物业管理论文精编17篇

物业管理在提升居住环境、维护公共设施、保障业主权益等方面发挥重要作用，如何实现精细化管理与服务的有机结合，成为行业发展的关键。以下由阿拉网友整理分享的物业管理论文相关文章，便您学习参考，喜欢就分享给朋友吧！

物业管理论文 篇1：

题目《住宅物业管理存在的问题与对策研究》

摘要住宅物业管理是目前我国物业管理的主要形式，是近年来房地产业市场化进程突飞猛进的产物，尤其在新建商品住宅的营销过程中，物业管理更成为一个不可或缺的重要内容。本文对住宅物业管理存在的问题加以分析，以探讨、研究相应的解决办法， 促进住宅物业管理的健康发展。

关键词物业管理 物业 问题 对策

根据内容生成，

正文绪论、本论、结论

一、绪论，说明我完成此次作业的目的、现实意义、对所研究问题的认识，并提出本文的中心论点。

二、本论

住宅物业管理存在的问题

（一）国家法律法规，政府管理体系不健全

1、缺乏完善的`法律法规（宪法、法律法规、规章制度）

2、政府相关部门的监管问题（行政主管部门、社会公共部门）

（二）物业管理企业自身存在的问题

1、物业管理企业体制问题（5种）

2、物业管理企业规模效益较差，资金运作混乱（物业费、运行）

3、物业管理服务脱节，管理人员素质不足（服务意识、标准规范）

（三）业主方面存在的问题

1、业主物业消费意识淡薄

2、业主的物业管理知识缺乏，维权意识不强

（四）要点问题

1、物业费收取问题（开发商、社会舆论）

2、物业管理中的纠纷问题（宏观）

解决住宅物业管理所存在问题的对策

（一）关于法律，政府：改革、完善、履行；监督力度、协调关系。

（二）关于企业：改革，结合自身情况，适应市场需求；经营模式、

费用利用、长远发展；服务同步、资质要求、重视培训。

（三）关于业主：改变观念和认识；了解法律常识，提高素质。

（四）关于要点：前期介入、加大正确信息宣传力度；标准制度、方式方法。

三、结论

1、概括当前住宅物业的现状和我们的任务所在

2、呼应开头的绪论

物业管理论文 篇2：

关键词：小区物业；管理部门；消防职责；工作模式

在房地产行业的不断发展下，居民住宅的建设规模也在不断扩大。促使了社区管理结构逐渐向着小区方向转型。从现阶段的小区管理模式来说，以业主来委托物业进行管理的方法能够在一定程度上保证业主的人身与财产安全。尤其是对于消防等内容来说，作为管理中的重点，要做好研究与完善工作，满足发展的要求。

1现阶段物业消防安全管理中存在的问题

制度规范指导不足

对于物业消防安全管理来说，已� 对于物业管理来说，其实就是借助合同的形式来要求相关单位履行自己的用作职责，同时向其他行业逐渐渗透的经营管理模式。虽然我国已经出台了一系列的物业管理规定与政策等，但是从物业消防安全管理的法律地位以及管理责任等方面却并没有提出明确的规定，这样也就造成了物业消防安全管理中出现了许多的问题。当出现问题后，司法部门由于缺乏法律的依据，出现了难以解决一系列问题的现象，这样也就影响到了社会的和谐发展。如在消防安全设备管理中就存在着维护责任划分不具体等问题[1]。

对物业的监督管理力度不足

从实际上来说，我国的房地产开发与物业管理之间存在着严重脱节的现象，由于并没有对物业管理过程中的设计、营销以及消费等内容进行全面的监督，这样也就使得物业在投入与消费中出现了消防安全分离以及疏散不合理等问题，或是消防设备与设施存在着不齐全等，这样也就遗留下了火灾安全隐患。

物业消防职责的不准确

对于物业消防安全管理工作来说，其中包含了许多的内容，如设备设施的维护与管理等，同时还要做好监督与宣传工作。但是就现阶段来说，由于并没有做好准确的划分工作，这样也就使得一些单位难以履行自身的职责。

物业管理人员的消防业务素养不足

在开展日常的消防安全检查中可以看出，一些物业管理单位所聘请的人员存在着消防专业知识不足以及学历层次较低等问题。且在许多的小区消防控制室中虽然采取了值班制度，但是却存在着形式化的现象，甚至一些单位中还存在着仅有人员在岗，且人员自身对消防设备的运行与日常的防火巡查情况却并不了解等现象，这样也就出现了对设备的正常工作状态毫不关心。其次，一些值班人员虽然发现其中存在的问题，但是却并不能够解决问题。

2做好物业消防管理工作的措施

落实人员职责

首先，要让物业管理部门清楚明确自身的工作职责，认识到做好消防工作的重要性与意义所在，同时还要确保物业能够服务于企业中的职责，在合理化的范围内来使用好巩固消防设施，确保设施的安全性。通过提供给出相应的安全防范服务，从而提高自身的服务质量。就物业管理来说，员工要具备一定的管理知识，熟练的掌握好消防的器材，同时还要主动学习消防法规与政策等，在政策的基础上来提高消防管理的效果，确保辖区内设备能够正常工作。

提高物业消防安全管理队伍的综合素质

对于物业企业中的员工来说，要不断提升对物业消防管理的认识，熟悉好我国相关法律法规，尤其是对于消防控制室中的人员来说，要积极参与到教育培训中去，只有培训合格后，才能进入到工作岗位中。通过研究可以看出，消防安全发生主要受到了物业管理人员自身消防观念意识不足所造成的，加之其并没有及时采取有效的措施，这样也就使得消防安全事故不断发生。所以从这一层面上来说，要不断提升物业管理人员的消防法律意识，同时还要建立出一支综合能力强于专业素养高的管理队伍。通过确立出主管部门，要求管理人员要掌握好相关的消防知识与技术能力。可以看出，具备专业能力的消防安全管理队伍能够在发生消防事故的过程中及时处理好存在的。问题，同时也可以在消防人员进入到事故现场前就做好人员疏散与安全管理工作，从而保证人们的生命财产安全[2]。

做好消防设施的维护与更新管理

为了提升消防的质量，要求小区内的消防器械要做好严格的检验与维护工作，同时还要不断提高使用的效果，以此来保证器械工具能够在使用的年限内可以发挥出正常的价值。所以对于安全消防机构来说，要做好完善工作，保证资金的有效集中，提高监督管理的效果。第一，要成立出专门的设备设施维护基金。第二，要走好维护基金的运用工作，也就是说消防部门要及时与公安部门进行沟通，提出相应的申请报告。第三，要建立出完善的评估考核体系，健全相应的制度，确保资金的合理化运用，从而满足工作的要求。第四，要做好协调工作，通过加强管理与行政部门之间的合作，以此来保证各项工作的顺利进行。

与公安部门进行联合

对于公安消防机构来说，要定期对物业管理人员进行消防培训，同时还要做好专项的训练与培训工作，以此来提升人员的消防安全意识。其次对于物业管理人员来说，还要主动与业主之间进行沟通，及时做好消防宣传工作。如可以利用好小区中的宣传栏或是分发宣传单等，以此来提升业主的消防意识，避免出现消防违章行为。在公安部门与物业管理部门的合作下，能够实现对物业管理部门的监督，同时也可以实现监督与管理的目标，为服务企业提供法律的帮助。只有不断提升物业管理部门的技术能力与服务能力，才能确保物业管理的顺利开展，才能提高服务的质量。

做好宣传教育工作

不仅要对业主的基本消防知识进行培训，同时还要做好安全监督管理工作，提升业主的维护意识。可以说这种方法也是维护自身利益的一种手段，可以让业主之间进行相互监督，从而履行消防监督的职责，维护好小区中的消防设施，减少违� 其次，是要求业主与业主委员会之间要主动对物业部门进行监督，及时发现可能存在的安全隐患问题，不断减少火灾隐患。通过采取一系列的方法与措施，不仅可以提升业主的安全意识，同时也可以组织起积极参与到管理监督中去，从而不断提升小区中的消防安全管理效果。

认识到物业部门消防管理的重要性

在社会的快速发展下，城市中的人口数量不断增加，传统的社区管理也开始逐渐转变成为了小区物业管理模式。因此从物业管理部门的角度上来说，要清楚认识到自身工作的重要性，同时还要完善管理体系，不断提升小区物业管理的专业化程度，实现职责的具体划分，从而解决好存在的问题。其次，是要保证业主的生命财产安全。当发生火灾隐患时，很容易出现经济或是财产的损失。因此，要不断提升业主的专业知识与管理能力，清楚认识到消防安全与自身之间的关系，从小区消防需求出发，提高管理的效果。

3结语

综上所述可以看出，消防管理的效果直接关系到了人们的生命财产安全，所以要清楚认识到这一工作的重要性，通过设计出有效的目标，以此来做好各个环节的管理工作。此外还要从管理人员上入手，做好教育与培训工作，提升管理人员的综合素养与专业能力，为保证业主生命财产安全提供支持。

参考文献

[1]王娜，徐君。浅谈小区物业管理部门的消防职责和工作模式[J].江西建材，20xx(23):280.

[2]林铭，黄友一。浅谈小区物业管理部门的消防职责和工作模式[J].建设科技，20xx(18):75-76.

物业管理论文 篇3：

摘要：随着房地产市场的快速发展，物业管理已经被实践证明是适应我国产权多元化住房体制结构的一种有效的房屋管理模式，并逐步得到更多业主的任何．物业管理行业，所需人才越来越多，同时人员需求从数字转变为素质要求，这就要求高等教育中物业管理专业的人才培养模式必须要适应行业要求．结合四川文理学院物业管理专业十几年的发展，在人才培养模式中的问题进行探索，希望能找到适合我校发展的物业管理人才培养模式．

关键词：高等教育；物业管理专业；人才培养模式

引言

随着我国房地产市场的快速发展，物业管理作为房地产开发与经营的必要环节，已经被广大的房地产行业参与者接受和认可．但在我国物业管理发展的几十年中，始终把物业管理定义为劳动密集型工作，无论是开发商还是广大业主，还是物业管理很行业的从业人员，始终对物业管理行业的认知不清晰，认为物业管理既然属于劳动密集型产业，根本就不需要专业人才的参与，这从目前物业管理行业从业人员的学历层次和专业结构都能说明，目前整个行业现状就是学历层次较低，物业管理专业出身的工作人员较少．但实际上，随着物业智能化的发展，人们生活水平的不断提高，现代物业就需要专业性和技术性更强的人员．中国物业管理经过几十年的蓬勃发展，很多优秀的物业管理公司已经形成了自己固有的管理模式和管理特色，这些物业管理公司在不断壮大的过程中，也就更需要大批次高素质的物业管理人才．因为我国的物业管理行业本身发展较晚，随之而配套的高校物业管理专业的发展也较慢，虽然目前全国有多所高校开设了物业管理专业，但是开设高校由于各自学校发展不同，物业管理专业人才培养模式的探索也就处在不一致的发展道路上，四川文理学院，地处四川达州，达州市本身属于川东革命老区，本身城市发展在全国城市发展中不属于一二线城市，基本属于四五线城市，所以物业管理行业发展本身就存在各种问题和局限，所以四川文理学院物业管理专业人才培养模式存在一定的局限．［１］

１四川文理学院物业管理专业人才培养水平发展现状

从以往研究发展来看，目前全国物业管理专业人才培养水平属于物业管理专业人员无论是从“数字”还是从“素质”都无法满足现阶段行业发展的需求，存在的矛盾主要是物业管理专业发展时间较晚，全国开设本专业的高校较少，就四川文理学院而言，每一届毕业生人数也是比较少，从数量上不能满足企业需求，另外物业管理专业人才培养实践水平不高，到单位后不能很好的胜任单位工作，现阶段培养的物业管理专业毕业生在物业服务企业的工作上不能很好胜任，虽然有的毕业生工作上能够胜任，但其他综合素质培养的欠缺就进一步阻碍在企业的成长．主要表现为，第一，专业自信心不够，四川文理学院物业管理专业从入口学生志愿来讲，主要属于第二三志愿的调剂同学，对整个专业的认知和自信心不够，导致在专业学习中提不起来兴趣，从而影响在毕业时对工作方向的选择，目前四川文理学院物业管理专业毕业生只有很少一部分从事物业管理相关工作，导致在行业中不能形成影响．第二，专业素质能力不强，本专业学生在４年的学习中，主要集中于理论学习，进入物业管理行业中体现出动手能力不强、沟通能力较差等问题，物业管理专业的毕业生进入到物业企业工作，在前期工作中往往不能很快进入工作状态，从事管理层工作的毕业毕业生比例较小，因为在前期工作中，毕业生为了更好的熟悉项目上的工作流程，往往存在轮岗，本专业学生在轮岗期间就能看出缺乏操作，缺乏必要的园艺技能、设施设备维修技能．其中还存在重要认知问题就是服务意识不强，很多同学毕业进入单位后，把自己摆在管理者的位置，违背了物业管理行业服务性的原则，在开展工作中，因为角色错位，导致与业主交流中出现问题，影响工作的推进．

２四川文理学院物业管理专业人才培养模式现状

在物业管理专业人才培养模式的研究中，目前在高等教育中物业管理专业人才培养模式主要有以下三种，第一是以物业管理服务理念为核心的专业人才培养模式，第二是以物业管理中技术理念为核心的专业培养模式，第三种是结合服务和技术的复合型模式，目前四川文理学院物业管理专业人才培养模式无论是从专业目标设置、课程设置和实践教学安排，都是从以培养复合型人才出发．现从以下几个方面来谈谈四川文理学院物业管理专业人才培养模式现状．［２］第一、从培养目标和课程习题出发，四川文理学院物业管理专业意在培养能在建设部门、房管部门、房地产公司、物业服务公司、社区居委会、职业学校、高档公寓、高层楼宇、高级商厦、会所、写字楼等方面从事房地产营销、物业管理、社区服务、教育培训、信托经纪、研究咨询、教学科研等工作的中高级人才．配套开设的课程有物业管理学、物业管理实务、物业服务企业会计、物业服务企业财务、房地产经济学、物业环境绿化管理、物业设备管理、物业智能化管理、分类物业管理、物业经营管理、房地产估价理论与实务、房地产开发与经营、房地产金融、房地产营销、房地产投资分析、社区管理等．实践教学主要是从大一进校的认知实，结合大二大三的企业定岗实习和大四的毕业实习相结合．第二，师资建设方面，四川文理学院物业管理专业教师主要以中青年教师为主，虽然学历层次都是硕士研究生，但高职称、高学历的教师比例较少，同时本专业“双师型”教师比例较少，都成为目前物业管理专业发展的瓶颈．第三，校企合作与实训基地建设方面、目前与我校物业管理专业进行校企合作的企业主要集中在重庆、成都等城市、与学院所在城市存在一定距离，不利于学生随时到企业进行各方面的实践教学，同时，本专业在校实训基地建设也没有得到一定发展，所以目前四川文理学院的物业管理专业的复合型培养模式还存在一定问题．［３］

