商业综合体方案（通用5篇）

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商业综合体方案【第一篇】

关键词：商业银行 城镇化 金融服务 金融风险

中图分类号： 文献标识码：A

党的十报告明确要求，加快完善城乡发展一体化体制机制，着力在城乡规划、基础设施、公共服务等方面推进一体化，形成工农互惠、城乡一体的新型工农、城乡关系。诺贝尔经济学奖得主、世界著名经济学家斯蒂利茨曾断言：“21世纪对世界影响最大的两件事，一是美国高科技产业；二是中国的城市化。”总理说：“我国未来几十年最大的发展潜力在城镇化。”新型城镇化的核心就是人口就业结构、经济产业结构的转化过程和城乡社区结构的变迁过程，即实现第一产业向第二、三产业转移，农民向城市居民转移，分散居住向集中居住转移。根据国务院的《2011年―2020年全国促进城镇化健康发展规划》，到2020年，全国城镇化率要达到58%的目标。据国家发改委测算，农民市民化所需的人均公共支出至少10万元，所需的公共支出累计将达40万亿元人民币。毫无疑问，中国城镇化的历史性机遇及迅猛发展，必然给商业银行业务拓展带来巨大的市场机会。

1 认识新型城镇化的特征，把握业务机遇与风险识别

新型城镇化建设归根到底是农民市民化。就是要以解决“人”的就业、就学、就医为前提，以工业化及农业现代化产业发展为支撑，以生活设施建设为配套，以实现城乡一体化为目标。其给商业银行带来的机会与挑战主要表现为：

新型城镇化给商业银行带来的业务机会

实事求是，一切从实际出发，是马克思主义的哲学精髓。新型城镇化建设有其独特的规律，必然会给商业银行带来相应的业务机会。例如，基础设施建设的资金融通，房地产建设的贷款业务，产城融合中的企业发展需要的信贷业务，以及市民化升级过程中的商业银行业务机会。

新型城镇化给商业银行带来的风险挑战

由于我国幅员辽阔，各地区的情况差异很大，新型城镇化建设对商业银行经营的主要风险为：政策性风险、地方政府偿债风险、重复建设带来的信贷风险、同业竞争的收益问题、产业发展缺乏竞争力问题、潜在的银行声誉风险等。商业银行参与城镇化建设，必须按照商业银行经营的基本规律办事，既要积极参与，又要注意进行风险管理，不能简单盲目地参与当地的新型城镇化建设。

2 承接新型城镇化的需求，提供综合配套的金融服务

新型城镇化是一个系统工程，在建设过程中，会受到不同经营（开发）主体及利益群体活动的影响，各个环节、各个阶段、各个主体的金融需求也会不同。笔者将新型城镇化建设拆分为“四个模块”，即：产业发展、设施建设、人员安置和社会保障。在这里，不同的模块所匹配的金融品种也会不同，目前是仅就商业银行能够提供的金融进行匹配，随着商业银行的全牌照的实施，所组合的金融产品将会更加丰富。

产业发展模块

（1）产业发展是新型城镇化建设的基础，也是农民市民化的长期保障，农民市民化需要有长期的生活基础。产业发展包括产业园区、基础设施、改善交通条件与投资环境、落实招商等，就会产生基础融资需求和经营性资金需求。（2）产业发展相应配套的产品与服务，一是融资类，如固定资产贷款、银团贷款、技术改造贷款、集合票据、并购贷款、融资租赁、流动资金贷款、理财产品等；二是投行类，如IPO、非公开发行股票等。

设施建设模块

（1）设施建设是新型城镇化的配套产品，主要在市政设施、保障及安置房、新型社区、公共配套等方面提供综合金融服务。其中，设施建设分成前期规划、土地整理、项目建设三个阶段。（2）设施建设相应配套的产品与服务，一是融资类：土地储备贷款、城镇化建设贷款；二是投行类：理财产品、私募债、中期票据；相关服务：造价咨询、财务顾问、资金监管、现金管理、代收代付、资产管理等。

人员安置模块

（1）人员安置是新型城镇化的核心，是解决农民的基本生存问题，是城镇化的核心要眨人员安置主要包括安居和乐业两个方面。因土地流转而集中居住的农民获得货币或实物补偿，进入城镇住房，同时，农民就业或自行创业，需要一定的启动资金支持。（2）人员安置相应配套的产品与服务，其中包括：银行卡、电子银行、住房按揭、理财产品、消费贷款等。

社会保障模块

（1）社会保障是新型城镇化的必然结果。既需要为居民提供必要的硬件基础设施，也需要构建完善的社会保障体系，逐步实现进城居民与居民基本公共服务均等化。（2）社会保障相应配套的产品与服务包括：代收代付、金融社保卡、公积金归集等。

3 依据新型城镇化的模式，探索制定综合金融服务方案

新型城镇化的金融需求呈现多元化，商业银行应根据不同地区、不同阶段、不同主体，形成不同的综合配套金融服务方案。由于新型城镇化的形态、模式以及模块之间形成交叉，因此，商业银行要在摸清情况后，有针对性地提供综合配套金融服务方案，上述确立了“五类”模式，限于篇幅原因，笔者仅对“城乡一体化模式”与“政府主导型城市升级模式”两类模式进行初步探索。

