国有物业管理企业改革思考范例【通用4篇】

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国有物业管理企业改革思考【第一篇】

2020年，对于乡镇干部而言是不平凡的一年，因为乡镇的机构改革将对今年完成。那么，在2020年的乡镇机构改革中，乡镇干部最期望落实哪些事呢?

第1件事，期望乡镇事业编制

尽快落实车补对于乡镇事业编干部来说，意义非常不同，它不仅仅是一项生活补贴，更是在乡镇工作的一项必须支出。由于乡镇工作的特殊性，没有这项补贴，就意味着乡镇干部在下乡过程中需要从自己的工资里拿出一部分支付车费。本来乡镇干部的工资就不高，还要拿出来一部分再投入工作，这在一定程度上影响了乡镇事业编制干部职工的工作积极性。 会议结束后,举行了乡镇机构改革揭牌仪式,镇领导班子,新建机构负责。但是，关于乡镇事业编干部的车补问题也已经有了好消息，近日甘肃公布的乡镇街道改革方案中就提出，可以参照乡镇公务员的车补标准为事业编制的乡镇干部发放车补，希望其他地区也能尽快落实乡镇事业编干部的车补。

第2件事，期望乡镇干部涨工资

乡镇干部的编制性质与机关干部相比要复杂一些，乡镇干部中不仅有公务员身份，也有事业编制管理岗的干部职工。不管哪种身份，工资待遇与机关干部的差距就在乡镇补贴这一项上面，公务员身份的乡镇干部还可以提升职级提高工资，而事业编制管理岗的干部则只能等待提拔。

因此，提工资待遇是乡镇干部最强烈的呼声。近日甘肃的乡镇机构改革方案中提出，乡镇干部收入一般高于县级机关同职级干部20%，这一力度还是比较大的。

第3件事，期望出台事业编制并行制度

自去年公务员法颁布之后，各地组织部门纷纷套改公务员的职级待遇，乡镇事业编制的干部也羡慕不已，迫切的希望事业单位尽快出台相应的职级制度，解决乡镇事业编晋升慢的问题。相信随着乡镇机构改革的推进，事业单位并行制度，将会在不久的将来出台。

第4件事，期望与机关干部交流更大一些

乡镇干部都希望加大与机关干部的交流力度，让乡镇干部合理流动、人尽其才。从生活的角度讲，一些在乡镇工作了七八年的干部，也迫切希望能调入到机关工作，方便照顾家庭，弥补多年对家庭的亏欠。

国有物业管理企业改革思考【第二篇】

本文就国企改革物业管理走向市场的必然性以及现阶段市场化面临的困难和解决办法进行了探讨。

1.前言

物业管理市场化不是政府行政行为，而是一种经济行为，物业管理的主体是企业，不是政府机关，物业管理提供的是有偿服务，而不是无偿的福利。更重要的是，物业管理企业作为独立的法人，是按照公司法的规定组建，依照物业管理市场的运行规则参与市场竞争，依靠自己的经营管理能力和优质的服务，在物业管理市场中生存和发展，用管理的业绩去拓展业务，赢得商业信誉并自负盈亏。随着国有企业经济体制改革的进一步深化，主辅分离势在必行。后勤服务社会化的浪潮已经在全社会掀起，物业管理的模式正是其最佳的载体。

2.国企物业管理市场化发展的现状

20世纪80年代，深圳学习我国香港及国外的经验，在住宅区实施物业管理，开了中国大陆物业管理的先河。20多年来，物业管理先后在全国各地各行业迅猛发展，初步建立了企业化、社会化、专业化、市场化的物业管理体制。物业管理行业的成功和发展，为国企物业管理市场化指明了方向。职工住房制度改革，使职工住房货币化。人们在买到住房后要求保持住房完好并使其保值、增值。除了要求对房屋进行维修外，必须对附属物、设备、场地、环卫绿化、道路、治安进行专业化管理，发挥整体功能和综合效益。这样，原来企业单位的后勤部门就不能适应现实需要，那种行政福利型的直接管理和无偿服务也随之过时，代之以一个实施经营型管理和有偿服务的企业实体是非常必要的。物业管理正是以服务型管理为主要内容，同时开展多种经营，以业养业，良性循环，既减轻了企业的压力与负担，又使物业管理经费有了稳定可靠的来源。