３四川文理学院物业管理专业人才培养模式存在问题

３．１专业教育存在与企业需求和职员发展脱节的现象

学院培养的物业管理专业人才，存在重理论、轻实践的情况，从学生定岗实习和毕业实习中能发现，学生不能把所学知识熟悉运用的工作中，同时在工作中出现的很多问题，在教学中也存在没有设置的情况．

３．２专业教育存在教学落后现象

四川文理学院物业管理专业在现阶段教学中，无论是教学方法还是教学内容都存在着方法落后，知识结构不完备，理论教学与实践教学脱节的现象，由于物业管理专业的设置与发展比学院其他专业设置发展较晚，所以无论是在理论教学还是实践教学都更多的去学习其他学科的教学方法，任课教师对物业管理行业的了解也局限于书本知识，任课教师在很大程度上就存在理论与实际脱节额情况，另外，四川文理学院物业管理专业在１５年的发展中，虽然在不断的去优化课程结构，

关键词：电力企业；后勤；物业管理

市场改革的步伐进一步推动电力企业的发展，电力企业迅速转变策略实现自身飞速发展，创造巨大经济效益；而后勤部门要为电力企业正常运营提供及时有效的保障及服务，就需要紧随电力企业市场化进程一并做出改革，这是现阶段电力企业后勤物业管理部门亟待解决的问题[1]。

一、电力企业后勤物业管理存在的问题

(一)电力企业后勤物业管理的现状

电力行业的飞速发展，进一步要求后勤物业管理部门改变现状逐渐向多功能性不断优化。当前，电力企业后勤物业管理服务观念较为滞后，服务内容较单一，整体服务水平参差不齐，缺乏合理有效的物业服务意识，不能满足日益增长的需求。

(二)电力企业后勤物业管理的基本设备陈旧，维修人才短缺

电力体制逐步革新，主辅分开。企业制度发生转变，相当一部分需求通过外包渠道完成，没有系统自身的服务队伍，这就导致物业服务水平的不稳定性；再由于各场所设备年久陈旧，维修人员急缺，日常维护不到位，极不利于物业管理工作的开展。案例1：如20xx-2014年，某市辖区产权故障停运487起，投运3年内，发生设备故障停电7起，占比2%。由于客户自身电力设施陈旧、运行维护不到位等，造成设备短时停运401起，占比82%。

(三)电力企业后勤物业管理的服务和监管

电力后勤物业管理部门既肩负服务之责也担着监管之责。为保证不断提升物业服务水平，设立行之有效的监管机制是不可缺少的一部分；坚决纠正一线员工服务意识淡薄，杜绝态度恶劣等现象；在各场所的管理员需第一时间掌握、第一时间响应、第一时间解决，起到监管职责。案例2：客户赵某于电梯正常运行中被关，拨打电话维修人员电话，结果其延迟1个小时到来，导致被关1小时。用户不满，向报社举报此事，当地报社对此作出报道。消防在上级检查中存在隐患被报道批评，责令整改。

二、电力企业后勤物业管理的强化对策

(一)高度重视电力企业后勤物业管理的基础工作

以基础性工作入手，推动电力企业的进步。这涵盖了以下几个层面：首先，电力企业后勤物业管理部门在具体工作的开展中，要把“以人为本”作为管理准则，在管理内容及方式方面上注重与业主沟通，进而行之有效的解决问题，营造良好的工作环境；其次，以电力企业实际状况作为指导依据，设计合理有效的'标准规范，完善后勤物业管理制度，将员工职责明确化，层层落实，层层把控；再次，对后续工作的实施进行监督管理，做好物业保障工作。

(二)加强电力企业后勤物业管理的服务创新

电力企业的后勤管理工作对企业的深化改革、对企业的持续发展、对企业的稳定运行，起到了保驾护航的作用[2]。首先，不断细化服务，不断提升服务，不断优化服务。树立服务意识，深入开展“五星服务”工作。结合业主需求，以各种形式为业主提供相应服务。例如加强对维保单位管理，对场所设备如空调、电梯等日常的维保、清洁；加强场所内保洁、保安、绿化工作；强化消防意识[3]。其次，需制定具有与电力公司相对应的服务体系，创建有效的管理制度，完善物业管理章程。做到在制度上约束服务行为，依照相应服务水准，凸显物业服务的重要性。扩大服务项目，开展多样服务，为物业部门创造效益，走可持续创收路线。最后，物业管理应与各部门加强联系，强化合作，充分运用当前优势，以接管新服务项目的形式拓宽经营面积，创造更大的经济效益。

(三)提升电力企业后勤物业管理的监督水平

后勤物业监督部门需不定期进行检查，从而有效践行后勤物业监督工作，从整体上推动电力企业的发展[4]。电力企业在综合性考核方面，也可以使用量化考核指标，接着通过短信投诉及电话投诉等来提升监管水平，及时合理有效解决出现的问题，继而构建起合理的后勤物业管理企业。

三、结束语

为满足企业发展需求，需要改革电力企业的后勤管理，电力企业后勤管理改革主要在于理清后勤系统及主业系统中的分配制度，且与改革当中，逐步强化电力企业文化构建，突出人本思想，注重解决员工存在的问题，继而调动企业工作积极主动性，凸显后勤部门各人员的潜质及创造力，推动电力企业的稳定发展。

参考文献：

[1]杨红兵。电力企业后勤管理存在的问题及对策探讨[J].现代营销旬刊，20xx(1)：48-48.

[2]谭云曼。电力企业后勤管理工作信息化创新[J].低碳世界，20xx(3)：144-145.

[3]马东波。电力企业后勤物业管理中存在的问题榭策分析[J].大江周刊：论坛，20xx(3)：44-44.

[4]陈永勇。电力企业后勤物业管理中存在的问题和对策[J].财讯，20xx(17)：82-82.

物业管理论文 篇4：

近些年来，一些发生在小区内的矛盾逐渐最终演变成刑事案件的案例屡见不鲜，起因大都是业主之间生活习惯的差异、志趣爱好的不同或者是对于公摊面积的纠葛，还有业主与物业之间的矛盾等等，如果物业管理水平提高，物业管理人员能够对这些问题进行妥善处理，就能避免很多的问题。因此，物业管理水平的提高事关到每一位业主的自身的利益和物业本身的利益，对提高物业管理水平的探讨实在必要。

一、物业管理纠纷的现实状态

所谓的物业管理纠纷主要是指业主与物业从签订合同之时开始到合同终止这一个时间内业主与物业之间就小区住宅等相关问题所产生的纠纷和摩擦。随着我国小区住宅的规模不断增大，业主的需要也呈现复杂化的趋势，业主和物业之间的矛盾也呈现复杂化的特征。就产生纠纷的当事人来看，主要分为以下几种类型的纠纷：

(一)物业管理公司与业主之间的物业管理纠纷

物业管理公司和业主之间的矛盾主要集中在物业公司对小区的不合理管理上。例如，物业公司非法(未经过业主的许可)占用业主土地；巧编名目乱收费；随便提高收费标准、物业管理公司提供的服务质量差等等。由于我国还没有对物业管理相关的收费标准，这就给物业管理公司以可乘之机。由于一系列不合理的物业管理情况，导致业主强烈不满，而物业管理公司又给不出合理的解决方式，最后导致纠纷的发生。

(二)业主与业主之间的物业管理纠纷

这类纠纷的发展主要是由于业主之间生活习惯、志趣爱好之间的差异而导致的。例如，停放车位的不合理引发的纠纷、违章搭建或者饲养小动物引发的纠纷、侵害邻里的利益、影响居民的正常生活引发的纠纷等等。这类纠纷如果得不到及时的处理和解决，极易酿成灾祸。

(三)与业主委员会有关的物业管理纠纷

商品房的物业管理公司最终的确定有一个过程。在业主和业主委员会未选定物业管理企业，并没有签订正式合同之前，由开发商选定的前期物业管理公司进行物业管理。在业主委员会成立以后，将由业主委员会讨论决议今后的物业管理公司。由于，前后的物业管理公司很有可能会发生变动，因此，前期的物业管理公司和业主委员会之间很有可能发生纠纷，前后期的物业管理公司之间也有可能发生纠纷。并且，由于业主委员会并不能代表每一个业主的利益，所以业主与业主委员会之间也有可能发生纠纷。更有甚者，业主委员会的成员有可能收了某一个物业管理公司的红包，而不做出公平合理的决定。

(四)物业管理公司、业主、开发商之间产生的物业管理纠纷

业主和开发商之间的纠纷主要是指开发商在业主购买房屋前在合同中所记载的房屋质量、物业管理服务、物业费用等问题未能得到兑现。未能得到兑现的原因主要是在业主购买房屋后，业主与开发商之前的合同款项未能得到物业管理公司的认可，这时，业主就会与物业管理公司发生实际的纠纷。

二、物业管理纠纷的发生原因

物业管理纠纷的发生原因虽然错综复杂，但是归结起来，主要是以下几方面的原因。

(一)业主和物业管理公司的观念不同

业主与物业管理公司实质上是“主人”与“管家”的关系，业主就是“主人”,而物业管理公司是“管家”。然而，物业管理公司并没有清醒的认识到这一点。物业管理公司是业主花钱雇佣一个企业来管理小区的，而不是管住自己的。现在很多的物业管理公司并没有秉承着“服务业主”的理念，而是“管理业主”的理念。对于业主违章停车、垃圾乱堆放等行为，物业管理公司就加大治理力度，甚至要求业主交高额的罚金，而对于水电供应不正常、业主与业主之间的矛盾等不涉及其自身利益的问题则“放纵”。

(二)业主对前期物业管理公司和开发商之间的关系认识不到位

新建小区的前期物业管理公司通常是由开发商投资建立的物业管理公司，与开发商具有同等的法律地位。业主购买房屋后，一旦发现房屋的质量问题、物业管理公共的收费问题和服务问题就会向物业管理公司反映，要求物业管理公司解决。而物业管理公司与开发商有着同等的法律地位，肯定不愿意代替开发商受过，于是物业管理公司和开发商之间就会出现纠纷，有些物业管理公司还通过停水、停电来报复业主，由此，矛盾进一步激化。(三)发生纠纷的双方重视自己的权利而轻视义务

物业管理服务合同属于双发的有偿合同，一方的权利就是另一方的义务，一方的'义务就是另一方的权利。业主一方的义务就是缴纳物业管理公司所规定的各种费用，权利就是享受物业管理公司所提供的各种服务。物业管理公司的义务就是向业主提供各种服务，权利就是依据所提供的服务要求业主缴纳合理的费用。因为业主和物业管理公司双方不明白权利和义务的辩证关系，而只重视自身的权益的实现而不重视自己义务的履行，而造成双方的权利均无法得到实现而引发纠纷。

(四)物业管理的收费混乱

由于我国尚未建立完整的物业管理的收费规定，所以，一些物业管理公司的收费项目相当混乱，五花八门。除了必须缴纳的物业管理服务费用以外，还有一些物业管理公司代收水电费、电视费用、电梯费、电梯维修备用费。五花八门的费用让业主难以辨别真伪。显然业主不愿花冤枉钱，由此导致了业主与物业管理公司的矛盾。

(五)当事人恶意维权

由于业主或者是物业管理公司缺乏相关的法律意识或者是法律意识淡薄，造成了业主和物业管理公共恶意维权，从而引发了纠纷。

三、物业管理纠纷的处理对策

根据以上对物业管理纠纷发生的原因和现状的分析，总结了以下几方面的对策，供大家参考。

(一)物业管理服务公司和业主应该转变观念

物业管理公司与业主是雇佣关系，业主雇佣物业管理公司来为自己提供服务，这种服务是有偿的。但是，现在很多的物业管理公司并没有以“服务”为核心来工作。虽然，物业管理公司在实际工作中需要对小区的环境、垃圾、设施等等进行管理，但是，这种管理应该物业管理公司为业主提供服1务，方便业主的生� 由此可见，要想减少甚至避免业主与物业管理公司的纠纷，首先就要转变物业管理公司的工作观念；另一方面，业主也应该积极转变“少花钱，享服务”的观念，对物业管理公司有充分的信任。

(二)物业管理公司与业主之间应该相互理解、换位思考、交流沟通

物业管理公司和业主之间是鱼水关系。一方面，物业管理公司需要业主所提供的物业管理费用维持其生产和发展，只要有足够的物质基础，物业管理公司才能够不断提供优质的服务以满足业主的需求，创造良好的小区环境。另一方面，业主需要物业管理公司提供的服务来对自己的生活环境进行管理和维护，需要物业管理公司对小区内发生的一些突发状况进行处理。同时，业主在享受服务的同时也需要向物业管理公司提供一定的资金，只有这样才能更好地保证自己的生活环境有序。由此看来，业主和物业管理公司之间只有相互配合和理解，只有换位思考才能真正明白对方的难处，才能使得义务和权利得到切实的履行和享受。

(三)建立健全物业管理企业的收费体制并进行公示，杜绝乱收费

目前，物业管理公司和业主之间的矛盾主要是由于物业管理费所引起的。现在很多的物业管理公司收取高昂的物业管理费用，物业管理的收费项目更是五花八门、难辨真伪，这使得很多的业主对物业管理公司的收费标准产生了怀疑，由此产生了很多矛盾。所以，物业管理公司应该严格按照法定的收费标准进行收费，收费的款项也要严格按照《物业服务收费管理办法》进行。按照要求，物业管理公司应按对所收取的费用款项和标准进行公示。

(四)重视业主和物业管理公司所签订的合同

物业管理合同是业主和物业管理公司之间权利与义务关系的凭证，是双方行使权利和履行义务的法律依据。所以应该特别重视物业管理合同的签订。物业管理合同的拟定应该注意精确、全面、合理、科学、合法，避免用语含混、模糊不清等语句，如果物业管理合同对有关内容交代不清就极有可能在今后引发物业管理公司与业主在相关方面的纠纷。因此，业主在签订物业管理合同时要谨慎处之，不可大意，注意对于相关细节的审视，必要时，可以请律师来审核。

(五)提高物业管理公司的服务水平

物业管理公司不生产实在有形的物品，它们所生产的物品是无形的服务，提供优质的服务是物业管理公司安身立命的根本所在。因此，物业管理公司要无时无刻地把提供优质的服务放在首位，只有服务到位，业主的钱才能到位。提高物业管理公司的服务水平要提高行业的准入标准，这需要相关法律文件的出台，也需要行业协会的监督；此外，物业管理公司要加大对员工的培训工作，培养出服务精良的员工。

(六)双方都应该依照法律维权

物业管理合同是物业管理公司和业主之间的法律。因此，双方一旦发生纠纷应该依据物业管理合同的规定或者是《中华人民共和国合同法》的相关款项提请诉讼或者仲裁解决，不应该无视合同，恶意维权。

