物业管理方案

物业管理方案应涵盖服务内容、设施维护、安保措施、环境管理及业主沟通，确保居住环境舒适、安全与和谐，如何提升居民满意度呢？下面由阿拉题库网友分享的“物业管理方案”，供大家学习参考，希望大家喜欢。

物业管理方案 篇1：

一、指导思想：

通过开展创建活动，进一步提高管理水平，提升服务质量。

二、时间安排：

第一阶段：宣传动员、学习提高、组织落实阶段，2月17—3月31日

第二阶段：自检互查、收集资料、阶段，4月1—4月20日

第三阶段：整改提高、迎接初检、充实完善阶段，4月21—5月25日

第四阶段：准备区迎检方案，并提出第五次整改计划，5月26—7月5日

第五阶段：请市小区办、物业处专家指导创市优，7月1—7月30日

第六阶段：召开专题会议准备创优迎检工作，8月1—9月30日

三、组织体系：

成立创建领导小组和工作小组：创建领导小组负责部署和组织开展创建工作，统筹安排，协调一致，创建达标，工作小组负责执行实施。

创优领导组

组长：xxx

副组长：xxx

创优工作组

组长：xxx

副组长：xxx

组员：xxx

四、创建工作小组人员分工：

项目组：xxx

资料组：xxx

档案负责人：xxx

负责企业的资料收集、管理规程的`整理、迎检资料的编写和相关培训。

协助创优资料的整理、装订、打印等

环境组：闪志明、欧洪武、xxx山、曹雪、任雅静、何湘赣、韩青青、刘佳

档案负责人：xxx

经营部场所的环境及相关资料的整理。监管日常事务相关资料整理和收集。

装修及楼宇外观。小区清洁、绿化的环境及相关资料的整理。

设备组：xxx

档案负责人：xxx

负责物业建筑资料、机电设施、设备资料的整理和收集。

负责小区机电设施、设备正常运转、维修及二次供水清洗、消毒工作及相关资料整理财务及电子文件组、王振君、王振君、电子文件及财务相关资料整理。

档案负责人：xxx

安全组：xxx

档案负责人：xxx

负责小区日常安全护卫工作、培训及相关资料的整理，协助完成其它工作。

物业管理方案 篇2：

一、工程概况

1、地理位置

该工程位于sh区与jz区的结合部，面临武德路，北挨江津西路，南靠北湖路。

2、工程主要经济指标

二、物业管理资料

物业管理将政策和法规为理论依据，寓管理与效劳之中，建立社区效劳体系。为住户带给全方位管理，效劳工程呈现多元化、全方位态势，总体归纳为“六项管理、三类效劳〞，即“房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理和其它公共管理〞；常规性公共效劳〔合同效劳〕委托性特约效劳〔非合同零星效劳〕和经营性多种效劳〔全方位、多层次的综合效劳〕。

1、房屋及设施设备管理

建筑公共部位得到维修、养护和管理范围包括：公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、共用排烟道。

房屋建筑的维护管理实行“管养合一〞主要落实在以下几个方面：

A、工作的主动性

管理职责人与效劳中心相结合，落实巡查制度及年度房屋建筑维护、养护，执行房屋修缮标准、有关工程施工技术标准、健全档案记录、持续房屋正常的使用功能及完好。

B、工作的多样性

根据房屋的完损状况、季节变化、住户对象等采取日常修缮效劳，季节修缮效劳、重点修缮效劳和特殊修缮效劳等形式，并做到制度化、标准化。

C、工作的针对性

在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜，根据住户的不同需求和所处的特定条件采取有针对性的效劳措施。

共用设施、设备的管理

范围包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。

共用设施设备的管理由维修管理和运行管理两大局部组成，进行统一管理，对于不同的设施、设备进行不同的维修管理，执行相应的.工作质量标准，建立设施设备管理帐册和重要设备的技术档案，落实定期检查、维修、保养制度各种运行记录齐备。到达设施设备齐全、功能正常、运行良好。

市政共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理

范围包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、地上车库等。

根据共用设施和附属建筑、构筑物的类别不同，指定并落实巡查制度、维修保养制度、大中修工程的验收制度、积累有关技术资料。对于有些专项类别，如：车库、制定专业管理方案并实施。透过有序的工作使其到达功能正常、畅通、达标，根本完好。

智能化设施设备

范围包括：楼宇对讲系统、用户宽带数据网系统、室内红外线报警系统，周界红外线对射报警系统、门禁及车库管理系统、电子巡更系统等。

根据智能系统的构成、分系统设备的组成状况，建立起适合jt智能系统、操作性强的管理制度，从管理前期介入人员培训入手。做好智能系统设备的档案管理、智能系统的运行管理、系统的维护保养管理、设备维护保养工作质量的检查及设备维修管理，并以科技为先导、智能指挥中心统一指挥、全方位效劳，充分利用现有资源，提升智能系统功能，透过严格管理保证智能系统运作正常。

2、环境卫生管理

在jt我们遵循“高标准、严要求〞的环境卫生管理和“高质量、高频度〞的环境卫生维护、实施环境卫生管理和环境卫生保护的职能。做好两项工作，即卫生管理、环境管理。

卫生管理

是对房屋公共部位的清洁、卫生、垃圾的收集、清运到达环卫设施齐全，实行标准化清扫保洁，垃圾日清，按方案消毒、灭鼠、灭虫。透过对小区的清洁卫生，区域管理的过程控制，确保向住户带给高档次的效劳水准及高质量的生活场所。

环境管理

jt的环境管理为小区礼貌洁净、环境质量良好、资源合理利用、生态良性循环根底设施健全、生活舒适便捷，构成环保意识，日常管理与保护有机结合，提高住户的生活质量。

3、绿化管理

绿化的功能是美化环境。透过我们的管理到达绿草荫荫、绿树成荫的效果；我们以专业化的管理养护人员，将片区负责与巡查相结合，科学合理的保养、管理小区的绿化。绿化管理的主要资料是花木、草坪的养护。

4、治安消防管理

治安消防管理工作是jt重点管理工作之一。我们要贯彻“预防为主、防治〔消〕结合〞的方针，对所辖物业区域的治安和消防工作进行全面的管理。

5、车辆交通管理

对小区内各类车辆〔汽车、摩托车、自行车等〕进出、行驶、停泊实施管理工作，确保车辆平安、交通畅通、组织有序，停放整齐，创造优美的辖区环境。

6、公共管理

住户装修管理

在jt物业辖区里，对业主及住户的装修实行全面的监管。以确保装修设计合理，隐蔽工程贴合设计规定及图纸要求。装修材料及施工过程贴合消防管理规定的要求，并平安使用。保障住宅的结构平安及小区的整体美观，使业主有一个舒适、安宁的生活环境。

搞好维修基金以及储藏金的核收与管理。

协助政府进行社会管理，如在物业辖区范围内从事人口统计、方案生育、预防犯罪等方面的工作。

7、常规性公共效劳

即物业处履行物业管理合同，为全体业主及住户带给的经常性效劳，是所有业主及辖区内住户都能够享受到的。它贯穿于物业管理之中。如：清洁卫生效劳、治安保卫效劳、维修居住区环境效劳等。我们将以专业、入微、优质的效劳带给给业主及住户。

8、委托性特约效劳

是为某些住户群体带给的效劳，如：为高层住户14小时开启电梯、24小时高层供水、水泵的维修保养等。我们以专业的养护工作为业主及住户带给舒适便利的生活环境。

9、经营性多种效劳

即向业主及住户带给便利、高效、经济的便民效劳。营造jt温馨、和谐的社区环境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正从居民的日常生活细节思考，以点点滴滴的积累和平凡的小事，表达物业管理的亲情和为业主效劳的整体水平。从而使每一位业主及住户体验生活在jt这个温暖大家庭的幸福。我们将以业主及住户为中心，有步骤地开展各种无偿与有偿效劳，并不断倾听业主及住户的意见，开辟新的效劳工程。

物业管理方案 篇3：

为进一步加强物业管理工作，提高物业管理水平和服务质量，改善人们群众的生活和工作环境，建立物业管理长效机制，根据国务院《物业管理条例》和《大连市实施〈物业管理条例〉办法》等有关规定，结合我区的实际情景，制定以下实施方案。

一、创新机制，构筑适应城市发展的物业管理模式

按照“重心下移、属地管理、条保块管、综合协调”的原则，在我区率先构建与现代城市管理相适应的物业管理新体制。明确街道办事处和社区居委会在住宅区管理中的主体地位，充分发挥社区基层组织与业主自治组织的作用，各职能部门履行各自职责范围内的工作，建立辖区内物业管理的监督、协调、考核工作体系和工作机制，实现社区建设与物业管理相互促进、共同发展。

(一)房管部门是物业管理的行业主管部门，负责监督、指导物业管理工作

1、拟定物业管理发展规划、发展目标及工作思路，制定相关配套;

2、负责专项维修资金的归集，会同财政部门制定专项维修资金的使用方案，同时做好监督管理和检查工作;

