住宅物业管理方案【推荐4篇】

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住宅物业管理方案【第一篇】

关键词： 旧住宅区 物业管理 长效机制 一、目前沈阳市旧住宅区存在的问题及原因分析

（一）旧住宅区物业管理相关制度不健全

旧住宅区物业管理距离全面实现市场化、专业化还有很大距离。旧住宅物业管理的相关制度不健全，缺乏具体政策扶持。目前还没有建立成熟的旧住宅物业管理体制，在物业管理实施方面缺少相关具体方案，物业企业及业主的利益保障方面没有完善的配套方案[1]。

（二）基础设施仍显薄弱

尽管沈阳市已经投入大量资金对旧住宅区进行全面改造，但由于旧住宅区在开发建设时规划设计标准低，基础配套设施落后，整体布局等先天不足，因此仍存在基础设施薄弱的问题。老旧小区大都没有围墙，基本没有物业办公用房，缺少健身活动场所，小区绿地较少，绿化率非常低，小区没有停车位。此外，各种设施、设备、管网等大多已老化破旧，房屋年久失修导致屋面漏雨、墙体长毛等问题大量存在，虽进行了改造，但后续维修保养仍需投入大量资金。

（三）旧住宅区居民对物业管理认识不清或漠不关心

沈阳市旧住宅区多为一些国有企业的职工住宅，小区居民的文化层次普遍不高，老年人多，低收入群体多，消费水平和能力偏低，消费观念相对滞后，居民对物业管理的认识模糊。此外，沈阳市旧住宅区多位于城市的中心区，沈河、和平居多，这些小区地理位置优越，有较好的商业和教育资源，吸引了大量购房者，这些购房者的目的不是居住，而是看重学区、投资等，购房后房屋长期处于空置或出租状态。

（四）物业管理资金不足

旧住宅区建造年代久远，原有建设单位有的已经倒闭，有的无法查询，小区物业管理的资金来源何处、如何落实已成为物业管理工作的难题。旧住宅区在建设之初配套设施较少，无办公和活动用房，可盈利性设施少；小区设施老化，设备陈旧，尽管已经进行了改造，但后期管理仍需大量资金投入。

二、推进沈阳市旧住宅区生态建设的对策研究

（一）外部保障机制

1.制订切实可行的物业管理实施方案，确保物业管理顺利实施。

2012年10月沈阳市政府出台了《沈阳市关于加强住宅区物业管理的实施意见》，其中在落实旧住宅区管理，明确旧住宅区房屋维修责任，开展旧住宅区公共服务和加大旧住宅区管理扶持力度等方面提出了意见，指明了总体方向。针对物业接管、小区环境综合治理、困难职工补助等方面，制定了具体的、切实可行的优惠奖励扶持政策，并把措施落到实处，让旧住宅区的物业管理有法可依，进而推动旧住宅区物业管理的专业化进程。

2.多方筹措资金。

根据财力和民生需求，出台扶持旧住宅区管理的相关政策，政府可以在物业企业接管旧住宅区方面提供优惠，适当采取减税免税政策；允许企业用经营性收入补贴经费不足；对于旧住宅物业管理中做得较好的企业，采取奖励扶持机制；政府安排公益性岗位适度向旧住宅区倾斜。物业企业应在政策允许范围内，适当采取多种经营方式弥补物业费不足的问题，利用共用部位取得的广告收益，纳入管理专项经费，以补充服务费用短缺。最后在房屋维修和设施改造方面，由政府建立专项维修资金，相关产权人补交专项维修资金；市政各部门各司其职负责旧住宅区的垃圾清运、路灯维修、供热、排水设施维修养护等。

（二）内在动力机制

1.针对旧住宅区的现有状况采取不同的物业管理模式。

由于多数旧住宅区在设计规划时存在明显不足，直接引入规范的物业管理不太现实。因此旧住宅区应根据不同基础条件，采取不同物业管理模式，逐步实现物业管理专业化。选聘专业化物业服务企业，社区准物业管理，聘请物业服务职业经理人管理，以及由业主自行管理等模式，根据小区具体条件选择。

