房地产行业的实用认知报告专业【优推10篇】

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房地产行业的最新认知报告【第一篇】

物流行业是物流资源产业化而形成的一种复合型或聚合型产业，物流资源有运输、仓储、装卸、搬运、包装、流通加工、配送、信息平台等，其中运输又包括铁路、公路、水运、航空、管道等。这些资源产业化就形成了运输业、仓储业、装卸业、包装业、加工配送业、物流信息业等。这些资源分散在多个领域，包括制造业、农业、流通业等。把产业化的物流资源加以整合，就形成了一种新的物流服务业。

2、物流行业的特点。

国家政策有力支持，12月28日，商务部发布《促进仓储业转型升级的意见》，主要目的在于引导仓储业在服务方面由仓库出租向仓储管理、库存控制、加工包装、分拣配送、质押监管等多功能增值服务发展，这也是当前传统仓储行业提升单位产出，增强盈利能力最直接最有效的方式；实现加工配送率达到40%，仓储服务达标率提高到40％，立体仓库的总面积占仓库总面积的40%。

行业主要成本依然呈高位运行状态，人工成本的压力相对较大：由于燃油成本和人工各自占到物流企业总成本的40%和20%左右，所有燃油和人工成本的下降或者说稳定将直接影响物流行业的盈利空间，虽然经济下滑趋势带动物流需求下行明显，()但燃油价格的高位运行和人工成本平均15%-20%的增速使得物流企业利润率水平持续走低，目前来看q2燃油价格单边上涨的可能性不大，预计依然还是震荡走势，企业燃油成本预计相对去年增幅不大，但人工成本预计仍然保持一定的涨幅。

3、物流行业的运作模式。

目前世界大型物流公司大多采取总公司与分公司体制，采取总部集权式物流运作，实行业务垂直管理，实际上就是一体化经营管理模式(只有一个指挥中心，其他都是操作点)。又进一步分为：

连锁超市型。

建材连锁超市对商品的品质和物流服务要求都很高，建材连锁超市一般提供免费班车、集中配送物流服务，并且有知名装修公司与超市共同为顾客提供从设计到采购、配送、装修一条龙服务。

市场联盟型。

主要是采取虚拟市场与实体市场两相结合，信息中心、交易中心、物流中心三位一体，国际供给网络和国内营销网络双向互动，实现集中采购、直销产品、便利客户的先进模式。

综合批发市场型。

建材综合批发市场一般占地面积广，投资大，具有一定的规模，位于城乡结合部、交通要道边，建材种类集中齐全，价格低廉，主要以批发为主。

物流园区(基地)型。

近年来，建材物流园区(基地)以一种崭新的模式进入建材物流领地，并将成为引领建材物流发展的新潮流。国内正在规划建设和已建成的建材物流园区(基地)有十余个。

二、物流行业发展现状。

（一）物流行业发展现状。

从全球物流产业发展情况来看，在欧、美、日本等发达国家和地区，物流业开展得较早较好，已经形成相对完善的交通运输和信息网络，物流成本占gdp的比重随着经济发展而降低。据统计，1977～1981年，在美国国内生产总值中，物流成本高达%，到物流成本大幅度下降到%，这种成本的下降显著地提高了美国经济的竞争力，是美国经济再度繁荣的一个重要因素。目前，发达国家物流成本占gdp的比重大致在10%左右。美国为%，英国为%，法国为%，意大利和荷兰均为%，德国为13%，西班牙为%，日本为%。相对而言，发展中国家的物流水平较低，物流的基础设施、制度环境、物流人才以及信息技术方面落后，社会物流成本相对较高，目前，我国物流成本占同期gdp的比重为18%左右。

（二）我国物流行业发展现状。

中国不仅是全球最重要的采购中心和制造中心，也是全球最大的消费市场之一。随着全球制造业继续向中国大陆转移、国内消费水平不断提升以及产业政策对现代物流业扶持力度不断增强，物流业已成为国内发展最快的领域之一，整体规模不断扩大。我国社会物流总额和物流业增加值分别为966,538亿元、23,078亿元，分别比增长倍、倍，年复合增长率分别为%、%。

三、行业发展前景。

据中科院预计，我国现代物流将保持快速发展，年增％，社会物流总额将达到万亿元，到将达到90万亿元。

年月社会物流需求及总费用增长情况。

资料来源：wind,中国物流及采购联合会，国金证券研究所。

据权威部门初步预计，2012年我国社会物流总费用将增长11%以上，超过万亿元。

国家发展改革委、国家统计局和中国物流与采购联合会联合发布的信息显示，，我国社会物流总费用超过万亿元，同比增长%。根据三部门的预计，今年的物流费用增幅将回落个百分点，而物流需求规模增长将在15%以上，物流业增加值预计增长10%以上。

从物流总费用的构成看，20运输费用为万亿元，同比增长%，占社会物流总费用的比重为%；保管费用为万亿元，同比增长16%，占社会物流总费用的比重为%，与相比，这一比重扩大了个百分点。

四、行业竞争格局。

（一）物流公司的类型。

我国物流的主要类型包括运输型物流企业、仓储型物流企业和综合服务型物流企业。运输型物流企业主要以从事货物运输服务为主，包括小件包裹快递服务或代理运输服务,并包含其它物流服务活动，具备一定规模的实体企业。仓储型物流企业主要以从事区域性仓储服务为主，包含其它物流服务活动，具备一定规模的实体企业。综合服务型物流企业以从事多种物流服务活动，并可以根据客户的需求，提供物流一体化服务，具备一定规模的实体企业。

（二）行业竞争特点。

物流产业市场化程度较高，各类企业发挥各自的优势充分竞争。

企业类型。

优势劣势运输型。

具有网络信息服务功能，可以提供门到门运输，门到站运输等多方位运输方式。

仓储能力较弱。

仓储型。

地理上的便利。仓储运输型物流企业拥有一个本地化物流服务的优势，它意味着运输准备时间(集货，运输和仓储时间)可以被缩短到最少，而出现的问题(货物的损毁、短缺)可以就地解决。

可接近性优势。物流企业的生存依赖于他们的客户，与他们的管理人员进行对话是非常容易的――通常仅仅是一个电话即可办到。

运输能力较弱。

综合服务型。

可以从事多种物流服务业务，可以根据客户的要求制定整合物流资源的运作方案。

仓储能力和运输能力不突出。

五、行业主要上市公司。

主要上市公司在经济危机时的表现也发现相关供应链管理业务与经济周期表现高度相关。相对运输和仓储物流，供应链物流行业主要采用轻资产模式进行运作，尽管这样在危机时具备相对灵活的可操作性，但是其业务需求跟对应的子行业景气高度相关，抵御能力还是较弱。而尽管制造业物流外包是长期趋势，但在目前还未达到欧美发达国家水平前提下，规模效应和行业竞争环境也不能同日而语。

房地产行业的最新认知报告【第二篇】

在繁忙的工作中不知不觉又迎来了新的一年，回顾这一年的工作历程，作为企业的每一名员工，我们深深感到企业之蓬勃发展的热气，拼搏的精神。下面就是本人20xx年的述职报告：

我是销售部门的一名普通员工，刚到房产时，该同志对房地产方面的知识不是很精通，对于新环境、新事物比较陌生。在公司领导的帮助下，我很快了解到公司的性质及其房地产市场。作为销售部中的一员，该同志深深觉到自己身肩重任。

作为企业的门面，企业的窗口，自己的一言一行也同时代表了一个企业的形象。所以更要提高自身的素质，高标准的要求自己。在高素质的基础上更要加强自己的专业知识和专业技能。此外，还要广泛了解整个房地产市场的动态，走在市场的前沿。经过这段时间的磨练，我已成为一名合格的销售人员，并且努力做好自己的本职工作。