3、落实物业管理项目的招投标制度，组织物业管理行业的检查、考核和人员培训工作;

4、监管物业服务企业，规范物业管理服务行为，调处物业管理重大纠纷案件。

(二)街道办事处负责具体实施辖区内住宅区的物业管理综合协调和监督管理工作

1、负责所辖区域住宅小区物业服务企业日常工作的指导和监督，续筹与使用审核物业维修资金、检查考评物业服务质量、交接监管物业管理项目，参与辖区物业管理招投标、查处物业管理违法行为、新建住宅区公共配套设施竣工验收、物业服务企业资质审核、物业管理区域划分;

2、牵头组织召开业主大会，成立业主委员会，负责指导、监督业主大会、业主委员会日常运作;

3、负责将住宅区物业管理作为社区居委会重要工作之一，融入社区综合管理;

4、协调处理辖区内物业管理方面的投诉和信访工作;

5、物业服务企业退出物业管理区域后，业主大会尚未选聘出物业服务企业的，由街道办事处负责协调城建部门委托经核准的生活垃圾经营性处置单位负责环境卫生工作，物业公用设施设备、场地需要维修养护的，组织利益相关的业主按照规定使用专项维修资金维修，没有专项维修资金或者专项维修资金不足的，组织利益相关的业主自筹。

(三)社区居委会在街道办事处的领导下，协调业主委员会，配合物业服务企业实施物业管理。

协调辖区内的物业管理活动，组织业主委员会制定管理公约、业主大会议事规则，协调业主和物业服务企业之间的关系，规范物业服务行为。

街道办明确分管领导，根据辖区规模和工作量配备落实相应的管理人员和工作经费并指定村委会代行社区居委会职责，待街道和社区组织机构建设完善全面落实此项工作。

(四)公安、经发、财政、规划、城建、社管、执法、工商、环保、技术监督等各职能部门各司其职，做好以下工作：

1、公安局负责物业服务企业保安人员的行业管理，负责指导、支持业主大会、业主委员会和物业服务企业落实各项治安管理措施，督促物业服务企业做好公共秩序维护工作，定期对物业管理区域内消防设施和消防工作进行检查和指导，依法处理物业管理区域内破坏消防设施的行为;

2、经发局负责我区物业服务费收费管理和机动车停放服务收费管理，查处物业服务企业违规收费行为;

3、财政局负责物业管理工作必要的财政资金的配套落实;

4、规划局负责物业管理区域内建筑外立面、搭建、开挖地坪的审批、监管;

5、城建局负责对物业管理区域内市政、绿化等建设期的监管;

6、社管局负责参与对业主大会和业主委员会的监督管理，负责住宅小区二次供水的监督管理;

7、执法局负责行使对物业管理区域内综合执法职能;

8、工商局负责查处物业管理区域内非法行为和无照经营行为，对利用住宅或车库作经营(办公)场所的不予核发营业执照;

9、环保局负责处理物业管理区域内的除交通、社会噪声源等其他已经环保审批的三产等企业噪声、油烟、废气等超标行为;

10、技术监督局负责对物业管理区域内特种设备的检验和监督管理。

二、建立物业管理工作联席会议制度

建立管委会领导分管、会议决策、部门协调抓落实的物业管理运行机制和快速反应机制。联席会议成员单位由街道办事处、社区居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表、专业经营单位及各相关职能部门的代表组成。街道办事处为联席会议召集人。

(一)联席会议主要协调下列事项

1、业主委员会和有关部门不依法履行职责的情景;

2、物业服务企业在履行退出程序以及交接工作中出现的问题;

3、物业管理区域内发生的突发事件;

4、物业管理与社区管理的衔接和配合;

5、物业管理区域划定后的调整;

6、因欠缴物业费、调整物业费价格、共用部位及物业管理用房租赁收益等引发的纠纷、矛盾;

7、业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位、建设单位之间因物业管理问题发生的争议;

8、需要协调的其他物业管理事项。

(二)联席会议议事议程

1、街道办事处无法独立协调解决的重大问题、难点问题，可召开物业管理联席会议。一般问题应自接到问题反映之日起3日内组织召开，应急问题须随时召开;

2、联席会议召集人根据反映问题所涉及资料，书面通知各职能部门，明确事件发生情景、联席会议协调问题、会议时间及地点、参加人员等;应急问题需多部门协调的，可电话联系各部门负责人指派与会人员及时召开物业管理联席会议;

3、联席会议所涉及的`单位需按照通知要求及时参会，对反映的实际问题认真研究，提出解决方案，制定具体措施，明确职责人及解决问题的时限;

4、会议团体议定后，由街道办事处负责整理联席会议记录并构成会议纪要，同时负责相关资料的整理、存档、备查;

5、街道办事处负责议定事项的督促、落实，并将最终落实情景以简报形式发至各参会单位。

三、加强管理，推进物业管理市场化进程

(一)开展前期物业管理招投标，实现建管分离

在实施物业企业备案的基础上，全面推行前期物业管理招投标制度，推进房地产开发与物业管理的分业经营。经过公开、公平的市场竞争，实现双向选择、优胜劣汰，提高物业行业整体素质。关于物业管理招投标及前期物业管理的相关规定，由房管部门另行制定。

(二)制定贴合我区实际的物业服务费收费指导标准

由经发局牵头，国土、城建、街道办等单位参与，按照市场规律，经过市场调研，必要时举行听证会，制定出贴合我区实际的物业服务费收费指导标准。对物业服务各单项平均成本价格每年根据物价指数、劳动力成本增长指数等进行客观、科学的调整，定期向社会公开发布，建立质价相符的收费机制。

(三)全面贯彻执行交接验收制度

为减少建设单位的开发遗留问题，降低物业服务企业的管理服务风险，维护业主的共同财产权益，要严格落实《大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理暂行办法》(大政发〔20xx〕70号)及我区有关规定，有效化解物业管理的矛盾纠纷，构建和谐互信的物业管理关系。

四、加强领导，健全组织机构

成立长兴岛临港工业区物业管理工作领导小组，组长由分管城建的副主任担任，下设办公室，办公室主任由房管部门主要负责人担任，办公室负责物业管理的日常指导工作，加强对《实施方案》贯彻情景的调查研究，及时协调解决工作中存在的问题，不断完善管理措施。

物业管理方案 篇4：

为不断提高我市居民小区管理水平，规范物业管理活动，提高人民生活质量，特制定本方案。

一、指导思想

以“三个代表”重要思想为指导，以贯彻落实《物业管理条例》（以下简称《条例》）为主线，以争创“中国最佳旅游城市”为契机，坚持“科学谋划，抓点带面，点面结合，稳步推进，全面落实”的原则，理顺物业管理体制，扩大物业管理覆盖面，建立管理规范、责权明确的长效管理机制，不断改善人民群众的生活和工作环境，促进全市各项事业健康快速发展。

二、工作任务

（一）理顺管理体制，创新运行方式，建立责权明确的工作体系。

城市住宅小区的物业管理工作要按照街道办事处负总责、社区居民委员会组织实施、物业管理办公室监督指导的原则，明确各部门管理职责，以块为主，实行属地管理，建立市、街道、社区三位一体的物业管理体系。

1、街道办事处职责。

组织、协调、指导和全面落实辖区内的物业管理工作。

（1）会同主管部门参与新建居住小区的物业承接验收，对未按规划建设配套共用设施、社区和物业管理用房或存在质量问题的，要提请有关部门责令开发建设单位整改。

（2）指导监督业主委员会的成立、改选和换届工作，并对业主委员会的备案提出审核意见。

（3）对本辖区内没有物业管理或物业公司弃管的住宅小区，在业主大会没有确定管理方式之前，负责组织保洁队伍实施保洁，并向业主收取相应费用，收费标准由街道办事处与业主委员会协商确定。业主不愿交费的，由社区委员会组织业主进行保洁，楼房的维修由业主自行选择维修单位，并承担维修费用。