2.提供质价相符的差异化管理和服务，做到物业费公开透明。

在物业收费工作中，物业企业要向业主明确收费项目和收费标准，并提供质价相符的物业服务。根据小区条件不同提供不同的服务，收取不同的费用，实行差异化管理和服务。物业企业把经物价部门核准的物业费标准在小区公告，做到收费透明化，同时公开物业支出，让业主做到心中有数，取得业主信任。物业企业还应不断提高服务水平，真正做到为业主提供方便、及时、全方位的优质服务，让业主享受到居住生活的舒适、方便和安全。

3.提高居民对物业物业管理的认识。

采取多种方式进行宣传引导，政府采取宣传教育普及物业管理相关知识，让居民从正面认识物业管理；媒体进行宣传和报导，唤起有关部门的高度重视，加强正面引导，避免负面新闻；同时物业企业加强服务意识，积极改善小区环境，做好与业主的沟通交流，为业主提供优质服务，及时帮助业主协调解决日常生活中的相关问题，让业主认识物业、了解物业，通过经常开展社区文化活动，构建物业企业和业主的和谐关系。

（三）监管机制

整个行业的法律制度环境还不完善，很多物业纠纷解决途径仍以协商解决为主，法律诉讼程序繁琐，成本很高，且执行起来效果并不理想。要保障行业健康、规范化发展，制度环境的规范化是至关重要的。尤其针对旧小区的特殊性，需要从体制和机制上彻底进行改善和改变。政府针对历史遗留问题应该花大力气解决，拿出资金与政策对旧小区的市场化提供支持，尽早实现旧小区的专业化物业管理，提高居民的生活质量与幸福指数。

三、结语

解决旧住宅区物业管理的难题，对相关部门规范旧住宅区的物业管理具有一定作用，为物业服务企业接管旧住宅区的物业管理提供帮助，让业主逐步接受和理解物业管理，从而促进旧住宅区物业管理全面推行，逐步走向市场化、规范化，对社区和谐、社会安定团结具有积极作用。随着沈阳市旧住宅区物业管理的全面实施和不断完善，必将全面彻底改善旧住宅区的综合环境，进而优化城市的整体生态环境。

参考文献：

[1]郭文剑。我国旧住宅小区长效管理的现状分析与对策研究[J].吉林建筑工程学院学报，

住宅物业管理方案【第二篇】

一、指导思想

以国家《物业管理条例》为依据，以沈阳市城市管理工作会议精神为指导，以落实《关于依法加强居民小区物业管理的议案》为重点，以规范管理、提高物业服务水平为宗旨，进一步加强居民小区物业管理工作，推动我市物业管理健康发展。

二、目标和范围

（一）目标：

1、有效解决开发遗留问题，年底前整改率达到90%；对存在工程质量问题的房屋要及时维修，维修及时率达到90%。

2、新建住宅小区推行招投标率达到100%；2005年新进入市场的楼盘，在商品房销售前要100%签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。

3、凡从事物业管理活动的企业，要100%取得《物业企业资质证书》。

4、强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，物业企业经理持证率达到100%，并建立起物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案。

5、大力推行物业管理，年底前对具备物业管理条件的住宅小区物业化率达到100%。

6、加强业主自治自律行为，具备条件的住宅小区年底前要达到80%以上成立业主大会和业主委员会。

（二）范围：对全市实行物业管理的244个住宅小区进行排查。根据排查结果，进行清理整顿，进一步规范物业管理行为。

三、工作内容

（一）完善我市物业管理地方性规章建设。依据国家《物业管理条例》及相关配套法规、规章，结合我市物业管理实际情况，通过调研，同时借鉴国内先进城市取得的成功经验，尽快颁布实施《沈阳市物业管理规定》，依法加强我市物业管理活动的监督管理。

