

不可否认，“物业管理”这个新生事物曾一度被单纯地看作是对不动产的管理、维护，这种机械地理解物业管理的认识至今还有影响。我们不否认对“物业”进行管理的重要性和必须性，但将物业工作面对的方方面面的服务对象看成一种管理主体以外的附属物则是一个严重的误区。

这个误区将导致认识上的模糊从而形成工作上的无序状态，接踵而来的便是物业人员强硬管理、业主被动接受；而业主不断提出要求时，物业人员却因此而应接不暇、手忙脚乱，工作量不断增大，业主满意率却不断降低的局面，究其原因是我们没有抓住根本。物业管理不仅是“物”的管理，更是人与人之间生动有机地交流联系。物业管理离开了“人”这个服务主体，就像鱼离开了水。高质量的物业管理工作永远是心灵之间的沟通和理解，而不是人与物之间机械、缺乏活动的联系。因此，物业管理企业必须树立“以人为本、用户至上”的服务思想，尽心尽力为业主或物业使用人服务。

2．确立工业园区物业管理的基本经营模式

工业园区的物业管理面对的是企业，如果服务质量不高，将影响政府的招商引资工作。因此，如何建立一种较为完善的管理模式，对工业园区的物业管理企业将是一项极为重要的课题。现有工业园区的物业管理模式主要有如下三种：

①通过委托方式进行物业管理

这种管理方式是物业管理企业通过全委托方式接管物业。主要表现为：一是通过全委托方式接管上级开发商开发的物业，这就是自建自管模式；另一种方式就是通过全委托方式接管别的开发商开发的物业。一般情况下，这种物业比较优秀，有一定的利润空间。

②通过顾问方式进行物业管理

这种管理方式就是一个物业管理企业不直接管理物业，而是为另外一个物业管理企业的物业管理活动提供顾问、咨询。这种管理主要表现在：一是物业优秀，发展商不愿意全委；二是物业不是很好，顾问公司不愿意全委。

③通过合作方式进行物业管理

这种管理方式就是两家物业公司通过股份制等方式进行合作管理。这种情况一般是：一是物业比较良好，有一定的赢利空间；二是两家物业公司想通过合作方式将双方的利益联系起来，加强合作，减少风险。

3．建立社区化的工业园区

社区化工业园区是指确立“以人为本，服务至上”的服务思想，在工业园区科学地设置各项基本功能，如社区活动中心（老年活动中心和青少年活动中心）、超市、银行、邮政、卫生所、新华书店、菜场等，为入驻企业提供全方位、多功能、综合性的物业服务。社区化工业园区的建立主要考虑以下因素：

①确定人口适宜容量

一个工业园区的适宜人口是社会经济发展水平、消费水平、自然资源和生态环境的函数,是满足一定生存质量的前提下的合理人口规模。

②充分考虑地域要素和社会心理要素

所谓地域要素，是指城市干道所分割或自然界限所包围，具有生存发展的硬件设施、相对独立和稳定的地域。工业园区一般是政府为发展地区经济，对外招商引资而修建的，因此，必须充分考虑工业园区的地理位置、交通条件等因素。所谓社会心理要素，是指群体对个体的行为产生决定性的影响，形成共同的生活方式、行为规范和心理取向。社区成员对本社区具有归属感，产生参与群体的集体意识和行为。工业园区虽然以生产为主，但我们仍然不能忽视企业的社会心理，不能脱离整个社会环境。

③研究工业园区内各入驻企业需求

不同的企业对工业园区的需求各不相同。在进行工业园区物业管理过程中不仅要考虑经济上的合理性，还要考虑工业园区内各企业的不同需求，尽可能地满足企业的合理要求，为政府的招商引资做出贡献。

④完善物业配套设施

由于当前工业园区的物业配套设施不全，给入驻企业员工的带来了诸多的不便。因此，必须加强工业园区的配套设施建设，建立职工宿舍、食堂、社区活动中心、超市、银行、邮政、电信、卫生所、新华书店、菜场等，为入驻企业提供全方位、多功能、综合性的物业服务。

⑤加强精神文明建设，建立工业园区的社区文化

工业园区无疑是物质文明建设的基地，但同样要重视精神文明建设。我们应该倡导“文明家园，和睦共创”的社区精神，在园区内提倡“和睦相处相敬如宾”、“沟通交流相互支持”的好风尚，使企业与企业之间、个人与个人之间互通有无、和睦相处、互相帮助、共同发展，实现园区企业一家人的“大家庭”理念，创造一种特色的社区文化。

随着经济的发展和社会的进步，工业园区的建设不断增加，入驻企业对于生产、生活环境的需求也逐渐提高。企业已经不再仅仅满足解决生产问题，逐渐开始关注建筑群体的人性化需求（如环境需求、运动需求、安全需求、购物需求等），要求改善生活质量。

物业管理行业是公认的微利行业，而物业管理企业追求的是效益的最大化。特别是进入WTO后，在物业管理费不能随便地大幅提高的情况下，挖掘新的经济增长点是唯一出路。要想生存与发展，企业就必须千方百计降低企业营运成本，千方百计提高服务质量，千方百计挖掘新的经济增长点，在企业经营发展上以快取胜、以质取胜。工业园区社区化，不仅满足了入驻企业的需要，而且为工业园区的物业管理企业创造了更多的经济增长点。发展社区经济，既可带来经济效益，又可方便业主或物业使用人，提高工业园区物业服务质量的满意度。