（4）协调处理辖区内有关物业管理投诉和信访方面的工作。

（5）合理划分区域内物业管理小区，建立物业管理责任制，负责辖区内社区物业管理工作的组织、考核。

（6）协调监督辖区内物业管理项目的移交、接管工作。

（7）负责业主大会议事规则、业主公约的备案工作。

（8）组织建立辖区内物业管理的领导机构，

2、社区居委会职责。

根据街道辖区内住宅小区的划分，组织成立业主委员会，协调业主、业委员会和物业管理企业之间的关系。

（1）组织指导成立业主大会筹备组，派代表参加筹备工作。

（2）会同开发建设单位组织新开发的小区召开第一次业主大会，并监督指导业主委员会依法选举。

（3）监督指导业主委员会的工作。积极传达街道对社区公共利益作出的决定，对业主委员会的决议提出建议和意见。

（4）指导监督业主委员会换届和新老业主委员会的交接工作。

（5）经市物业主管部门同意，可直接召开业主大会。

（6）配合街道办事处建立辖区内物业管理责任体系，对未实施物业管理的住宅小区落实保洁工作，协助业主委员会选聘维修项目施工队伍，并及时处理辖区内物业纠纷。

（7）组织协调物业管理企业与业主委员会之间的关系。

3、市物业管理办公室职责。

物业管理办公室是全市物业管理工作的行业管理部门，负责全市物业管理的政策制定、业务指导、考核及物业从业人员培训等工作。

（1）宣传、贯彻、执行物业管理相关法律、法规和规章。

（2）对社区业主委员会的组建工作进行指导。

（3）监督物业承接、交接工作和物业用房的使用。

（4）负责业主委员会成立的相关资料和物业服务合同的备案管理工作。

（5）受理物业管理投诉和违法案件的查处工作。

（6）负责本辖区物业管理招投标活动的指导监管。

（7）负责商品房预售许可证的审批发放和商品房预售款的监督使用工作。

（8）负责物业维修基金的征缴、管理和使用。

（9）对街道物业管理工作进行考核，对物业管理工作人员进行培训。

（10）负责新建小区交付使用时的物业验收工作。

（11）负责物业管理企业资质证的年检、服务标准的制定和等级评定。

（二）规范物业管理模式，创新经营理念，逐步实现物业管理规范化。

1、实施老旧小区自管型物业管理。

开放式的老旧小区要采用保障型物业管理模式，即以社区为管理主体组织居委会划分责任区，以单元或业主为单位落实卫生责任区保洁、绿化，房屋及设施维修由业主委员会自聘维修企业，社区对居委会工作进行检查。住宅楼以居民自我管理、自我服务为主要形式，以充分发挥社区组织的作用为手段，通过动员居民积极参与社区物业管理活动，形成居民共建、共管、共享的局面。

2、实施老旧小区过渡型物业管理。

具有一定规模并且没有物业管理的小区（如实验小区、长安小区、长安新村、宾馆小区），由业主委员会聘请物业公司或与街道办事处组织的物业服务站签订服务委托合同，进行规范管理，按标准收取一定费用，转变居民享受福利服务的观念，逐步实现物业管理规范化。

3、规范已实施物业管理的小区。

一是规范程序。社区要积极组织已有物业管理小区的业主委员会，在同意原物业管理企业继续服务的前提下，指导业主委员会与物业管理企业签订服务委托合同，用合同约定双方的权利和义务，为依法解决物业纠纷奠定基础。二是规范服务和收费。制定物业管理企业收费和服务标准，促使业主和物业管理企业对照标准维护权力和履行义务。同时开展优秀小区评比活动，召开现场会，推广优秀小区的管理和服务模式，以点带面，稳步推进，逐步扩大影响，推动全市物业管理规范运行。

（三）加大物业管理资金投入，建立物业管理保障体系，完成物业管理从无到有的过渡。

对群众反映强烈且问题比较突出的小区优先进行整治，采取政府投一点、物业维修基金出一点、社会集一点的办法，有组织、有计划地整治，本着整治一个、规范一个、达标一个的原则，逐步完成住宅小区物业管理从无到有、从简单到规范的'过渡。

（四）强化房地产开发企业的监管，严格控制小区物业的接管与弃管。

开发建设单位在办理施工许可证前必须到物业管理办公室备案，并采取招投标形式，招聘前期物业管理企业负责物业的承接验收和物业范围内的质量监管，待业主入住50%以上后，再公开选聘物业公司。严格控制开发商私自将物业转让给他人管理，物业管理办公室要制订控制物业小区接管与弃管的办法，对擅自弃管的物业管理企业要取消其资质。规划设计部门要在规划设计时将物业管理用房设计在门市或显赫位置，并及时通知物业管理和产权部门备案，严格对物业管理用房的预留和使用进行监督和管理。物业管理部门在物业验收时一定要坚持高标准、严要求，严把质量关，物业管理配套设施没达到要求的，不予颁发验收合格通知。质量监督管理站没有接到物业验收合格通知不予办理综合验收备案手续，产权处不予办理产权手续。纪检监察部门要定期对此项工作进行检查，不按此规定办理的，一经发现要严肃查处，并追究责任。

（五）加大物业基金的归集力度，制定科学合理的管理办法。

各有关部门要研究制定切实可行的维修基金征缴办法，解决资金不平衡和无法使用问题。要增加物业维修基金缴存与使用的透明度，建立自动查询系统，定期通报缴存使用情况。要加大物业维修基金的归集力度，做到应收尽收。

（六）提供优惠条件，引进先进的物业管理理念，推进我市物业管理健康发展。

要加强对社区物业管理的政策扶持，使其尽快走上独立生存、自我发展的健康轨道。一是坚持统一规划，尽量以现有社区为依托，加快对社区现有基础设施的整治改造。二是保证社区物业管理的基础设施投入。三是放宽物业管理企业准入制度，先准入后规范。要鼓励具有一定实力的物业管理企业参与竞争，提高我市物业管理水平。

（七）保证措施。

1、强化宣传，营造良好的物业管理氛围。

要充分利用媒体，采取散发宣传单、电视讲话、张贴标语、宣传板报、文艺演出等多种形式，广泛深入宣传《条例》和我市相关政策，切实让物业管理法律法规深入人心。要把《条例》的宣传纳入“”普法内容，认真组织好不同层面人员的法律知识和业务知识培训。

2、提高认识，增强做好物业管理工作的紧迫感和责任感。

各部门要齐抓共管，相互配合，落实支持物业工作的各项政策。城管部门要积极做好小区垃圾清运工作，及时对主巷路及分支的下水管线进行维修、维护。各街道办事处物业服务站要积极参与市场竞争，及时对老旧房进行维修养护，并向业主收取适当费用。供电、供水、供热、供气和通讯等部门要各自抓好小区配套设施建设及养护工作。公安、交通、税务和法院要制订相应的扶持政策，对物业纠纷从速从快裁决。机关工委要监督各部门干部职工在规定时间内完成物业维修基金的缴存和物业服务费的交纳，增强物业管理的保障能力，扩大物业服务保障范围，为业主提供舒适、高品质的生活环境。

3、落实责任，加强对物业管理工作的领导。

为加强领导，落实责任，市政府决定对蛟河市物业管理领导机构进行调整，并将物业管理工作纳入街道重点工作目标责任制，与街道签订责任状。各街道办事处和相关部门要建立物业管理工作领导机构，建立“一把手”负总责的责任体系，明确分管领导，抽出精干力量落实社区责任及考核标准，及时解决辖区内物业管理工作中的重大问题。市物业管理办公室要制订相关政策、工作计划和考核机制，完善工作制度，提高人员素质，及时处理蛟蛟河市物业管理工作中的矛盾和问题。市政府督查室、监察局、物业管理办公室要每半年对街道办事处组建业主委员会等工作进行1次检查、督办，对有令不行、欺上瞒下的单位，要严格督办并通报检查结果，确保各项工作顺利进行。

三、时间安排

（一）20xx年4月至5月，市物业管理办公室要进行调查摸底，抓好试点工作，并组织有关部门大力宣传《物业管理条例》。

（二）20xx年5月，组织召开物业管理工作现场会，推广物业管理经验，创新物业管理机制。

（三）20xx年2月至4月，市物业管理办公室要将对全市物业管理企业的资质、管理人员的技术等级和服务合同承诺兑现等情况进行审查，清理整顿物业管理市场。

（四）20xx年5月至12月，组织物业管理企业与业户进行培训，重点对《物业管理条例》知识、岗位资质、业主委员会如何开展工作等内容进行培训。

（五）20xx年4月至12月，民主街道办事处和长安街道办事处要在本行政区域的住宅小区或以楼为单位成立业主委员会，加大工作力度，组织落实小区的物业管理工作，年底前辖区内物业管理的覆盖率达到100%。

（六）20xx年11月至12月，市政府对物业管理工作进行检查、总结和验收。

物业管理方案 篇5：

一、概述

某项目位于甲县城东，将是甲县新城区及行政、文化、体育、经济中心，地理位置优越，物业升值潜力巨大。由此良好的物业背景，某小区的物业管理水准将更显重要。

二、目标

贯彻开发商开发某小区项目构思，引进大都市物业管理理念，通过优良的服务将某小区管理成都市居住区，让业主在县城里享受都市生活氛围。并使物业功能发挥，力促某小区物业保值增值。树立某物管公司品牌，

三、组织

物业管理行业是一微利行业，当前多数物业管理企业处于亏损状态。因此，物业管理企业的组织要更加简洁、实用，降低组织内耗及劳资成本等。

反馈

运行机制

组织结构图

经营环境图

四、人事人事设置原则:

一人多岗，不要因人设岗。预计16名员工(按整个小区交付时设计)。序号岗位人数主要职责备注1经理1在董事会领导下，全面负责经营等。2经营部主任1具体经营事务、人事等。3办事员3文书、财务、劳资、后勤等。财会要持证4物业管理员1具体物业管理、装修监管、收费、维保服务等。5安全护卫员7门卫、巡更、停车管理、小区内公共秩序等。6水电工1公共区域水电设施维护、水电维修服务等。7保洁员2公共区域卫生保洁、绿化养护等。员工招聘后即由公司聘请的物业管理顾问公司进行培训，骨干员工将送市主管部门的岗位培训结构培训。培训率100%。

五、经营预测a)经营收入:

19、14万元(年度，以下省略)物业管理费:11、34万元应收

12、6万元30000x12x0、35=126000(元)

预计收入11、34万元(收缴率90%)维修服务费:0、5万元特约服务:5、8万元其他收入:1、5万元b)支出:20、25万元人员工资福利:14万元办公费用:2、5万元(办公、安全护卫、绿化、保洁、消杀等)维修保养费用:1、5万元税金:1、05万元不可预见费用:1、2万元c)润亏:-1、11万元d)物业接管期间前期投入:10万元(办公设施购置费、通讯器材、员工服装配置费、安全护卫用品、绿化等)e)公共性服务费构成测算:21、962万元/年，0、61元/月xm2

(1)员工的工资和按规定提取的福利费序号岗位人数工资标准工资合计1经理1120012002经营部主任18008003办事员360018004物业管理员18008005安全护卫员750035006水电工17007007保洁员2400800工资总额合计9600工资总额合计:9600元/月;115200元/年福利:115200x23%=26496(元/年)合计:14、、17万元/年

(2)公用设施设备维修及保养费:1、5万元

(3)绿化管理费:绿化率45%1、04万m2x1元/年xm2=1、04万元

(4)清洁卫生费:2人x12月x80元/月x人=0、192万元

(5)安全护卫费:7人x200元/年x人=0、14万元

(6)办公费:按管理人员工资总额25%计算

5、52万元x25%=1、38万元

(7)固定资产折旧费:按10%计算即1万元

(8)税费:按营收5、5%缴纳即1、052万元

(9)保险费:暂不投保(10)合理利润:按营收8%计算1、36万元但为减轻业主负担，我司将通过多元化经营、特约服务，严控经营成本等多项措施增加收入，减少支出，从而降低公共性服务费价格，拟向政府物价主管部门申报本小区公共性服务费价格指导价格为0、35元/月xm2。

六、前期物业接管

a)派物业管理员、水电工等工程技术人员参与工程验收(无验收权，仅可从物业管理角度向开发商提出建议)。

b)物业接管验收既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益。是物业通过竣工验收后，对物业主体结构安全和使用功能的再验收;供电、给排水、卫生、道路等设备设施能正常使用;房屋幢、户编号已经有关部门确认;落实物业的保修事宜(保修责任、保修期限、保修范围)。确保保修项目、期限、标准、责任、方式的落实，重大保修项目细则与图纸校验到位;接管小组按《图纸资料移交清单》，技术资料进行对照检查，发现产权、技术资料有缺漏的，应以书面形式上报开发商，请求给予协助解决。接管小组按《设备移交清单》，对各类设备按数量、规格、性能、容量等进行对照检查，发现接管设备(设施)与移交清单不符或有缺漏的，应以书面形式上报开发商，请求给予协助解决。接管小组对每套单元房的水、电、土建部分进行全面检查，并将检查记录在册，对发现的问题应及时督促有关单位迅速解决。在保修期内，因施工、安装、设备等因素产生的质量问题，公司应查明原因，及时上报开发商，请求尽快解决。抄水、电、气表的底数，记录备案。接管验收中若发现问题，应明确记录在案，约定期限督促开发商督促建筑商对存在的问题加固补强、整修，直至完全合格。接管验收符合要求后，物业管理企业应签署验收合格凭证，签发接管文件。当物业管理企业签发了接管文件，办理了必要的手续以后，整个物业验收与接管工作即完成。

七、入伙

1、准备工作治安方面:小区四周种绿篱或安装防护栏;增设报警系统;统一安装防盗网、防盗窗或铝金窗;车辆管理:增设区间道路标志;封闭小区由多个出入口到一进一出;增设自行车棚;加固架空层车库;垃圾清运:增设垃圾池(屋)或垃圾清运站等楼道灯:改用节能灯(如:温感、声控或角摸式等)分步购置办公、护卫、保洁、水电工等设备及工属具和员工工作服等;制定入住流程;印刷入住表格;

2、协调工作与供电局、自来水公司、石油液化气公司和邮局等单位搞好联系工作，保证住户入住后的水、电、气等的供应。代业主与电话公司联系电话安装事宜，争取现场放号，方便业主。与学校、派出所和居委会联系，了解小孩转学和迁移户口的手续办理细节，以及有关联系电话，入住时公告。

3、入伙现场入伙准备、协调工作到位后，要部署入伙现场，彩旗、横幅、花卉、背景音乐，安全护卫立岗、巡更，迎接业主入伙。举行入伙仪式:邀请政府官员、新闻媒体、业主代表剪彩，造声势。注意事项:避免后期工地的灰尘、噪音等不和谐的.现象。

八、物业装修与管理业主在收楼后有权对自己所购物业进行装修，但装修必须在规定范围内进行。

其有关规定包括:国家建设部发布的《建筑装饰装修管理规定》和物业管理企业制定的《住户装修管理规定》。根据上述规定，业主在装修前必须向物业管理企业进行申请登记，包括填写业主装修申请表、领取《装修管理规定》，根据约定在申请表上签字，缴纳装修管理押金及保证金，经批准后方可动工。业主在装修完成以后，物业管理企业应组织验收，合格后即退还装修押金及保证金。业主在装修前向物业管理企业申请登记时，需如实填写装修施工内容，并注明委托施工单位及进场人数，业主、施工队及物业管理企业三方应在申请书上签字盖章。

九、物业档案的建立

物业档案资料的建立是对前期建设开发成果的记录，是以后实施物业管理时对工程维修、配套、改造必不可少的依据，也是更换物业管理企业时必须移交的内容之一。现代建筑工程随着科学技术的发展和使用需求的提高，楼宇设备设施以及埋入地下和建筑体内部的管线越来越多，越来越复杂，越来越高科技化和专业化，因此一旦发生故障，物业档案就成了维修必不可少的东西。物业档案资料的建立主要抓收集、整理、归案、利用四个环节。分享的“物业管理方案”，时间上讲是指从规划设计到工程竣工的全部工程技术维修资料;从空间上讲是指物业构成的方方面面，从地下到楼顶、从主体到配套、从建筑物到环境，分享的“物业管理方案”，归档就是按照资料本身的内在规律、联系进行科学地分类与保存，利用即是在日后的管理过程中使用并加以充实。

十、日常管理

(一)房屋管理运作一览表工作内容核对业主装修审核巡视跟踪监督走访回访熟悉收费财务频度天一天内办完二遍/天，入伙期间6h/天，消灭违章于未然每周三次100%标准准确符合规定，无危及安全、外观无改变、用途无改变无乱堆乱放、乱挖乱接，无违章装修，房屋完好率100%，投诉率1‰以下。无违章装修及时听取业主意见、满足业主合理要求，业主满意率99%以上对小区幢数、套数、面积、公共实施、管线、开关、业主幢号、房号、姓名、单位、电话以及家庭情况等随问随答，正确率90%以上收缴率90%以上日清月结，帐表相符，每六个月帐目向业主公开一次工作程序8:00~8:30向总值班了解和处理业主保修、投诉。8:30~17:00跟踪监督、巡视、走访、整理档案

(二)绿化管理工作项目浇水施肥修剪整形病虫防治除杂草保洁补苗工作要求冬春季晴天每二天浇一次水，时间近午为宜;夏秋季每天二次，时间近早晚为宜春秋季一遍，根据长势局部加施灌木和粗生乔木春秋季多遍;冬季乔木一遍春夏秋季多遍，冬季清园，严重者重点防治每月一遍，严重者半月一遍8h/天春夏季一遍，严重者随缺随补标准均匀，保持绿色长势良好均匀，无重、无漏乔木剪下丛生枝、内生枝、整形，灌木造型，地被草保持30~50mm长势优良不污染环境纯度90%以上保洁率99%以上绿化率95%以上程序7:00~9:30浇水、施肥;9:30~11:30除杂草、整形、保洁;13:30~15:30除杀虫、补缺、保洁;15:30~17:00浇水、施肥