长期以来，由于受计划经济的影响，国有企业承担着许多社会功能，这样，严重影响企业的核心竞争力，阻碍了企业的发展。解除国有企业的社会负担，必须把企业所承担的大量的社会保障与社会福利功能分解出来，使企业由原来承担多种社会职能的“社区单位”转变成为以生产经营活动为中心的真正意义上的市场主体。为此，原国家经贸委等八部委于2002年联合下发了《关于国有大中型企业主辅分离辅业改制分流安置富余人员的实施办法》(国经贸企改〔2002〕859号文件)。文件中提出的主辅分离辅业改制的有关政策，既是解决国有企业人员负担与社会再就业矛盾的有效途径，也是在新的形势下盘活资产、精干主业、实现国有资产有进有退，进一步深化国有企业改革的重大举措。这个政策的出台，不仅为国有企业物业管理走向市场提供了政策依据，也预示着国有企业物业管理必须最终走向市场。

3.现阶段国企物业管理市场化面临的主要困难

房屋设施严重老化，维修欠帐多

企业职工住房大多建于二十世纪七、八十年代，楼龄相对较长，回报率已出现负值。这部分房产长年失修失养，造成房屋本体、公共设施设备老化，跑、冒、滴、漏现象经常发生，而且存在许多安全隐患。小区内私搭乱建，道路、绿地破损严重。职工住房是按照国家规定以成本价扣除工龄等优惠购买的，并根据房屋售价的2%-3%提取住房维修资金。由于房屋售价低，提取的住房维修资金相对较少，尽管在公房出售中预留了部分房屋维修资金，但也是杯水车薪。大部分属于工薪阶层的企业职工收入偏低，让住户分担这部分费用存在很大困难。目前大部分城市物业管理费收费标准偏低，且对该项费用规定比较模糊，物业公司根本无力承受如此巨大的费用。

代收的水电等费用亏差很大。

计划经济时期，国有企业的职工通过企业无偿分配的方式获得住房，形成了一定的存量国有资产，职工生活用水、用电等费用均由企业代为支付，然后再从职工的收入中扣除，这种办法一直沿用至今。由于以前后勤管理松懈，加之设施老化，跑、冒、滴、漏现象严重，企业代为支付的费用和实际收回的费用存在较大的亏差。引入物业管理概念以后，这部分工作就由物业公司来承担。由于这部分属于代收费用，物业公司不是供用水电合同的当事人，管理权限受到限制，这种现象并未得到根本改善。

4.国有企业物业管理走向市场的对策

国有企业物业管理市场化是国有企业改变大而全、小而全的旧体制，分离办社会职能，卸下后勤生活服务等沉重的包袱，安排大量的富余职工，实现减人增效的目标，提高企业核心竞争力的有效途径，而且具备一定的实施条件。但这毕竟关系到相当一部分职工的生活和安定，需要一定的时间，需要政府和企业有步骤、分阶段地推动、支持和帮助，同时需要物业管理人员不断努力。

政府扶持

物业管理是一个微利行业，搞不好就要亏损。加之国有企业属于后勤部分的资产比较有限，且可供升值的空间非常小，同时还背负着沉重的人员负担。国有企业物业管理走向市场除企业和自身努力外，需要政府进行协调和大力扶持。

(1)捋顺物业管理与水电等供应部门的关系，由这些部门对水电用户进行直接管理。或由水电等部门委托物业管理公司管理，明确授权范围，支付代理费用。

(2)明确房屋维修资金的来源及管理使用办法。

房屋建筑是百年大计，随着房龄的增加，维修费用越来越大。维修资金短缺对于国有企业物业管理来说，表现得尤其明显。因此，需要政府研究制定既符合市场规律，又满足国有企业现状的房屋维修资金的筹集和管理使用办法。

