关于全市老旧小区改造工作情况的报告

 

关于全市老旧小区改造工作情况的报告

 

我受市人民政府委托，现将我市老旧小区改造工作情况报告如下：

一、基本情况

城镇老旧小区改造是党中央、国务院作出的重大决策部署，2019年12月，中央经济工作会议明确，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造。2020年7月，国办印发了《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，提出到“十四五”期末，结合各地实际，力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。同年9月，省人民政府印发《省老旧小区改造实施方案》。根据中央、省、市工作部署，经摸排，全市2000年底前建成的需改造城镇老旧小区共1357个、23.13万户，截至2023年底，全市已完成老旧小区改造1130个、19.69万户，2024年全市计划再改造227个、3.44万户（提前1年完成“十四五”期末改造任务）。实施改造以来，全市累计争取上级补助资金23.21亿元（含中央保障性安居工程资金和中央预算内资金），居全省前列。累计新增或修复雨、污分流管网约701.59公里，整治翻修小区破损道路约136.15万平方米，新增绿化面积17.77万平方米，新增停车位15534个、活动场所431个，安装电梯432台，完善无障碍和适老化等设施516处，大大改善了老旧小区居住环境。2024年预计可再新增或修复雨、污分流管网约116.8公里，整治翻修小区破损道路约22.69万平方米，新增绿化面积2.96万平方米，新增停车位2210个、活动场所65个，完善无障碍和适老化等设施60余处。

二、主要做法及成效

（一）坚持系统谋划，持续夯实改造基础。一是成立领导小组，建立工作模式。成立由市政府分管领导任组长，住建、城管、财政、发改、自然资源等部门为成员的领导小组，各相关部门根据职责分工协调配合，合力推进改造工作；并明确各县（市、区）人民政府是老旧小区改造的第一责任主体，对改造工作负总责，建立政府统筹组织、职能部门协调指导、属地街道具体实施、社区协调推进、居民全程参与的工作模式。二是全面摸清底数，逐年分步实施。组织各县（市、区）摸清辖区2000年以前建成的老旧小区情况，按照“实施一批、储备一批、谋划一批”的原则，科学编制改造规划，按照轻重缓急，统筹安排改造时序，每年9月前生成次年老旧小区改造项目清单，变“钱等项目”为“项目等钱”；市住建局每年年初制定印发《市老旧小区改造实施方案》，明确当年改造任务、项目清单、时间节点以及工作要求。三是制定改造标准，明确改造原则。市自然资源局从“空间、要素、特色营造”等方面对老旧小区改造做规划指引，先后出台《市区老旧小区微改造技术导则》《市区公共空间微改造技术导则》等导则，通过梳理改造内容和改造标准，确保老旧小区改造规范、有效。市住建局根据上级部署，按照“先民生后提升、先地下后地上、先功能后景观”的原则，将改造事项分为基本民生类、安全底线类、环境设施完善类、公共服务提升类，明确满足居民安全需要和基本生活需求的内容应改尽改，完善环境设施和提升公共服务的内容积极推进。

（二）坚持健全机制，持续提高改造效率。一是优化审批流程。参照省上《关于简化城镇老旧小区改造项目审批手续的通知》，简化、优化老旧小区改造审批流程，免于办理施工许可等手续，大大提高改造效率；聚焦加装电梯难问题，出台《关于印发建立市区老旧小区及既有住宅增设电梯工作联席会议制度的通知》，实行统一布点规划、统一迁改管线、预留电梯井位等措施，有力推进老旧小区加装电梯工作。二是强化管线协调。为加强施工现场管理，减少施工过程协调，市住建局联合管线部门先后出台《市区老旧小区供水供气管线改造工作机制》《市老旧小区通信和有线广播电视管线改造工作机制》《市区老旧小区供电管线改造工作机制》等机制文件，明确管线改造范围、工作职责、工作流程，同时建立沟通协调机制，有效衔接施工各环节，做到同步组织、同步实施。三是加强雨污接驳。根据3月份人大调研提出的问题，为推进老旧小区雨污接驳工作，近期市住建局联合城管局出台了《市区老旧小区雨污分流改造工作机制》，对界面分工、前期摸排、方案评审、过程管控、竣工验收等环节提出具体要求，确保雨污分流接驳到位；同时组织开展雨污接驳“回头看”工作，截至目前共排查雨污分流问题13个，已完成整改10个。

（三）坚持群众参与，持续提升改造品质。一是规范决策程序。充分发挥业委会作用，引导居民参与矛盾调处、方案设计、项目实施、工程监督、竣工验收、物业服务全过程，严格实行“两上两下＋联评联审”的方案决策程序（“一上一下”即入户走访了解居民改造诉求，根据居民意见制定改造方案并进行公示，“二上二下”召开居民议事会宣讲改造方案，吸收居民意见，修改完善方案并公示；“联评联审”即由业主组织城管、自然资源、公安、消防、管线单位等部门企业，以及邀请相关专家进行联合审查，同意并批复后实施）。二是完善公共设施。实施“拆违行动”，保障建筑安全，畅通消防通道，2019年以来共拆除违建2.23万平方米；实施“杆线整治”，电力、通信等部门结合年度工作计划，分批次实行强弱下地工程，无法下地的结合老旧小区改造工作做好捆扎规整，目前已实施规整或下地小区422个；实施“设施补短板”，统筹民政、商务、卫生、体育等部门项目，补齐老旧小区公共服务设施，累计新建文化休闲、体育健身场地及公共绿地等139处，2.15万平方米；新增社区服务设施41个，其中公共卫生设施31个、养老服务站2个。三是强化质量监管。为指导各县（市、区）加强老旧小区改造过程质量安全管理，市住建局出台《市城镇老旧小区改造工程质量通病防治要点》，提出防治措施，同时强化事中管控，组织质量安全专家开展材料抽检、质量监督、安全检查等工作；项目施工完成后，委托第三方机构对老旧小区改造管网进行验收检测，由业主单位组织有关部门对改造项目开展联合验收，确保工程质量。近期，市住建局组织开展质量“回头看”工作，截至目前共排查质量问题62个，已完成整改51个。

