商业地产策划方案（实例）范例精编5篇

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商业地产策划方案1

商业地产管理遵循的是战略目标管理方式，是目前最为普遍的管理方式，主要设置项目总体战略，通过总体战略的分解，形成阶段战略目标和部门战略目标，用来指导和管理整个项目的运作。商业地产项目管理是以高效率地实现项目目标为最终目的，以项目负责制为基础，运用系统管理的观点、理论和方法，项目经营管理的全过程按其内在运行规律进行有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。具体讲，商业地产项目不同于住宅地产，具有投资金额大、运营周期长、投资回收缓慢、经营管理复杂等特点，最重要的是商业市场变化较快，开发商需不断去适应市场的变化，灵活采取经营管理策略，以满足市场的需要。所以在制定管理的目标时既要有硬性的指标也要灵活变通。目标主要包括成果性目标和约束性目标。成果性目标指投资回报率、商场开业率、销售利润率、自有资金利润率等效益指标，以及项目的内外部功能要求；约束性目标年度销售额、店铺出租率、投资限额、质量标准等。除此之外，商业地产项目还受城市区位因素、城市规划、目标受众群体、招商公司等条件制约。商业地产项目涉及投资方、规划、设计、施工、招商、营销、租户等多部门和单位，以及最终用户消费客群的相互制约和相互影响，因此，商业地产经营是一项复杂的系统工程，必须要有一整套完整、规范和科学的管理保证体系，来统筹和协调项目的全过程和确保总体目标的实现。

2.房地产项目管理的重点

商业地产项目的计划管理

对商业地产项目进行计划管理，能使项目的前期论证、招商策划有计划、按顺序有条不紊地展开。可以说，通过使用一个动态计划管理，将项目全过程和全部经营活动纳入计划轨道，使项目有序地达到预期总目标。

商业地产项目的组织管理

这是指通过职责划分、授权、合同的签订与执行，以及根据有关法律法规，建立各种适合本企业的规章制度，形成一个高效率的组织保障体系，使项目的各项目标得以最终实现。

商业地产项目的协调管理

其意义是为经营管理提供协调和谐的公共环境，保证项目开发建设顺利进行。协调管理的主要任务是对项目与外部环境、项目各子系统之间，以及项目不同阶段、不同部门、不同层次之间的关系进行沟通与协调。这种沟通与协调将更有利于睦邻公共关系，吸纳融通资金，寻找招商推广渠道，广揽优秀招商和推广队伍，获得市场竞争优势，更好地服务于项目。

商业地产项目的控制管理

其意义是有利于对既定的战略目标的实施进行控制，并获得最大的综合效益。控制管理主要是通过计划、决策、反馈和调整等手段，采用项目分解，各种指标、阶段性目标的贯彻执行与监督等措施，对项目的设计规划、招商周期、营销推广费用、资金使用、成本造价等进行有效控制，以确保项目用最少最优的人力物力投入，获得最大的经济效益、社会效益和环境效益。

3.商业地产经营管理的策略

商业地产 项目的经营管理是指从项目定位期到稳定期的全过程所进行的管控。由于商业地产项目专业性比较强，一般需要与专业的商业地产管理公司或机构来协助进行项目运作，在管理好项目自身团队的同时，更重要的是需要团队成员运用好外协单位的资源和力量服务于项目，所以商业地产的经营管理，主要是以合同管理为手段，运用计划、组织、协调、控制、检查等方法，对商业项目推进过程中的技术活动和经济活动，按照行业要求、规范和合同规定的目标，进行严格监督、控制和管理，以确保商业项目总体目标的最终实现。商业项目阶段式目标管理方法。对一个商业项目而言，需经历项目定位期阶段、项目筹备期阶段、项目进场期阶段、项目启动期阶段、项目运营期阶段和项目稳定期阶段6个大的阶段，6个阶段彼此独立又相互关联，需要管理人员在实际管理过程中针对每个阶段制制定合理的管控策略，这样才能将6个阶段统一起来实现商业项目的总体目标。

项目地位阶段的策略

定位期，为商业运营打好基础。一个具有良好潜力的商业项目应该在项目施工前，就应该有良好的业态经营定位和清晰的招商对象定位，这个时期经营管理方面最重要的是结合业态实际经营要求，对商业的业态分配、铺位分割方式、配套要求等提出具体的方案，以往这方面的工作往往决定于开发商、设计院、公司，从物业的实际运营者角度说，经营管理工作在此时就应该提前介入，依托专业的商业策划管理公司或机构对项目进行整体的规划和展望，制定确实可行的策划方案，并逐项分解到项目的各个专业，包括招商需求、推广需求、营销需求等等，目的是为商业项目的实施奠定一个强有力的基础。同时需要制定一些风险管控机制。确保项目目标顺利实现。

