资产评估技术方案实用4篇

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资产评估技术方案范文1

关键词： 设备管理；技术经济性；评估；意义

中图分类号：TU713 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2013）16-0007-03

1 概述

技术装备是企业进行生产经营活动的重要物资基础，它总体上标志着一个企业的生产能力、生产水平和科学技术发展的现状。近代以及现代，世界上的工业发达国家之所以能够做到生产效率高、产品质量好、成产成本低，在某种意义上讲都与企业技术装备水平的高低密不可分。一个社会其生产力的先进或落后，其重要标志也在于采用什么样的劳动组织形式和技术装备进行生产。

根据统计我国目前有近40万家国有企业，其中有相当数量的国有企业特别是国有大型骨干企业大部分是50～60年代建成的，虽然近十年来陆续通过技术革新、技术改造等方式对工业企业的装备水平进行了提升，但是这些企业目前在役运行的设备大多数还是使用了20～30年，有些设备的役龄甚至更长，从装备的技术性角度来讲，这些设备的技术性能已经比较陈旧、落后。由于设备技术性能的落后势必会造成设备运行的效率降低，生产经营的效果达不到良好状态，针对这些问题企业的管理者们也会千方百计的加大技术装备的投入力度以提高设备技术性能的水平。如果企业效益优良、现金流充裕，就可以采用设备更新的方案在较短的周期之内迅速提升企业的技术装备水平。但是，一般来说我国的国有企业绝大多数还没有如此优越的经济实力，大量的资金投入有可能造成企业生产经营现金流的紧张，同时设备更新必然造成在役设备的闲置和报废，从经济学角度来讲，有可能造成在役设备的边界价值没有充分的发挥而造成企业效益的流失。因而，企业管理者根据企业的实际状况，采用科学、适宜的投资策略来提高设备技术性能的水平，就需要从技术性和经济性两方面进行评估论证，筛选出技术性和经济性两个决策因子的交集的最优解，投资策略产生最佳的投入产出比，这样在提高设备技术性能水平的同时又使其技术经济性实现了最优化。

2 目前存在问题

由于我国多年来的投资方针大多是大搞新的基础建设项目，主要是集中资金和设备建新厂、铺新摊，虽然这些新的基础建设项目通过采用大量的新技术、新工艺能够大大降低项目建成投运之后其市场运行所消耗的能源和原材料，但按照我国整体国有企业的总产值、总耗能、总耗材等方面进行统计，这些新的基础建设项目所占的比例还是比较低的，而占我国目前整体国有企业的总产值、总耗能、总耗材等方面较大比例的，还在生产运行的老企业对技术装备的更新改造就呈现出不够重视的状况，这样就会使这些企业长期处于高耗费、低质量和产品性能比较落后的状态，从而造成我国目前在世界上处于高耗能、材料高消耗的国家之列。由于存在这些矛盾比较突出的问题，高能耗、高消耗的企业势必会给我国的资源造成极大地浪费，同时又会对我国的环境造成极大地破坏。所以，要想改变这种落后的局面，就必须采用多种行之有效的方法，通过适当的措施改变现行的投资方略，依照技术经济性评估的研究，采取设备更新和技术改造等多种方式下大力量强制对现有企业的技术装备性能进行升级换代。这样不仅能够提高一个企业的技术水平，而且还可以带动一个行业、乃至一个国家的技术装备水平有一个质的飞跃。

3 设备技术水平提升的途径及评估方法的对比

提升设备的技术水平有很多种不同的方法，常见的方法有：设备的大修理、设备更新和设备的现代化改造等三种方法。这些方法都有不同的出发点、落脚点和优缺点，对于具体的某台设备而言采用哪种方案，就必须从实际情况出发，运用科学的基本理论进行分析研究，选择能够取得较高技术性能和良好经济效果相互协调、相互统一的最佳方案，从而实现投资收益的最大化。

针对提高设备技术水平的不同方法而言，设备大修理的优点是能够迅速恢复设备原有的技术性能及使用效果，从而保持企业原有的生产效率，投资在这三种方法之中最省，缺点是不能提高设备的技术性能水平；设备现代化改造的优点是在现有设备的基础上，应用最新研究的技术成果和先进经验，通过局部完善、提高现有设备的结构和性能，从而完全达到或局部达到最新的先进技术装备的性能水平，缺点是不能完全达到最新的先进技术装备的性能水平，同时有可能造成设备自身系统整体结构、性能的不匹配；设备更新的优点是通过选用高新技术的设备，在较短的周期之内可以迅速提升企业的技术装备水平，缺点是在短时间之内投资比较大，同时有可能造成在役设备的可继续使用的剩余价值浪费。