新型城镇化建设的内容基本上包括规划阶段、土地整理、人员安置、项目建设以及产业升级阶段，对于每一环节所形成的金融需求具有不同特点。因此，必须把握新型城镇化阶段性的特征，寻求不同的金融品种组合。

“城乡一体化”模式的综合金融服务方案

（1）建设融资服务方案：在传统信贷产品基础上创新专属融资产品，发展定向投融资产品，提供一揽子融资相关业务等。（2）小微企业联合助推计划方案：联合政府推行小微企业专属融资产品，产业企业升级发展计划，针对特定客户群提供投行类产品。（3）现代农业特色融资及农民创新方案；个人支农贷款、城镇化理财产品。（4）农民金融服务均等服务方案：手机银行、名镇卡。（5）住房公积金和保障性住房金融服务：公积金个人委托贷款。

“政府主导型城市升级”模式的综合金融服务方案

（1）基础设施建设融资方案：城镇化建设贷款、土地储备贷款、造价咨询、城镇化理财产品、拆迁补偿款等。（2）社会保障延伸方案：代收社会保险金、金融社保卡等。（3）失地农民安居计划：个人助业贷款、个人消费贷款、个人住房贷款、公积金个人贷款委托发放。

4 组织新型城镇化的营销，实现综合金融服务成果最大化

商业银行参与新型城镇化建设，既要遵循商业银行的“三性”原则，又要得到客户的认同。

了解市场与客户需求

商业银行必须了解当地政府对推进新型城镇化建设的总体思路与政策，随着PPP模式的推广落实，其建设（经营）主体也将发生根本性变化，因此，调查研究是商业银行参与新型城镇化建设的基础。

初步策划金融服务方案

商业银行应在调查的基础上，及时进行论证，判断是否符合本行信贷政策，有针对性地起草相应的综合金融服务方案，既要满足客户需求，又要注意同行竞争力。

签订城镇化综合服务合作协议

新型城镇化建设离不开当地政府的支持，商业银行应积极寻求与当地政府签订《新型城镇化建设综合金融服务合作协议》。

全面实施综合金融服务方案

商业银行在参与新型城镇化建设中，要组建任务型团队，全面推进综合金融服务方案，既涉及条线的支持与配合，又涉及跨部门间的合作，相互衔接、相互促进，尽力实现综合收益最大化。

新型城镇化给商业银行提供了广阔的金融业务机会，随着经济进入新常态，经济增长速度、经济结构升级以及投资创新驱动，商业银行应主动寻求新型城镇化规律，转变经营方式与推进管理模式创新，做到“有所为，有所不为”，以实现商业银行综合收益最优化。

5 城镇化建设贷款的风险防范措施

随着城镇化建设的日渐深入和力度不断加大，城镇化建设贷款风险也在集聚，并呈现出上升趋势。商业银行应高度关注并管控好潜在的金融风险，采取有效的防范措施，制定合理的授信策略，从而促进城镇化建设贷款健康发展。

加强行政要件审查，确保项目合法合规

应加强对融资主体和建设项目行政许可要件的审查，融资人必须是有权部门赋予其城镇化建设职能的企事业法人。融资人为承建方的，需具备相应等级的建设资质。

城镇化项目要符合国家产业、土地、环保和投资管理等法律法规和监管要求，应有合法合规的审批手续。要弄清项目是属于审批制、核准制还是备案制，涉及审批或核准的项目，应了解审批和核准的层级及部门，需取得相应层级的批复文件。

项目涉及拆迁安置的，拆迁、安置、补偿等经营活动要符合国家和地方有关法律法规和政策，取得合法有效的房屋拆迁许可文件，具备合法有效的补偿方案，包括拆迁范围、拆迁补偿标准、安置费用测算依据、安置措施等内容，还需取得项目拆迁业主同意拆迁改造的书面证明材料，防范项目土地合法性风险。

选择合理的贷款投向，有效防范项目风险

尽管城镇化建设用途广泛，遍及产业园区建设、城镇基础设施建设、安置房建设、旧城改造、土地整治等各个方面，但商业银行在选择城镇化项目中，也需要认真甄别，选择性介入。如对产业园区建设贷款，要优先选择符合国家转型升级发展规划、产业布局合理、节能增效的部级及省级产业园区的建设项目；安置房建设要符合城市发展规划，防止出现“重复拆迁”的情况，确保项目顺利实施，防范项目建设和完工风险。

加强客户实质性审查，做实第一还款来源

加强对融资人信用及还款能力的调查，针对不同类型的融资主体，确定相应的选择标准。融资人为政府融资平台的，需选择财政层级较高、地方财力较雄厚的公司作为融资主体，还款来源中属于财政性资金的，项目资金来源不得违反地方政府性债务管理等相关规定，还款资金需确认为政府性债务，纳入地方政府全口径预算管理，有效保障第一还款来源的落实。融资人为一般企业法人的，应选择经营及财务状况良好、市场潜力大、企业信誉优的客户作为融资主体；融资人为承建方的，应优先选择资质等级高、信誉良好、还款来源充足的客户作为融资主体，项目承建商应具备较高资质等级。