四、结语

物业管理的纠纷问题是我们日常生活中常见的纠纷，对于物业管理纠纷的解决应该以法律为依据、以物业管理合同为依据来进行解决。物业管理公司和业主之间是鱼水关系，双方应该相互理解、加强沟通才能实现共赢。

参考文献：

[1]陈珏。物业管理性质的法学反思[J].中国物业管理，20xx,(4)。

[2]何平丽。物业管理中业主自治法律制度研究[J].上海大学学报：社会科学版，20xx,(9)。

物业管理论文 篇5：

物业管理是近几年来我国大力培育、发展房地产市场过程中，住宅与非住宅房产商品化 、服务化而出现的对居住、使用住宅小区、商厦的单位、居民提供公共性服务和特约服务的新行业。随着物业管理业的出现，在物业产权人(又称业主)、使用人与物业的受托管理人 (物业管理公司)之间产生了一种新型的民事法律关系，行政管理部门也面临如何对物业管 理业进行行业管理的新问题，因物业管理发生的纠纷随之出现，并呈现纠纷数量上升、新类 型案件多的特点。而物业管理规范性文件方面，除了建设部发布的《城市新建住宅小区管理 办法》(以下简称《办法》)和国家计委、建设部发布的《城市住宅小区物业管理服务收费 暂行办法》这两份部门规章外，我国尚无统一的或专门调整物业管理行为的法律法规，使物 业管理纠 纷案件存在适用法律难等问题。本文试就物业管理纠纷的主要特点、审理物业管理纠纷案件 在实体上和程序上应注意的问题，以及值得探讨的问题略陈管见。

一、物业管理纠纷的主要特点。

物业管理纠纷是随着房地产开发商加强售后服务及物业管理行业的出现而出现的， 该类纠纷因其独特性而与一般的纠纷有着不同的特点。

1.物业管理纠纷案件逐年上升，诉讼标的额较大。

1990年以来，特别是1992年以后，全国各地的房地产业异军突起，海南的房地产更是超 常规发展，形成了不同档次、不同类型的新建住宅小区和作为商用写字楼的大厦(以下简称 为住宅小区和商厦),各类住宅小区、商厦在收取物业管理费用、提供管理服务方面的做法 不尽一致，业主与物业管理者之间缺乏约束各方的合同、公约或法律规范，使业主与物业管 理者、行政主管部门之间的矛盾渐生，因此而产生的纠纷，向房产、物价等管理部门的投诉 大量增加，在有关部门的协调处理不完全能解决纠纷后，当事人转而向法院起诉。以海口市 新华区法院为例，该院于1995年开始受理物业管理纠纷案5件，至1996年上升为20件，这两 年来因物业管理而产生的各类纠纷有增无减。诉讼标的额少则上万元，多则几十万元。

2.因物业管理产生纠纷的案件类型多，且多是新类型的案件。

物业管理纠纷是物业管理过程中所发生的纠纷。据统计，目前海口市所受理的物业管理 纠纷，已从刚开始受理时物业管理公司追索物业管理费的纠纷，发展到涉及民事诉讼、行政 诉讼的各类型纠纷。主要有：(1)物业管理者(包括房地产开发商和物业管理公司)向业 主或使用人追索物业管理费、水电费的纠纷，这类纠纷数量较多；(2)业主或使用人要求 物业管理者承担停水、停电、停气或其他行为的侵权赔偿纠纷；(3)房地产开发商与物业 管理公司的物业管理承包合同纠纷；(4)房地产开发商与物业管理公司之间的物业委托管 理纠纷；(5)业主或使用人要求物业管理者赔偿在提供特约服务如保管服务中所造成的财 务损失的纠纷；(6)业主或管委会选聘、解聘物业管理公司产生的纠纷；(7)业主诉房产 管理部门行政侵权纠纷。这些类型的纠纷，涉及到民法关系中合同之债(包括服务管理关系 、代理关系、承包关系)、侵权行为所生之债，以及行政诉讼中房产管理部门的行政行为是 否合法。如海口市顺发新村小区的部分业 这是该市所受理的第一宗因物业管理引起的行政诉讼案。

3.物业管理纠纷诉讼主体复杂，法律关系复杂，对纠纷的审理有一定的难度。

物业管理纠纷案的诉讼主体、法律关系复杂，该类案件的主体，既有我国公民、法人和 其他组织，又有外国公民、外国企业、港澳台同胞；参与诉讼的既有业主、使用人或小区管 委会，也有物业管理公司、房地产开发商或行政管理部门。既可能涉及业主与使用人的关系 、业主或使用人与物业管理公司的物业管理服务合同关系、侵权关系，又可能涉及到房地产 开发商与物业管理公司的关系、管委会与物业管理公司的关系，业主、管委会或物业管理公 司与房产管理部门的关系。由于物业管理纠纷案属新类型的案件，在审判实践中又无现成的 依据，《中华人民共和国民法通则》等法律中无专门调整物业管理的规定，只能依据民法通 则、行政诉讼法的基本原则，依据有关部门和地方性规章进行处理，而有关规章的规定又不 详尽或明确，给正确处理该类纠纷带来一定的难度。

二、审理物业管理纠纷案件应注意的几个问题。

(一)物业管理纠纷的管辖问题。

确定物业管理纠纷案件的管辖问题，是正

确审理此类案件的前提。物业管理纠纷的管辖问题，应以物业管理纠纷的具体类型来确定。因物业管理引起的行政诉讼案件，依《行政诉 讼法》的有关规定确定有管辖权的法院。因物业管理引起的民事诉讼案件，目前当事人一般 都在物业所在地的法院起诉，并把物业所在地作为业主或使用人的住所地，而有些受诉法院 也未分清物业管理纠纷的不同类型而予以受理。签订物业管理服务合同的一方当事人向对方 提起侵权之诉的，应适用民事诉讼法第29条的'规定，由侵权行为地或被告住所地的人民法院 管辖，因物业管理服务合同、物业管理承包合同、物业委托管理合同等产生的合同纠纷，应 适用民事诉讼法第24条的规定，即：“因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或合同履行地 的人民法院管辖”。要注意审查何处为被告住所地、何处为合同履行地。业� 物业管理纠纷虽是因不动产的管理引起的纠纷， 但其不属于不动产纠纷，不适用专属管辖的规定。

(二)应注意审查涉及物业管理的合同的法律效力。

审查物业管理合同的效力，关系到正确处理纠纷，维护法律严肃性的问题。在物业管理 纠纷中，主要涉及三类合同， 在审理中，应区分合同的不同性质，注意判定合同 的效力，以正确处理物业管理纠纷。

1.注意审查物业管理服务合同的效力。

在审查物业管理服务合同(或称聘用管理合同)时，应主要从当事人是否具备民事主体 资格和相应的民事权利能力、民事行为能力，合同的内容是否合法来审查其效力。物业管理 权是因业主享有物权所派生出的权利，行使物业管理权的应是物业的所有权人，或是与业主 约定可享有物业管理权的使用人，而非房地产开发商或物业管理公司。物业管理服务合同应 由业主(或特定的使用人)为委托人，委托具有物业管理资质、能力的管理公司而形成。由 于我国房地产发展过程中物业管理刚起步，在购房者购房时，物业管理多是作为商品房售后 服务的一环，由房地产开发商与购房者签订，约定购房者接受房地产开发商的物业管理服务 .随着物业管理规范化、法制化的呼声日甚，越来越多的业主或业主管理委员会作为行使物 业管理权的一方，续聘或选聘房地产开发商属下的物业管理机构或物业管理公司为其提供物 业管理有偿服务。因此，物业管理服务合同合格的当事人，一方为业主或依法成立的业主管 理委员会，另一方为具有物业管理经营范围的企业。原由业主或无物业管理经营权的 房地产开发商，所签订的物业管理服务合同，其效力应以建设部的《办法》施行之日起划分 ,在此之前(即1994年4月1日前)所签订的物业管理服务合同不宜以房地产开发商无物业 管理经营权来认定无效，房地产开发商在业主选聘物业管理公司之前，可继续实施物业管理 ,但不得以继续� 19 94年4月1日后所签订的物业管理服务合同，因《办法》已规定住宅小区应由物业管理公司统 一实施专业化管理，房地产开发商在出售房屋前，就应选聘物业管理公司承担住宅小区的管 理，或注册成立物业管理公司负责管理。所以，1994年4月1日后房地产开发商仍与业主签订 物业管理服务合同的，应认定合同无效。

在审查物业管理服务合同效力时，还应注意审查合同的内容是否合法。物业管理服务合 同必须遵守法律、法规、规章，不得损害国家利益、社会公共利益和他人合法权益；必须在 平等协商的基础上，确保业主或业主管理委员会行使物业管理权和委托权。对于业主不能 在平等的基础上行使其物业管理权的，应认定合同无效；对易引起纠纷的物业管理费，其收 费标准、范围要依据物价管理部门的收费标准或报经物价管理部门批准，超过标准收取费用 和滞纳金，未经批准扩大收费范围的条款，应确认为无效条款；对属于业主所有或共有的外 墙体、屋顶等的使用、收益，如不允许业主管理、使用、收益，或赋予房地产商使用权而不 向业主交付相应对价的，均侵犯了业主的权益。实践中，房地产开发商或发售房产的大业主 ,未经业主同意随意使用属于其他业主所有或共有的外墙体、屋顶等并获取收益的侵权行为 常常发生，物业管理服务合同的内容中出现侵犯业主权益的不平等条款的，应确认部分无效 .

2.注意审查物业管理承包合同的效力。

由于房地产开发商或物业管理公司往往认为物业管理权在其手中，而在无能力或精力实施物 业 管理时，或为牟利，在与业主签订物业管理服务合同后，将受托进行物业管理的经营权发包 给其他的物业管理公司，坐收承包金，由此产生了发包人与承包人因收取、上缴物业管理承 包金及业主拒向承包管理人交纳物业管理费用的纠纷。建设部《办法》中规定，小区物业管 理权属全体业主所有，只有业主或者代表业主的管委会才有权选聘物业管理公司，为业主提 供有偿服务。房地产开发商或物业管理公司只有依据物业管理服务合同对物业实施管理，其 由此所享有的受托权实质上不是物业管理权，而是受托管理权，将受托管理权发包、转让给 他人经营，这种物业管理承包合同损害了全体业主的利益，应确认为无效合同。有受托管理 权的物业管理公司将其管理权发包，其无权收取物业管理承包金，承包人则未依法取得受托 管理权，其要求业主向其交纳物业管理费的诉讼请求，不应得到支持。

3.注意审查物业委托管理合同的效力。

在考察物业委托管理合同时应注意审查合同的当事人和合同的内容。业主或代表业主的 管委会委托、聘用物业管理公司提供管理服务，据此所签订的物业委托管理合同，实质上是 属于前述物业管理服务合同，如无其它致合同无效的情形，所签订的物业委托管理合同应确 认有效。但在实践中引起纠纷的物业委托管理合同则大多不是业主或管委会与物业管理公司 签订的合同，而是由正在实施物业管理的公司与另一物业管理公司签订的，由正在对物业进 行管理的公司委托别的物业管理公司对业主的物业进行管理的合同，这种类型的物业委托管 理合同，其性质与物业管理承包合同相似，都是未经业主同意，将取得的委托管理权转让给 他人，由他人对业主的物业进行管理，所不同的是物业委托管理合同采取委托管理的方式。 业主将物业委托给其选定的物业管理公司管理，是基于业主对所选定的物业管理公司物业管 理能力的信任，物业管理公司既无权将享有的受托管理权转包、转让，也无权另行委托他人 对业主的物业进行管理。而且，根据民法理论，转委托成立的前提必须是经委托人(即业主 )同意，接受委托进行物业管理的物业管理公司擅自将管理权转托他人行使，所签订的物 业委托管理合同，侵犯了业主的利益，实施了无权转委托的行为，应确认合同无效。在审查 物业委托管理合同时，应将其与物业管理公司选聘专营公司承担专项经营业务的合同区分开 来，后者依《办法》及物业管理的需要，是允许的。

物业管理论文 篇6：

一、物业企业成本核算中存在的普遍问题

物业管理企业在成本管理上还存在着许多缺陷，这些成本管理上的缺陷严重制约着物业管理企业的生存与发展。例如：企业成本管理意识的淡薄，对企业成本控制与管理方面就会存在很大的局限性，造成企业成本管理的目标单一，甚至导致成本管理与企业的战略发展目标相脱节，成本管理不能发挥出应有的作用，形同虚设。同时，目前不少物业管理企业的成本管理理念已经远不能适应我国社会主义市场经济的发展要求。另外，在物业管理企业成本核算管理中还缺乏一定的管理机制以保证对成本管理考核的真正落实，这就很难使成本管理的作用得到有效发挥，最终影响企业效益的提高。

二、现代物业企业成本核算管理的完善对策

（一）在物业管理企业内部树立全员成本管理的新理念

物业管理企业要想实现有效的成本核算管理，就必须在企业内部树立全体职工成本核算管理的新理念、新意识，上到物业管理企业的领导层以及各部门主管，下到企业内部的基层生产员工、财务人员都必须要树立成本核算管理意识。因为，产品成本的核算管理不单单只是某一个人或者某一个部门的职责。企业管理层应当带领全体部门职员树立成本核算管理意识，认识到成本核算管理对物业管理企业的重要性。而企业全员成本核算意识的培养还需要企业要定期的对全体员职员进行相关成本核算知识的培训，同时对那些为企业的成本核算出谋划策的职员给予一定的物质或精神奖励。

（二）选择适合企业自身的成本核算方法

物业管理企业的成本核算方法必须要立足于企业的自身实际情况，并且要符合企业发展的实际角度。在选择核算方法时，物业管理企业不要仅仅局限于其中的一种方法，可以根据企业所处的不同的发展时期阶段采用多种方法相结合的核算形式，使成本核算方法更具有可操作性、更加适合企业内部管理的需要。另外，物业管理企业在选择了合适的成本核算方法之后，应该对物业管理企业的成本费用对象进行一定的分析和整理，并且要根据不同核算对象的具体情况进行相应的变化。例如：物业管理企业的发展阶段、市场衰退期等不同时期的核算对象肯定是不同的。

（三）建立科学的、有效的成本核算管理机制

近年来，随着信息技术以及网络技术的不断发展与广泛应用，现代化网络信息技术在企业管理中的应用范围越来越广泛，在物业管理企业中将先进的计算机技术应用到成本核算管理，可以为企业成本核算的信息数据处理提供高效的、科学的工具，为企业成本核算管理提供了更加科学的`、更加严谨的成本核算分析方法。同时，现代化信息技术的应用也为企业降低成本、提高经济效益提供了保障。例如：EXCEL软件强大的数据处理功能，可以进行表格处理、数据统计、统计图表制作、数据库管理等各项功能，它还可以帮助企业的财务人员、管理人员对表格进行相应的处理，不仅减少了人力核算过程中出错的情况，还减少了人力资源消耗，为物业管理企业的成本核算提供了真实、科学的数据依据。