房地产市场的起伏动荡，在这段时间，我积极配合公司的员工，以销售为目的，在公司领导的指导下，完成经营价格的制定。经过这次企业的洗礼，我从中得到了不少专业知识，使自己各方面都所有提高。

在总结和每周例会上，我不断总结自己的工作经验，及时找出弊端并及早改善。销售部在短短的x个月的时间将二期房屋全部清盘，而且一期余房也一并售罄，这其中与我和其他销售部成员的努力是分不开的。

这一年是有意义的、有价值的、有收获的。公司在每一名员工的努力下，在新的一年中将会有新的突破，新的气象，能够在日益激烈的市场竞争中，占有一席之地。

在今后的工作里，自己决心认真提高业务、工作水平，为公司经济的发展，贡献自己应该贡献的力量。我想我应努力做到：加强学习，拓宽知识面；努力学习房产专业知识、物业专业知识和相关法律常识。加强对房地产发展脉络、走向的了解，加强周围环境、同行业发展的了解、学习。遵守公司内部规章制度，维护公司利益，积极为公司创造更高价值，力争取得更大的工作成绩。

房地产行业的最新认知报告【第三篇】

进入房地产行业说起来有一年多的时间，来到公司逐渐接触到xx、xx等项目，不同的项目接触让我学到很多，成长不少，在深入、有效地参与xxxx项目后更加了解了这个行业。通过推广效果得到好的销售反馈时体验到莫大的成就感。但是同样也存在很多问题和不足：

(1)对项目整体把握不够到位：在具体项目的推广和策划工作中，对项目整体调性和营销方向的掌握和把控不够到位，主要体现在推广文案的调性体现和策划活动的思路梳理。

(2)对具体营销策略认识不够清晰：针对具体项目的策划活动认识不够清晰，思考不太全面，考虑不够周全。

(3)文字表现张力不够：很多时候对于项目推广要表达的内容认识很清晰，但一旦用文字表现就会出现表达不到位、力度不够、画面感不清晰等情况。这是我后期工作中需要着力提高的重要部分。

新的一年，新的出发点，我很开心可以在xxxx策略团队里，沿着我的.职业规划道路继续前进。新一年，要更清晰的认识自己，发挥优势，弥补不足。

全面认识项目策划活动：在后期工作中，对于一个项目策划活动涉及到的关键点要充分考虑，把别人想到的考虑进去，别人没有想到的也要考虑进去，每个活动都要分析活动执行的效果是否到达推广目的，怎么能更好的实现营销目的，促进项目销售，而不是活动完毕就置之不理。借助网络、微博等平台，了解其他项目策划活动及执行效果，取其精华去其糟粕，实现自我成长。

房地产行业的最新认知报告【第四篇】

很多人，包括我太太在内，都认为在不远的未来，上海的住房需求会萎缩。原因主要是由于老龄化及人口减少，另外城市化减缓或结束后，会使住房需求进一步降低，我并不同意这一观点。先把住房需求粗略分为以下三个部分：

1，城市化带来的住房需求。目前，中国6亿多城市人口，城市化率不到50%，如果未来城市化结束，10亿城市人口75%的城市化率，人均建筑面积平米，按每年%的城市化率发展50年，这部分的需求大概为每年亿平米建筑面积。

2，城市人口的住房需求，即改善性住房带来的住房需求。目前6亿多城市人口，如果人均建筑面积平均每年增加平米，则会带来每年约亿平米的住房需求。未来10亿城市人口，每年增加平米，每年约1亿平米住房需求。截止，上海人均居住面积为17平米，同年美国人均居住面积为67平米。而且中国的房屋建筑面积还包括了公摊面积，实际人均面积和一些发达国家的差距更大，有比较大的改善空间。

3，拆除原有住房带来的需求。建筑都是有寿命的，由于房屋质量问题层出不穷，我假定建筑使用寿命平均为50年，目前的住宅存量面积大约为150亿平米，每年要拆除2%，约3亿平米。未来按10亿城市人口为标准，人均建筑面积平米，每年须拆掉约亿平米。

综上所述，在目前阶段，房地产的。

1、

2、3部分的年需求分别为亿、亿、3亿平米，合计亿平米。

而在50年后，城市化基本完成，房地产。

1、

2、3部分的年需求分别为0、1亿、亿平米，合计大约也在亿平米。

结论：以上只是估算，如果正确的话，在未来50年内，房地产业的需求会一直刚性存在。

2)房价的未来走向：

在目前的中国，除了流浪汉和乞丐睡在大街上外，绝大多数人都居者有其所，居住需求都在不同层面上得到了满足。那么为什么还有那么旺盛的需求来将房价推到这么高的水平呢?因为没有得到满足的是除居住以外更深层次的东西。中国实行先富带动后富的发展政策，这必然会导致人口从落后地区往发达地区的流动。这种流动的驱动力就是更好的资源。包括：工作机会、创业环境、教育资源、医疗资源、娱乐文化资源、交通资源、政策和制度资源、环境资源、基础设施，而房子是这些资源的载体，因此房子的价格不仅仅是钢筋混凝土建筑的价格，房子的价格还包括上述资源的价格。而这种流动的阻力主要就是更高的房价。上海的房价不是由支付能力撑起来的，而是由支付意愿撑起来的。最发达地区与最落后地区的发展差距有多大，房价差距就有多大，否则流动会失衡。

由于钢筋、水泥及劳动力的成本是刚性的，这就决定了再最落后的农村建房成本也有一个最低值。目前小县城的房价一般不会低于1500/平米，而小县城的人也有往更好的地区流动的冲动，这样，地级市的房价也必须比下面的小县城有一定的差距，比如到2500/平米，依次类推，三线城市5000/平米，二线城市10000/平米，一线城市20000/平米。

不妨允许我以一种不科学的方法来做一个尝试：

截止20，上海市年财政预算支出为4034亿元，上海是户籍人口万人，按每套房子住3口人，则每套房每年的财政支出为4034÷(/3)=万，按一套房子使用50年，50年累计获得财政支出258万。

上海市户均财政支出是全国平均户均财政支出的倍，而上海市房屋均价22012元/平方米也正好约是全国100个城市住宅平均价格8832元/平方米的倍。

结论：仁者见仁，智者见智。

年上海别墅市场分析。

从松江九亭、长宁虹桥，到浦东康桥、松江佘山，从几十万元的联体别墅，到几千万元的独立式豪华别墅。

今年，上海成了不容置疑的别墅年。

上海社会科学院房地产业研究中心副研究员顾建发表示，目前上海别墅供应过大，但需求有限。别墅市场已由前几年的供不应求，快速进入了供过于求的格局，同质现象也趋于严重。

那么，有限的市场到底需要什么样的别墅呢?安家网近日进行了大规模线上和线下的市场调研，以此获取第一手的市场资料，现予公布，与大家一同分享，为上海的别墅市场提供一些可供参考的信息，希望上海的别墅发展商们能在2002年里走好。

(一)别墅价格。

50至120万元人民币的别墅将成为当前上海别墅市场的主流产品，占总样本的71%;其中，50--80万人民币的占%，81至120万人民币的占%。150万元人民币以上的别墅则为上海别墅市场的高端性产品，随着贫富差距的增大，上海成为世界的上海，该价位的别墅同样拥有可观的市场群体。在上海别墅市场的高端性产品中，151至200万人民币的占%，201至300万人民币的占%，301至500万人民币的占%，501万人民币以上的占%。而介于两者之间的别墅121至150万人民币的占%。

(二)别墅区域。

上海别墅区域排名前三位的是浦东金桥地区(占%)、康桥地区(占%)和虹桥别墅区(占%)。

2002年的上海别墅市场区域性已显现，浦东已成为别墅的热门区域，而虹桥别墅区因多年的发展仍然吸引着买房人，而前几年兴起的松江及闵行别墅区(各占%、%)正在趋于饱和。还有沪青平别墅区(占%)和其它别墅区(只占%)。