(三)房屋及公用设施维修、养护运作一览表工作内容装修审查、监督巡视清理室内维修室外维修及养护道路停车场天面楼梯及墙面明沟暗沟外墙供水供电供气路灯频度8h内随来随办，随进度进行每天一遍污水井、雨水井一遍/月，化粪池一遍/半年，污水管二遍/季急修不过夜，小修补24h内，中修二天，大修二天内有回音检查二遍/天，及时维修每月检查一遍每二年漆刷一遍，每周查换梯灯一遍，随坏随修每周检查一遍，即坏即修每月检查一遍，即坏即修每月检查一遍，责任范围内即坏即修，责任区外及时报告有关部门每月检查一遍，即坏即修标准符合规定，无危及安全、外观，无改变用途熟悉房屋公用设施、种类、位置、分布、安全要求、开关位置，公用设施完好率90%以上无堵、少污积、无缺损、井盖完好率100%凭票收费不索要小费、好处，回访率100%，业主满意率90%以上平整率无积水，缺损，完好率90%以上无积水，无漏隔热层完好整洁无缺，扶手完好，梯灯正常，无张贴痕迹畅通无积水、无塌陷无鼠洞无脱无鼓、无渗水、无违章、整齐统一运作正常，无乱搭乱接，无泄漏灯泡正常，灯罩完好率90%以上程序8:00~8:30向总值班了解和处理业主保修、投诉。8:30~17:00跟踪监督、养护维修、巡视、走访、整理档案工作内容定岗检查流动检查学习与训练消防设施家居安全违法行为装修监督车辆行驶停放保洁单车、摩托保管突发事件学习法规教育训练频度24h每周一遍24h，每20分钟一遍24h5分钟内到达现场每周一次，每次1h标准人车进出有序，车辆发牌、登记，交费90%以上，无收购、乞讨、商贩等可疑人物进出。完好率100%被盗、刑事、火灾、治安案件发生率2‰违章率5%以下无违章、无鸣笛叫人100%无违章采取正确、恰当措施国家和地方法规、业主公约等遵纪守法、严明安全护卫纪律健身、队列等常规训练

(四)安全护卫、停车管理

(五)保洁管理工作项目地面清洁保洁楼梯道垃圾清运消杀灭鼠、蟑螂频度二遍/天14h/天扫二遍/周洗一遍/月二遍/天一遍/天二遍/月，向业主发药一次/年标准地面无杂物、垃圾、道路无泥沙，无杂草、积水，单车棚、楼梯口无杂物和蜘蛛网，清洁率95%以上所有公共区域无杂物、垃圾，保洁率95%以上无杂物和蜘蛛网，无张贴、乱堆，扶手无尘，清洁率95%以上日产日清，整洁无味无污积，垃圾清运率100%无蝇、少蚊、少虫鼠密度1%以下(夜夹法);蟑螂密度室内15m2或室外管道20m内3只以下程序5:00~7:00地面清扫;7:00~8:00清运垃圾;8:00~10:30保洁楼梯、清洁、消杀、灭四害;13:30~15:00清运垃圾;15:00~16:00地面清扫保洁。

物业管理方案 篇6：

一、前期管理

（一）、人员安排

管理处主任、各部门负责人按进度陆续入驻欣怡家园社区现场，参与前期的物业规划，具体内容如下：参与有关设备的安装、调试、监理工作，掌握楼宇设备设施的合理布局等基本情况，提出建议；参与房屋的竣工验收和房屋设施的预验工作；配合房产公司做好综合验收相关工作；投入入住前的各项工作。

①楼宇综合验收前一个月，部分治安人员经上岗培训合格后，先期到位，负责对将接收的物业的守卫工作。

②楼宇综合验收前，按照慈溪市住宅楼宇条例规定，做好物业的接管验收工作，包括用房、资金、资料、房屋设备设施等内容。

③业主入住前半个月，管理处挂牌办公，所有员工经培训合格后上岗，共同迎接业主入住。

（二）、前期管理及监督

管理处成立后，管理处主任编写入住工作方案，配备管理处工作人员，制定开办采购计划；

治安方面：熟悉社区地形地物及各种安防设施，明确人员排班及各岗位工作职责；

车辆管理：设计安装社区内道路标志，建立完善车辆管理制度；

垃圾清运：确定临时装修垃圾堆放处。

（三）、配合工作

与供电、供水、煤气、电信等公司和有线电视、邮局等单位搞好联系工作，保证业主入住后水、电、气、通信等正常使用。

与学校、派出所联系，了解小孩转学、户口迁移的手续办理细节，以及有关联系电话，入住时公告业主。

二、入住管理

（一）、举行简朴温馨的入住仪式

为使业主在短时间内了解、熟悉欣怡家园社区情况，展现我公司物业管理人的良好形象，我们将邀请房产公司相关领导、社区领导等在社区举行简朴温馨的入住仪式。

（二）、办理入住手续采取的便利措施

办理入住八字方针：“热情、周到、高效、便利”。

1、设立入住手续办理场地，有咨询、资料分发（业主手册、装修管理规定等），收取相关费用、签订入住公约，精神文明公约、发放钥匙、验房服务等，由专职人员提供一条龙服务，精心安排入住程序。

2、提前与煤气公司、电信公司、广播电视局签订代办业务协议书，代办相关业务，给业主方便。

3、提供集体办理和上门服务等服务项目。

（三）、收费标志上墙及宣传工作

1、在社区宣传橱窗内，制作张贴收费一览表，列明本住宅社区物业服务收费及有偿服务收费标准，公布监督、服务电话。

2、印制收费标准宣传单，委托房产公司销售部门在房屋交付业主时一同发放。

3、在入住手续办理现场，准备部分收费标准宣传单即相关收费文件复印件，以备业主索取。

三、装修管理

（一）、装修控制流程

1、业主办理入住手续；

2、对业主装修队进行装修讲解；

3、对装修方案进行备案，签订《房屋装饰装修管理协议》；

4、装修管理员、环境巡查员、治安巡逻员交叉监督；

5、（对违章装修的）立即指出，上门以理说服业主，以情打动业主，使其改正；

6、（若仍不纠正的）采取相应的制止措施，向职能部门反映，以取得行政上的支持。

（二）、装修宣传

为加大装修宣传力度，充分发挥社区文化的导向功能、约束功能，并架起管理处与业主的桥梁，真正提高业主按章装修的自觉性，提前对每一个业主进行装修宣传，向业主和装修队发放《装修须知》，明确装修规定、违章装修的危害行和处理措施，从而降低违章装修发生率。

（三）、装修备案

1、根据《装修城市房屋使用安全管理条例》进行备案。

2、保证房屋设施正常使用功能。审核重点：房屋结构、智能化设施及管线、电讯、有线电视、供水、供电、供气等管线。

3、保证房屋外观统一美观。审核重点：阳台、窗台、天台、空调安装及管线走向。

4、装修材料符合防火规定。

（四）、装修跟踪监管体系

业主装修施工，指定专职房管员，实施“全过程”

追踪监管。通过现场巡查，及时与业主沟通，了解施工方案、装修工程进展，把违章装修消灭在萌芽阶段。治安人员、环境监管人员及其他人员均对装修进行监管，形成立体式的装修监管网络，体现装修管理“全过程、全因素、全员管理”的特点，消除管理盲点，维护好智能设施管线等公共管线，杜绝违章搭建。

（五）违章装修处理

业主装修备案中，服务中心分别与业主和施工单位签订具有法律效力的《房屋装饰装修管理协议》，划清管理处、业主、装修施工单位之间的责、权。同时制定《欣怡家园住宅社区装修管理规定》，业主出现违章装修，房管员或治安人员上门做好业主的思想工作，礼貌地向业主介绍装修规定，耐心的向业主声明违章装修可能造成的危害。做到以理说服业主，以情感化业主，争取支持和理解，让业主自觉接收整改要求。针对违章装修，除了采取说服教育、行政压力促使其整改外，根据违章损坏情况，采取赔偿处理等经济手段控制。对违章装修并无视一切的业主，将上报行政职能部门，由相关部门解决处理。

四、入住期间的安全防范措施

（一）入住期间的治安分析

1、周边环境较为复杂，地处城乡结合部，外来人口与入住高峰期中的外来装修、搬运人员往来频繁的状态相互并存。

2、装修集中，装修监管面大，装修防火任务艰巨。

3、社区内各种智能化设备处于调试、试运行阶段，业主对设备的运行、使用还不够了解，误报、出错率高，治安压力大，管理难度大。

（二）、具体防范措施

针对这一时期的治安形势，我们在入住期间确立了“人防为主、技防物防为辅”的治安策略。

1、治安队伍建设

按照高标准建立一支高素质的治安队伍，严格招聘、培训、上岗、考核等关键环节。治安人员中聘用退伍军人，具有良好思想品质的精湛业务技能的组成。建立业务、绩效考核与工资、职位挂钩的机制，实行10%末位淘汰制。

