家访感悟精编3篇

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营销方案1

一、市场背景：

汉沽位于天津东部滨海地区，是天津滨海新区的重要组成部分，辖区面积平方公里区政府坐落在寨上街辖区内，全区共有常驻人口17万。汉沽是我国重要的化学工业基地之一，已形成以海洋化工为主，多门类综合发展的工业体系，全区共有工业企业300余家，主要有制盐、化工、轻纺、服装、冶金、机械加工等十多个工业门类。汉沽不仅是一个工业重地，而且还是一个鱼米之乡，盛产水稻、水果及水产品。其中的茶淀葡萄和水产品久负盛名。

城南嘉园所在寨上街，其南部为天津老牌化工企业—天津化工厂，她曾为汉沽区的发展立下了汗马功劳，但随着改革开放的进行及国有老企业的通病，企业的效益大不如前，也在某种程度上影响了汉沽区的发展。随着汉沽新一届领导班子对当地经济结构的调整，将第三产业作为汉沽区结构的补充体，使汉沽成为一个经济结构多角化的地区，从而保证汉沽区经济的健康、可持续发展。

二、竞争对手分析：

由于汉沽房地产市场的发展属于初级阶段，市场对价格的敏感度较高，面对产品的认知及感知程度相对较低，故此我们在分析竞争对手时主要针对地段、价格、产品三个层面进行归纳与比较，我们将其分为直接竞争对手与间接竞争对手。

1、在汉沽我们的直接竞争对手是谁呢？

2、在汉沽我们的间接竞争对手？

在汉沽市场中我们将绿地人家、滨河小区及富达花园定为间接竞争对手，具体原因我们分列如下：

绿地人家处于天化的附近，滨河小区处于烈士陵园附近，他们都远离于城区中心相对的位置优势，不足以与第壹城形成竞争态势。富达虽与第壹城相邻，但其销售已近尾声，故并不对第壹城销售造成直接威胁；

绿地人家的产品规划属纯南方模式，不能与本地居住习惯相对接；而滨河小区的产品规划虽与本地居住习惯相符，但其产品的规划、设计水平与第壹城相比较仍不在同一层面，要落后与第壹城。而富达花园的规划、设计，仍初级产品形态；

绿地、滨河及富达的销售均价与第壹城相差500元左右，故此在目标人群层面，不与第壹城形成直接竞争。

三、竞争项目基本信息：

项目名称 规划面积 销售均价 基本情况

绿地人家27万平方米1760社区规模较大，销售单价较低，一期开发面积7万平米，整体社区规划及户型设计较为南方化，销售楼层以一、二、三、六层为主。

滨河小区 12万平方米 1584 社区规划有中心景观带，五层建筑形态，社区无会所，邻近蓟运河及烈士陵园，价格优势明显，户型面积控制较好，并带简单装修。

井田·蓝月湾 6万平方米 20xx l型地块，与第壹城一路之隔，户型、价格、配套与第壹城相近。

分析：从已销售的户型比来看，其中两室占了绝对的比例，即便是顶层的两室也由于价位较低得到了市场的认可，所以我们有理由说，汉沽市场的主要需求

在两室，对于一室户型的销售由于存量较大，我们仍需给予足够的重视。在两室的销售当中主要以a、b、e户型为主导，是典型的经典户型，面积在90—100㎡之间，这样也从另一侧面反映了我们客户的主流消费价格在18万左右。

3、楼栋售出率分析

分析：在我们项目楼栋售出情况的分析中我们可以看出，大量消费出现于临街与临学校的一面，而在景观中心区附近的楼栋销售情况一般。出现这种情况的原因，一方面是现场销售控制的原因，一方面也与居住观念有关。但这样的销售情况也为项目后期景观节点释放后的销售，提供有力的产品支持。

4、已售出产品面积区间与总价格区间分析：

四、已购客户分析

1、付款方式分析：

分析：我们从已成交的客户付款方式的比例中可以看出，一次性付款与贷款的比例相差较大，说明当地的消费者在消费能力上虽有一定的问题，但他们具有相当稳定和充足的还款能力，且在消费意识上较为超前，这当然也与客户的职业及受教育的程度有关。

