房地产企业会计核算精编4篇

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房地产企业会计核算论文1

摘要：在企业的经营活动中，税收发挥着重要作用，对企业的最终收益产生了一定的影响，所以税务筹划对于企业的发展具有十分重要的意义，因此，企业应在会计核算的过程中，采取针对性的会计决策来最大限度地减少纳税，从而获得最理想的收益。鉴于此，本文主要对税务筹划在企业会计核算中带来的影响进行分析与探讨，以供参考。

关键词：企业经营；税收；会计核算；税务筹划

1、企业税务筹划与会计核算的基本分析

基本定义

所谓税务筹划，是指在遵循国内相关法律法规的前提下，企业或个体纳税人提供的纳税义务，基于自身实际情况，通过合理的经济行为安排来实现税务的一定减免，降低经济压力，实现经济利益最大化的过程。而“会计核算”也被称作“会计反映”，以货币为计量尺度，实现对会计主体资金活动的反映，即是对其进行的核算，包括记账、算账以及报账[1]。

两者间的关系

税务筹划和企业会计核算之间存在着相辅相成的联系。一方面，政府对企业会计政策的选择产生直接或者间接的影响，进一步影响其会计核算，这个过程中产生的各种会计信息，直接对应着不同的利益分配，从而影响企业的投资决策行为，最终影响国家的社会资源。另一方面，政府以会计准则来对企业行为进行严格规范，以税收作为宏观调控的手段，实现政府获取企业财富的目的，却也是企业经济利益的流出。所以，税务筹划可以称之为会计核算的一种经济动因。企业要想实现税收的最小化与利益最大化，则需要选择税负最小的会计核算模式。所以，对于企业而言，要实现税务筹划，会计核算是一种必要的手段。

2、企业税务筹划对会计核算带来的影响分析

企业税收筹划对于会计核算工作所产生的影响，主要包括企业固定资产折旧方面、企业存货计价方法方面、企业销售结算方面、企业资产减值准备方面、企业广告费与招待费方面、企业广告费与招待费方面，具体内容如下。

企业固定资产折旧方面

固定资产是企业成本很重要的一部分，站在会计核算角度，对固定资产进行折旧的方法较多，比如双倍余额递减法、年限平均法以及工作量法等。而站在税法的角度，折扣额是可以进行税前扣除的。所以，固定资产折旧的会计核算不同，使得企业成本也不尽相同，税前利润也是不一样的，计算得出的企业所得税自然也不一样。而在税收优惠期间，企业可以采用加速折旧法，在增加税前扣除的折旧额基础上，企业应纳税所得额就会减少，达到递延纳税的目的，减轻负担，这是对资金时间价值进行充分利用的结果。所以，企业采取不一样的折旧法，对相应税负进行科学测算，可以最终决定最恰当的会计核算模式[2]。

企业存货计价方法方面

企业存货方面的会计核算方法多种多样，比如加权平均法、个别计价法以及移动加权平均法等。而企业若确定了会计核算方法，就不可以再随意对其进行更改，否则需要在下一个纳税年度开始之前就向税务机关报告，并获得批准。我国税法规定，企业的存货计价应该根据实际成本来计算。所以，企业应该站在存货的角度上，对外界各种情况进行充分考虑，比如企业内外部环境、外界市场物价波动、国内的宏观调控政策等。而企业若要避免因成本波动而引起的利润不均，可以采用两种计价方法，一种是加权平均法，另一种是移动加权平均法，从而避免税收引起的异常波动。而若是物价预计趋势是持续地降低，则企业应该采用先进先出这一计价方法，能够起到递延纳税的效果。

企业销售结算方面

对于企业产品的销售方面，可以采用的计算法有很多，比如赊销、委托代销以及分期付款。销售模式不一样，销售收入确认的时间不一样，从而使企业的纳税期限也不一样。所以，企业可以按照其销售期间及其对应策略来决定合适的销售模式，从而对收入确认时间进行控制，以起到递延纳税的效用[3]。

