2024年成都物业管理服务政策5篇

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成都物业管理服务政策篇1

工业园区物业管理服务规范 适用范围

本规范规定了工业园区（通用厂房、仓储）（以下简称园区）物业管理服务活动中安全管理与服务，环境卫生管理与服务、绿化管理与服务、建筑物及设施/设备运行维护服务、客户服务、突发事件处理等内容及要求。本标准适用于本市行政区域内工业园区物业管理服务活动。规范性引用文件

下列文件对本文件的应用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，仅所注日期的版本适用于本文件。凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。

gb 50348—2004 《安全防范工程技术规范》

gb 4717—93 《火灾报警控制器通用技术条件》 gb 50116—98 《火灾自动报警系统设计规范》

gb 16806—1997 《消防联动控制设备通用技术条件》 ga 503—2004 《建筑消防设施检测技术规程》 db 31/t361-2006 《办公楼物业管理服务规范》 db 31/t429-2009 《商业物业管理服务规范》 db 31/387—2007 《锅炉大气污染物排放标准》 gb2894 《安全标志》

gb/t10001 《公共信息标志图形符号》 db31/199 《污水综合排放标准》

gb17051-1997 《二次供水设施卫生规范》 《特种设备质量监督与安全监察规定》（国家质量监督检验检疫总局令第13号，自2000年10月1日起施行）

《建设工程质量管理条例》（中华人民共和国国务院令第279号，自2000年1月30日起施行）

《上海市社会公共安全技术防范管理办法》（上海市人民政府令第93号，自2001年4月1日起施行）

《上海市建筑消防设施管理规定》（上海市人民政府令第70号，自2007年5月5日起施行）

《上海市突发公共事件总体应急预案》（自2006年1月起施行）《物业管理企业资质管理办法》建设部令第164号（2007）

《上海市电梯安全监察办法》（上海市人民政府令第22号，自2004年8月1日起施行）术语和定义 通用厂房

即标准厂房，是由政府规划批准建造，供水、供电、供气、通讯、道路、仓储及其他配套设施齐全，能满足从事工业生产和科学试验需要的标准性建筑物或建筑物群体。 仓储 为堆放和储运产品、原料及货物而建造的建筑物。基本要求 资质

物业服务企业应具有从事物业管理服务的资质，应符合建设部《物业管理企业资质管理试行办法》的要求。 服务机构与人力资源配置

物业服务企业应根据园区的具体情况及合同约定，设置相适应的物业服务机构，配备服务人员和服务设施。

服务人员应取得相应的物业服务从业资格证书或岗位证书，专业技术、操作人员应取得相应专业技术证书或职业技能资格证书。

服务人员应按规定统一着装，仪表仪容整洁端庄。在服务过程中用语文明，行为规范，服务主动。

服务人员应及时、认真做好工作记录，做到字迹清晰、数据准确。 服务人员应掌握物业服务基本法律法规，熟悉园区的基本情况，能正确使用相关专用设备。 基本物业服务

提供设施设备维护保养工作，确保公共设施设备的正常运行。 提供全天候的公共秩序维护服务和安全防范服务。

提供规范的环境保洁服务，为客户提供整洁、卫生、安全、美观的环境。提供绿地养护服务，保持区域整体的景观效果。

根据相关法律、法规，结合园区实际情况，对影响园区公共环境的各项环境因素进行识别和控制，制定环境管理措施。

对自然灾害、事故灾害、公共卫生事件和社会安全事件等突发公共事件建立突发事件应急处理预案，并组织实施培训、演习、评价和改进，事发时按规定途径及时报告客户和有关部门，并采取相应措施。 财务管理

建立健全财务管理制度，对物业管理费和其它费用的收支进行财务管理，运作规范，账目清晰。对于维修服务、延伸服务等费用须单独结算的应准确计算。 物业档案管理

有较完善的物业管理档案制度，档案内容至少应包括：

物业承接验收资料；

园区及其配套设施权属清册资料；

设备设施维护管理资料；

客户信息资料；

日常管理资料。安全管理与服务 内部运作要求

在遵守国家有关法律法规的前提下，制定园区公共秩序维护方面的公众制度及内部管理规定，包括园区公共秩序维护岗位设置、岗位规范及职责、运作管理规程、设施设备使用管理规定等。

保安人员应统一着装，仪表仪容整洁端庄，熟悉园区及业户的基本情况，值岗时用语规范，服务主动。 书面形式记录各项工作的开展情况，包括值班记录和巡视记录、交接班记录、车辆进出记录、人员进出记录等。

设置门岗、巡视及监控岗位，并配置相应的公共秩序维护人员；视实际需要和服务合同的约定设置其他岗位。

配备专用物品、器材、设备，物资管理有序，可随时使用。 公共秩序维护 人员进出

园区主要出入口应安排秩序维护人员24小时值守。

合理控制园区内的人员进出，对访客提供必要的指引服务，对施工、送货、参观等外来人员应实施必要的管理控制措施，对推销、拾荒等闲杂人员应劝阻其进入园区。

开放式园区应设有技防设施，通过技防和人防相结合的措施，确保园区内的有序和安全。 物品进出

对货运车辆的进出及以其他方式带出园区的大件物品，应要求业户配合提供相关的放行凭证；

在事先获得政府有关部门的许可并向本区域服务机构提供许可文件并做好各项安全防范措施后，业户因生产所需的易燃、易爆、有毒等危险品可运入园区。

设有货运电梯的，应阻止任何人员使用载客电梯运送大件物品，货运电梯应设专人驾驶操作。 车辆进出

根据《公共信息标志图形符号》要求，设置各类交通和安全警示标志，车库／场内配有相关的照明设施、停车设施和灭火器材。

车辆行驶、停放指引标识、标线明显，保持设施和标志的完好。 设置机动车、非机动车和人行道出入口，并可根据实际状况安排是否设立机动车辆独立进出通道和非机动车停放区域； 进出通道处应设置减速缓行装置。

