实用对土地流转工作调研报告【通用8篇】
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最新对土地流转工作调研报告【第一篇】
土地经营以家庭承包为基础、充分结合的双层体制是党的农村政策的基石。当前，实现农村土地流转既是发展现代农业的有效措施和前提条件，也是解放生产力和发展生产力，实现社会主义现代化建设的客观需要，更是全面深入贯彻党的十七届三中全会精神的主要内容。
一、我区部分县市区农村土地有序流转的基本情况和主要特点。
近年来，随着我区农业产业结构调整步伐的不断加快，农村土地有序流转成为社会主义新农村建设，促进农业增收，农民增收的重要途径，目前我区土地流转经过近几年的发展既保证了我区土地适当集中和规模化经营，实现土地开发效益的最大化，又从根本上保护了农民利益，取得了农民得实惠、村集体增收入、经营者获利益的“三赢”效果,主要特点表现在以下几个方面：
1.土地流转的动机发生了变化。在免征农业税以前，村组织和农户流转土地主要动机是为了完成税费上缴任务，避免土地撂荒。农业税免征以后，不论是村集体经济组织规模流转，还是农户自主进行流转，其动机都是为了增加收入。可以说二者的行为由被动变为主动，进行土地流转的积极性都有了提高，一定程度上促进了农村土地的流转。
2.土地流转的范围不断拓宽。免征农业税后，农民种田的成本进一步降低，他们惜地意识提高，流转的土地由当初主要是撂荒耕地扩展到整合农用地。土地使用权的流转已由原来的在亲戚、本村、本乡成员为主的农户之间进行，扩展到外村、外乡甚至外县。
3.土地流转的市场取向开始显现。当初邻里、亲友之间通过转包、代耕的形式流转土地，或者农户委托村集体经济组织代为流转的，现在由相当一部分承包户纷纷要求收回已转包的土地，要求享受国家对种粮面积的补贴或按照目前的市场价格重新确定流转费用。从全区的角度的看，土地流转有利于促进农民获得财产性增收，有利于破除土地城乡二元分割，土地流转盘活农村“沉睡的资本”，土地流转的收益是农民“特殊社保”。
二、我区部分县市区农村土地有序流转中存在的问题。
从调研的情况来看，我区部分县市区对农村土地有序流转新机制有一些新思路、新举措，农村土地流转的积极性高，各部门支持土体流转的氛围浓厚，农村土地流转有了新气象。但同时也暴露出一些在农村土地流转过程中存在的问题：一是利益分配机制不科学，调动不起农民的积极性。同时农民认识不到位，观念滞后，流转水平低，进程较缓慢。旧习惯根深蒂固，承包土地流转困难。在外出务工、经商的农民中，有的对土地的眷恋还很深，宁愿造成地荒也舍不得将土地流转出去，大面积抛荒影响农业经济发展，给农村经济造成一定的损失。农民“两不”和业主“两怕”是影响当前农村土地流转的观念障碍。农民的“两不”，指的是全面取消农业税后，农民“不占白不占，占了也白占”的心理普遍存在，“不愿”交出其土地承包经营权;另一方面，农民将其农村承包土地作为其生活保障的最后一道防线，“不敢”流转或交出土地承包经营权。
业主的“两怕”，指的是业主“一怕”农村土地政策不稳，不敢大胆投入;“二怕”农业生产自然和市场双重风险压力大，不敢大规模搞开发。例如：灵武市崇兴镇榆木桥村针对本村人多地少，劳动力充足的现实，谋划将土地集中起来经营，把劳力从土地中解放出来，再输出去打工赚钱的好办法。村两委班子专门聘请农业专家再三考察审核，于xx年12月最终确定并引进了一位实力强、经营管理水平高的大户，计划占地500亩搞设施温棚，已签订130亩租赁合同，亩年租金700元。但是，当这位大户带着资金项目到该村进行设施温棚的建设时，却遭到部分村民的强烈反对，反对的理由是：“手中有粮，心中不慌”。二是土地流转行为不规范、流转效率低，土地承包纠纷隐患较多，处调难。
目前，土地流转不规范主要表现在如下几个方面：一是大多数农户之间的土地流转，大部分是自发形成，以亲朋邻里间为主，只有口头约定，没有书面合同，即使有书面合同，其内容也不完整，双方的权利义务关系规范性差，在某些方面不具有法律效力，有的也未经村社集体经济组织审查同意;二是土地流转有的不按规范签订合同，合同条款、标的不明确，甚至与现行法规相冲突，如租用土地的时间超过了二轮承包期规定的时间等。有的曲线炒作地皮，实行耕地“农转非”;三是县乡级合同管理机构审查、签证或公证机关公证体系还不完善。没有建立完整的土地流转合同档案，农村土地流转资料档案比较缺乏。农村土地流转的随意性和不稳定性，制约土地流转。三是缺乏龙头企业带动、产业支持，限制了流转的规模。同时农民就业空间小，社会保障跟不上。由于我区每年有大批青壮年农民工外出务工，而大多数中老年人、妇女根本就没有进城务工的机会，加之农民养老、医疗、社会救助等社保体系还处在建设初期，大多数农民主要还是依靠土地收入解决吃饭、看病、上学、养老问题，这就造成农民对土地流转存在后顾之忧，宁肯自己传统经营，也不愿意将土地流转让出。四是缺乏组织引导，组织化程度低。
农户间土地自发流转比重大，集体组织引导流转少，规模化推动力量不足。虽然农民之间通过自发土地流转对防止土地荒芜起到一定积极作用，但是，流转后仍然没有改变农户各自分散经营方式，缺乏组织化规模经营，市场搏弈能力差，经济效益低。在发达省份，在征得农户同意的基础上通过集体统一组织流转，有力地推动了以土地合作组织形式和土地股权制形式快速发展，促进了土地流转加快，实现了土地资源的优化配置，取得了很好的效果。我区农业农村合作经济组织数量相对较少，对土地流转拉动不足。向外部经济组织流转数量少，各地区发展不平衡，拉动土地适度规模经营不够产业化龙头数量少，带动土地流转力量不足，同农户之间的利益联结关系不够紧密。五是承包土地少，规模生产难形成。平均分包土地的格局使农民在有限的承包土地上增加收入的难度增大，扩大规模经营又没有多余的土地，放弃承包土地又担心生活没有保障，有限的土地限制了农业生产进一步发展，造成了农业土地资源的浪费。小规模生产，农民收益难增加。分散零星生产经营方式难以摆脱小农经济的桎梏，制约了农业结构的调整，影响农业产业化经营的形成和推进。
六是土地的“所有权”、“使用权”、“经营权”政策不明晰、法律制度不健全，流转的目标不清晰，政策不具体，监管措施难有力。提倡土地使用权的合理流转，一直是中央农村政策的主要内容之一，这在中央一系列农村政策中均有涉及，但比较原则。对土地流转的管理，从上到下的农业行政主管部门没有具体实施细则，在流转程序、流转手段、流转档案管理等方面缺乏统一规定，这是当前农村土地流转不规范的一个重要原因。七是自然条件差，农业收益低，风险大，制约流转。农业是自然和市场双重影响的弱势产业，农产品销售难，造成土地流转也难。农产品产量本身受气候影响，销售受市场行情影响，加之近期的金融风暴，农业增产难增收，农产品投资风险很大，企业、大户顾虑多，制约土地流转。八是开发业主引进难。由于农业收益比较低，高收益项目农业难以选择，农业开发又面临市场和自然双重风险。因此，业主对投资农业开发极为慎重，真正有实力的民营企业或业主参与土地流转、规模经营农业的比较少。目前，全区引进从事农业开发的业主中真正坚持下来并实实在在取得较好效益的不多。有的依赖性大，只想靠政府支持;有的管理水平低，科技含量不高;有的项目选择不准，产业趋同，品种单一;有的盲目追求规模，管理粗放;也有的缺乏经济实力和经营能力。
农村土地流转的基本思路，以发展为主题，以经济效益为中心，培植龙头企业;依靠经营体制和机制创新，调整优化农业农村经济结构，增加农民收入。在流转原则上，坚持维护农村集体土地所有权，长期稳定农户承包权，依法流转使用权。在流转目标上，依靠各方面的优势组合，实施耕地规模集约经营，发展优质高产高效农业。积极开发非耕地和低效益地，发展特色农业、生态农业和可持续农业，满足人们不断增长的物质文化生活需要。在流转方向上，依靠科技成果转化和实用新技术运用，着力市场信息、资金、劳力和先进管理经验有效对接，建设一批有特色、有优势、科技含量高、市场前景好、辐射带动能力强的商品生产基地和现代农业示范区。在流转方式上，坚持农民与业主自主选择。
四、推进和规范农村土地有序流转的意见和建议。
一是加强政府引导，着力政策推进。土地流转处于起步阶段，政府引导尤为重要。第一，以政策服务为中心，营造流转氛围。出台专门文件，召开专门会议，全面宣传贯彻党中央土地政策，解除部分基层领导和群众思想疑虑。结合实际，制订鼓励流转的政策，特别明确土地开发利用政策，轻税薄赋政策，权益保障、环境、信贷、服务方面政策。第二，综合规划，选好发展项目。按照区域化、特色化、产业化思路，进行规模经营、集约经营规划，着力招商引资。第三，强化组织协调，明确部门分工，专门机构管理，一条龙服务。充分调动村社基层组织积极性，广泛听取群众意见，依法完善前期流转中的遗留问题，积极组织竞争流转。根据十七届三中全会“加强土地承包经营权流转管理和服务，建立健全土地承包经营权流转市场，按照依法自愿有偿原则，允许农民以转包、转让、出租、互换股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营”的精神，加强对土地流转必要性的宣传。要让基层干部和群众认识到，土地不仅仅是农民就业和生存的手段，更是一笔庞大的资产，加快土地流转正是合理利用这一资产，增加要素收入的有效手段。要充分利用各种媒体，大力宣传有关土地流转的法律法规和通过流转土地增收致富的典型，让农民了解政策，消除误解，放心流转。
同时，要提高基层干部和群众“以地生财”的意识，引导农民提高组织化程度，运作土地的能力。二是坚持政策原则，确保土地规范流转。第一土地流转必须在土地延包30年不变政策前提下进行，对有些地方搞三五年就调整，或打乱重新分配的做法要纠正，以保持家庭承包经营制度长期稳定。第二土地流转必须坚持“依法、自愿、有偿、规范”的原则，不能刮风、不能下指标、不能强制推行，要充分尊重农民的意愿，一切围绕农业发展，一切为了农民增收。第三要坚持土地流转主体是农民。
当前，农业生产效益比较低下，农民增收困难，各地在引导农村土地流转中，一定要将流转收益归农户所有，任何组织和个人不得从中截留、扣缴收益，不许与民争利，确保农村社会稳定。第四土地流转要规范操作与管理，各级农村经营管理部门要切实履行职责，积极做好土地流转合同的签订，及时办理合同变更、解除、签证工作，积极妥善调解和处理土地流转纠纷，促进土地流转规范化发展.三是制定出台相关政策，奖补结合，推动我区土地流转工作再上新的台阶。农业龙头企业、农民专业合作组织等在发展农村经济带动农民增收致富过程中起着至关重要的作用。应制订更加优惠的政策，加大扶持力度，拓展发展空间，特别是要加大对农民专业合作组织发展的扶持力度，充分利用其外联市场、内联千家万户的作用，逐步打造产业品牌，自主开发经营项目，吸引农户入股，推动土地流转进程。
比如对集中流转100亩以上建设设施农业或500亩以上粮食生产的，考虑实行以奖代补。对达到一定规模、带动能力强、经济效益明显的经营实体和土地流转的乡、村、队，给与集体或主要负责人相应的奖励，提高他们的积极性。四是构筑流体，催生市场体系，通过建立“土地银行”等形式为农民承包地流转提供中介服务。首先是培育承接业主，总结表彰一批示范典型企业，招商引资一批内外资业主。其次，建立一批流转中介组织。从事土地信息收集、整理、广告、政策咨询、信用担保，开展土地资产评估、物资供应服务。形成纵横联合、政策配套、信息共享、服务高效的配套体系。再次，建立市场规则，维护公开、公平、公正的`竞争秩序，防止下流转指标、用行政手段搞拉郎配等现象发生。“土地银行”通过建立土地储备库等形式，将所有农户转出的土地集中起来，吸引社区及社区外的农户和企事业单位进行投资。从各地实践来看，类似中介服务组织还有土地信托服务中心、土地信托服务站、土地流转协会等多种形式。