贷款审查中，要加强对融资人财务及经营管理状况的分析，关注企业偿债能力、盈利能力、营运能力在同行业中的地位及其历史信用记录，分析预测企业发展趋势和还贷能力，加强客户实质性风险审查，合理判断其综合还款能力，做实第一还款来源，从源头上防控风险。

强化风险缓释措施，增强还款保障

采取抵质押担保方式的，优先选择土地使用权及在建工程作为抵押物，或者选择非本项目的其他商业、住宅性质的房产作为抵押物，不接受空置3年以上的商品房及闲置两年以上的土地作为抵押物。以土地及在建工程、房产作为抵押品的，要保证土地权属清晰，已完成拆迁，无产权纠纷。

采用保证担保方式的，保证人应为较高信用等级客户，具备较强实力，具有信誉优良、代偿能力强等特征。

落实项目资金封闭运行，做深贷后精细管理

严格落实项目资金封闭管理

开立资金监管专户，将项目资本金、其他自筹资金、项目土地出让收入中的财政资金返还部分、项目资产租售收入、税收返还收入、财政补贴收入、政府偿债基金、综合经营收入和其他合法收入等资金归集到专户管理。对贷款资金的使用进行监控，由商业银行逐笔审核方可支用，确保用款进度与项目工程进度相匹配。专款专用，谨防贷款挪用导致项目资金形成缺口，影响项目完工。

认真做好项目跟踪检查

贷款发放后，商业银行贷款管理者应定期_展跟踪检查，了解客户生产经营及财务变化、重大人事变动、其他重大投资等信息，关注项目进展、项目资本金到位、贷款资金使用及流向等情况，防止项目资金被挪用或抽逃情况的发生。

商业综合体发展规划【第二篇】

随着全国各地城市建设的高速发展，城市居民的出行模式和出行需求也随着城市人口、城市就业改变也在发生着变化。作为城市商业地产开发建设的新模式，“城市综合体”正在国内各经济发达地区建设使用。然而现实是城市综合体往往进行的是单体设计，很少从规划角度进行总体分析研究。本文以西安市为例，从分析城市综合体现状入手，结合城市综合体规划布局的各项影响因子，提出西安市城市综合体布局规划以及实施思路。

关键词：

西安城市综合体；规划布局；研究

1 城市综合体概述

城市综合体概念

城市综合体是融合商业、办公、居住、酒店、会展、文化娱乐和交通等三种及以上营利性城市功能，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系的街区建筑群体。

城市综合体特征

（1）超大空间尺度和开发规模：城市综合体是与城市规模相匹配，与城市干道相联系，因此室外空间尺度巨大。

（2）功能复合，形成系统：城市综合体具备一定城市功能，要求各功能空间紧密联系，产生功能互补效应。

（3）集约土地利用 ：城市综合体商业及办公功能占很大比例，具备高密度、高容积率特性，能够在提供系统价值的前提下，极大节约城市土地资源，缓解土地供求矛盾。

（4）高标准、高技术的集合产物：城市综合体是体现城市建设“高起点、高标准、高层次、高水平”标准的新兴建筑。

2西安城市综合体现状分析

西安城市综合体现状概况

西安城市综合体建设现状

目前，西安已经建设了一定数量的城市综合体。还有一些正在规划建设的项目。已经建成的城市综合体已经发挥出应有城市价值，但是，其带来的城市问题也随之显现。

表1 西安城市综合体现状一览表

西安现状城市综合体存在问题

西安现状城市综合体主要存在以下问题：第一，城市综合体缺乏城市层面上具有战略性的引导和控制。第二，目前建成的城市综合体基本位于主城区的中心，若再向中心城区聚集，会导致中心城区过于拥堵，引起诸多城市问题。第三，城市综合体特色不明显。

西安发展城市综合体的SWOT分析

西安发展城市综合体的优势

首先，西安历史久远，是国际知名的旅游胜地，具有建设城市综合体的先天优势。其次，国家确定的西安国际化大都市发展目标，对西安产业发展、城市建设等方面予以极大地支持。再次，西安是新欧亚大陆桥中国段陇海兰新线上最大的中心城市，也是连接东西，贯通南北的交通枢纽。

西安发展城市综合体的劣势

首先，消费者在消费能力、消费意愿和层次上略显欠缺，西安属于中等规模城市，目前的商业模式略显简单。其次，西安缺乏一些具备较强的获取土地能力和建设开发能力的开发商。

西安发展城市综合体的机遇

（1）西安城市经济发展水平已经适宜建设城市综合体

根据国外研究，城市人均GDP在4000美元左右时，城市综合体开始发展，而人均GDP突破10000美元时，城市综合体进入高速发展期。当前，西安的人均GDP已经达到4000美元，进入了城市综合体的建设时期。