(三)别墅类型。

在经济实力允许的条件下，独立别墅是实现别墅生活、诠释自由生活的首选;而连体双拼和连排别墅因其适中的价格，也受到市场的一定青睐。在上海别墅市场，各类别墅占市场总份额中的比例：独立别墅为65%，连体别墅为20%，连排别墅为10%，叠加别墅为5%。

150至200平方米的别墅将成为当前别墅市场的主流面积，即经济型别墅的市场容量最大，占样本别墅总量的%;201平方米以上的别墅因其面积增大，总价提高，成为了社会高端客层的实力选择，其中，201至300平方米的占%，301至400平方米的占%，401至500平方米的占%，501平方米以上的占%。而150平方米以下的占%。

(五)考虑因素。

在购买别墅15个考虑因素中，被列为最重要的7大因素(占总样本的%)依次是房型(占11%)、物业管理(占%)、价格(占%)、周边环境和文化氛围(占%)、交通(占%)、绿化率和中心景观(占%)、升值空间和投资价值(占%)。而其中营销包装是人们在作购房决策时最为忽略的，这也反映出当前购房人的理智与专业。

所以，作为发展商而言，营销包装只是一种表现和广而告之的手段，如果过份花哨，反而会丧失一大批优质客群。发展商应对7大重要因素予以研究，因为别墅是房产的终结消费，所以房型、物业管理、绿化率会成为买房人特别重视的问题;别墅消费群体大都为社会的成功人土，因此极为看重周边环境的层次与文化品位;交通与升值空间和投资价值，是能充分反映别墅价值和长远利益的因素。

(六)交通意向。

该问题是确认购买别墅的人群对交通的判断性。别墅的交通便利是以车程距离来衡量的，有%的人认为半小时车程到机场和市中心的别墅为理想选择;只有%的人认为不符合自己挑选中意别墅的要求，这可能有两种原因：一是购买人不是以私车为出行交通工具;二是区域性极强，以某一区域为生活工作中心，因此只中意该区域内的别墅项目。

(七)别墅楼层。

选择购买2层别墅的人占总样本%;选择购买3层别墅的人，占总样本的%。所以，2层别墅为上海别墅市场的主流产品，而3层别墅可作为差异性产品进行点缀。

(八)别墅挑高。

希望别墅内有挑高的人占总样本的%;无所谓别墅内有挑高的人，占40%。所以，别墅内有挑高已成为上海别墅产品的基本选择要求。

(九)别墅天窗。

希望别墅内有天窗的人，占总样本的%;无所谓别墅内有天窗的人，占%。所以，别墅内有天窗也已成为上海别墅产品的基本选择要求。

希望别墅内有佣人房的人，占总样本的%;无所谓别墅内有佣人房的人，占%。

购买别墅的人群都会通过雇用家政员来换取自己休闲时间，并提高生活品质，所以别墅内有佣人房将成为上海别墅产品的基本选择要求。

(十一)别墅房型。

5个房间的别墅为大多数目标客群所接受，可作为主力房型进行设计;7个房间以上的别墅作为高端别墅的差异性存在。

(十二)别墅客厅面积要求。

别墅客厅的主力面积为31至50平方米;但同时高端别墅可考虑客厅面积在5l平方米以上。

(十三)别墅主卧室面积要求。

别墅卧室的主力面积为21至30平方米;但同时高端别墅可考虑卧室面积在31平方米以上。

(十四)别墅厨房面积要求。

别墅厨房的主力面积为13至20平方米;但同时高端别墅可考虑厨房面积在20平方米以上。

(十五)别墅自家花园要求。

设计该题时就有意让被调研者在考虑自己花园面积时，同时也将花园面积算进别墅总价，从而保证回复的客观性。

花园面积在200平方米以下为别墅花园的主力需求，花园是购买别墅人群重点关注的因素，高出该市场平均水平，将产生较大市场吸引力。

(十六)别墅物业管理。

在13个选择项中，排在最前面的6个会所设施依次是便利店、健身中心、温水游泳池、洗衣店、网球尝儿童乐园。其中最为重要的是便利店(占%)、健身中心(占%)、温水游泳池(占%)。

生活便利和运动健身是购买别墅的人群最为关心的问题，约占总样本的%。作为发展商而言，花最有效的成本达到最需要的满足是最明智的。

(十八)别墅装修要求。

购买别墅的人群越来越希望别墅的装修不用花费自己过多精力和时间，所以对他们而言，最好的选择是菜单式装修。菜单式装修占样本的53%。而要求精装修(提包人住)的只占29%，不要求装修(毛坯)的占18%。

(十九)别墅车位。

别墅内有一个私人车位是当前上海别墅市场的基本选择要求，而高价位别墅二个室内车位是必备的。

(二十)别墅周边环境。

人们希望别墅的周边环境中最不能缺少的设施(占总样本的%)：依次是医疗设施(占%)、商业设施(占%)、教育设施(占%)、公园绿地(占%)、体育休闲中心(占%)。

购买别墅的人群对周边环境的要求是较高的，如别墅周围缺少一些必备的设施时，发展商可在别墅小区中引进，或在周边地区引进相关产业。

(二十一)别墅卖点。

2、

3、4位的都是与绿化相关。从中可得出购买别墅的人群就是希望自己拥有大片绿地，且绿色植物可供自己享用，并有人为其打理照料，因此建议别墅项目能在绿化上做出差异性。

其次，“全面达到智能化”和“世界级物业管理服务”也是购房人极为关注的方面;近年别墅中的“水景”成为别墅卖点中的一大亮点，而且也确实为大多数人所接受，因此如何在水景上进行创新很重要。其三，“投资回报率高”，在上海成为世界的上海后，该卖点显得尤为耀眼，别墅在上海的投资价值被众多非上海人看重;“邻居物业是高品质国际社区”，别墅的购买者认为择群而居是代表了一种生活方式，因此在购房时，他们更愿意选择住在已成一定区域规模和品质的地方。

房地产行业的最新认知报告【第五篇】

各位领导，各位同事：

末年终，回首过去的20xx年，工作已经不再复返，对待工作我其实是很热情的，作为销售的我也对自己的工作看法不同，这一年的工作对于我是一个大的转变，不是说自己的个人修养上面，也不是在销售能力上面，其实更多的是我的心态上面，我对这份工作看法才是我感受最深的，一年来的销售工作当然也让我进步了很多，去年x月到现在我的变化就是一个最好的证明，我相信自己能够做好，这些都是可以改变的，其实在心里面我是很感激的，我知道自己应该做到哪些，不应该做什么，销售工作需要时间，需要机遇，我是真心觉得以后的自己能够做到更好，更加优秀，也就这一年的工作总结一番。

回首这一年，其实对于我是一个质的提高，本身就对销售感兴趣的我在工作起来适应的也很快，我自己没有足够的耐心，但是这些都是可以改变的，我坚信自己能够做好自己，一年的工作当中我首先解决的就是自己的缺点，这对工作来讲至关重要，不管在什么方面都希望自己能够做到完美，但也就是这种完美让人觉得遥不可及，我只希望自己能够做到更好，我端正态度在工作的时候发现自己不足就及时地纠正，面对一些自己不知道的问题我就积极的请教，销售工作须有耐心，这就是我最开始发现的.不足，我的耐心不是很多，这在工作当中不是一个好的习惯，我深深的知道自己应该做好哪些事情，纠正这类缺点是我首先做的。

学习是学习更多的业务，在日常的工作当中，不是什么事情自己都会，学习一些业务知识，在今后绝对是有保障的，我积极的进取，明白哪些是值得学习的，我内心深刻的知道自身出现的哪些缺点，没有什么是不能改变的，在工作当中我一直在学习，我知道哪些优秀的销售技巧是我应该钻研的，积累到足够的工作经验，学习到足够的业务知识，总归是好的，提高就是提高自己的能力，能力是工作当中不可缺少的一分部，一年的工作我努力提高能力，从一名销售小白也有了现在的一些转变，这是看得见的，我一定再接再厉。