通过对上述三种提高设备技术水平的方法进行比较，设备大修理与设备更新相比，在投资上具有很大的经济性，但其对技术水平的提高程度不如设备更新提高程度的高，而设备现代化改造与设备大修理和设备更新进行比较，在投资上设备现代化改造比设备更新具有更大的经济性，而在技术上设备现代化改造又比设备大修理具有很大的优越性。

针对设备大修理、设备现代化改造与设备更新等方法的选择进行评估，传统的方法是根据设备可靠性和故障规律管理理论之中的典型故障曲线——浴盆曲线（见图1所示）进行分析决策的。

针对设备大修理、设备现代化改造与设备更新等方法的选择进行评估传统的方法主要是根据设备的浴盆曲线参数——故障率λ增加比较迅速时，即意味着设备使用寿命到达耗损故障期，同时经过多次对可修复的零部件进行修复之后，在运行很短周期之内设备的故障率λ又快速升高，由此可判断设备需进行大修理、现代化改造或更新等措施。传统评估的方法在实际生产运行过程中使用方法简单、设备管理人员掌握比较便捷，但这种方法有一个比较大的缺点就是虽然能够判断设备需要进行大修理、现代化改造或更新等措施，具体采取大修理、现代化改造或更新这三种措施之中的哪一种就没有一个定量的标准进行决策选择。

由于传统评估方法存在的局限性，西方发达国家在二十世纪八、九十年代就开始广泛采用技术经济性评估等经济学原理对设备的全过程进行精细化管理，通过技术经济性评估可以准确、定量地决策提升设备的技术水平所采取的诸如设备的大修理、设备更新和设备的现代化改造等三种方法之中的哪种方法更加科学、合理。技术经济性评估在我国新建项目之中在二十世纪八、九十年代也已广泛使用，通过技术经济性评估使我国的项目管理水平有了显著的提升，从而确保了项目全过程管理实现科学、经济、高效的目标。但这种评估方法在国有企业的设备管理工作之中运用的就不够充分，在日常管理工作之中传统的定性的评估方法普遍被采用，从而造成重视新建项目、轻视采用科学合理的评估方法对在役设备进行规范的技术升级，这样企业的投资就有可能无法兼顾科学性和经济性两方面的要求，所以，在国有企业的设备日常管理工作之中充分运用技术经济性评估对高效、节省、科学、合理的提升设备的技术性能有着广泛的现实意义。

4 实际应用

现在就以某炼油化工企业的一些设备状况进行一个合理的、科学的评估，从而为该企业的设备技术水平的提高提供一些建议。

就该企业而言，其炼油化工等主流程装置的设备通过近几年的更新改造，技术装备水平有了非常大的提升，而作为炼油化工装置配套的动力系统等辅助生产装置的设备由于资金等因素的限制，没有得到相对应于炼油化工装置的设备所进行的更新改造，很多设备都是二十世纪七、八十年代的产品，这些设备的技术性能已经相当落后了。由于多年以来对动力系统重视程度不够，因而更新、改造的设备数量不多，不少设备的技术水平比较低、效率差、故障率高，从而给生产运行带来了很大的影响，下面通过两个案例对该企业设备管理工作中的两个实际问题进行分析，从而阐明技术经济性评估在设备日常管理之中的现实意义。

案例一，对该企业原有的两种型号的设备进行分析，以找出提高设备技术水平的案例。

该企业所管辖的75t/h锅炉装置，其中原有两台高压给水泵DG150-59，由于该泵原设计及制造方面存在一定的问题，使该泵自投运以来经常发生故障，严重影响和威胁锅炉的安全平稳运行，经过多年的调查研究，决定对这种类型的高压给水泵进行改造。但是在如何进行改造，进行怎样程度的改造等方面存在比较大的意见分歧，综合起来主要表现在以下几方面，一是更新原型号的高压给水泵；二是更新其它型号的、性能优良的高压给水泵；三是对原有高压给水泵进行修理；四是对原高压给水泵进行技术改造等四种方案。技术人员通过对四种方案的投资费用和修理费用两项经济技术指标进行评估论证，最终找出最优的解决方案，从而实现了该设备既能提高技术性能水平和设备运行平稳性，又能最大限度的降低改造成本，提高经济效益的目的，进而满足了实际生产的需要。在具体技术经济性评估分析过程中，该企业的技术人员以5年期限为基准，对上述四种方案进行技术经济性评估工作如下。