企业资产减值准备方面

根据有关规定，企业需要定期全面检查内部各项资产，并对相应的各项损失进行合理的预计测算，做好每项资产计提资产减值准备。在不违反税法的前提下，企业可以采取备抵法来对坏账损失进行核算，可增加当期的扣除项目，从而在一定程度上减少企业应纳税所得额，从而实现所得税上交数额的减少，实现所得税缴纳期限的递延效果，为企业减轻经济负担，增加流动资金。

企业广告费与招待费方面

国家税法规定，企业的业务招待费应该以60%的比重扣除出去，但以当年销售收入的5%为下限，不得超过。而在另有规定情况外，企业广告宣传费用的扣除不得超过当年销售收入15%，若是超过，则可以将这一部分放在下一个年度进行扣除。所以，这是国家税法与企业会计核算之间存在的一个差异化问题，企业可以获得资金时间价值来作为实现税务筹划的一种手段。因此，企业可以通过专门销售公司对外销售，从而多一项销售收入，在企业利润体系总额不变的前提下，费用限额上升，那么就有更多的扣除金额来实现企业税务的优化，为企业的经济效益做出贡献[4]。

3、企业税务筹划过程中的会计核算注意要点

笔者在上文探讨了税务筹划对会计核算带来的影响，那么反过来考虑，企业在会计核算过程中需要注意哪些方面来实现合理的税收筹划呢？首先，企业在会计核算中需要注意时间延续性。国内会计法规要求会计核算的有关政策通常是不能出现中间变更情况的，所以，企业应该注意税收筹划以及会计核算促进经济利益发展时需要有时间延续性，这才能走得更远。其次，企业在选取税务筹划方法时，不能忽视企业整体经济效益。因此，企业要进行全方位的因素分析，明确税法中关于兼营与混合经营的相关特征，从而清晰地确定自身的主营业务方向，进而决定适合的会计核算标准，要充分考虑不同税务筹划对另一种不同税务筹划带来的相应影响，以各项不同税务筹划之和的最优化来获取企业最理想的整体经济效益。最后，企业不应该只是为了筹划而筹划，而应该合理地实施税务筹划。税务筹划只是一种可以适当减轻企业负担的手段，不可能全部减免税负。企业如果认不清这一问题，就会投入过多精力来进行税务筹划，导致资源、人力与资金的浪费，甚至忽略了经济经营活动，得不偿失。另外，企业要清晰地区别税务筹划与违反税法规定的漏税和偷税行为[5]，为企业进行节税的行为是在税法的允许下而进行的，企业应该采取符合自身实际情况的会计核算方式来进行税务筹划，合法地节税。

4、结语

总而言之，在国内纳税筹划初始运行时间比较迟，尚有诸多缺陷等待我们去更加深入地探讨，税务筹划的发展步伐也在不断地加快中，虽然还不足够成熟，但是却在企业经营活动中占据着越来越重要的地位，对企业会计核算的影响也越来越受到重视。企业务必要合理地减轻税负，增加流动资金，同时也要重视会计核算对税务筹划带来的影响，遵循其各项原则，以实现合理的、符合税法规定的税务筹划，促进企业经济发展。

参考文献

[1]乔兵。企业合并的会计、税务处理及税务筹划[D].东北财经大学，2006.

[2]刘咏梅。新会计准则对会计核算、税务筹划的影响[J].商场现代化，2010(04).

[3]黄鑫。税务筹划行为的负面影响浅析[J].科技创业月刊，2011(01).

[4]周艳丽。构建企业绿色税务会计核算体系的研究[D].西华大学，2014.

[5]金少勇。长期股权投资会计核算中纳税筹划对企业财务管理的影响[J].财经界(学术版),2014(18).

以上就是差异网为大家带来的4篇《房地产企业会计核算》，能够给予您一定的参考与启发，是差异网的价值所在。

房地产企业会计核算论文2

摘要：在出租业务会计核算的程序和方法方面，房地产开发企业与其他企业相比，在诸多方面都存在差异。目前我国已经出台了一些法律规定，但是从实施的效果以及业界的反应来看，并没有达到一种非常理想的效果。初步来看，是由于法律条文的普适性对于房地产开发企业并没有很强的针对性。正如我们所看到的，房地产开发公司开展出租业务需要有一个较长的周期，在这个周期的前期，主要是以投入为主，在会计报表上体现出来的利润往往是负数。但是还会出现另一种情况，在出租业务开发后期，随着业务链的稳定以及投入金额比例的降低，利润往往出现大幅增长。本文针对在房地产开发企业开展出租业务会计核算时所遇见的问题进行研究，并且确定了研究目标、范围以及研究方法，并提出了可行性较高的建议。

