房屋鉴定报告【4篇】

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房屋鉴定报告【第一篇】

一、加强领导，建章立制

为切实加强中小学校危房排查、鉴定和白蚁防治工作，我局领导高度重视，专门成立了中小学校房屋服务小组，服务小组由工程技术员和白蚁防治骨干组成，并建立了排查、鉴定和防治中小学校危房相关制度，确保中小学校危房排查、鉴定和白蚁防治工作的有序开展。

二、积极履行职能，帮助办理中小学校房屋确权工作

在行政服务中心窗口接到房屋产权办理申请资料后，在资料齐全的基础上，及时踏看，现场办理，在5个工作日内办理完备，办理费用按相关政策予以优惠。

三、认真做好中小学房屋安全鉴定工作，确保房屋安全鉴定工作的科学性、准确性和严肃性

自XX年对全市近54万平方米中小学校房屋校舍进行全面普查和危房进行鉴定以来，教育主管部门与我局积极协作，无偿为各中小学校提供危房安全鉴定工作，建立对中小学校危房鉴定快速通道，在接到校方申请后，我局立即派员到现场勘察、精心踏看，做好笔录，严格填写报告，并提出切实可行的处理意见，并督促乡镇和校方及时整改，限期拆除d级危房，指导维修加固了多处c、b级危房。从而确保师生教学的顺利进行和生命财产安全。

我局对全市各中小学校建立白蚁防治档案，在年初制定了年度工作计划，全年按计划安排做好白蚁防治工作的宣传，防治及灭治工作。发现问题及时处理，几年来共为学校化解了二十余起白蚁侵蚀的安全隐患。

四、建立档案

房屋鉴定报告【第二篇】

一、土地增值税已成为重要税种

我国1994年1月1日开征土地增值税，十几年来，对促进我国土地使用制度改革，推进房地产业健康发展，增加财政收入，发挥了作用，土地增值税与营业税、企业所得税已成为重要税种。进行一项土地增值税清算鉴证，被鉴证单位营业税1000万元，企业所得税1000万元，土地增值税也会达到这个水平。另外，土地增值税税率高，30%甚至是40%，房价高的地区无疑增值税要很高，这些都说明土地增值税是重要税种。

二、审核鉴证难点多

1.普通住宅鉴别

鉴别是普通住宅还是非普通住宅，是实施土地增值税审核鉴证的关键，因为鉴别为普通住宅房地产企业将享受增值额20%以下免征土地增值税优惠，而非普通住宅是不能免征土地增值税的，鉴别中有一个难点问题，即应由税务部门来实施，还是应由社会中介组织来实施，目前规定与从税务机关得到的答复存在不确定性。另外一个难点，就北京地区而言，历史上有两个普通住宅鉴别标准，一个是北京市地方税务局、首都规划建设委员会办公室《关于土地增值税若干征收管理问题的补充通知》（京地税二[1996]431号）规定标准：按单栋楼号平均每户建筑面积120平方米以下为普通住宅；另一个是北京市建设委员会《关于公布北京市享受优惠政策普通住房标准的通知》（京建住[2005]528号）规定标准：小区建筑容税率（含）以上，单套建筑面积140（含）平方米以下，实际成交价低于同级别土地住房平均交易价格倍以下，同时满足三条标准的为普通住宅。鉴别普通住宅怎样使用这些文件标准，是废止[1996]431号文，还是[1996]431号文与[2005]528号文共同使用等，没有十分明确规定。

笔者认为，普通住宅的鉴别应由税务部门来实施，税务部门代表政府有权威性，过去也是由税务部门向房地产开发商提供《普通住宅审核表》来实施的。至于怎样使用文件标准来鉴别普通住宅，笔者认为，北京市2005年5月30日公布了普通住宅新的三个标准，那么，2005年6月1日之前房屋竣工的土地增值税清税项目，鉴别普通住宅应执行京地税二[1996]431号文件规定，而之后房屋竣工的执行京建住[2005]528号文新规定。这符合实体法从旧，程序法从新的法律规定原则。国家对全国范围的普通住宅问题也曾作出规定：2005年6月1日起，应同时满足住宅小区建筑容积率以上、单套建筑面积120平方米以下、实际成交价低于同级别土地住宅平均交易价倍以下的为普通住宅，这也说明2005年6月1日之后竣工的房屋，普通住宅鉴别要使用以上、120平方米以下、倍以下三个标准规定。