(四)加强物业成本核算的现代化管理

伴随着经济全球化的快速发展，物业管理企业应该及时改变传统的成本核算管理方式，向现代化成本管理方式转变，从而有效地降低企业管理成本，不断增加物业管理公司的经济效益。因此，物业管理公司必须要加快成本核算管理模式的转变，实现现代化成本管理并采取可持续发展战略，引进先进的成本核算设备与技术，实现物业成本管理智能化，增加成本管理的科技含量，减少人力资源的消耗费用，增加成本核算的效率，从而降低物业的管理成本。

三、结语

随着物业管理企业在我国的兴起与发展，物业管理已� 在物业管理企业中，成本核算管理则是企业发展的基础。物业管理企业要想保持自己的低成本优势，在激烈的竞争中维持生存、发展和创新，就必须跳出传统的框框，站在战略的高度重新审视成本核算管理，充分考虑到企业内外部市场的变化，结合自己实际情况，采取一定的措施优化成本核算管理。只有这样，物业管理企业才能减少成本的消耗，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。

物业管理论文 篇7：

物业管理是随着市场经济兴起的新兴行业，它作为人们以市场化、企业化、专业化、社会化方式解决房地产后续管理的主要手段，越来越凸现其重要性。如今，物业管理已�

随着人们生活水平的提高，享受物业服务的意识已经越来越强。物业管理是一种不同于其他任何一种服务类型的服务。不同有三，其一就是服务和管理合二为一；其二，服务对象非常广泛，服务内容不断丰富；其三，服务标准千差万别，具有自生性。

一、服务和管理合二为一

没有任何一个行业像物业管理这样把管理和服务结合得这样紧。没有好的服务的物业管理也 近来，不断有楼市纠纷见于各种媒体上，纠纷的核心是物业服务和收费问题。对业主来说，交了费就要享受个性化的服务，物业公司应该满足我的要求，对物业公司来说，缴纳的物业管理费必须和服务水平相匹配，住户对服务的需要也千差万别，归结起来物业本意是管理，实际是服务。两者是合二为一的关系。北京市小区办公室主任刘志宇说过，物业公司在日常生活中对业主的作用到底是什么？很简单，就是公共服务，同时，重要职责就是管理，由此可见，物业公司就必须把服务作为管理的重要内容，同时把管理作为有效手段。

二、服务对象非常广泛，服务内容不断丰富

物业管理是有形管理无形服务。有形管理可以定价，比如说对大中维修项目，只要做好投标招标工作，双方不会发生太大争议。无形服务不能定价，比如说电梯司机热情服务和冷面对人的差别。业主所要得到的'是有人来看电梯，只为电梯的运行付出费用，对于不同的服务，并没有想到它的价格区分问题。(在美国，服务是单收费。)对于物业管理来说，根据物业收费情况，也很难对服务水平给出合理的定位。这缘于物业管理是有形管理和无形服务的统一。

物业管理的对象不仅是客观存在的房产，还有业主。业主是活生生的个体，也就具有了差别性。张三喜欢你每天早上打扫卫生，李四则喜欢你夜里悄悄打扫；又如电梯里不让运自行车的问题，现在骑自行车的人不少，你总不能让人家爬上去吧？可是你要运了自行车，占用轿厢的空间，其他的业主就有意见，赶上高峰期，矛盾就会产生。与此同时，普遍形成的收费难现象，也会进一步加剧物业公司收支平衡的难度。个性化服务需求愈来愈强烈，为了满足这些要求，物业公司必须对部分服务项目加大投入从而提高服务水平，但是公共的投入有时却会使一部分人不履行交费义务。供暖问题，就是一个众人皆知的问题。

其实，服务对象的广泛性在造成困难时也带来机遇。物业管理公司的综合实力很大一部分体现在这一方面。在我们物业管理的实践中，针对同样的事情，不同的处理方式也会有不同的效果。所以，服务水平和管理水平是分不开的。物业内部管理水平上去了，服务水平也自然提高了。管理是前提，服务是目标。两者缺一不可。

三、服务标准千差万别，具有自生性

政府规定统一的服务标准，对于一些新小区可能就好落实，对于一些老小区就力不从心了。开发商售房时的过多承诺，导致业主入住后与物业管理企业的矛盾重重。物业管理只有充分市场化，才能适应千差万别的住户需求。实际上，有很多小区服务标准和收费标准一样，具有自生性：是由住户产生了需求，然后经过与相关方交涉，才完成一些项目的立项。政府应该给业主和物业管理企业更大的自主权和自治权，通过双方协商一个合理的标准。

相对于私人空间的扩大来言，介于私人空间和公共空间之间的小区空间，应该按照自生性的原则，充分发挥各小区物业管理要素的积极性和创造性。可见，物业管理是有形管理无形服务。对于有形管理，可以量化小区常规性的工作，应当有个确切的标准。对于无形的服务，则应该市场化、多样化。

物业管理论文 篇8：

摘要：基于对物业管理行业人才管理需求的分析，本文指出，现代物业管理的建设要注重建设信息技术教学体系，并要求开展实施特殊物业管理系统培训。目的和施工方案，为管理专业建筑财产和教学改革提供参考。

关键词：物业管理；信息化

一、引言

目前，现有职业教育条件普遍较弱，许多专门学校没有与企业银行全面培训，不能满足综合学生教学和当前工作经验的需要。为了实现物业和物业管理专业化的快速发展，为适应物业管理过程中教学的实际需要，物业管理专业专业学院职业培训是提高人才培养素质的关键。在今天的世界，信息技术在胶水方面的发展，新的是沉默的。物业公司如何对不断变化的社会经济环境做出反应？传统的物业管理模式一直难以解决公司规模庞大，专业造成许多问题。客户服务现场，如何分析财务负担，如何有效管理和优化资源实现。这些应采用现代化的信息手段更有效地提高工作效率。

二、开展实训教学体系的必要性

物业管理信息培训室可以在虚拟教室中“开发虚拟课堂企业”，创造真实的商业环境，模拟各种业务流程，让学生体验“房地产业“更好地实现理论与实践的结合，增加学生对学习兴趣的兴趣。进入学校引导学生做事业规划，将学生从毕业转入心理过渡期工作，更好地实现社区，企业培养复合型人才物业管理信息模拟培训课程基于其强大，互动，实际，有竞争力，全面的经验，各机构功能的有效性均为物业管理专业人员和房地产专业人士，接受。由于直觉，实际工作，团队合作和学生的模拟训练课程， 通过模拟信息课程，学生可以真正了解整个过程的实体商业活动，使学生了解物业管理，制定业务战略，是企业成功取得成功的关键。通过模拟培训课程，也使学生在每个管理会议中体验真实的业务活动非常重要，无论做什么，都会导致业务管理的流失，损失运作，以承认合作的沟通和重要性，增加管理团队的凝聚力。资产管理模拟培训课程基于其丰富的经验，互动性，实用性，竞争力，包容性和有效性，都是专业认知和职业认可的专业财产和房地产资产。模拟训练课程由于直观，实际的工作，团队合作和学生工作，

三、实训教学体系建设目标与计划

软件过程模拟物业企业的环境和工作地点，使学生能够参与游戏，模拟物业管理过程，从简单的敏感度理解物业管理理性理解。通过软件模拟培训管理，在游戏角色中实现以下学习目标：1.将“真正的业务流程”恢复到最先进的应用过程和信息技术管理体系的最佳理念，增加学生理论在实际运行中的转换能力理念技能。2.让熟悉商业和房地产应用和管理流程的学生成为信息，网络和创新，思考强大竞争对手的新时代。3.软件采购按照专业物业管理培训方案和专业实践教学实践分配标准，适应湖北人才管理人才需求的社会经济发展；帮助物业经理确定专业技能。4.学习最好的利润机会，了解房地产房地产的真实情况，了解企业如何在残酷的市场竞争中有效实施管理工具和营销。5.促进科技创新在新时代的职业培训模式为社区变得流行，实用，易于使用的创新型人才。

四、实训教学体系建设计划

职业教育培训的目标和职业教育与就业人员的培训目标，职业教育是建立在以社会为本的实践教育的基础上，专业大学生需要接受市场需求培训，需要高素质工作人员或专业技术人员。因此，培训体系的建设如下：1.物业管理实践是一个比较复杂的制度，包括标签，管理，工程，行政，通讯等。要加强课程理论与教学实践，理论与专业实践，实现经营衔接。2.推进教学改革，探索教学体系“工作与学习结合，学校与企业整合”。实施学生文化综合文化，增加知识教育专业理论和实践培训，培养内部综合实践技能的教学环节，加强学生培养的实践技能，使学生不仅具有理论水平的稳固水平，同时拥有强大的物业业实用技能。3.探索课程体系的生产，学习，研究与优化相结合。继续推进房地产业和房地产业的新发展，提出一些新的行业信息，理念和新课程知识，优化和提高专业知识和专业能力，实现持续优化课程体系。积极鼓励发展教学研究活动，鼓励披露或参与科研研究课题，出版学术文献，建立真实的生产，学习，研究，结合良性循环，促进和完善系统的系统优化。4.通过内外部内外部内外书等途径，保持和加强教育质量，培养和提高学生整体素质，形成知名实践知识结构。（1）促进和加强学生在房地产开发方面的建设和建设对房地产行业的深入了解，因为物业管理，最终与房地产行业有着千丝万缕的联系只有了解房地产行业才能让物业管理行业的学生继续健康发展，同时为未来互联产业的产业奠定基础；（2）培训体系应具有一定的住房，设备和设施管理，维护，基础知识维修结构，让学生拥有物业管理信息系统，情报建设和技术应用和其他知识，促进未来智能管理服务工作更有针对性的工作；（3）模拟系统培训体系可以更好地培养网络平台上的学生和业主的良好沟通能力和协调能力，为业主提供在线服务，了解客户需求，积极响应，解决物业管理过程中遇到的问题；（4）由于物业管理行业属于第三产业，培训体系对知识运作的经济和财务管理相对较强，需要从业人员具有灵活的业务心态和明显的`市场认知感；（5）培训制度有关物业管理的法律法规，允许学生在当事人之间法律关系的主要部分规范物业管理，区分权益，解决财产纠纷找到法律依据。5.加强软硬件的建设，综合实验室和实训教学同步建设。信息培训体系可以很好地改变教学依据教学实践，综合实验室和施工过程中的实践培训可以引用技术人员指导实践教学的建设，加强学校的重点对老师教学环节的实践控制这两个方面的能力是不可或缺的。学校实践的建设体现在不同的课程和内容上，可以用人和科学的方式使用适当的教学方法，可以用来参观教学方法，案例讨论教学法，客户对话教学法，自学辅导教学法，模块化教学方法，模拟实践教学方法，有利于激发学生学习兴趣，有利于积极实践课堂氛围，有利于提高教学质量的教学方法，在信息技术培训教师中可以灵活运用。示范模拟方法：邀请技术人员引导企业或实验室的学生解释示范。让学生在虚拟环境中进行物业管理实践，了解水电等设备和设施，让学生熟悉维修工作和管理程序的细节。

五、结语

总体而言，物业管理行业综合技术含量和文化素养要求非常高，所需的知识和技能远远超过一般服务业，随着物业管理，高端物业管理，商业物业的快速发展管理市场继续出现，行业继续需要大量高素质，复杂的行业人才。因此，职业教育职业教育体系应该是一个长期的愿景，包括物业管理行业新技术和新技能人才培养的发展，以期使行业人才队伍快速发展。基于对物业管理行业人才管理需求的分析，本文指出，现代物业管理的建设要注重建设信息技术教学体系，并要求开展实施特殊物业管理系统培训。目的和施工方案，为管理专业建筑财产和教学改革提供参考。

参考文献：

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[2]罗辉。高职物业管理专业校内实训基地建设探讨[J].广西广播电视大学学报，20xx,(03):51-54.

[3]周建群，殷闽华。应用型高校物业管理专业人才培养模式研究[J].福建商业高等专科学校学报，20xx,(02):62-67.

[4]曹蕾。《物业管理实务》专业课程信息化实训教学设计——以供配电系统维修养护管理模块为例[J].经贸实践，20xx,(16):205+207.

物业管理论文 篇9：

摘要：鉴于当前我国房地产业发展迅速，对于房屋管理领域市场化不断深入，各种房地产市场的构建也趋于完善的情况下，物业管理专业逐渐成为了一门“显学”。物业管理的学科发展虽然起步较晚，但是目前在学科开设、教学手法上也在积极地与行业情况相适应，尽可能地根据业界发展动态对自身学科建设、教学模式手法等内容进行改革。本文将在讨论物业管理教学的基础上，分析讨论物业管理学科教学改革发展的新途径。

关键词：物业管理；教学；改革；新途径

一、物业管理专业教学要求概述

在当前物业管理专业的教学过程中，在学科的设置、专业教学上已经能够初步地按照物业管理的行业标准进行相关内容的教学。但是由于物业管理专业在我国仍属于一个较为新型的概念，在80年代相关物业概念引入国内之后，虽然在规模发展与专业理论方面取得了一些进展，但是其总体的发展速度远远跟不上我国房地产行业发展的速度，使得物业管理专业在进行教学时，很有可能在教学内容方面无法与房地产业发展相适应，导致了学生在毕业后不能尽用所学。此外，随着我国城镇经济的发展，城镇化规模不断加大，对于居民对于住宅、校区的要求除了传统的面积、位置因素的考量外，相应的服务与配套设施的要求也日渐提高。这就对物业管理专业教学提出了培养学生优良的业务素质与良好的服务意识新要求。

二、物业管理专业教学改革方向

从上文对于物业管理专业特点的分析我们可以看出，物业管理学科从创设之初就一直处于动态发展的过程中。在现阶段，物业管理专业教学的改革仍在不断继续，而其发展的方向主要包括课堂授课形式的积极变化；实践思想在教学过程中的不断深入两个方面。在课程基础设置方面，教师需要考虑物业管理专业学生需要掌握的各种专业能力。教师对于专业能力的分析可以帮助其在教学中有针对性地对学生进行培养，节约了大量通识知识的学习，提高授课的效率。同时在确定授课能力培养内容的基础上，教师可以针对多种能力巧妙地安排多种课程以实践、探究等方式来引导学生进行主动学习。在课程多样性的基础上帮助学生进行综合素养的培养。实践的方式不仅仅体现在教学环节，物业管理专业的业务错综复杂，对于从业人员的从业经验、业务能力等综合素养要求颇高。因此，教师除了需要在课上对学生进行实践化的教学，还需要积极安排多种实践活动，让学生在课堂之外也能通过理论实践相结合的方式提升自身的能力与素养。