关键词：房地产；出租业务；会计核算

一、出租业务会计核算的现状

（一）房地产开发公司实际状况房地产开发企业出租业务主要以写字楼的出租为主，该写字楼是四月三十日之前的物业所出租。按照5%的比例来征收房租费和车位费，并且不予以抵扣；按照6%的比例来征收物业费。房地产开发公司将整栋大厦的物业管理交由第三方来承包；第三方物业公司会在每个月向房地产开发公司开具物业管理费发票。此外，诸如大厦的日常维修、维护工作也不能抵扣。

（二）出租业务收入金额及时间点会计核算当今世界是一个多元化的世界，充满着机遇和挑战，房地产开发企业也是看准了商机。

1.企业开发的房屋和土地不仅有对外出售或者转让的功能，还有对外出租的功能，也就是我们所说的出租业务。房屋和土地出租经营业务收入，它的具体表现是将房屋和土地的使用权暂时转让，从而获得应有的租金收益。租金收入应按照出租合同、协议规定日期收取租金后作为当期经营收入的实现。一般来说，房地产开发企业按照规定确定出租的房屋或土地的租金和收入租金的时间，作为出租产品收入的实现时间和经营收入的确认。

2.有一些房地产开发公司不以签订合同的时间作为收入的确认点，而是以收到租金的时间作为收入的确认点。收到资金时，贷记“预收账款——出租产品租金收入”，借记“银行存款”。按照双方签订的出租合同的要求，如果承租方没有按照规定的期限缴纳租金，企业就有权按照合同规定收入确定的条件，符合全部条件的，就应该按照相应程序即按照拖欠租金处理，借记“应收账款”科目，贷记“预收账款——出租产品租金收入”科目，当收到拖欠的租金时，冲减“应收账款”科目。不符合收入确认的规定条件，不核算出租产品租金收入。房地产开发公司在新建房屋交付使用之前，应该和承租方签订相关协议，此时获得的预租资金按照“预收账款”来处理，等到房屋最终完成建设工作，再办理正式租约手续。

二、房地产开发公司出租房屋的计税方法

根据《财务部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》的明确规定，假设房地产开发公司是小规模纳税人，应当对其使用简易计税的方法；假设房地产开发公司是一般纳税人，那么，对其使用的计税方法，要根据取得不动产的时间来决定，具体来说要按照以下方法：在2016年4月30日之前取得的不动产，属于“老不动产”，可以选择使用与小规模纳税人相同的简易计税的方法，而在2016年5月1日及以后取得的不动产属于“新不动产”，应该在出租的时候采用一般计税的方法。当通过不同的计税方法进行会计核算时，应该按照不同的标准确认收入实现，如果某项房屋建筑物需要预售，应该按照不低于预售15%的利率来计算将要获得的利润。按照这种方法，会出现下列情况：会计没有将收益进行确认，但企业需要缴纳所得税；会计已经将收益进行确认，但是企业还没有缴纳所得税，诸如此类的时间、操作不能统一的现象。房地产老项目，也就是所说的“老不动产”，指的是《建筑工程施工许可证》注明的在2016年4月30日之前开工的房地产工程。按照租售相同、税收公平的原则来讲，如何界定“新不动产”与“旧不动产”，在房地产开发企业的已出售房屋与出租房屋，界定标准是相同的。

三、出租房租金收入核算存在的问题

与土地出让收入类似，通过出租房屋使得企业增加的利润并不占多数，但是它拥有收入的隐蔽性。举个例子来说，新建商品房在没有卖出之前，属于存货，而将这些存货出租，可以收回一定数量的收入资金，然而，这一部分资金很多情况下并没有入账。反观，一些专门为出租而建的商品房，在租金的收入具体数额以及租金的入账时点，通常是由开发商来操纵，而使得房地产开发企业陷入了一种被动的境地，为租金的监管带来了很大的困难。