工业园区社区化可以涉及的领域十分广泛，市场前景十分广阔。如社区教育业、社区文化娱乐业、社区商务服务、社区健康服务业、社区中介业、社区商业、社区餐饮业、社区汽车服务业以及其它连锁店等。

工业园区物业管理的特点及难点

1．工业园区物业管理的特点

①工业园区内标准厂房的产权形式多元化。

②大多数工人的素质较低。

③厂房内的机械及藏量过多的货物可能超出楼面结构的承载标准。

④机器开动时震荡噪音对环境产生磁扰。

⑤升降机使用频繁，损耗较大。

⑥工业楼房老化磨损速度加快，保养维护费高。

⑦厂房内存储易燃物品及材料多，火警危险性高。

⑧公用地方及走火通道经常堆放杂物。

2．工业园区物业管理的难点

①由于工业园区内标准厂房的多元性，加大了物业管理的难度。

②险情。因使用频繁或使用不当，造成房屋的损坏，以致带来结构的变化，险情出现难以预料。而且，厂房设备损耗严重，保养，维修费用高昂。

③消防点多面广。厂区内存储的易燃易爆物品和有害的危险品，容易出现火警或险情，因电器安装、机器的用电不当，也容易引起火灾；另外厂区内的交通工具和人员多而杂，这给保卫工作带来了难度。

④功能特殊。由于使用的特殊性难以保持整洁，污水不便处理。

建立工业园区物业管理组织机构

工业园区的物业管理企业要组建相应的组织机构，实施规范化管理。组织机构的职能有：

①负责厂房区域内建筑物管理的日常事务；

②统一对外联系，协调落实街道办事处交办的社会任务；

③协调各生产企业对共用部分的使用，维护绿化布局，督促卫生制度的落实；

④负责整体性设备及附属设施，共用部位的管理，养护、维修工作，针对工作需要聘用维修人员，公共场地清扫人员、安全保卫人员；

⑤负责建立房屋修缮基金并设立专项账目；

⑥制定有关具体管理规定，定期召开会议，检查管理办法的执行情况和工作进度。

工业园区物业管理的前期介入

1．从法律角度看物业管理前期介入

前期物业管理是指新建物业在业主委员会成立之前，由开发建设单位自行或者委托物业管理企业对新建物业实施的前期物业管理活动。由于前期物业管理过程中，物业管理企业大都是开发建设单位委托或选聘的，物业管理企业与业主之间没有签订物业管理合同。同时，前期物业管理过程中业主对物业刚开始使用，物业管理的工作任务相对较多，业主与物业管理企业之间较容易产生纠纷。

物业管理纠纷产生后，业主最常采取的措施就是拒付物业管理费。物业管理企业因此受到损失也常见。物业管理关系是因物业管理合同而产生的法律关系，前期物业管理也不例外。实践中，物业管理企业都以书面形式明确物业管理项目、内容、物业管理费计算标准和期限，从而明确物业管理企业的权利和义务。目前，因物业管理企业与不同的主体签订前期物业管理合同，从而使合同的形式多种多样。无论何种形式的合同，物业管理企业的主要合同权利就是收取物业管理费。

2．工业园区物业管理前期介入的重要性

尽管物业管理的诸多问题通常是在房屋使用过程中产生的，但究其根源却往往可以追溯到开发项目的建设过程中，物业管理与开发项目生产使用周期前期阶段的各种工作关系密切——开发项目的规划、设计、施工乃至销售等工作环节，在很在程度上决定着房屋投入使用后物业管理工作的难易及其工作量大小。

我前文所提到的工业园区物业管理中所遇到的种种难题，与物业管理企业前期介入没能深入有很大关系。如果物业管理企业在立项决策、规划设计、建筑施工、代理物业租售等各个阶段能够介入其中，不但能在接管物业后迅速投入到正常的运行状态中，而且还能与水、电、气、通讯、治安、环保等相关部门建立良好的工作关系，理顺服务渠道。

工业园区物业管理的接管与验收

由于政府招商引资工作的需要，许多企业在进驻工业园区时尚未进行综合的验收与接管，给物业管理企业造成许多管理隐患。因此，在物业开发建设竣工验收完毕，具备入住和接管条件时，物业管理企业应及时组建物业接管验收小组对接管物业进行详细的验收。对于接管验收出现问题的，物业管理企业应当积极协助接管验收小组同发展商或业主进行协商，迅速解决相关问题。

物业管理企业接管后，应立即同供电局、自来水公司、燃气公司、供暖公司、邮局进行联系协调，以确保工业园区的正常供电、供水、供暖、通邮；同管辖派出所、街道办联系，解决工业园区的治安等问题；同银行联系，解决工业园区各种费用的银行代收代缴问题。

工业园区的日常物业管理

1．房屋管理

工业园区内的厂房管理，主要是确保房屋结构完好和安全使用。因生产需要，企业对厂房做分隔改造或内部安装机器设备时，不得超过楼面允许的荷载。施工前须与物业管理企业取得联系并提供施工图纸、经有关部门批准后才可以进行。因施工影响其他楼层时，需书面征询涉及部位用户的意见。

2．设备管理

为了保证工业园区各企业生产的正常进行，必须对工业园区的一些主要的设备进行重点管理，如载货电梯的管理、工业供水供电管理、变电房的管理等。同时，公共管网对整个工厂的正常运作事关重大，其护维修养护十分重要，如电话线、污水管等的维修养护工作等。因此，必须加强对重点设备和公共设施及公共管网的管理：