2、年龄结构分析：

分析：我们从已购客户的年龄层面上去分析，主要可以得出的判断是我们的客户以中年人为主，他们对新事物的接受能力较强，具有一定的购买力及资金支配能力，相应对生活质量的要求也较高。而且我们从客户的年龄层次分析中还可以得出另外一个问题，即是他们的需求不只存在于房子一方面，在生活当中还有更多的需求，比如：子女的教育问题、娱乐问题、收入及职业状况问题等。由于汉沽当地群众对当地经济状况的担忧，更多反映出的是对子女教育的关注较多。

3、行业分析：

行业 累计销售套数 累计百分比

天化 58 %

石化 5 %

个体及私营 36 %

银行 9 %

学校 9 %

医院 5 %

盐场 6 %

税务 5 %

规划局 2 %

保险 2 %

其它 56 %

总计 193

分析：从已购客户的行业特征来看，大部分的已购客户集中在企、事业单位及个体行业。由此所反映出的是我们业主大部分为工薪阶层，其收入状况较稳定，收入水平相对较优厚。而这样的客户在汉沽当地的数量较多，为我们提供了较好的市场承接力，且在一方面确定了我们主要的宣传目标。

4、居住区域分析：

分析：从项目已购客户现居住区域情况的分析中，我们可以看出我们的主要消费对象仍是以汉沽城区附近的居民为主，且以天化宿舍为主，这样即为我们以后的宣传通路指明的方向。

五、产品前期市场推广简要分析：

城南嘉园在前期的媒介宣传过程中，主要是对汉沽区的发展、顺驰的品牌、工程质量、物业及部分户型进行了市场传达。其项目的促销活动，主要是结合项目的工程节点进行了一些老客户的维系活动。

在我们对宣传及活动的分析当中，发现了其中存在三个方面的问题。一是宣传主题与客户需求上的错位，也即宣传内容的针对性不强；二是在各宣传节点上的诉求不能成为体系，缺乏对项目主题的支撑；三是宣传中对产品的价值宣泄不足。

六、分析总结：

1、 对市场、产品、消费者的总结：

我们在前面对市场及竞争对手、产品及客户进行了一个简要的分析，通过分析我们得出我们对市场、产品及市场中的消费者的理解，我们在明示如下：

市场：在汉沽的房地产市场中充斥着大量的房地产项目，单从供应量上来讲已基本上可以满足市场现有的消费需求，而且在新的一年里将有新的地产公司进入市场，并为市场带来新的产品，这样我们就可以说20xx年的汉沽房地产市场，将快速成长为供大于求的买方市场。对于在市场中的各个项目来说，汉沽将是一个各项目进行快速掠夺的市场。

我们从目前所了解到的市场中各项目的销售情况来看，虽然汉沽已经进入了买方市场，虽然各项目都已经在市场中得到相应的认知，虽然各竞争对手之间的差异较大（包括产品及价格），但是却没能有一个项目成为市场追逐的热点，成为市场销售的领跑者，成为市场中最具杀伤力的项目。在这样的市场情况下，一方面给我们留下了一个绝佳的市场机会，一方面也让我们反思我们近一年来所做工作的欠缺及未来工作中的跟进措施。如果我们能够在未来的工作中，及时总结我们的经验教训，及时调整我们的营销战略，及时登上市场领军者的宝座，我们的项目明天将会异常光明。

产品：在汉沽房地产市场中，我们不能说我们的产品规模是最大的，不能单就一个方面说我们的产品是最好的，但我们可以说我们产品的从整体上来说是最好的，虽然我们销售价格高于竞争对手，但这个价格是与其价值相符的，这从我们产品的前期销售中即可看出。虽然目前市场上普遍认为我们的价格高，但那只是表面现象，那只是因为我们没能在项目的前一阶段销售过程中让市场认清我们产品的价值而已，只要我们能让消费者实际感受到我们的产品，看到我们的产品价值，我们的销售必然会放量，我们的项目必然会成为市场关注的热点，我们的项目必然会成为市场的领跑者。

消费者：在汉沽当地的消费市场中，主要以工薪收入阶层为主，这是由当地相对单一的经济结构所造成的。虽然这些工薪阶层的收入水平不高，但是却相对稳定，这为他们购买房地产产品提供了物质基础。同时由于他们受教育程度相对较高，这样对新鲜事物的接受能力也相对于一般消费者要强，因此也就说明他们是我们的目标消费群体，是我们产品信息释放的主渠道。