项目筹备阶段的策略

筹备期，为市场运营做好准备工作。在第一个时期工作完成之后，经营管理公司应对商户的招商对象筛选，并做好市场运营的宣传推广工作。这个阶段需要重点关注对商业项目影响较大的主力店的确定，主力店作为商业项目的主要业态之一，不但具有巨大的“磁场”吸引力、良好的集客效应和极强的品牌号召力和影响力，同时能够达到提升商业项目的整体商业价值，增强业主的投资信心，推动商业项目商铺的销售的作用，为其他业态及业种的加盟奠定坚实的基础。可以说，商业项目主力店招商的成果，引进主力店的品牌质量和档次，招商的速度快慢，直接决定开发商投资回报的实现及商业项目后期的运营和管理。管理者需结合招商规划和商圈的特点确定主力店，待确定后需尽快将主力店的物业条件提交给设计和工程部门，由他们尽快完善设计和施工，以免造成后期的施工返工，增加不必要的成本压力，其他次主力店及商铺也需尽快确定，并将物业条件提交给开发部门，以达到商业管理和工程开发的有效衔接，有效地降低成本和保证质量。另外经营管理公司还应该在此阶段完成自身架构的完善工作，比如建立IT信息部优化商户上游货源资料，建立终端推广点，为商业未来商圈辐射做基础工作。期间可以不间断加强和商户的交流活动、提高商户经营素质，帮助商户采购有竞争力商品。

项目进场阶段的策略

进场期，提升产品竞争力和商户经营信心。此时期商铺逐步进入交铺工作，经营管理公司在此阶段应该帮助商户与工程部门进行工程交接，使商户尽快进入场内，同时要帮助商户审视产品竞争力，对持观望心态，不肯下实力经营的商户进行经营信心劝服工作，任何新商业项目投入经营最根本的矛盾是一怕商品没人来买，二怕开始经营了消费者到了现场买不到商品，如此恶行循环经营自然难以做旺。此阶段工作经营管理工作的核心，就是尽最大可能提高商户经营信心，提升商品品质和价格的综合竞争力。

项目启动阶段的策略

启动期，把人气做起来。商业进入试业或开业后，最初的一段时间最重要的任务就是聚拢人气，增加人流，可以用特价（SP活动）、商业抽奖、消费送礼、免费接送、明星造势，线上线下等推广营销方式制造人气和消费额度。不管是零售业态还是餐饮业态，首先要让商户有生意做，此时值得注意的是，如果前几个阶段的工作没做好，商品与客群需求不匹配、品种不全、价格无竞争力，虽短期制造人气也很难把商业做旺，这种情况下人气越旺，市场口碑形成的消极影响反而会危害了市场成长。相反，商品综合竞争力强，口碑效应则会让商业越发兴旺。

项目运营期的策略

运营期，把生意机会最大化。项目初步经营起来之后，应该在此时期加紧梳理商圈辐射的空白点，应尽可能扩大商圈辐射范围，对商圈盲点进行专项推介，对商圈居民进行情感性沟通工作等。此外在建立起一定的品牌口碑后，需要在推广营销上不断进行强化和创新，在节假日举行大型的推广活动的基础上利用网络和媒体的力量进行持续的推广。以此来建立商业项目的特有的品牌影响力，保证客流持续稳定的增长，从而实现商业的持久盈利。

项目稳定期的策略

稳定期，守卫消费商圈，与时俱进提升商业竞争力。此阶段一方面为商业创品牌，增加商业形象诚信度，促进消费者情感认同度，另一方面要持续不断地为市场商户提供商业资讯、增强其经营素质和新商品引进能力，持续不断推出各类促销活动增加消费热情。商业经营管理是一件专业性高、且繁琐的工作，需要管理者具有全局思维和强有力的执行力，将既定的战略目标和策略实现落地，确保各项工作有效衔接，各项工作有力推进，以此实现商业地产的目标。

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商业地产策划方案2

关键词：商业地产；项目；策划；市场

地产项目策划的定义：对于策划，美国哈佛企业管理丛书的定义是：“策划是一种程序，在本质上是一种运用脑力的理。”。具体来说就是人们针对某一特定问题，从若干可供选择的有关未来事件的设想方案中做出一种选择或是决定以及为这一决定而进行的构思、规划、论证、比较选择等一系列行动过程。策划实质上是一项根据已经掌握的现实资料，预测事物的未来发展趋势，通过围绕某一事物或活动的特定目标，全面构思、分析与事物或活动目标有关的各方面内容，并形成一份系统完整的书面方案的活动。

项目策划就是从识别项目开始，经过机会研究、项目选定、项目论证、项目规划等一系列行动来指导整个项目的过程，它也是激发创意，有效地运用项目中的有限资源，选定可行的方案、达成预定的目标、解决难题的过程。

地产项目策划是在地产领域内运用科学规范的策划行为。它根据地产开发项目的具体目标，以客观的市场调研和市场定位为基础，以独特的概念设计为核心，综合运用各种策划手段，按一定的程序对未来的房地产开发项目进行创造性的规划，并以具有可操作性的房地产项目策划文本作为结果的活动。地产项目策划按照策划阶段的不同可以分为项目前期策划、项目实施阶段的策划以及项目运营阶段的策划。其中，地产项目前期策划是指在项目前期立项过程中对项目所作的全局策划，能为项目的决策提供依据，同时也为项目的实施和运营提供指导；项目实施阶段的策划和运营阶段的策划只是针对项目在不同阶段所做的专业化或单一化策划。