（三）加大对物业市场的监管力度，规范物业管理行为。

一是加强物业管理招投标的监督和指导，全面推行前期物业管理招投标机制，创造公平、公正的竞争环境，促进物业管理的专业化、市场化和社会化。依据国家《物业管理条例》和《前期物业管理招投标办法》，及时制定符合我市实际的《沈阳市前期物业管理招投标管理办法》。要求新建住宅小区实行招投标制度，建筑面积在5万平方米以上的（含5万平方米）的新建住宅区，必须采取公开招投标的方式选聘物业管理企业，建筑面积5万米以下的新建住宅区在区、县（市）房产行政主管部门的批准下可以采用邀标和议标的方式选聘物业管理企业。同时，鼓励业主大会采用招投标的方式依法选聘物业管理企业。并且，及时签订《（前期）物业服务合同》和《业主（临时）公约》，对于新建住宅小区要在商品房销售前100%签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。

二是严格物业管理企业的资质审查。在我市从事物业管理活动的物业管理企业，要按照国家《物业管理条例》的要求依法取得《物业企业资质证书》，并遵照建设部《物业管理企业资质管理办法》的规定，按物业管理企业取得资质等级，承接物业管理项目。同时，加强物业管理企业的年检和资质评定，出现违规违诺等行为的要予以警告，限期整改，情节严重的取消其物业管理资质。

三是强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，提高物业管理水平。建立物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案和准入、退出机制，监督物业管理企业和从业人员以及物业管理企业履行《物业服务合同》情况，对物业管理企业和物业管理项目经理，实行实名诚信考评制度，如物业管理企业或物业项目经理出现违法、违规、违诺现象，依据情节的严重程度，扣除相应的分数，年终进行综合考评，考评结果作为物业管理企业年检和定级的要件，报房产行政主管部门，并在沈阳房产信息网予以公布。督促物业企业按照《合同》约定的标准提供质价相符的服务，提高管理服务水平。同时，加强对物业管理从业人员的培训，与建设部培训中心联合，继续对我市物业管理从业人员进行培训，达到从业人员要持证上岗。特别是要对物业管理企业经理以及项目经理（物业管理处主任）进行培训，在取得建设部《物业管理企业经理岗位证书》的基础上，市房产行政主管部门与中国物业协会联合进行上岗培训制度，经过实务操作培训，考试合格的颁发中物协《物业管理实务操作专业岗位证书》，不合格的取消其上岗资格。

四是规范业主大会和业主委员会，积极引导业主正确行使权力和履行义务。根据国家和建设部的有关文件，结合我市实际，争取年底前出台《关于加强组建业主大会、业主委员会工作的指导意见》，明确各部门职责，充分调动街道、社区的积极性，依据《条例》依法成立业主大会、业主委员会，使这项关系到群众利益、社区稳定的工作，更具规范性、操作性。引导业主大会，在充分尊重全体业主意愿的基础上，按照合法程序选举热心公益事业、责任心强、有一定组织能力的业主进入业主委员会。规范业主大会、业主委员会的行为，促进业主自律和民主决策，切实维护自身的合法权益。

（五）采取多种形式，加大对物业管理方面法规的宣传工作。制定具体的宣传方案，分阶段、有步骤、深入细致宣传国家《物业管理条例》及相关配套文件，引起社会各界物业管理的重视，让广大业主不断了解物业管理的政策法规，引导全社会树立正确的消费观念，促进社会的和谐。

三、组织领导

为使这项工作落到实处，市政府成立领导小组。

组长：邢凯

副组长：王铁

领导小组办公室设在市房产局，负责日常的组织协调。各区政府也要成立相应的组织机构，抓好具体的组织实施。

四、职责分工

规范物业管理工作是一项系统工程，要坚持“条块结合、区域负责”的原则，市领导小组全面负责此项工作的监督、指导；市领导小组办公室具体负责此项工作的日常指导、协调和监督、检查；各区政府要针对物业管理存在的问题负责此项工作的具体实施；各相关部门按照职责分工，密切配合各区政府实施整改工作。各单位、各部门要明确分工，落实责任，相互配合，加强检查验收，切实提高我市的物业管理水平。