2、确立治安重点，搞好对人流、物流、车流的有效控制

①人流控制

对来访人员须通过门岗，与业主取得联系后方可进入，并做好访问登记和离去注销手续；

对装修、搬运人员采取出入证管理制度，对他们的活动范围进行一定限制；

对可疑陌生人，采取追踪、监控的措施，必要时可上前有礼貌地执行验证检查；

经常与派出所联合检查户口，把可疑分子清出社区。

②物流控制

对物资流动实施申报制、盘查制和登记制；

业主物品的搬出必须向主动门岗申报，并严格按照规定进行登记；

治安人员有责任和义务对物资的出入进行礼貌检查；

所有物资流动实行登记放行制度。

③车流控制

通过停车场IC卡管理系统记录车主、车牌号、车型等信息。

3、加强与相关部门的配合

与当地派出所建立联系，请求派出所的协助，加大治安治理综合力度。

五、协助业主委员会筹建工作

按照国家物业有关规定和慈溪市住宅物业管理条例规定，在业主入住率达50%前，由管理处制定相应的公众制度，并广泛听取业主的意见，逐步修改成文，同时向业主宣传成立业主委员会的相关程序和要求，为业主委员会成立做好基础工作。在入住率达到50%时，报请政府职能部门，组织召集第一次业主代表大会和业主委员会成立大会。管理处还应配合业主委员会筹备小组制定公众制度草案，如业主、使用人公约等，备好大会审议材料，如前期物业管理报告、财务收支情况、物业管理委托合同等。

六、管理人员的配备

管理处定编52人，其中主任、副主任各1名，各部门负责人4人，由物业公司聘任，授权到欣怡家园住宅社区实施综合管理。

接待员：2人，接待业主的来访和投诉并及时处理。

文员：1人，负责社区房屋及业主的有关资料的存档工作和信息收集工作。

财务：1人，负责社区的经济核算和各种费用的收缴工作。

卫生清洁工：16人，负责社区的卫生清洁工作，每天清扫公共场所、绿化带及人行道、楼梯道等公共部位。

绿化管理养护工：2人，负责社区内的绿化及花草树木的养护培植工作，并对业主的垂直绿化（阳台摆花）和庭院绿化进行指导。

治安员：32人，负责住宅区内的治安、保卫防范、车辆管理工作，配合派出所、车管、消防等部门维护正常治安秩序，负责管理社区的停车场以及出入社区的各种车辆，维护社区的交通秩序；

维修工：7人，负责社区的房屋及设施设备的维修、养护。

七、管理人员的录用与考核、培训计划

（一）、管理人员的录用要求

全面负责社区物业管理工作

大专以上文化，三年以上物业实际管理经验

（二）、员工服务准则

1、热爱本职工作，努力学习管理技能，不断提高管理水平，树立“业主至上，服务第一”的宗旨，做好本职工作。

2、上班时间穿戴整齐，按规定着装，佩带工作牌，保持精力充沛，不做与工作无关的事情，不做不雅观的举动。

3、主动向来访业主问好，待人彬彬有礼，举止文雅，接待态度认真、恳切、答复问题明确，不含糊其词，并做好记录。一般问题当天解决，来信一周内答复，涉及疑难问题定期答复。

4、对业主的无礼行为，应尽量容忍，耐心说服，不以恶相待，不容许与业主发生打骂行为。

5、竭诚为业主服务，对业主提出的问题或困难，尽快给予合理解决，对涉及政策方面性的问题，暂不能回答或解决的事，给予耐心解释，并做好记录，上报处理；涉及多方面的问题，会同有关部门研究解决。

6、执行房屋修缮原则，不准日益增减项目、数量，必须按计划进行，保证按时施工，完工后有业主验收签名；爱护居民财产，严格增收纪律，不请吃、不请喝、不怠工、不误工、不刁难业主。

7、维护业主的合法权益，深入了解情况，积极为业主排忧解难，不准借机利用权利或职务谋取利益。

（三）、工作人员的考核

1、部门负责人的考核内容：

①对公司、管理处制度政策的落实情况：对公司、管理处会议执行情况应及时向所属员工传达，管理处制定专人随时抽查，了解各部门员工对有关会议的熟知情况；

②会议培训学习情况：无特殊事由，应出席公司组织的每次会议、学习，并认真学习讨论会议内容，会后有心得体会；

③年终互评情况：部门负责人之间年终进行互相评分，从工作态度，专业水平、执行能力、协调能力、工作量、五个方面得出各个主管的评分。

2、考核的内容

①日常考勤：每月统计一次，统计每人每月的上班时间，加班天数，早退、迟到、事（病）假、旷工等；

②仪态仪表：制服穿着，胸卡佩带、仪容等；

②劳动纪律：（具体参照各岗位规章制度）；

③工作（学习）笔记：员工必须按照各岗位的规定，认真如实填写工作登记本，每次培训认真做好笔记，管理处随时检查，并作为员工年终考核的重要依据之一；

④员工考评表：管理处员工每月必须填写一份《员工考评表》，对当月工作进行小结，并提出工作建议及存在问题，自评后由各部门负责人进行评分，并及时汇总到管理处，此表作为年终员工考评的重要依据之一。

（四）、员工的培训

“万事以人为本”，要提高物业的管理水平，必须要有一大批专业人才通力协作。从欣怡家园社区的建设发展来看，高智能、高科技在物业管理的运用越来越多，以及面临着城市建筑、工程施工、园林绿化、工程法律、公共关系以及物业经营等各类专业知识的`挑战，对员工的素质提出了更高的要求。为培养一支优秀的员工队伍，为公司的长远发展打下坚实的基础，公司倡导“终身学习制”，鼓励员工多途径、多途径参加更高学历和技术等级职称的培训。

八、员工培训的内容

①思想道德建设：不断加强物资文明和精神文明建设，努力培养不断进取、具有坚韧不拔的创业精神和良好思想风貌的员工队伍。

②职业道德建设：培养员工较高的职业道德素养，树立良好的公司形象、员工形象、服务形象、管理形象。

③文化技术业务培训：根据每个管理、服务岗位、不同职责和要求制定出标准，学习相关社会科学知识和自然科学技术知识。

2、员工培训的类型

管理人员：侧重于服务意识、组织管理、领导艺术、经济知识、企业经营；

普通员工：侧重于服务、服从意识，工作技能和职业道德等；

新员工（试用期内）：公司将组织集中进行为期一个月的培训，包括军事训练和理论学习。军事训练侧重于队列、拳术训练，培养良好的形象；理论学习侧重于《公司概况》、《公司宗旨》、《管理模式》、《管理理念》、《员工手册》、《规章制度》、《专业知识》、《岗位职责》、《操作规程》等。

3、员工培训的形式

公司主要采取自培与外培相结合的方式。

4、培训的考核评估

培训前考核：了解员工的现状，确定员工培训的需求方向；

培训中考核：边培训、边考察，了解员工培训要求和标准执行情况；

培训后考核：分为实操和书面考评两种，反馈培训成效，把考评的结果作为考核员工综合培训成绩的主要依据，考核合格者方可上岗。

九、管理“十条标准”

（一）、文明服务：遵守社会公德，讲究职业道德，执行各项规章制度。管理处各类员工守时守纪，着装整洁，礼貌待人，严格按《服务准则》，做好各项服务。

（二）、整体环境：社区房屋及公共场所没有堆积物，地面平整，无建筑垃圾。社区整体外貌无损坏，房屋达到完好或基本完好的标准，保证居住安全和正常使用。车辆停放整齐有序，楼房外观没有违章建筑物。

（三）、清洁卫生：社区内室外清扫保洁，检查制度，卫生无死角。做到：垃圾日产日清，管道、沟渠畅通，无积污堵塞，社区内无人饲养家禽；楼公共走廊洁净，不堆放杂物；社区内排污达到国家规定排放标准。

（四）、庭院绿化：社区内公共绿地、庭院绿地和街道绿化分布合理，花、草、树木、建筑小品培植得当，环境优雅宜人。（五）、治安管理：社区内治安保卫制度化、防偷盗、防自然灾害，有制度、有设施、有公约、有专人负责。社区内治安人员尽职尽责，保证社区居民人身财产安全。

（六）、经费管理：严格按照国家和市有关部门制定的收费标准，无乱收费、乱摊派行为。收费统一，手续简便，方便业主，各种费用收缴及时，为业主服务的管理费收之于民、用之于民。管理处严格执行财经纪律，财会人员无贪污、挪用行为，并厉行节约，积极开展多种经营。

（七）、设施齐备：社区内给排水、供电、通讯、照明、消防、文体等设施齐全完备，运作正常，不改变原设计用途，且发现破损及时修理。

（八）、社区文化：社区内积极开展社区文化活动，有专供老人、儿童活动的设施。宣传教育活动内容丰富，文体活动开展有计划、有制度，旅客培养居民爱护公物，遵守法纪，团结互助，弘扬社会主义精神文明和道德风尚，共同创建文明住宅社区。

（九）、机构职能：管理处管理人员职责明确，分工合作，协调管理。行政管理尽职尽责，监督机制完善。召开各种会议有记录（纪要），开展各项活动有效益。资料、档案齐全，保存完好。