普通住宅鉴别，还存在一个不能忽视的问题，普通住宅标准仅对商品住宅而言，不适用非住宅（商铺）。

2.容积率的计算

2005年5月国家规定了满足三条标准的房屋为普通住宅，其中住宅小区建筑容积率要在以上，这是一个平均化、综合性标准条件，笔者觉得还不够妥当。房地产企业往往成片开发房屋，各种属性栋楼俱在，需要每栋楼去鉴别是普通住宅还是非普通住宅为宜，使用栋楼容积率更为妥当些、贴切些。然而，如何计算栋楼容积率呢？小区平均化、综合性容积率，按照国家规划部门《审定设计方案通知书》总建筑面积与用地面积相除求得，栋楼容积率可按房屋实测报告书商品住宅实测可售面积（不包括非住宅实测可售面积、未公摊实测面积）与栋楼分摊的用地面积相除求得，栋楼分摊的用地面积可采用土地出让合同分摊用地面积数。

3.可售面积问题

土地增值税审核鉴证，须臾离不开房屋实测报告书中可售面积。当预售的房地产开发建筑面积达到可售总面积85%以上时，要进行土地增值税清算，计算售房平均单价也要使用可售面积。栋楼分为商品住宅可售面积，还有商品非住宅（底商）可售面积，地下车位整体转让某单位的，还应分出地下车位可售面积。商品住宅可售面积是最重要的，应依据实测报告书数据，摘取加计确认，不要把实测报告书单独列示的未公摊面积加计入，向购房人（业主）出售车位的，车位可售面积也不要加计入。

4.应付工程款与预提费用

国家税务总局在国税发[2006]187号文规定：“房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。”北京市地方税务局贯彻187号文进一步规定：“各项预提（或应付）费用不得包括在扣除项目金额中”，这里“或应付”所说的应付费用，笔者认为是指会计核算计入“应付账款”科目中的预提费用事项，并不是指“应付工程款”一类应付款。预提费用不得列在扣除项目金额中扣除，规定正确，而符合条件的应付工程款，即有严密合同协议，有洽商变更增项减项手续，有工程监理审批，特别是有的还获得了工程款正式发票，应该允许列在扣除项目金额中扣除。

房地产企业开发事项需求资金大、周期长，出现成本已经发生，而款项未支付工程款是很正常的，没有一家房地产企业能够在不发生负债的状况下完成开发。允许正常应付工程款列在扣除项目金额中扣除，也体现了税负公平性原则，不能只要求房地产企业在清算中将收益入足，而不要求房地产企业在清算中将合理合法的成本――应付工程款入足。

5.四项成本新规定

四项成本新规定是国家针对多年来土地增值税征收还不尽人意而提出的，仅对商品住宅而言，不包含非住宅（底商）四项成本。社会中介组织人员鉴证中，要将住宅与非住宅四项成本分开，计算出商品住宅四项成本，去与国家规定的标准成本对照，圆满完成土地增值税鉴证。

6.出具鉴证报告的计税单位

笔者近期看到几篇筹划土地增值税的文章，有的筹划追求“避税”，将必须分开进行土地增值税计算的两个计税单位，等划为一个计税单位去计算、去“避税”，节省的税实际是偷到的税。

社会中介组织在进行土地增值税鉴证中，一定要划清计税单位，按计税单位的具体情况去出具鉴证报告，该分开出报告的，要分开出报告，需要合在一起出报告的，且不能多余的分开去出报告。按划分的计税单位去出报告，大致有两类情况：

（1）单栋楼开发清算项目。有非住宅（底商）的，当住宅部分为普通住宅的，应将住宅与非住宅（底商）作为两个计税单位分开出具报告；当住宅部分为非普通住宅的，可以将住宅与非住宅（底商）合为一个计税单位出具报告。没有非住宅（底商）的，则住宅为一个计税单位出具报告。