市房产局为全市住宅小区物业管理的行政主管部门，具体负责全市物业管理工作的指导、监督，并会同相关部门抓好物业管理企业和住宅小区存在问题的整改工作，如：物业管理立法、前期物业管理招投标、物业管理企业资质审查、业主大会、业主委员会组建、物业管理工作的调研和宣传等工作。

市建委、规划局为开发、建设单位的管理部门。一是在进行住宅小区前期规划时，要规划建设必要的物业管理服务用房等相关配套设施，以方便后期的物业管理工作；二是严格按照规划对住宅小区进行竣工验收，不按规划建设的住宅小区，不能予以验收，并限期整改；三是对开发建设遗留问题，要制定整改工作方案，积极组织整改，达到合格标准。

市行政执法局、公安局负责对物业管理行为的查处工作，使物业管理活动更加规范，促进物业管理水平的提高。

各区政府为物业管理工作的责任主体，要针对目前物业管理工作存在的问题，制定具体的整改工作方案，积极配合市政府相关部门，加大管理力度，认真组织整改，使问题得到及时有效的解决。

五、实施步骤

依法加强居民小区物业管理是一项长期工作，为确保完成本方案确定的工作内容，今年要分三个阶段进行实施。

（一）排查阶段（2005年5月10日至5月31日）

由市领导小组牵头，建委、规划、房产、公安、行政执法等相关部门配合，各区政府组织实施，对开发建设遗留问题、物业管理和住宅小区存在的问题进行一次拉网式排查，并进行登记造册，建立管理档案。

（二）整改完善阶段（2005年6月1日至10月31日）版权所有

各区政府对排查中出现的各类问题进行认真分析，查找根源，制定相应的整改措施，报市领导小组审查，审查合格后，方可按责任分工认真组织整改。

（三）验收阶段（2005年11月1日至11月15日）

领导小组成员单位按照工作内容和标准，集中时间，认真组织，对整改后的物业企业和住宅小区逐个进行审核，确保达标。

六、保障措施

（一）提高认识，明确责任。各级领导要把加强居民小区物业管理工作当作重要工作来抓，实行“一把手”负责制，层层落实责任。建立市、区、街道、社区职责明确的责任体系和长效管理机制。市政府有关职能部门要按照各自的职责承担起社会管理责任，切实把居民小区物业管理工作抓细、抓实、抓出成效。

（二）密切配合，抓好整改。市政府相关部门和各区政府要上下联动，密切配合，针对物业管理存在的问题，制定切实可行的整改措施，认真抓好整改。对整改不及时或不彻底的，有关部门要按照相关规定进行查处，确保全部达标。

住宅物业管理方案【第三篇】

第一条为加强对住宅物业管理储备金的管理，维护住宅物业管理储备金所有者的合法权益，根据《市市区物业管理办法》（政规发[]2号）的规定，制定本办法。

第二条本区行政区域内，年6月1日以后办理预售许可的项目（含分期开发的项目）物业管理储备金交存、使用、管理和监督，适用本办法。

第三条物业管理储备金按照专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则，专项用于弥补后期物业管理费用的不足和公共部位、设施设备紧急维修资金的周转。

第四条区住房和城乡建设局负责全区物业管理储备金的管理、监督和指导工作。

第二章交存

第六条物业管理储备金属全体业主所有，由区住房和城乡建设局代管。区住房和城乡建设局应专户存储，专款专用。

第三章使用

第九条住宅物业管理储备金的使用，由业主大会决定，应当遵循方便快捷、公开透明的原则。发生以下情况的可以使用物业管理储备金：

（一）后期物业管理费用不足的；

（二）公共部位、设施设备需紧急维修的。

第十条住宅物业管理储备金用于公共部位、设施设备紧急维修，应为存在危及房屋安全、人身安全或可能造成重大财产损失的紧急情况，。

第十一条用于公共部位、设施设备紧急维修使用住宅物业管理储备金的，应按照以下程序办理：

（一）发生紧急情况需立即维修的

由物业服务企业向业主委员会报告并立即安排维修，业主委员会进行监督，同时报居委会（社区）、街道（乡镇）。事后由业主委员会提出申请，并提供公共部位、设施设备的维修情况报告、资金预算、实施方案和申请使用住宅专项维修资金证明；经业主委员会、部分业主代表、物业服务企业、居委会（社区）、街道（乡镇）、住建等部门验收合格后，由业主委员会借支，待维修资金拨付后偿还。

