房地产开发公司管理制度 房地产开发公司管理制度4篇

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房地产开发公司管理制度【第一篇】

本制度规定了公司财务会计业务处理、会计凭证处理、帐簿登记处理、会计报告处理等规定。本制度适用于公司对财务工作的管理。

1、范围

本制度规定了公司财务会计业务处理、会计凭证处理、帐簿登记处理、会计报告处理等规定。

本制度适用于公司对财务工作的管理，公司各部门和职员办理财会事务，必须遵守本规定。

2、管理职责

公司财务部门的职能是：

认真贯彻执行国家有关的财务管理制度。

公司的股东会、董事会、监事会、经营管理机构在财务管理方面的职责与权力依照国家有关的法律、法规、规章、制度和本公司的章程规定执行。

建立健全财务管理的各种规章制度，编制财务计划，加强经营核算管理，反映、分析财务计划的执行情况，检查监督财务纪律。

积极为经营管理服务，促进公司取得较好的经济效益。同时厉行节约，合理使用资金。

董事长作为公司的法定代表人，对本公司的一切经济活动负责。领导会计机构、会计人员和其他人员认真执行财会法律、法规、规章制度，审核重大财务事项，接受财政、税务、审计等部门的检查和监督。

公司的财务核算及财务管理工作由财务总监具体组织进行。

公司财务管理机构设财务管理部经理（副经理），负责组织开展会计核算、财务管理、资金运作，主持财务管理部的日常工作。

完成公司交给的其他工作。

3.财务工作岗位及职责

公司财务部由财务经理、成本会计、往来会计、出纳、收款员。其岗位职责如下：

财务经理：

编制和执行财务收支计划、信贷计划，拟定资金筹措和使用方案，配合

公司领导进行融资工作，合理、有效的使用用资金。

编制企业成本、费用预算，督促本公司有关部门降低消耗、节约费用、提高效益。

建立健全企业内部财务管理制度。

负责审核记帐凭证、管理总帐，按时编制报表。

负责财务档案的管理工作。

督促、指导和支援本部门人员工作。

评估本部门人员的工作表现和绩效，并建议总经理给与奖惩。

及时、准确的向总经理提供财务信息和财务分析报告。

决定部门内的人员配置。

完成总经理交付的其他工作。

成本会计

按照国家会计制度的规定制作记账凭证、记账、复帐、报账，做到手续完备，数字准确，账目清楚。

协助财务经理编制成本、费用预算，并根据预算进行财务控制、核算、分析和考核。按照经济核算原则，定期检查、分析公司成本、费用和利润的执行情况，挖掘增收节支潜力，及时提出合理化建议。