（2）多栋楼（分期分批开发、开发小区开发等）开发清算项目。应按单个栋楼入手划清计税单位出报告。首先，划清单栋楼住宅计税单位与非住宅（底商）计税单位，进而划清住宅计税单位是普通住宅还是非普通住宅计税单位，再对配套设施医院、学校、幼儿园、邮电通讯、会所等进行划分，有偿转让的划分为一个计税单位，移交政府或公用事业单位用于非营利性社会公共事业的划分为另外一个计税单位。多栋楼开发清算项目，按单栋楼计税单位出报告为宜，对于开发期间同一、栋楼属性一致、楼层结构相同、成本规模相同、同为普通住宅或同为非普通住宅、同为有偿转让或同为用于非营利性社会公共事业，可以合为一个计税单位出报告，但要持谨慎性原则，还要注意与主管税务部门沟通。杜绝将不一致性的栋楼计税单位合为一个计税单位出报告，避免税收流失。

三、审核鉴证专业技术要求高

一是要求社会中介组织人员对企业仍在使用的《房地产开发企业会计制度》、《施工、房地产开发企业财务制度》有较深的理解，特别对开发成本六项成本，即取得土地使用权支付的费用、土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费用分类知之较深。社会中介组织人员要懂得会计、税法，也要懂一些工程预算及技术问题，要懂经济类法规，还要了解一些建筑法规，会编成本支出会计分录，也要会看一些建筑图纸。

二是要求社会中介组织人员有较高的电脑技术水平。房地产企业建一栋楼几千万元，甚至几亿元。建一片楼是几十亿元，甚至是上百亿元，相应会计核算凭证多、账册多，工程合同协议也十分庞大。这就要求社会中介组织人员会用电脑从被鉴证单位核算系统或局域网“导取”数据，筛选、分类、审核、打印输出鉴证数据底稿，实现土地增值税鉴证程序化、电算化。

房屋鉴定报告【第三篇】

关键词房屋；安全鉴定；特性与方法

伴随着工业建筑、商业建筑以及≤≥民用建筑的增加，使国家与人民愈发关注安居工程与民用住房质量。如房屋安全鉴定工作的产生，其不仅能够从居民自身的角度出发，为了居民的合法权益，还能实现对居民安全财产的有效把控。对此，在城市建设、建筑规模逐渐扩大的基础上，应高度关注房屋安全鉴定工作的意义，通过对其不断完善，确保居民切身利益。

一、房屋安全鉴定工作的特点

房屋安全鉴定工作：以房屋所属地县级以上政府房屋安全鉴定机构，为确保居民居住安全所构成的行为活动。在此期间，安全鉴定工作是按照国家法律法规、技术规范为准绳，通过调查、测试以及验算等方式的运用，对房屋完损度、抗震性、抗灾害能力以及使用状况进行全面分析并总结，从而构建科学、合理以及有效地鉴定鉴定结果，应将其以报告的形式展现，其中房屋安全鉴定报告具备法律效力、行政效力等特点。

从本质上来讲，房屋安全鉴定工作属于较为严谨性工作，其中呈现的完套科学程序，应引起鉴定人员的高度关注。实施房屋安全鉴定工作的流程为：首先，房屋所属人以委托人身份，赋予鉴定机构相应的房屋鉴定权利；其次，鉴定机构委派相应的鉴定人员，对房屋进行实地勘察，如数据调查和房屋原始资料采集等；再次，结合采集与调查的数据，对其进行总结，并以公正、客观的角度，做出合理判断，给予房屋相应的安全鉴定等级，同时依据房屋实际使用状况，提出相应的房屋安全处理建议；最后，出具附有法律效力的房屋安全鉴定报告。上述鉴定环节，应做好无遗漏、完整顺序相接的原则，只有在此背景下，鉴定人员所出具的鉴定报告才具有权威性、有效性和真实性、完整性的特点。基于此，对于房屋安全鉴定人员应采取以下要求：良好地职业素养、丰富理论知识、充足地实践经验、具备自身读到的见解，不听取“片面之词”、严格按照规范流程做好鉴定工作等。

二、房屋安全鉴定工作常用方法

为了保障建筑物可靠性、安全性以及稳定性特点，可采取具有法律效力的防区安全鉴定手段，根据实际调查结果显示，国内关于房屋安全鉴定工作的方法分为直接检验法、实用鉴定法与概率法三种，其中前两种方法运用次数相对较多，而概率法由于未对其进行全面普及，致使其应用范围略小。