在工作当中很多事情都是需要自己钻研，我必须对以后的个计划一番，我觉得在跟客户沟通交流方面我还是欠缺一点，尽管这些问题不是很大，但是我知道大问题就是这么引起的，我一定努力提高自己的能力，跟客户交流方面积累更多经验。

在过去的一年里，xx中心经历了开盘前积累期、开盘期、后续稳销期；在项目组全体工作人员的共同努力下，项目客户经历了从无到有，从少到多的积累，逐步实现了预期销售进度值，现对今年主要营销活动及销售工作总结如下：

随着xx中心一期首批房源正式开盘xx中心正式打开销售的序幕，开盘当天定出房源xx套。在此之前完成开盘前所有的广告及准备工作。开盘达到预期效果，为后期资金的回笼及项目能够很好地延续打下坚实的基础，也为xx中心在地产界奠定龙头老大的口碑。前期房源的价格首次调整。此次活动首次采用短信的推广方式，可能是由于对号段的掌握并不准确，短信的效果并不明显。

一个科学、系统而简约的管理制度和管理方式是凝聚团队走向成功的基石，作为销售部门尤为重要，为了打造更优秀的销售团队，计划将从绩效、激励、行为、心态、奖惩等销售人员最困惑的问题及因素出发，制定更为完善的销售管理制度。

一个地产项目的成功与否，离不开硬件建设（地段、资金、户型、配套、建筑品质），也离不开软件塑造（物业、推广、销售），作为软件环节中直接面对客户的先锋，销售人员综合素质的优劣在一定程度上成为客户订房签约的关键因素，为此，塑造一流的销售团队尤为重要，针对后续的销售计划和市场情况，将在培训中添加针对性的培训内容，同时更加细化，培训涵盖市场调研、房地产基础知识、项目知识、销售技巧、销售基本流程与特例操作方案等7大项，以循序渐进、优胜劣汰的培训方法提高置业顾问的专业水准。

市场竞争日益激烈，对产品的包装及计划性的经营，显得尤为重要。针对xx中心的营销方式要更接地气，适应当地市场，将xx中心的销售工作在平稳中更好的推进，适时利用节点推出适合当地市场的营销活动，把xx中心在现有基础上再推向另一个高度。

在这一年里，我看到了公司的进步，公司的成长，我自己也渴望成长，我希望公司能够向大企业看齐，我也希望自己成为一位名副其实的地产精英。我要和公司一起努力，一起成长。在公司领导的带领下，迎接挑战，创造辉煌。

此致

敬礼！

述职人：xx。

20xx年x月x日。

房地产行业的最新认知报告【第六篇】

尊敬的董事长、各位同仁：

大家好！

过去的半年里，在集团公司和董事长的正确领导和支持下，我在自己的工作岗位上，主动积极履行岗位职责，认真贯彻落实集团的安排部署，坚持以增强盈利能力和提升市场影响力为目标，以科学的经营理念和顶层思维为指导，坚持以提升经营效益为中心，以完善项目开发建设为重点，以推进管理提升为抓手，以加快公司发展为使命，深入、扎实、有效的开展工作，团结房地产公司领导班子和全体员工，较好的完成了工作任务的目标，现将主要工作情况做如下报告：

一、上半年主要考核指标完成情况。

——xxx项目全部竣工，具备交房条件，并完成了消防验收等工作。截止7月11日，已将1、2、4#交付业主，并计划将其余楼座有顺序、有计划交付。

——稳步安全推进xxx项目五期工程施工。xxx五期1#—5#楼项目按照工期要求主体施工完成，二次结构及装修施工完成50%。8—10、13—16、19—21#楼及1#、2#人防车库项目按照公司要求按期达到预售目标。

——销售任务逐步落实，紧抓项目回款额度。截止目前，xxx方面销售套数为254套；销售金额为134076073元，回款金额为109139737元；xxx住宅，上半年签约166套，签约额105106863元，回款额65030233元；商业认购9套，认购额9978243元，签约9套，签约额9978243元，回款额7341847元。

——xxx物业建设初步成型。自20xx年2月开始筹建开始，xxx物业服务中心，从只有1名经理到现在在编21人，团队组建初步完成，其中1人持有注册物业管理师资格证书，大专以上学历3人。并在制度建设，发挥前期介入功能，执行查验承接手续，妥善开展交房工作等方面，初见成效。

二、在经营亮点管理中的做法和体会。

思想指导行动，理念决定思路，管理理念决定公司经营的成败。今年永清地产持续传出国家利好政策，但地产升温持续时间短促，周期有限等现象也给我们提出了新课题、新要求，房地产市场仍面临严峻形势。面对当前现状，依据公司实际情况，确立工作思路最为重要。为此，我们坚持顶层思维，坚持以效益为中心，树立八个理念——风险理念、品牌理念、双赢理念、人本理念、协调理念、效益理念、创新理念、学习理念，并指导和运用于管理实践，受益匪浅。

我坚持上述经营管理理念，系统抓好各方面的工作。下面就围绕理念并结合我的实际工作目标执行情况谈一些做法和体会。

（一）坚持品牌理念，打造亮点。

企业进入了品牌竞争的时代，要想取胜，只能在“品牌”上，寻找突破口，为企业市场开发打造一张醒目的“名片”。

打造合同履约品牌。

一是制定前瞻性施工规划，快速打开局面。

对施工总体布置方案进行了前瞻性的优化和调整。将原方案中不合理。

的布置进行了重新选址和规划，包括车库选址、施工便道等，为后续工作打下了良好基础。

为配合销售需求，工程部进行现场资源调配，优先8#、10#、16#建筑，5月底完成了四层封顶，具备开售条件，满足了五期推盘的时间要求。加快了1#—5#建筑的施工，为早日验收抢得时间。

二是加强现场文明施工，确保工程质量。

在施工质量管理方面，通过对监理的管理，在质量预控方面明确各施工工序，施工方法，加强现场监督，采用样板引路，发现问题及时与设计沟通，坚持当天的事绝不拖到明天。目前多层主体均已经顺利通过政府质检部门的核验。

在现场文明施工、安全管理方面，实行定期检查，预防布控。工程部策划安排，由监理组织每周一次现场安全文明施工大检查，由于措施到位，成果较好，目前为止未发生一起重大安全事故。

打造策划营销品牌。

通过对xxx集团品牌战略研讨及方案汇报，并对接世联顾问、新景祥顾问、光合理想顾问三家具有实力的品牌战略合作伙伴，进一步实现xxx品牌所要达成目标的明确设定，进一步探寻xxx品牌落地执行层面的创新思路，取得阶段性成果。

通过竞品调研及市场分析，形成项目营销策略及阶段性营销方案；并要求代理公司定期完成市场监测周报及市场分析，会同研究；通过xxx公馆推广形象包装组织各广告设计单位进行研讨、沟通、比稿，优选优质广告设计单位，完成对项目的广告设计提报，提升xxx品牌效应，加快xxx地产的销售步伐。

（二）坚持协调理念，搞好对外协调关系。

做好与政府部门的和谐关系。

8#10#16#预售许可及十一栋楼桩基础从招投标到建设局各部门的备案、审核工作，取得了桩基础开工许可证。xxx方面，完成全面验收的准备工作，包括完成防雷工程合格工作，环保局现场检测和资料上报，规划局现场检测、资料上报，房屋现场面积实测，档案馆资料制作等；在资质方面，完成办理xxx房地产资质延期工作。