核算企业产品成本，按照财务制度结转销售收入、成本，核算企业利润。

管理销售台帐，并负责与销售部定期核对无误，督促销售房款回笼，并审核销售部门业绩。

及时、准确编制成本表、费用表、销售月报表

管理公司发票。

负责固定资产及其他公司资产的帐务管理，并定期协同办公室清点资产。

妥善保管会计凭证、会计账簿、会计报表和其他会计资料。

负责核对银行未达帐项。

完成总经理或财务部经理交付的其他工作。

往来会计：

按照国家会计制度的规定、记账、复帐、报账做到手续完备，数字准确，账目清楚，按期报账。

按照经济核算原则，定期检查，分析公司财务、成本和利润的执行情况，挖掘增收节支潜力，及时提出合理化建议。

做好债权债务的管理和清对工作，确保帐实相符，帐帐相符。

严格审查有关合同规定的预付帐款条款，掌握预付帐款的支付情况。()根据部门资金计划编制公司月度资金计划，并考核资金使用效果。

核算公司购入材料成本，并与有关部门协调，努力降低材料成本，提高资金使用效率。

妥善保管会计凭证、会计账簿、会计报表和其他会计资料。

完成总经理或财务部经理交付的其他工作。

出纳：

管理库存现金、银行存款和其他货币资金，并按规定的范围使用现金，依照银行规定的结算种类、原则和方法，办理转账结算业务。

及时查核银行存款余额，杜绝签发空头支票。

认真执行现金管理制度。

严格执行库存现金限额，超过部分必须及时送存银行。

建立健全现金出纳各种帐目，严格审核现金收付凭证。

负责日常财务档案的收集、整理、装订、归档等工作。

积极配合成本会计和银行做好对帐、报账工作。

配合会计做好各种帐务处理。

及时准确编制资金日报，周报，月报。

完成总经理或财务部经理交付的其他工作。

收款员

在售楼现场负责向客户收取房款，向客户开据收据，及时将所收房款交存公司银行账户，并与出纳交接。

根据收款手续制作记账凭证并登记入账

与销售部门协调一致，办理与财务有关的其他事宜。

完成总经理或财务部经理交付的其他工作。

4、财务工作管理要求

会计年度自一月一日起至十二月三十一日止。

会计凭证、会计帐簿、会计报表和其他会计资料必须真实、准确、完整，并符合会计制度的规定。

财务工作人员办理会计事项必须填制或取得原始凭证，并根据审核的原始凭证编制记帐凭证。会计、出纳员记帐，都必须在记帐凭证上签字。

财务工作人员应当会同公司行政部门专人定期进行财务清查，保证帐簿记录与实物、款项相符。

财务工作人员应根据帐簿记录编制会计报表上报总经理，并报送有关部门。 会计报表每月编制并上报一次。

财务工作人员对本公司实行会计监督。财务工作人员对不真实、不合法的原始凭证，不予受理；对记载不准确、不完整的原始凭证，予以退回，要求更正、补充。

财务工作人员发现帐簿记录与实物、款项不符时，应及时向总经理或财务总监书面报告，并请求查明原因，作出处理。

财务工作应当建立内部稽核制度，并做好内部审计。出纳人员不得兼管稽核、会计档案保管和收入、费用、债权和债务帐目的登记工作。

财务工作人员调动工作或者离职，必须与接管人员办清交接手续。

5、支票管理

支票由出纳员保管。支票领用时须有符合签批手续《支票领用单》，由出纳员将支票按批准金额封头，加盖印章、填写日期、用途、登记号码，领用人在支票领用簿上签字。

支票付款后凭支票存根以及符合签批手续的付款、报销单据交出纳员销账。出纳员统一编制凭证号，按规定登记银行帐号，并在《支票领用单》及登记簿上注销。

财务人员对未按期销账的《支票领用单》，应及时催办，催办无效者，财务部有权自领用人工资内扣还，当月工资扣还不足，逐月延扣以后的工资，领用人完善报帐手续后再作补发工资处理。对于有正当理由而未能及时办理销账手续的，经办人应及时向财务部说明情况，情况属实可延期销账。

6、现金管理

公司可以在下列范围内使用现金：

职员工资、津贴、奖金；

个人劳务报酬；

预支出差人员的差旅费；

结算起点以下的零星支出，结算起点定为1000元；

总经理批准的其他开支。

除上述内容外，财务人员支付款项，应当以支票支付；确需全额支付现金的，经会计审核，总经理批准后支付现金。公司购买固定资产、办公用品、劳保、福利及其他工作用品应采取转帐结算方式。

财务人员支付现金，可以从公司库存现金限额中支付或从银行存款中提取，不得从现金收入中直接支付（即坐支）。

公司职员因工作需要借用现金，需填写《现金借款单》，办理相关签批手续后，由出纳付款。超过还款期限即转应收款，在当月工资中扣还。

出纳人员应当建立健全现金帐目，逐笔记载现金支付。帐目应当日清月结，每日结算，帐款相符。

7、会计档案管理

凡是本公司的会计凭证、会计帐簿、会计报表、会计文件和其他有保存价值的资料，均应归档。

会计凭证应按月、按编号顺序每月装订成册，标明月份、季度、年起止、号数、单据张数，由会计及有关人员签名盖章（包括制单、审核、记帐、主管），由专人归档保存，归档前应加以装订。