三、物业管理专业教学改革发展的新途径

在当前物业管理专业服务意识与业务能力双重提升的教学目标要求下，整个物业管理专业教学改革发展需要沿着教学课程的科学设置、教学方法的'优化创新、实践教学模式的不断深入三方面进行开展。

1.教学课程的科学设置。物业管理专业在学科的设置和安排上突出学科本身的应用性与实践性。而在物业管理专业的课程设置方面，教师需要根据这两个特性以及特性涵盖的具体能力和理论知识合理地安排相应的课程。物业管理作为管理学的一个分支，学生需要对管理理论知识、管理学等基本原理等理论有一个明确的概念。其次，物业管理在具体业务开展过程中，相关的人机交往能力、案例分析、管理技能技巧等实践性的内容教师也需要进行详尽地讲解。这种理论与实践相结合的课程设置模式，紧贴当下物业管理业界发展的规律可以最大限度地保障学生综合素养的培养。

2.在课程设置的基础上，教师需要对于自身的授课方法进行积极地优化和创新。从原有的演讲授课、多媒体授课的基础上，积极利用网络信息技术与学生主体的授课理念，在丰富翔实的信息支撑下，倡导学生积极进行自主探究式的学习。具体来说，在理论教学过程中，教师可以组织安排生动翔实的案例，在保障案例数量的基础上最大限度优化案例质量，通过案例来帮助学生对相关理论知识作以学习和了解；在一些实际业务能力的教学过程中，教师也需要通过情景代入、设置等方式让学生最大限度地模拟现实场景，比较有效地运用自身所学的能力和技巧。

3.实践教学模式的深入教学。实践模式对于物业管理专业学生而言既是实际练兵的好方法，也是帮助一个系统学习、总结经验的训练场。物业管理专业自身的应用性、实践性等特点都可以通过实践教学模式的融入来实现。首先在理论课堂中，教师可以通过安排学生进行实践演练从多个角度来证明理论在不同情况的准确性和严谨性，让学生在实践过程中认识并理解理论知识的正确概念。其次通过实践模式对各种应用能力的教学可以说是当前授课效率最高，收获结果最好的一种方式，有道是“教师讲千遍不如学生练一回”。同时，实践教学的方式也可以帮助学生在课外积极应用所学的知识和能力，完善自身综合素质的培养。综上所述，通过对物业管理专业课程设置、教学方法、教学思想三方面的积极优化，相信在今后的物业管理专业教学肯定会沿着正确的方向良好的与业界相适应，为社会提供优秀人才。

参考文献：

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[3]浅谈高校物业管理专业人才的培养[J].毛鹏飞。景德镇高专学报。20xx(01)

物业管理论文 篇10：

内容摘要：随着我国的城市发展和社会体制变迁，城市社区物业管理问题日益重要。本文利用公共选择理论分析了城市社区的物业管理问题，认为通过社区居民自治组织来安排物业管理服务等社区公共物品的提供可以克服目前社区管理中的一些困难。本文还对如何发挥社区居民自治组织的作用提出建议。

关键词：物业管理自治组织公共选择理论

随着我国城市经济体制改革的不断深化和社会主义市场经济的快速发展，社区作为一种社会基层自治组织，其所具有独特的社会功能逐渐显现出来。改革旧的社区管理体制，建立适应社会经济发展的新型社区管理体制，使社区发挥出其特有的社会功能，成为我国城市发展的紧迫任务。但是在当前从单位制的居民社区到社会性的社区过渡时期，社区物业管理暴露出许多问题。社区物业管理经费筹措困难，社区公共物品供给明显不足，影响了居民生活和城市管理。本文试图通过西方经济学中的公共选择理论，对社区物业管理进行研究。

当前城市社区物业管理中发展现状及存在问题

在我国进行住房改革前的几十年里，城市大部分社区是以工作单位划分的，社区物业管理也由单位后勤部门提供，这种管理实际上也是单位日常工作的一部分，人们的归属感不成问题，物业管理费用由单位解决，住户不用自己付费，因此物业管理矛盾不多。

随着住房制度的改革，社区管理发生了巨大变化，由过去的企事业单位管理过渡为社会化的物业公司管理，物业管理的深层次问题就必将出现。社区物业管理成为社区居民需要的公共物品，在费用筹集缺乏合理组织管理时，这一公共物品的供给往往无法到位。从费用供给来看，单位化社区时期是由单位直接提供社区物业管理费用，而社会化物业社区的物业管理费用要分摊到社区住户，由住户上缴，这就出现了上缴不到位的问题，造成供给短缺。单位化社区时期社区住户对物业管理费的感受是间接的，或者说无需自己操心；而社会化物业社区的住户对物业管理费用的感受是直接的，要从自己的财富中拿出一部分交给物业管理公司，心理上不适应，往往会出现拒交，即使是迫于外界压力不得不交也是能拖则拖，况且有些居民由于经济条件确实困难，交不起水电费与物业管理费。有不少社区出现了因物业管理费不足而造成的社区生活垃圾无人清理、社区断水断电等现象，严重影响社区居民生活和城市社区建设，不利于社会安定。社区物业管理公司如何搞好各社区的物业服务，政府如何提供对贫困社区的支助，解决社区公共物品供给不足等问题值得关注。

西方经济学的公共选择理论

物业管理是对属于不同产权的私人业主的共有财产和共有物品（住宅以及社区的各类相关配套设施）进行维护和管理。而筹措费用、管好环境、约束居民的不道德行为就要求有一定的权威性。然而，物业管理公司是企业，必须借助政府法令和规章制度，借助基层政府和社区组织才能实现。本文借助西方经济学中公共选择理论来对社区物业管理做一分析。

一种物品如果供给一个人而其他人能够不花额外成本加以利用，这种物品就是公共物品。一种公共物品一旦被生产出来，可以同时供一个以上的个人联合消费，要排除其他人的消费是不可能的或成本很高，无论其他人对这种物品是否支付了费用。这便是公共物品消费的非排他性。公共物品的第二个特性是非竞争性。即一个人对某种物品的消费不减少或不影响其他人对这种物品的消费。公共物品不限于物质产品（如花草、路灯、卫生、道路等），一些由社区物业管理公司提供的非物质产品和服务也是公共物品，如规章、邻里关系、治安状况，甚至聘用到良好的物业管理公司过程本身，以及建立选择、聘任、监督物业公司服务质量的体制、制度也被视为一种公共物品。社区居民可能都有享受良好物业环境的愿望，但往往不愿花费时间和精力等私人资源参与这一公共物品的生产。

对于社区的居民个人来说，公共物品的供给是必要的。但是，供给公共物品需要成本，这些成本需要社区的受益居民共同分担；而公共物品一旦提供出来，又无法排除那些没有分担成本的居民对其进行消费。由于消费者无论对公共物品的供给是否支付了代价，他都可以从公共物品的消费中获益，这个事实就提供了一种刺激，使消费者对公共物品的`贡献小于其从公共物品中的获益，甚至想只享受公共物品。消费者总是希望别人贡献的足够多，以便把公共物品生产出来，然后来免费享用。由于存在逃票乘车的可能性，所以任何个人都没有动力自愿为公共物品的供给付出代价。因此，个人具有逃票乘车动机的直接结果就是：公共物品不能由要通过对其消费来获益的私人主动生产和供给。

公共选择学派认为，从国家来讲，政府最初就是为了提供法律、国防、治安等公共物品的目的而由社会成员共同协议建立起来的。由于公共物品不能像私人物品那样通过市场过程有效率地提供出来，因此就需要通过集体选择，来决定公共物品生产什么、如何生产以及为谁生产的问题，以及决定每个社会成员为公共物品的供给所必须承担的份额问题。

社区物业管理中公共选择理论的应用

社区居民要享受到社区公共物品，就要建立对应于政府的社区管理组织，但是自治组织缺乏政府的强制权力，它必须服从政府的管理和法令，并且需要借助正规政府的管理和法令，除此之外，自治组织在产生、运作方式与程序上与政府是相同的。这可以解决几个问题，物业社区的物业管理机构通过怎样的程序，即如何产生？物业管理的收费标准怎么确定，即如何收费？物业管理应通过什么方式确定社区居民的共同需求，即如何选择干什么？社区居民的共同需求是什么，即物业管理应当干什么？

（一）社区物业管理机构的产生方式

社区管理是民主自治，不是政府的行政式管理，政府对社区的关系不是上下级关系，而是主导、引导、监督和扶助的关系。当社区无法由自己的居民自发建立自治组织，缺乏活动经费时，基层政府需要引导和扶助社区居民建立自治组织，待其能正常运转时退出。在新的物业社区，居民是逐渐加入社区的，这时居民自治组织的功能很多情况下是由物业开发公司代理的，过去企事业单位的物业社区往往习惯于由原单位行政管理。当社区公共物品供给不能满足居民需要又缺乏自治组织时，政府基层组织应协助居民建立自治组织来生产公共物品。我国在建立社区自治组织这一公共物品的提供应该是有优势的，关键是改变基层政府的思想观念和工作方式，减少人为障碍。为了搞好社区管理，政府应以立法的形式明确社区自治组织的法律地位，树立其权威，明确其职责，规范其行为。社区居民自治组织是以共同的公共物品需要为联系的，政府基层组织不能代替其作用也不应当代替其作用，而是应当积极配合其运作，搞好政府的管理和服务，为社区居民营造一个好的社会环境。现实中这种思想没能被很好认识，政府基层组织往往不能找准自己的位置，不是干涉过多，就是放任不管。政府基层组织思想的转变，是社区管理的问题所在。

社区有了自己的自治组织后，由其选择和监督社区物业管理公司或物业服务提供者应该不成问题，社区的物业管理等公共产品的提供就具备了一个组织者，这是搞好社区管理的第一步。在以往的物业管理实践中，一般引入社区管理委员会这样的机构，这与本文的自治织有相同功能，但笔者认为社区自治组织更能体现社会组织的意义，通过法律文件规范其运作，对政府管理城市更有普遍意义。

（二）物业管理的收费方式

按照社会福利最大化的原则确定税收比率，并用税收收入来购买公共物品或为公共物的生产融通资金，这是政府的职能。与政府对应的社区自治组织担负着为社区购买和提供公共物品的职能，也需要筹措经费融通资金，向居民征收物业管理费用。在实际运作中，这一职能往往由物业管理公司承担，人们要么忽视了社区自治组织的这一角色，要么建立的自治组织不规范，运作程序和机制不健全，由此引发出许多矛盾。物业管理公司作为经济组织，是不能直接向居民提供公共物品的。物业管理公司提供怎样的公共物品要由社区自治组织征求居民意愿，按居民福利最大化的原则确定费用额，制定服务档次，将单个居民的需求� 不同层次、不同需求的居民要求不同的公共物品，在有限的费用负担下，没有人可以提供令所有人都满意的公共物品。在公共物品为个人提供的收益与其支付能力差距过大时，要么居民不满足，要么超越其需求，大家对物业管理运作的参与积极性就低，物业管理公司就难以有足够经费，导致大家更为不满，形成恶性循环。社区自治组织要根据大部分居民的经济条件和对公共物品的需求档次来决定物业管理的收费标准，向物业管理公司购买相应的服务。在缺乏购买最基本公共物品的社区，应由政府提供物业管理经费，以保障居民的生活。

（三）物业管理选择问题

尽可能正确地估计居民对公共物品的实际需求，将单个居民的需求变为整个物业社区公共物品的需求是重要的一项工作，也是最难的一项工作。

“社会”是个人的集合体，而每个人又具有各不相同的偏好。因此，集体选择的首要问题是确定“社会需要什么”，即通过某种方式对个人偏好进行加总，然后再做出“社会”决策。公共物品的供给不是市场决策的结果，而是非市场决策的结果；个人对公共物品的偏好，不是通过价格机制传递给生产者，而是通过政治程序被转换成集体行动。减少社区居民的公共选择的协调成本的一种途径是缩小居民的差异，使其消费档次和偏好尽量接近，为提供公共物品而分担的费用能在其认同的范围内，不使获益与费用出现较大偏差。社区居民自治组织是执行政治程序和加总的机构，应有正规程序和加总的方法，需要由政府法令来明确。一旦公共物品的选择由社区自治组织合法做出，社区居民就应认可，不得以个人理由拒绝付费。

（四）物业管理提供的内容

作为一个社区的住户来说，其需要是多方面，好的物业硬件仅仅是最基本的要求，良好的物业设施管理、优美的室外环境、良好的社区治安，是对物业管理最基本的需要，而作为社区的居民来说，其关心的还有更广泛的内容：社区的品味和档次对成就感的影响；子女受教育的方便程度和教育质量；社区娱乐和人际交往的需要；社区购物和生活的方便程度。

居民的各种生活需要有些是物业管理公司可以提供的，有些必须由社区居民自治组织来提供，如良好的人际关系、社区的精神文明建设等。物业管理公司可以提供物质条件，文化内涵则要由全体居民通过社区居民自治组织来建设。

（五）政府要对贫困社区进行扶助

由于物业使用者不同层次的需求，显而易见地会出现从最昂贵的到最廉价的不同档次的社区。如果忽视这种需求的不同，就很难搞好社区管理。不需要政府支助的富人得到了平均支助，而需要政府支助的穷人可能不具备最基本的生活条件。物业管理和社区环境建设将因这种平均主义的存在而一事无成。政府要承担的将是对贫困住宅区、安居工程社区、租房区的扶持，这些社区物业管理最基本的费用应由政府承担，为社区居民提供最基本的公共物品是政府应该负责的事项。

结论

搞好城市社区的物业管理必须重视居民的公共选择问题。社区的管理需要建立居民自治组织，作为社区全体居民的代表，行使组织协调、议事决策、管理教育、监督服务等功能，由其来代表社区居民选择和购买物业管理服务等公共物品。通过规范的集体选择程序，把居民个人的选择转化为社区居民的集体选择，理顺各种关系，使物业管理费用征收更加合理，尽可能实现社区居民福利最大化，同时为优化政府的财政资源的配置、搞好城市管理提供条件。社区居民自治组织是以共同的公共物品需要为联系的，政府基层组织应当积极配合其运作，搞好政府的管理和服务，为社区居民营造一个好的社会环境。政府应以法令形式确定社区居民自治组织的合法地位与运行程序，树立其权威，规范其运作。