在交房工作上，积极疏通房管局、房屋测量单位关系，提前完成所交房屋的面积测定工作，使交房工作能顺利进行。按时完成了向县统计局、县房管局、统计报表工作。

做好与银行部门的和谐关系。

通过努力协调外省、市、县三级银行关系，完成北京建行、廊坊建行、河北银行、永清邮政储蓄银行、永清工商银行、永清农业银行多家金融机构项目按揭贷款准入，使得按揭工作正在有条不紊的进行中，累计完成按揭210户实现回款6019、6万元，保证企业资金的快速回笼。通过努力顺利的进行着xxx项目11500万元开发贷款的申请工作，在20xx年发放贷款7500万元及20xx年发放贷款4000万元，为我公司上半年各个项目的施工及土地贮备提供强有力的资金保证，为企业的持续稳定的发展，做足资金准备。

做好与当地老百姓的和谐关系。

在168项目征地中，我们与当地老百姓始终保持积极做工作的态势，截止到7月，已经完成135亩清理工作，坟头签协议14户，房屋已拆除，果树清理一户。

（三）坚持全员的效益理念，开源节流。

根据总公司下达的任务目标，经常组织各部门研究工作中的问题和难点，落实工作，加强管理，使每个人明确工作任务和努力方向，提高工作效能，增强效益理念。

在前期手续办理工作上，我们始终提倡以少花钱多干事为宗旨，通过努力，为公司直接节省资金百万元。

在工程技术上，通过工序的调整，避免了出现深基坑施工，通过了整体开挖，避免了基坑支护及护坡，从而为公司节约成本百万元。

（四）坚持双赢理念，加强总包管理与服务。

体现风险共担，利益共享。

主材全部由项目部采购供应，降低分包商资金风险，集中力量搞生产。签订《施工合同文件》、《履约担保函》和《安全协议》；采用了分包商《履约担保函》，有效地规避了工程风险。

把握住“民工工资发放”的关键。

一是成立民工工资管理小组，形成公司经理负总责，工程部具体牵头抓，综合、财务等有关部门配合的工作体系；二是按照县委要求实行民工工资支付保证金制度，并根据风险的大小，随时增加从工程结算款中预留保证金额度；三是实行监管发放，在保证工资发放的情况下，结算剩余工程款；民工工资总体发放到位。

（五）坚持人本理念，加强团队建设，形成独特的xxx地产精神。我们充分认识到团队建设是企业的核心竞争力，我注重以下几个方面：思路清晰是基础。通过抓教育引导人，抓制度约束人，抓激励鼓舞人，抓关怀温暖人，抓活动凝聚人等途径，形成合力。

高度重视是根本。各方联动，精心谋划，过程扎实开展；在时间、条件和资。

房地产行业的最新认知报告【第七篇】

一、房地产开发行业现状:城市化进程和改善住房消费的强烈要求，叠加推进了房地产市场成为中国经济的重要支柱。房地产业近两年投资和销售增长速度之快、房价增长幅度之大，房价收入比例失衡，房价成为老百姓不能承受之重已经成为不争的事实。在这种背景下，国家出台了一系列调控措施。

（一）、现行政策调高了房地产商拿地门槛，并对住房结构做了政策规定。

新国19条规定，竞买保证金不得低于出让最低价的20%，土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后一个月内必须缴纳出让价款50%的首付，余款按合同规定及时缴纳，最迟付款期限不得超过一年。这一规定使得开发商拿地的门槛提高，对开发商自有资金实力提出了更高的要求。

据生活日报2011年4月19日讯，济南老城最后一块宝地挂牌，竞买保证金达5亿元。在土地竞买人资格征集期结束后,实力雄厚的上海世茂成为舜井街片区地块出让唯一竞买者。

新国19条规定，各地当年的保障性住房、棚户区改造和自住型中小型商品房建房用地不得低于住房建设用地供应总量的70%。

石市相关部门已对2010年6月1日后取得住宅建设用地的项目，新建普通商品住房项目按住宅总建筑面积5%的比例配建廉租住房；2011年3月1日起，挂牌出让的商品住房用地新上项目，须按照项目总建筑面积10%（5%为廉租住房、5%为公共租赁住房）以上的比例配建保障性租赁住房。城中村改造、旧城改造项目，按规划住宅总建筑面积扣除回迁安臵面积后按5%的比例配建保障性租赁住房。

（二）、房地产销售实行明码标价和价格报备。

国家发改委2010年3月16日下发的《商品房销售明码标价规定》要求，自2011年5月1日起，商品房销售实行一套一标价，不得在标价之外加价销售。对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。国家正在对房地产实施前所未有、非常严厉的价格调控政策。

针对发改委的‚一房一价‛和价格申报备案后不许提价的要求，开发商会采取先高价申报、再打折的做法，这种游戏在任何打折店早已不是什么新鲜事。目前一些新盘已经开始低价入市，先标高价未必行得通。

（三）、国家对商品房房价提出了进一步调控趋势。

国家发改委价格监督检查司司长许昆林4月26日晚间在接受中新社记者独家专访时称，正在对房地产市场的成本、利润和价格等情况开展调研，拟综合考虑中国房地产业发展的实际情况和国外可借鉴的做法，将商品住房列入制止牟取暴利项目，严厉打击不法房地产开发商牟取暴利的行为。

（一）、上游行业发展及影响。

1、建材价格进入上升通道。

2011年二季度水泥产业将进入需求旺季。从需求方面来看，数据显示，2011年3月全国水泥产量同比增长%（上年同期为%），环比增长%（上年同期为%）。这意味着从3月开始，水泥需求进入旺季，销量开始环比增加，相比去年同期保持了旺盛需求态势。

从供给方面来看，2011年前3个月水泥投资规模在下降，这预示着未来水泥产能投放压力将缩小。主要因为2009年9月国家出台政策暂停新建水泥生产线所致。建设一条生产线的时间是12个月至16个月，这意味着自今年下半年开始，全国投放生产线将大幅下降。

从价格方面来看，2011年一季度，全国水泥均价为387元/吨，同比上涨13%。3月末水泥价格为392元/吨，同比上涨15%。水泥价格上涨的主要原因是，2010年四季度，部分地区限电导致水泥产能减少，拉动了水泥价格创出历史新高。而限电结束后，部分区域价格联盟发挥作用，导致水泥价格下滑幅度不大。

对于2011年二季度水泥产业的发展趋势，数据统计分析显示，二季度全国大部分区域将进入水泥需求旺季。南方3月中旬到6月中旬3为旺季，北方企业4月进入施工旺季，预计水泥价格在旺季仍将保持上升趋势。

钢铁行业，尤其是螺纹钢、线材等建筑钢材市场更是与房地产息息相关，数据显示，2009年我国粗钢的产量为亿吨，其中近四成流向了房屋工程行业。

2011年是十二五的开局之年，对于钢铁行业来说，节能减排，淘汰落后产能仍将是钢铁产业规划和政策的重点。按照已公布的规划，2011年底前要淘汰落后炼铁能力7200万吨、炼钢能力2500万吨。如果按照这一目标，2010年预计已淘汰3200万吨炼铁产能，推算2011年将再淘汰炼铁产能约4000万吨。

2011年钢材需求也因此存在极大的不确定性。同时，考虑到目前国内钢材产能总体处于过剩状况，以及国际需求仍较为疲软，将制约钢材价格上涨的空间，供给压力会逐渐迫使钢价停止上涨，且在随后出现回落。预计2011年国内钢材市场总体将围绕行业平均成本震荡运行，价格总体水平将高于2010年。全年将在4000-4900元/吨区间波动运行。

房地产上游关联行业价格上涨的趋势，加大了房地产的成本，减少了房地产业的利润空间。

1、居民收入增多，拉动住宅潜在需求。

统计显示，2010年中国农村居民人均纯收入5919元，比上年增长%，扣除价格因素实际增长%；中国城镇居民全年人均可支配收入19109元，增长%，实际增长%。

2010年农村居民收入增速较高的主要原因是各种来源收入均衡较快增长，特别是工资性收入和农业纯收入的大幅增长，其中工资性收入增长%，增速比上年提高个百分点，对农民全年增收的贡献率达%。工资性收入较快增长主要是由于农村劳动力务工工资水平上涨较多、外出务工人数和时间有所增加。