不管采取哪种形式的中介组织，做好这项工作都应注意几点：首先，要合理地评估托管土地的价值;其次，要沟通土地供给主体和需求主体之间的相互联系，确保农民收益最大化;再次，要建立推动土地规范化流转的管理体制;最后，中介组织自身要不断完善，努力提升土地测量、土地评估、合同管理以及法律咨询等方面的业务能力。五是加强规范管理。农村土地流转涉及农民的切身利益。流转必须规范有序的进行，以消除农民的后顾之忧。建议区上尽快出台相关政策，明确规定：“集中连片流转的，对个别不愿意流转的农民，要做好深入细致的工作，在不影响其承包权益的前提下，可通过土地调整、互换、置换等办法解决。”达成流转意向，进行流转时，签订流转合同，乡镇土地承包管理部门应予以登记。在城市化的进程中，对多数农民来说，土地既是必需的生产资料，也是重要的社会保障;而推进新农村建设必须确保一定的耕地保有量。因此，必须坚决贯彻落实最严格的耕地保护制度。工作中要注意对法律、政策的把握，尊重农民的意愿，防止侵犯农民的合法权益。六是以招商引资，引项目为突破口，提高农民土地流转的主动性。通过本次调研发现，凡是有好项目、经营管理好、效益显著的农业项目，大户与农户都取得了可观的效益，双方主动性都很高，矛盾纠纷也少，责权利明确。
今后，可以考虑适当加大向农业项目招商引资的政策倾斜扶持力度，通过财政贴息、补贴等形式，争取一批有实力、科技含量高、附加值大、竞争能力强、效益显著的农业项目，以点带面推动农村土地流转的主动性。当农户与龙头企业形成了较为稳定的利益关系，既提高了农民的组织化程度,又壮大了龙头企业的实力,增强了规模经营的优势。七是加强农村土地流转合同监督管理，确实保障农民利益。认真贯彻《土地法》、《农村土地承包法》等相关法律法规，坚持“依法、有偿、自愿”原则，对现有土地流转合同，尤其是口头合同，要积极引导双方签订书面协议，明确双方责、权、利，保护双方的利益。同时，要针对当前农村经济快速发展的新局面，有前瞻性、预见性地在合同中留有余地，确保出现新情况以后，农民的利益不受侵害。例如：在土地流转过程中农民最关心地租价格，可以考虑由政府指定出一个相应的指导价格，并根据社会的经济指标定期调整，既不能让农民哄抬价格，又不能使地价被低估，确保双方的利益不受损害，创造出土地流转长期稳定高效的社会环境。八是建立健全农村土地流转服务体系。
积极探索通过市场调节农村土地流转长效机制，切实加强对土地流转工作的管理，乡镇成立农村土地流转服务中心，做好日常监管、政策调研和信息发布工作。乡镇要以财经所为依托，负责农村土地流转的政策咨询;贯彻落实土地流转政策，指导流转双方签订流转合同;办理土地流转合同的鉴证，对土地流转纠纷进行调解，对流转合同的登记、变更等情况进行备案。各村可成立土地流转服务站，及时掌握村组农户土地流转的意愿并进行登记，提供规范的土地流转合同文本和流转信息，督促流转双方依法签订流转合同，及时向乡镇农村土地流转服务中心提供情况，解决土地供需双方因不能及时沟通而流转受阻的矛盾，提高土地流转的成功率，降低交易成本。九是因地制宜，分类指导。加快全区农业发展战略提出总体规划研究，依据各地的土地肥力、地势高低、灌溉条件、农户习惯等因素，聘请农业专家把脉，进行功能分区和产业带、产业板块规划，分片区规划适宜发展的农业项目，制定具体政策、扶持方案和操作办法，有的放矢给与相关政策扶持，分期分批逐步实施，有针对性地进行土地流转。农村土地问题非常复杂，在城市的城乡接合部进行一些改革，条件会比较充分，包括宅基地换社保，建设用地流转等等，但是在彻底的农区就很难行得通，条件根本不具备，盲目改革会带来很多问题。
所以土地政策不可能“一刀切”，必须符合各地的经济情况。十是强化金融信贷支持。金融部门应加强对规模经营的支持和服务，在符合信贷政策的前提下，为在企业和设施农业建设提供积极的信贷和保险支持。农业银行和农村信用合作社应把规模经营主体作为信贷支持的重点，每年安排一定额度的农业信贷资金帮助解决规模经营主体生产经营的资金需要，对实力强、资信度好的规模经营主体给与一定的信贷授信额度，允许规模经营主体以联保形式办理贷款手续。十一是大力发展非农产业，促进农村人口和劳动力转移。农村人口和劳动力转移是合理调整生产力布局，扎实推进产业升级的重要标志，也是土地流转的必然要求。一是着眼农产品多层次增值，大力发展农副产品加工业、营销业、储藏、保鲜、包装产业。
重点围绕龙头骨干加工业扩规模上档次，吸收大量农村人口转移到产前、产后或二三产业稳定就业。二是积极发展乡镇企业，抓住西部大开发机遇，吸引一批名牌企业和对口支持企业及项目落户我区，以东部资金、技术、设备、经验建设一批新型龙头企业和支柱产业。三是加快以产业为支撑的小城镇建设，扩大规模，完善功能，吸引农村人口和劳动力安居乐业。四是开发旅游资源，发展配套观光休闲服务产业。同时加强与发达地区及企业联系，积极向国内外市场发展劳务输出。十二是坚持市场导向，多种渠道流转。以项目开发为着眼点，招商引资;核心企业为龙头，实施特色资源开发;招标投标为基础，竞争承包;使用权为纽带，建立新型专业合作组织;以科技实体为主力军，建设各型现代农业示范区;委托代耕，互相调换，子女继承等都是适宜的流转渠道。各种渠道流转的具体形式多种多样，关键是从实际出发，承让双方选择最合适的渠道和形式，实现优势互补，经济双赢。
共同承担可持续发展的责任。十三是健全机构，强化职能。加强土地流转仲裁机构建设,明确管理机构和职能，加强土地流转管理监督。目前，推动土地流转已成为促进适度规模经营，发展现代农业的重要内容，应逐步完善法律法规建设，加快土地仲裁立法进程，制定出台有关土地承包纠纷仲裁的法律，健全更为完善的、适合当前农村经济发展的法律体系。县乡两级作为解决土地承包纠纷的最基层，要大力加强和完善农村土地承包仲裁体制建设，从编制、经费上给予保证，以及时处理土地承包过程中出现的各种纠纷。农业土地使用权流转工作是对现有农村生产关系适应新阶段农村生产力发展要求的局部调整，是对农村基本经营制度的进一步完善，对土地使用权流转的管理，是农业承包合同管理工作的延续和发展，是农村经营管理部门三大主体职能中的首要职能。县乡两级经营管理部门要认真负起农业土地使用权流转管理的工作责任，及时发现新情况、研究新情况、解决新问题，制定土地使用权流转的措施，使之行为规范，形成配套的流转管理办法和经常性的工作制度，积极地去引导、实施、管理和监督。首先是确立土地使用权流转的具体范围、原则，规范流转的形式，明确流转的操作程序，规定对违规失范行为的处理办法;第二是规范流转合同，建立流转合同的指导、签证、仲裁制度;第三是建立土地使用权流转档案，重点对拟出让方的土地情况基本条件和拟受让方的土地需求情况进行登记造册，促进土地的顺利流转。
县上要及时调整充实县农业承包合同管理委员会及其成员，主管部门要切实履行职责，做好农村土地流转的指导和管理工作。乡镇相应建立或调整农业承包合同管理机构，并落实专人办公，报县农业局备案。根据农经站履行农村土地承包、农民负担、集体资产与财务的三大行政管理工作职能，将农经站纳入参照公务员管理的事业单位，人员工资、必要的工作经费纳入同级财政预算管理。同时农经部门要加强对农村土地流转情况调查研究、分析、汇报，密切注意发展动态;指导农村土地流转合同的订立，及时办理因土地流转引起的合同变更、解除、重订和使用权的确认工作。搞好合同鉴证，建立流转合同档案，引导业主与农户建立合理的利益联结机制，及时调解和处理土地承包、流转合同纠纷。在确保农村社会长期稳定的前提下，加快农业产业结构调整步伐，促进我区农村经济持续、快速、健康发展。十四是开展农村承包土地合作社、集体建设用地流转、征地制度改革等试点工作。最近几年，一些地方探索了组建形式不同的土地合作社，从多方面来评价，这项工作都是有益的。
xx年7月1日《农民专业合作社法》的正式施行，为农民组建土地合作社提供了较大的法律空间，当然更加明确、具体、规范的法律规定还有待于在以后的实践中加以总结、完善。从政府的角度考虑，开展试点关键是要抓好两项工作：一是搞好基础制度建设。二是加强具体工作指导。征地制度改革问题不是一个单纯的土地问题，而是与失地农民的社会保障相联系的社会问题。可以考虑从以下几方面着手进行改革试点：一是制定新的补偿办法，让农民享受到土地征收、征用带来的利益升值，合理分配土地收益。二是建立被征地农民基本生活社会保障基金制度，确保征地补偿安置费用足额到位、专款专用。三是实行有针对性的补偿安置和基本生活保障措施，做好不同年龄、不同收入、不同阶层失地农民的社会保障体系衔接工作。四是将被征地农民纳入就业和再就业培训体系，通过多层次、多形式的职业培训，妥善解决失地农民的再就业问题。十五是加强土地基础设施建设，提升土地价值。
农业基础设施落后是制约土地流转的重要原因。改善土地生产条件，创造流转优势。一是加强农业综合开发，大力改造中低产田土，配套完善水利排灌设施，建设稳产高产农田。二是以生态建设为中心，治理水土流失，防治污染。三是加强以道路、电信、电网、供水等为主体的生产生活设施建设，增强综合开发利用能力。十六是土地流转也要达到确保粮食安全的目标。十七届三中全会《决议》对新形势下如何发展现代农业从7个方面进行了部署，引人关注的是，“确保国家粮食安全”被放在7项部署的首位，这既显示了中央对粮食安全的高度重视，也反映出中央维护国家粮食安全的紧迫感和责任感。近几年，随着现代农业的不断发展，农业的规模化经营、专业化生产成为必然。于是，各种形式的土地承包经营权流转在全区各地展开。土地流转是规模化经营的必然趋势，今年，全球粮食危机又给我们敲响了警钟，粮食安全对我们有着异乎寻常的重要意义。因此，土地流转必须严格执行中央的“三个不得”中的“不得改变土地用途”。确保粮食安全应成为土地流转的终极目标。
最新对土地流转工作调研报告【第二篇】
**县是**市东北部与重庆市**交汇的山区农业大县。全县总面积2595平方公里（耕地面积196万亩），大部分海拔在700至900米之间，90%的地区属溶岩地貌，地表破碎，山河纵横；250以上坡地占总面积的44%，250以上的坡耕地占总耕地的%；活土层厚度低于15cm的耕地占总耕地的60%，农业有效灌溉面积20万亩，占境内现有耕地的30%。因此，我县农业抗御自然灾害的能力较弱，农业生产水平难以在短期内得到根本改变。随着社会主义市场经济的不断深入，农村经济的快速发展，城镇化的不断推进，农业现代化水平的逐步提高和分工分业趋势的不断加剧，已有的土地承包制度形成的承包耕地面积少、地块分散、农村劳动力离家难离土等问题逐步凸现，如何在坚持土地家庭联产承包政策不变和保障农户承包经营权前提下，加快农村土地流转，促进土地规模化经营？如何在现有条件下提高农业效益和市场竞争力，是摆在各级党政面前的重要课题。本文试图通过调研全县土地流转的现状，搞清影响土地流转的障碍因素，提出促进全县农村土地流转的对策和建议，旨在促进我县农业规模化、产业化发展，促进农民增产增收。
近年来各级政府和农户对土地流转问题进行了积极探索，通过采用互换、转包、转让、出租、入股等形式，鼓励农户将土地承包经营权转让给他人耕种。早在家庭承包责任制实施初期，全县就有农村土地经营权流转。当时，主要是在农户之间为便于耕作进行的承包经营权流转（互换、转包），流转范围小面积少。随着农业和农村经济的不断发展，特别是上世纪九十年代以来，农村劳动力大量向二、三产业转移，农村经济结构和社会结构发生了很大的变化，农村土地流转呈现出面积大、规模化的趋势。