会计报表应分月、季、年报、按时归档，由专人保管，并分类填制目录。会

计档案不得携带外出，凡查阅、复制、摘录会计档案，须登记在案。

8、主要工作流程

销售业务流程：

销售部门根据客户交款情况填写《收款通知单》。

业务员带领客户至收款员处交款，收款员核对无误进行收款并开据收据给客户，同时在《收款通知单》上签字返回两联分别至销售部和销售代理登记台账，另一联粘贴收据记账联后入账，财务部据此登记台账。

每月28日前销售部应报送当月收款明细表和应收房款余额表至财务部进行核对，核对无误后，财务部据此审核销售业绩。

房屋销售后，销售合同等有关资料应及时在财务部备档，其他销售变更事项应及时通知财务部。

开发建设方面主要有施工单位和材料供应单位两个方面，对施工单位的流程如下：

工程部应于每月26日前报下月工程款支付计划至财务部，包含在建工程款及工程尾款。

项目准备阶段。项目招标、编制预算、确定施工单位、合同备案。

项目施工阶段。工程部根据监理单位意见核定工程进度，填写《付款单》提示付款；预算部门审核工程进度同意付款，通知附施工单位开据收据作为《付款单》的附件，报分管副总审批；财务部审核送交领导审批后付款。

项目竣工验收。工程部提供签证等原始凭据（需有监理单位签章），预算部门编制决算并督促施工单位开据正式发票送交财务部，财务部审核后经领导审批入账。

项目工程尾款。财务部审核月度支付计划，报领导审批后支付工程尾款。

对于材料供应的流程如下：

1） 计划部应于每月26日前报下月材料款支付计划至财务部。

2） 市场调研，选定供应单位，签订合同。

3） 按照施工进度调拨材料，办理材料收发手续，制作收料单、领料单。

4） 计划部根据收料单填报购买材料月报表，于每月26日报送财务部，当月发票未到的，财务部估价入账，当月发票到达的，由计划部办理相关签批手续送交财务部入账。计划部应根据合同和实际供货情况，按月申报材料款支付计划，财务部审核无误后，经领导审批付款。

5） 计划部根据领料单填报施工单位领用材料月报表，并附施工单位收据，于每月26日报送财务部，财务部据此记入预付工程款。

6） 原则上公司没有库存材料，材料的收发均在施工现场及时进行。对于小额、特殊的材料需要作库存材料处理的，工程部门应建立台账，由专人保管，并定期与财务部核对。

7） 对于施工过程中其他如水电费、管理费等由我公司代付的款项，应由工程部门及时办理有关手续，送交财务部入账。

其他

公司其他事项有关付款、费用支出应根据费用报销制度执行。

9、物品购置规定

凡价值在2000元以上，使用年限在2年以上的物品，作为固定资产管理。需购置固定资产的部门，必须先由本部门提出申请，由分管副总、财务总监审核后报总经理审批，经董事长签批后方可购买。购置的固定资产，统一由办公室登记并管理，由使用部门（或个人）保管，财务部根据有关规定进行固定资产核算。

凡价值在200元以上，2000元以下的物品，作为低值易耗品管理。需购置低值易耗品的部门，必须先由本部门提出申请，由分管副总、财务总监审核后报总经理审批后方可购买。购置的低值易耗品，统一由办公室登记并管理，由使用部门（或个人）保管，财务部根据有关规定进行低值易耗品核算。

房地产开发公司管理制度【第二篇】

一、房地产财务管理运行机制中存在的问题

（一）财务管理较为被动

我国房地产企业多延续传统的财务管理模式，财务管理内容以基础会计核算为主，属于被动的管理模式，缺乏主动性的预测、控制和调控。对于财务管理体系而言，其主要职能是核算、分析、控制、预估相关财务活动，从而主动应对、控制财务风险。但是，当前房地产企业缺乏主动出击的意识，使得控制和预测等职能无法发挥出拥有的作用。作为现代企业，不能遇到财务问题再被动反应，应提高财务管理整体调控能力，有效防范、规避可能出现的财务危机，实现被动反应到主动出击的转变。