①载货电梯的管理。电梯是现代工业厂房中最常用的、使用最频繁的运输设备，保证电梯的正常运行，对保障所有企业的生产生活有重要作用。为了管好用好这些电梯，必须对电梯司机进行专门的培训，并配备专业的维修技术人员，完全按照专业化的要求进行管理。为了更加有效的管理好电梯，物业管理人员应该参与电梯的选货、订货、安装、验收及年检等工作。

②工业供水供电管理。工业用水用电不同于生活用水用电，其耗水量大耗电量大，电容量也较之生活用电容量大一些，而且水电的终止对厂家造成的损失有时是难以估计的，因此，水和电的正常供应是工厂进行工业生产重要保障，对它们的管理是不容忽视的，为此，物业管理人员要做好工厂正常供水及供电的保障工作。同时，要加强对高压变电房的管理，完全按照供电部门的安全操作规程进行管理，高配电值班室每天24小时要有人值班、节假日照常，保证电力供应。同时值班人员应根据用电情况适时地调节和补偿功率因素，使电网保持在较为经济的进行状态，以降低电耗，节约能源。

③公共管网的维修养护。这方面的工作较为繁杂。比如污水管堵塞如不及时检修，势必影响工厂和工人的正常工作。因此，对公共管网的维修养护十分重要。

3．消防管理

①认真学习消防知识，熟悉并能正确使用各种消防设施和器材；

②负责消防监控中心的日常值班。消防监控中心是接受火灾报警、发出火灾信号和安全疏散指令、控制消防水源、固定灭火、通风、空气调节系统等设施机构，中心应实行24小时值班。要对整个工业园区进行消防监控，并做好值班记录。值班人员要忠于职守，认真工作。对部门经理和公司负责人，应做好管理、指导、督促、检查好工业园区内的消防工作，对有问题的及时进行整改。

③严格贯彻、执行消防法规，落实各项防火安全制度和措施。专职消防人员必须每天巡视工业园区的每个角落，及时发现并消除火灾隐患；定期对防火责任制、防火岗位责任制执行情况进行检查并进行汇报、交流、评比；定期对业主或物业使用人的生产场所进行防火制度执行情况检查，阻止私自乱拉乱接电源，违反安全用电、用气的不当行为。

④负责工业园区内动用明火的批准和现场监护工作。

⑤管理好工业园区内的各种消防设备、设施和器具,定期进行检查、试验、大修、更新，确保它们始终处于完好状态。

⑥组织消防宣传教育，广泛开展防火宣传，动员和组织区内群众接受教育，增强防火意识。宣传方式可灵活多样，生动活泼，可以发通告、贴广告、出墙报，也可以观看消防自救电视录像。同时揭露批评违章违法行为，加强引导，培养建立全民的消防意识。抓好义务消防队的培训和演习，定期向业主或物业使用人传授消防知识。

⑦定期对工业园区内要害部位进行检查是预防火灾的一项基本措施。特别是要检查各楼内的电器、电线、煤气管道有无腐蚀、氧化等情况，防止线路短路或爆炸引起火灾。

⑧管理好消防监视中心的各种设备、设施，保障监视中心始终处于正常工作状态。

⑨发生火灾时，协同公司、部门领导到场，现场指挥和扑救。

⑩制止任何违反消防安全的行为和企图。

4．绿化及清扫保洁管理

工业园区搞好绿化卫生管理工作，能够为工人提供工作、生活、娱乐优美的环境，从而能让工人工作时精神饱满，心情舒畅，减少工伤事故的发生。因此同其他物业一样，工业园区绿化卫生管理也很重要。当然，在具体管理上有些差异，如绿化方面应根据工业厂房生产特点种植一些能适合排除工厂异味和气体的植物。卫生保洁工作也会因为工业生产的不同而有不同的要求。

由于工业厂房使用功能上的特殊性，有的厂房难以保持清洁，如重工业生产厂房。有的厂房要求清洁度相当高，甚至要求车间内一尘不染，如生产精密仪器仪表和食品加工的生产工厂的厂房，因此，对不同的工业厂房应有不同的卫生保洁制度和方法，对难以保持清洁的厂房，应勤清洁清扫清理。清洁要求高而严的厂房，平时要采取保护清洁的措施，如进入车间要严格管理，要更换衣服鞋子，带好手套和帽子等。总之工业园区清洁难度大，但仍要设法做好，以保证生产顺利进行。

5．安全防范管理

①建立严格的值班守卫制度，对人员、产品的进出入都要进行严格认真的检查登记；

②无关人员不得进入厂房和仓库的重地；

③严格执行值班巡逻制度以及其他安全措施；

④严格执行两人以上进入仓库、锁门等制度。

6．交通秩序和车辆管理

工业园区内单位多、人员多、货物进出频繁，车辆必然多。但由于建设或管理的疏忽，工业园区内的车辆管理还存在不少漏洞，给企业的生产和生活带来诸多不便，甚至给业主或物业使用人的财产和生命造成一定的威胁。因此，物业管理企业要在工业园区内按照统一规划、统筹安排、方便使用、便于管理、确保安全和有偿使用的原则，将机动车和非机动车分成若干个停车区域，并设专人进行管理，确保车辆完好无损。