1、县乡党政高度重视土地流转。全县上下把促进和规范农村土地流转作为落实农村土地政策、提升农业竞争力和农民增收的一项重要措施，促进了农业的规模化经营和标准化生产。截止5月，通过对全县19个乡镇152个村（居、社区）的调查汇总，耕地流转面积达万亩（约占耕地面积的%），其中用于种植的万亩、养殖的万亩、其他亩；林地流转面积约万亩。实行规模化经营的耕地面积万亩（占耕地面积的%），主要用于烤烟生产和茶叶产业以及辣椒、蔬菜和中药材种植。
2、土地流转形式多样。从土地流出看，当前全县常用的土地流转方式主要有四种：即转包、转让、互换、出租等。其中有偿流转万亩，100元/亩以上的万亩，100元/亩以下的3万亩；无偿流转万亩。全县土地流转的特点是连片流转、向大户和生产能手流转、向企业主流转。
3、土地流转主体多元化、跨区域化。从土地流入对象看，主要有农业产业龙头企业经营型、种养大户经营型、普通农户经营型等三种土地流转模式。如碧丰的8200亩林地流转到顶箐方竹笋有限公司经营、万亩白蒺中药材基地流转到100多户农户经营、万亩茶叶基地流转到县内外几十个大户经营、30亩以上烤烟土地流转到500余户大户经营等，形成了跨乡镇跨县域的土地流转良好态势。
（二）流转成效。
1、促进了农业的规模化经营。通过土地流转，不但较好地满足了一些从事非农产业农户既不愿放弃土地承包经营权，又不愿经营土地的要求，而且还满足了一部分有技术特长、有资金实力、有经营管理能力的产业大户、工商业主、经营能人等集约经营土地的愿望，实现生产要素的合理配置，激活了市场农业，促进了农村的分工分业。如碧丰100多亩辣椒基地，瑞溪樊**的4000亩烤烟、茶场、辣椒基地，市坪袁霞的360亩烤烟基地；**、乐俭、中观、土坪、俭坪、安场、凤仪、小雅等多数乡镇都有通过土地流转实现农业产业化经营的成功范例。全县现有农业（含种、养、林）大户共计1万户，涉及耕地万亩，林地近7万亩的农业产业规模化经营。这一模式的运作，既一定程度上改变了农户生产受其自身经济条件、科技水平、劳力、市场风险等因素的限制，又对农业生产水平的提高，效益农业的发展具有积极的现实意义。
2、促进了农村劳动力转移，有效地减少了土地撂荒。在保证农民土地承包经营权的基础上，通过农村土地承包经营权流转的方式，既可以将农民从土地上解放出来，从事效益更高的工作，又可以维护农民的土地承包权益，解除农民离土离乡的后顾之忧，有效减少了土地撂荒，提高了土地利用率和产出率，从调查结果看，全县外出人口达18万人，占总人口的30%，使我县常住农业人口为万人，其中劳力万人，劳均占有耕地从亩变为亩，提高了劳均耕地占有量，农产品走出了入不敷出的困境。同时，大量的劳动力外出促进了我县“尹姑娘。珍汉子”的劳务经济品牌。
3、有利于农业科技的普及和推广。通过土地流转，土地经营形成一定规模，使科技的扶持有了落脚点，调动了高新技术进入农业领域的积极性，形成规模经营的农户和业主，促进了多种农机具和优良品种及先进实用技术的普及和推广，提高了农产品竞争力，增加了农民收入。如全县1万个大户拥有旋耕机416台，拥有标准化智能烤房3500余间（占全县智能烤房的50%），集群式烤房今年7月5日前建完后1178间。烤烟生产土地流转30亩以上大户500户，共计流转面积万亩。
4、培育了一批新型农民。企业和外来业主进入农村后，其生产和经营的过程有利于改变农村的传统思想观念，先进的经营管理理念、生产技术和市场意识对农民起到了潜移默化的作用，改变了农民传统思想观念。农民在受聘务工的过程中以及与企业的业务交往中，自觉不自觉的得到磨练，学到了先进的生产技术和管理经验。农村中的“田秀才”、“土专家”等各种能人，在土地流转中产生并大显身手。
5、林地和四荒地得到了一定利用。全县在土地流转利用面积中，利用林地近2万亩，利用四荒地3000余亩，最大限度地发挥了土地资源。与相比，土地撂荒下降了5个百分点（现调查为万亩），约占总耕地面积的5%。土地流转使林地和四荒地得到了一定量的利用。
农村土地实行家庭联产承包责任制20多年来，顺应了农村生产力发展的要求，促进了农村经济的快速发展。但随着市场经济的深入和市场化的推进，土地家庭承包责任制在一些地方已不适应农村经济的发展形势，土地流转自然发展起来，同时也产生了一些问题和矛盾。为了推进土地科学合理流转，促进农村经济健康有序发展，中共中央于下发了《关于做好农户承包地使用权流转工作的通知》，8月又出台了《中华人民共和国土地承包法》。农村土地流转实行土地所有权归集体经济组织，承包权归承包农户，使用权或经营权归转入方的土地经营体制。这不但解决了农业产业化经营规模过小、农地抛荒闲置，还优化了土地资源，促进了土地与资金、技术、信息、人才等生产要素的合理流动，促进了农村经济的发展，加速了农业产业结构调整和农村剩余劳动力转移。通过对全县的土地流转调研分析，反映出目前我县农村土地制度及土地流转存在许多问题和矛盾。
（一）农村土地产权不清晰。《宪法》第十条规定：“农村和**区的土地除由法律规定属于国家所有外，属于集体所有”。《中华人民共和国土地管理法》也规定土地属于三级所有，即“乡镇集体、村集体、村民小组”。这些规定虽然明确了农村土地集体所有权的代表，但“农民集体”在法律上的具体内涵很模糊，由谁来代表集体实施其权利与义务却难以确定，集体有“乡镇、村、村民小组”三个层次，在不同程度上都是农村集体土地产权的所有者代表。目前的土地集体所有，对农民来说，某种程度是虚无的。从所有权主体看，村委会作为当地村民的社区性自治组织，充当集体土地财产的所有者代表，在村民现有民主法制知识积累有限和文化素质不高的情况下，土地集体所有往往成为实际上的村主任或村委会少数人所有。从实践看，借集体之名违背农民意愿对土地进行大面积流转的事实大量存在，甚至流转中永久性改变了土地用途；农民在土地流转中也存在未批先占、少批多占的改变土地用途的违法现象。而农民拥有几十年土地的使用权、经营权和收益权，却不可以将土地进入非农市场进行交易，承包年限内只能传承子孙，还有可能随时终止承包，使农民长期处于经营土地的不稳定状态之中。加之难以安置、补偿较低、行政强制性改变土地用途的开发流转，使土地级差收益从农民流向社会集团或个人，而失地农民不断增加，贫困人口不断扩大，加剧了城乡差别和贫福差距，增添了社会不稳定因素。
（二）农村土地制度不完善，土地市场化不充分。完善的农村土地管理制度，健全的土地市场体系，是优化农村土地资源配置、促进农村经济健康发展的重要条件。目前，国家出台了国有土地流转管理的相关法律法规，却未出台农村集体建设用地流转的法律法规，造成集体土地管理相当薄弱。有关法规对农村承包地的流转也只是抽象规定，对土地使用权的出让、流转中各方权利、义务及法律责任并没有明确的规定，致使农村土地流转过程中存在着严重的地方利益和意志倾向，有关部门也难以对集体土地流转实行全面有效的管理。集体土地使用权发生权属纠纷时也很难从法律和行政上进行解释和处理。农户之间的土地流转也存在着盲目随意、操作无序等不规范现象，一旦发生纠纷则处理难度大，土地流转的价格也很不规范，全县尚无土地流转合理价格定位。据调查统计，全县共计流转土地万亩（约占总耕地的%），其中100元/亩以上%,100元/亩以下占%,无偿%,说明外出人员决心向外的动力大，导致农业生产质量水平存在一定程度的下滑与不平衡，甚至有的地方耕地撂荒现象反弹，浪费了大量宝贵的耕地资源。
（三）土地的社会保障功能过强。我县农业人口占总人口的`90%，由于农村社会保障制度不完善，对大多数农民来说，承包土地不仅具有就业生存功能，而且具有社会保障福利功能。农村土地无论面积大小和土质好坏，在第一次联产承包中基本为平均承包（有按人七劳三分配）。从实践看，确实促进了农村经济的发展和农村社会的稳定，为国民经济的健康发展做出了重要贡献，但同时也导致了农民过分的恋土情结，有些农民尽管找到一份较为稳定的工作，但因担心未来政策的多变，也不原随便脱离土地，特别是在土地日渐升值、农税免征和真正兑现农业生产补贴的情况下，放弃承包地意味着自己的利益受损。因此，农民更加看重自己的承包地。这种过强的社会保障功能明显抑制了土地向大户和能手流转，从而阻碍了农业产业规模化经营的进程，对农业新技术的大规模推广也不利，更不符合社会主义市场经济条件下现代农业和农村经济的发展要求。
（四）土薄坡陡质差，效益低，制约流转。农业是自然和市场双重影响的弱势产业。几十年来，农产品价格始终处于劣势价位，涨价幅度始终在其他产品后面，农产品增产农民难增收，比较效益低；加上土薄坡陡和气候条件的制约，部分农民对承包的土地粗放经营，对15cm左右土层厚的土地开展流转、发展集约化经营的愿望不强，农民发展现代农业的积极性不高。土地产出率低，甚至亏本，影响土地的合理流转。
（五）土地流转机制不健全，操作不规范。全县土地流转处于自发阶段，无土地流转服务机构，流转信息不畅，农村土地承包管理部门对土地流转的相关政策、程序、要素、权利义务宣传不力，对已经流转的土地引导服务不够到位，农民对土地流转的政策知晓率低，影响了土地流转的规模和效益；目前全县已经流转的土地，多数未按照农业部颁发的《农村土地承包经营权流转管理办法》执行，口头协议占多数，即使有书面合同，其内容也不完整，合同条款、标的不明确，权利义务不具体，在某些方面不具有法律效力；有的未经村集体经济组织审核同意就进行流转，特别是流转达二、三十年的土地，不完善好相关手续，将带来一定后患。
三、农村土地流转的指导思想、总体本目标和基原则。
（一）指导思想：以保障农民的土地权益和稳定农村大局为出发点，以进一步完善土地承包关系为基础，以提高土地资源合理有效配置、促进农业产业发展和农业增效、农民增收为目标，坚持科学发展观，建立“政府引导、市场调节、农民自愿、依法有偿”的土地流转机制，提升农村土地规模化经营水平，加快现代农业发展进程，促进经济、社会、生态协调发展，促进社会主义新农村建设。
（二）总体目标：通过农村土地流转，提升全县农村土地规模经营水平和农业产业化水平，促进土地资源的优化配置，提高土地利用率和产出率，提高农产品优质率和商品率。到，全县农村土地规模化经营达到总耕地面积的20%以上，农业产业化经营整体水平处于全市前列。
（三）基本原则：
1、稳制、分权、放活的原则。农村土地流转和发展规模经营，要稳定家庭承包经营体制，在不改变土地承包关系的前提下，实行土地所有权、承包权和土地使用权分离，创新流转机制，探索有效形式，放活土地使用权。
2、依法、自愿、有偿的原则。推进农村土地流转和发展规模经营，要按照法律法规进行，要严格保护耕地和基本农田，不得改变土地的农业用途。要充分尊重农民的意愿，不得强迫或阻碍农民流转土地。流转应坚持等价有偿，确保农民的利益和生产生活的稳定。
3、集中、规模、增效的原则。农村土地流转和农业产业发展应立足于土地资源的高效利用，实行相对集中、规模适当，并注重土地与其他生产要素的优化配置，提高土地利用率、产出率，促进粮食增产、农业增效和农民增收。
4、管理、规范、有序的原则。在推进农村土地流转和农业产业规模经营的过程中，要设立专门机构管理和指导，建立健全土地流转的各项规章制度，强化土地流转信息服务，规范土地流转合同，及时调解土地流转纠纷，维护双方利益，确保土地流转和规模经营有序开展。