（二）发现安全隐患需维修的

1、由业主委员会提出申请，并提供公共部位、设施设备的现状情况报告、资金预算、实施方案和申请使用住宅专项维修资金证明；

2、经居委会（社区）、街道（乡镇）和区住房和城乡建设局现场认定；

3、区住房和城乡建设局复核同意后，邀请部分业主参与监督实施并及时报告情况；

4、实施完成后，经业主委员会、部分业主代表、物业服务企业、居委会（社区）、街道（乡镇）、住建等部门验收合格后，由业主委员会借支，待维修资金拨付后偿还。

第十二条住宅物业管理储备金用于弥补后期物业管理费用不足的，须为出现小区原物业服务企业非正常退出而新物业服务企业没进驻情况。

第十三条用于弥补后期物业管理费用不足申请使用住宅物业管理储备金的，应按照以下程序办理：

（一）由业主委员会提出申请，就保证小区基本管理服务要求，提出资金预算报告及在30日内选聘新的物服企业方案；

（二）业主大会表决通过，并经三分之二以上业主签字同意；

（三）报居委会（社区）、街道（乡镇）审核及区住房和城乡建设局复核认定后予以列支。

第十四条下列费用不得从物业管理储备金中列支：

（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅公共部位、设施设备维修、更新和改造费用；

（二）供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）因人为损坏住宅公共部位、设施设备，应当由当事人承担的修复费用；

（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅公共部位、设施设备的维修和养护费用。

第四章监督管理

第十五条区住房和城乡建设局应按月与专户管理银行核对住宅物业管理储备金账目，并每年至少一次将资金使用情况向业主公示。业主对资金账户变化情况有异议，可以要求复核。

第十六条住宅物业管理储备金的管理和使用，应当依法接受审计监督。

第十七条住宅物业管理储备金的财务管理和会计核算应当执行财政部有关规定，并接受区财政局的监督检查。

第十八条票据的购领、使用、保存、核销管理，按照区财政局的有关规定执行。

第五章法律责任

住宅物业管理方案【第四篇】

福州市城市住宅小区物业管理办法

（1996年9月27日福州市第十届人民代表大会常务委员会第二十四次会议通过1996年11月29日福建省第八届人民代表大会常务委员会第二十七次会议批准）

第一章  总  则

第一条  为加强城市住宅小区物业管理，保障房屋和公用配套设施的正常使用，创造文明、安全、整洁、便利、优美的居住环境，根据有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条  本办法适用于福州市市区具备相应生活配套设施的住宅小区的物业管理。

本办法所称物业管理，是指对住宅小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治。

第三条  住宅小区推行专业经营型的物业管理，实行业主（住户）自主管理与专业有偿服务相结合，属地管理与行业管理相结合的原则。

第四条  市房地产管理局是本市住宅小区物业管理的行政主管部门，负责制定物业管理的有关规定，协调物业管理有关问题，对物业管理企业实行行业管理。

区房地产管理部门负责监督辖区内住宅小区物业管理，受理有关物业管理的投诉。

其他职能部门按照各自职责对住宅小区物业管理的相关工作进行指导和监督。

第五条  住户享有参与物业管理和良好居住环境的权利；有遵守法律、法规和物业管理规定，维护物业公共利益的义务。

第六条  物业管理公司应当依法经营，其经营自主权、收益权以及授权、委托的管理权等受法律保护。

第二章  物业管理组织

第七条  新建住宅小区入住率超过50％时，当地街道办事处应当会同区房地产管理部门和开发建设单位，及时组织召开首次业主大会，选举产生业主委员会。业主委员会对业主大会负责并报告工作。