（2）国家的方针政策将西安的战略地位提升

2009年6月24日，国务院批准《关中——天水经济区发展规划》建设大西安，带动大关中，引领大西北打造西安国际化大都市。

（3）西安的城市结构面临由单中心转变为多中心发展的飞跃性转变，城市综合体是推动新城发展的有效措施。

西安发展城市综合体的挑战

（1）政府如何把握好其在综合体建设中的引导者角色

在土地资源越来越短缺的背景下，如何既要实现利益最大化也要规避风险。政府在其中既要调控也要使市场经济发挥调节作用。

（2）城市综合体建设的复杂程度高，探索性强

城市综合体的建设是一个从政府到开发商到消费者都需要专业产业链建设的过程，是一项长期的系统工程。

3西安城市综合体建设与规划布局

西安城市综合体布局规划

根据西安的城市发展特点，将西安城市综合体从规模上分为超大型、大、中、小型城市综合体。从辐射范围和对城市的影响来看，分为城市级地标型和区域级片区功能型两大类。

表2西安城市综合体分类表

类型

城市级地标型

区域级片区功能型

超大型城市综合体

大型城市综合体

中型城市综合体

小型城市综合体

辐射范围

区域

整个城市

片区

片区

建筑规模（m2）

60万以上

30-50万

20-30万

10-20万

西安城市综合体的规划布局是多种因子叠加的结果，因此在综合考虑城市综合体的规划布局时，结合西安市第四版城市总体规划确定的轨道交通选线、区域交通选址、商业网点规划、地下空间规划，以此来构建西安市城市综合体的规划布局体系。综合以上规划布局因素的分析，确定西安城市综合体建设的优先考虑区域。

历史文化名城保护对西安城市综合体规划布局的要求

基于西安历史文化名城保护的原则，西安城市综合体规划布局区域应重点选择名城保护范围外的区域，重点保护文物遗存、遗址建设控制地带以外的区域。具体的建设位置应与名城保护相一致。因此结合前述城市综合体规划布局的各项因子叠加得出西安城市综合体建设的理想区域。

图1城市综合体规划布局区域

西安城市综合体规划布局中的风貌和发展区控制

根据已经延续多年的主城区风貌分区规划：传统风貌区 、风貌协调区和现代风貌区三个风貌区。风貌上，采取分区控制的原则建设各有不同的城市综合体。在发展区域控制上，明城内，逐步引导完善各种基础配套，属于限制建设区域。二环以内，适宜发展区域，适宜发展集中式城市综合体。二环以外，鼓励建设区域，适宜发展街区式城市综合体。

图2特色功能区建设引导图。

4.结束语

在国内诸多城市追求建设综合体数量的时候，西安城市综合体的建设应该一如既往，充分挖掘优势，合理规划布局，形成标志性、具有品牌效应的城市综合体，成为我们城市的新地标，有力地推进国际化大都市建设。

参考文献：

[1]董贺轩、卢济威。作为集约化城市组织形式的城市综合体深度解析[J].城市规划学刊，2009 年（1）

商业综合体发展规划【第三篇】

关键词：城市综合体 发展经验 启示

随着城市现代化快速发展，土地等有限资源的缺乏逐渐成为城市发展的重要制约要素。打造城市综合体，利用有限资源空间，创造最大产业效益，成为城市发展的重要途径。近年来，我国各城市掀起了城市综合体规划建设热潮，城市综合体呈现蓬勃发展态势。

城市综合体概述

（一）城市综合体概念

城市综合体（urban complex），从功能业态视角看，国外称为 hopsca，即 hotel（酒店）、office（写字楼）、park（公园）、shopping mall（购物中心）、convention（会议中心、会展中心）、apartment（公寓）等城市生活的三项以上功能在空间上的组合，形成多功能、高效率的综合建筑。城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，通常星级酒店、商业购物中心、商业写字楼以及大型公寓是最基本的功能构成（李晓刚，2010）。城市综合体由于基本具备现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”（乐捷，2010）。

（二）城市综合体特征

超大空间和开发规模。城市综合体应和城市规模相匹配，与城市的主干道相关联，所以要求室外空间尺度巨大，具有能容纳大型建筑群体的空间。

高效的交通体系。通过地下层、地下夹层、天桥层规划，将建筑群体的地下或地上公共空间和交通贯穿，又与地铁、停车场、城市街道、市内交通等设施联系起来，组成完备“通道树”体系。

现代城市景观设计。应用环境与行为理论、现代城市设计进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征，使建筑群体成为景观主体，同时也承载城市文明与经济发展的历史责任。

高标准、高技术集合产物。城市综合体是体现城市“高起点、高标准、高层次、高水平”标准的新兴建筑。

功能的复合多样性。城市综合体拥有城市多项功能：商务办公、居住、文化娱乐、消费、商业、交通出行系统。

（三）城市综合体分类

本文通过对大量城市综合体实例的梳理，从不同角度对城市综合体进行了分类（表 1）。

城市综合体按所处位置不同，可分cbd型、副中心型、城郊结合部三类；按驱动因素，可分为五类：一是均衡发展型，即注重商务、商业、酒店、公寓等多种功能均衡发展，将各物业间相互能动关系充分体现出来。二是居住驱动型，即以住宅为核心驱动的城市综合体。三是商务驱动型，主要以商务办公为核心驱动因素，重点包含高科技、金融保险、博览会展等多种商务元素。四是酒店驱动型，以酒店为核心驱动因素。五是商业驱动型，以商业为核心驱动。综合体按规模可分小、中、大型三种。一般认为，建筑面积在10万m2-20万m2为小型，20万m2-50万m2间为中型，大于50万m2为大型综合体。