1、加强领导，提高认识。各级党委政府必须高度重视，把土地流转工作纳入农业农村工作的重要内容和重要议事日程，尤其是土地流转管理部门和经营部门，要在农业生产过程中，加强管理和指导；充分认识土地流转的方式和作用，掌握流转过程中的原则、程序和方法。
2、加大宣传，注重指导。要大力宣传《中华人民共和国土地法》、《中华人民共和国农村土地承包法》、农业部颁发的《农村土地承包经营权流转管理办法》以及中共中央、国务院关于土地的相关政策和措施，解除农民对土地流转的后顾之忧；在实际工作中，要注重宣传引导农民如何进行土地流转。
3、依法运作，确保流转程序。《中华人民共和国农村土地承包法》第十条规定：国家保护承包方依法、自愿、有偿地进行土地承包经营权流转。一是要健全组织机构。为了解决农村土地流转信息不畅的问题，可在县乡镇农业部门建立“土地流转服务中心”和土地流转仲裁机构，按照《农村土地承包经营权流转管理办法》履行乡镇人民政府对土地流转工作的指导、调控和管理职能，提供政策咨询、信息服务、规范合同、办证签章等免费服务，为农村土地流转当好“红娘”。二是要健全工作制度。全县要根据实际情况，制定切实可行的《土地流转实施细则》或者《土地流转具体办法》以及土地流转程序图，规范土地流转程序，要切实保障土地流出方的利益，建立土地流转风险保障金制度。土地流转合同签定后，经营业主每年要向流转中心交纳一定数量的风险保证金，以防业主因经营困难等原因无法向转出方兑现租金而引发纠纷，合同到期无纠纷发生，风险保证金如数退回。三是要建立信息网络。各村可确定一位信息员，负责收集、发布土地流转供求信息，协助办理土地流转手续或代理土地流转；以村为单位定期收集、发布土地流转信息，建立土地流转台帐；以乡镇为单位建立土地流转信息库，土地流转服务中心定期通过多渠道发布和上报土地流转供求信息。市县两极要在土地、农业部门设立专门的股室明确专人专抓土地流转工作。四是要建立中介组织。建立土地流转中介组织，制定其职责制度，专门为土地流转人服务，并引导流转的土地发展农业产业化经营项目，着重解决农户与农户之间、农户与村集体之间的土地流转速度、规模、效益问题，真正解决农户与市场之间的利益问题。
4、制定鼓励政策，激励土地流转。借鉴外地开展土地流转的先进经验，可由市县两级制定出台扶持专业合作社、种植大户、土地转让农户和集体土地流转的鼓励政策，以激励农民进行土地流转，发展土地规模经营。对受让农户土地流转达到50亩及以上的，每年每亩可给予适当的奖励补助；对受让集体土地流转达到500亩及以上的，每年每亩可给予适当的奖励补助。对发展土地规模经营的龙头企业和大户，可在有关农业项目的分配上优先考虑，还可对其进行贴息贷款、增加贷款额度等。对转让土地的农民，要着重研究其生活保障措施，以消除他们的后顾之忧。
5、积极创造条件，促进农村土地有效流转。
要大力发展农村第二、三产业，就地转化农村劳动力；要通过劳务输出，使农村剩余劳动力逐步脱离土地，从农村走向城镇；要加强劳务培训，大力实施“阳光工程”，推动农村劳动力向外转移；要加大农业项目、招商引资力度，用大项目和农业产业化龙头企业带动土地规模化经营。要不断增加农业水、电、路等基础设施投入，降低农业经营风险，提高农业经济效益，逐步形成土地流转长效机制。
6、完善农民工社会保障体系建设。农村剩余劳动力对土地的依赖性很强，一个重要原因就是担心就业不成功可能失去经济来源，无法生活，所以经常出现“离乡不离地”的情况。为此，必须建立社会化的保障体系，像医疗保险、养老保险、失业保险等必须全面建立，并引导农民认识和信任社会化保障体系的功能和作用，降低农村劳动力对土地的依赖性，从而实现有效的转移，促进农村土地的集中，便于实现土地的集约化、规模化经营。
7、完善农村土地使用权流转的法律法规。国家在农村土地承包权中存在法律缺陷，应尽快加以完善。一是在民法中确立农村土地使用权流转的主体；()二是在有关财产法中确立农村土地承包经营权是一种财产权、他物权（根据是《物权法》），并明确农村土地使用权转让是物权行为；三是制定土地流转的格式合同，规范农村土地承包的使用权转让行为。
综上所述，全县各级党政和农业部门在积极实践、努力探索土地流转的过程中，产生了“农业专业合作社”（安场镇、市坪乡）、“土地股份合作制”（新州镇、市坪乡、乐俭乡等），这是近年来在农村土地流转，农业产业化建设中创造的新事物，是值得肯定和推广的。他们的基本做法是：
（1）村集体土地与村集体经营性资产一起折股量化，明确每个社员的股份，经营收益按股分红。其主要特点是，在村集体经营性资产折股量化的基础上，将农户承包的土地也折股量化，设置土地承包经营权股。有的按不同类型土地参考价为依据，有的经评估确定土地价值，然后折价作股，从而参与收益分配，实行一人一票制。
（2）农户土地承包经营权股权化。特点是将发包给农户的承包经营权作股，组建新的股份合作组织，对入股土地实行统一规则、开发和经营。股份合作组织直接经营或者代表股东与企业签定合同或进行租赁。
（3）农户以土地承包经营权参股。特点是农户以承包地折价参股。采取保底收入、盈余分红形式，农民既可承包产业项目，又可在自己的土地上打工，并优先在产业项目中就业。
我县在发展茶叶、烤烟、辣椒和中药材等产业中，有效促进了农村土地经营权流转，充分说明：通过土地租赁实现土地流转，发展农业产业化和规模化经营。土地租赁可以规避农户气候风险和市场风险，是土地流转的一种有效形式，是推行土地经营权流转的有效途径。（作者系县委办副主任、政研室主任）。
最新对土地流转工作调研报告【第三篇】
以家庭承包经营为基础，统分结合的双层经营体制，是我国农村的基本经营制度，是党的农村政策的基石。从十七届三中全会精神和实际来看，保障现有土地承包关系稳定并长久不变，赋予农民更加充分且有保障的土地承包经营权，建立健全土地承包经营权流转市场，加强土地承包经营权流转管理和服务，创新农业经营体制机制，是推进当前农村改革发展的重中之重。
依法完善农村土地二轮延包的村有627个，组4452个，耕地面积1349783亩，农户228365户。流转面积达175471亩，占总面积的13％，流转土地仍以种、养植业为主。涉及农户34254户，占总农户数15％，以流转期限划分，长期流转面积68434亩，占流转面积39％，短期流转面积107037亩，占流转面积61％；以流转方式划分，出租面积10528亩，占6％，转包面积107751亩，占61％，入股面积1755亩，占1％，互换面积54396亩，占31％，转让面积1041亩，占1％；土地净流出农户17046户，净流出面积35436亩。土地规模经营方面，30亩以上规模经营农户1627户，经营面积56945亩，其中~100亩以上经营户132户，经营面积14515亩。总体来看，农村土地流转主要呈现出三大特点：
1、流转规模日趋扩大化。近几年来，随着农村“打工”经济的不断发展，农村劳务输出规模的不断壮大，越来越多的农民，特别是青年农民离开土地，走出家门寻找致富门路，加速了农村土地的流转，农村土地流转规模呈逐年扩大之势。
2、流转形式日趋多样化。农村土地流转主要有五种类型。一是转包型。指原承包方将部分或全部土地的承包经营权转移给其他农户，承包方与发包方原承包关系不变。这种形式在为主要形式，转包土地面积达10．78万亩，占流转总面积的61％。二是互换型。为了耕种方便、发展规模经营或发展优势产业的需要，农户之间或农户与集体经济组织按照自愿、互利的原则串换承包地。全市为5．44万亩，占流转总面积的31％。三是租赁型。就是农户将土地租赁给本集体经济组织以外的单位或个人。全市为1．10万亩，占流转总面积的6％。四是入股型。就是农民将土地以股份的形式参与经营。全市为0．17万亩，占流转总面积的1％。五是转让型。就是原承包户有了比较稳固的非农经营项目或稳定的收入来源，经承包方申请和发包方同意，将土地承包经营权让渡给本集体经济组织内其他农户经营。全市为0。10万亩，占流转总面积的l％。
3、流转主体日趋多元化。参与农村土地流转的除一般农户外，农村专业大户、农民专业合作组织、农业企业也参与到农业规模经营中。目前，有多家农业企业和农民专业合作社参与了土地流转。如沙湖镇万荷堂莲业有限公司，鼓励扶持农户发展莲业种植，发展种植大户100多户，参与土地流转面积1800多亩。镇天利养鸡专业合作社，发展养殖大户30多户，以亩平600元左右价格租赁农户承包耕地600亩左右，进行规模化养鸡。
农村土地的合理流转，提高了农村土地利用率，有效整合了农业资源，产生了比较显著的经济效益和社会效益。一是促进了农村产业结构调整。全市农村土地流转17．55万亩中，80％用于发展水产、蔬菜、畜禽等优势产业，做到了优势产业板块不断发展壮大。二是扩大了农业规模经营。农村土地流转就是为了发展规模经营，以取得规模效益。如今年全市采取转包、租赁、互换、入股、转让等形式集约开发，发展新的水产养殖面积10万亩。三是促进了农村劳动力转移和农民增收。农村土地的合理流转；不仅为外出务工的农民解决了后顾之忧，而且还使务工农民从中获得了一定收益。四是维护了农村社会稳定。制定了符合实际，操作性强的农村土地纠纷调处责任制，安排专人负责，按照“属地管理、分级负责”的原则妥善调处了各类土地纠纷。
从调查情况看，全市农村土地流转还存在一些突出问题：
1、土地流转行为不规范。农户之间的土地流转，多通过私下口头协议，将土地流转给邻居或亲属，没有签订合同；有的村组存在少数人种“霸王田”，导致承包费兑现难、农户间土地不均等问题而引发纠纷，难以解决，存在着这种农户间口头约定流转土地的现象。
2、对土地流转各项法律制度的宣传还不到位。有一部分老百姓旧习惯根深蒂固，承包土地流转困难，在外出务工、经商的农民中，有的对土地眷恋还很深，宁愿造成土地荒芜也舍不得将土地流转出去。
3、耕地规模经营面积小，农业资源配置效率不高。由于部分地方承包土地是按照高、中、低产田分类平均发包给农户的，导致面积不大块地多，难以成片，不利整治耕作，制约了种植业结构调整，也影响了规模经营农户的收入。
4、部分基层干部对农村土地流转工作的重要性认识不足，重视不够，认为土地流转是农户自己的事，应由农户和业主自由协商，对之采取听之任之的态度，疏于管理。
5、少数村组借土地流转与民争利。部分地方一些村组，税费改革前因农业比较效益低，将农户撂荒等的土地集中发包，承包期5—20年不等，寅吃卯粮，一次性收取承包费，用于偿还债务及开支，有的村组“卖地”比例高达50％。还有少数村借产业结构调整，集约土地统一经营开发，截留本应调利返还农户的流转收益，侵占农民土地权益。
1、借签模式。
（1）土地流转模式之一：农民专业合作社型。
组建形式：以发包方（村）为主体建立农民专业合作组织，负责本村小规模土地流转业务。在镇办一级，依托镇办财政所，建立农村土地流转服务中心，从事土地承包经营权交易。在市一级，依托经管局，建立健全土地流转交易监管、纠纷仲裁机构和农村土地流转网上交易平台。
优点：供求信息集中、全面，有利于增强流转土地的市场竞争能力。可通过协商办法使流转土地连片集中，逐步推进适度规模经营。适应面上推广。
缺点：发展规模和速度较缓，只能逐步通过流转收益吸引周边农户参加。
（2）土地流转模式之二：确权确利不确地型。
组建形式：以发包方（村）为主体，在村内以“确权不确地”的方式进行调整，形成连片土地，以流转收益补偿流转出土地的农户。