虽然目前我国商业地产发展处于蓬勃期，国家政府也采取了相关的宏观调控措施，确保我国商业地产稳步健康发展，但是在实际投资建设策划过程中依然曝露出许多不足之处。

（一）市场调研不充分。国内商业地产常常忽视前期规划的重要性，不愿时间和金钱投入到市场调研与分析上，盲目进行项目开发，很多规划设计方案缺少详细合理的可行性研究。也有些开发商对拟开发项目进行市场调查研究如蜻蜓点水般的一带而过，忽视了对项目地块条件、区域环境、市场需求、竞争对手、目标市场的调查与分析，套用已有的商业经营模式，过高估计开发能力和市场前景，盲目的投资建设，而且易导致后期产生较多的运营问题。

（二）项目定位不准确。由于我国商业市场还不成熟，项目策划位缺乏专业的运营商，商业与地产的严重分离，没有实现商业与地产融合管理的经验，片面强调个性化，使得项目定位脱离实际市场需求，不能准确把握目标客户群的实际消费需求，使得目标客户群的定位发生偏差，不能形成有效的供给，导致我国的商业地产很难实现相对完善的规划、设计和长期稳定的经营。同时，我国商业地产的运营管理模式目前以只售不租模式为主，这种模式由于产权分散，无法进行业态的统筹分布与管理，十分不利于今后的商业经营管理。

（三）项目选址不合理。商业地产属于一项长期的经营性投资，项目选址关系着未来商铺生意的投资收益和发展前景。而然个别开发商忽视商业地产市场环境和人文环境，未能考虑城市规划、交通条件、客流规律和竞争对手等因素，缺乏对地产项目的地理位置考察及经营状况长期策划，盲目的将开发项目投资建设在居民少的地段、死巷等位置，结果导致风风火火开店，静悄悄关门的局面。

（四）项目规划不可行。开发商由于追逐商业地产的高额利润，往往忽视了项目的整体规划布局，用商用建筑设计代替商业设计，脱离商业规划设计的本质，不能充分体现商业地产的特征。有些开发商不惜重金打造标志性商业建筑，过于注重建筑外观设计及投入，而忽视了项目内部的空间结构布局，缺乏相关的配套设施，导致内部空间利用率下降。更有一些开发商崇洋，使得商业项目设计理念、地域环境及人文气息完全与国内的实际情况不符，导致水土不服，利用价值下降。

针对目前我国商业地产项目策划过程存在的不足，我们需要采取相应措施进行改进，确保商业地产项目的投资建设更加科学性和合理性。

（一）重视市场调查分析。市场调查分析关系到商业项目的定位正确与否。因此在商业地产策划过程中一定要重视市场调查分析。重点加加对项目的地块条件、区域环境、市场需求、竞争对手、目标市场的调查与分析，全面调查不同层次的消费者需求、购买习惯、以及价位承受能力。加大对规划设计方案的可行性研究，开发商提高对拟建项目前景预测能力，避免盲目投资建设，而提高决策的准确性和可行性。

（二）抓住市场缺口，准确定位。为了提高项目的市场占有率，开发要通过专业运营商的策划，实现商业与地产融合。要善于发现地产项目市场的现实及潜在需求，深入了解项目所在区域的消费环境后，准确把握目标客户群的实际消费需求，运用正确的手段和方法对项目进行正确的定位。在项目策划过程中不能照搬照抄已有的定位方案，更应突出项目的个性化，从而使得策划方案具有创意，同时在商业地产的运营管理模式也要根据市场需求进行合理规划，从而使项目的功能、效益和成本相互协调统一。

（三）合理选择项目地址。商业地产属于一项长期的经营性投资，项目选址对于商业地产来说尤为重要。一个好的项目地址不仅能带来丰厚的利润，而且还能促进项目的长久发展。随着国家经济的发展，人们生活水平的提高，他们对销售商家的需求已经不仅仅是满足于能买到商品，而是逐渐上升到便利地买到高质的商品，尤其是对购物便利性需求更高，商业项目地址便利与否也就成了商家赢利的核心竞争力。因此，商家在选址的过程中始终要贯穿5A法则（交通便利、确认便利、趋近便利、进出便利、选购便利），认真规划，为消费者提供更加便利的条件。

（四）切实可行的策划方案。商业地产开发商要立足市场需求，在追逐商业地产高额利润的同进，更要注重项目的整体规划布局，科学编写策划方案，充分体现项目开发的必要性、可行性和项目规划的合理性与多样性。策划人员要结合国内的实际情况，准确把握商业项目设计理念、地域环境及人文气息等情况，合理把项目内部的空间结构布局，提高内部空间的利用率，充分体现商业地产的本质特征，同时也致力于满足目标客户的需要。策划人员也要时刻掌握所策划项目的相关信息，及时了解市场动态变化，随时让策划方案与市场变化相符合，确保策划的准确性、科学性和可行性。

总体来说，关于商业地产项目策划方面的研究国内还处于起步阶段，而国外方面的研究虽然比较完善。国外商业地产的研究虽不能生搬硬套于我国的具体情况，但可以结合国内商业地产的实际情况加以借鉴，找出适合我国基本国情的商业地产发展之路。

参考文献：

[1] 陈文俊。项目策划研究[D].武汉理工大学，2002.