（二）财务管理系统集中性较差

现代企业，面临激烈的市场竞争，要求财务管理能为企业筑就坚实的后盾，不仅要提高企业整体实力，同时也要协助企业完成各项决策。总体来看，财务管理工作是一个复杂的整体性工作，财务管理本身应该具备较强的系统性。但是，我国房地产企业的财务管理系统整体性并不强，甚至很多部门不能很好的协调性，导致财务管理数据出现一定的误差。例如，企业的项目公司与项目部核算体系不匹配，核算标准不统一，造成财务信息失真，在一定程度上影响了管理者的各项决策。

（三）财务业务授权制度不完善

近年来，我国快速成长起来了一批大型房地产企业，这些企业往往有较多的二级项目开发公司。但是，母公司并未实施统一财务业务授权制度，有些母公司虽然设立了财务业务授权制度，但是制度的执行程度较差。由于财务业务授权制度的缺失或执行不力，导致二级项目开发公司各自为政，各自的财务管理体系各不相同。作为母公司，难以准确了解二级项目开发公司的财务情况，同时也很难约束、制裁二级项目开发公司的管理行为，这种现状直接影响了母公司的经济利益和集团的发展壮大。

二、房地产财务管理运行机制中问题的应付策略

作为房地产企业，要基于财务管理运行机制中出现问题，进行积极的分析和研究，并尽快制定有效的解决措施，构建完善的房地产财务管理运行机制。

（一）树立主动应对管理思想，实施全面预算管理

作为房地产企业，要结合行业特点，制定财务管理的目标，而目标制定的依据就是企业的发展战略。通过建立与发展战略统一的财务管理目标，可以构建企业发展的统一战线，从而促进上下联动，完成发展目标。财务管理中，要围绕目标调整管理职能，彻底打破被动的管理模式，充分发挥核算、分析、控制、预估企业财务活动的职能。房地产企业要积极宣传现代财务管理理念，使每个财务管理人员都树立主动应对管理思想，并将其落实到工作中。同时，企业要针对财务管理运行机制中的问题，加快相关制定建设，推进管理体系不断完善。

（二）实施全面预算管理，发挥预算管理的实效

为突出主动应对的管理思想，企业要加强预算管理。当前，很多房地产企业的预算管理多表现为“形式化”和“片面化”，因而要全面实施预算管理，真正发挥预算管理的实效，提升企业的财务管理水平。 全面实施预算管理要求企业：第一，结合企业的财务管理目标，编制预算管理目标，并使预算管理目标与企业发展战略相契合；第二，在财务管理中，要结合预算管理的目标，组织编制预算管理规划，并基于企业的发展计划和安排划定预算管理的范围，制定长期的发展计划；第三，整合内部资源，支持预算管理顺利实施，应基于既定的资源，进行控制、考核和分配，调整内部资源配置的合理性；第四，企业要健全预算管理的组织结构，要将实施分层次管理，从企业管理层到基层建立一个上下互动的组织模式，便于相互间的合作交流，以保证财务信息的有效性；第五，强化预算管理的作用和功能，由于全面铺开预算管理工作后，需要多部门的协助，因而要加强宣传预算管理意识，协调相关部门，促进各部门之间的良好合作；第六，全面实施预算管理后，各相关部门落实岗位责任制，落实责任“到人”、“到岗”，要求工作成果直接与业绩考核挂钩。

（三）提升财务管理系统统一性，完善财务业务授权制度

房地产企业，要提升财务管理系统的统一性，增强各项财务管理工作统一性，真正提高企业整体财务管理实力，促进企业管理决策的有效执行。企业要针对本公司治理结构，理顺财务管理结构，使所有的工作都为财务管理的整体性目标服务。同时，注重财务管理中相关部门之间信息的公开性，使财务信息的利用率提高，从而使整个管理系统的效率提升。