业主大会由住宅小区的业主组成，由业主委员会召集，每年至少召开一次。

业主大会行使下列职权：

（一）选举、罢免业主委员会的组成人员；

（二）批准和修改业主委员会章程、物业管理制度和住户公约；

（三）决定关系业主利益的重大事项；

（四）改变和撤销业主委员会不适当的决定；

（五）审查批准物业管理基本金的开支方案；

（六）监督业主委员会的工作。

业主大会产生的文件，应报区房地产管理部门备案，对每个住户都具有约束力。

第八条  业主委员会是代表和维护住宅小区业主（住户）合法权益的群众性组织，负责物业的自主管理，接受街道办事处的指导和监督。

业主委员会可邀请居民委员会等有关单位人员参加物业管理工作。

业主委员会的职责：

（一）拟订业主委员会章程、物业管理制度和住户公约；

（二）提出物业管理基本金和其他物业管理资金的开支方案；

（三）确定物业管理服务内容，签订和解除物业管理合同；

（四）监督物业管理公司的物业管理工作与服务收费；

（五）听取并反映住户的意见、建议，接受住户监督；

（六）协调处理住户与物业管理公司的纠纷；

（七）业主委员会章程、物业管理制度、住户公约赋予的其他职责。

第九条  物业管理公司必须具备规定的资质条件，持有《物业管理资质证书》和《营业执照》，方可从事物业经营业务。

第十条  物业管理公司承担住宅小区的物业管理事务，应与业主委员会签订书面合同。

物业管理合同应载明物业管理的项目、内容、费用，合同期限、双方当事人的权利义务，以及违约责任等内容。

第十一条  物业管理公司在住宅小区范围内，可进行下列物业管理：

（一）房屋及其附属设施的维修、养护；

（二）环境卫生保洁、花木绿地管护以及噪声管理；

（三）供电、通讯、燃气、给排水、化粪池、消防和治安防范等设施的维修、管护；

（四）道路维护，车辆停放秩序管理；

（五）安全保卫和公共生活秩序管理；

（六）专项及特约服务；

（七）其他物业管理事项。

第十二条  物业管理公司的基本权利：

（一）按照合同约定提供物业管理，按规定收取费用；

（二）劝阻违反住宅小区物业管理规定、制度、住户公约的行为；

（三）委托专营公司承担专项物业管理业务；

（四）要求业主委员会协调其与住户的纠纷。

物业管理公司的基本义务：

（一）依法经营，为住户提供优质服务；

（二）执行物业管理标准，履行物业管理合同，接受业主委员会监督；

（三）每半年公布一次涉及住户的物业管理代收代支费用情况。

第十三条  物业管理公司应当按照物价部门核定的项目、标准和要求收取物业管理服务费。

住户应当按照规定和约定缴纳物业管理服务费。物业管理公司可以要求业主委员会督促住户按时缴纳。

未售（租）出的空置房由开发建设单位缴纳物业管理服务费。

第十四条  原有住宅小区的物业管理，经多数住户同意，可以由街道办事处组织当地居民委员会管理，也可以委托物业管理公司或其他专业单位维修、管护物业，所需费用由住户按规定承担。

上列住宅小区可以由所在地街道办事处帮助成立业主委员会，并逐步向专业经营型物业管理过渡。

第三章  物业管理移交

第十五条  新建住宅小区应当严格按照审批的规划设计方案和建筑施工规范，实施综合开发，配套建设。经竣工综合验收合格后，方可交付使用。但竣工验收不视为物业管理移交。

第十七条  新建住宅小区应建立物业管理基本金制度。基本金由开发建设单位在移交物业管理前，按其建设总投资额2％拨付的资金和依法取得的其他资金组成。

物业管理基本金属全体业主共同共有，由业主委员会设立专户储存；未设立业主委员会的，由区房地产管理局设立专户代管。

基本金的使用受市房地产管理部门的监督，专项用于该住宅小区公用设施的维修更新，不得挪作他用。

第十八条  新建住宅小区开发建设单位应当留有物业管理用房，在移交物业时，一并移交给业主委员会；开发建设单位和业主委员会不得将物业管理用房转让、出租或改作他用。

未留有物业管理用房或者物业管理用房已经改作他用的，应当腾让出物业管理用房。

第十九条  开发建设单位应当依照本办法规定，向业主委员会移交物业管理，并向业主委员会或其指定的物业管理公司提供小区规划、地下管网、单体建筑及结构设备和其它有关的工程建设资料。