优点：发展规模和速度较快，效果明显。适应渔池开挖面积较大等不易分田到户的地方。
缺点：与二轮延包确权确地到户的要求有所冲突，易引发无田农户要田的纠纷。
2、具体思路。结合市实际，应采取的模式为：以村为单位成立农村土地流转专业合作社，内部以“确权不确地”的方式调整土地。市镇两级分别建立相应的纠纷仲裁、信息收集发布机制。同时，建立健全严格规范的农民土地管理制度。
3、措施建议。
建立新型的土地流转机制，推动农村土地规模经营可称谓我国第三次土地革命，是一项长期而艰巨的工作，既不能无所作为、求稳怕乱；更不能强行乱为，急于求成。为了积极稳妥地推进这项工作，要积极探索“政府培育市场，市场引导流转，流转促进发展，发展维护民权”的土地流转新机制，促进土地规范流转和适度规模经营。
一是政府培育市场。加快培育“村乡交易、县市监管，，的土地流转市场。分级建立土地流转合作社、土地流转服务中心和市级网上交易平台。
二是市场引导流转。按照诚信、便民、规范、公平的原则，利用市场机制引导流转。一是信息服务。建立乡、村、组三级信息收集、审核、储备、发布、反馈网络，为申请流转的供、求双方提供真实准确的信息。二是组织洽谈。交易中心要定期开展挂牌交易业务，组织有交易意向的供、求双方面谈，提供洽谈场所、指导基价、示范合同文本等服务。三是签约鉴证。面谈成交后，交易所要组织供、求双方签定规范的流转合同，鉴证后颁发流转确认书。四是资料归档。交易中心要将流转合同等交易资料整理归档，妥善保存，并定期将成交表册上报市经管局备案。五是跟踪服务。经管部门要负责合同履约的信息反馈和纠纷调解、仲裁。
三是流转促进发展。任何形式的流转都要紧扣发展这个主题，瞄准提高土地产出率这个首选目标，在确保承包农户流转权益的前提下，使土地逐步向专业大户、家庭农场、农民专业合作经济组织、龙头企业集中，最终形成一村一品、一乡一业。要采取切实措施，帮助流转双方解决实际困难，修订发展规划，完善流转合同，不断增产增效，真正实现双赢。
四是发展维护民权。要切实保证流转农民的权益，让他们安心放心，村、乡两级土地流转服务体系应该做到：第一，对受让方严格进行资质审查，实行市场准入制度；第二，对较大规模的新兴项目进行论证，努力避免市场风险；第三，合理确定合同标的，提倡实物标的、以国家牌价计价；第四，对较大规模的流转，按照标的额的一定比例，由承租方向交易中心交纳风险抵寸甲金。
最新对土地流转工作调研报告【第四篇】
随着《农村土地承包法》的贯彻和实施，农村第二轮土地承包关系的不断完善和农村经济体制的不断深入，农村剩余劳动力就业渠道不断拓宽，农民纷纷进城外出务工经商，甚至全家外出的现象不断涌现，为我市农村经济多元化发展注入了新的活力。全市出现了较大数量土地承包经营权的流转。据统计，全市现在已进行土地流转的有14233份地、面积为36637亩。其中：转包的9407份地、面积亩，转让2678份地、面积亩，互换916份地、面积亩，出租991份地、面积亩，入股27份地、面积亩，其他形式流转的214份地、面积亩。在全市农村土地流转中，有较为规范的流转合同的`只有1195份地、面积为5466亩，分别占应签订合同份数和面积的%、%；不规范的流转合同有1278份地、面积为2545亩，分别占应该签订合同份数和面积的%和%；没有流转合同的有11760份地、面积为28626亩，分别占应签订合同份数和面积的%、%。由于土地流转的程序不规范，合同内容不完善，导致土地流转纠纷案件大幅上升，就其流转合同纠纷发生的主要因素由四个方面造成：一是重视不够：部份干部认为土地承包经营权的流转是农户之间的私人行为，在税费改革前只要完成了各项税费任务就行，没有严格按照土地承包经营权流转的要求管理。但事实证明，不规范和不完善的土地流转是日后承包纠纷的重大隐患。一旦发生了纠纷就难以解决，会引起层层上访、甚至集体上访，这样的结果将会影响社会稳定。二是放弃承包地的农户没有提出书面申请：前几年由于各种费税负担较重，全家外出的农民自愿放弃土地承包经营权时，只向农业社长打了一个招呼，有的甚至只打了一个电话，没有提交放弃土地承包经营权的书面申请或授权委托申请，农业社将其承包地收回后重新发包给其他农户，该农户事后反说是农业社强行将其承包地收回，侵犯了当事人的合法土地承包经营权，农业社又拿不出有利的证据，增加了此类纠纷处理的难度。三是没有签订较为规范的土地流转合同甚至没有书面合同：农户之间的流转绝大多数没有签订书面合同或合同内容不规范，有的只有双方当事人才知道的口头协议，认为都是亲戚或关系较好的邻居，不用签订合同，待到发生纠纷要求解决时难以取证，为处理纠纷增加了难度。四是程序不符合规定：集体经济组织采取其他方式（招标、拍卖等）发包的土地，没有按照《农村土地承包法》第48条的规定：“发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准”的程序办理，日后随着土地的升值或有了效益，村民纷纷要求解除合同，一经审理，又是无效合同，得不到法律的保护，使当事人的合法权益得不到的保护。
今年农业部颁发了从3月1日起施行的《农村土地承包经营权流转管理办法》（第47号令），该办法明确规定了流转原则、流转方式、流转合同和流转管理部门等，对此，我局就加强农村土地承包经营权流转管理工作提出如下建议：
一、切实加强对《农村土地承包法》和《农村土地承包经营权流转管理办法》（农业部第47号令）的宣传贯彻。利用专栏、广播电视、会议等形式多样的宣传活动，各级干部要充分认识加强土地承包经营权流转管理的重要性和必要性。乡（镇）要对村社干部进行一次专门的培训，使其在农村土地承包经营权流转过程中把好关，在依法、自愿、有偿的前提下严格按程序操作。还没有购买农业法律法规选编的地方，请务必在近期内购回。
二、在今年6～8月对所辖区域内的土地承包经营权的流转情况进行一次全面清理。对清理出来的问题分类加以完善和补充。
最新对土地流转工作调研报告【第五篇】
按照市政府《关于开展全市现代化大农业调研的通知》要求，我们立即组织了专门力量，对全县农村土地流转和规模经营情况进行了调研，现将调研情况报告如下：
一、 基本情况
我县是一个以农业为主的县份，全县辖x镇x乡，x个行政村，总人口x万（其中农业人口x万）。耕地总面积x万亩。经调查统计，全县累计流转土地x万亩，实现规模经营土地x万亩，占耕地总面积的x%，其中：种植业合作社规模经营x万亩，占总流转面积的x%；农机合作社规模经营x万亩，占总流转面积的x%；家庭农场规模经营x万亩，占总流转面积的x%；涉农企业规模经营x万亩，占总流转面积的x%；场县共建规模经营x万亩，占总流转面积的x%。按规模经营面积划分，x——x亩，共涉及x个经营单位，面积x万亩；x——x亩，共涉及x个经营单位，面积x万亩；x——x亩，共涉及x个经营单位，面积x万亩；x——x亩，共涉及x个经营单位，面积x万亩；x——x亩，共涉及x个经营单位，面积x万亩；x亩以上，共涉及x个经营单位，面积x万亩。
二、主要做法
（一）高度重视，在强化领导上抓落实。我县把推进土地流转、实行合作化规模 。
合作社“三位一体”运作架构，鼓励村组干部领办合作社，村党总支书记每人领办1个经营面积超2000亩的合作社，包乡县领导和包村乡镇党政班子成员每人包抓1个新建面积超2000亩的合作社，规模经营土地面积达到37万亩。我县的x镇x农民专业合作社就是由村干部带头领办的，规模经营土地万亩，覆盖全镇2个村17个屯。五是实施企业牵动推进模式。围绕十大特色经济，依托产业化龙头企业组建专业合作社，今年，我县依托x生物、x米业、x薯业等龙头企业，组建了万寿菊、水稻、马铃薯种植合作社，落实万寿菊、水稻和马铃薯面积分别达到2万亩、3万亩和4万亩以上。六是实施大户引带推进模式。培植种地大户和家庭农场x户，平均每户达到x亩以上，规模经营土地面积达到x万亩以上。
（四）突出重点，在强化服务上抓落实。一是强化宣传发动。除采取组织乡村干部驻村入户宣传、发放宣传单、召开各级推进会议等常规措施外，集中精力突出打造了一批标杆村屯和标杆地块，在促使群众了解政策、拥护政策的同时，让群众切身感受到实施规模经营带来的好处，真正明白什么是规模经营、在内心上接受规模经营，切实提高了主动参与土地流转的积极性。二是强化科技培训。聘请农垦专家，指导备春耕生产，并印发指导意见10万余份，达到每户1份。由农口各部门组成科技下乡小分队，深入全县x个村，开展农业标准化生产、特色作物栽培等专题培训，印发技术资料7万份，培训农民万人次。三是强化机构建设。县乡村三级土地流转和规模经营档案全部实现微机化管理。乡镇土地流转服务中心和村服务站必须做到“四有”：即有专门办公室；有专门办公桌椅、电脑、打印机、档案柜等办公设备。有工作图版；有土地流转专门信息发布专栏。四是强化劳务输出。积极发展农村二、三产业，引导农民就近就地在农业产业化龙头企业就业，促进农村劳动力向非农产业转移，促使更多农民从土地中解放出来，为农村土地流转创造必然条件和有效空间。同时，支持有文化、懂技术、会管理的务工人员回乡创业，拉动当地农民就业，带动当地农民增收，推动土地规模流转。
三、主要成效
产成本，增加了收入。另一方面，转让方在将土地转出获得相应转出收益的同时，通过外出务工还可获得一份收入。土地流转、规模经营提高了土地产出率、资源利用率和劳动生产率，发展了乡村经济。二是规模化经营使农业投入更加集中。土地实现规模经营后，由一家一户分散投入转变为一户集中投入，必然引起农资市场、农机作业市场、农村劳动力市场等内在变化，在总供需量不变的情况下，促进了农业市场高效运转、优化组合、协调发展。三是规模经营促进了与农业龙头企业密切联合。规模经营本身对农业龙头企业具有一定吸引力，同时龙头企业也有效带动规模经营，两者相互依存，共同发展。一方面，龙头企业以先进的企业管理模式，引导规模经营，减少投入风险。另一方面，经营业户为企业提供充足优良的原料资源保证，减少经营风险，最终实现共赢。四是规模经营丰富了农村金融服务体系。根据目前已经实现规模经营的实例看，组织规模经营的种田能手和种田大户的经济基础普遍较好、抵御风险能力较强、信誉度较高，更大规模经营财力不支，需要资金支持，这就为农村信贷市场提供了新的发展机遇。
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四、存在问题
通过调查发现，目前土地流转工作还存在一些不容忽视的问题。一是群众流转积极性还不够高。受传统农业思想观念束缚，有的`农民恋土情结较重，不愿将土地流转出去。有的农民担心通过村集体长期流转土地会丧失土地承包权，对土地流转持谨慎观望态度。有的地方因个别农户不同意流转，使得土地无法成方连片的流转，从而影响了规模经营。二是个别流转行为还不够规范。特别是民间私自流转存在流转手续不完备，不到村级组织备案问题。
调查地点：河北省沧州市献县河街镇陈圈村
调查对象：
调查目的：随着农村社会生产力提高，农村招商引资以及本身二三产业的发展以及农业现代化、产业化、规模化对农村承包土地流转的要求日益迫切。通过了解土地流转，可以把分散的土地集中整合起来，有利于优化土地资源配置，实施农业规模经营，降低生产交易成本，在一体化的基础上实现对土地潜在收益最大程度的挖掘。增加农民收入，促进农村发展。
为了了解掌握现在农村土地流转的状况，就陈圈村土地流转状况进行了专题调研。现将此次调研的情况报告如下：
一、 基本情况