2、企业信心大幅增强拉动办公楼需求。

企业对自用办公物业需求的增长主要源于几个因素，包括企业强劲的资金实力﹑办公楼市场的升值前景以及更多本地和外资企业入驻顶级办公楼的要求。

3、城市化进程促进商业地产。

由于城市化的发展，人们越来越追求高品质的生活，对于消费的要求也会更高，这就使得商业与衣食的关系更加紧密，再加上人们从物质生活的极大满足向精神生活的飞跃，使得商业地产的发展势头迅猛。另外，从我国每年不断增长的gdp、cpi指数可以看出，商业及其相关的物业形态的发展空间和潜力还是相当大的。正是城市化进程推动了我国整个商业地产快速的发展。

（一）、商品房销售状况分析。

商品房销售的影响因素很多，包括经济因素、社会因素、环境因素、政策体制等多个方面，而且各个因素是复杂和多变的，因素之间的相互关系也是比较复杂的。其中影响商品房销售的主要因素有：城乡居民储蓄、人均生产总值、城镇居民的人均可支配收入、商品房需求的影响、居民消费价格指数、商品住宅平均销售价格。

1、城乡居民储蓄：城乡居民储蓄对销售状况的影响最大。在当前的房地产市场中，随着居民存款的增加，一些居民会考虑将存款转向投资于房地产，以获得更大的收益。

2、人均生产总值：经济的高速发展必将推动房地产业的快速发展。gdp特别是人均gdp在某种程度上反映了一个国家或地区的整体经济发展。一般情况下，经济发展水平越高，房地产业越发达。

3、城镇居民的人均可支配收入：随着城镇居民生活水平的提高，大多数居民希望改善居住环境，因此，也会影响到房地产的销售状况。

4、商品房需求的影响：城镇人口数、人均住宅使用面积、家庭总户数构成了商品房的市场需求因素。在全国平均商品房需求水平上，北京地区拥有巨大的人口聚集、商品房投资涌入等不利因素，将导致北京地区局部商品房市场需求大增，从而促使商品房价格的上升。

5、居民消费价格指数：居民消费价格指数能够很好的反映一个国家或地区通货膨胀率情况。相比较，通货膨胀率对商品房的销售影响较弱。

6、商品住宅平均销售价格：通常情况下，商品房的价格对商品房的销售影响较大。

（二）、商品房空臵面积分类指数变化。

商品房的空臵量是反映房地产市场供需状态的一个重要指标，也是政府进行宏观调控的重要参考数据。国家统计局的‚国房景气指数‛中是以商品房空臵面积的概念反映商品房空臵量的，是以上年的空臵面积累加今年已经拿到竣工证但尚未销售或出租的商品房的增量面积。

今年2月份，全国房地产开发景气指数（简称‚国房景气指数‛）为，比2010年12月份回升点。说明中国房地产业持续处于景气状态。

资料显示，2011年2月房地产开发投资4250亿元，同比增长%，其中住宅3014亿元，同比增长%；房屋施工面积291473万平方米，同比增长39%，其中住宅224049万平方米，同比增长%；房屋新开工面积19083万平方米，同比增长%，其中住宅14838万平方米，同比增长%；房屋竣工面积6952万平方米，同比增长%，其中住宅5366万平方米，同比增长%；商品房销售面积8143万平方米，同比增长%，其中住宅7282万平方米，同比增长%，办公楼192万平方米，同比增长%，商业营业用房478万平方米，同比增长%，；商品房销售额5242亿元，同比增长%，其中住宅4471亿元，同比增长%，办公楼244亿元，同比增长%，商业营业用房435亿元，同比增长%。

据统计数据资料，2010年房地产开发企业本年资金来源72494亿元，比上年增长%。其中，国内贷款12540亿元，增长%，占资金来源的%；利用外资796亿元，增长%,占资金来源的1%；自筹资金26705亿元，增长%，占资金来源的%；其他资金32454亿元，增长%，占资金来源的%。在其他资金中，定金及预收款19020亿元，增长%，占资金来源的%；个人按揭贷款9211亿元，增长%，占资金来源的12.%。除自有资金、开发贷外，定金及预收款、个人按揭贷款成为房地产开发企业另一重要资金来源。

房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高的特性。房地产项目开发从购买土地、规划设计、施工建设到竣工验收，建设周期短则1～2年，长则3～5年，甚至更长。

（一）、房地产企业融资渠道开始向长期趋近转变。房地产企业的资金除自有资金外，主要依赖银行贷款。但是现行的融资政策预示着房地产行业的融资渠道由比较宽松开始向长期趋紧转变。

央行自2011年4月21日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率个百分点。这是央行年内第四次上调存款准备金率。大型银行存款准备金率已经上调至%。

存款准备金率的收紧，更使得各商业银行抑制了放贷冲动，开发商从银行贷款也越来越难。

（二）、房地产企业开辟多渠道融资，但融资环境趋向更加严峻。

应对融资渠道收紧，房企急需加大融资力度，相应的大量的民间资本便绕路银行和房款，借道信托或私募股权投资基金，资金流入房地产业，一时间缓解了资金短缺的局面。但是信托这根‚救命稻草‛已经受到越来越严格的监管。2010年11月份，银监会要求信托公司在12月20日之前上交房地产信托的自查报告。一时发行得热火朝天的房地产信托不得不被迫降温。相比信托业，目前地产公司从私募股权投资基金渠道融资还没有明确的监管细则。有数据显示，2010年我国有近30只房地产投资基金，总规模达500多亿元人民币，其中以私募股权投资基金方式为主。

自行业步入政策调控期，许多房企都开启了海外融资之旅。中国香港、新加坡甚至是纳斯达克便成为地产商直接融资的新选项。近日，旭辉可能赴港上市的消息不胫而走。消息指出，旭辉集团计划赴港上市，初步集资规模订于5亿至6亿美元(约39亿至亿港元)，其计划最快于本月正式启动。诸多拥有‚境外资源‛的大型房地产企业充分利用了境外融资的便利，发行相当规模的优先票据和可换股债券。比如1月14日，恒大地产宣布将发行亿元3年期及37亿元5年期以美元结算的人民币债券，利率分别为%和%，两笔共计融资亿。

（三）、房企资金链绷紧，一些中小型房企资金链面临断裂的困境。

相比被迫‚卡壳儿‛的融资链，曾为房地产商贡献大量流动性的售楼回款，如今也处‚难产‛中。‚对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的倍‛。央行2011年4月6日起加息个百分点，部分城市已出现银行暂停购房贷款或是暂停部分购房贷款的现象。首付款比例提高和银行的加息，加重购房者的购房成本，个人按揭贷款资金来源萎缩，销售量下滑对其资金链的影响更大，同时存量房产增加，资金周转放慢。

（四）、预售资金监管加剧拉紧房企资金链条。

2010年10月25日,北京市宣布将于12月1日起对商品房预售。

资金进行监管,明确:‚商品房预售资金应当全部存入商品房预售资金监管专用账户,并对其中用于项目工程建设的资金实行重点监管,保证预售资金优先用于工程建设。‛一线城市中北京成为继深圳之后第二个实施该项政策的城市。此外,浙江省也将于2010年11月1日起正式对商品房预售资金进行监管。这一政策似乎已经有‚蔓延‛之势。但从‚限购令‛在不到一个月内迅速在全国多个城市全面推出的情况看,预售资金监管在更多城市推行的可能性仍然很大。一旦如此,对开发商资金周转要求也将提出更高的要求。没有做好准备的房企,资金链断裂将在所难免。