商业地产策划方案3

北京西客站，亚洲第一火车站，年接待旅客8000万人以上，直接覆盖人群1．8亿，影响范围甚至可遍及包括香港、澳门、台湾在内的全国各个角落以及世界各地。从某种程度上讲，北京西客站因其特殊的地缘因素，已经成为首都北京的标志之一。

然而，就是这样一个在有形和无形两方面都具有特殊意义的大站，其站点经济发展却一直不尽如人意。按照原规划，西客站南广场应该是主广场，北广场应该是副广场，但事实恰恰相反，邮件包裹处理中心、公交车站换乘中心、各种住宿餐饮酒店等把北广场填塞得满满当当，而南广场相对冷清了许多，直到近几年才新建了几栋建筑。长期的半边天状况，使西客站原有的规划蓝图大打折扣，而且给西客站周边的交通、治安、环境、商业网点分布等造成很大压力，甚至连西客站的形象都受损。

2008年奥运会即将来临，主办城市北京越来越被全球瞩目，作为首都门户的西客站也将接受全国甚至全球目光的检验。北京市政府、丰台区政府领导多次考察南广场，要求尽快改造南广场，把首都的门户建设好，让西客站亮丽起来。

2005年，经国资委批准，世界企业500强和世界品牌500强企业中国铁路工程集团公司（简称中国中铁）成立了中铁置业集团有限公司（简称中铁置业），注册资金6亿元人民币，中铁置业进入北京丰台区后，丰台区政府把改造西客站南广场的重担交给了中铁置业集团。

“西客站南广场，已经不单是一个商业地产项目，而是一个关系到首都形象的项目。在这个项目上，中铁置业把使命放在第一位，把收益放在第二位。”中铁恒丰策划和财务总监徐学功说。

中铁置业立即行动起来，面向全国进行西客站南广场项目策划方案招标，经过严密的招投标过程，“在南广场建设亚洲最大的乐器广场”这一方案脱颖而出。

“我们选择这一方案主要有三大考虑：一是中国的礼乐文化源远流长，把南广场建设成亚洲最大的乐器广场，能在品位上与北京的文化之都相匹配；二是在商业上符合错位竞争的原则，能带给投资者预期的回报；三是从影响上来看，文化商业地产比单纯的商业地产影响更加深远，不只在物质上，还能从心灵上影响国民的素质，中铁置业就是要在全国树立这样一个具有深远影响的文化地产品牌。”徐学功说。

2007年8月，一座建筑面积达万平米的北京万博汇乐器广场将在西站南广场诞生。据中实强商业管理公司策划总监孙峥介绍，万博汇乐器广场是迄今为止中国乃至亚洲最大的乐器产品汇集地和服务中心，万博汇乐器广场的目标是建成一个集古今中外各类音乐器材、舞台灯光、音响设备器材、新产品展示、艺术交流、演艺中心为一体的中国乐器之都，成为永不落幕的乐器博览会。

然而，这样的宏伟目标是否实际？

万博汇乐器广场执行总经理段增春认为，万博汇乐器广场生逢其时，具有四大明显优势：中国的优势、北京的优势、西客站的优势、发展商的优势。正是这四大优势有力地保证了万博汇乐器广场必然成功。

优势一：在中国

在商业地产中，乐器广场无疑是一个“冷门”。但这个“冷门”的市场规模并不小。

据中国乐器协会统计，我国目前大约有1000家乐器制造商，约3万家乐器经销商，乐器行业已经成为一个品种门类齐全，配套完备的乐器工业体系，成为世界最大的乐器生产国和销售国之一。早在2004年，我国乐器工业销售额已经达到150亿元以上，紧次于日本、美国，居世界第三位。2006年我国规模以上企业全年实现累计工业总产值约117亿元，全年实现累计产品销售收入约116亿元，2006年全年实现累计利润总额约49亿元。2005年我国主要乐器产品产量分别为钢琴37万架，吉他600万把，西管乐器100万支，提琴70万把，口琴1409万支，手风琴8万架，电子琴（含数码钢琴）约100万台，古筝、二胡、琵琶、扬琴、阮等各类民族乐器50万把以上，我国乐器制造业已是世界上门类最全、产量最大的乐器生产和出口国，钢琴、吉他、提琴、管乐器、口琴等产量均居世界首位或前列，已经出口世界144个国家和地区，出口创汇10．17亿美元。

早在2004年4月12日，美国《商业周刊》就在《中国怎样奏出所有的强音》一文中指出，“中国人正在越来越多地控制乐器生产这一行业”， “没有进入中国的外国公司就无法在竞争中生存，甚至连大名鼎鼎的"施坦威公司正在从中国购买更多的低成本乐器”。在全球最大的乐器展美国NAMM、德国法兰克福、意大利米兰、韩国仁川以及中国上海、北京、广州等乐器展上，国外买家都在大量地采购中国乐器。