目前，我村承包土地流转面积在全县承包地总面积中所占比例虽然不高，但呈上升趋势。据不完全统计（下同），截止今年六月底，全县土地流转面积达到189亩，其中耕地流转面积106亩；林地流转面积83亩。上半年新增土地流转面积33亩，其中耕地21亩，已超出年初计划任务5个百分点；林地12亩，占全年计划任务的56%。
二、我村土地流转的总体特征
1. 土地流转地域扩大化。过去我村土地流转主要发生在家庭成员中外出务工较多或者集体临时迁居到城镇居住的家庭，土地流转较少发生。近两年，土地流转地域逐步扩大，不少家庭主动放弃土地经营非农生产，也带动了我村第二三产业的发展。
2. 土地流转主体多元化。过去农村土地流转主要在农户间进行，参与的主
体也主要是农户。现在，农村土地流转的主体除农户外越来越多的乡镇企业参与其中。
3. 土地流转形式多样化。土地流转形式主要有转包（承包方将自己承包期内的部分或全部土地，以一定条件转给第三者，承包方与发包方仍按原承包合同履行权利和义务）、转让（承包方经发包方同意将承包期内全部或者部分承包土地转让给第三方。由第三方履行相应土地承包合同的权利和义务。转让后原承包户在承包期内的土地承包经营权自然丧失）、互换（承包方之间或集体经济组织之间为各自需要和便于耕种管理，交换其承包地块。互换后原土地承包合同规定的权利义务有的仍由原承包者承担，有的经发包方同意后随互换而转移）、入股（即承包方将土地承包经营权量化为股权，农民凭股权入股组成土地股份合作社或股份公司，合作社或股份公司对土地实行招标承包，或对外租赁，或者直接开发，农民按股分红）、租赁（承包农户将承包土地租给第三方经营，并收取一定租金）等。其中以转包、转让为主。
4. 土地流转程序规范化。过去土地流转少但是仍旧会产生很多土地产权纠纷，破环我村和谐的乡里关系；现在在村委会的有效管理和引导下，土地流转都要经过规范的程序，大大降低了纠纷事件的产生。但近年随着国家“一免三补”政策的实施，土地流转过程中出现新形式的纠纷，主要表现在以下两个方面： 农户之间的纠纷。近年来由于耕地产出效益偏低，使个别农户将土地使用权有偿转让，甚至出售，而现在看到粮价及其它农产品价格上涨，党中央出台了取消农业税等增加农民收入的优惠政策，有偿转让土地使用权的农户，现在又想要回土地使用权。但承包方农民又不愿意轻易交出自己耕种多年的这块土地，从而产生矛盾和纠纷。
农户与村委会之间的纠纷。过去，有的农户由于种种原因把自己的耕地退回给村委会后，村委会又将其耕地转包给其他农户耕种。今天，这部分弃耕农户又找到村委会索要原本属于自己的耕地，由自己来重新经营，因此产生纠纷。
三、主要问题
近年来，我村土地流转工作在各级政府和各级农业主管部门的高度重视下，对依法推进土地流转进行了积极的探索，虽然取得了一定成效，但还存在许多亟待完善的地方。
1. 对土地流转的意义和认识不足。许多农民还没有把土地流转作为整合土
地资源、提高土地产出率、转变经营方式、解放农村生产力、发展多种经营、拓宽增收渠道等有效手段和必然途径。有些农民依然存在小富即安的传统观念，不愿离开自己那块有限收入的土地。
2. 土地流转需要进一步规范。土地流转登记备案制度在具体执行中仍有漏洞，有的流转主体和行为还不能完全依法运行。对流转情况缺乏相关备案登记和土地承包经营权让变更手续，合同文本也没有统一，因土地流转而产生的纠纷事件仍有发生。
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3. 流转缺乏市场化机制。土地流转市场尚未形成,缺乏中介服务。目前,土地流转主要依靠自发进行和政府推动,想转出土地的农户寻找流转对象难度较大,而具有一定规模的种植大户、农业企业却苦于和一家一户的谈判费时费力又不能保证连片发展的规模,使土地流转空间狭窄,流转成本增大,严重影响了土地流转的速度、规模和效益。加之，流转缺乏中介组织,信息传播渠道不畅,很大程度上延缓了土地流转的进程。
4. 流转风险较大,缺乏对农民利益的保护机制。土地流转前,缺乏对种植大户和企业业主农业经营能力的资格审查和评估。土地流转后,又缺乏对农民利益的保护机制。流转业主一旦经营上出现失误,无法履约,一跑了之,给流转农户造成较大的经济损失。造成损失后,又没有有效的补偿办法,风险由农民和政府承担。
5. 农民的流转收益缺乏增长机制。在流转合同的约定上,农民土地流转收益一般是一定不变,流转期间不再调整租金,流转收益没有随经济的不断发展得到相应增长。
四、对策与建议
1. 要广泛宣传，提高农民流转土地的积极性。村委会应结合土地承包法律法规，采取电视、广播、标语、条幅、下发宣传单等多种方式，大力宣传土地有偿流转后走上致富之路的典型事例，广泛宣传土地流转的意义及土地流转政策措施，以及流转土地农民增收的实际效果，消除农民思想顾虑，提高土地流转意识。
2. 积极调研，及时解决土地流转存在的问题。要把土地流转作为一个课题，组成调研组，深入地对土地流转情况开展调研，及时掌握本村土地流转情况和存在的问题，积极探索农村土地流转新模式、新办法。
3. 加强典型宣传，营造土地流转的良好转氛围。要把培育土地流转典型作
为促进土地流转的重要手段，总结典型经验，加强引导。
4. 把提供优质服务作为宗旨，优化土地流转的环境，把优惠政策支持作为动力，推进土地流转的进程。建立健全组织体系，把土地流转工作纳入党委、政府的重要议事日程，成立由主要领导负责的土地流转服务中心，综合、协调、统一领导土地流转工作，；积极发展市场中介组织，使土地流转进入市场，依靠市场调节完善流转机制，推动土地流转的健康运行，降低土地流转成本；健全社会保障机制，解除农民的后顾之忧，使农民放心走出去，进而为土地流转创造良好的条件。
5. 加强管理，规范流转秩序
加强土地转出方的管理。首先，加强农户自发的土地流转管理。农户自愿将承包土地以转包、转让、互换、入股、出租等形式流转，应签订书面流转协议，并报村委会备案。其次，规范乡村集体经济组织和乡村行政组织参与土地流转的行为。乡村集体经济组织和乡村行政组织不得以任何名义强迫农户流转土地，也不得阻挠农户自愿合理地流转其土地经营承包权。第三，农户也可以委托中介组织进行土地流转。委托流转要签订委托流转协议，并报本村委会备案。
加强土地转入方的管理。首先，农村土地流转期限不得超过农户家庭承包土地的剩余承包期。流转期满后，经双方协商，可续签土地流转协议。其次，指导监督工商企业选择适当方式开发农业。但工商企业进入农业要注意不得侵害农民利益，要有利于保护和巩固农村基本经营制度。政府应鼓励他们采取公司加农户、订单农业等方式，带动农户发展农业产业化经营。
6. 重视纠纷调处，保护土地流转。为保护土地流转双方的合法权益，农村土地承包仲裁机构，要充分发挥作用，把农村土地承包纠纷全部纳入依法管理的轨道。
大会、理事会、监事会的管理制度，农户按入社土地面积从合作社获取分红收益。这种形式既能够把土地集中流转出来，促进高效规模现代农业的发展和新农村建设，又可以克服其他土地流转形式存在的弊端，有利于提高农民的组织化程度，维护承包农户和经营业主的合法权益，提高农民分享土地增值收益，促进农村劳动力转移和农民增收，有利于壮大村级集体经济，促进农村社会公益事业发展。
最新对土地流转工作调研报告【第六篇】
xx县农村土地流转经过近几年的不断摸索、实践，已形成了一定规模，并积累了丰富的经验。为了进一步探索xx县农村土地承包管理及流转方式，建立承包土地经营权市场，我局组织力量对全县土地承包管理及经营权转让等土地流转问题进行了一次专项调查。调查情况如下：
1、土地流转规模。xx县共有40个乡镇，839个村，25万农户，万农业负担人口，农村土地承包总面积万亩，其中水田万亩。全县二轮承包签订承包合同万份，承包耕地万亩，发放土地承包经营权证万份。截至去年底止，全县土地流转总面积万亩，占承包土地总面积的10%，涉及承包农户万户，占承包数的19%。从乡镇看，40个乡镇都存在土地流转现象，流转面积多的达3200多亩，占总面积的18%，流转面积最少的仅占承包面积的%；从行政村看，有土地流转的村共825个，占总村数的98%。
2、土地流转成因。我们一行深入到本县青林、漆河、盘塘、枫树、茶庵铺、郑家驿等6个乡镇，走访了部分村组干部和农户，从中了解到农村土地流转的主要成因有以下几个方面：一是承包者外出务工，不能经营土地；二是劳动力进城经商，不便经营土地；三是种田效益不高，不想经营土地；四是为了方便生产，需要调整土地。这些原因虽然各有不同，但有一个共同点，都认识到土地是农民的基本生产资料，是最可靠的生活保障和生产条件。因此，不愿放弃承包权，只愿出让使用权。
3、土地流转形式。从调查了解到的情况看，xx县土地流转的形式主要有以下几种：一是托管。一些外出务工或经商的农户，将承包的土地部分或全部委托给亲友、邻居，只享受惠农补贴，不参与产品分配，这种形式大都是口头协议，一般是一年一定。他们都是双方交涉议定，一般是未经发包方认可并且未办理任何手续，这种形式的转让户约占45%。二是转包。这种形式是原承包户将承包地全部或部分转包给承接户。转包的权利和义务由双方议定或请中介人鉴证达成协议，多为口头协议，一般也未经过发包方，也是一年一定一结算，这种形式的转让户占约41%。三是互换。这种形式主要表现在户与户之间为方便耕作或防止牲畜践踏，将原承包地块互相兑换，兑换条件及补偿等事宜，由双方协商达成协议，原承包关系不变。这种形式的转让户约占5%。四是租赁。这种形式是承包户将承包地租赁给本村本组农户或本村组以外的单位和个人用于开发性生产。承租方一次或分年度付给出租方租赁金，这种形式占转出户的9%。
4、土地流转效应。一是促进了家庭承包经营制度的进一步稳定和完善。这种土地流转机制，不仅解除了从事非农产业户的后顾之忧，而且扩大了种地农户的发展空间，尤其是拓展了解决农村人地矛盾突出的途径。二是加速了农村劳动力的转移，促进了民营私营经济的发展。这种流转机制，使从事非农业的农户摆脱了土地束缚，集中精力外出打工、经商、从事二、三产业等。目前xx县这类人员约占10万人以上，加速了xx县农村产业结构的合理调整。三是推动了农业产业化规模经营。目前全县已有规模经营面积万亩，占到总流转面积的20%，其中经营面积在30—50亩的大户就有120多户，这些农户经营规模扩大以后，有的发展优质稻生产，有的发展烟叶、果蔬等。郑家驿乡高岩村朱明春发展种植优质稻60多亩，每年增效万元，取得了可观的经济效益。四是创新了经营理念。土地的有序流转带动了劳动力的合理转移，他们走出家门，开阔视野，不仅增加了收入，还学会了一定的技能，了解外界各种信息以及市场经济的思路，更新了理念。他们凭借与外地的营销渠道和合作关系，利用当地资源发展自己的事业，为振兴经济起到了典型引路和示范推动作用。如目前比较兴旺的跃宇竹业、三尖农牧等，他们的领办者都是从土地流转中解脱出来的农民和打工成长起来的民营企业家。
在调查了解中，我们还发现xx县在土地流转过程中还存在着以下几个带倾向性的问题：一是各级基层干部对土地流转的认识不清，理解和说法不一，依法管理意识差；二是土地流转方面的法律、法规和政策制度滞后，缺乏执法手段，操作难度大；三是土地流转形式五花八门，程序上随心所欲，制度不完善，管理不规范；四是对土地流转，发包方不清楚，与出让方、受让方三者之间没有履行合法手续，多为口头协议，私下流转属于个人行为，在诚信制度尚不完善的情况下，土地稳定性差，双方利益无法受到法律保护，一旦发生纠纷，无法调处，导致部分农户土地纠纷、矛盾突出。
针对xx县农村土地流转过程中暴露出来的问题，我们建议应从以下几个方面采取对策措施。