另外，从今年二季度起，开发商融资渠道的持续收缩和融资成本的大幅上升已是既成事实，从开发贷、个贷、资本市场融资、信托等各个环节均被封死，全行业资金链前所未有受压。

七、房企多元化经营策略提速，产品线逐步向二三四线城市及保障房领域推进。

（一）、房企产品线开始转向二三四线城市。

房地产的开发重点，从北上广深这样的一线城市，开始迅速向二、三、四线城市延伸，二线城市是省会城市，三线城市是地区级城市，四线城市就是县城。从今年开始，大量的开发商会加速从一线城市向二三四线城市转变，实际上很多二线的城市开发商已经云集了，在三四线城市面临着很好的发展良机。

资料显示：2010年全年，一线、二线、三线城市房地产开发比例，已经达到20:60:20的比例，也就是说，二线城市房地产开发量占到60%，三、四线房地产开发量，已经赶上了一线城市，而且这种趋势在迅速扩大。

（二）、房企产品结构也在开始变化，逐渐转向保障性住房。‚利润微薄‛一直是先前许多房企放弃保障房的原因之一。不过，在资金链紧绷的状态下，保障房项目成为今日新宠。

近日，河北省住房和城乡建设厅与北京万科企业有限公司在北京签订《河北省保障性住房建设战略合作协议框架协议》。北京万科将与河北省廊坊、保定、唐山、秦皇岛、沧州、张家口等六市保障性住房项目开发建设进行合作。合作开发建设保障性住房，包括开发建设公共租赁房、限价商品住房、廉租住房等保障性住房项目，规模预计为6000-8000套。

（三）、对保障性安居工程建设国家给予了一些优惠政策。根据‚十二五‛住房保障建设规划，制定今后五年保障性安居工程建设用地供应计划，实行计划单列，保证优先供应。为保障性安居工程建设，建立多渠道资金筹集机制。积极探索通过银行贷款、发行12债券、信托投资、资产运营等方式积极筹集资金，拓宽保障性住房建设资金融资渠道。对辖区各类保障性住房、危陋住宅区改建（棚户区改造）的建设、买卖、经营等环节涉及的城镇土地使用税、契税、印花税、营业税、房产税等予以减免。保障性安居工程建设项目，免收城市基础设施配套费、防空地下室异地建设费等行政事业性收费和政府性基金。

同策咨询研究部分析师指出，开发保障房项目不仅可以获得贷款和土地的优先条件，同时还有可能与政府攀上关系，结成战略合作关系。

‚由目前的市场情况来看，这三点足以吸引一群开发商蜂拥而上。‛分析师表示，该类项目与商品房相比，虽然利润微薄，但收益稳定，风险较低。除此之外，还可以规避政策的限制，与‚因限购而卖不出商品房‛相比，当下，开发商应该更愿意接受这种开发机遇。

在一系列宏观调控政策的作用下，大多数城市将房价调控目标定在10--15%。房价已经驶入‚慢车道‛。目前的房价走势依旧处于僵持状态，鉴于房企在现金流不足、高存货、流动负债大量到期的情况下，极有可能选择降价出货以回笼资金，从而为未来价格的进一步走低提供了条件。

随着国务院派出8个督察组，对京沪等16个省份开展房市调控政策落实情况专项督察的结束，从督察涉及各地地方媒体报道看，此次13督察组对于各省区市的调控落实持肯定的态度。专家认为，此次督察组对于各地的督察，将使得不少城市已经公布的房价控制目标将面临重新调整和修改，调控政策有加码的可能。

综合以上分析，国家出台的一系列调控目标和政策措施，矛头直指房价，使得房地产行业面临着巨大的压力。高融资成本摊薄了利润，融资渠道的紧缩，预收款监管在考量房企的自有资金实力，加息、限购和提高首付款比例带来的销售的萎缩，房企一方面战略调整和经营结构调整，一方面顺应政策要求，将房价控制在一个合理的区间，快速销售，加快回流资金，实现资金的良性循环。

房地产行业的最新认知报告【第八篇】

房地产：经济下台阶，政策露山水(国泰君安)逻辑：中央对房地产政策调控的基调已经定为“双向调控”。住建部副部长齐骥指出：所谓双向调控亦可称分类指导，即对一线城市继续增加供应，抑制、遏制投资投机性需求，限购政策不退出；而对于库存量比较大的城市，要控制供地结构、供应结构。我们认为，部分城市房地产调控政策边际好转为大概率事件。地方政府此前的部分调控政策有望在2014年4月陆续到期，齐部长指出“双向调控”要求一线城市限购政策不退出，但对库存量较大的城市，并未突出强调限购不退出，这或许意味着存在部分城市限购淡化的可能，我们认为此类城市基本面越差，其政策面边际好转的概率和程度就越大，地产板块的估值修复行情就越可能愈演愈烈。

目前地产股估值水平仍处于历史地位，再加上房地产再融资开闸，优先股试点等政策红利的释放，我们认为上市公司经营积极性有望大幅提高。

选股思路：

1）看图说话：看好京津冀区域和海西平潭，两个区域均具有高度的政治意义，未来政策红利或不断兑现。京津冀一体化：推荐“廊坊二宝”（华夏幸福、荣盛发展），受益公司有首开股份、华业地产、廊坊发展等。海西平潭：推荐中福实业。

2）优先股受益：推荐万科a、保利地产、招商地产、金地集团。

3）国企改革：“国企改革七小虎”，推荐：中洲控股、中华企业、华发股份、深振业、北京城建；受益公司：天津松江、电子城。

房地产行业的最新认知报告【第九篇】

今年1-6月，我区房地产业实现税收5亿元，同比增长85%;房地产开发投资完成亿元，其中住宅投资完成23亿元;商品房施工面积万平方米，销售100万平方米。今年以来，我区房地产业发展呈现以下特点：

转载自

1、房产投资保持较高增速。

我区近年的大开发大建设态势和房地产市场的走热使得房产开发商对我区房地产市场前景纷纷看好。今年上半年我区房地产开发仍延续了去年以来的较快增长势头，1-6月，房地产开发平均增速为%，具体走势见图一。其中，住宅建设在房地产开发投资中的地位突出，占到房地产开发全部投资的62%;商业营业用房今年开发增速也持续走高，2-6月累计增速分别为：%、%、%、%、倍;办公楼开发投资也保持了10倍以上的增速。

2、房产销售势头回落明显。

今年我区商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下降趋势，2-6月的增速走势见图二：

从商品房预售情况来看，回落趋势明显。1-6月全区预售3940套，总面积万平方米;预售套数和面积数与去年同期相比分别降低了%和%。出于对宏观政策的观望心态，3月份我区商品房预售出现了一次明显下降，4月份仅售出474套，总面积万平方米，与3月份相比均下降了%。5月、6月继续维持了较低的预售水平，每月预售385套，总面积5万平方米左右。

3、房产平均价格持续走高。

虽然今年年初开始，中央及市频频出台调控房地产市场的有关政策，但年后，房地产市场已进入快速上涨的新一轮行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的实际需求支撑以及“跟涨不跟跌”的投资心理等因素影响，我区房价也呈持续走高的态势。

自年开始，我区房地产价格以年均20%以上的速度快速提升，房价在、、年分别同比上涨%、30%和42%。目前，我区新建商品房均价已达5590元每平方米，同比上升20%;存量房均价已达5000元每平方米，同比上升47%。

二、近期房地产市场调控政策对我区房地产市场发展的影响。

由于房地产价格持续上涨，房地产市场投机成份严重，中央将防范房地产风险作为今年宏观调控的重点，市也出台了多项有关政策，加强对房地产业的调控。中央和市的政策主要通过以下几方面来调控房市：

中央:。

——土地供应结构调整。建设部等七部委出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》，规定各地要根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间;对房价上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量;严控高档住房用地供应。

——房贷利率调整。3月16日，央行出台了调整商业银行自营性个人住房信贷政策，规定对房价上涨过快城市或地区，可将个人住房贷款最低首付款比例由20%提高到30%，并实行住房贷款下限管理，将个人住房贷款利率下限水平由%提高到%。