参考文献：

1.季如进。物业管理概论。物价出版社，1996

2.刘寿礼，袁琰，付志祥。我国物业管理存在的问题及对策。企业经济（江西），20xx（9）

3.黄安永，钟国贺。基于公共选择视角的物业管理道德规范的经济学研究。东南大学学报：哲学社会科学版，20xx，11（2）

物业管理论文 篇11：

摘要：伴随着物质生活水平越来越高，人们对于各方面的要求变得愈加的严格，因此，住宅业主对物业管理服务的要求越来越高。住宅的屋顶和外墙渗漏这些情况会在很大程度上对业主的生活带去一定的麻烦，还会给业主的生活带去很大的困扰，不仅如此，它还会使业主对物业管理企业的满意度下降，更会对物业的主要结构和使用寿命造成很大的危害。本文将围绕房屋渗漏的原因和物业管理的日常维护，分析房屋渗漏维修施工各个阶段的要点。

关键词：物业管理；房屋渗漏维修；施工技术

1导致房屋渗漏的原因分析

基础建设不合格。在施工之前，房屋的保温层经常有一部分的干湿部。当线圈材料附在墙壁时，热沥青会迅速蒸发，并蒸发屋顶水基中的水分。随着建筑环境温度的升高，水分会蒸发到空气中，从而导致了线圈鼓起，甚至出现腐烂。如果在房屋建设的过程中采用一些具有防水性能的材料，就能在很大程度上减慢水分蒸发的速度，会使得这类问题免于发生。水分的蒸发影响了橡胶颗粒分子链的热运动，不利于膜的形成，这将会影响到涂层之间的结合力，导致房屋渗漏的问题出现。

屋面结构和接缝问题。线圈位置的不恰当，两线圈的宽度不够，会使得一些房屋渗漏问题出现。按规定，长圈搭接不小于70毫米，短圈搭接不小于100毫米，在施工中，操作者常常会疏忽一些碎片(或严重污染)的层。

屋面顶板的不均匀性和找平层的强度达不到标准。屋面顶板的不均匀性和找平层的强度达不到标准，使防水层表面经常积聚，造成腐蚀和渗漏。另一个原因是基材不光滑、涂膜厚度不够、玻璃布不整齐导致了涂层与砂浆之间的粘结力减少。

2物业管理的日常维护是房屋渗漏的关键

对于没有质量保证的房屋，工程维修人员应根据房屋的维修规则定期检查房屋外墙防水，定期与业主沟通，及时了解房屋渗漏的基本情况，制定相应的维修方案，并根据具体情况进行维修和保养。

防水层失效。当屋面防水层失效后（且渗漏部位面积小），应该使用玻璃纤维胎改性沥青防水卷材，此材料和玻璃纤维毡、SBS改性沥青作覆盖层，两侧粘贴绝缘材料可算是防水伴侣。具有低温弹性，但延伸性差，适用于一般建筑变形的地下或屋面防水层，以下简称碾压材料、特种堵漏材料和单块聚氨酯防水涂料。它是一种厚、固化的涂层，不需要现场成分，取决于吸水和空气，但基本固化时间较长，不适合长时间储存。它适用于地下和非暴露部分的，防水涂料是防水的，易于维护和可靠，并且可以降低维护成本。

部分漏雨。屋面防水层没有出现故障，只有部分产生漏雨情况，主要是施工过程遗留的问题，如滚筒的常见防水层、开裂、局部渗漏等，可以在滚筒拍区进行切割。可以填补特殊防水材料外观贴片的'裂缝，漏雨的地方恢复加工方法需要精心维护，否则将影响维修效果。

大渗漏面积的房屋。对于大面积渗漏的房屋，应进行大面积的维护。首先，要除去防水层，如果防水层已经严重失效，会造成保温层的绝缘性能丧失，维修时应该使保温层完全干燥，直到没有水。否则，绝缘层不能完全干燥和防水，从而防水层中的剩余蒸汽层不能在防水层中蒸发，不仅影响隔热效果，而且防水层会有膨胀和破裂情况发生。最后，必须使基层清洁。

3房屋渗漏维修施工各个阶段的要点分析

基层处理。民用住宅项目大多在年初开工，年终竣工，防水工程均是在雨季或冬季前施工完成的，因此不适合雨、雪或雾期进行施工，基层必须完全干燥，其基本含水量不应超过8%。屋面和外墙防水施工中的地基处理质量会直接影响到施工质量。施工的要点是要求在基面上有足够的强度和刚度，这样房屋不会发生明显的变形。当屋面防水时，1∶3水泥砂浆可作为厚度为15毫米的底座，底座必须光滑、坚实、干净。施工中的含水量应控制在8%左右。砂浆的强度必须有足够的强度，其值在5MPa以上。在槽和壁的交点距离，半径约为15毫米，形成圆弧。或制成约100毫米长的钝角，使表面光滑，以便用轧制材料粘贴。

细节处理是关键。根据各房屋渗漏部位的统计，屋面与纵墙交界处、屋顶边缘檐口、屋顶管接头和雨水出口是防水工程的薄弱环节。若处理不当，会造成渗漏，施工必须非常重视沟槽和沟槽泄漏部件，除了在设计要求上加入粘合带和添加线圈层外，还应注意用密封剂对辊端进行加固。屋面、屋顶沟、檐沟交叉口和排水沟上部均为空铺方式，空铺宽度为200毫米恰当，碾压材料固定密封；滚动材料应该在80毫米区域的无组织排水屋檐进行填充，并且密封。对于屋面管伸长接头处的渗漏，施工时将管子周围的找平层做成锥形台，在填平层内填满沟槽填充防水膏，防水层的环箍应与接缝紧密箍在一起。对于雨水出口处的渗漏，施工中的附加层不应小于5%，其周围直径为500毫米，并用防水涂层或密封材料密封，厚度大于2毫米。杯和底座之间的接触可以加宽和深，凹槽约20毫米深，填充密封材料。

铺设防水卷材的方法应科学。防水卷材的铺装方向应根据屋面的坡度来确定。当坡度小于一定数值时，应与垄平行铺设，从檐口到两个卷材的长边，边缘应遵循流动方向，短边应导引风向，坡度大于15%，轧制材料应垂直放置到屋顶，屋顶不能停留在脊中，因此滚动材料必须越过脊。

参考文献：

[1]李新滨。浅谈城市住宅“平改坡”改造[J].中国期刊网，20xx(04).

[2]罗熠。浅谈房屋建筑墙体渗漏水的防治[J].科学之友，20xx(16).

[3]尹战彪，刘国卫，扶庆鹏。浅谈建筑工程渗漏通病防治措施[J].科技资讯，20xx(16).

物业管理论文 篇12：

关键词 ：物业；物业管理；前期介入；质量控制；接管验收

中图分类号：文献标志码：A文章编号：1000-8772(2014)19-0227-02

1、引言

随着人们生活水平的不断提高，业主及物业使用人对物业功能及物业服务的需求越来越高，则某社区在物业管理及物业使用方面暴露出的问题和矛盾也越来越多。

为了减少或避免在物业建成后出现诸多功能缺陷和质量问题，给日后的物业管理带来较大的经济成本和许多矛盾及纠纷，就需要专业的物业服务企业积极的提前介入物业建设项目中，从物业建设的规划、设计开始，站在业主及有利于物业管理要求的角度进行主动控制和管理，

不仅能更有效的保证物业建设的质量，而且是提高物业管理水平的有效手段。

2、某社区已建物业及物业管理存在的问题

某社区是一个居住7600多户，35000多人的大社区，则做好物管理工作是非常重要的。

承担该社区的物业管理企业是由某集团公司的房管处改制而成，其职工观念落后，物业管理遗留问题多，解决难度大，截止目前还采用的是传统的物业管理模式，经营机制落后，与现代物业管理企业相比，已不适应，差距较大。

该社区现有住宅楼及公共设施，一般是建成经竣工验收后，移交给物业管理部门向职工分配入住和负责管理，在此之前的建设各阶段，物业公司从未参与。

所以，存在很多难以解决的问题。

现仅列举几个典型事例作以说明：①甲街坊2007年建成的5栋高层楼，电梯厅设计在整栋楼的中间，四周均为居室，形成封闭状，无窗户通风采光，如果停电或照明灯坏，电梯厅一片漆黑，居民上下楼进入电梯厅十分恐惧；并且需一天内24小时照明，

灯具和电能消耗量很大，维护费用高；更糟糕的是，楼内一旦发生火灾，一层至顶层（26层）相当于一个高烟囱，不仅不利于有毒烟气的排出，更有助于烟火的燃烧，对人的危害极大。

纠其原因：设计思想错误，虽然每层多增加一户销售收入的眼前利益，但给业主及后期物业管理增加巨大的维护和管理成本。

②甲街坊地下配电室，每当下雨天气，配电室上方的顶板及配电柜底下的电缆线沟槽就大量渗漏水，造成严重供电安全隐患，每次需要耗用大量人工紧急排水处理。

其主要原因：是地下配电室防水隐蔽工程施工质量太差造成。

③甲街坊近年来建成7栋高层楼，8栋多层楼，若大的一个街坊，设计决策毫无瞻前性，即无自行车摩托车棚，也无地上地下汽车停车场，业主入住不久意见很大，日常住宅楼周围停满了各种车辆，小孩和老人一点活动空间都没有了，全被车辆挤占，目前已达到超饱和的状态。

随着经济的发展，居民购车将越来越多，则停车问题更加严重，致使物业管理十分困难。

④乙街坊2011年底建成四栋高层楼，竣工后向物业移交时，送来一大堆二百多把的钥匙交给物业，物业接管后，当水电等设施出现故障进行维修时，维修人员不仅对水电管线的走向布局、电气开关、

配电箱柜及供水阀门等所控制的路径很难搞得清楚，而且就连那把钥匙开那个设备间的门也是一塌糊涂，致使物业维修工作十分被动和困难。

这显然是物业公司没有积极主动的提前参与物业设备安装、验收及技术交底所致。

因篇幅有限，还有很多问题不便列举。

通过以上几个实际问题的分析可知，某社区之所以在物业建成业主入住后暴露出诸多质量问题和安全隐患，纠其原因，主要还是当时规划设计失误、建筑施工质量差、监督管理不严所致。

那么，如何在以后的物业建设中避免和解决这些问题呢？一个比较有效的办法，就是要改革目前的物业管理模式，选派优秀、专业的物业管理技术人员，积极的提前介入物业建设项目，参与物业建设各阶段的监督管理，是解决某社区出现以上类似问题的非常有效的手段和重要措施。

3、物业管理前期介入的概念及必要性

、物业管理前期介入的概念

物业管理的前期介入，是指物业管理服务企业在接管物业之前，受房地产开发单位（或产权人）的邀请或委托，从业主使用功能的角度和物业管理的角度出发，对物业的规划、设计、设备选用、功能布局、施工监管、验收接管、销售和租赁阶段，

就提出建设性意见，协助物业开发单位把好规划设计关、建设配套关、施工质量关和使用功能关，以确保项目设计和工程质量，使物业投入使用后最大限度的满足业主与使用人的需求和有利于之后的物业管理的要求。

是一个长效服务的概念。

、物业管理前期介入某社区物业建设的必要性

因传统的物业管理方式滞后于物业建设，需要物业管理的提前介入。

传统的物业管理方式，几乎都是物业建成后交付使用时才确定（或移交给）物业管理单位，使物业管理远远滞后于物业建设，这容易导致物业建成后产生许多无法补救的质量问题及遗留的'责任问题。

现实中，开发商或施工单位愉工减料、甩尾巴的情况时有发生，而业主还都是分散的、未来的潜在业主，对物业建设无法进行实质性监管。

为了维护业主和物业管理企业的合法权益，较好地履行建设单位与物业管理企业的责任，实现物业前期建设与后期管理的有效衔接，防范后期物业管理中可能存在的潜在风险，则有必要物业管理早期介入。

物业设计人员，不是专业的物业管理者，需要物业管理的前期介入，

因为物业设计人员不是专业的物业管理者，在项目规划设计阶段，设计人员往往只从设计技术、结构安全、建造工艺等角度考虑问题。

其在制定设计方案时，不可能全面考虑后期的物业管理实际操作中可能出现的问题，也很少从业主长期使用的角度全面细致的考虑问题。

因此，容易造成物业建成后出现设计上的缺陷和漏洞。

所以，物业管理前期介入，凭借专业的物业管理优势及丰富经验，可及时发现和减少物业建设中的细节问题。

物业设计与物业建成的不同步，物业管理有必要前期介入。

由于设计阶段与物业的建成存在较长时间间隔，建筑、设施的技术进步和业主需要的不断提高有可能使已设计的方案落伍。

而物业管理前期介入人员，对物业后期使用可能出现的问题有十分清楚的了解和长期积累的丰富经验，站在物业经营者与维护者的角度，参与设计方案的讨论和评审，容易发现设施、设备的配套及所用材料有不适之处，

并及时提出改进意见，防止原设计方案落后、过时，使物业的功能设计与业主不断提高的需求相适应。

保障现代物业建造质量的难度与业主对物业功能及物业服务需求的不断提高的矛盾，需要物业管理的早期介入来平衡和解决。

由于现代化的物业建筑具有设计复杂、高新技术含量高、建造难度大、周期长的特点越来越突出；另一方面，业主及物业使用人对物业功能及物业服务的需求将越来越高，这就自然形成了保障物业建造质量的难度与业主对物业功能及物业服务的需求不断提高的矛盾。

那么，如何解决和平衡这一矛盾？如果让专业的物业管理企业早期介入物业建设，站在业主使用和后期物业管理的角度，参与物业建设各阶段的监督管理，提出建设性意见，进行主动控制。

这即体现了业主的利益，又帮助了开发商保障物业建造质量，提高了自身信誉。

是平衡和解决这一矛盾的非常好的办法。

由前述得知，既然物业管理前期介入是非常必要的，那么，它具有何重要作用和意义？则作以下简要论述：

4、物业管理前期介入的作用和意义

有利于提高工程质量，降低物业管理成本。

由于多种原因，物业建成交付使用后，往往难免会出现诸多这样那样的质量问题，致使物业管理企业日后要耗费大量的人、财、物进行修理。

因此，物业管理的前期介入，其本质就是从有利于日后物业管理和保障物业使用功能及质量的目的出发，参与物业建设各阶段的监理过程，减少或消除物业建成后出现功能缺陷及质量问题；在物业建设的各阶段，严把质量关，是一个全面质量管理的概念。

所以，物业管理的前期介入，即保证和提高了物业工程质量，也降低物业后期管理成本。

浅谈物业管理论文 篇13：

摘要：随着我国国民经济的稳步发展，我国的电力企业也不断成长壮大，电力企业物业管理作为电力企业中的新兴行业，市场对其提出了更高的要求。在市场经济新形势下，电力企业应持续提高物业管理的能力，优化电力企业物业管理的服务质量，促进电力企业物业管理不断朝着规范化、市场化、专业化的方向发展。但是目前我国电力企业物业管理中还存在着一些缺陷和弊端，极大地阻碍了电力企业的发展。文章分析了电力企业现阶段物业管理中的弊端，并给出了行之有效的解决途径，以供有关人员参考。