（四）坚持长效管理，持续巩固改造成果。一是坚持党建引领。建立市物业行业党委—县区行业党总支—物业服务企业—物业服务项目四个层次的行业党组织体系，增强党组织政治功能和组织功能，打造“红色管家”。目前全市物业企业建立党组织44个，建立党组织的物业服务企业74家，符合建立党组织的物业服务企业党组织100％覆盖。今年新增物业行业党组织8个。二是推进物业覆盖。出台《市老旧小区长效管理机制》，通过规范业主大会选举及管理、制定多种物业服务模式、完善物业服务标准规范、物业费和公共收益管理等措施，支持改造后小区加强后续管理。根据小区实际情况，提供引进物业企业管理、实行业主自治、街道社区提供准物业服务三种模式，供业主选择。2024年新增物业覆盖小区20个。三是规范业主自治。加强对业委会、自管会等自治组织筹建的把关，鼓励公职人员、退休人员、党员业主作为候选人，建立候选人行业党委、街道社区党组织联审制度。2024年新成立小区业主委员会20个。

三、存在问题

（一）改造亮点不够明显。老旧小区改造资金多以保障性安居工程中央专项资金和中央预算内资金为主，居民、社会资本参与改造积极性低，各县（市、区）财政紧张，地方配套不足。目前大部分改造项目停留在基础类设施建设（改造水、电、气、通信管线、雨污分流等项目内容），实施提升类、完善类等项目较少，老旧小区改造特色亮点不足。

（二）施工管理不够精细。老旧小区改造项目施工现场与居民生活区域交织在一起，施工现场组织难度较大，部分施工班组现场管理不够精细，管线单位协调不够及时，导致施工过程中常因噪声、出行不便、施工扬尘等问题引起居民投诉不满。另外，根据现场调研和居民反映，部分老旧小区改造项目存在铸铁井盖、混凝土盖板质量不高，新修道路或地面不平、积水等问题。

（三）群众参与不够积极。老旧小区改造以来，各县（市、区）宣传改造政策、发动群众参与做的还不够，未能充分调动群众参与改造工作，“居民主体，政府帮改”的理念未深入人心，一定程度影响了群众对改造工作的认同感。部分项目为赶进度，未摸清群众需求，方案未充分征求群众意见，导致在实施阶段意见很多。

（四）后续管理仍需加强。属地镇街、社区缺乏有力的引导，普遍存在“重改造、轻管理”的现象，对小区改造后的管理和维护跟进不及时，居民自管意识不强或不愿意缴交物业费，导致改造后小区无人管、乱停车、公共空间被占用、缺乏绿化养护等问题，小区居住环境难以持续保持，影响改造效果。

四、下步打算

下阶段，我们将按照习近平总书记关于城镇老旧小区改造的重要指示精神，结合市人大常委会提出的审议意见，组织有关部门认真抓好落实，深入推进老旧小区改造工作。

（一）积极争取改造资金。组织发改、财政等部门指导各县（市、区）积极争取中央保障性安居工程专项资金、中央预算内资金和申请地方专项债等方式多渠道筹集改造资金，并积极引导居民、社会力量出资参与，积极构建“加大上级资金争取、增加财政资金配套、协调专营单位让利、注重受益居民出资”资金筹措模式，破解资金筹集瓶颈。同时，加大资金监管力度，监督涉及老旧小区改造的中央财政专项补助资金，中央预算内资金等按政策规定规范使用，做好资金管理，确保资金使用的廉洁高效，并达到年度资金使用绩效目标。

（二）充分发动群众参与。改造前，通过发放改造需求表、建立意见征求群、推广居民议事会等方式，收集群众意见。改造中，发动业委会参与监督，并鼓励居民出资参与加装电梯、立面整治等项目建设。改造后，邀请居民参与验收，并引导居民自治，激发居民人人参与小区管理的内生动力。通过发动居民全过程参与，破解居民意见难统一问题，增强群众参与感、认同感。实现决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享。

（三）健全机制强化监管。针对招投标、施工质量、雨污接驳等问题，联合相关部门持续完善相关工作机制，指导各县（市、区）规范有序开展改造工作。同时，要求相关行业主管部门强化日常监管，建立项目申报、工程招投标、质量监督、雨污接驳、竣工验收等老旧小区改造事前、事中、事后的管理机制，定期组织检查，加密随机抽查的频次，发现问题立即责令整改，问题突出的依法查处，并开展整改情况“回头看”，确保问题整改到位。

（四）持续加强后续管理。建立后续管养长效机制，落实管养责任，督促施工单位做好质保期内的维修养护工作，按照“同实施、同筹备、同推进”原则，同步推进老旧小区改造和物业管理；发挥基层党组织引领作用，积极引导小区成立业委会、自管会、车管会等自治组织，加强后续管理，同时引导盘活小区资源，增加小区“造血功能”，为后期维护管理提供资金保障。