——房地产财税政策调整。国税总局、财政部、建设部联合发文，规定xx年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税，同时规定凡在xx年6月1日以后购买非普通住房的`，按3%全额征收契税。

——房地产发展目标调整。xx年市《xx工作报告》确立了“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住宅为主”的“三个为主”楼市调控原则。

——房地产销售登记方式调整。市加强新建楼盘网上备案工作，于2月18日推出“网上二手房”试运转，增强房地产信息的透明度，并出重拳打击违规炒作房产的企业。

——房地产供应结构调整。大力调整供应结构，加大配套商品房为主的中低价普通商品房供应。xx年市计划开工建设配套商品房和中低价商品房各1000万平方米。

从短期看，宏观政策的调整将对我区的房地产投资建设带来直接影响，从而关系到财政收入、固定资产投资、第三产业增加值等主要经济目标的完成;同时，平抑房价政策的出台导致市场观望气氛浓重，房地产市场尤其是二手房市场交易量将有较大程度的萎缩，我区房地产业发展将出现一定程度的“缓刹车”效应。

但从长期看，宏观政策调整必将有效剔除我区房地产市场中的投机因素，达到抑制投机行为、规范投资行为、鼓励居住消费的目的，有利于我区房地产市场的持续健康发展，主要将起到以下几方面的作用：

——合理控制房地产投资开发量。通过调整房贷利率、税收政策，减少房地产市场中的投机成分，显露市场真实需求量，合理引导房地产投资开发量。同时，通过严格土地供应，有效防止过度开发的情况发生。

——缓解房地产业供求矛盾。通过加大配套商品房和中低价商品房的建设量，调整房地产供应结构，满足普通老百姓的住房需求，有效缓解房地产业的供求矛盾。

——适度平稳房地产价格。考虑到“两港一城”建设效应初显、浦东板块效应显现、基础设施建设加快带来的房产升值效应，我区房地产价格仍将继续走高，但期房限转、税收调整、商品房网上登记等政策办法将有效稳定过快上涨的房价，使其涨幅趋于稳定。

三、积极应对，保持我区房地产市场持续健康发展。

总的来说，由于我区房地产市场发展基数相对较低，近期又迎来“两港一城”开发建设的历史性机遇，从长远来看，我区房地产市场仍将有比较大的发展空间。近期的房地产调控政策将使我区正在发展中的房地产市场进入一个调整-巩固-提高的阶段，走向日趋成熟。为保持我区房地产市场的持续健康发展，当前要注意以下几点。

建立起科学有效的房价监测和预警体系，加强对房地产市场的调控，维护房地产市场价格秩序，促进房地产业持续健康发展。重点监测土地出让价格，新建商品房、存量房的交易价格;当前特别要重视加强对住宅类商品房价格的监测工作。加强房价的季度、年度分析预测工作，将出让土地面积、房地产开发投资额，新建商品房的开工面积、竣工面积、销售面积、空置房面积及空置率，市场平均价格及变动情况和原因等列入分析内容。一旦发现价格异常波动，及时提出预警建议。

2、加强房地产项目的跟踪管理工作。

建立房地产项目的跟踪联系网络，及时反馈项目的进展情况，以便发现问题、协调问题、解决问题。确保房地产企业根据政府年度土地供应计划经营房地产开发项目，并按照统一招标、拍卖和挂牌的方式来取得土地使用权，同时，严格对房地产企业有关用地、立项、规划、建设和销售手续的办理。把好房地产项目的市场准入关，严格审查房地产开发企业的资质条件，对抽逃注册资本金、项目资本金，无证或超范围从事房地产开发经营的行为，要依法严厉打击。

3、有计划有步骤的规划房地产开发。

结合我区经济发展和城镇建设总体规划来开发房地产，根据轨道交通等基础设施建设来编制房地产开发计划，合理预留开发空间，以达到通过城市规划来引导房地产开发，带动经济发展的良好效果。加强对房地产市场的监控，通过房地产市场的信息透明化，培育和发挥房地产行业协会的作用，引导房地产企业掌握市场状况，根据市场运行状况合理安排开发计划。

4、合理引导住房主体需求。

中低收入职工、新增的城镇职工、城市化推进的人群、进城务工的农民工、城镇中的困难家庭是社会上的住房主体需求。为满足这部分需求，市政府今年大力推进配套商品房和中低价商品房两类住房建设，同时加大廉租房的建设力度。我区要以此为契机，积极引导商品房开发向普通住宅建设倾斜，改善住宅供应，完善住宅功能，提高住宅质量。同时，结合我区开发建设和城市化进程实际，引导居民对住房的理性消费，推动主体需求的合理化。

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房地产行业的最新认知报告【第十篇】

尊敬的领导：

您好！

两年的房地产销售经历让我体会到不一样的人生，个性是在xx的案场，严格、严谨的管理下的洗礼也造就了我稳重踏实的工作作风。回首过去一步步的脚印，以下就是我的述职：

坚持不懈，不轻易放下就能一步步走向成功，虽然不明白几时能成功，但能肯定的是我们正离目标越来越近。有了顽强的精神，于是事半功倍。持续的工作，难免会令人疲倦，放松一下是人之常情，在最困难的时候，再坚持一下也就过去了；同样在销售中客人提出各种各样的异议，放下对客户解释的机会，客户就流失了；而再坚持一下、说服一下也就成交了。往往期望就在于多打一个电话，多一次沟通。同时坚持不懈的学习房地产专业相关知识，让自我过硬的专业素养从心地打动客户。

我认为一个好的销售人员就应是个好听众，透过聆听来了解客户的各方面信息，不能以貌取人，不应当轻易以自我的经验来决定客户“一看客户感觉这客户不会买房”“这客户太刁，没诚意”，导致一些客户流失，就应透过客户的言行举止来决定他们潜在的想法，从而掌握客户真实信息，把握买房者的心理，在适当时机，一针见血的，点中要害，直至成交。

辛勤的工作造就优秀的员工，我深信着这一点。因此自从我进入易居公司的那一刻起，我就一向持续着认真的工作态度和用心向上的进取心，无论做任何细小的事情都努力做到最好，推销自我的产品首先务必要先充分的熟悉自我的产品，喜爱自我的产品，持续热情，热诚的对待客户；脚踏实地的跟进客户，使不可能变成可能、使可能变成现实，点点滴滴的积累造就了我优秀的业绩。同时维护好所积累的老客户的关系，他们都对我认真的工作和热情的态度都抱以充分的肯定，又为我带来了更多的潜在客户，致使我的工作成绩能更上一层楼。这是我在销售工作中获得的最大的收获和财富，也是我最值得骄傲的。

每个人都有过状态不好的时候，用心、乐观的销售员会将此归结为个人潜力、经验的不完善，把此时作为必经的磨练的过程，他们乐意不断向好的方向改善和发展，而消极、悲观的销售员则怪罪于机遇和时运，总是抱怨、等待与放下！

龟兔赛跑的寓言，不断地出此刻现实生活当中，兔子倾向于机会导向，乌龟总是坚持核心竞争力。现实生活中，也像龟兔赛跑的结局一样，不断积累核心竞争力的人，最终会赢过追逐机会的人。人生有时候像爬山，当你年轻力壮的时候，总是像兔子一样活蹦乱跳，一有机会就想跳槽、抄捷径；一遇挫折就想放下，想休息。人生是需要积累的，有经验的人，像是乌龟一般，懂得匀速徐行的道理，我坚信只要方向正确，方法正确，一步一个脚印，每个脚步都结结实实地踏在前进的道路上，反而能够早点抵达终点。如果领先靠的是机会，运气总有用尽的一天。

一向以来我坚持着做好自我能做好的事，一步一个脚印踏踏实实的坚定的向着我的目标前行。