与此同时，中国国内乐器市场也呈现出高速发展的态势。据《中国乐器产业投资报告》分析，近年来，随着中国经济的高速发展，国内乐器市场也持续快速发展。国内居民对提高子女素质的要求更为迫切，用于文化消费的支出大量增加，国内生产的30万台钢琴中，内销就高达25万台。城乡公共文化事业发展也构成了对乐器的巨大需求。在农村乡镇、城市社区，戏剧团、秧歌队活动频繁，管乐器、弦乐器、锣鼓等成为必需品。钢琴、古筝等高档乐器进中小学课堂、进社区已不是新鲜事。

据统计，中国只有不到1%的家庭拥有钢琴，而在发达国家这一比例已经达到大约20%。因此，中国国内乐器市场的成长空间十分巨大。

由此可见，无论从外销和内销来看，在中国做乐器都是一个不错的好市场。

优势二：在北京

去年12月，深圳建了一个营业面积2万平米的乐器城，号称是国内最大，辽宁、浙江、山东等省份也在酝酿建造规模庞大的乐器城，这股“忽如一夜春风来”的乐器城风潮，一方面说明了中国乐器市场态势良好，被社会各界普遍看好，另一方面也说明了某些开发商的不成熟、不理性。规模宏大的乐器城或乐器广场，不是每一个城市都适合建造的，有些城市是明显不适合建造的。要建造一个规模较大的乐器城或乐器广场，必须具备以下5个基本条件：

1、 必须是公认的大区域中心

2、 必须有浓厚的音乐文化氛围

3、 必须有庞大的乐器消费人群

4、 必须有丰富的名人、明星资源

5、 必须有便捷的市内及对外交通网络

北京是全国，尤其是北方的大区域中心，全国交通枢纽；北京是文化之都，拥有中央音乐学院、中国音乐学院、中国艺术研究院系等权威音乐专业教学、科研机构以及高达10几万的音乐考级学员，北京还有全国最多的中央及地方专业院团、每天都有音乐会上演，无论从专业和业余来说，都具有浓厚的音乐氛围和庞大的乐器消费人群。乐器城或乐器广场既是一个商业项目，也是一个文化项目，因此，对名人明星资源有特殊的需求，这一点也是北京的优势，生活在北京文艺名人明星资源在全国排名第一，这是其他任何省份都无法比拟的，丰厚的名人明星资源，便于乐器广场持续不断地吸引拥趸到乐器广场来，也便于增加乐器广场在新闻媒体上的曝光率，只有这样，乐器广场或者乐器城才能成为“永不落幕的音乐盛会”，否则，只能像一阵风一样刮过去，不会长久。

万博汇乐器广场已经完全具备了这些基本条件，拥有了打造一个乐器城的成功基础。这些基本条件，并不是每一个省市都具备。

优势三：在西客站

西客站，年均覆盖人群亿人，日均客流量18-20万人，高峰期间日客流量达到40-60万人，令人叹为观止。

随着北京西站南广场公交枢纽工程正式开工，南广场将从2008年起正式成为旅客进出西客站的主要通道。这一天，从1996年西站建成通车，人们已经等了十二年！

据介绍，西客站南广场枢纽中心将建成一个连接铁路、地铁、公共电汽车、出租车和社会车辆的交通枢纽大站。

届时，位于东单附近的北京站将与西客站轨道相连，地铁9号线将直通西客站南广场地下三层，新增的12条公交线路可同时停靠64辆公交车，8000个车位的巨大停车场将极大地满足各种车辆的停泊需求。

同时，为配合交通枢纽，南广场周边将新建及改造9条道路。这9条道路包括主干路4条，分别是广外大街(西站南路到马连道路段)改造，全长公里，其中为公里高架桥；西站南路(南广场到丰北路)，全长公里；红莲南路(西三环到西二环)，全长公里；马连道路(广莲路到广外大街)，全长公里。4条为次干路，分别是马连道路(广外大街到红莲南路)，全长1公里；广莲路(南广场到北蜂窝路)，全长公里；北马连道路(太平桥路到莲花河东路)，全长2公里；吴家村路(西站南路到西三环东辅路)，全长1公里。1条是城市支路，为站前街(西站南路到马连道路)，全长400米。

据丰台区相关负责人介绍，西站南广场的开通分流将从根本上解决北广场交通压力，作为丰台区“十一五”规划中丽泽商务区的核心区，其形象的改变也将大大提升丽泽商务区的商业品位，并将对丰台区乃至整个南城的发展起到积极带动作用。

西客站商圈地处金融街、公主坟、六里桥等六大商圈价值核心。带动商贸业，信息传媒业、旅游购物、商务住宅等第三产业协同发展。与此同时，政府着力支持，周边配套臻至完善，各种优惠政策出台，为后来的投资者已做了有力的保障和承诺。