第一方案，更新原型号的高压给水泵，两台高压给水泵更新总投资为4万元。该设备性能好的概率为，经对以往维修费用的统计可以得出，若设备性能优良、运行平稳性很好，每月每台的维修费用为100元；若设备性能不好、运行平稳性差，每月每台的维修费用为1000元；

第二方案，更新性能优良的、其他型号的高压给水泵，两台高压给水泵更新总投资为6万元。该设备性能好的概率为，若新设备性能优良、运行平稳性很好，每月每台的维修费用为0元；若新设备的性能不好、运行平稳性差，则每月每台的维修费用为800元；

第三方案，对原有的高压给水泵进行大修理，两台高压给水泵的总修理费用为4000元，该设备性能好的概率为，经过检修后，若设备性能优良、运行平稳性很好，每月每台的维修费用为200元；若设备的性能不好、运行平稳性差，则每月每台的维修费用为2000元；

第四方案，对原有的高压给水泵进行技术改造，两台高压给水泵的总技术改造费用为2万元，该设备性能好的概率为，经过技术改造之后，若设备性能优良、运行平稳性很好，每月每台的维修费用为50元；若设备的性能不好、运行平稳性差，则每月每台的维修费用为2000元。

由于各种方案计算的时间周期相同，并且是每年都发生的维修费用，各种方案年利率在当年相等，即可假设不考虑本次投资的资金和每年所发生维修费用的时间价值，根据技术经济学的风险分析理论，在各种方案概率已知的情况下，可以综合分析计算每个方案的风险值E如下。

第一方案：E=（×+×）×12×5+4=（万元）

第二方案：E=（0×+×）×12×5+6=（万元）

第三方案：E=（×+×）×12×5+=（万元）

第四方案：E=（×+×）×12×5+2=（万元）

从上面的计算风险值可以看出，第二方案的风险值E为万元，在四个方案中风险值为最小，所以应当选择第二方案，即更新性能优良的、其他型号的高压给水泵为最佳方案。

由于以前对这类技术经济性评估认识不足，在当初对各种方案的调查、分析、研究时没有运用上述技术经济风险评估分析的方法，就根据比较单一的设备投资因素，想当然地认为更新原型号的高压给水泵总投资与更新性能优良的、其它型号的高压给水泵相比较，总投资低2万元，且更新后的设备同样是新设备，其性能及运行稳定性应该能够满足生产需求，所以1997年就决定更新了一台原型号的高压给水泵。安装投用之后，其运行工况还比较稳定，运行一段时间后其性能及运行稳定性就急剧下降，迫于生产需要只好在2003年又重新更新了两台性能优良的、其它型号的高压给水泵，才彻底解决了这个困扰生产多年的“老、大、难”问题。从这个决策案例中，我们所得到的经验、教训是在进行设备技术水平提高的过程中，必须要进行各种方案的技术经济性分析论证工作，只有严格按照技术经济的客观规律办事，在实际工作才不会给企业造成不必要的额外损失。

案例二，该企业中央空压站有六台1956年前苏联生产的往复式空气压缩机，由于该设备技术性能相当落后，其效率只能达到30%，而同类设备效率可达到75%，设备功率为400kw，每年旧设备多支出电能（一年按300天计算）为400×24×300×45%=万度，每度工业企业用电价格按照元计算，每年每台就多耗电费为×=万元。经研究计划改造这些设备，通过调查新设备性能好的概率为，使用期为十年，前5年设备性能好，每年的维修费万元，性能不好为万元，后5年每年的性能好维修费为万元，性能不好维修费为万元；旧设备性能好的概率为，性能好每年维修费为万元，性能不好每年维修费为万元。由于工艺要求平均每一年只运行两台设备，其余的设备作为备用机使用，因而设备改造存在三个方案。