四、办公楼出租业务与新会计准则中的投资性房地产业务

（一）新会计准则中的增设科目

将“投资性房地产”科目设为新会计准则中的增加科目，何为“投资性房地产”？它指的是赚取租金或资本增值，或者是这两个特点都具备的从而持有的房地产。包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物、

（二）投资性房地产的范围

已经通过租赁的方式转让了的土地使用权，以及已经出租了的建筑物。其中，通过租赁的方式转让了的土地使用权指的是企业以转让的方式取得的土地使用权；已经出租了的建筑物是指该建筑物的产权归企业所有。

（三）企业会计中的融资租赁

根据《企业会计制度》的相关规定，只要满足下列五种情形之一，就可以被认定是融资租赁。第一，当租赁合同期满之后，承租人变为房屋建筑物的主人，拥有所有权。第二，承租人有权利购买所租赁的房屋建筑物，所定购买价预计远低于行使选择权时租赁资产的公允价值。第三，在很大一部分上，租赁资产的可使用年限由租赁期所占用。第四，从出租人的角度来看，租赁开始日最低租赁收款额现值几乎相当于租赁开始日租赁资产原账面价值。第五，如果所租赁的房屋土地建筑物很特殊，如不重新改制，则合法的使用者只有承租人。根据税法条文可以看出，房地产开发企业出租业务分成三种不同的形式，即临时租赁、经营性租赁以及融资租赁，这三种不同的形式的所得税待遇也各有各的不同。

五、收取办公楼租金的会计处理及预收租金的会计处理

（一）将自用的办公楼按照账面原值、累计折旧等转出借：投资性房地产（原值）贷：固定资产（原值）借：累计折旧（办公楼累计折旧）贷：投资性房地产累计折旧（办公楼累计折旧）

（二）按期（月）对投资性房地产计提折旧或进行摊销借：管理费用（折旧）贷：投资性房地产累计折旧（摊销）

（三）取得的租金收入借：银行存款贷：预收账款

（四）提取税金借：营业税金及附加贷：应交税金-城建税应交税金-教育费附加

（五）结转租金收入、成本、税金借：预收账款贷：主营业务收入借：主营业务收入贷：本年利润借：本年利润贷：主营业务支出

（六）上缴税金借：应交税金-城建税应交税金-教育费附加贷：银行存款（或现金）

参考文献：

[1]王洪涛。《浅析营房地产开发企业的会计核算问题》.[J]郑州至远物业管理有限公司，2016.

[2]张艳辉。《租赁业务的会计核算探讨》.[J].上海玄益房地产开发有限公司，2013（15）.

房地产企业会计核算论文3

摘要文章通过分析房地产开发企业会计核算的特殊性，对新会计准则中房地产开发企业会计核算存在的问题提出了改进建议。

关键词房地产 开发企业 会计核算

一、房地产开发企业会计核算的特殊性

房地产开发企业是一类经营土地和商品房，资金投入量大、投资时间长、投资风险偏高的企业，主要具有如下特点：从生产经营角度而言，房地产开发企业一是开发周期长、环节多，表现在会计核算上，成本的结转期以开发项目的建没周期为准；二是开发投入大，风险高，这就要求要在会计核算上做好谋划，精打细算，以配合项目开发成功。另外，从产品角度而言，房地产开发企业产品具有高价值性，销售往往采用预售和分期付款销售的办法，在会计核算时，收入的确认同一般生产企业相比具有一定的特殊性。同时房地产企业业绩波动较大，信息披露容易不足，若运用一般的公司业绩评价指标，则可能误导投资者，这些特点都导致了房地产开发企业会计核算的特殊性。

二、房地产开发企业会计核算存在的问题

1、科目设置复杂

对比《企业会计准则一投资性房地产》和原有的会计准则，而在此前财政部颁布的《关于执行(企业会计)和相关会计准则有关问题解答》的通知中，第九点曾对房地产开发企业出租的开始产品有单独的解释。这些规定对于这类资产，应当设置 “出租开发产品”科目，并在其下设置“出租产品”和“出租产品摊销”二个明细科目，核算企业开发完成用于出租经营的土地和房屋的实际成本以及出租产品摊销的价值，企业在期末编制报表时对于意图出售而暂时出租的开发产品的账面价值，规定在资产负债表的“存货”项目内列示，对于以出租为目的的出租开发产品的账面价值，规定在资产负债表的“其他长期资产”项目中列示。