国外典型城市综合体建设经验分析

（一）日本东京六本木新城

1.项目介绍。六本木位于东京都港区，附近有新桥虎门的商业街、青山赤坂商业区、霞关的政府机关，广尾的高档住宅街区。六本木综合体交通发达，周围地铁有大江户线、千代田线、日比谷线、南北线等（徐洁等，2005）。

六本木新城是目前亚洲最成功的旧城改造典范，该项目总建筑面积为78万平方米，总投资达到2700亿日元，经历了17年建设，在2003年4月正式开业。不到2年时间，其已成为东京著名的购物和旅游中心，也成为日本目前新都市主义居住空间的范本和东京新地标。

新城有2万人在这里工作，每天平均出入人数达10万。总体停车位2762 辆，共计12个停车场，方便顾客寻找地方来就近停车。

2.成功启示。第一，开发商对规划设计的高要求。长达17年开发、规划和建设周期，施工时间仅3年。对项目前期定位、规划、设计花了14年。第二，选址的科学性。充分利用公路交通与轨道交通结合所能激发的巨大经济潜力，增加了大量的物流和人流。第三，强调城市立体化建设，其内部由地下街道、地面街区和高空花园等构成的立体化交通体系。第四，出色的园林景观设计。“垂直花园都市”创造出绿意盎然的开放空间，把都市人工作、休息、游玩、教育、学习、居住、商业、医疗等多样化的城市功能立体复合。

（二）巴黎拉德

斯

拉德芳斯原本是巴黎西北部的一片僻静地方，经过16年分阶段建设，拉德芳斯区已是高楼林立，成为集办公、购物、生活、休闲和商务于一身的现代化城区，欧洲著名的以“城市综合体”规划的城市新区。众多法国和欧美跨国公司、银行、大饭店陆续在此建起大楼。“奥尚”超级市场、面积超过10万平方米的“四季商业中心”、c&a商场等为人们提供购物的便利。拉德芳斯按照豪布斯卡的规划理念划分为商务区、公园区和建成住宅区，而且建造有欧洲最大商业中心和公交换乘中心。集中的商务体系、优良的绿化环境、快速的交通系统以及大规模的居住面积使拉德芳斯成为豪布斯卡成功营运的优秀代表，引领巴黎最新经济的发展（张开琳，2005）。

（三）新加坡新达城综合开发项目

1.项目介绍。新加坡新达城综合开发项目，是新加坡最大的集会议展览中心、商业、商务办公各种功能为一体的综合商业建筑，是新加坡商业规划的典型范例。1984年由新加坡前总理李光耀邀请香港商家投资，在1997年完成。这座城中城，建筑面积65万平方米，包括了世界项级的新加坡国际会议与展览中心，一栋4层的购物中心，四栋45层及一栋18层的办公大楼，地下停车场能容纳3200辆汽车。新达城建成后共有700余家公司落户，每月的游客数量达200万人次，每天有万余人在此办公，每天有5万多车辆进出，有1万余辆车在此停泊。 2.成功启示与借鉴。一是政府的大力支持。该项目从启动开始就得到了新加坡国家政府的支持，政府不但为其提供最好的位置，而且为项目前期做了大量工作。二是强大资金实力。项目得到了香港重量级国际大财团鼎力支持，邵逸夫、李嘉诚等均为该项目董事会成员，使项目从开始就顺利实施。

我国城市综合体发展问题与对策

（一）国内综合体建设案例

1.深圳华润中心。深圳华润中心，位于广东深圳地王金融圈，总建筑面积为55万平方米，总投资达40亿港币。深圳华润中心是集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住、会展、交通及停车系统等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商业建筑群。如今的“万象城”已成为我国内地投资回报率最高购物中心，建筑面积万m2，每年客流量达3000万人次以上。

其作为综合体运营成功范本，可从地理位置、开发节奏上汲取经验。地理位置上，选址在深圳绝对核心地段——金融商务核心区，符合大型shopping mall的选址原则；开发节奏上，首先以商业和写字楼为切入点，汇聚大量人气后进而开发酒店、公寓、住宅，提高单位土地面积价值。

2.东莞华南mall。2005年5月正式营业，位于广东东莞万江，建筑面积为89万平方米，商业面积40万平方米，停车位8000个，总投资25亿元。最初定位为：我国首个集购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游、文化、运动七大特色主题区的超大型主题式购物公园，面向珠江三角洲地区。建成后长期空置，经营不善，2006年转手北大资源集团，更名为：新华南mall，同时定位改为：集购物、娱乐、餐饮、商务、办公、家居、休闲、运动、旅游等九大功能于一体的超大型新都市主义国际生活街区。曾经一度风光，但开业后冷场场面与之前宣称“全球商业典范”形成鲜明对比（朱云骅，2012）。

项目失败有几方面原因，值得深思：选址失误，照搬国外mall选址理论，地理位置先天不足，所处万江区发展相对滞后，三面环水，对外交通也有问题；商业定位偏离消费事实，将目标客户区域定位为以东莞为核心的整个珠三角，盲目夸大了其消费前景。