（十）、管住关系：“业主至上、服务第一”的宗旨贯穿在各项管理服务之中，切实体现“为业主排忧解难”，使业主满意。

物业管理方案 篇7：

一、XX项目物业分析：

1、物业地域范围开阔，封闭性交强

2、购置物业人员层次较高，属于房地产市场尖端客户群体，其对居住的私密性、安全性要求较高，并且具有相当强的物业消费承受能力；

3、购置物业用途复杂，有居住类要求、有办公类要求、有会所类要求等；

4、物业管理为混合式管理，即有河道及市政道路的管理，又有客户私有设施及服务的管理。

二、根据以上分析，对XX项目物业建议如下：

1、建议在保洁管理方面实行两个分开，即河道及市政道路的保洁工作与针对业主提供的保洁工作相分开。因为，河道及市政道路的保洁工作是属于项目区域内具有公共及社会性质的工作，其对具体的环境卫生标准及人员素质与直接为业主提供保洁服务的要求不同，分开管理有利于降低物业管理成本，必要时可以通过物业公司将该部分工作对外进行分包处理。

2、突出物业管理的两个体系，即突发事件的应急处理体系以及针对业主的.管家式的服务体系。

三、物业管理提供日常服务的内容：

1、对河道的清理与水质的保护（如通过种植水生性绿植改善水质、根据季节放养鱼类加强河道景观效果；

2、对市政道路的保洁；

3、对业主庭院环境的保洁（主要集中在季节更替时，如刮风导致的尘土积累或落叶）？

4、24小时水电维修；

5、对业主生活垃圾的定时清运；

6、对水、电、燃气等设备日常的保养与维护；

7、项目范围内绿化的种植与养护；

8、业主能源费用的代收代缴；

9、定期花木杀虫及灭鼠；

10、暂住证等社区性证明的办理；

11、业主院落档案的管理。

四、物业特约服务－管家式服务体系：

1、管家的服务，是指由管家负责，带领包括保安、保洁、厨师、司机等为主人提供尽可能完善的服务，针对玉河项目提出的管家式服务，应理解为通过物业管家的努力为业主提供尽可能多的服务，随时解决业主提出的关于生活、出行等方面的需求。

2、管家式的服务建议由2至3人24小时专职负责三到四位业主随时有可能提出的服务要求，业主有需求只针对所负责管家提出，由该管家负责尽可能的解决业主提出的问题；任何针对业主的服务均需由物业管家陪同。这样，业主提出的要求有专人负责，避免了处理问题相互推托的情况提高解决问题的效率，同时对业主的各种服务也同样由该物业管家带领陪同，增加了业主对物业人员的认同感并且避免陌生工作人员带给业主的不安全因素。

3、管家式服务的内容：

A、业主订购报刊的派送（报纸需经过熨烫，免费）？

B、带领工作人员完成业主提出的家政服务要求（付费）

室内清洁

搬家、搬物

地板、地毯的清洁养护

代收洗、补、烫衣物

室内插花、装饰

代购日常生活用品

车辆清洗服务

家庭看护管理

宠物看护管理

C、为业主提供车辆接、送服务（付费并需要提前预约）

五、XX项目的安全保卫管理：

1、保卫部门日常工作内容：

24小时固定安全岗位的值勤

24小时流动岗位的安全及消防巡视

车辆停放的安全管理

特殊时间段道路车流、人流的疏导管理

2、保卫部门的设施设备：

中央控制室

与中控室连接的门禁对讲系统

设像监视系统

电子巡更系统

业主院落重点部位（厨房）设置烟感报警系统

停车管理系统（如有大规模公共停车位需要管理）

安防器材（对讲机、灭火器、警棍等）

3、保卫部门提供的委托性特约服务：

礼仪性保卫

短途护卫（主要为业主携带贵重物品外出时对人员安全护卫）

（以上两种服务提供时需要有物业管家陪同并属付费项目）

六、突发事件应急处理体系的建立

业主物业的安全性是本项目物业管理的关键所在，除提供一般保卫方式外，还应建立联动体系，保证在突发事件发生时及时控制事态发展，将业主的损失降低。应急处理体系流程如下：

1、遇有突发事件，业主通过门禁对讲系统向中央控制室报警（或直接找物业管家）；

2、中央控制室接警情后分别通知所属物业管家、片区巡视保安、备勤保安赶赴现场，控制事态不继续发展；

3、由物业管家向值班物业经理汇报现场情况；

4、物业经理根据物业管家对现场情况的汇报决定是否报警（110、119、120、999等）

物业管理方案 篇8：

1.目的.

火灾事故发生时,及时控制火情,减少共公财产的损失,减少人员的伤亡,做到有计划、有步骤的实施消防应急方案.

2.范围

适用于xxxx大厦3.职责

总办、保安部、工程部、管业部、客务部、采供部、财务部负责实施灭火预案全过程。

4.程序

火灾报警程序

当火灾发生后，着火层大厦员工及客户要及时按下楼层内红色消防手动报警按钮或拔打消防中控室电话。报警时不要惊慌失措，要冷静，语言清晰，将火情发生的区域及报警人姓名、身份所在位置说出，并说明什么物质着火。

消防火灾探测器报火警、水流指示器和压火开关报警。

火灾确认火警报告程序

当人工现场确认火灾事故发生后，中控人员要严格按《值班人员跑火警报告火警程序》执行操作。

人员调动程序

当保安部接到火警报告后，保安部经理、消防主管立即前往火场，组织灭火，现场最高领导为灭火现场临时指挥员。夜间发生火灾事故，值班经理为为灭火总指挥员，保安警队队长为灭火现场临时指挥员，内保主管负责打开所有消防通道大门，并做好迎接消防车准备工作。

当保安警队接到火警报告后，保安警队队长带领警队灭火组，前往火场。

物业管理方案 篇9：

为了贯彻执行《重庆市物业管理条例》，规范我办物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善社区居民的生活和工作环境，现结合我办实际，制定物业管理工作实施方案。

一、组织领导

组长：张劲松（牌楼街道办事处主任）

副组长：张成兵（牌楼街道办事处副主任）

成员：幸坤权（牌楼办事处社区服务中心主任）

骆霞（牌楼街道办事处城管科科长）

陈守元（印盒石社区主任）

陈联国（观音岩社区主任）

黄东方（万安社区主任）

潘中英（太平社区主任）

王明（石峰村主任）

叶平（大河沟社区主任）

周君（搭马桥社区主任）

何永凤（袁家墩社区主任）

何小燕（牌楼社区主任）

领导小组下设办公室在社区服务中心，幸坤权兼任办公室主任。主要职责：负责指导各社区居委会划分物业管理小区，抓好试点，协调帮助社区居委会解决有关问题，各社区要成立社区服务站，作为社区基层的物业管理协调机构。

二、规划与目标

1、小区根据需要与合理原则，全办城建规划为176个物业管理小区，（其中基础条件较好的居民区（一类小区）个；单位型居住区（二类小区）个；目前，各方面尚不具备条件的小区（三类小区）个。

印盒石社区17个，其中一类小区1个，二类小区12个，三类小区4个。

观音岩社区19个，其中一类小区4个，二类小区5个，三类小区10个。

万安社区31个，其中一类小区2个，二类小区8个，三类小区21个。

石峰村1个，其中一类小区个，二类小区个，三类小区1个。

太平社区30个，其中一类小区5个，二类小区9个，三类小区16个。

大河沟社区20个，其中一类小区3个，二类小区3个，三类小区4个。

搭马桥社区29个，其中一类小区个，二类小区8个，三类小区21个。

袁家墩社区21个，其中一类小区4个，二类小区6个，三类小区11个。

牌楼社区8个，其中一类小区2个，二类小区4个，三类小区2个。

2、工作目标。社区物业管理工作是城市管理工作的重要基础，直接关系到居民的切利益和社会的稳定与发展，加强社区物业管理有利于提高城市管理水平和改善居住环境，而且对于我区创建国家卫生城市、文明城市和一流人居环境具有重要意义。我办物业管理工作的目标是：加大物业管理工作的宣传力度，让社区居民充分认识到物业管理工作的重要意义，取得理解和支持；在辖区物业管理小区逐个召开业主大会，成立业主委员会，力争在20xx年底，逐步实现规范化的物业管理，以全面提升城市管理水平。

三、实施步骤

1、制定方案（20xx年8月1日——8月30日。组织街、居工作人员对社区居民住宅进行摸底调查，研究讨论，在征求有关单位和社区居民意见的基础上，划定物业管理小区、制定社区物业管理实施方案。

2、宣传部署（20xx年9月1日——9月30日）。对社区物业管理工作动员部署。运用墙报、黑板报、专栏等形式加大物业管理工作的宣传力度，使社区居民充分认识实行物业管理工作的.必要性和意义，以及给群众带来的切身利益。

3、抓好试点（20xx年10月1日——10月30日）。确定大河沟社区、牌楼社区、太平社区为物业管理的试点社区。

4、总结推广（20xx年11月1日——11月30日）。总结试点工作经验在各社区加以推广，试点中的问题和不足之处加以修正和改进，在具体实施过程中搞好分类督促指导，推进（重庆市物业管理条例）在我办的全面落实。