此外，还必须建立一套完善的停车场日常管理制度，确保工业园区良好的交通秩序

工业园区物业管理制度3

物业党建是城市基层党建新的重要领域，探索党建引领物业服务融入基层社会治理新路子，既是发挥党组织引领物业服务作用的重要举措，也是助推“物业革命”、营造“共建共治共享”社区治理格局的有力抓手。荣成市委市政府以满足城市社区居民对美好生活的需求为出发点，将基层党建、基层治理和服务群众紧密结合，通过开展“红色物业”创建工程，一手托起精致城市建设梦想，一手托起人民对美好生活向往。

一、“党建+物业”模式助推党建大融合

构建社区组织运行体系，让“两家人”变成“一家亲”。为有效化解社区物业矛盾，坚持把物业服务管理融入城市社区基层党建工作中，发挥党组织引领的重要作用。一是开展“双向进入、交叉任职”工作。在崖头城区新世纪、海山逸品华庭等7个物业项目开展“双向进入、交叉任职”工作，吸纳优秀物业服务项目负责人担任社区兼职工作站副站长，社区党总支书记兼任物业服务企业党建指导员，加强业务工作交流融合，同时引导有条件的物业企业成立党组织，目前，已成立3个物业党支部。二是社区物业联席会会议开展常态化、全覆盖。在所有城市社区建立由社区党组织牵头建立的社区居委会、业主委员会和物业公司共同参与的联席会议工作机制，对民生问题共同研究解决方案，注重发挥志愿者、楼道长、党员居民作用，突破物业小区的管理界限，形成360°的为民服务闭环体系。三是促进物业工作人员向党组织靠拢。提升物业从业人员素质，积极开展市级“红色物业大讲堂”计划，由住建局、社区服务中心重点围绕党务知识、党员教育、服务居民、物业管理等内容，对物业党员干部、业务骨干等开展专题培训，不断提高解决居民问题能力。

二、“志愿+物业”模式助推服务全升级。

突出物业公司公益属性，以服务居民为价值取向，以邻里关系为基础，扎根小区，服务居民，加快推进“三个一批”红色物业志愿服务体系建设。一是建设一批“红色便民服务站”。整合城区闲置物业用房，开展各类便民服务及睦邻活动，城投物业在十里河、青阳西区等小区设置便民工具借用点，面向信用等级为A级以上的居民提供维修箱、维修梯、小推车、打气筒等便民工具，同时针对老人、残疾人等特殊群体，提供免费的上门服务。二是组织一批“红色志愿服务队”。由物业企业积极收集小区居民需求，依托红色物业服务，建立红色物业志愿服务队，扎扎实实为居民解决一些困难，办一些好事。凤凰湖物业建立“红色管家快速维修队”，对小区内信用等级为A级以上居民提供免费上门维修服务，并建立“54321”快速处置机制，承诺接到业主诉求后,物业人员接到信息于5分钟赶到现场，小问题40分钟内解决，严重问题3小时内解决，复杂问题2天内解决，特殊问题1天内提出解决方案。三是打造一批“红色志愿服务品牌”。有针对性地设计实施一批关爱空巢老人、残疾人、儿童等志愿服务项目。组织文化、医疗卫生、法律、环保、消防等专业志愿服务队进社区，开展各类专业志愿服务活动，真正把志愿服务做到小区，做进家庭，融入居民的日常生活。

三、“自治+物业”模式助推社区治理新格局

推进社区物业管理与居民自治相融合，调动居民参与社区物业管理的积极性，促进社区居委会、物业企业、居民三方形成共治合力。曙光小区开展“全民创卫、和美家园”活动，社区、物业、居民三方共同参与，按照不同职责进行分工，引导居民成立“网格大妈”自治小组，由网格大妈动员居民自治粉刷楼道、更换楼宇门;北环社区“行走的力量”是北环社区第一个居民自治社团，由党员、居民、物业共同组成、每天自发开展小区内夜间巡逻工作，发现问题，及时反馈给社区、物业，真正做到“小事居民治、大事物业办、难事社区商”的社区治理新格局。

工业园区物业管理制度4

2020年党建引领物业管理工作总结经验做法 x区打造“红色物业” 更好服务居民 近年来，x市x区聚焦物业管理突出问题，因地制宜开展“党建引领提升物业服务管理水平”试点工作，打造“红色物业”，更好服务居民生活。

突出党建引领，把工作体系建起来。建立区、街道、社区三级协调联动体系，明确各部门的职责任务，明确街道社区党组织的主体责任，坚持每月“一研判一调度一讲评”，及时研究试点过程中难以协调解决的重点、难点问题。按照“一小区一方案”的工作思路，分小区制定《物业问题台账》《调研排查摸底台账》和《物业问题清单及整改台账》，由工作专班集中研究，逐条制定整改措施，区委组织部按照各部门职能进行任务分解并明确整改时限。目前已有忠厚里、秀水苑等26个小区在绿化、道路、停车位等多方面发生较大改观。

坚持因地制宜，把特色品牌树起来。在东方苑等23个物业公司管理的小区创新推行“社区党组织+物业公司+志愿者队伍”三方联动管理机制，充分发挥社区党组织的政治引领作用。在龙山水郡等37个小区建立健全“全天候巡逻、全方位监控、全覆盖环卫”的工作机制，物业管理水平进一步提升。构建“国有物业集团党委—街道分公司党总支—社区管理处党支部”三级组织架构，全面推行社区物业管理处挂职社区党组织委员、社区书记兼任管理处副经理的“两位一体、双向交叉”运行模式，对学院路小区等127个无主楼院实行兜底管理，分类分档制定“协商式收费”等服务制度，有效破除物业管理死角，惠及居民万户。建立小区“党员示范带动+群众自管自治”模式，居民党员充分发挥先锋模范作用，引导医生、教师、律师等在职党员积极“认岗定责”，让居民在家门口就能享受健康体检、公益家教、法律咨询等高品质服务。