（二）国内城市综合体发展存在的问题

选址的不科学。例如东莞华南mall，所处万江区是东莞经济发展相对滞后地区，与市区隔江相望，而且对外交通存在问题，是导致该项目失败的重要原因。

规模过大。有些开发商没有正确分析当地实际情况，盲目追求较大规模，出现大量空置现象。例如东莞华南mall和福中福·国际城。

与交通枢纽结合不紧密、停车位数量不足。福中福·国际城与交通线路结合较差，交通干道对商业氛围切割影响较大。

开发商资金实力不足。综合体从前期规划、设计、施工到后期管理，需大量资金。

开发商缺乏专业操盘能力，后期运营管理不规范。国内企业相比国外，缺少综合体建设相关经验，尤其在运营管理上。例如北京世纪金源mall和上海正大广场，在后期运营中均出现很多问题。

未

结合当地实际情况。例如东莞华南mall商业定位严重偏离东莞万江消费事实，盲目夸大消费前景。

（三）我国城市综合体健康发展对策

科学选址。城市综合体不仅受到人口、交通条件、周边商业氛围影响，还受收入水平、消费习惯、文化等多因素影响。城市综合体应优先选址在交通便利、人口集中、商圈繁荣的城市核心区，商业相对集中的城市副中心。

合理确定综合体开发规模。首先依据综合体位置来大致判断，一般位于cbd的综合体规模较大。其次要在节约利用土地的情况下，按照当地居民数量、收入水平、消费能力等确定规模。

具备交通便捷的区位优势。交通便利会给城市综合体带来巨大人流与物流，特别是为零售商业提供源源不断的人流，保证项目资源使用最大化。

充足资金作保障。开发商在整个建设过程中都需要充足资金来作支撑，避免影响工程进展及后期运营。这就要求开发商有稳定融资渠道，合理分配资金周转，为综合体开发奠定坚实的基础。

加强专业操盘能力，提高商业运营管理水平。在硬件方面上，国内与国外差距已经很小，主要加强综合体运营管理。系统运营商业地产，不仅有利于迅速收回前期投资成本，而且为提高后期开发利润提供重要保障。

结合当地差异，因地制宜。应根据所处区位，结合当地自然和文化资源、商业氛围、经济发展水平、城市发展方向等合理定位。城市综合体应以该城市发展战略指引，与城市空间和功能布局相融合。

综上所述，城市综合体作为一种新型地产开发模式，其具备资源整合性、系统复杂性、业态多样性等多种特征，有着强大的生命力和良好的发展前景。但由于其还处于发展的初级阶段，需要完善和改进，本文分析了国内外案例，并进行了探讨和研究，供以后综合体建设参考借鉴。

参考文献：

1.李晓刚。城市综合体布局规划研究—以厦门为例[j].现代城市研究，2010（12）

2.乐捷。成都市城市综合体开发模式研究[d].西南财经大学，2010

3.徐洁，林军。商业综合体的城市竞争力模型—以东京六本木综合体为例[j].时代建筑，2005（2）

商业综合体方案【第四篇】

自2005年起，国内各大运营商相继都将行业信息化，包含企业信息化作为业务发展的重点，并推出了自己的特色产品和品牌。其中，中国电信主打“商务领航”、中国网通力推“宽带商务”、中国联通则以“新时空”命名推系列品牌，一直闷头推行业信息化业务的中国移动也于两个月前推出“商信通”品牌，中国铁通以几大增值业务为核心的产品组合。综观之下，这些产品都采取了与软件、硬件提供商结盟的方式，但各家的系统平台只能用“各说各话”来形容。

固网信息化需添无线元素

中国电信作为固网领域的“领头羊”，其将行业信息化的重点布局在产业联盟之上。围绕此重点推出了“商务领航”业务品牌，其运营模式可归纳为“基础通信包+行业解决方案+ASP平台”模式。基础通信包中有丰富的通信产品组合，网络代维代管服务解决用户安全隐忧，网络产品租赁方式可降低用户成本。可为不同的行业用户提供顾问式的解决方案服务，也可以通过租用ASP(应用服务商)平台快速获得服务。

在实际运作中，又有明显的地方特色，如：广东电信和上海电信。2004年末，“商务领航”在深圳开始试点。由广东电信提供最基础的宽带接入，还包括硬件、应用和服务性产品等，由合作伙伴提供。上海电信是与合作伙伴一起对选定的软件进行改造，提供了服装、美容等行业解决方案，现有超万家企业用户。

从当初合并前的小网通继承了宽带的优势的中国网通，与中国电信声势浩大的成立中小企业信息化联盟相比，于2006年推出的“宽带商务”，突出的是依行业而分的解决方案。在企业通信应用改善方面，提供包括固定电话、小灵通、互联网接入等完整的基础通信服务。在通信改善模块中，提供了一系列创新的功能服务，如：一号通、同号业务、新会场、企业虚拟网、智能VPN、e视通、网络传真等。

中国网通(集团)有限公司总裁左迅生认为，宽带作为一种具有鲜明特点的工具，已改变了经济社会的运作模式，甚至颠覆了传统社会生活的模式。早在2005年“宽带商务”品牌尚未出台前，中网通就将行业信息化业务的开展重点确立在行业细分上。他们针对中小企业信息化推出了：商务会议、酒店行业、大宗集贸市场、网吧行业解决方案、物流服务行业、中小企业信息、医院通信信息服务及智能VPN解决方案等九大方案。