（一）直接检验法

直接检验法是指：鉴定人员依据自身的工作经验，结合房屋使用年限和原设计图纸、现场状况与建筑结构等原始条件，通过对房屋重点零部件校对、查验工作的开展，完成房屋安全鉴定评估工作。从整体上来看，直接检验法的优势在于：鉴定时间短、鉴定流程简便；劣势在于：缺乏检测依据和科学性价值，导致房屋安全鉴定结果具备随意性、主观性以及不真实性特点。

（二）实用鉴定法

鉴定人员利用全面分析与检查工作的优势，结合规范的检测项目、鉴定手法，判断房屋损坏程度、损坏制因等情况，该种房屋安全鉴定手法被人们称之为实用鉴定法。实用鉴定法主要依据现代化鉴定仪器完成房屋安全鉴定工作，使其鉴定结构具有真实性、客观性以及精准性的优势。关于实用鉴定法的实际利用流程为：掌握房屋实用年限、原始施工图纸、房屋周围地理环境等；对房屋地基和桩基、地下水与建筑材质、砖瓦以及混凝土等施工材料或组成结构进行安全质量验收；按照建筑结构材质、裂缝和抗震性等特点，结合鉴定仪器的使用，完成房屋安全鉴定工作，之后对其鉴定数据结果进行盐酸，以此判断房屋安全鉴定等级。

（三）概率法

概率法主要利用概率、统计原理、统计规律等，使其房屋结构抗力、作用效应例呈现数量关系，通过对房屋失效概率的计算，即可判断房屋安全等级。由于概率法是在大量数据的基础上计算而来，而若在计算前，未完成相关数据资料的收集工作，则会引起概率法计算结果的失误。

三、房屋安全鉴定工作的作用

房屋安全鉴定工作的开展，主要在房屋安全管理和价值评估、安全排查以及延长居住年限等方面具有显著作用，同时在房屋改造工程中发挥着相应的优势，具体表现在以下几个角度：

第一，定期房屋安全鉴定工作的开展，可针对房屋内存在的过载部件、老化部件进行实时更换，加之房屋防堵、防渗、防漏等手段的使用，不仅可维持房屋安全状态，还可在一定程度上延长房屋居住年限。

第二，危旧房屋。完善的房屋安全鉴定流程，可针对危旧房屋内细微隐患进行排查，同时通过紧急措施的运用，确保人们居住安全；依据危旧房屋结构、分布状况与使用状态，为国家政府危旧房屋翻建与改造计划的实行增添良策。

第三，在受到地震和水灾等自然灾害影响后，需加强对房屋安全鉴定工作的作用，依据房屋受损程度，判断其是否需要拆除重建，并及时给予房屋加固和维护工作相关意见，在保障居民人身安全的同时，预防国家财政资金的损失。

第四，房屋安全鉴定机构在结构上属于司法仲裁的角度，并在解决房建工程民事纠纷案件中，可为司法裁决结果的产生，提供相关房屋受损制因，确保人民的合法权益。

结束语：

综上所述，房屋安全鉴定工作是将技术手段与国家政策相结合的产物，在实际工作中，应对众多因素进行综合考究，从而不断地提升安全鉴定工作的质量。本文分析的几种房屋安全鉴定方法，仅代表笔者的自身观点，其中存在的细微问题需要对其进行商榷，通过实际工作经验的积累，方可对其进行完善。

参考文献：

[1] 李志鹏。浅谈房屋安全鉴定的特点与常用方法[J].科技致富向导，2014（8）：110-110.

[2] 王俊。浅谈房屋安全鉴定的特点与常用方法[J].建筑・建材・装饰，2015（17）：286-286.

房屋鉴定报告【第四篇】

二、市房产行政主管部门负责全市房屋安全鉴定监督管理工作。具体职责：

（一）贯彻执行国家、省、市房屋安全鉴定管理法律、法规和规章，并制定相关配套制度；

（二）负责房屋安全鉴定技术的推广和房屋安全鉴定工作的规划、协调和指导；

（三）负责对房屋安全鉴定机构以及鉴定技术人员、鉴定技术报告的监督管理；

（四）组织查处违反房屋安全鉴定管理法律、法规和规章的行为；

（五）实施其他房屋安全鉴定监督管理工作。

三、《条例》第二十条所称的“依法设立的房屋安全鉴定机构”是指依据建设部第4号令(现修改为129号令)《城市危险房屋管理规定》第六条，由市、县人民政府房产行政主管部门设立的房屋安全鉴定机构。