第一方案，为了节省资金，对设备只作一次大修理即可，总修理费用为2万元。从而维持现有生产。

第二方案，只更新三台，5年后不再更新另外三台。现在更新一台设备需要投资20万元，5年后一台更新需投资30万元。

第三方案：现一次更新六台。

由于各种方案计算的时间周期相同，且每年发生的维修费用，各种方案年利率在当年相等，即可假设不考虑本次投资的资金和每年所发生的维修费用的时间价值。同样运用技术经济学的风险评估分析理论，在各种方案概率已知的情况下，分析计算每个方案的风险值如下。

第一方案：E=（×+×）×10×2+×10×2=（万元）

第二方案：E=[（×+×）×5×2+×5×2]×+××5×2+60=（万元）

第三方案：E={[（×+×）×+×1×]×5×2}+120=（万元）

通过上述分析计算可得，应选择第二方案，即更新三台设备，同时五年后不再更新其余三台设备。

从上述这个案例中可以看出，对于一个具体的设备更新改造项目，在实施之前都应该对各种可能存在的方案进行技术经济性评估论证，只有这样才能避免不必要的损失和浪费，才有可能使投资最大限度的发挥经济效益。

通过上述两个案例的分析，我们可以清楚的认识到，现代企业所有经营活动的实施必须要进行有关的技术经济性评估分析，特别是在项目实施的前期准备过程中，更应该研究项目的技术因素与经济因素两方面因素的最佳组合，通过技术经济性评估筛选出风险值最低的最佳技术方案，在设备的技术性能保持较高水平的基础之上，使企业的效益能够实现最大化的目标。

参考文献：

[1]李葆文。简明现代设备管理手册[M].机械工业出版社，2004年06月。

[2]李葆文。设备管理新思维新模式[M].机械工业出版社，2005年03月。

[3]胡先荣。现代企业设备管理[M].机械工业出版社，1998年05月。

[4]李葆文，张孝桐。规范化的设备前期管理[M].机械工业出版社，2005年04月。

[5]李葆文，张孝桐，蒋良君。生产维护体系中的五个六架构[M].机械工业出版社，2005年07月。

[6]郭强，丁晓琴。企业知识管理[N].现代企业导报，1999（5）.

[7]郭强。我的知识经济观[J].中国经济出版社，1999：（37）.

[8]田雨。何谓知识管理[N].北京日报，1998年12月28日。

[9]乌家培。知识管理与信息管理[N].中国改革报，1998年11月18第6版。

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资产评估技术方案范文2

[关键词]电网规划 经济评估 熵权层次分析法 技术经济评价

中图分类号：F348 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2014）34-0147-01

1 电网规划经济评估的研究现状

以项目投资决策分析为思路的电网规划经济评估，若干年来一直被认为是可行并加以推广。它是按照现行市场价格和有关经济、财政、金融制度的各项规定，在预测项目财务数据的基础上，从项目投资方角度出发，对拟建项目计算期内的全部财务状况和财务成果进行预测性的考察与分析，以项目给投资建设方带来的财务效益来判断其财务可行性的一种评估方法。

现行的电网规划经济评估沿用了传统的工程项目评估方法，属于对电网建成的后评估，由于考虑了资金的时间价值，且计及了诸多不确定因素的影响，因而评估结果具有一定的客观性和参考意义。但其仍存在着很大的不足，主要表现在与电网本身的结合性不强，仅从投资和收入等纯财务角度对电网进行评估，与其他领域利用投资决策分析进行经济评估没有多大的区别。在实际应用中，以下两个问题显得尤为突出：

（1）电网的投资很大程度上是为了提高电网的负荷供应能力和保证供电的连续性和可靠性，而传统财务评估只从市场需求的角度出发，无法评价为提高电网自身性能和潜在收益所进行的投资是否合理。

（2）仅按照负荷预测结果对电网进行评估，预测的不准确将直接导致电网收益的不合理，从而影响评估结果，片面性和不确定性很大。

显然，简单沿用传统方法进行电网经济评估，无法全面、确切反映投资对电网产生的实际效益，很难对电网建设提供应有的指导和借鉴。

2 电网规划方案经济评价体系的研究

电网经济评估体系主要包括以下几方面内容：

（1）技术经济评价。从电网性能角度评判电网投资的经济优劣，通过资产分类的创新建立分类评价指标，反映不同成本对电网相应特性的贡献，结合电网最大预期收益的概念建立综合评价指标，反映综合成本对电网潜在收益能力的影响，运用技术经济指标研究配电网规划方案的年度投资建设决策方法，保证电网年投资良好的技术经济性。