加强信息化建设，把治理格局筑起来。搭建“一图一网一云”技术架构，建立了一个当期可应用、未来可扩展的智慧平台。一图，即利用三维地图，以花园小区为试点，将小区楼栋精准呈现;

一网，即建设一张专用网络，将人、车等要素进行网络连接;

一云，即将各类数据通过一网传到大数据中心，进行存储挖掘应用，逐步实现“人过留影、车过留牌、机过留号、卡过留痕”，实现物业的精细化管理。

工业园区物业管理制度5

前言

为了规范上海市工业园区（通用厂房、仓储）物业管理的发展，提高工业园区物业管理服务水平，保障客户和物业管理企业的合法权益，规范物业管理企业的经营行为，根据国务院颁布的《物业管理条例》、国家相关标准和上海市有关规定，特制订本规范。

本规范涵盖了物业管理服务活动中安全管理与服务、环境卫生管理与服务、绿化管理与服务、建筑物及设施/设备运行与维护、客户服务、突发事件处理等六方面内容。

本规范可作为选择或提供工业园区管理的参考依据，物业管理双方当事人可根据工业园区的具体情况，在委托管理合同中具体约定执行。

本规范由上海市物业管理行业协会提出。

本规范主要起草单位：上海漕河泾开发区物业管理有限公司

本规范参加起草单位：上海外高桥物业管理有限公司、上海金加园物业管理有限公司、上海锐翔物业管理有限公司、上海新市北企业管理服务有限公司

本规范起草人：李秋、王慧萍、芮芳、张建平、张幼文、刘建亚、裴明、周超、陈洁、王若冰、徐宪安、罗静舟、李晨

工业园区物业管理服务规范

1适用范围

本规范规定了工业园区（通用厂房、仓储）（以下简称园区）物业管理服务活动中安全管理与服务，环境卫生管理与服务、绿化管理与服务、建筑物及设施/设备运行维护服务、客户服务、突发事件处理等内容及要求。

本标准适用于本市行政区域内工业园区物业管理服务活动。

2规范性引用文件

下列文件对本文件的应用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，仅所注日期的版本适用于本文件。凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。GB50348—2004《安全防范工程技术规范》

GB4717—93《火灾报警控制器通用技术条件》

GB50116—98《火灾自动报警系统设计规范》

GB16806—1997《消防联动控制设备通用技术条件》

GA503—2004《建筑消防设施检测技术规程》

DB31/T361-2006《办公楼物业管理服务规范》

DB31/T429-2009《商业物业管理服务规范》

DB31/387—2007《锅炉大气污染物排放标准》

GB2894《安全标志》

GB/T10001《公共信息标志图形符号》

DB31/199《污水综合排放标准》

GB17051-1997《二次供水设施卫生规范》

《特种设备质量监督与安全监察规定》（国家质量监督检验检疫总局令第13号，自2000年10月1日起施行）

《建设工程质量管理条例》（中华人民共和国国务院令第279号，自2000年1月30日起施行）

《上海市社会公共安全技术防范管理办法》（上海市人民政府令第93号，自2001年4月1日起施行）

《上海市建筑消防设施管理规定》（上海市人民政府令第70号，自2007年5月5日起施行）《上海市突发公共事件总体应急预案》（自2006年1月起施行）

《物业管理企业资质管理办法》建设部令第164号（2007）

《上海市电梯安全监察办法》（上海市人民政府令第22号，自2004年8月1日起施行）

3术语和定义

通用厂房

即标准厂房，是由政府规划批准建造，供水、供电、供气、通讯、道路、仓储及其他配套设施齐全，能满足从事工业生产和科学试验需要的标准性建筑物或建筑物群体。

仓储

为堆放和储运产品、原料及货物而建造的建筑物。

4基本要求

资质

物业服务企业应具有从事物业管理服务的资质，应符合建设部《物业管理企业资质管理试行办法》的要求。

服务机构与人力资源配置

物业服务企业应根据园区的具体情况及合同约定，设置相适应的物业服务机构，配备服务人员和服务设施。

服务人员应取得相应的物业服务从业资格证书或岗位证书，专业技术、操作人员应取得相应专业技术证书或职业技能资格证书。

服务人员应按规定统一着装，仪表仪容整洁端庄。在服务过程中用语文明，行为规范，服务主动。

服务人员应及时、认真做好工作记录，做到字迹清晰、数据准确。

服务人员应掌握物业服务基本法律法规，熟悉园区的基本情况，能正确使用相关专用设备。

基本物业服务

提供设施设备维护保养工作，确保公共设施设备的正常运行。

提供全天候的公共秩序维护服务和安全防范服务。

提供规范的环境保洁服务，为客户提供整洁、卫生、安全、美观的环境。

提供绿地养护服务，保持区域整体的景观效果。

根据相关法律、法规，结合园区实际情况，对影响园区公共环境的各项环境因素进行识别和控制，制定环境管理措施。

对自然灾害、事故灾害、公共卫生事件和社会安全事件等突发公共事件建立突发事件应急处理预案，并组织实施培训、演习、评价和改进，事发时按规定途径及时报告客户和有关部门，并采取相应措施。