此外，应完善财务业务授权制度，使母业公司的项目部核算体系与二级项目开发公司相匹配，制定统一的核算及管理标准，避免财务信息失真。母公司要强化财务业务授权制度的执行力度，二级项目开发公司与母公司的财务管理体系相互协调，便于母公司随时了解二级项目开发公司的财务情况，进而约束二级项目开发公司的管理行为，进而保证企业财务管理质量。

（四）完善资金管理制度，优化资本机构

从本质上讲，财务管理实际上就是企业资金优化配置的过程，财务部门掌握着公司全部资金，应承担起促进企业发展的重要责任。企业资金的建设、筹资、经营和投资等过程，都需要加强财务管理，并通过制度进行规范。因而，要尽快完善各项资金管理制度，保证管理的各个项目顺利落实到位。

作为投资大户，房地产企业面临的筹资风险相对较大，而财务管理要承担起减少筹资风险的责任，综合调整企业的负债情况，在增大企业经济效果的基础上进一步降低筹资风险。

房地产开发公司管理制度【第三篇】

为加强对员工薪酬的管理，确定对内具有等级性，对外具有竞争性的薪酬政策，使员工的薪资确定及资金支付有合理依据，特制定本制度。

一、员工薪资制度

员工薪资有以下5种制式

1、年薪制，适用于公司总经理、副总经理及其他经总裁批准的特殊人才。包括基本工资、其他津贴、年终绩效考核奖。

2、提成工资制。适用于从事业务经营的员工。薪资包括基本工资、职务工资，岗位技能工资（纳入工作质量、绩效考核），工龄工资，其他津贴，提成工资、年终绩效考核奖。

3、结构工资制。适用于中、基层管理人员、技术人员、后勤管理人员。本公司的员工。薪资包括基本工资，职务工资，岗位技能工资（纳入工作质量、绩效考核），工龄工资，加班工资，其他津贴，年终绩效考核奖。

4、固定工资制。工作量容易衡量的后勤服务人员。

5、新进人员工资：试用期内一般定为招聘岗位工资等级内第一档工资的80%发放，试用期内无浮动工资。

二、薪资基本构成

第5条基本工资

基本工资为固定工资。标准为：总经理8000元，副总经理5000元，中层正职为3500元，副职为3000元，主办科员为2000元，一般员工1500元。

第6条职历工资职历工资根据公司员工所担任职务的责任轻重核定固定标准。同时，为鼓励员工掌握技能，凡有职称的人员也可享受相应的职历工资。

享受年薪制的公司员工不享受职务工资。

本制度适用于公司各级员工薪酬管理的各项事宜。

员工对应的职历工资标准如下：类别初级工中级工职高级工级技师初级职称主管100150200260高级技师中级职称部门副职320高级职称部门正职380工人序列职称序列职务序列职务工资员工按孰高原则确定相应的职务工资。

第7条岗位技能工资（绩效工资）岗位技能工资为浮动工资，根据各工作岗位的绩效考核进行评定，达到标准者按规定发放，未完成者作相应的扣罚处理，具体按“**房地产有限公司绩效考核细则”“员工月度绩效考核表”的有关规定执行。绩效工资标准：1000元/人。

第8条加班工资公司规定，如遇特殊情况员工需加班的，必须经所属负责人批准，依据考勤计算加班工资。员工加班时长在2小时以内原则不视作加班，加班时长2—小时为加班半天，加班时长在—8小时为加班一天，标准按国家规定计算。