2、借款费用中挂账现象严重

房地产开发企业往来余额通常较大。借款费用中用挂预付、应转收入挂预收现象较为普遍。且长年挂账。目前，房地产开发企业大都采取预售的营销方式。由于转让、销售不动产营业税纳税义务发生时间与现行房地产开发会计制度规定经营收入实现的规定存在差异。部分企业为达到少缴或不缴税款的目的，通常将预收的售房款长期挂“预收账款”科目或以单位之间往来款的名义挂在“应付账款”科目，而实际情况又大体分为两类：一是利用其所属的售楼中心，进行日常售房收入，除部分上缴财务入账外。其他收入沉淀在售楼中心。隐匿收入；二是采取委托其他单位销售房屋，将预售款或销售款长期挂在受托方账户。

3、收入确认相对随意

房地产的开发周期比较长，少则一年，多则数年，开发产品至完工须经过若干个开发阶段：规划设计-可行性论证-征地拆迁安置补偿-三通一平-建筑安装-配套工程-绿化环境。房地产产品往往采用预售、分期付款销售等多种销售方式，会计实务中的关键问题在于确认哪个环节为收入一些房地产企业就利用收入和成本不配比、建设周期长来调节利润。以达到少缴或延迟缴税的目的。部分房地产企业将预收房款作为“借资款”。挂在“其他应付款”科目；部分房地产企业采用“体外循环”方式，将售房收入存放在其他公司账上。再假借其他事项往来转回资金， 隐瞒收入；还有很多工程已完工。房屋已售出，但是迟迟不进行竣工决算和会计核算等等。

4、会计信息风险披露不足

房地产开发企业在开发过程中面临多种风险，包括政策风险、项目开发风险、土地风险、工程质量风险等。这种高风险性要求房地产开发企业相对于其他企业必须更充分地揭示风险。2001年中国证监会发布的《公开发行证券公司信息披露编报规则第11号――从事房地产（差异网★）开发业务的公司财务报表附注特别规定》的第三条中要求企业披露质量保证金的核算方法：第八条中规定发行人为商品房承购人向银行提供抵押贷款担保的，应披露尚未结清的担保金额，并说明风险程度。从上述规定可以看出三点：第一，证监会允许房地产开发企业提取质量保证金并要求披露其核算方法：第二，证监会要求房地产开发企业在财务会计报告的附注中披露的风险仅限于抵押贷款的担保风险：第三，目前我国会计制度中并没有针对房地产开发企业质量保证金提取的相关规定。从上市公司披露的实际看，对质量保证金问题基本上未加披露。

三、加强房地产开发企业会计核算的措施

1、优化会计科目的设置

其实房地产开发企业应根据开发项目多少，规模大小及内部管理需要来进行成本核算，比如在企业内部单位不实行独立核算的情况下，可不单设开发间接费用账。在成本项目栏内增设管理费用和利息栏，因管理费用和利息是间接费用的主要内容，为简化核算，还可取消开发成本一级账，将房屋开发、土地开发、配套设施开发和代建工程开发直接设为一级账，再按项目分设明细。在实务中，可按核算对象设立成本卡片，连续记载项目从立项至验收的全部成本费用，作为开发成本明细台账，年末只把本年度已竣工结转项目建案归档。另按一级账户设立多栏式汇总明细账，按年节转。成本卡片分为两部分，台头部分和账表部分，台头列示施工合同的主要内容，如开、竣工日期，施工单位、建筑面积、预计投资及变更情况等。正文部分为通常的多栏式明细账，连续记载成本开支情况。