(3)政府应从工商、税收和物价等方面扶持国有企业物业管理公司积极开展与服务有关的多种经营，以分流安置富余人员。

企业支持

物业管理企业普遍存在管理规模小，专业人才少等问题。国有企业的物业管理单位，是从后勤机构演变过来的，更有设备落后、人员文化程度偏低、年龄偏大等不足，要想自负盈亏难度很大。因此，国有企业要在资产、资金、技术和政策上给予有期限的适当的倾斜。要扶上马，送一程。除了加大力度对职工住宅进行全面维修改造外，从“大物业”的角度出发，适当增加机关、厂区物业管理经费，弥补职工住宅物业管理费用的缺口。同时，将属于物业范围的经营性资产交给物业管理公司，从资产、资金等方面积极支持物业管理公司发展第三产业。

自身努力

在积极争取政府和原企业支持的基础上，国有企业物业管理公司要在完善自我上下功夫。

(1)转变思想，提高服务质量。物业管理的根本是服务，所谓物业管理就是为业主管好家、服好务。长期以来，由于国有企业的体制和机制问题，造成许多职工对企业的依赖和松散，服务意识淡薄，因此，国企物业管理公司要加强管理，正确引导职工树立服务意识，教育职工认清改革形势，了解物业管理的发展方向，增强危机感、紧迫感和责任感。坚持服务创新，提高服务质量。

(2)开展综合经营服务。充分利用物业资源条件，发挥人才特长和地域优势，从“特、便、专”几个方面开展经营服务。“特”就是特殊服务，如接送孩子上下学、代理业务。“便”就是便利服务，利用地域和资源

优势提供方便快捷的服务，如送货上门等。“专”就是专业服务，发挥人才特长开展服务，如机电修理、房屋装修等。另外要对外开展经营服务，拓宽经营范围，丰富服务内容，承接简单的物业改造工程。

(3)开展联合经营。打破部门、单位和地域界限，物业管理企业之间组成新的联合体，各方优势互补，优化资源配置、组织结构和人员结构，实现规模效益，增强市场竞争力。

5.创建物业管理品牌

物业管理品牌是物业项目品牌的重要构成部分

现在许多房地产开发商在销售中把信誉好的物管公司提供的物业管理作为一个非常重要的促销手段。

走市场化道路

国有物业管理企业要在持之以恒的创名牌过程中促进企业整体水平的提高，这样，企业才能在激烈的竞争中脱颖而出，获得更快、更好的发展。市场化经营是物业管理发展的必然趋势，是实施品牌战略有效的方法之一。市场化物业管理应该具有如下特征:

(1)指导思想现代化。即对物业管理行业的管理要遵循市场经济的规律，要用开放的眼光看问题。

(2)物业管理体制完善化。

(3)供需主体市场化。

(4)物业管理市场需求主体的市场化;物业管理市场需求主体指需求物业管理服务的业主、使用权人或其集合体业主管理委员会。它的市场化有两个要求:决策自主性、消费的社会化。

(5)运行规范化。

6.结束语

国有物业管理企业必须转变观念，摆正位置，由业主的“领导者、管理者或支配者”转向为接受业主委托，受雇于业主，为业主收好、管好、用好物业管理服务费，同时服务好，维护好业主的物业，方可从中得到合理的报酬。物业公司内部要职责明确，确立岗位责任制，达到事事有人干，事事有人管的效果，形成良好的工作气氛，塑造良好的企业形象。

国有物业管理企业改革思考【第三篇】

深化“放管服”改革，优化营商环境是推进政府职能转变，提高政府现代化治理能力的重要举措，是激发市场活力、转变干部作风的有力抓手，是满足人民对美好生活向往的迫切需要。根据全县“不忘初心、牢记使命”主题教育实施方案要求，近期围绕深化“放管服”改革、优化营商环境进行了专题调研，形成报告如下。

一、基本情况

近年来，按照中央、省、市关于深化“放管服”改革、全面优化提升营商环境的总体安排部署，定边县加强组织领导，明确主体责任，完善制度建设，实施专项整治，强化督查考核，积极营造快捷、高效、规范、透明的营商环境和政务服务体系，营商环境明显好转。主要特点:

(一)深化“放管服”改革，全力推进“三集中三到位”。截至目前，定边县23个部门、387项划转事项已全部进驻县政务服务中心全流程办理，共受理行政许可和公共服务上线万件，办结率为%，群众满意度达100%;为了使“三集中三到位”落到实处，定边县政务服务中心与各进驻单位签订了“授权书”和“承诺书”，所有进驻部门均已启用了“行政审批专用章”。同时定边县全面推行派驻政务服务中心首席代表制，派驻部门向窗口首席代表充分授权，群众只需跑一个窗口即可办好相关业务。

(二)强化政策支撑，破解企业发展难题。一是简化程序，提升企业开办和注销效率。定边县将企业开办环节数由2017年底的7个缩减到4个，将企业开办的时间由23个工作日缩减到1个工作日，将企业申请材料件数由25件缩减至5件。二 是强化落实，降低企业运行成本。累计降低人工成本4459万元、生产要素成本920万元、物流成本1267万元，融资成本由过去的每笔2800元降至现在的融资零成本。三是多措并举，降低企业融资难度。鼓励支持银行业金融机构积极开发信贷产品，拓宽企业获贷渠道，着力健全融资担保体系建设。截至目前，定边县各类商业银行共向小微企业投放专项贷款近2亿元。

(三)强化执纪监察，改善法治环境。定边县成立了政务监察投诉中心，将营商环境纳入巡察、专项检查、明察暗访、季度督查的重要内容，对拖延、推诿等影响审批效率和营商环境的行为加大执纪问责力度。一是按照“有信必核、有访必复”原则，凡涉及营商环境的信访投诉举报，从重从快严肃查处。今年以来，共受理投诉举报6起，并全部予以答复解决。二是围绕《定边县优化提升营商环境五大专项行动实施方案》综合开展专项督查，倒逼部门任务落实、责任落地。三是对38个承担优化营商环境工作职责的单位进行开展满意度测评，查找问题、征询意见，充分发挥社会监督、舆论监督作用。

二、存在的问题

一是存在思想认识不到位的问题。一些部门对深化“放管服”改革和优化营商环境的重要性和紧迫性认识不够、主动性不强，对“审”“管”分离做法存在质疑，对于如何推进落实研究不够。二是存在“体外循环”的问题。一些部门审批烦琐，存在“多头办理”“两头审批”的情况;一些部门授权不充分，“中心”窗口成了“挂号室”;还有一些部门窗口工作人员素质参差不齐，存在“三多一少”现象，即临时聘用人员多、下属企事业单位人员多、无行政审批执法权人员多，业务骨干少。三是存在营商环境不优的问题。一些企业反映，有的单位不按合同和承诺履行职责，仍然存在“新官不理旧账”问题。一些部门办事手续烦琐、随意性大，“拖等压”等问题还不同程度存在，门好进、脸好看，事还是难办。同时，强买强卖、强揽工程、欺行霸市、恶意欺诈、恶意阻工、吃拿卡要等破坏投资营商环境的各类违法违规行为还时有发生。四是存在工作作风不扎实问题。简政放权中有人“明放暗收”，放管结合中有人“择利而为”，优化服务中有人“言行不一”;为政不为、弄权设障、推诿掣肘、敷衍塞责等衙门恶习仍然时有表现;“玻璃门”“弹簧门”“旋转门”没有完全打破，政策“中梗阻”、办事“推拖绕”等伤害群众感情、侵害企业利益的行为仍然没有根绝。