1、享受年薪制的公司员工不另记加班工资。

2、有职务工资的员工不另记加班工资，驾驶员因工作性质也不另计加班工资。

3、以下两种情况不属于加班。

①员工在非工作时间参加培训不属于加班。

②员工因公出差，除法定节假日之外，其余非工作时间不属于加班。第9条工龄工资工龄工资根据员工实际参加工作的时间来确定（按每年10元递增，从每年一月份起）。

第10条津贴

1、误餐补贴按总公司同等标准发放。

2、其他津贴根据总经理办公会研究决定，可以固定形式发放，也可为短期不固定津贴。

第11条绩效考核绩效考核办公室根据各岗位的绩效考核期内容（员工岗位绩效考核细则）进行初步统计，再提交绩效考评小组评议，最终经总经理审批后决定。达到考核标准者按规定发放岗位技能工资，未完成者作相应的扣罚处理。

第12条年终奖金

1、公司在年度内完成了总公司下达公司的目标任务，高管人员按厂部制定的考核标准计发。

2、公司内部签订“年度目标考核责任书”的部门，考评小组根据考核标准结算年终奖金，未完成年度任务者不计奖金。

3.如有特殊嘉奖事项，由考评管理委员会根据实际情况另行商定。

第13条公司的薪资发放分二次进行。基本工资、职务工资、津贴类为每月的18日(遇节假日，休息日顺延），岗位技能工资（绩效工资）为每月最后一个工作日发放。

第14条员工应依法缴纳个人所得税，目前个人所得税的起征点为3500元，即收入超过3500部分为应纳税所得，可免税项目为基本养老保险，住房公积金，失业保险等项目。员工所需缴纳的个人所得税，由公司代扣代缴。

第15条

第16条因计算错误或业务过失使工资超领时，应立即归还自发薪之日起半年内，员工对工资产生疑义时，可

三、假期计薪方法

第17条员工可带薪享有以下假期。

1、国家规定的双休日。

2、国家法定的`节日。

3、年休假，具体标准按总厂的有关规定执行。

4、婚假，生育等福利假期，具体规定及天数参照总厂的有关规定执行。

5、公假，指员工在工作时间因公外出或经公司批准参加培训。超出额。否则，可以在下月发放工资时直接扣除该超出部分。以提出书面申请，行使工资请求权，过期未行使时，则视为弃权。

第18条事假计薪办法：

1、经审核同意后，员工可申请事假，事假期间扣除事假工资。

2、工资扣发标准扣发工资额=(工资总额÷）×本月累计事假天数。

第19条旷工计薪办法：

1、旷工1天，扣除当月绩效奖50%；旷工2天，扣除当月全部绩效奖；旷工3天以上（含3天），扣除当月全部绩效奖，并扣除部份基本工资，基本工资扣除标准=(基本工资÷）×本月旷工天数。

2、旷工天数超过6天的员工视为自动离职，可作解聘处理。

第20条病假计薪办法

1、员工患病，非因工负伤，医疗上需要停止工作的，可凭医院有关证明申请病假。

2、正式员工病假15天以内（含15天）基本工资照发，绩效工资按每天5%扣除，直至扣完；超过15天以上发50%的基本工资，绩效工资全扣；试用期员工病假期间扣除全额工资。