2、合理处理借款费用

新颁布的《企业会计准则第17号――借款费用》对此则规定：企业发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，应当予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。依据此项规定，房地产商品是需要经过较长时间的购建才能达到预定可销售状态的存货，应将其达到预定可销售状态之前发生的借款费用，计入开发成本。不仅如此，新准则还扩大了借款费用资本化的范围，新准则中借款费用资本化的范围不仅包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入的专门借款，而且包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用的一般借款。为此笔者建议对借款费用核算应充分考虑配比原则。借款费用要在减去存款利息或临时投资带来的收益后，按实际占用资金计算计入房地产项目成本。先将未完工的且成本累计发生额大于本项目预收款的各房地产项目确定为分摊借款费用的成本对象。

3、完善收入确认

作为房地产进行核算的建筑物和土地使用权，应同时满足下列条件时予以确认，一是企业能够取得与该项房地产相关的租金收入或增值收益；二是该项房地产的成本能够可靠地计量；三是作为房地产的建筑物和土地使用权，应能单独计量和出售，即该房地产的产权可单独划转和交割。企业还可采用排除法确认投资性房地产；企业用于生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产以及房地产开发企业作为存货的房地产不属于投资性房地产；企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使按照市场价格收取租金，也不属于投资性房地产；母公司以经营租赁方式向子公司出租房地产，该项房地产应确认为母公司的投资性房地产，但在编制合并财务报表时，作为企业集团的自用房地产。除此之外，企业持有的房地产应作为投资性房地产。

4、提高信息披露含量

一是增加土地储备量及成本构成的信息。房地产开发成本中土地成本的比例一般占有较大的比重，能否拥有土地储备以及土地储备的成本状况，从一定程度上决定了开发企业未来的发展，故需在财务报告附注中披露土地储备量及取得成本情况。二是增加分项目现金流量信息的披露。建议以企业每一开发项目为基本单位，披露其在开发经营过程中形成的经营活动现金流量，包括销售房地产收到的现金、购买工程物资以及支付工资等所支付的现金，以此提高其现金流量信息的有用性。三是重视质量保证金及风险的披露。房地产开发行业的高风险性应在会计信息披露环节得到充分的揭示。

参考文献

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[4] 王朋才：房地产开发企业房地产转换的会计核算[J].财会通讯，2006（11）.

房地产企业会计核算论文4

摘要：由于房地产开发企业销售确认的特殊性，使销售确认会计核算衡量标准成为了会计核算的重点问题，其主要影响解决销售确认问题的因素是明确收入和成本之间的配比与否，以及销售收入的衡量标准。而本文就统一销售收入的确认衡量标准以及配比收入和成本等方面提出了一些解决其问题的建议。

关键词：房地产；企业；销售收入确认；衡量标准

一、我国房地产开发企业销售收入会计核算所存在的问题

1.地产企业获得预售房款，确认为销售收入此类观点的持有者认定，商品房或建筑成品的预售阶段是地产行业的销售方式的特殊性时段，企业在获得了预售许可证件之时，该建筑产品就已开工建设，建筑成品的基本模式结构就不会在发生改变，并且认定建筑成品与用户之间所签订的约束合同，在常规情形下，不可撤销。但在此形势下对建筑产品的销售确认的衡量标准就会以按照工程的完工进度情况收取预售费用。此形势下，预售确认收入将会存在房款不能有效收入的现象，从而影响企业的经济效益，致使在企业内部的财务报表分析上不能充分的明确披露，体现不出企业经营的实体业绩。

2.地产企业获得预售房款，不确认为销售收入此类观点的持有者认定，预售业务企业所收取获得的房款就是预收房款，不能对其认为是确认后的房款收入，其观点不难理解，也就是只有待到工程项目施工完工后建筑成品交付给用户后，才能对预收账款转入到业务核算的范畴之内。由于企业与用户之间只签订了购房约束合同，此形势下的预收房款相对于对企业来说，就是一种负债。从而一定程度上，其所存在的问题也说明了企业的业绩不能有效的表现出来。

3.在开发项目建设期间，确认销售收入此类观点的持有者认定，在建筑成品的施工建设阶段，就认定实现确认销售收入。但在认定的确认销售的房款金额上与上述第一类所持有的观点不尽相同。其是运用实际施工建设程度的完成量以百分比的形式表现确认开来，并用以计算出阶段性应得到的收入与应转换的阶段性成本。但是这种观点对企业的影响就是，建筑产品在竣工验收后对销售确认的衡量标准会造成企业利润的大幅度波动，从而影响地产企业的经营成果，但是一定程度上，其通过了百分比的配比原则，有利于反映企业的经营业绩。