财务管理

建立健全财务管理制度，对物业管理费和其它费用的收支进行财务管理，运作规范，账目清晰。对于维修服务、延伸服务等费用须单独结算的应准确计算。

物业档案管理

有较完善的物业管理档案制度，档案内容至少应包括：

物业承接验收资料；

园区及其配套设施权属清册资料；

设备设施维护管理资料；

客户信息资料；

日常管理资料。

5安全管理与服务

内部运作要求

在遵守国家有关法律法规的前提下，制定园区公共秩序维护方面的公众制度及内部管理规定，包括园区公共秩序维护岗位设置、岗位规范及职责、运作管理规程、设施设备使用管理规定等。

保安人员应统一着装，仪表仪容整洁端庄，熟悉园区及业户的基本情况，值岗时用语规范，服务主动。

书面形式记录各项工作的开展情况，包括值班记录和巡视记录、交接班记录、车辆进出记录、人员进出记录等。

设置门岗、巡视及监控岗位，并配置相应的公共秩序维护人员；视实际需要和服务合同的约定设置其他岗位。

配备专用物品、器材、设备，物资管理有序，可随时使用。

公共秩序维护

人员进出

园区主要出入口应安排秩序维护人员24小时值守。

合理控制园区内的人员进出，对访客提供必要的指引服务，对施工、送货、参观等外来人员应实施必要的管理控制措施，对推销、拾荒等闲杂人员应劝阻其进入园区。

开放式园区应设有技防设施，通过技防和人防相结合的措施，确保园区内的有序和安全。

物品进出

对货运车辆的进出及以其他方式带出园区的大件物品，应要求业户配合提供相关的放行凭证；

在事先获得政府有关部门的许可并向本区域服务机构提供许可文件并做好各项安全防范措施后，业户因生产所需的易燃、易爆、有毒等危险品可运入园区。

设有货运电梯的，应阻止任何人员使用载客电梯运送大件物品，货运电梯应设专人驾驶操作。

车辆进出

根据《公共信息标志图形符号》要求，设置各类交通和安全警示标志，车库／场内配有相关的照明设施、停车设施和灭火器材。

车辆行驶、停放指引标识、标线明显，保持设施和标志的完好。

设置机动车、非机动车和人行道出入口，并可根据实际状况安排是否设立机动车辆独立进出通道和非机动车停放区域；进出通道处应设置减速缓行装置。

对进出园区的车辆进行发证、登记管理，维护交通秩序，引导车辆行驶、停放有序。货运车辆装、卸货应在指定区域内进行。

监控岗服务

熟悉各类控制系统（包括但不仅限于下列系统：闭路电视监控系统、消防报警系统、红外报警系统、门禁系统、道闸系统、巡更系统、煤气自动报警系统等安防系统）的操作方法并确保处于正常运行状态。

监视、监控及报警系统设施设备应24小时开通，保持监控记录完整，符合《上海市社会公共安全技术防范管理办法》的要求。

监控人员对监控记录应严格保密，未经上级允许，不得擅自泄露记录内容和资料。

巡视岗服务

制定固定或非固定的巡视路线和巡视频次，对重点区域、重点部位、车棚、物品堆放点、死角和隐蔽点等应纳入巡视范围。

通过巡视或监控及其他各岗位共同监视和维护园区内的正常秩序，发现违约、违规、违章和异常现象应及时制止并报告。

园区治安防范

正确区分、处理一般事件、突发事件和恶性事件，并予以及时、妥善处置。

协助做好园区内的安全防范工作，发生安全事故时，应及时向上级行政主管部门报告。

制定园区突发治安事件的突发事件应急处理预案，并在物业办公室、监控中心等处室内悬挂，每年应组织不少于1次的突发治安事件应急演习。

消防安全

消防器材

应按照《上海市建筑消防设施管理规定》并结合园区的火灾危险性，针对易燃易爆物品的特点进行合理的配置。

对管理区域内所有消防器材和消防系统进行统计，建立台帐，统一管理。

定期对辖区内消防系统、消防器材进行巡视、检查、测试、维保，凡失效、损坏的要及时维修更换，确保其处于整洁和完好备用状态。

消防通道

确保消防通道标识规范、清晰、完好。

确保消防通道通畅、安全。

消防演练与培训

根据园区情况，制定消防实操培训和消防常识培训计划并实施，每年进行不少于一次的消防实战演练。

6环境卫生管理与服务

园区公共区域共用部位环境保洁服务基本要求

园区公共区域共用部位保洁要求应符合《商业物业管理服务规范》附录、的相关规定。

环境绿化管理

园区环境绿化要求应符合《办公楼物业管理服务规范》的相关规定。

景观管理与服务

水体景观养护管理技术措施及要求

硬底水景水体的养护

定期经常清洁池内水体，包括清除水中垃圾等杂物及更换干净水，减少水中泥沙、污物对设备的损害。?

软底水景水体的养护

严格控制污染源流入水体从而污染水面，及时清除水中垃圾等杂物。?

园林水体景观养护标准

驳岸应安全稳固，整齐美观，完好无缺损，符合自然化；?

设施有防护设施和安全警示循环、动力及排灌设施完好无损，正常运行；?

清洁无漂浮杂物硬底池壁无明显污垢。?