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营销方案2

一、圈层活动目的

圈层活动目的不仅是以攻克现有影响力的客户自己购买，更是为了通过小型活动的组织及参与，创造与其朋友建立关系及沟通的机会，并让这些有影响力的客户影响他们身边的人，从而实现圈层最大化，最终扩大精准有效的购房群体，达到引导成交及控制市场的能力。

二、圈层活动要求

1、要求圈层营销活动占营销中心整体活动量的80%，要求多场次、低成本、高质量、个性化。

2、原则上项目针对精准客户群组织圈层活动为小众活动，但如果主题性的圈层活动吸引参与人数较多，活动结束后必须对参与客户进行二次、三次甚至更多次的深入圈层挖掘，并详细记录跟进效果。

3、在有限的资源条件下，重点针对具有购买力、代表性的客户群体进行圈层活动组织。

三、圈层活动目标群体

1、外来人员：来利川旅游度假的旅游客户； 2、单身族：婚前首次置业的年轻人及其它单身人士； 3、普通上班族：对于置业压力较大以租住为主的上班族； 4、创业及办公者：对于创业者或更换办公场所的团体；

5、投资者：看好本产品在该区域内未来租赁市场前景的投资者；

四、目标圈层选取

1、政府单位；

2、学校、医院、事业单位；

3、金融机构（银行、证券、贷款公司等）及保险公司；

4、用工人数较多的私营企业（如：酒店、休闲会所、建筑公司、大型生活超市、百货商场、旅游风景区及旅游公司等）；

5、现有老客户中的实力个体或意见领袖；

五、拓展形式

1、老客户渠道：回访邀约、活动互动（联谊会、答谢会、推荐会等）、奖励刺激；

2、拓展渠道：拜访、项目物料植入、发展关键人、专题推介会、专场活动（联谊、沙龙、赛事、宴会、品鉴）、团购活动。

物料类型：广告笔+抽纸+U盘（不可删除的三维动画及产品图片）+指甲钳套装，DM单、名片、X展架、宣传海报等；

物料数量：小抽纸10000盒，u盘500张，指甲钳1000套，笔3000支，DM单、名片若干；

六、圈层活动主题

圈层活动的主题是围绕目标圈层的特性——艺术品位、消费习惯、兴趣爱好和价值观等来进行组织安排，不同的目标圈层应安排不同类型的活动形式和内容，让目标客户群体在趣味营销活动中即达成销售。

七、活动计划安排及实施

专场活动的安排是根据圈层计划进展情况来决定的，预计从9月15—23日对市区租住房集中的小区、私房以及员工较多的私营企业进行地毯式搜索以尽可能多的获取刚需及过渡型需求潜在客户，9月24日（周六）左右开始每周举行一场圈层专场活动，具体实施计划将在下表中呈现。

营销方案3

以观念促形象，以形象带产品，采取强化产品附加值的差异化营销战略。

全方位导入顾客满意（cs）体系，设立“a健康俱乐部”，采取会员制营销方略，以期建立长期的顾客忠诚度。

加强服务营销力度，着力商品市场的后期开发。

调动整合营销传播手段，巧借媒介，策动具有话题性和相关性的事件，制造消费热点。

营销思路：将单纯推销商品、宣传硬件品质转向对商品附加值（传统底蕴、文化内涵、健康功能等）的宣传，具体为：

1、向消费者推广护眼知识。宣传其重要性、科学性和保健功能。

2、逐渐转化为发扬眼镜文化，是眼镜文化逐步推广，进入大多数人的家庭推广活动：按照思路，依次推出：

a.依照商品价位和功能特点及电子商务特点，主要销售渠道是本公司网站，为消除消费者疑虑，推出“免费保修”、“无条件退货”等促销承诺。

b.设流动销售车，在杭州各高校巡回宣传销售，利用这一与消费者直接接触的形式，在演示、推销的同时，积极收集反馈信息。

c.加强资料库营销力度，进一步扩大会员制规模，并设立一定的促销奖励制度，以消费促消费，通过类传销模式建立起广泛的消费群体网络。

d.在销售渠道策略方面，采取区域代理制模型，建立层级销售网络。

e.选择合适的时机，策动具有话题性的促销推广活动。

f.在巩固飓风现有地位基础上，引入关联性强的新产品，走品牌延伸战略。营销策略：

a、树立新品牌

努力以塑造品牌的概念来塑造商品，在商品命名上，应有联想和暗示性（如“情侣眼镜”、“蓝**惑”什么的），以易于市场传播。同时建议进行企业形象设计，商品形象在前，企业网站形象在后作支持，加强可信度，提高认同度，从战略的角度考虑，易于今后相关商品的推广。