关键词：物业管理；电力企业；弊端；解决途径

电力物业公司是随着电力企业的壮大发展而产生的，是在国家进行电力行业三项制度改革，推行减员增效的改革措施中逐渐发展起来的。它不但拓宽了电力企业人员的就业机会，吸收了电力主业的多余员工，给电力企业带来了一定的经济效益；同时还创造了一定的社会财富，维护了社会稳定，促进了社会发展。

一、目前我国电力企业物业管理中存在的弊端

（一）电力企业物业管理意识薄弱，管理观念滞后

物业员工的思想观念转变是物业公司得以存在与顺利发展的首要前提。我国电力企业物业管理人员由于受计划经济体制下形成的旧观念影响，普遍存在后勤福利思想，对单位后勤有很大的依赖性，认为自己的吃穿住用，生老病死，单位就应该全部负责，社会主义法律就是这么规定的，任何人只要进行有偿服务，就是违背社会主义原则的。这种观念在物业管理内部人员中就存在，所以他们消极地开展物业管理工作，认为自己的工作就是拖社会主义的后腿，极大地阻碍了物业管理的创新与发展。比如在电力企业推行房改前，大部分员工居住的都是企业的福利房，基本上不具有住房消费意识，而在房改后，物业费需要按照住房面积，由员工们自行承担，他们就很难理解和接受。还有些人自以为是地认为物业管理人员就是后勤安保人员，专门负责卫生打扫与安保工作，这种非专业化的物业管理观念，让很多人尤其是年轻人不愿进入物业管理行业，造成人才的大量流失。

（二）电力企业物业管理人员综合素质欠佳

很多人员固执认为物业部门其实就是原来的后勤保障科，由于这种错误的认识，电力企业的物业管理人员常常不是老弱病残，就是快要退休的老员工，从大专院校毕业直接分配来的年轻人员数量几乎可以忽略不计。大部分物业管理人员年龄偏大，文化程度低，综合素质欠佳，只想捣蛋，不想劳动，做得少，拿得多，搞不懂经济法规，看不懂财务报表，这样的非专业物业管理队伍根本不可能提供优质的物业服务。况且他们不仅物业管理专业知识缺乏，在掌握房产、建筑、经济管理法规等方面也有很大欠缺，根本不能适应新时代下，电力企业物业管理的革新与发展。

（三）电力企业物业管理经营方式单一落后

现阶段，物业公司的收入来主要来自于房屋租赁管理、卫生清理这些琐碎收入，不但收入微薄，而且也不稳定，根本不足以维持物业的正常开支，更别提创新发展了。为此他们开始进行工程项目的承包施工，以便能生存下去。但由于施工经营范围的限制和物业员工的素质局限，他们进行工程承包，只收取承建单位一定的管理费用� 影响其存在的主要因素是：第一，电力企业主业仍持有工程项目交给你，仅仅是委托你管理，双方只是委托与被委托的关系，没有意识到从法律上讲主业与物业公司在施工项目上是平等的甲乙双方关系。第二，物业公司从业人员本身法律法规观念淡薄，不懂法，又琐事具多，没有额外的精力去更改这种不合理的收费方式。并且他们自身 所以直至今天这种作坊式物业管理方式仍然存在并极大地阻碍着电力企业物业的发展。

二、消除电力企业物业管理弊端的`有效途径

（一）物业管理部门早早参与，提高电力企业物业管理的发展质量

只有具有全面现代的物业管理意识，才能提供优质的物业管理服务。这就需要物业公司的早早参与，电力企业物业管理部门应该从后期物业管理的角度出发，全面协调业主、开发商等不同群体的利益，提出科学合理的规划建议，为物业后期管理打好基础。

（二）提高电力企业物业管理人员的从业素质，强化其物业管理意识

电力企业物业管理部门要提高自己的物业服务质量，必须要提升内部管理人员的从业素质，逐渐转化物业员工陈旧思想意识，经常给员工灌输系统的物业管理理论知识，对其进行专业的管理技能培训，要求他们竞争上岗，科学合理地安排物业管理的流程。其具体的执行方式主要包括以下几方面：（1）大力引进专业的物业管理人才，充分施展其领导能力，领导下层员工在管理上改革创新。（2）加强对员工的专业培训，并定期进行考核与评比，以调动员工的工作积极性。（3）完善物业内部管理制度，创建优良的企业文化，增强物业公司全体员工的思想凝聚力与团结意识。

（三）探索出专业化的发展与服务机制

物业管理在“优胜劣汰”的市场经济条件下，需要优良的竞争机制来增强自身的竞争力，取得市场竞争的胜利。电力企业物业应依据市场需要不断拓展和创新自己的经营方式、服务模式，彻底摒弃陈旧落后的单一经营模式。要不断引进世界各国各种科学合理的物业管理理念和服务方式，强化电力企业物业内部的管理与创新，并引入绩效考核机制。同时依据实际需要，不断对部管理机构进行整合，大力栽培管理人才，提高物业管理人员的整体素质。最后一定要全力摆脱对电力企业主业的依赖性，主动剪断电力企业物业与其他电力主业的子母式管理关系。通过公开、公平招标竞争的方式承接自己的工程项目，提高自己的专业化程度和竞争能力，实现电力企业物业效益的最大化。

三、结语

物业行业属社会服务型行业，只有不断地为业主提供优质的服务，才能实现物业管理行业持续稳定健康发展。目前，我国电力企业物业管理中还有一些弊端，阻碍着电力企业物业管理不能朝着科学、规范、专业的方向发展。相关的物业管理人员应该主动认识到这种弊端，大力创新物业管理模式，不断健全物业管理体制，从而提升物业服务质量，让广大业主满意。

参考文献：

[1]游东红。新形势下电力企业物业管理的创新策略与发展途径[J].科技与创新，20xx,(20):90.

物业管理论文 篇14：

摘要：我国石油企业物业管理方兴未艾，当前还存在着一些问题。本文从石油物业管理的发展现状以及我国石化集团在物业管理上的不足入手，针对具体问题提出了一些应对对策。

关键词：石化集团；物业管理；措施

一引言

短短十余年的发展，全世界物流市场已明显表现出了潜力大、渐进性和高增长率的特征。“十一五”是我国全面建设小康社会的关键时期。就石化行业发展的环境而言，预计国民经济仍将保持稳步增长，石化产品供不应求的局面不会有明显改善。石化集团企业要在市场经济变革中提高自身核心竞争力，物流管理的体制还要进一步进行改革，如引进先进的物流管理理念和充分利用电子商务网络资源。然而，行业景气周期对投资回报的影响、未来中东地区石化产品向我国的出口以及可持续发展对技术的制约，对我国石化行业的发展将构成巨大的竞争压力。面对机遇和挑战，我国石化集团全面完善和改进物业管理势在必行。

二我国石化集团物业管理现状

近年来面对世界石油石化工业日益激烈的竞争，全方位降低成本提高经济效益，已成为国外各大石油石化公司孜孜以求的目标。然而由于桶油成本中的勘探、开发、开采等生产成本和管理成本的可压缩空间越来越小，国外石油石化企业开始意识到，加强物流管理，减少物流成本，是企业从内部挖掘利润的有效途径，也是企业加强外部竞争力的迫切需求。国外各大石油石化公司强化了企业的物流管理，提高了资产的`运作水平，降低了生产成本和管理成本。

物流管理在我国起步较晚，我国石化集团通常将物流活动置于附属地位，大多数企业将仓储、运输、装卸搬运、采购、包装、配送等物流活动分散在不同部门，没有纳入一个部门对物流活动进行系统规划和统一运作与管理。虽然不少石化企业对自身物流体制进行了改革，但并没有真正理顺体制，体制设计缺乏科学性、前瞻性，没有从供应链的角度出发，整合供应物流、生产物流、销售物流和回收物流，条块分割、部门分割严重，物流一体化依然是难以达到的目标。如今国内大部分石油石化企业连企业的物流成本究竟包括那些部分、企业的物流成本究竟是多少都搞不清楚，更不用提全面有效的物流管理了。

三我国石化集团物业管理中的应对措施

1大力推进石化集团物流网络化进程

我国石化集团需要在物资供应系统内部网上建立网上交易系统，利用电子商务环境的有利优势，发布有效物资信息。这样既可以降低采购成本，增强服务意识，又可以避免单据传递出现的一系列问题。石化集团应当积极推进会计电算化工作，使财会人员由核算型转为管理型，使财会人员从繁重细致的会计核算事务中解税出来，有更多的精力注意诸如现金流量预测、资产负债结构、资金周转分析研究等问题，提高参与管理、参与决策的能力。当前为实现供应链的最优化，越来越多的石化集团将物流职能外包给第三方物流服务提供商，建立自己的基于互联网的虚拟供应链。这样可以减少物资供应人员仓储和运输费用和很多中间环节，有效降低采购成本减少库存资金占用，增加物资供应部门的经济效益。

2充分做好石化集团物流人才培训工作

在我国石化集团新型物流人才培养方面，石化集团可以从国内外引进熟悉成品油等方面物流业务的专业人才，还需要在集团职工教学培训内容里，增加物流教育课程，培养既熟悉成品油流通，又通晓物流管理的各级物流管理人员，培养集团公司的物流人才，为集团公司的物流管理合理化奠定坚实的人才基础。当前引进第三方物流服务是石化集团企业经营方式的重大改变，它对企业物流绩效和物流成本等方面将产生积极影响，但同时它也需要企业内部进行大量的改革。企业高层领导必须参与物流的宣传和动员工作，拟定富余人员安排方案和相关人员培训方案。在加强人才培养的同时，我国石化集团需要建立配套的物流人才绩效管理系统，保证物流人才在企业发挥最大的绩效。

3全面实施石化集团绿色会计绿色物流

全球范围内环境保护对石化产业的要求越来越高，迫使石油化工企业减少生产过程的污染物排放以实现清洁生产。目前，国外不少大石油石化公司已开始付诸绿色化行动，生产过程绿色化和产品绿色化已成为其行动的目标。在我国和谐社会构建的大背景下，各大石油集团在追求为社会创造更多财富的同时，也将更加重视环保投资，不断采用新技术，推行环境友好工艺，对现有污染严重的生产装置和工艺进行改造，以节能降耗，合理利用现有资源，提高环境质量，满足日益严格的环保要求。今后，在石化集团企业的会计和审计过程中，需要充分考虑生态环境资源成本价值，平衡人工资本和自然资本，综合评估环境绩效及环境活动对企业财务成果的影响，全面反映自然资本和企业社会效益。迫求环境友好和可持续发展的绿色会计和绿色物流是我国石化集团的必然选择。

4加快石化集团物流统计系统设计

石化集团物流统计信息系统是采用先进的统计管理理念、管理方式、管理手段，依托企业计算机网络，建成能快速、全面地反映石化集团生产物流状况的生产统计网络。石化集团物流统计信息系统能够实现石化集团统计管理的规范化和标准化。我国石化集团可以根据自身的实际生产情况，对系统的数据入口和信息的呈现形式进行完全定制，把企业自身的实际统计业务映射到系统中，使生产实际与信息系统有机地相结合。通过对日、旬、月、季、年各种基础生产数据的采集和处理，监督、控制企业的整个生产物流过程，防止物料的流失，规范和细化了生产过程中的物流管理。石化集团物流统计信息系统可以为石化企业将来的ERP数据仓库以及绩效考核体系提供数据源，为分公司、分厂、基层单位生产经营管理提供数据支持。

四总结

在不久的未来，我国石油企业将面临国外企业的冲击，物流管理的竞争将占据重要的地位。由于行业自身条件的限制，目前我国石化集团物流管理的发展已经落后国外甚至国内其他行业物流的发展。我国石油集团要抓住有利时机，加快物流系统优化步伐，实现物流体制的创新，完善物流信息系统，大幅度降低物流费用，提高与国外石油企业的竞争能力。

参考文献

1.赵桂娥。石化炼油企业物流管理改革的发展趋势。中国石化[J],20xx,(6)

2.陈国辉、杨维军、曹坚。我国“十一五”石化行业发展环境分析及对策建议。国际石油经济[J],20xx,(1)

3.马景辉。优化我国石油企业成品油物流探讨。商业现代化[J],20xx,(10)

4.孙维福。石化企业物流统计信息系统的设计。商业现代化[J],20xx,(3)

物业管理论文 篇15：

摘要：高校作为我国重要的教育机构，发挥着重要的教育作用，为社会输出了大量的高素质的复合型人才。在高校管理工作中，物业管理也是其中的一项重要内容，不容忽视。高校物业管理主要立足于高校、服务于高校，为高校教育的发展保驾护航。高校物业管理具有强大的育人功能，因此做好物业管理工作是高校的必然选择，有利于校园文化建设的提升，有利于教学质量的提升。本文指出了高校物业管理与人工功能的主要体现，针对在物业管理中如何发挥育人功能提出了几点建议和措施。

关键词：高等院校；物业管理；育人职能

1高校物业管理育人功能的体现

管理的育人功能

高校的物业管理工作的内容涉猎很多，包括建筑及道路的物业管理，校园配套设施的管理，校园绿化、美化等等，都属于物业管理的范畴。校园物业是大学生学习和生活依赖的硬件条件，是高校教育体系正常运行的保障。物业管理可以为高校带来一定的经济效益，又具有强大的育人功能。主要体现在物业管理可以规范学校工作人员和学生的行为，进而促使学生提高自身的修养，高校物业管理是高校教育的辅助资源，对学生会产生积极的影响。

服务的育人功能

高校物业管理的服务项目很多，物业员工加强物业管理和服务活动，可以将这种服务精神体现在日常工作中，这种服务形象的确立可以提高学生对于物业管理的认识。物业服务人员积极地态度、优质的服务，对大学生的思想品质有着至关重要的影响，有利于提高学生的思想认识，懂得珍惜别人的劳动成果。

校园环境的育人功能

环境是由人类创造的，同时环境也可以造就人，意思是指优质的环境会影响人的情绪和思想。尤其在高校校园，优质的教学环境和生活环境，可以提高学生的学习质量和生活质量，使学生获得良好的体验。校园加强物业管理，使学校环境得到了提升，有利于陶冶学生的性情，激发学生对学校的喜爱，可以为学生创造良好的学习氛围，进而产生出育人的功能，增强学生的凝聚力和向心力。

校园文化建设对大学生素养的提升

校园文化建设是校园的灵魂，相对社会企业而言，大学校园更简单纯净，校园教育宗旨和大学精神的建设是对学生有着潜移默化的影响的。物业管理工作与校园文化建设是分不开的，二者有着密切的联系。例如，大学校园里的一些标志性建筑和修饰性建筑都是物业管理的对象，一些带有标语的醒目装饰雕塑是校园文化的重要体现，而这些都是物业管理的范畴。校园文化对于学生个体的影响很大，文化作为精神的载体，能够体现一所大学的风格和方向，对于学生的道德思想和能力都有着不可忽视的作用。