硬质景观小品管理与服务

定期检查修复园林建筑、构筑物，园椅、桌凳、标识牌等破损结构或装饰；定期检查园林建筑及构筑物、假山等结构上存在的隐患，并及时加以解决；?

园林建筑及构筑物保持外观整洁，构件和各项设施完整无损；建筑室内陈设清洁、完好、合理；防止结构、装修和设施隐患。?

环境污染防治

建立节能和废弃物控制的制度，通过宣传等形式向园区内业户和相关方传达环境管理意识，减少环境污染、提高能源、资源利用效率。

对公共区域和业户日常垃圾、废弃物集中收集，交由具备专业资质许可的处理单位统一清运、处理。

监督园区内业户按国家规定做好放射性废弃物和化学危险品的储存、处置，发现违规处置行为时，应立即报告上级主管部门，并根据应急预案组织好应对工作。

7建筑物、设备设施运行与维护

建筑物

根据《建设工程质量管理条例》的要求，制定各类建筑物及设备的运行维护档案和作业规范，做好建筑物和设施设备的维保工作。

定期巡查建筑物公共部位的安全状况，配合有关部门进行建筑物的安全检

查。

房屋楼板、道路、桥梁等负载不能超过设计限重。

供配电系统

制定供配电系统的运行维护作业规范和程序，保持园区变配电设备运行正常。

编制维保、检查计划对变配电设备、设施进行检修、维护和检测。

限电、停电应经有权限人员审批，并提前向客户发出限电、停电通知并做好解释工作。

停电区域应加强安全警戒，维持区域秩序，有必要时启动应急预案。

保持应急供电系统设备完好，处于有效的待机状态，确保随时应急启用。

合理申请调整契约负荷值，有效控制MD值。

通过电容补偿设备和其他手段，提高供电系统的功率因数。

雷电防护系统

做好雷电防护系统的日常维护，定期检查，保持接地状况良好。

按规定对防雷装置定期进行检测。

给排水系统

保持系统中各类泵、阀门、表计、控制柜、管路完好正常。

管道色标和水流指示清晰，阀门开、关状态和水泵的使用、备用状态挂牌明示。

定期保养检修系统中的各类设备。

末端用户的`水压及流量满足使用要求。

遇限水、停水情况，应提前通知各用户，并做好解释。

饮用水水箱每年进行全面清洗、消毒，清洗完毕须有专业检测部门出具的水质检验报告，水质符合地方饮用水标准；二次供水设施的管理应符合国家《二次供水设施卫生规范》要求。

雨季应加强园区内排水管井的检查，确保建筑物和道路排水畅通。

按照《污水综合排放标准》掌握区内企业的废水处理和排放情况，督促其达标排放。企业新增项目的排放应通过环保部门的环境评估并验收达标。

火灾报警系统

保持火灾报警控制器运行正常，其火灾报警功能、故障报警功能、自检功能、显示与计时功能等，符合国家《火灾报警控制器通用技术条件》中的相关要求；其联动控制功能应符合国家《消防联动控制设备通用技术条件》中的相关要求。