b、树立新观念

以知识营销的手段进行市场推广，借助软文广告（即在报纸或杂志等宣传载体上刊登的一些纯文字性的广告，具体包括特定的新闻报道、深度文章、付费短文广告、案列分析等）进行概念炒作，软文广告的作用就是用较少的'投入，吸引潜在消费者的眼球，增强产品的销售力，提高产品的美誉度，在软文的潜移默化下，达到产品的策略性战术目的，引导消费群的购买的广告。以打破传统观念，提出“时尚与健康的统一”的观念。

网上促销

网上促销是网络营销的一个重要组成部分。它不光可给网站带来收益，也为网站提供了一个向大众展示自己文化的机会，网站可以通过它来提升自己的品牌形象，扩大企业的知名度。个人觉得促销可不定期的在各个节假日举行，由于每年七八月份为各学校的暑期，正是夏季中阳光最强烈的时期，这段时间应为眼镜销售的旺季，商家应注意这一时间段的促销活动。网上促销可以以举行“网上眼镜文化节”为主题

网上促销分为三阶段：阶段一：前期的广告宣传

网站可利用报纸、电台、网络、等其他软性广告进行前期宣传推广。利用旗下各专卖店及海报、宣传单页、车体广告、户外广告等各种载体，发布新形象照片，扩大产品新形象的宣传力度。网站可根据自己实际情况来选择适合自己的广告载体。这阶段的广告宣传方式与前两个推广方案类似，这里就不再叙述了。不过要注意的是，在此阶段要利用尽可能的手段针对潜在消费者扩大信息传播力度。

这里根据网站特点和受众人群分布特点，我们应该把宣传的重点放在网络上。

阶段二：网上促销活动

1、网上折价促销

登在网上的商品进行全面折价促销活动，幅度比较大的折扣可以促使消费者进行网上购物的尝试并做出购买决定。

在此活动中还可进行赠送礼品，网上抽奖，积分兑换奖品的活动。

由于网上直接价格折扣容易造成客户对商品品质的怀疑，因此利用增加商品附加值的促销方法会更容易获得消费者的信任。

2、网上竞拍销售

这种销售方式，价格由竞标得来，商品采用“一元底价”竞标，以吸引人气，并由网站提供送货保障。这样可让网民了解商家的最新货物情况，网上报价，公司品牌形象等。

建议网站应建立类似易趣网的竞价系统，推出一些少量新品眼镜，设置时限，进行1元底价网上竞拍活动，这种方式适合网站品牌进入成熟期后的推广。

3、其他相应辅助活动

（1）为答谢关心和支持飓风的人群，在网站上推出网上为网站设计吉祥物活动。

1）活动主题

设计吉祥物活动

2）活动时间

同网上促销活动时间

3）活动对象

所有对本次活动关注的人

4）参与方式

在网站注册为会员后，均可参与

5）游戏规则

根据网站的特色和活动主题，设计符合本届“眼镜文化节”主题的吉祥物。参赛稿件可通过电子邮件发至网站。

6）奖品设置

一等奖，一名。500元现金+网站根据获奖作品制作的相应吉祥物

二等奖，三名。200元现金+网站根据获奖作品制作的相应吉祥物

三等奖，六名。100元现金+网站根据获奖作品制作的相应吉祥物

（2）

flash制作竞赛活动

1）活动主题

以为题，flash动画制作竞赛

2）活动地点

杭州各高校

3）活动对象

杭州各高校学生

4）参与方式

在各高校指定报名点报名

5）游戏规则

以“让眼睛说话”为题，制作一个flash动画，题材不限，待到指定交稿日时，进行评选。凡参赛作品版权归网站所有。

6）奖品设置

比赛结束后，本网站将请有关专家对所有参赛作品进行评选，从中选出十名获奖作品。

一等奖，一名。1000元现金+网站纪念品。

二等奖，三名。500元现金+网站纪念品。

三等奖，六名。100元现金+网站纪念品。

此类活动还有很多，这里就不一一说明了。

阶段三：对本次活动的总结

通过总结本次活动所收集到的消费者信息，对今后战略的进行必要的调整