与前两家固网运营“老将”不同，中国铁通的企业信息化则根据自身特点以“商务新动力”命名。政府机构、企事业单位及教育、金融、医疗、保险、运输、旅游、物流及商业等行业都是其主要服务对象。

但是所有这些固网运营商的平台所提供的服务也只限于固网，在用户使用移动通信越来越成主流的今天，这些应用会否像固网一样陷入发展乏力窘境，值得担忧。

移动业务网络性能较弱

移动运营商的信息化方案则是另一番景象。

提及中国联通的信息化业务，就不得不谈到其CDMAVPDN技术专网。在1月10日的电信重组明确消息刺激下，中国联通的股价随即冲上新高。作为国内唯一的全业务运营商，中国联通在介入行业信息化之初就确立了充分依托自身CDMAVPDN技术专网优势策略，以VPDN为网络支撑，通过一整套解决方案，为中小企业搭建一个公共的信息化平台的目标。

从近年来中国联通相关信息化业务的推行情况来看，北京联通的行(企)业信息化业务在集团属于标杆地位。去年11月，北京联通推出的针对企业融合通信需求推出的“单位全能通”业务在京已全面“开花”。该业务基于先进的综合智能网平台，可以将员工与公司的固定电话网络(小交换机)连接起来，编为一个群组。能全方位满足企事业单位的通信需求，使其通信成本最高可降低40%。

中国移动在行业信息化领域的布局，则可用“厚积薄发”来形容。一直以来，面对竞争对手们纷纷推出行(企)业信息化品牌而迟迟不动的中国移动，实际上早已在北京、上海、浙江、广东等省市推出了众多行业信息化业务。同时，在去年8月―11月在山东、江苏进行的企业信息化业务――“商信通”(企业无线商务服务)试点中，取得良好成效，短短的4个月就发展了1万多家中小企业用户。为此，去年12月初，中国移动联合商务部中国国际电子商务中心推出的――“商信通”在全国正式商用。

据了解，“商信通”提供的电子商务信息化解决方案，瞄准了占全国企业总量99%的中小型企业。有业内人士指出，中国移动推出该业务平台目的是想借推广各类商务信息的整合平台的同时，抢占国内巨大的无线广告市场。据悉，商信通还将于在今年初启动“企业无线商务万里行”活动，该业务将陆续走进国内各大城市，通过业务讲解、现场演示体验等多种方式使更多的企业用户了解无线商务。

但行业信息化其实是固网的传统领地，移动运营商的解决方案作为新来者，如果主要应用停留在短信信息层面，则难免让客户怀疑其应用的价值。

还需政策性引导

细细盘点之下，国内各大运营商相继都将行(企)业信息化，尽管，是亮点业务众多，但在从整体长远发展的角度看，上述行(企)业信息化业务过于繁杂，简单说就是丰富有余而整合不足。

上周记者从信息产业部政策法规司获取的信息显示，因为信息化涉及的领域太广泛，当前在信息化法规或标准化规章方面正在考虑着手制订中。正是因为没有一个可参照执行的标准，导致了国内行业信息化综合(统一)应用系统平台的空缺。不难发现，前述企业信息化业务所触及的点很多、面很广，但却难以形成整体统一效应，也就不可避免地增加了集团内重复建设的成本。

国务院信息化工作办公室应用推广应用组司长赵小凡认为，针对国内的信息化推进，政府应从加强领导、统筹规划、转变职能营造环境等方面制定政策。针对企业信息化而言，其任务就是提高企业信息化认识，引导企业选择适用的综合信息平台。把标准化作为企业信息化建设的一项基础性工作，由国家有关部门采取切实措施加以推动，使各地、各行业的企业信息化建设逐步科学化、规范化。为此，需要组织开展对企业信息化建设机制的研究，以明确管理机构、标准化机构和研究机构的职能和运行机制，明确各级标准化组织机构在企业信息化建设中的责任，为高层管理部门提供理论指导和切实措施，及时从机制上跟进。

专家观点运营商“决战”企业综合业务

陈金桥国内知名电信专家，现任信息产业部电信研究院副总工程师，经济学博士

“商务（企业）用户的需求要通过综合解决方案去达成，相比家庭接入，统一的综合业务方案已成为运营商的主战场。”国内知名电信专家、信息产业部电信研究院副总工程师陈金桥对《通信产业报》记者如是说。

他指出，国内固网运营商在转型过程中，已从价格需求弹性较大及购买力较弱的个人家庭客户转向价格需求弹性小、购买力较强、服务质量要求高的商务客户(各类企业单位)上。业务的需求将集中在能够个性化定制的综合业务平台。比如：包含有线、无线语音解决方案，视频会议，办公自动化、流程监控、主机托管等领域。

现在，移动运营商和固网运营商都在做，但固网在整个办公商用领域有移动网络不可替代的优势。这也是目前为数不多领先的领域。相比之下，固网运营商凭借当前的带宽优势，更能满足商务客户对网络保密性、专有性、稳定性的高需求。虽然，现在移动运营商为了弥补自己不做也在做MVPN，但相比固网，移动网在现阶段还是无法企及。如：海关、税务、银行等都在用固网，因其通信的要求包括安全保障性、持续连通性、带宽及速率等三方面的保障。这些都与个人通信是有区别的，个人通信主要是语音业务量大，移动网可以替代，但在金融专网等商务领域靠移动网来做就并不很经济。