定期对火灾报警系统进行检查保养，每年进行一次检测，确保系统完好正常。

客户二次装修涉及变更原设计的探测区域，应按中华人民共和国《火灾自动报警系统设计规范》重新布置火灾探测器，按规定报消防部门审批。

消防灭火系统

保持消火栓、喷淋、泡沫、气体等灭火系统设备完好正常，其功能应达到国家公安部发布的《建筑消防设施检测技术规程》中规定的要求。

灭火系统设备每年应进行一次检测和联动测试。

水泵、阀门、消火栓等机械部位应定期保养和润滑，无跑、冒、滴、漏；外表应定期油漆，泵房，储罐室应保持清洁。

电梯

电梯的使用和日常维护保养应符合《上海市电梯安全监察办法》规定。

货梯应配备专职司梯人员。

电梯的维修保养单位应当依法取得许可，从事电梯维修、日常维护保养的作业人员当依法取得相应的许可证书。

在用电梯应每年经专业检测机构检验合格，取得《安全使用许可证》。

对电梯故障有应急预案。

保持电梯与火灾报警系统可靠的联动功能。

专项维修或改造后拟投入使用的电梯、发生设备事故后的电梯、以及停止使用一年以上再次使用的电梯，进行设备专项维修。

技术防范系统

保持各类视频摄像机、入侵探测器、对讲机天线、巡更点、读卡机等技防设备安装牢固，工作正常。

保持监视器图像清晰，监视控制设备工作正常；录像资料按规定存档。

定期对技防系统设备进行检查、保养、维修、清洁，保持各类技防系统设备的技术参数符合国家《安全防范工程技术规范》要求。

暖通系统

应定期对制冷（热）机组、冷媒水循环水泵、冷却塔，膨胀水箱，等设备进行巡检，保养，发现故障及时维修以保持系统完好正常地工作状态。

对中央空调的冷媒水系统应定期做清洗和水质保养，保持水质符合国家标准要求，定期清洗过滤网。

定期对空调机的过滤网、表冷器、风管、积水盘进行清洗消毒，保持风量风压正常，制冷效果良好和空气质量符合国家标准要求。

定期对空调机、排烟机、正压风机、防火阀、排烟阀等设备检查保养，确保火警发生时有联动功能的风机、阀门均能正确动作。

定期检查分体空调室外机安装支架的牢固性，避免发生坠落事故。

锅炉

根据《特种设备质量监督与安全监察规定》，在用的锅炉应办理登记，并持有有效的《特种设备使用登记证》。

锅炉应按规定每年进行锅炉和安全阀、压力表检验，热水锅炉应每年进行安全阀、压力表检验，每二年进行一次锅炉外部检验，检验不合格的锅炉不能运行。

锅炉废气排放应符合《锅炉大气污染物排放标准》。

停车管理系统

定期检查保养读卡机、自动道闸、车位锁、电动折叠门等设备，保持其外观清洁，无锈蚀，功能正常，灵敏可靠。

车辆出入的监视设备图像清晰，计费系统准确稳定。

公共照明

定期巡检道路及其他公共部位的照明设备，保持路灯、草坪灯、水下灯、泛光照明等灯具安装牢固，外表无锈蚀，工作正常。

合理安排和调整各类灯光照明启闭时间，节能降耗。

园区内跨道路的构架、管道

管道直埋、架设沿线应设立警示标识，并要标有限制高度等有关安全警示，标识符合《安全标志》要求，保持清晰、准确、醒目和安全。

发现管道或其附属设施损坏或出现违章、违规架设等现象，应立即采取措施并及时上报。

8业户服务

公开告知

依据物业服务合同，凡由物业服务机构提供或负责的服务项目，包括其基本程序、联络方式、响应期限、服务承诺及标准等，应于业户入住时以书面形式告知业户。

在物业服务机构办公场所等处张贴明示物业服务机构全年365天、全天24小时的服务受理电话。

接待服务

服务人员应礼貌、规范地接待、接听业主的咨询。

向业户提供其他多种联系和接待途径，包括但不限于信函、电子邮件、传真等，并在规定的时限内做出答复。

沟通及投诉处理服务

根据工作需要，适时走访业户，与业户保持沟通，了解和掌握业户需求方面的信息。

对业户的投诉应核实情况，及时处理并回复，做好记录，对于短期内无法处理的问题，应做好解释工作，必要时应上报公司层面共同确定解决办法。

服务机构直接受理的投诉，应在一个工作日内回复处理结果，最长不得超过三个工作日。

业户满意度调查

定期发放业户满意度调查表，及时回收并加以分析，建立业户满意度资料档案。

迁入、迁出服务

服务人员应按规定程序受理，在规定的时限内办理各项手续，并及时建档、归档。

迁入服务主要包括：

登记业户信息资料、获取相关有效证照复印件；?

发放并简要介绍管理规约公用事业开通接驳服务和业户手册等；?

签署相关文书、收取相关费用；?

办理房屋及钥匙交接；?

迁出服务主要包括：

登记有效联系方式；?

结清各项费用；?

办理房屋及钥匙交接。?

维修资金管理服务

建筑物及其附属设施维修资金管理服务应遵照国家有关法律法规的规定执行，如无相关规定，则可参照有关规定，视需要建立园区维修资金管理制度，对园区维修资金进行账务管理，账目清晰，运作规范。

公用事业及通讯设施开通接驳服务

服务人员应按规定的程序及时受理，配合相关单位在规定时限内办理各项手续后开通。

二次装修服务

服务人员应按规定的程序及时受理，告知有关制度和规定，在规定的时限内办理各项手续，并及时建档、归档。

二次装修服务主要包括装修申请、审批、巡视、验收四项基本内容。

服务机构应督促装修业户及时和消防、安检和质检部门取得联系并接受审验。

发现违反装修管理制度的行为、现象应及时劝阻、制止，并及时报告有关部门处理。

报修受理服务

服务机构应事先公开告知业户有关报修服务的费用。

当业户报修时，应及时受理并做好记录，在规定的时限内提供报修服务并回访。

信报服务

．1根据邮政部门有关信报投递的规定，结合园区现状，及时、妥善地协调解决业户信报投递事宜。

凡邮政部门无法直接投递至业户的，服务机构应正确分理信件，认真登记报刊杂志和挂号信，正确处理特殊邮件（如法律文书、退信等），在规定的时限内提供分送投递服务。

特约服务

根据业户的需求，为其提供力所能及的特约服务，包括但不限于工业垃圾处理服务、室内专业保洁服务、票务服务等。

9．应急预案

根据《上海市突发公共事件总体应急预案》制定相应的应急预案，提高园区处置突发事件和风险的能力，最大限度地预防和减少突发事件造成的损害。

根据园区实际情况，建立相应的工作小组或联络机制，明确各责任人在突发情况下的应对措施，以及事件的后继处理。

应急处置预案

制定较完善的应急处置预案，至少应包括：

治安事件处置预案?

电梯突发事故处置预案?

水浸事故处置预案?

停电应急处置预案?

防汛防台处置预案?

高温天气应急预案?

寒流冰冻天气应急预案?

火灾事故应急处置预案?

人员伤害应急处置预案?

触电事故应急处置预案?

交通意外应急处置预案?

物业索赔处置预案?

危险品泄漏处置预案?

天然气、煤气泄漏处置预案?

公共卫生突发事件处置预案?

10.服务评估

制定管理目标、建立服务检查、监管和评估机制，确保管理服务的质量和效能。检查方式

行业监督

自觉遵守和实施行业自律公约，接受行业的监督，规范服务。

物业服务企业自查

检查物业服务中管理规定、标准或规程及的要求的实施情况和现场质量，从专业化、标准化的角度进行衡量，发现不符合事项应及时纠正。

客户评价

通过顾客意见征询和服务满意度测评等方式，对管理服务的实施效果进行评定，并制定改进措施，完善服务质量。