四、主要措施

1、物业管理领导小组每月召开一次会议，学习上级有关文件和会议精神，分析进度，查摆问题，研究部署阶段性工作等。

2、建立街、居二级目标管理责任制。街道和社区居委会主要领导是落实物业管理的第一责任人，对社区物业管理工作做到亲自规划部署，经常了解情况，积极协调解决问题，确保全办物业管理工作有计划有步骤地推进。

3、强化考评，严肃纪律。街道将定期或不定期地对各社区居委会对推进物业管理工作的情况进行督促检查和评比，对物管工作落实好的社区和表现突出的个人，年终进行表彰。对群众反映强烈，不认真宣传条例，不主动划定物业管理区域，不积极支持业主成立业主委员会或配合有关部门推进物业管理工作的单位，要及时督导，责令限期改正，典型的要予以通报批评或组织处理。

物业管理方案 篇10：

一、指导思想

以《省物业管理条例》和《市建立礼貌满意城市实施办法》为依据，在巩固礼貌建立各项成果的基础上，按照“居民自治、因地制宜、便民利民”的原则，和“三先三后”的工作思路，深入开展我区社区物业化服务工作。建立健全全区社区物业化服务体系，有效提升居民对社区管理和服务的满意度。

二、服务范围

社区物业服务要以社区公共部分的管理和服务为重点，以完善社区功能、提升管理水平为目标，包括以下几个方面：

（一）公共秩序管理。加强对辖区内的流动摊担、店外经营、车辆停放的规范管理。

（二）公共环境卫生维护。做好社区辖区范围内（维护作业标段以外）公共场所、道路的清扫保洁，空中垃圾和楼道堆物清理，居民楼栋、门店生活垃圾袋装化及上门收集服务等工作。

（三）公共安全防范。协助管理辖区内公共秩序的同时，搞好辖区内的治安巡查。

（五）公共绿化维护。做好辖区内公共绿地的修剪、浇灌、施肥、除虫、补栽补种等绿化养护工作。

（六）其他。其他需要协调解决的物业服务项目。

三、基本原则

（一）居民自治的原则。物业服务是社区服务的重要组成部分，要参照《物业管理条例》，在居民自治与政府引导的基础上，充分听取居民意见，通过无偿或低偿服务以及非赢利性经营，优化整合资源配置，逐步理顺和规范物业服务各主体之间的关系，创新社区物业服务新机制，力求解决人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题。

（二）因地制宜的原则。充分发挥街道和社区在推进社区物业服务工作中的主导作用，根据各个社区的实际状况，制定包括费用收取和服务项目在内的社区物业服务章程，并按章程具体实施，不断促进社区建设与物业服务的协调发展。在不同社区或同一社区的不同小区、楼盘之间，可采用多种模式进行分类分层次管理。

（三）便民利民的原则。要将推进社区物业化服务作为为民办事的一项德政工程、民心工程，通过推行社区物业化服务，建立健全社区市容卫生维护体系、社区治安保障体系、4050人员就业体系和居民生活服务体系，在净化市容的同时，努力扩大社区就业，提高服务水平，提升市民对社区环境的`满意度。

四、工作任务

按照礼貌建立的标准和数字化城市管理的要求，把我区农民安置小区和破产企业宿舍区纳入社区物业服务推行计划。今年实施的10个社区（小区）是:观沙岭街道金岭农民安置小区、观沙岭街道黄泥塘农民安置小区、咸嘉湖街道白鹤嘴社区安塑小区、咸嘉湖街道荷叶塘社区丽臣小区、西湖街道裕民农民安置小区南片、西湖街道裕民农民安置小区北片、望岳街道道坡农民安置小区、望岳街道上堆坊农民安置小区、岳麓街道洋海塘农民安置小区东片、岳麓街道洋海塘农民安置小区西片。

五、工作思路

在推进社区物业化服务工作中，确定“三先三后”的工作思路。

（一）先整治后管理。按照“整治在先，管理长效”的原则，对先期实施物业化服务的社区进行“牛皮癣”、绿化设施、沟渠、围墙、路灯、地面、化粪池、晾衣架等多项设施的专项整治，再通过物业化服务的实施对其进行长效管理。

（二）先宣传后实施。通过广泛深入的宣传动员，加深居民对社区物业化的了解，取得居民对社区实行物业化管理的理解与支持，为后续工作营造良好的群众氛围。

（三）先服务后收费。根据社区居民中失地农民、破产企业下岗职工较多，人均收入较低的现状，实行“先服务后收费”低偿服务原则，先带给优质的服务，让社区居民切实感受到实施物业服务所带来的好处，再收取必须的服务费，保证物业服务的正常运转。

六、组织领导

成立全区社区物业化服务工作领导小组。

组长:

副组长:

办公室主任：

办公室副主任：

成员单位：区政府办、区综治办、区发改局、区财政局、区城管局、区民政局、区住房城乡建设局、区工商分局、区市政公司、区园林公司、区环卫公司及各街道办事处。

各街道办事处要成立由办事处主任任组长的社区物业化服务的组织机构。

七、职责分工

区政府办：负责协调解决企业办社会职能分离的历史遗留问题；

区综治办：负责指导和支持做好治安防控工作；

区发改局：负责指导确定社区物业服务收费标准；

区财政局：负责社区物业服务的经费统筹工作；

区城管局：负责牵头组织协调和监督考核工作；

区民政局:协助做好特困、低保人员的就业工作；

区住房城乡建设局：负责行业指导工作；

区工商分局：负责对成立物业服务公司的办证和资质审批带给支持；

区市政、园林和环卫公司：在社区专业维护上给予指导、支持和配合；

各街道办事处：组织社区实施社区物业服务工作。

八、方法步骤

（一）准备阶段

1、2月份对全区未实施物业服务的农民安置小区和破产企业宿舍区全面调查摸底，确定推行物业服务的社区（小区）名单。

2、3月上旬组织相关部门召开协调会，专题研究开放式居民社区推行物业化服务工作。

3、3月下旬组织召开工作部署会。

（二）实施阶段

1、4月份对今年确定的物业化服务的社区，由街道统一组织，重点拆除违法建筑，改善治安，交通现状，整治老旧建筑的外墙，整修围墙，道路、绿地、路灯、供排水等设施，改善社区基本状况，强化小巷、小区、小院、小店“四小”管理，办好四件实事，重点解决路灯不亮，下水不通，路面不平，环境不洁的问题，为实施社区物业化服务打下基础。

2、5月上旬组织参观，学习其他单位经验做法。

3、5月下旬全力推进社区物业化服务工作。

（三）考核验收阶段

1、将开放式居民社区推行物业服务工作作为对街道全年绩效考核的一项重要资料。

2、6月份组织相关社区进行交流讲评。

3、8月份由区城管局牵头，组织相关部门进行验收，将以社区（小区）实施物业服务后脏乱现象是否得到根本改变，市容卫生是否得到显著提升，周边生活环境是否得到明显改善为依据，社区物业服务模式是否可持续、社区居民群众是否满意为标准，对社区居民上门问卷调查，满意度未到达85%以上的社区一律要求“补课”，不予验收，扣除政府奖励资金和相应的绩效考核分值。

九、工作要求

（一）高度重视，充分认清推行社区物业化服务的重要好处

推行社区物业服务，是巩固礼貌建立成果、建设人民满意城市的基础工程，是提升社区城市管理水平、改善宜居创业环境的民心工程。各街道和社区要高度重视，把它作为推进社区城市管理水平、建立礼貌城区的一个重要抓手。要召开班子会，专题研究和部署此项工作。要统一思想，充分认清开展好社区物业化服务是提升城市整体形象的重要举措，是提高社区居民群众生活质量的重要途径，是加强社会治安、增强群众安全感的重要手段，也是加快推进建设人民满意城市的基本要求。

（二）充分准备，为全面实施社区物业化服务打下基础

一是要有充分的思想准备。各街道要把搞好社区物业化服务，完成任务指标，作为今年一项重要工作去抓，要明确职责和标准，要克服一切畏难情绪，不等不靠，充分发挥主观能动性，把此项工作抓紧抓实，抓出成效。二是要搞好宣传发动。要进行广泛宣传，努力争取居民的认可和参与。要广泛发动辖区内的民间组织、单位、团体和社区志愿者出资出力共同参与社区物业服务工作，最终实现服务和管理的常态化。三是要制定方案，落实职责。各街道要制定切实可行的工作实施方案，细化工作职责，要把职责落实到具体事、具体人身上，要有具体要求和质量标准。

（三）全力支持，为顺利实施社区物业化服务带给保障

一是人员要落实。各街道和部门要明确专人抓此项工作，确定专责。二是经费要保证。每个实施物业服务的社区（小区）明确经费10万元，区和街道各安排5万元。区和街道先期各拿2万元，作为启动经费，保证社区物业化服务前期工作的正常、快速运行，验收合格后，全部经费到位。要动员广大社区居民用心参与社区物业管理，自觉缴纳相应费用，并使之逐步成为社区物业管理主要经费来源。三是合力要构成。要努力构成齐抓共促的机制，牵涉到的各种专业问题各部门要通力协作，给予足够的支持。