街道物业管理情况的调研报告

XXX街道物业管理情况的调研报告

按照《关于开展全区物业管理情况调查研究的通知》有关要求，我街道高度重视，对辖区物业管理情况开展了深入调研，现将有关情况报告如下。

一、基本情况

XXX街道办事处成立于2007年，位于我市西南近郊、黄河北岸，北邻XXX镇、西依XX与XXX镇毗邻、东与XXX区接壤，辖区土地性质全部为国有，下辖四个社区居委会，均属涉农社区，现有常住居民XX户，XXX人，地区主导产业为种养殖业、旅游业和餐饮服务业。

XXX街道目前只有7个居民小区，属老旧小区，是国有农垦棚户区改造项目，2011年开工建设，2015年居民入住，小区现有住宅楼28栋，建筑面积万平方米，住户565户，由于手续不完备等原因，目前居民房产证还未办理。2016年，XXX物业公司入驻XXX小区，属于三级物业服务标准。2020年12月，XX小区成立业主委员会，委员会由7名成员组成，全部为X员，达到了X的工作向行业延伸、向领域覆盖和向社会辐射，业委会成立档案资料完备。

2021年，按照上级开展"红色物业"创建的有关精神，第一社区以党支部为核心，业委会、物业公司和社区党员群众共同参与，按照"双向进入、交叉任职"要求，推选第一社区党支部书记XXX同志担任XX物业公司瑞丽家园小区项目部党建指导员，第一社区聘用XX物业公司项目部经理任社区居委会主任助理。XX物业公司聘用一位业委会委员任奇仑物业公司XXX小区项目部的服务质量监督员。通过"红色物业"联席会议协商，小区物业服务费每平方米下降元，直饮水每吨下降20元，服务质量进一步提高。2022年6月，小区物业由奇仑物业公司变更为便洁物业公司，目前刚刚完成新旧更替交接，"红色物业"联席会成员变更工作正在征求意见，将于近期完成新一届"红色物业"队伍的组建工作。

物业维护运行方面：由于XXX小区属棚户区改造项目，地理位置较为偏远，相较于市区商品房小区，小区在刚建成时基础设施较为落后。近年来，通过XXX街道办事处、XXX的努力和物业公司的入驻，小区的水电管网基础设施得到了较为明显的改善，基本能够满足小区居民的日常生活。在物业服务提升方面，通过成立小区业委会和组建红色物业等措施，小区居民的诉求通道进一步打通，居民的意见基本能够得到满足。在安全管理方面，物业公司通过完善监控设施、配备安保人员、安装小区门禁，定期安全巡查等方式对小区住户实施有关保护措施。在环境卫生方面，物业公司配备专业保洁人员定期对小区及周边环境进行维护，大部分居民对小区环境卫生表示满意。在管理质量方面，大部分居民认为物业服务与缴纳的物业费用较为匹配，但由于2022年小区物业进行变更，部分手续和职能尚未移交妥善，小区一些居民的部分诉求解决效率不高。

二、存在问题及原因

一是商业性物业接受度低。XXX小区属棚户区改造项目，目前已建成10余年，小区存在环境秩序一般、硬件条件较差、配套设施不全等问题，维修维护需要投入大量经费，物业公司接手后管护成本较高。设计和规划大多比较落后，建设标准不高、工程配套不全，多为开放式小区，没有完全封闭，安保、管理难度较大，同时小区地处涉农地区，可供物业盈利的停车位、广告位等数量较少，难以对物业公司形成有效吸引。居住群体多为老年人和当地鸡毛，经济收入普遍不高，物业费偏低，单纯商业模式的物业公司从中很难盈利，因此物业公司积极性偏低。

二是现有物业服务质量低。目前物业管理采取站点式模式，管理很不规范，工作力量严重不足，多为"门房大爷"加保洁阿姨的临时拼凑队伍，专业能力不强，服务质量相对较低，大多只负责小区的门户安全、卫生保洁、垃圾清理等最基本的日常工作，难以提供较高水平的物业服务。同时，从业人员年龄普遍偏大，面对突发事件时反应能力、处置能力相对较低，面对新事物也很难在短时间快速接受，在险情处理等需要依托智能手段实现管理的工作上明显应对能力不足。

三是群众理念还有待提升。小区公共区域的物业服务具有不可割裂性，一些业主即使不交费也能享受到同样质量的服务，导致物业缴费率不高，目前我国一线城市物业缴费率约70％，三线城市缴费率不足40％，老旧小区的业主受制于传统的消费观念，有相当一部分居民"花钱买服务"的意识较差，缺少对现代化的物业管理的认同，加之农民本身经济能力限制，更不愿意缴纳任何物业管理费用，导致物业管理难推行。同时居民参与公共治理的积极性不高，居民业主委员会作用发挥不完全，导致居民自治的物业管理推行不彻底。

三、下一步工作思路

一是积极探索准物业管理模式。借鉴先进地区实践经验，按照"政府统筹、社区负责、居民自治、社会参与"的思路，探索推行"准物业管理"模式，整合政府、自治组织、居民各个层面的力量，由街道或社区牵头，不断完善自治管理组织，让小区实现无人管到有人管的转变。同时逐步巩固提升，结合老旧小区特点和居民自身要求，提供托老、托幼等针对性更强、内容更丰富、方式更灵活的物业服务，持续巩固改造成果，提升居民生活质量。

二是大力推行整合打包管理。增强和周边地区的联动，联合上级部门和周边地区，对周边规模较小、独立管理、位置相对集中的小区，探索物业打包管理，将多个老旧小区的物业服务项目通过公开招投标方式整体外包，并适当给予税收优惠或财政补贴政策，吸引有资质的企业参与竞投，通过报团取暖的方式，让原本物业管理水平较低的小区集中享受现代物业服务，做到资源整合，增强工作力量，提升服务质量，在降低企业运营成本的同时，将服务费用控制在居民更容易接受范围，让物业服务得到普遍提升。

三是加强宣传转变群众思想。通过制定物业服务清单、张贴宣传标语、发放《致广大业主的一封信》、召开业委会会议等方式，让更多的居民了解到老旧小区配套物业、提升服务的现实性和必要性，对于不理解和持有反对意见的居民，组织社区干部、基层网格员、物业公司负责人等开展上门走访宣传，切实了解居民的意见和建议，细心讲解物业服务内容、服务方式和收费标准，尽可能取得居民的认同，接受现代物业管理模式。同时积极吸纳居民反馈的意见建议，不断优化物业服务质量，提高服务水平，提高群众认可度。