优势四：在发展商

万博汇乐器广场由中铁恒丰置业有限公司开发，中实强商业管理有限公司进行商业运营。万博汇乐器广场项目总投资高达5亿元人民币，这在全国的乐器城中绝无仅有，显示出发展商的雄厚实力。

中国中铁置业集团有限公司（简称中国中铁置业）的注册资金6亿元人民币。中国中铁作为世界企业500强、世界品牌500强和中国建筑企业的龙头企业，2006年完成营业额1628亿元。其分布在全国20多个省市的30多家房地产企业，初步形成了中国中铁置业集团在全国房地产市场的战略布局，并有了很多的业务积累，近三年累计完成房地产投资和实现房地产销售收入均已突破60亿元，开发竣工面积达1800多万平方米。

中铁恒丰置业有限公司是中国中铁置业的控股子公司，成立于2005年01月28日，注册资本5,000万元，由中铁华丰（北京）房地产开发有限公司，北京市丰台区综合投资公司等共同出资组成。作为中铁恒丰置业有限公司的前身--中铁华丰（北京）房地产开发有限公司曾成功开发了西客站南广场地标性建筑--亚洲资源大厦。

2005年2月2日中铁恒丰置业有限公司正式受让《北京西客站南广场地下车库及商业在建项目》，同时也承担起了重新塑造亚洲第一枢纽大站，建设新地标商业的重任

商业管理公司由中实强商业公司与中铁新业投资顾问有限公司合资成立，围绕万博汇商业中心后期运营展开全过程服务，形成专业卓越的商业运营团队，强强联合，互补资源，实现多方优势有效整合，致力于本项目更好地与市场结合，以全新理念和专业模式推动北京万博汇商业中心的良性运营，实现开发商永续运营的恒久理念。

中实强商业投资管理有限公司（ZhongShiQiang Commercial Investment Management Co.,Ltd）成立于1996年，是中实集团（CIIC）全资子公司之一，注册资金3000万元人民币。中实强商业投资管理有限公司长期致力于全国范围内商业地产的投资与管理，拥有五星级酒店、商场、写字楼、别墅等大面积多类型物业管理规模，与国内外众多品牌商业地产服务商的链式合作，信息渠道、客户渠道、项目渠道无限畅通，为发展商/投资商提供商业地产项目融投资、前期策划、评估与定位、招商、直至后期商业综合管理的全方位、全过程的服务。

发展商雄厚的实力以及丰富的商业管理经验，在资金和管理上都保证了万博汇乐器广场的各项蓝图能够顺利实施。

第一次招商会圆满成功

2007年6月4日，北京中铁恒丰置业、中实强商业管理有限公司策划举行了“乐器广场首届招商推介会”的推广宣传活动。

据中实强商业管理公司招商团提供的数据表明，招商推介会实到会厂商170人，请柬派发有效率达到94%。各专业协会负责人、专业媒体代表及乐器厂商在代表会上也分别发言，对项目给予正面肯定并表示将大力支持、积极配合，极大地增强了参会厂商的入驻信心，许多厂商对入驻表示出极大的兴趣，第一次招商会取得了圆满成功。

2007年8月，万博汇乐器广场即将正式开盘，年底即可进驻装修。

商业地产策划方案4

投资者的这些疑虑，催生了商业地产咨询业的发展。零售行业需要优秀的商业地产咨询商为其规划好投资置业的第一步。以上海著名的奥特莱斯品牌直销广场为例，由于建在非传统的商业区位，许多国内外知名的公司都不愿接手奥特莱斯，大部分商家也对奥特莱斯望而止步，对未来入驻能否获得收益充满疑惑。面对这一系列问题，奥特莱斯迫切需要成熟的商业地产咨询公司帮助其进行合理的策划，经过多方考察，他们选择了上海在行置业投资咨询有限公司。针对奥特莱斯出现的问题，在行置业投资咨询有限公司有针对性地制定了招商策略，帮助奥特莱斯取得了意想不到的成功，令业内刮目相看。

在行的策划方案，将奥特莱斯11万平方米的直销广场分为品牌主题商厦、餐饮板块、休闲板块和部分品牌招商四大板块。其中主题商厦和餐饮板块的招商是两大难点。策划者敏锐地抓住了奥特莱斯的经营产品适合上海人的品牌鉴赏能力强、消费能力相对弱的特点，为其制造了科学的招商策略。

在主题商厦板块招商中，策划方通过对奥特莱斯的业态融合性和物业特点进行判断分析，发现儿童用品、家居更适合主题商厦的经营。因此，奥特莱斯的主题商厦被定位为儿童主题，划分为青少年儿童用品城、运动城和生活馆三部分。同时依靠精湛的招商技术，策划方帮助奥特莱斯成功引进了宝大祥青少年儿童购物中心、德美生活中心等知名企业和品牌。

餐饮板块的招商，首先从寻找具有外资背景的餐饮企业入手。在行认为，这些企业往往了解奥特莱斯的经营模式，对中国奥特莱斯的未来经营充满信心。其次是寻找品牌餐饮企业。因为奥特莱斯的经营特点是服务有车族，消费人群是中等以上及中等层收入者，所以引进餐饮品牌与国际服装品牌扎堆经营，更能满足消费者的消费需求。第三是寻找连锁餐饮企业。由于经营地设在市郊，餐饮企业的员工上班及物流都会发生困难。而连锁餐饮企业，他们自有一套解决方案和完善的物流配送，在奥特莱斯进行长期经营不存在问题。