3、正式员工病假超过一个月以上的，员工所属部门主管向综合部申请办理该员工的停薪留职手续，并代其申请劳保医疗或意外伤害险的给付。

4、员工因公受伤的，病假期发放全额基本工资。

第21条探亲假计薪办法

1、在本公司连续工作满两年的正式员工，其父母双方或配偶不在本地的，经本人申请，在工作允许的情况下，可以享受探亲假。

2、异地招聘员工，短期合同工不享受探亲假待遇。

3、探亲假期间，工资照发。

第22条计划生育方假期的计薪办法：

1、员工可根据在关规定享受丧假，产假，陪产假。请假前必须按规定办理手续。

2、丧假，产假，陪产假期间的工资照发。

四、其他计薪方法

第23条凡符合下列规定的员工，其工资按日计算。

1、新聘未满一个月者。

2、离职或遭解雇者。

3、停职而复职且未满一个月者。

4、其他。第24条按日计算工资1.符合第23条规定中第1，2，4项规定的员工工资=工资×该月实际出勤工作日数÷该月应出勤工作日数。

第25条试用期的工资试用期的员工工资，原则上按工资核定总额的80%发放。重要岗位可考虑试用期即全额发放，但试用期间不享受部分公司补充福利项目。

五、社会保险，公积金的缴纳社会保险，

第26条公司按照国家规定为员工交纳养老，医疗，失业等保险和住房公积金。

1、公司综合部根据总厂同类职工同等额度，为员工交纳养老保险、医疗保险、失业保险和住房公积金。

2、综合部将从员工工资中按照国家规定比例直接扣除员工应缴纳的部分。

第27条员工在被解聘或辞职得到批准后，应先交清公司发放的所有物品及保管的资料，并做好工作交接，然后到综合部办理离职手续，最后方可办理退保手续。

第28条自员工离职之日起，公司将不再为其缴纳社会保险，医疗保险及失业保险等。员工可办理社会保险关系等转移手续，将社保关系等从公司转到新就职的企业。

六、附则

第29条本制度由综合部部制定并负责解释。

第30条本制度经总经理办公会议审议通过后，颁布之日起实施。

房地产开发公司管理制度【第四篇】

关键词 房地产；项目管理；控制

1 项目管理的三要素

当前社会房地产企业正在蓬勃发展，然而由于历史原因，房地产这个产业在我国存在的时间并不是很长，房地产企业如何切实有效地提高项目管理，提高项目的经济和社会效益，是许多房地产商十分关注的现实问题。房地产项目管理是一门综合性的学科，涉及的范围非常广泛，涵盖了包括经济、土建、设计、营销在内的许多分支。简而言之，项目管理是对项目进行有效的管理，而项目是为了完成某特定产品或服务所做的努力。对于大多数项目而言，其实施的同时也需要一些资源，比如人、硬件和软件环境等，因此项目管理是指在项目进行当中，运用专业的知识、工具以及方法等，使项目可以至少达到项目设定的预期目标。在项目管理过程中，质量、时间、成本组成了项目管理的三个要素[1]。我们一般认为项目管理的目的是要使得质量不断追求更好，时间不断追求更快，成本不断追求更低。其关系构成一个稳定的三角形，如（图1）所示：

2 房地产的集团管控

房地产企业相对于其他行业而言，存在着自身的一些特点。正是由于这些特点，使得房产企业的项目管理和其他行业也存在着许多环节上的不同。比如，房地产商对项目的管理主要包括土地的获取、前期准备、施工管理和成本控制、营销、售后等环节。而且房地产是典型的资金密集型行业，资金投入非常大，开发的周期也十分长，操作环节十分复杂，也因此房地产行业的项目管控难度非常大。就我国目前的房产企业而言，在实际管理中，他们中的许多已经是集团形式，但是其成员缺乏必要的凝聚力和协同性，这也导致核心企业对集团内的其他成员企业缺乏有效可靠的管理和控制。集团管理控制的内涵主要有以下几个方面体现：集团上下协调一致，企业内部划分权利责任、资金管理到位、以及以集团管控为前提进行投资决策。综上可得，集团管控模式是指作为集团的总部和其下属的项目公司在管理过程中的职能定位，包括公司的决策和职能机构都是哪些[2]，并且对总部和下属公司进行权责划分，建立集团组织架构，设计具体的管控流程，控制项目公司的决策和投资等。

财务管控型管理

财务管控模式是一种高度分权的管控，集团主要借助财务手段对项目进行管理控制，因此，该管控型将主要精力放在项目公司的投资收益上，而对公司的具体业务不进行过多的干扰。这种模式下，集团总部通常占据项目公司一半以上的股权来获得决策权。而对于项目公司而言，集团总部在整个项目的运作经营具有非常低的自。这种管控模式可以提高项目公司的主观能动性，能对市场做出敏锐的洞察力。项目子公司只要能保证制定的利润指标，集团总部就不会对其加以干涉。在这个管理过程中，还可以有效地降低集团公司的风险[3]，这是因为集团公司和项目公司相对独立、自主经营、自负盈亏，两者的关系非常清晰，资产关系也十分明确。这种管控适用于下属项目公司的业务范围与集团公司的主业相关性较小的情况下。