三、对策和建议

一是集中办理要到位。要深入推进“放管服”改革，持续推进“三集中三到位”，在应进必进上下功夫，加快推进行政审批服务职能、事项、人员进中心，确保驻厅事项在窗口实质运行。二是简政放权要到位。要围绕“马上办、网上办、就近办、一次办”大胆创新，不折不扣减环节、减时间、减材料、减跑动、减成本，确保要件最精、环节最简、时限最短。三是加强监管要到位。要全面加强事中、事后监管，进一步厘清“审批监管”事项和责任要求，切实防止“一放就乱、一管就死”怪圈现象，真正推动审批型政府向管理服务型政府转型。四是政府服务要到位。要强化主动服务意识和担当意识，围绕“方便企业开办、简化审批办理、降低信贷难度、优化纳税服务、降低运行成本”等方面，当好“店小二”，做到“无事不扰，有求必应”，不断提升服务质量。五是环境保障要到位。要严肃查处破坏营商环境的典型案件，下决心整治企业和群众在办事中遇到的故意设卡、无端刁难等问题，推动营商环境持续优化。要结合扫黑除恶专项斗争，依法严厉打击向投资者索要钱物、敲诈勒索，以及强揽工程、强行供料、强买强卖、无理阻工等妨碍企业正常经营、侵害企业合法权益的违法犯罪行为，为项目建设营造良好环境。六是诚信建设要到位。要加强信用体系建设，完善企业信用数据库和企业家诚信档案，建立“红黑榜”，强力整治“老赖”、恶意逃债、公职人员欠贷等行为。要增强政府公信力，政府承诺的事项一定要严格兑现。

国有物业管理企业改革思考【第四篇】

【摘要】现在我国的物业管理市场已日渐成熟，但是我国国有企业的物业管理还没有完全的进入到现代物业管理的大轨道内。为了实现更大的发展，本文对国有企业物业管理的现状进行探析并提出一些改进的策略。

【关键词】国企；物业管理；策略

伴随着国有企业经济体制改革的深入，后勤服务社会化的浪潮也在全社会掀起，现代社会的不断发展不但要求对单位老房屋进行维修外，还要求对设备、场地、环卫绿化、治安进行管理。这样，原来国有企业的后勤部门已经不能适应现实的各种需要，物业管理行业的成功发展，给国有企业物业管理指明了方向，后勤服务物业管理模式化是最好的方法。

一、物业管理的特点

1、社会化，物业管理是把分散的工作汇集在一起，然后进行统一的管理。比如房屋、水电、安防、绿化等等。

2、专业化，物业管理需要配备专业的工作人员，以及规范且科学的管理措施和工作流程。

3、建管结合，物业管理整个贯穿于物业的前期介入以及后期跟进。

二、国有企业后勤物业的特色

1、多是面向自己单位的员工。

2、管理范围大，资源多样化。

3、物业管理的要求比较高。包括设备管理、环境安保、供暖供冷等各个方面，必须保证物业管理整体运行正常。

4、由于后勤物业管理的面积大、部门分工细，具体的工作要有非常明确的流程和排班。

三、国企物业管理的现状

国有企业的物业管理主要是指在国企中对企业家属区的设施以及对职工的住宅实行的物业管理。国有企业房子盖得越多，物业所要管的也越多，国有企业的包袱也就越重。现在许多国有企业只是将原来的后勤服务换成了物业管理的牌子，实质性的变化比较少。从企业后勤的行政服务逐渐向现代物业管理过渡，国有企业的物业管理目前还处于过渡阶段，国有企业在过渡阶段也存在着一些问题。

1、房屋设施严重老化

国有企业办公楼和职工的住房大部分建于上世纪七八十年代，很多设施都不如现代的办公写字楼。这些房屋长年失修失养，公共设施设备老化，存在着很多潜在安全隐患。

2、“养人”的负担很重

很多企业的后勤部门常常被看成是“养人”的地方，一些不能在一线工作的职工，会被安排到后勤部门去工作。这样也使得企业后勤部门人员有些臃肿，而另一方面很多的苦、脏、累活没有人去干，需要企业雇用很多临时工。这也给国有企业的物业管理带来很大的压力。

3、安全防范管理需要更加重视

对物业管理服务水平高低的认知度和评价，很大程度取决于企业安全防范管理水平的。由于老国有企业各方面的防范设置比较差，除了房屋设备方面，安全防范的各个方面都要加以重视。