开发建设单位自业主委员会接管之日起，不再承担住宅小区物业管理责任。但保修期内以及其它应当由开发建设单位承担的建筑质量责任。由开发建设单位承担。

第四章  物业维护

第二十条  住户使用房屋，应当遵守下列规定：

（一）不得擅自改变房屋结构、外观和用途；

（二）不得对房屋的承重结构进行拆改；

（三）不得拆凿楼板和共用墙壁；

（四）不得在过道、楼梯、屋面及其他共用场地搭盖、堆放物品。

第二十一条  住宅小区范围内的环境卫生、花木绿地，业主委员会可以委托物业管理公司或当地环境卫生、园林单位清扫、管护。

住宅小区的生活垃圾的转运由环卫部门负责。

第二十二条  住宅小区的给排水、供电照明、燃气、通讯、道路等市政公用设施的维修、管护，按下列规定办理：

（一）由市政公用专业单位投资建设的，由产权单位负责；

（二）按规定以计量表、楼房外排分接点或有关设施划定维修管护范围的，分别由市政公用专业单位和业主委员会负责；

第二十三条  市政公用专业单位对其负责维修、养护的住宅小区物业，应当实行服务责任制，保障各项设施完好。

由业主委员会维修、管护的部分，有安全和技术要求的，应当按照规定委托物业管理公司或市政公用专业单位实施维修、管护，并承担有关费用。

第二十四条  挖掘住宅小区范围内的道路，应当征得业主委员会的同意，经市政管理部门批准，并负责修复或承担修复费用。

第二十五条  住宅小区应当设置必要的安全设施，落实群众性治安防范措施。

第二十六条  原有住宅小区物业管理在交接时，需要维修、补建配套设施的，维修和补建的费用由原开发建设单位、市政公用专业单位、市和区财政一次性拨款筹集；配套设施交接后，应建立专项维修资金，由产权单位、业主筹集。

第五章  法律责任

第二十八条  开发建设单位不按规定拨付物业管理基本金的，由房地产管理部门责令限期拨付，并按每日3‰追缴滞纳金。

第二十九条  违反本办法第十八条规定，不提供物业管理用房或将物业管理用房转让、出租、改作他用的，由房地产管理部门责令改正，并可处以10000元至30000元罚款。

第三十条  未取得资质证书从事物业管理经营的，由市房地产管理部门责令停业，没收非法所得，并可处以10000元至20000元罚款。

第三十一条  物业管理公司违反本办法，有下列行为之一的，业主委员会可以解除合同；情节严重的，市房地产管理部门可以降低其资质等级，直至吊销物业管理资质证书：

（一）不履行合同的；

（二）管理制度不健全、管理混乱的；

（三）擅自扩大收费范围，提高收费标准的；

（四）擅自改变房屋和公用设施用途的。

第三十二条  违反本办法第二十条、第二十四条规定的，由区房地产管理部门责令停止违法行为，限期修复、恢复。

第三十三条  对无故不交纳物业管理服务费的住户，物业管理公司可以要求其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理公司可以向人民法院起诉。

第三十四条  当事人对行政处理决定不服的，可以依法申请复议或向人民法院起诉；逾期不申请复议或起诉，又不履行处理决定的，由作出行政处理决定的机关申请人民法院强制执行。

第六章  附  则

第三十五条  综合商住楼、高级公寓、别墅区等建筑物，参照本办法委托物业管理公司实施物业管理的，其物业管理标准可以高于住宅小区的标准。

市辖县（市）的住宅小区物业管理，参照本办法执行。

第三十六条  业主大会组织办法、物业管理移交办法和基本金使用管理制度，由市房地产管理局制定，报市人民政府批准后施行。