操作管控型管理

操作管控型管型相对于上述的财务管控型具有典型的集权特点，集团公司对项目公司的开发、营销、财务和人事等日常运作等都进行直接的管理，将集团的行动统一、整体协调发展作为特别强调的一点。因此在这种管控模式下，为了可以正常的使下属公司进行有效的运转，集团总部的职能部门会比较庞大和臃肿。集团总部通过这种管控模式对公司各个方面的经营范围实行直接的控制和管理，项目的效益也完全归集团总部进行管理和分配，但是这种模式也有其存在的特点，它可以使集团总部的各个决策在整个集团内部得到全面的贯彻和实施，而项目公司可以充分地利用集团公司的资源获得快速的发展。然而其缺点也十分明显，集团公司和项目公司的密切关系会给整个集团带来风险，两者之间的产权关系十分不清晰，并且这种模式过度的强调集权管理会拟制项目公司的主观能动性和积极性。因此，这种模式适用于集团公司和子公司之间具有非常高的相关性，集团公司以该子公司为依托发展主业的情况。

战略管控型管理

这是一种介于财务管控和操作管控之间的管理模式。在这种模式下，集团总部对下属子公司的日常具体事务很少参与，二者之间的关系也主要建立在战略协调、控制和服务等方面，因此集团总部只关心子公司核心经营层的重大决策，而子项目公司只在一般决策、财务管理、人事管理等具体运作方面具备一定的权限，而超出的权限要向集团总部汇报。

在这种管控模式下，集团总部会根据集团的发展制定整体的战略规划，而子公司以此结合自己的业务发展状况，编制业务的发展计划并上报集团总部审核。因此根据上述的特点，这种模式介于高度集权和高度分权之间[4]，保留了前两者的优点也保留了前两者的缺点：战略管控型模式可以让集团总部对集团的重大决策保留了对下属子公司的控制，避免了失控的危险，子项目公司也能严格按照集团公司的意愿执行，保证了集团公司的统一部署和利益实现。与此同时，集团总部可以将精力放在其他重大问题上，而且还可以设立研发中心、市场品牌推广中心、人力资源中心等为下属子项目公司服务，从而也能促使子公司更好的发展。

但是在该模式下，也会出现许多的问题，这也要得到足够的重视。首先是集团总部和项目分公司如何划分管理权限，集权和分权的程度如何把握是十分难确定的一件事。过于集权会让下属项目公司失去自，而过于分权则会产生项目失控的风险。因此综合而言，这种模式适合于绝大部分国内的房地产企业。

3 对中小型房企项目管理的建议

目前国内不少中小开发商同样欠缺清醒的认识和合格的项目管理能力，中小房企项目管理者由于水平限制，更容易犯短视的毛病，忽视项目管理的重要性[5]，首先是房产项目的主要管理者如项目经理（或公司分管项目的副总经理），应掌握项目管理方法并能熟练运用，应对各专业管理知识有一定程度了解和认识。第二，中小房企房产项目管理的一个建议是通过模仿的方式快速学习与提高，通过模仿中创新，提升管理水平和综合实力，逐步沉淀品牌气质，最终塑造自身独特品牌。最后，目标管理也是项目管理内容的一部分。

参考文献

[1] 刘辉，中小型房地产企业房产项目管理[D].四川：西南交通大学，2011-12.

[2] 徐阳。房地产项目施工阶段质量控制研究[D].西南大学，2008-6.

[3] 张楠，孔令艳。多元化经营战略下的民营企业管理[J].经管空间，2012-04.