由于进行了成功的商业地产策划，奥特莱斯取得了辉煌的成就。投资方原本准备用两三年时间培育市场，先靠游客聚拢人气，再逐渐吸引本地“有车一族”。但是由于策划合理，在试营业后，第一个“五一黄金周”的7天中，奥特莱斯就接待了5万辆汽车25万人次的消费者，日均销售额突百万，刷卡率达到56%，目标顾客迅速锁定。

此外，成功的商业运营也有力支持了物业价值的体现，原来奥特莱斯计划销售部分物业，以平衡整体资金。但是考虑到整个项目的完整运营，最终撤消了销售计划，以整体租赁经营方式运作项目。改售为租以后，整个项目的业态处于控制之下，项目特色鲜明、客源广泛、经营稳定，成为上海商业发展和成功商业地产的标志性项目。

由此可见，选择和制定好正确的地产策划，对零售企业的发展，是十分重要的。走好这关键的第一步，才能在日后的经营中占得先机，获得收益。

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商业地产策划方案5

关键词：商业建筑；策划定位；设计原则；可持续发展

中图分类号：TU2文献标识码： A 文章编号：

引言

商业建筑一般投资规模大，风险大，周期长，经营成功的回报也大，不同商业形态决定不同商业建筑的形式，而商业形态又取决于市场的定位，而定位准确，建筑师才能对商业建筑各种功能，物业，设施要求有充分了解和有效组织，而且不同的商业建筑策划思路产生不同的商业建筑设计作品，投资产生的经济效益差异较大。

一、商业建筑的策划

建筑策划根据商业资源的实用性、可行性和前瞻性，如果商业资源分析不透，则任何理论的东西都是站不住脚的。而商业地产专家必须与发展商和建筑师达成共同的策划定位方案，正确的策划来源于各方面的调查分析。

市场调查

商业建筑设计必须依据市场调查得出定位结论。对外通过对消费特点和趋势、经济条、交通状况、周遍商业格局、城市基础设施、城市发展规划、商业现状进行充分的市场研究，对内通过对项目本身的业态选择、业态组合、产业链分布和面积占比例，业种选择、分布和面积占比，对商铺划分建筑形态、区域和楼层功能、人流导向系统、项目环境及配套设施等进行预先设定。为建筑师设计提供充分的设计依据。

模式需求

不管商业建筑是出租，出售或租售兼营组合，最重要的是确定主力业态，对于商业建筑来说，不同业态决定模式的不同，其业态规模、功能流程、设计等都是由它自己来确定，不同业态有自己不同的功能要求，这些使用要求与设计是由商家决定而非发展商自行主张。缺乏定向设计的依据，所做设计看似通用性强，实则无的放矢。一旦功能与店家冲突，设计必然从头。无目的规划设计只能增加前期不必要成本和后期的招商难度。因此建筑师应根据不同业态设计不同的建筑空间模式来分析和建议。

可持续发展和特色

商业建筑是公共场所，随着商业的发展，商业建筑一般在5~6年就要重新做一次装修，简洁和耐久的品质，尽可能少地维修与保养，而同时，根据不同的项目环境和商业内容进行灵活的适应，最终让投资者和消费者感到持续的价值。功能齐全业态丰富、空间多姿，特色鲜明，设计必须富有时代感，同时又需超越时代趋势，在各种文化和不同年代间引起共鸣。

现代商业建筑设计的目的是让建筑项目产生良好的、持久的经济效益，建筑师在商业建筑设计里面是要实现项目达成一套动态的投资回报模式，是完成一件被消费者最终接受和持续使用的建筑产品。经过深入的调查，细致分析掌握各方面的信息，集合各方面的灵感智慧，形成较为完整的建筑策划。前期的规划定位、招商、经营管理，每种情况都是非常复杂，都带来很大的影响，建筑设计是一个重要的环节。而建筑师进行商业建筑设计就是包容和消化这些意见、方案和专业价值的物化劳动，才能形成完整的建筑设计作品。

二、商业建筑的设计原则

客流规划

商业中心是消费中心，从经济效益上讲，商业中心必须满足整个城市消费市场的要求，争取尽可能多的顾客；从成本效益上讲，要争取最大的聚集效益，要求最大限度地利利城市的各种基础设施。所以，城市人口分布的空间形态是商业中心形成发展的重要制约因素。

交通状况

城市道路交通是联系顾客与商业设施的载体。因此，它是制约商业聚集的又一个重要因素。商业活动的经济原则要求有尽可能大的吸引范围，保证尽可能多的顾客方便地到达商店。因此商业设施的选址必须是交通可达性最佳的地点。在商业的追求最大货物销售范围的原则下，选址应使交通费用达到最小。所以商业中心交通可达性最佳的实质是：所有购物出行者到达中心的出行时间总和最小。