（2）财务效益评价。从市场需求角度评判电网投资的财务优劣，按照财务评价的规范流程，通过传统项目评价指标反映投资方案的合理性。

（3）不确定性分析。从敏感因素角度评判电网投资的波动风险，研究重要技术经济和财务指标随之的变化趋势，掌握投资方案对各因素变化的敏感程度和承受能力。

在遵循电力系统经济评估要求和方法的基础上，综合考虑电网供电能力、供电可靠性、线损和电价，研究建立了一套结合电网实际的经济评估体系，如下图所示：

3 电网规划方案经济评估体系的应用

根据实际需要，电网经济评估体系的应用大致可分为两类情况：

（1） 电网规划单方案评估。

（2） 电网规划多方案评估。

本文主要介绍电网规划多方案评估，它又包括以下两种：

（1） 扩展规划评估

首先，以技术经济评价指标对规划方案和现状电网进行评估比较，设定评判标准，如：只采纳规划电网的CP指标值优于现状电网的方案，淘汰不满足要求的方案，得到备选方案。从满足技术性和经济性的角度出发，确定备选方案的年度投资建设计划；其次，从财务角度对备选方案的内部收益率等指标进行评估，判断其是否满足公司的投资准则，淘汰不满足要求的方案；之后，对可行方案选取几项重要技术经济和财务效益指标进行综合决策，得出最优方案；最后，对最优方案进行不确定性分析。

（2） 新建规划评估

首先，分别计算各方案的技术经济评价指标，确定其年度投资建设计划；其次，分别计算各方案的财务效益指标，从财务角度对各方案的内部收益率等指标进行评估，判断其是否满足公司的投资准则，淘汰不满足要求的方案；之后，由于没有现状电网数据，因而无法设定其他评判标准，对于可行方案直接选取几项重要技术经济和财务效益评价指标进行综合决策，得出最优方案；最后，对最优方案进行不确定性分析。

4 电网规划经济评估的综合决策

电网属于多属性且总体优劣程度受多种因素影响的大型复杂系统。对于这种系统来说，综合、全面而又科学的考虑这些属性或因素，是进行总体性评价的必要条件。在电网规划中，由于影响投资决策的因素较多，决策时经常给出几种可选方案，因而，在电网经济评估体系的实际应用中，规划电网多方案的评估最为常见，并且由于考虑的指标不止一项，这其实是一个多指标、多方案的综合评估问题。

目前，应用较为广泛的综合评价方法主要有层次分析法、模糊评价和群体决策德尔菲法等。

层次分析法具有清晰的层次分析，不仅将复杂问题条理化，而且较好的处理了众多属性或影响因素之间的关系。电网综合评估属于多属性复杂问题，需要考虑多方面因素，例如网架的技术水平、供电质量和可靠性、电网运行安全性以及供电经济性和服务水平等；同时，需要考虑这些因素对电网综合性能的影响程度以及彼此之间的联系和相互独立。应用层次分析理论可以有效的解决上述问题。

为此，本文运用熵权层次分析法，综合考虑主、客观因素的影响，给出了一种有效的综合决策方法。

5 结语

本文建立了一套由技术经济评价、财务效益评价和不确定性分析三部分组成的电网规划经济评估体系。技术经济评价从电网性能角度评判电网规划的经济优劣，通过分类和综合指标分别评价不同成本对电网特性和综合成本对电网收益的影响，从保证年投资的技术经济性出发，研究城市电网年度投资建设决策的方法；财务效益评价从市场需求角度评判投资的财务优劣，通过传统项目评价指标反映投资方案的合理性；不确定性分析从敏感因素角度评判投资的波动风险，研究重要技术经济和财务指标随之的变化趋势。

尽管本文的研究工作取得了一定成果，但结合熵权层次分析法的电网规划经济评估体系如何应用于实际的城市电网规划领域，这还需要从计算方法、适用范围、研究因素等多角度入手，进行深层次的研究。

参考文献

[1] 胡安泰，肖峻，罗凤章，经济评估在电网规划中的应用。 供用电，2005，3：9-11.

[2] 赵俊光，唐恒海，吴启富，电网规划方案经济评估方法的研究及软件实现。 华东电力，2009，2.