与中国电信的“商务领航”相比，中国网通的“宽带商务”从当初合并前的小网通继承了宽带的优势，依照“中国网通天下”的品牌推广战略，实施从业务到服务的转型。当下，铜转光正在实现将带宽和技术升级，从2M升级到4M升级，与众多合作伙伴向娱乐等领域转型。而这一系列的转型能否有成效还需要时间来观察。

他最后指出，固网运营商自身要做好转型。一方面要扬长避短，把自身优势充分挖掘出来，充分发挥带宽、速率的优势，创新更多的信息服务内容。同时，开辟新的增长空间，开创新的应用模式，比如IPTV等新兴业务。

一线点评满足企业不同需求是关键

任立刚，北京联通综合应用部副经理。

商业综合体发展规划【第五篇】

关键词：功能定位；经济发展；产业差异化；城市文化

本课题受华北理工大学大学生创新性实验计划项目资助（项目编号：X2013049）

中图分类号：F29 文献标识码：A

前言

一、区域经济发展状况

一个区域内的经济发展状况是衡量是否规划建设城市综合体的重要标准，业内说法，一个城市人均GDP达到4，000美元/年，就具备了发展城市综合体的初步条件，区域内经济的发展状况决定着这个区域内消费者的购买能力。在对项目进行功能定位时，应通过数据调查、实地调研等方法对区域内的经济发展状况有一个全面的、正确的估计。根据调查情况对项目的体量、面积、建筑结构等要素合理规划，为项目的成功进行奠定基础。万达近三年在全国范围内规划并建设了30多个城市综合体，虽然是对同一模式的快速复制，但是万达广场主要分布在我国沿海地区和东部经济发达的一、二线城市以及立足“两个70%”的定位（广场内70%的商家适合70%的消费人群），也阐释了项目规划对于区域内经济发展状况这一条件的重度依赖。反观曾被福布斯网站评为“全球最大购物中心”、被美国《新闻周刊》评为“世界新七大奇观”的东莞“华南Mall”，因其区域位置不在一线城市核心商圈，而且消费者的消费力不强，但是在项目的规划过程中规划建筑面积119万平方米，其中规划商业建筑面积46万平方米。最终因为消费能力和区域规划的不同步，使得目前的“新华南Mall”已将购物功能大大弱化，经营效果未达到预期效果。通过两个不同案例的对比，可以看出一个区域内的经济发展状况在项目的功能定位中占着很大的比重。

二、区域产业差异化

在不同的区域内产业存在着差异性，城市的市中心大多侧重于商业；景色宜人地区侧重于居住休闲；商务聚集地区主要是写字楼和办公场所。以商业功能为核心模式的上海五角场，通过引入大型品牌商家，以商业为引擎，五角场被打造成上海市的城市副中心。

五角场商业区总体上分为南部、中部和北部三个区域。其中北部地区依托江湾新城，将在交通主干道内侧设广场型商业，重点发展社区型商业，中部区域将以江湾体育场――大学城公共活动中心为核心，新开辟一条长约800米欧洲建筑风格的步行街，主要发展知识型的服务业，以满足科研开发、中介服务和娱乐休闲需要，南部以五角场环岛为中心，呈“一圈五线”的星状布局，规划为市级商业中心。北京首都时代广场，因为前期未考虑周边大悦城等商场的竞争威胁和西城区金融街扩容等定位的失误，导致最终经过调整，将时代广场改作金融总部写字楼。试想如果在功能定位的过程中充分考虑项目周边规划情况，在项目开发伊始正确的将项目定位为以写字楼为主的综合体相信会比现在的时代广场情况更好。

三、城市文化

城市文化是在对项目进行功能定位过程中不可或缺的一部分，不同的城市有其不可被复制的文化。文化可以是名胜古迹遍布，景色宜人；也可以是人文风俗、信仰、艺术。因为每一个城市综合体都是与独一无二的城市文化相结合，所以不同的综合体都有着自己独特的个性。每一个城市综合体的规划建设需要结合城市发展和城市文化调整自身定位以达到与城市的高度契合，才可以使城市综合体成为一个城市耀眼的城市名片，同时会有更长的经营周期。例如，在北京二环内，以什刹海为例，其内形成了胡同文化、皇家文化、餐饮文化相结合的城市文化综合体，与附近的南锣鼓巷文化一条街形成了文化关联。什刹海综合体的基因是北京传统文化。同样，在北京二环和三环之间，形成了以三里屯为代表的城市综合体，这一文化建筑群落以酒吧一条街为原点，并发展为购物、电影、图书、时尚消费为主的城市综合体，同时与工体周边的夜场形成了文化关联。从案例观察分析中我们可以看出，城市综合体与城市文化的完美契合是赋予建筑美和意义，赋予建筑空间文化和故事。从中也可以看出，城市综合体之间不能简单的复制，而应该结合城市文化、人文习俗等各方面因素进行规划建设布局和功能定位。