四、《条例》第二十一条第一款第（一）项及第（二）项中所称的“设计使用年限”，按照设计图纸说明的使用年限执行。无设计资料或设计图纸无标明的是指：

（一）简易结构房屋、临时性建筑的设计使用年限为5年；

（二）木结构、砖木结构一般性房屋的设计使用年限为30年；

（三）砖混结构、钢筋混凝土结构、钢结构一般性房屋的设计使用年限为50年；

（四）各种结构的重要建筑、高层建筑的设计使用年限为100年。

五、《条例》第二十一条第一款第（二）项中所称的“大型商场、饭店等公共服务场所”，是指单体建筑面积达到3000平方米（含）以上的大型公共服务场所。

六、《条例》第二十一条第一款第（七）项规定的“施工区周边”范围是指：

（一）开挖深度2倍范围以内的房屋；

（二）挤土桩桩长1倍范围以内的房屋；

（三）震动烈度达到3度以上时，距离振源50米范围以内的房屋；

（四）影响程度难以预估范围内房屋。

前款第四项由建设单位会同设计单位、施工单位、监理单位以及鉴定机构，根据施工场地地质条件、施工方案以及周边环境情况等因素共同确定。

七、符合《条例》第二十一条第一款第（一）、（二）、（三）、（六）项规定情形的，由产权人、使用人即时委托房屋安全鉴定机构进行鉴定，各区、县（市）房屋使用安全管理部门、街道社区、物业管理单位以及相关职能部门应当告知、督促房屋所有人、使用人做好房屋安全鉴定工作。

符合《条例》第二十一条第一款第（四）、（五）项规定情形的，房屋所有人、使用人应当在施工前委托房屋安全鉴定机构进行房屋现状鉴定。建设行政主管部门在核发建设工程施工许可证时，应当协助做好房屋安全鉴定工作。

符合《条例》第二十一条第一款第（七）项规定情形的，建设单位应当在施工前委托房屋安全鉴定机构，对可能影响范围内的房屋进行现状鉴定，实施证据保全。规划行政主管部门在核发建设工程规划许可证时，应当协助做好房屋安全鉴定工作。

建设单位在施工过程中必须对相邻房屋采取安全防护措施，并进行动态监护。对确实受到施工影响的房屋，施工结束后可再次委托进行影响程度鉴定。因施工造成周边房屋损坏的，由建设单位按照鉴定意见进行治理恢复，并承担相关民事责任。

建设单位与房屋安全鉴定机构签订房屋安全鉴定委托合同后，应当及时根据建设工程项目的施工进度通知房屋安全鉴定机构对合同中载明的鉴定范围进行鉴定。

八、根据《条例》第二十二条规定，房屋安全鉴定费用由委托人承担。

房屋安全鉴定费按物价部门核定的标准收取。

房屋安全鉴定机构在接受鉴定委托时，可以预收费用，但不得超过总费用的50％。

九、根据《条例》第二十三条规定，委托进行房屋安全鉴定的，委托人应当提供下列具体资料：

（一）房屋安全鉴定委托书；

（二）依法可证明委托人身份的材料；

（三）房屋所有权证、证明其合法权益的有效凭证或证明与被鉴定房屋有相关民事权利的有效凭证；

（四）房屋安全鉴定机构进行鉴定所需要的房屋勘察、设计、施工等技术资料及历次修缮、改建、扩建的基础资料；

（五）根据鉴定范围及目的必须提供的其他资料。

十、《条例》第二十五条所称的“国家现行的规范和鉴定标准”是指建设部颁布的《房屋完损等级评定标准》、国家行业标准《危险房屋鉴定标准》、国家标准《民用建筑可靠性鉴定标准》、《工业厂房可靠性鉴定标准》以及相关的国家、地方专业技术标准、规范和规程。

十一、根据《条例》第二十六条的规定，申请复鉴应当提供以下资料，并缴纳复鉴费用：

（一）复鉴申请表；

（二）申请人的身份证明；

（三）与被鉴定房屋有相关民事权利的证明。

原委托鉴定人申请复鉴的，应当另行提交以下资料：

（一）房屋安全鉴定机构出具的全部鉴定、检测报告及相关资料；

（二）已缴纳鉴定相关费用的收据或发票。