资产评估技术方案范文3

关键词：国有土地；收储评估；中介机构

中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）10-00-01

一、济南市目前收储评估工作现状

国有土地收储评估工作基本上分为土地评估、房产评估、土地测量、房屋测量四类，那么也就意味着，同一宗国有土地的收储需要涉及四家中介机构。通过几年来的运作，这种运作模式显现出一定的弊端。主要表现在：

（一）土地评估和房产评估分开评估，在收储评估价格上很难做到使整个片区评估价格均衡及统一，给后期的解释工作特别是将来后期的审计等工作带来不必要的麻烦。

（二）在收储评估价格沟通上，土地评估和房产评估做不到及时、到位，导致收储评估补偿总价格不能及时确定下来，从而影响收储评估工作的进度。

（三）土地评估机构和房产评估机构对该片区内被收储单位信息的全面性、准确性上掌握的不一致，导致不能随时给被收储单位解释，给被收储单位传达的信息也不一致，给被收储单位一种比较乱的感觉，从而给收储工作增加了一定的难度。

（四）土地和房产评估成果不能保证及时、统一提交，从而影响了收储评估合同的签订。

（五）同一宗国有土地的评估总价，往往需要将土地评估和房产评估两方面的成果沟通交流和综合平衡后确定，但由于土地和房产评估机构所掌握的政策、法律、法规及相关技术规程不一样，沟通起来比较困难，也导致不能及时确定总价，影响收储合同的签订。

二、推进收储工作进度，加强完善收储评估中介机构管理的建议

国有土地收储工作时间紧任务重，下步还将面临第十一届艺术节重要设施建设等工程，及时完成片区内国有土地的收储工作，是保证各项重点工程按计划完成的重要前提。在收储评估机构的选择上，首先选择同时具有土地和房产评估双重资质，且具有丰富工作经验的评估机构，避免以上弊端，是加快收储工作的重要保证。

（一）具有较好的房产和土地评估业绩

主要从以下几点进行考核：

（1）近三年的类似业绩（主要为国有土地收储评估方面的业绩，并上报类似业绩的合同）；

（2）评估的经验及处理问题的能力（中介机构提供评估技术方案、对收储评估的经验）；

（3）审查通过济南市国土资源局备案审查的项目清单；

（4）列举不同类型的疑难问题，对其提出的解决方案审核。

（二）业务能力强、服务态度好

主要从以下几点进行考核：

1.评估报告的质量，对政策的把握程度（可以提交类似项目的评估报告进行审核）；

2.与收储单位和被收储单位的沟通能力（可以调查其他收储平台，如济南市旧城改造投融资管理中心等了解中介机构情况）；

3.主要负责人及项目负责人的业务能力；（可以采取开会询问的方式，了解其对济南市相关政策的熟悉程度）。

（三）建立具有双重资质的评估机构库

1.所选中的中介服务机构需提供业绩清单（以签订的收储合同为准）及技术方案。

2.根据所选中的中介服务机构提供的业绩清单及技术方案，确定为国有土地收储评估工作服务的评估中介机构。

三、可行性和优势分析

（一）具备双资质且经验丰富的中介机构进行评估，能够使整个片区的评估价格均衡、统一。

由于土地和房产是一个综合体，进行土地评估的同时，也需要进行房产评估，只有两者同时进行评估，才能保证及时的对比整个片区的评估价格，因此具备双资质的中介机构才能够准确、精确的做到整个片区收储评估价格的均衡性及统一性，这样保证了评估价格公平、公正、客观，同时也相应减少了给被收储单位的解释工作。

（二）选择具备双资质且经验丰富的中介机构进行评估，能够提高补偿价值的准确性。

由于土地和房产是属于同一个公司进行评估，能够保证资源及时共享，因此不论土地评估价格或者是房产评估价格发生变化，都能及时、到位的沟通，保证及时掌握影响价格发生变化的因素，这样不仅能够保证收储评估补偿价格的准确性还能保证提供评估补偿价格的及时性，从而促进了收储评估工作的进度。

（三）选择具备双资质且经验丰富的中介机构进行评估，能够更准确、系统、全面的掌握西客站二期工程内被收储单位的具体信息。

具备一个资质的单位，平时只对土地或者房产信息进行了解，而具备双资质的机构，对该宗地的土地及房产信息均都进行细致、准确的了解和掌握，因此具备双资质的机构能够保证对该片区内被收储单位土地和房产信息准确、全面、系统的掌握，因此这样就能保证随时都可以给被收储单位做好解释工作，并保证给被收储单位传达信息的一致性，同时会给被收储单位一种专业、正规的感觉，从而给收储评估工作减少了一定的难度。