商业环境

选择店址应考虑设店地点附近的商店的规模和数量，如果在同一地区内已有过多的同行业商店，势必影响商店的经营效果，此为趋异性。但是另一方面，由于顾客希望就近广泛地比较选择商品，以及希望一次购足所需的商品，有些商店又有集中趋势，相邻而庙，此为趋同性。

一般来说，比较专一的商品，顾客希望有广泛的比较和选择余地，希望有集中的专门店 这种顾客以购买一类商品为目的，对商业气氛、娱乐性、环境没有过多要求，把注意力全部集中在商品，并比较其质量、价格等因素。

另一种特性就是共生性，即指商店依赖于为其他原因而来的顾客，如商业中心区的小型商店设于大型商店附近，主要经营小商品，以品种齐全而取得优势。或开办大商场不能提供的小型服务业，有的经营连带消费商品的商店相互邻拦，互为补充，便利顾客。

地形特点

选择店址还要分析地形特点，主要选择能见度高的地点，如选择在两面临街的地点能见度就最高，并且可以扩充橱窗面积，增辟出入口以减缓拥挤，这是最好的设址地点。位于街道的入口处、公共场所的迎面处都是能见度高的地点。有的地点如位于街道的凹进部位能见度就差。

三、商业建筑的设计要点

业态组合设计

商业综合体的构成是由商业本身产业的价值链决定的，什么样的业态组合更有利于经营。首先建筑师应根据前期的规划定位、招商、经营管理的策划方案，从建筑的基本功能和实际应用出发，明确功能、空间、环境之间的关系，设计不仅要求符合时代新气息，还要求合理、清晰地安排整个空间功能需求，主动地引导客流，制造客流，不同商品需要不同的空间和位置，合理的分布面积，楼层的分区铺面分割及配套设施设计能避免各类商品混陈，人流混杂的情况，建筑师应创造丰富，灵活多变，符合业态组合的合适空间来包容不同层面技术的需求要做成一个综合体，一定要做产业链，产业链出来之后，价值链就出来了，就能产生各种效益。

模式设计

商业建筑的策划、设计在不同的商业地产开发模式下，有着截然不同的结果。只出租不销售，重点考虑经营与商铺增值就可以了，如果考虑兼营时，还要考虑商铺购买者的偏好与要求。商业建筑因招商要求不同而功能布局不同，同种业态也因品牌不同而布局不同。受此限定的商业建筑，或开发周期不同，或经营效果不同。那些不符合商业规律的商业建筑设计，虽然空间造型丰富，却已隐含了不良经营的隐患。因此，满足商家需求，消化各种变化带来的不利影响，建筑师在设计中采用灵活的空间组合，提供不同的模式设计作品。这需要建筑师不断改进项目产品，自我完善，打造更加符合商业需求的最佳设计作品，最终让投资者和消费者感到持续的价值，让商户感受到持续经营的优越组合空间。

人流和物流

人流和物流决定功能布局合理的引导系统是商业建筑设计成功的关键。

先确定人流、物流、出入口、通道形式，再做商业功能的布局。今天消费群体有着广泛的兴趣和自由支配的时间，因此提供丰富多彩的建筑空间，集购物、娱乐、休闲等需要为一体的综合商场是他们的需求。尽可能丰富功能来满足这类顾客的要求时，同时还要满足购房者（铺面投资者、商业投资者）的需求，为他们提供便捷的物流通道。并在建筑细节上表达更多趣味。进而创造新的商业环境，让消费群体感受到购物消费的愉悦，感受到生活和世界的美丽同时，为商场经营者创造更多的经济效益。

绿色建筑和特色

绿色建筑一方面可以节约能源，另一方面其带来的可持续收益将远远大于前期的投入从而达到整体的价值实现，绿色建筑赋予建筑可持续发展的能力和更换改造的可能性，所以建筑师在设计商业建筑时没有必要做得最好，要做得合适，并不是要做的多豪华多气派才能体现是商业建筑，要强在恰到好处。商业建筑往往是城市商业文化的中心，不同城市有不同的风格，因此，建筑师在使用自己建筑风格和手法的时候，需要深入了解城市商业文化特征，提炼地域文化的精华，建筑设计使商业建筑要有文化特色，地方特色，更要突出业态特色，空间特色，人文特色在商业建筑中使用，不仅有着可以感知的物质外壳，也表现出强烈商业建筑风采。

四、结语

建筑师最终完成商业建筑的物化成果，是反映建筑设计、商业招商运营、房地产开发三块等不同领域的交融成果，它不仅需要各方面专业人才参与，更需要建筑师的智慧。好的商业建筑不仅是设计创新的体验，更是价值实现的过程，使商业建筑合情合理。合适更具备可持续发展的可能性，让商业建筑的设计同开发商的产业价值息息相关，建筑师设计价值 商业价值及城市价值的多方共赢。

参考文献：

[1]JGJ48-88，商业建筑设计规范[S].

[2]顾馥保。商业建筑设计[M].北京：中国建筑工业出版社，2005.