(二)收款进度和完工程度不配比

地产企业的实际运营过程中，常常会收到预收房款，企业虽然已经获得房款，但是实际项目产品并未交付用户予以使用。因此，企业并未获得实际收入，同时与收入相关的实际成本、费用就没有即时发生，进而致使企业的收款与产品的完工程度以及其过程中的成本、费用无法对其进行有效配比。

(三)单个户型的收入和成本不配比鉴于房地产企业实际开发的楼盘项目，对其运作的楼盘建筑产品(企业的经营运作对象即产品，地产建筑行业的产品是指建筑商品房)在实际销售定价时会考虑到商品房的朝阳方向、产品建设地段、楼层等因素做出综合考虑，企业开发商会对商品房的适用户型做出不同的价格。而产品本身的成本就是指产品在建筑施工建设中所发生的全部费用，并没有与施工阶段结合到一起去考虑，也就促使此形势下，产品本身未对楼层、地段等因素加以考虑，从而必然促使单个户型的收入与成本不成配比。

二、相关建议

(一)改善房地产开发企业销售收入确定的会计核算建议

1.销售收入确认的衡量标准的依据只有待到地产企业项目开发后的实际产品竣工后，成为建筑商品时，经过竣工检收后并且办理转交手续后，才能确立认定地产销售确认，从而将预收的房款转化为主营业务收入。同时，建筑竣工后的商品应符合其相关地产项目的建设合同要求与在不可撤销的建设合同下，运用百分比配比法对房地产实际运作业务确立明确的销售收入。

因此，就需要在工程完工后，相关负责部门对其进行验收，并且达到检收合格标准，且建筑成品已与买主的验收情况并无异议的基础之上，办理相关的入住手续以及房屋产权过户凭证。

2.确立收款进度与完工进度配比标准房地产开发企业采用完工百分比法确认销售收入。开发商在获得实际预收房款费用款项时，建筑项目建设工程至少已经完成了40%，应以工程实际完工进度确立销售确认的衡量标准，剩余的部分应当记作“预收账目”。在全部施工的建设过程之中，房产开发商应遵循工程的实际进度做衡量标准，逐步把“预收账目”转投到“主营业务”实际收入，这样就能实现了符合企业与未来用户之间的具体利益，并在一定程度上解决了收款进度和完工程度的绝对配比。同时，对于“预收账目”不能实现转投的，应该以“主营业务收入”中纳入的获取的实际收入为前提，对实际以后的实际收款应作以借记，以等到收款时，等到以后收到款项时再冲减应收账款。另外，企业应该使开发的房屋达到可销售状态时，再根据成本、市场、地段、楼层、朝向等因素制定一个计划销售价格，作为成本分配标准。

(二)完善房地产开发企业财务报告披露的建议房地产成本的实际运作中，土地成本所占比重巨大。相对于有着合适土地储备的企业而言，在获得了有利土地资源之后，其本身就蕴含着丰厚的经济利润，使其具备较高层次的投资价值，因此，房地产企业财务会计核算部门应当在财务表中指名其明确性的有利信息并附注在财务报表中，对土地的贮备量所应获得的成本状况作出明确披露；另外，在会计核算的财务相关业务的分析报告中，应明确揭示企业所面临的各种风险信息，而不单单是指限于抵押风险，也就是说，企业应在保证金的基础之上，对房地产开发企业报表附注中应增加风险披露的内容，对企业尚在开发的土地、工程项目等面临的开发风险、筹资风险、土地风险等进行说明。

综上所述，房地产开发企业销售收入的确认应同时具备以下条件：第一，开发产品已竣工并经有关部门验收合格，房屋面积已经有关部门测定；第二，已与客户签订正式的房屋销售合同；第三，标的物房屋已经客户验收，对房屋的结构、销售面积及房款购销双方均无异议，并与客户办妥了交付入住手续，双方均已履行了合同规定的义务。

参考文献：

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[3]张艳，孙利琼。谈房地产开发企业收入和费用的处理[J].财会月刊，2006(22).