（四）选择具备双资质且经验丰富的中介机构进行评估，才能保证成果提交的同时性和及时性。

同一个机构能够保证土地评估报告和房产评估报告同时提交，即能保证成果提交的及时性和同时性，这样才能保证收储评估合同的及时签订。

（五）选择具备双资质且经验丰富的中介机构进行评估，能够准确把握土地评估和房产评估相关的政策、法律、法规及相关技术规程。

资产评估技术方案范文4

一、总体要求

根据《省存量房交易纳税评估实施方案》要求，按照“总体设计，分布实施”的原则，实现三个工作目标：

（一）建立存量房交易申报价格计算机评估系统，科学客观评估各类存量房交易计税价格。

（二）建立地税部门存量房信息库，实现税源信息的动态管理，提高房地产行业各项税收征管水平。

（三）逐步完善存量房评估技术，积累工作经验，储备专业人员库，为房地产税改革提供理论和实践参考。

二、工作原则

（一）合法原则。按照国家法律、法规及相关规定开展存量房交易纳税评估工作，评估所依据的数据和资料应当合法有效，评估采用的方法须符合国家有关规定。

（二）公平原则。存量房交易纳税评估工作应当采用统一的评估技术标准，评估的结果应客观公正。

（三）效率原则。存量房交易纳税评估工作要将房地产估价方法同现代化技术手段相结合，实现简便、快捷办税，有效缩短办税时间，提高税收征收效率。

（四）节约原则。存量房交易纳税评估工作要充分整合和利用财政、国土资源、住建、规划、房产、地税、民政等部门现有资源和信息，避免重复投入，减少浪费。

四、工作内容及步骤

存量房交易纳税评估工作依照《中华人民共和国税收征收管理法》的相关规定，运用房地产评税原理，在测算房地产基准价格和价格影响因素修正系数的基础上，开发评估软件，通过建立房地产批量估价数学模型，量化影响房屋价格的特征因素，与标准房地产比较评出房地产价值。同时，利用评估软件评估计税价格，用评估结果与纳税人申报价格相比较，按照孰高原则确定计税价格，即纳税人申报价格明显偏低且无正当理由的，以评估结果作为计税依据征收交易环节各项税收。

全州存量房交易纳税评估工作分四个阶段推进实施：

（一）前期准备（2012年3月中旬前完成）

1、成立组织机构。州人民政府成立领导小组，召集有关成员单位就开展存量房评税工作进行安排部署，正式启动存量房交易纳税评估工作。

2、设立评估专家组。聘请财政、税务、房产、国土资源、住建、规划等部门以及大专院校、评估机构的专业人士组成评估专家组，负责工作技术指导和争议裁定。

3、人员培训。组织相关人员赴省内外试点地区学习。同时，邀请相关专家学者举办培训班，讲授房地产估价方法、工作经验和相关业务知识，促使基层财税干部尽快掌握存量房交易纳税评估的基础知识、房地产数据采集和估价技术。

本阶段工作由财政和地税部门负责共同完成。

（二）建立评税系统（2012年5月底前完成）

1、确定评税标准及方法。在评估工作专家组的指导下，确定评税有关要素，研究制定可行办法，聘请专业房地产评估机构，认真开展本辖区房地产市场以及影响房地产价格因素的情况调查。具体调查内容包括：辖区房地产市场状况；房地产分布的特点和规律；提出分区域、分地段、分楼盘详细的存量房价格基准，组织相关成员单位评审通过后，作为评税的参照价格，并建立价格修正机制，随着市场行情变化，每半年修订一次，实行信息的动态管理。

2、实现评税软件系统本地化。按照本地区确定的技术标准，以省地税部门的通用软件为基础，结合我州实际进行本地化改造，对软件的功能设置、基准价格和指标、公式和参数等进行本地化修正，使房地产评估结果符合本地市场价格，完善评税软件内容，优化软件操作功能。

3、采集相关数据并审核录入

采集数据。按照统一要求，运用评税方法确定收集数据项目，按类别编制表格。各成员单位分别按各自项目组织信息普查，获取评税所需基础指标数据，并及时将数据提供给地税部门。