一是认识要统一。xx县虽有一部分农民离土甚至离乡，但大部分农民还是继续与土地相依为命。推进土地流转是小农经济向现代化农业经济转变的重要途径；是为从事农业生产的农民获得更多的土地，发展规模农业、效益农业，从而达到以地生财的目的提供了保障。因此，各级政府和相关涉农部门要把土地流转当作一个重要问题进行调查研究，作为依法管理土地的一件大事来抓，特别是加强各级党政领导的法律法规的培训学习，真正掌握《农村土地承包法》的精神实质，做到依法行政，使土地流转真正实现“自愿、依法、有序”。
二是运作要规范。所发生的土地经营权流转，要符合法律法规和政策的规定；要严格按程序办理，确保土地流转真实性、合法性和有效性；确保土地用途不变，提升地力；维护流转双方的合法权益；明确土地流转操作办法，包括土地流转申报、审批、登记和流转合同签订、鉴证、兑现、纠纷调处与仲裁以及日常监督等一系列办法。
三是保障要落实。农村承包合同管理是农经部门的重要职责，要加强农村承包合同管理机构建设，进一步明确土地执法主体、并赋予相关的管理权力和执法手段，包括人员和经费等都要予以保障，做到有人员、有位置、有责任、有权利。只有这样才有可能把该项工作抓好抓出成效，才能真正做到农业增效、农民增收和农村大局的稳定。
四是服务要到位。各级政府还要积极培育和发展土地经营权流转的中介服务组织，尤其是《物权法》的颁布实施，农村土地承包经营权流转应该逐渐走向市场，逐步使土地向专业大户、经营能手等集约经营者集中，建立相应的土地流转服务系统，使土地从随意无序流转向有序规范流转方面转变。同时，村级经济组织要发挥流转中介的核心作用，协助解决好流转双方的矛盾，做好审定承包者资格、签订转让合同及资料归档等工作。
最新对土地流转工作调研报告【第七篇】
最近，我就全市农村土地流转情况进行了专题调研。总体上看，我市农村土地流转发展态势良好，但存在的问题不容忽视，必须加大力度，规范管理，促进我市土地流转健康有序发展。
近年来，我市把积极推动农户承包土地的经营权流转，作为调整农业产业结构、发展现代农业和规模农业的主要措施来抓，取得了较好的成绩。截止20xx年底止，全市农户承包土地经营权流转面积达万亩，占全市农用地总面积的％；出让承包土地经营权的农户达到万户，占全市农户总数的%，全市农村土地流转呈现流转形式多样化、经营主体多元化、地区发展差异化的特征。
1、流转形式多样化。表现为转包转让的比重最大，租赁次之，其余依次是入股和拍卖。一是转包。这是一种短期的、季节性的流转方式，一次流转时间一般在一年以内。如茶陵县烟稻产业区烤烟种植一般采用这种流转方式，上半年烤烟种植大户转包部分农户承包耕地种植烟叶，下半年由原承包户继续种水稻。转包占全市农村土地承包权流转总面积的%。二是租赁。为目前我市承包土地流转的主要形式之一。租赁期限一般在二年以上，耕地租赁不能超过承包期，"四荒"资源及林地租赁可达到30年，甚至更长。目前租赁占全市农村土地承包权流转总面积的%。三是"股份制"。也有叫股田制。承包农户以自己的承包耕地经营权作为股份，融入合作社或农业企业，实行按股分红；劳力参与生产，领取工资。承包农户获取股份分红和劳务工资双重收入。如攸县网岭镇北坪村金岭农民经济合作社。全村24个组中20个组，450户农户、1600余亩连片耕地加入合作社。
2、经营主体多元化。表现为农业生产专业大户、农民专业合作社、农业龙头企业和其他经济单位成为流转土地的受让主体。一是专业大户经营流转土地。全市受让100亩土地以上的经营大户有359家，经营100亩耕地以上的经营大户有97家，经营林地面积在1000亩以上的大户有43家，农业生产专业大户的流转土地占总面积的%。二是专业合作组织经营流转土地。全市有146家农民专业合作组织参与了土地经营流转。如攸县大和谐农业生产服务专业合作社由11个村50名社员自愿联合组建，拥有水稻种植面积3000亩，粮食加工企业3家，规模种植示范户30户，不仅壮大了合作社，也为出租土地的农户人平增收近200元。三是农业加工企业经营流转土地。全市先后有129家农业加工企业采取"公司+基地"的模式，积极融入农村土地流转，经营受让土地万亩，建设农业产业化基地。如醴陵市保丰农业发展股份公司以市农业局为技术依托，实行机械化操作，今年发展优质稻、瓜果、蔬菜1762亩，明年将扩大到3000亩，有力推动了农业规模经营发展。四是其他经济主体经营流转土地。由于工商企业参与农村土地流转，初步形成了股份制企业和个体、私营企业等不同市场主体共同参与、投资农村土地流转市场的格局。据初步调查，目前全市土地流入的家庭和工商企业、事业单位等达10万多户，涉及的农户达到8万之多。
3、地区之间的差异化。表现为经济发展越活跃，农村土地流转需求越旺盛，土地流入经营的形式越多，效益越高。首先是流转规模差异明显。从全市五县市来看，流转面积最大的攸县达万亩，占农用地总面积的%；相对最少的炎陵县流转面积万亩，仅占农用地总面积的%，相差5个百分点。其次是流转的价格相差较大。由于受地域、用途、效益和非农产业比重等因素影响，流转价格差异很大。全市农村耕地流转亩均租赁价格达到200元/亩·年；最高、最低的分别为80元/亩·年和500元/亩·年，上下相差6倍多。流转林地价格最高、最低的分别为3元/亩·年和30元/亩·年，上下相差10倍。从各区县市内部分析看，越是农业生产效益高的地方流转价格高。第三是土地流入经营形式差异明显。就城郊而言，土地流转的需求相对十分旺盛，受让主体更加多样化，在流转后经营形式上形成了以休闲农业为主，加工业、市场服务业、规模种养业等共同发展的格局，其土地流转的效益相对较高，有的高达800元/亩。
经调查分析，当前制约农村土地流转主要存在四个因素。
1、观念滞后、社保不力--流转意愿不强。一是少数农民思想保守。受小富即安思想或对政策理解不透的影响，担心土地长期流转于自身利益不利，不敢与经营户签定长期流转合同。特别是一些近城农民考虑建设征地利益问题，宁可抛荒也不愿流转给别人耕种。二是部分农民对土地依赖性强。长期以来，农民都是以土地作为生存和就业的保障。特别是一些年龄偏大、缺乏务工技能的农民，更是依靠土地养家糊口。三是农民就业和社会保障乏力。一些进城务工经商的农民，担心岗位和社会保障不稳，把土地作为今后生活的退路。甚至连一些长期在城市工作、甚至有住房的农民，也不敢放弃土地。如xx县一吴姓农民，在xx做蔬菜生意十七年，收入十分可观，全家均在城市生活，但家里的土地只是委托亲属耕种，对放下土地仍有顾虑。
林业等行政主管部门分别负责本行政区域内农村土地承包及承包合同管理，乡（镇）人民政府负责本行政区域内农村土地承包及承包合同管理，但受多方面影响，相关部门和乡镇只对土地矛盾纠纷进行处理，而对农村土地流转缺乏有效的引导、规范与监管，土地流转大多处于自发状态。
3、层次较低、方式单一--流转效益不高。突出表现为"三低"。一是土地流转比重低。据调查，目前全市耕地、林地、水面、荒土流转比重分别为%、%、%和%，流转的土地真正进入了专业化生产、公司化经营的只有11%左右，远落后于江浙等东部先进地区。二是流转层次低。当前，农村土地流主要是转包、出租两种方式，占流转总面积的60%以上，农民只得到单一而且低廉土地租金，农民收益较低。而股份合作等新形式全市仅万亩，为流转总量的3%。三是流转集中程度低。土地分户经营的分散性、兼顾性与土地流转的计划性、规模性之间的矛盾，土地流转集中程度低。有时往往因为一户或几户条件谈不妥，就使业主难以实施土地成片规模流转。全市最大种粮大户攸县符和平租赁耕地810亩，分散在新市、大同桥两镇21个村的125户农户，土地流转的分散,降低了农业规模效益。
4、设施较差、主体不足--流转基础不牢。一是基础设施条件较差。全市仍有相当部份的农田水利设施落后，特别是山区农田的交通、地块状况很不利于土地规模经营。二是经营主体规模不大。受农村经济发展水平影响，农业产业化发展滞后，作为土地流转主体之一流入方--龙头企业、种养大户总量明显不足，全市参与土地流转的农业加工企业仅129家、合作组织146家，不能满足全市大规模土地流转的需求。三是承包关系的不稳性。部分村级组织随意调整土地，无视"土地延包三十年不变"的政策，"三年一小调，五年一大调，一年调一次"。这些造成维系农户与承包经营户、业主之间土地承包关系的协议无法生效和履行，导致承包关系不稳定，阻碍土地流转进程。
1、积极探索，创新流转方式。要在稳定完善农村家庭承包经营制度，按照"三个不得"，即不得改变土地集体所有性质，不得改变土地用途，不得损害农民土地承包权益的原则，鼓励多形式流转土地。农户在流转承包土地时，可以采取转包、转让、出租、互换、入股以及其它法律法规规定的方式进行。要大胆创新、学习借鉴各地先进经验，积极探索农户自愿联合流转、农户委托流转、土地股份合作社等多种土地流转形式。如保丰公司采取的以土地入股、以现金抵租、以实物抵租、公司免费租种早稻，晚稻返回农户耕种的租用模式。支持集体经济组织参与土地流转。如醴陵市清水江镇土地流转托管中心模式。充分发挥农村合作经济组织在土地流转中的作用。如攸县北坪金岭合作社以农户土地承包经营权入股进行合作生产，连片开发经营流转土地的模式。打破行政区域，鼓励以整村、联村为单位进行土地流转，如新市镇种粮大户符和平租用新市、大同桥两镇21个村125户农户810亩耕地的联镇联村租赁规模化发展模式。同时探索有效的流转办法。如外出务工的农民可以通过集体经济组织托管承包土地，可由村集体代为流转，流转收益归原承包方；鼓励从事二三产业的农民在自愿的基础上将承包土地的剩余承包期一次性流转出去，接转方经原承包者同意可以将取得的土地再流转等。总之，只要符合"三个有利于"、符合"三个不得"原则，就要不拘形式，不论性质，大胆闯、大胆试，创造土地流转新路子。
2、加强管理，推动流转有序进行。一是抓紧制定流转发展规划。尤其依据产业发展规划做好土地流转工作。各乡镇、村的土地流转要围绕设施农业、休闲观光农业、特色农业等抓好布局。106国道和主要公路沿线的农业走廊和特色种植基地、休闲农业观光园、科技示范园和"一村一品"专业村等作为土地流转发展的重点，形成"村为点、镇为线、区为面"的土地流转新格局。二是保障流转双方的利益。积极开展换发承包土地经营权工作，力争在今年底之前完成全市农户土地承包经营权换发证工作；同时，加快推进集体林权制度改革。严格农村土地流转的民主程序和行政报批程序，依法签订土地流转合同并建立备案制。加强土地流转收益分配的管理，严格控制土地流转的经营内容，依法保护流转双方利益，促进土地流转健康有序进行。
3、扶持引导，促进土地向大户集中。要尽快出台扶持农村土地流转相关政策性文件，制定并落实好土地流转中用电、用地、税收等优惠政策。一是加大财政扶持力度。各级财政每年要在支农资金中安排一定额度，用于鼓励农村承包土地流转，壮大规模经营主体，培育重点产业、发展龙头企业及兴办各类合作经济组织。对农村合作经济组织入股土地以及规模经营大户流转集中土地达到一定规模给予一次性奖励。对县市区农村土地流转进行目标考核，重点培育一批农村土地股份合作社。二是强化金融信贷支持。各级金融部门要制订支持农村土地流转的信贷政策，允许农业产业化龙头企业、农民专业合作组织和规模经营大户采取土地承包经营权证进行抵押贷款。对业主流转开发初期紧缺的资金，银信部门应积极给予信贷支持。允许土地规模经营企业和种养大户修建直接用于种养业生产、管理、服务的非永久性建筑物，并给予收费优惠。三是整合涉农资金和资源。进一步整合各部门的涉农资金，促进涉农项目资金向土地流转大户、龙头企业和专业合作组织倾斜。对土地流转开展较好的地方，优先安排土地整理项目和农业综合开发项目，着力提高涉农资金的使用效率。