2发挥高校物业管理育人功能的'有效措施

完善高校物业管理运行机制，提高物业管理的服务质量

目前，我国各地区的高校物业管理不够完善，还没建立起规范的、系统的物业管理体系，考核制度和监督制度有待建立。因此，国家有关部门要加大立法进度，完善高校物业管理的有关法律法规，高校也要建立相应的管理制度，为物业管理工作的开展打下基础。高校要针自身的实际情况和校园特点，慎重地选择合作的物业管理企业，加强对去也管理服务的考核，规范物业服务流程，因地制宜的开展物业管理活动。其次，针对各个岗位的物业管理服务要做好规范，建立岗位职责标准，签订物业服务合同，要求物业管理企业根据学校要求，合理配置人员和物资，创新物业管理模式，充分发挥物业工作的育人功能。

提高物业管理人员的素质

目前，大学生朝着个性化的方向发展，他们对校园环境和教育都有一定的要求，对物业管理工作也不例外，为了满足学校和学生对于物业管理工作的要求，物业管理企业一定要提高员工的综合素质，进而提升物业服务的水平。①物业管理企业要建立规章制度，约束员工的行为；建立员工培训制度，定期为员工开展物业管理的专业培训，提高其物业管理专业知识和技能；运用激励机制，激发员工的工作积极性，使员工注意提升自身的能力和素质，满足高校的物业管理工作的需要。②物业管理企业要加强竞争上岗、岗位比武、量化考核，给员工合理施加压力，将压力转变为动力，促进员工综合素质的提升，进而实现高校物业管理工作的顺利进行，充分发挥其育人作用，为广大教职工和学生提供满意的物业服务。

培育“以人为本”的物业管理文化

以高校的校园文化为基础，打造相应的物业管理文化，深化物业管理育人内涵，将物业服务作为一项教育事业去完成。用先进的理念指导物业管理工作的开展，创新物业管理模式，为学生打造优质的环境，以文化浸润学生的心灵，更好地体现物业管理的育人功能。通过打造温馨的物质环境，构建积极高尚的精神文化突出“以人为本”的服务理念，进而充分发挥物业管理的育人价值观，提高高校物业管理的效能。

3结语

高校物业管理是高校管理工作的一部分，是带有育人功能的管理工作，通过建立规范的制度、提高员工的素质、打造个性的物业管理文化，这种育人功能会得到充分的发挥，实现其辅助教学的目的，进而提升学生的综合素质，助力高校教育事业的发展。

参考文献：

[1]李青分。高校物业管理工作现状及育人功能的强化策略[J].高教学刊，20xx（08）.

[2]李丽萍。浅谈高校物业管理的育人职能[J].教育理论与实践，20xx（15）.

物业管理论文 篇16：

一、应收账款控制和管理的成本分析

随着市场经济的不断发展和进步，赊销和赊购已� 物业管理公司因为赊销的对象为众多分散的业主而产生应收账款，之所以这样做主要是为了扩大销售，增强公司的竞争力，进而获取更大的利益。由此可知，应收账款是公司的一项重要的投资行为，而投资一定会产生成本，在对应收账款控制和管理之前一定要全面了解应收账款成本的构成。应收账款成本主要由三个部分构成，即管理成本、资金占用成本以及发生坏账的成本。管理成本顾名思义就是由于应收账款管理而消耗的公司开支，主要包括对业主资信状况调查产生的费用、管理人员费用、记录以及监督等费用。资金占用成本主要是指公司将资金放在应收账款上而导致公司失去的机会成本。坏账成本主要是指应收账款无法回收给公司带来的损失。正确分析应收账款成本的构成，可以帮助公司正确权衡这种政策实施增加的盈利以及成本之间的关系。只有在盈利大于成本时才能实行赊销制度，而当账款赊销制度有良好经济效益时，公司可以考虑将信用条件放宽，从而增加赊销量，提高企业的盈利水平[2]。

二、对应收账款控制和管理的策略分析

(一)真实全面的收集关于业主的资料，对业主的信用进行评估，做好业主信用管理

对于企业来说，赊销存在一定的风险性，为了将这种风险最小化，关键就是要做好对业主的信用管理，只为信用状况良好的业主提供赊销服务。首先，加强建立健全信息管理制度，做好对业主的信息管理。物业管理公司在办理业主的入伙手续时一定要将业主的详细信息填写清楚，并核实业主信息的真实性。同时，物业管理公司还需要定期对业主的资料进行更新，以便在发生相关事件时可以及时和业主取得联系。其次，需要对业主的经济能力以及信用进行评估，不断优化业主资料，建立业主信用档案，对于信用较差的业主需要采取一定的措施保证公司的利益[3]。

(二)采用科学的信用政策

物业管理公司采取的信用政策直接影响应收账款回收质量的好坏，因此物业管理公司需要根据实际的情况制定科学的信用政策。信用政策主要包括三个方面的政策，即现金折扣政策、信用期间政策以及信用标准政策。其中比较重要的是信用期间的选择，所谓的信用期间就是指公司允许业主从享受服务到付款的时间，信用时间过短或者过长都会对公司不利，时间过短不能吸引业主，而时间过长会导致公司产生的费用增多，甚至有可能会大于收益。物业管理公司在和业主签订付款合同时就需要明确信用期限，不同的业主可以有不同的信用期限，可以根据业主的意愿以及信用情况进行调整。一年收费一次可以减少业主缴费的次数，给业主带来方便，减少物业管理公司收费的工作量。但是如果业主不能按时缴费，则会对企业造成严重不利的影响，使企业面临较大的财务风险，同时也会增加业主一次性缴费的资金压力。本文笔者建议物业管理公司每个月收费一次，这样可以大大降低坏账风险。这种缴费方式虽然增加了业主缴费的次数，但是由于银行代扣、微信、支付宝等电子银行技术的发展，很大程度上降低了对业主造成的麻烦，因此每个月缴费一次切实可行[4]。

(三)建立完善的应收账款控制和管理机制

应收账款管理和控制的状况直接影响公司的现金流量，进而影响公司的。运营。因此，物业管理公司的领导人员需要提高对应收账款控制和管理问题的重视程度，明确各个相关部门责任、义务和权利，重点提高对财务部门的要求，要求财务部门定期对每笔应收账款的账龄以及增减变动情况进行核算，分析每笔应收账款形成的原因以及准时回收的概率，并整理成系统的报告，反馈给公司的领导以及其他各个相关的部门。同时，物业管理公司还需要根据实际的情况制定科学合理的应收账款控制和管理规章制度，将应收账款回收的情况和相关部门以及员工个人的绩效薪资相挂钩。另外，还需要加强对应收账款余额的控制，将其控制在物业服务总收入的2%-10%之间。为了提高应收账款的回收率，还需要将具体的回收责任分配到具体的项目负责人和相关工作人员身上，在年终需要对项目负责人以及员工个人的工作绩效进行评价。对于工作不到位的人员需要调整岗位，优化工作队伍，提高应收账款的回收率。

三、提高应收账款回收率，防范和降低坏账发生的策略分析

(一)加强对应收账款回收情况的监督和管理

由于物业管理公司面对的是广大的业主，收费工作比较繁重，并且应收账款的时间长短也不一样，需要具体情况具体对待。在现实中，费用拖欠时间越长，回收的难度越大，形成坏账的可能性也越大，因此一定要加强对应收账款回收情况的监督和管理，尽量缩短业主逾期的时间，降低坏账的发生率。

(二)调整应收账款回收的政策

科学的收款政策是提高应收账款回收率的重要保障。因此，物业管理公司需要根据不同的业主制定不同的收款政策。对于逾期为缴费的业主需要在合适的时间催款。对于逾期较长时间的业主，业务人员上门催款时改善可以给予业务人员一定的折扣，以便更好的和业主进行协商。另外，为了提高工作人员的工作热情，还需要给予工作人员一定的奖励。

(三)对收账策略进行调整

对于拖欠时间不同和信用品质不同的客户需要采用不同的收账办法，这样可以收到事半功倍的效果，切勿采取一刀切的方式催款。一般情况下，催款都是循序渐进的，首先是通过信函、电话联系等方式，然后是上门面谈、协商，最后是仲裁和诉诸法律。对于超时较短的业主，不要进行过多的打扰，以免引起业主反感，对于时间比较长的业主也需要用婉转的态度通知，在通知无效时可以上门面谈甚至诉诸法律[6]。对于通过法律途径催收的，一定要保存好相关证据，以便获得最有利于企业的诉讼判决。另外，要注意避免超过法律规定的2年诉讼时效。

(四)建立应收账款坏账制度

在商业信用行为当中，坏账行为是无法完全避免的，但是物业管理公司需要尽量将损失降到最低。首先，公司需要坚持谨慎性原则，提前对坏账发生情况进行评估，建立健全坏账准备制度。其次，需要根据业主的财务状况评估坏账的风险，然后选择最恰当的会计政策，根据现行的准则，采用备抵法对坏账进行有效的处理，尽量减少公司的损伤。最后，公司还需要真实的反映管理费用收支状况，维护公司以及广大业主的利益。

四、结语

综上所述，对于物业管理公司来说，做好应收账款控制和管理工作具有重要的意义，有利于降低财务管理的风险，提高企业财务管理的水平和经济效益。因此，物业管理公司的相关领导人员应该进一步提高对应收账款管理和控制的重视程度，优化财务管理的政策，改变收账的方法，做好对业主的信用管理，并加强对应收账款回收情况的监督和管理。只有这样才能做好应收账款的控制和管理工作，将企业存在的应收账款风险降到最低，提高物业管理公司经营发展的质量。

物业管理论文 篇17：

一、中级阶段——物业企业与互联网企业联合

（一）借助网络平台，打造专业社区服务体系

物业服务企业可以利用互联网优势与相关企业联合，向不同社区服务延伸，形成跨行业、跨区域的联合，具体包括面向社区居民、周边企业的不同服务业。如深圳的长城物业通过旗下的电子商务有限公司、房地产经纪公司、老年服务公司、家政服务公司等形成了专业的社区商务服务体系。再如深圳市彩生活服务集团，通过运用先进的互联网技术，打造了一种新的物业服务模式——“彩生活模式”。该模式是建立在互联网、移动互联网、物联网、云计算等最新技术基础之上的一种全新的物业管理、服务与运营模式。通过创新推出的彩空间社区体验店、彩之云、彩付宝（社区支付平台）等社区服务载体，将信息、资源与新媒体进行整合，建立起线上线下、有形与无形、现实和虚拟相结合的互联网时代的物业管理与社区服务运营模式。同时，住宅物业管理也可以和居家养老等服务结合起来。如上置物业通过搭建电子商务平台，推行“长者居家养生”，创新社区物业服务新模式。“居家养生”包括生活护理服务、应急求助服务、精神慰藉服务、娱乐活动服务等多个方面，由家政服务人员上门全程服务、客服管家单项特色服务、志愿者单项特色服务和助推服务中心等四种基本形式组成。物联网平台的启动和长者居家养生俱乐部的成立，受到了广大业主的欢迎，物业人员的服务意识不断增强，综合服务的技能得到提升，整体物业服务水平有了明显进步。与此同时，商业物业管理的发展空间更大，物业服务企业与互联网企业、商业企业形成三方互利共赢的模式。如SOHO中国与北京移动签署战略合作协议，探索了房地产开发商与运营商合作的全新模式，面向SOHO中国楼宇租户，北京移动提供了4G明星终端和4G无线上网等产品的独家优惠，并为办公的中小企业提供便利和优惠，满足办公固话、宽带上网及手机电话通信的'综合需求。这表明与互联网合作，能做好商业物业经营管理创新，顺应时代潮流。

（二）利用互联网信息技术，减少管理成本

物业管理行业应充分利用现有信息网络技术，探索大数据时代的管理模式。随着网络信息化的迅猛发展，许多新建住宅大量采用新技术，如管理上的智能楼宇自控系统、综合保安系统、火灾报警系统，智能卡技术的运用，家庭智能化技术如防盗报警、火险报警、家庭电器设备远程遥控，社区无线信号转发器应用，数据卫星通信技术等，都为企业充分利用信息技术、提高管理效率提供了基础。建立物业管理网络信息系统集成平台对于大型物业服务企业来说，是提高管理效率、提高服务质量的必经之路。这样就可以运用信息与网络科技和自动化技术，把建筑智能化系统与计算机物业管理系统集成于一体化的自动化监控和综合信息服务平台上，实现集成性、交互性、实时性、动态性的信息化物业管理服务。如陆家嘴物业建立的以物业服务为主体的“96916”呼叫中心，用电子平台实现了“一个电话，五大功能”，即报修、应急抢修、投诉、家政服务、租赁中介。

二、高级阶段——物业企业成为集信息、物流、物业服务于一体的综合企业

在未来，物业服务企业必须突破现有的传统管理与服务模式，做好对物的管理和对人的服务两个方面，物业服务不再是简单的房屋及其设备的管理，更要提供信息，针对不同家庭的需求提供个性化的服务，成为小区居民真正的“管家”。

（一）打造物流企业终端，做好社区“大管家”

未来，物业服务企业可以考虑与物流企业合作，在相关社区区域内建立物流终端，引进先进设备，如安装自助快递收发终端，规范管理整个社区的快递收发工作。同时根据物业服务企业所掌握的居民情况和居民提供的信息，为居民提供送货上门服务。这样物流的“最后一公里”就交由物业服务企业全权负责，一方面物业服务企业代替居民和物流企业进行沟通，提高了沟通效率；另一方面规范了公共秩序管理，保证了社区安全。

（二）采集大数据，做好居民“小管家”

数据的采集是一个长期积累的过程。在物业服务企业建立的网络平台上，居民所需的生活服务都统一在这个平台上，会留下大量的数据。对于不同业务类型的公司，大数据的用途各有不同，那么对于物业服务企业来说，大数据就是居民的画像。通过数据的采集、分析，能够充分了解居民的基本信息、消费能力、消费习惯及各种潜在的或现实的需求。有了这种居民数据，一方面方便了物业服务企业对居民提供“私人定制”服务，最大限度地满足居民的不同需求，提高日常经营管理的效率和居民满意度，另一方面可以更好地集成社区服务供应商和社区周边各类商业实体，最大限度地整合资源，逐步形成多方共赢的商业生态系统。

（三）回归服务本质，体现人文关怀

诚然，互联网的发展能够给物业服务企业带来更智能化的管理方式，给居民生活提供更个性化的服务，但是实体的世界是由人与人构成的，最好的服务最终还是需要由人提供。传统的物业对每一位居民的人文关怀，为居民营造的舒适、温馨的氛围，是虚拟的互联网产品所不能满足的。因此，我们应该顺应时代潮流，用更先进、更智能化的方式变革物业管理的管理模式，借助互联网手段，提供更方便、快捷、贴切的人文关怀。