四、国企物业管理改进的策略

1、政府扶持

国有企业自身属于后勤部分的资产相对来说比较有限，资产可供升值的空间也特别的小，同时国有企业还背负着相当沉重的人员负担。这些都需要政府对国有企业进行协调和大力扶持。

2、企业支持

国有企业的物业管理普遍存在着专业人才少、管理规模小、设备落后、大部分人员文化程度偏低、年龄偏大等不足。所以除了增加对职工住宅和办公楼进行全方面的维修改造力度外，企业要从“大物业”的角度出发，适当增加物业管理的经费，以此来弥补住宅办公物业管理费用的不足。

3、转变思想，提高服务质量

长久以来，由于大部分国有企业本身存在的体制和机制问题，使得许多职工对企业存在依赖，自身服务意识淡薄。因此，国有企业物业管理要不断加强管理，积极引导职工树立正确的服务意识，教育职工多了解物业管理的发展方向，认清现代改革形势，增强自身危机感和责任感。

4、安全防范管理是物业管理服务中的重中之重。

1建立科学、合理、完善、实用的管理制度和运作体系

物业安全服务主要以管理服务区域内的治安防范和火灾预防为重点是由物业管理服务本身的特点决定的。要制订科学完善的突发事件处理预案，具备预见性。如果大楼地下室发生水浸，值班人员或巡逻的安防员该怎么做？如果一旦发生火灾或者爆炸事件时，安防员要如何应对？如何保护现场？这些都是需要作为物业管理方面值得认真思考并结合实际制定科学完善预案的方面。

2物业管理要根据院区和家属区的情况建立安防网络体系

在物业管理区域内重要角落安置摄像头，对人流、物流、车流的信息有所掌握。形成防范体系。为了能够有效的控制防范区域的安防，安防员要经常观察和防范空间内的人流、物流和车流，平时还要进行定期的快速应急演练，加以提高安防服务队伍整体的快速反应能力。

3安防员不仅要具备良好的身体素质，同时还应具备良好的职业道德。

职业道德是职业活动中员工要遵循的行为准则。物业安防员一方面要遵守职业道德准则，作好自己的本职工作。另一方面具有良好的职业道德也能调节员工之间的关系，相处融洽，从而树立和维护好职业形象。

安防员应该遵守的职业道德要求有：第一、热爱本职工作，要以高度的敬业精神，认真履行自身职责，认真出色的完成安防服务任务；第二、遵纪守法，以优质服务赢得企业的认可；第三、乐于奉献，安防员要把企业的集体利益放在第一位；第四、文明执勤，礼貌待人，不牟私利。

4建立一支能适应经济发展的高素质的安全防范队伍

国有企业安防管理工作会涉及到国有企业工作的各个方面，其中国有企业的重要科室、利害部门的安全保卫工作是最为重要的。仓库、财政、能源系统以及大门等都是安防工作的重点。如果这些重要的部分安全防卫工作做的不够完善，很有可能会让企业受到巨大经济损失。企业要定期和不定期的组织治安、消防检查，预防事故的发生。通过完善的安防措施，建立安防屏障是尤为重要的。

5认真对企业安防服务人员进行培训

科学的安防培训，可以达到事半功倍的良好效果，需要物业管理人员认真研究。培训可以使参加培训的员工通过培训更加适应岗位，做好自己的工作。培训内容要有针对性，结合企业的实际情况和需要确定安防人员具体的培训内容。很多企业比较注重岗前进行培训而忽略了对在职员工的培训，其实在职和岗前培训是一样重要的，将对安防员的岗前培训与在职培训结合起来。岗前培训的内容以理论为主，在职培训更加注重技能和实际的案例操作，如消防灭火技能、擒拿格斗等等。要增强安防员的服务意识、责任意识以及安防隐患意识。

五、小结

国有企业的设施很多不如现代建筑的完善，国有物业管理必须转变观念，摆正位置，不断与时俱进。内部要职责明确，做到事事有人干，事事有人管的工作状态，形成良好的物业管理工作气氛，为企业提供良好的工作环境，安全放心的工作氛围。提高预见性，做好风险防范，为企业的不断发展提高保障。