创造良好的法制环境、信用环境、服务环境。市场平台主要是成立流转中介服务组织。按市场化规则有效配置土地，推行农村土地经营权价值评估机制，评估使用权市场价格，实现公平交易。建立土地流转供需和市场价格等信息库，为土地流转供销双方提供信息服务，降低流转交易成本，提高土地流转交易的成功率。搭建经营项目、生产基地与流转土地之间的桥梁，打造全省、全国知名的农村土地流转对接服务品牌。真正做到流而有向、流而增效、流而有序、流而无忧，流出活力。
最新对土地流转工作调研报告【第八篇】
农村土地流转是指农村家庭承包的土地通过合法的形式，保留承包权，坚持农户自愿的原则将经营权（土地使用权）转让给其他农户或其他经济组织，并经过乡级土地管理部门备案，签订流转合同的行为，土地流转是家庭承包经营制度的发展，是农村土地规模化经营的客观要求。近年来，我县农村土地流转对解决农村土地闲置、耕地抛荒、农民专业合作社和家庭农场发展有积极贡献。
（一）流转速度加快，渐具规模。自19xx年农村土地二轮承包以来，我县土地承包经营权流转速度呈逐年递增之势，流转的土地面积不断扩大，参与农户不断增多。至20xx年，家庭承包流转总面积12。88万亩，比上年增加2。61万亩、增长25。4%，比20xx年增加6。40万亩，增长98。8%；流转总面积占承包耕地总面积的比重为18。5%，比上年提高3。7个百分点，比20xx年提高9。2个百分点；参与流转的农户1。51万户，比年年增长24。8%，比20xx年增长91。3%；参与流转的农户占家庭承包经营总农户的比重为14。8%，比上年提高2。9个百分点，比20xx年提高10个百分点。
（二）流转类型多样，比例不均。按照不同的标准，可将土地承包经营权流转行为分为各种不同的类型。
4、以流转规模为标准：一是流转规模过千亩的，现有3个，分别是三岔河**领办的湘北蔬菜合作社流转面积0。24万亩，主要种植各类蔬菜；安障乡**领办的裕民粮食种植合作社流转面积0。17万亩，主要种植水稻；安宏乡刘少华领办的华泰水稻种植合作社流转面积0。10万亩，主要种植水稻。二是流转规模在200—1000亩之间的，现有14户，流转面积0。80万亩，主要集中在安丰、安康、安昌、安垱、安凝、焦圻等乡镇，以水稻、蔬菜、葡萄种植为主。三是流转规模在100—200亩之间的，现有41户，流转面积0。76万亩，全县每个乡镇都有，其中较多的有官垱、安丰、安昌和安宏等乡镇。四是其他流转属于小规模流转，户数多，基数大，达10万亩。
（三）大户发展良好，具有一定引领作用。流转大户具有市场信息灵、销售渠道稳的优势，生产产品质高量、适销对路的农产品，从而提高产品销售价格，收入增加、效益增长，对土地流转注入正能量。如三岔河镇罗洲村湘北蔬菜合作社，于20xx年12月成立，注册资金162。32万元，注册社员160名，流转面积2350亩，其中20xx年合作社租赁三岔河镇的罗洲、三多、春美、长明、合家垸、天保6个村的土地1239。5亩，涉及农户135户。土地租赁期限1—3年，租赁价格为每年每亩200—300元。135个出租户签订合同的有75户，60个出租户属于口头约定，时间一年一定。合作社主要生产无公害蔬菜，另外种植少量的水稻和高粱。20xx年—20xx年，合作社年经营收入1088万元，净利润55万元左右，由于收入高、效益好，辐射带动三岔河镇20xx户农户种植蔬菜1。08万亩，每亩产值达0。45万元。
（一）土地流转行为不规范。目前土地流转大多是农户间自发进行的，比如无力或不愿经营承包地的农户，经自行协商临时把承包地交由别人（大多是亲友、邻居或同村村民）代耕代种，原承包合同关系不变，时间、条件一般由双方口头约定。20xx年，我县签订流转合同的耕地流转面积为5。10万亩，占总流转面积的39。6%，没有签订土地流转合同的占60。4%，其中，既无书面协议又无口头约定的约占10%；而经过乡镇农业承包合同管理机关登记、备案或签证及公证机关公证后流转的土地更少。有的即便双方签订了书面协议，但也存在手续不规范条款不完备等问题，对双方的权利义务及违约责任没有明确的规定，一旦出现纠纷无法追究责任，而且缺少土地承包经营权流转价格评估机构，对于农村流转地价的评定缺乏科学合理的标准，导致农地转让的随意性和无序性。
（二）土地流转期限过短。目前我县土地流转的期限90%以上是一至两年，三年以上的少，五年以上的更少，有些即便是签订几年以上的流转协议，协议上规定了流转期限，但由于土地流转金大多是一年一付，有的农户看到流转大户效益好，就随时终止流转协议，有的大户由于管理或技术或市场原因当年出现亏损付不出土地流转金，农户随即就终止了流转协议，因此土地流转不稳定，期限短，不利于土地流转后农业的长远规模发展。
（三）土地流转中农民的利益缺乏保障。一是土地流转缺乏对农民利益的保护机制。在土地流转前，缺乏对种植大户和企业业主农业经营能力的资格审查与评估的市场。无论是当局推动还是自发进行的土地流转，对承租方农业经营能力的资格都没有进行严格审查，更没有让承租方交纳经营风险保证金。在土地流转后，流转业主一旦经营上出现失误，无法履约，常常给参与流转的农户造成巨大的经济损失，而且没有有效的补偿办法，风险由农民和当局承担。二是农民的流转收益缺乏增长机制。在流转合同的约定上，农民土地流转收益一般是一定不变，流转期间不再调整租金，流转收益没有随经济的不断发展得到相应增长。
（四）土地流转市场机制及社会化服务体系不完善。一方面，当前农村土地流转市场化运作机制还没有完全建立，尚未形成统一规范的土地流转市场，流转中介组织较少，流转信息传播渠道不畅，土地供需失衡，影响了生产要素的合理流动和优化配置，限制了土地流转区域范围，制约了农村土地流转的有序进行。另一方面，目前针对土地流转尚未建立完善的资产评估机构、委托代理机构、法律咨询机构、土地投资机构、土地保险机构等，制约了土地交易市场的发育及土地承包经营权流转的健康、有序进行。
（五）土地流转管理不健全。目前对土地流转的管理，从上到下的农业行政部门没有具体的实施细则，在流转程序、流转手段、流转档案管理等方面缺乏统一规定，土地流转主管部门虽然制定有规范的操作规程和土地流转合同文书格式，但缺乏完整的政策体系，缺乏现代化的工作手段，纠纷隐患较多。乡镇农经机构管理体制不顺，职责不明，流转行为无人监管，流转纠纷无人受理，农民的合法权益受到损害。
（一）当局角色定位不明晰。当局的指导是帮助集体土地健康、有序流转的保障。目前部分基层当局和部门角色定位不准，认识错位，普遍把经营权流转当成流转主体的经济行为，对不利的流转模式不能做到限制和终止，同时没有科学制定流转后农民出路的规划，对可能出现的问题没有做好应急处理预案，提供服务，化解矛盾。因此当局应在尊重农民意愿的基础上积极引导，搞好规划、提高服务，在集体土地流转中做好服务员、裁判员的角色。
（二）农民流转意愿不强烈。分析当前的土地流转现状，存在农民流转意愿不强烈的现象。究其原因如下：首先，农村社会保障体系不健全，失地农民缺乏生存保障。对于绝大多数农民来讲，主要还是依靠土地收入解决看病、上学、养老等问题，普遍把土地作为最基本的生活保障，“有些农民即使转移到了二、三产业，由于失业的风险和收入的不确定性，他们仍把土地作为最后的退路，宁肯粗放经营，甚至不惜抛荒弃耕，也不愿意转移出让”。其次，农民转移就业空间小。“土地流转的速度应该与工业、第三产业就业岗位增加的速度与城市基础设施容纳的程度相适应”，当前，城镇化速度慢与城镇吸纳农村剩余劳动力能力不足导致农民转移就业不畅，不愿放弃土地。第三，部分土地转出收益吸引力不大，尤其是一系列惠农政策的出台和新农村建设的实施提高了农民对土地价值的预期，致使流转意愿不强烈。
（三）土地流转后资金与技术支持不足。土地流转后，要实现规模化生产、集约化经营，必须进行资金投入和技术支持。经营者开发资金匮乏，是制约土地流转的重要原因。一些经营者大面积承包土地后从事高效农业开发，后续发展中需要较大的资金投入。
（四）土地分户经营的分散性、随意性与土地流转的计划性、规模性之间存在矛盾。土地流转的目的是优化资源配置，实现土地规模化、集约化效益，而第二轮土地延包实行的是“耕者皆有田”政策，不仅土地分户经营，而且农户在这种严重分散的土地上还要种植从粮食到饲料、蔬菜等几乎家庭所需的全部作物，这就进一步加重了土地的分散程度，形成了分散、细碎、小规模的`土地经营方式，难以实现土地成片集中流转。而且业主在实施土地规模流转时，往往因为一户或几户承包户没有谈妥，而使土地规模化流转难产，制约了规模经济的发展，阻碍了土地的规模化经营。
（一）建立土地流转机构，加强服务机能。土地承包经营权流转，要因地制宜，切实把握“适度”两个字。首先，必须始终坚持依法自愿有偿的流转原则，不能盲目跟风推进，以行政手段推行农村土地流转。对于当局和村级组织来说，只能是进行政策导向，创造发展环境，加强服务管理。其次，要把握规模的“适度”。因此乡镇要成立农村土地流转服务站，配备人员，明确职责，切实制定有效的措施，搞好政策宣传，积极引导村、社及农民群众在自愿、有偿的前提下开展农村土地承包经营权的流转工作，认真解决农村土地承包经营权流转工作中的新情况、新问题。
（二）积极培育规范化的土地流转市场。推进土地流转，就要积极培育土地流转市场，建立严格、规范的配套制度和措施。一是健全农地流转服务平台，建立农地流转信息库，开展信息咨询、评估、协办手续等服务；二是建立农地流转信息网络，使广大农户和有意投资农业的经营者能及时、准确获取可靠信息，沟通市场供需双方的相互联系，切实解决农地流转信息不畅、配置不佳的问题；三是建立科学的土地流转价格形成和指导机制。“根据市场供求、宏观经济运行状况和土地受让方的投资变化，在研究受让方承受能力的情况下，适时进行流转价格的调整，以便更好地反映土地的动态价值变化”，从而建立健全农民流转收益增长机制，保障农民收益能随经济的不断发展得到相应增长。
（三）深入强化土地流转的规范化管理。一是要处理好土地流转促进农业综合开发与保护基本农田的关系，处理好土地开发与保护群众权益的关系。把各种流转方式纳入规范化管理，确保交易双方权利和义务明晰；二是要切实做好农地确权、登记、颁证工作，明确农户在农地转让中的主体地位，禁止村级组织代替农户或超越农户对外签订流转合同，依法保障农户对承包土地的占有、使用、收益等权利；三是要制定规范的土地流转程序，提供规范格式的土地流转合同文本，实行流转合同登记备案制度，确保土地流转规范有序；四是要加强宣传和监督，杜绝土地流转过程中随意改变土地农业用途的现象。
（四）加快发展多种形式的土地流转规模经营主体。要有效地加快土地流转，关键是要创新能促进农村生产力解放和提高的规模经营主体。首先，大力培育以家庭农场和新型农民专业合作社为主的规模经营主体，努力形成“规模化家庭经营+农民专业合作社”的新型农业生产经营体制；其次，加快构建服务“三农”的金融平台，积极探索信贷支农的重点，适度降低支农信贷利率。
（五）建立健全土地流转的配套保障机制。土地流转的健康进行有赖于农村配套保障机制的完善。农业是高风险低收益的产业，不仅要受自然生物因素的影响，还要受社会经济因素的影响。
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