审核数据。对从国土资源、房产和现场采集获取的个案房地产基础数据，进行严格审核，审核未通过的数据及时进行补充采集。

录入数据。所采集的基础数据审核通过后，集中组织人员边复审、边录入，以确保录入数据的完整、准确。同时，构建完整有效的数据平台，逐步实现部门之间的信息共享，形成对房地产税税源信息的动态监控管理。

4、制定征管办法，建立评税结果争议处理机制。制定全州存量房交易税收征收管理办法和评税结果争议处理办法，建立争议处理机制。由同级财政、地税、国土资源、住建、房产、民政等相关部门组成争议裁定小组，受理纳税人提供的书面陈述与申辩，及时处理争议，有效化解矛盾

本阶段工作由财政、地税、住建、规划、国土资源、房产部门负责共同完成。

（三）评税系统运行前测试（2012年6月中旬前完成）

以房地产市场交易数据和房地产成交案例为参考标准，充分收集基层征管人员意见、纳税人对评估结果的投诉意见以及个案调整数量，及时对评估结果实施检验。实施批量模拟评税，并与地税数据大集中系统实现无缝对接及上线运行，通过试运行来检验评估结果的公平性、合理性、准确性和适用性。

此项工作由地税部门负责完成。

（四）全面实施评税（2012年6月下旬前完成）

1、制定好存量房交易纳税评估运行方案和应急预案。运用评估软件，评估存量房交易技术价格，纳税人申报价格明显偏低且无正当理由的，以评估结果作为计税依据，核定征收存量房交易环节各项税收。

此项工作由地税部门负责完成。

2、动态调整参数和日常维护。一是分析评估结果与市场价格水平的偏离原因，调整基准价格及价格影响因素修正系数。二是根据城市发展情况和国家宏观政策变化，对标准房地产价格进行整体调整、区域调整和个案调整。三是定期与有关信息技术管理部门沟通，及时反映和解决软件运行的技术问题，做好评估软件和房地产数据库的日常维护。

此项工作为长期任务，由地税部门组织实施。

五、保障措施

（一）加强组织领导。州人民政府成立由州人民政府分管副秘书长任组长，州财政局分管副局长任副组长，州住建局、州国土资源局、州地税局、州民政局等单位分管副局长为成员的州应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作领导小组。领导小组办公室设在州地税局，由州地税局分管副局长兼任办公室主任，负责日常工作和业务指导。成立由相关部门科室负责人和聘请的相关专家学者、高等院校教授、资深房地产估价从业人员共同组成的专家评审小组，负责技术指导和辅助争议裁定。各县市要成立相应的组织机构。

（二）明确职责

财政部门：负责及时组织召开相关部门联席会议，通报工作进展情况，统筹协调相关重大事项；牵头做好向房地产估价机构进行服务外包的招标采购工作；安排相应工作经费，保障工作实施需要。

地税部门：负责提出工作方案并组织实施；负责存量房交易纳税评估工作的业务培训和辅导；组织评税技术标准的制定和评税软件本地化修正；实施数据指标的采集、审核、录入和评税的具体日常工作；针对新形势、新问题撰写专题报告，提出建议和措施。

国土资源部门：完善现有基准地价体系，负责提供本地区的最新基准地价体系成果资料、现有土地价格指数方面的资料或实际土地交易案例，指导制作和颁布土地价格指数；严格执行“先税后证”政策，在办理土地使用权权属登记过程中，对不能提供完税凭证或免税凭证的单位和个人，一律不予办理相关手续。

住建部门：负责提供现有工程造价的相关数据资料；指导和帮助编制本地区房地产分类及分类房产建安造价参考表；负责提供现有的间接费用资料，指导编制本地区分类房产建安造价间接费用比率表。

房管部门：负责提供房产登记基本信息、房产信息化管理方面的成果（电子地图的应用）；提供本地区新建房和二手房屋交易实例信息及市场挂牌交易数据；提供本地区房地产分布的情况、特点与价值规律方面的资料；帮助建立可比实例数据库与标准房价格数据库；严格执行“先税后证”政策，在办理房产权属登记时，对不能提供完税证明或免税证明的单位或个人，一律不予办理相关手续。

规划部门：负责提供各规划小区容积率的资料和查询服务，建设工程竣工规划验收信息等。

民政部门：负责提供房地产地址信息，包括区域地名、地理信息（街道、小区、幢号、门牌）等。

未明确的其他相关内容可由领导小组根据实际情况确定，涉及的相关部门应给予配合。