对进出园区的车辆进行发证、登记管理，维护交通秩序，引导车辆行驶、停放有序。

货运车辆装、卸货应在指定区域内进行。 监控岗服务

熟悉各类控制系统（包括但不仅限于下列系统：闭路电视监控系统、消防报警系统、红外报警系统、门禁系统、道闸系统、巡更系统、煤气自动报警系统等安防系统）的操作方法并确保处于正常运行状态。

监视、监控及报警系统设施设备应24小时开通，保持监控记录完整，符合《上海市社会公共安全技术防范管理办法》的要求。

监控人员对监控记录应严格保密，未经上级允许，不得擅自泄露记录内容和资料。

巡视岗服务

制定固定或非固定的巡视路线和巡视频次，对重点区域、重点部位、车棚、物品堆放点、死角和隐蔽点等应纳入巡视范围。

通过巡视或监控及其他各岗位共同监视和维护园区内的正常秩序，发现违约、违规、违章和异常现象应及时制止并报告。 园区治安防范

正确区分、处理一般事件、突发事件和恶性事件，并予以及时、妥善处置。

协助做好园区内的安全防范工作，发生安全事故时，应及时向上级行政主管部门报告。

制定园区突发治安事件的突发事件应急处理预案，并在物业办公室、监控中心等处室内悬挂，每年应组织不少于1次的突发治安事件应急演习。 消防安全 消防器材

应按照《上海市建筑消防设施管理规定》并结合园区的火灾危险性，针对易燃易爆物品的特点进行合理的配置。

对管理区域内所有消防器材和消防系统进行统计，建立台帐，统一管理。 定期对辖区内消防系统、消防器材进行巡视、检查、测试、维保，凡失效、损坏的要及时维修更换，确保其处于整洁和完好备用状态。 消防通道

确保消防通道标识规范、清晰、完好。确保消防通道通畅、安全。 消防演练与培训 根据园区情况，制定消防实操培训和消防常识培训计划并实施，每年进行不少于一次的消防实战演练。环境卫生管理与服务

园区公共区域共用部位环境保洁服务基本要求

园区公共区域共用部位保洁要求应符合《商业物业管理服务规范》附录、的相关规定。 环境绿化管理

园区环境绿化要求应符合《办公楼物业管理服务规范》的相关规定。

景观管理与服务

水体景观养护管理技术措施及要求 硬底水景水体的养护

定期经常清洁池内水体，包括清除水中垃圾等杂物及更换干净水，减少水中泥沙、污物对设备的损害。 软底水景水体的养护

严格控制污染源流入水体从而污染水面，及时清除水中垃圾等杂物。园林水体景观养护标准

驳岸应安全稳固，整齐美观，完好无缺损，符合自然化；

设施有防护设施和安全警示循环、动力及排灌设施完好无损，正常运行；

清洁无漂浮杂物硬底池壁无明显污垢。 硬质景观小品管理与服务

定期检查修复园林建筑、构筑物，园椅、桌凳、标识牌等破损结构或装饰；定期检查园林建筑及构筑物、假山等结构上存在的隐患，并及时加以解决；

园林建筑及构筑物保持外观整洁，构件和各项设施完整无损；建筑室内陈设清洁、完好、合理；防止结构、装修和设施隐患。 环境污染防治 建立节能和废弃物控制的制度，通过宣传等形式向园区内业户和相关方传达环境管理意识，减少环境污染、提高能源、资源利用效率。

对公共区域和业户日常垃圾、废弃物集中收集，交由具备专业资质许可的处理单位统一清运、处理。

监督园区内业户按国家规定做好放射性废弃物和化学危险品的储存、处置，发现违规处置行为时，应立即报告上级主管部门，并根据应急预案组织好应对工作。建筑物、设备设施运行与维护 建筑物

根据《建设工程质量管理条例》的要求，制定各类建筑物及设备的运行维护档案和作业规范，做好建筑物和设施设备的维保工作。

定期巡查建筑物公共部位的安全状况，配合有关部门进行建筑物的安全检查。 房屋楼板、道路、桥梁等负载不能超过设计限重。 供配电系统

制定供配电系统的运行维护作业规范和程序，保持园区变配电设备运行正常。

编制维保、检查计划对变配电设备、设施进行检修、维护和检测。

限电、停电应经有权限人员审批，并提前向客户发出限电、停电通知并做好解释工作。

停电区域应加强安全警戒，维持区域秩序，有必要时启动应急预案。 保持应急供电系统设备完好，处于有效的待机状态，确保随时应急启用。 合理申请调整契约负荷值，有效控制md值。

通过电容补偿设备和其他手段，提高供电系统的功率因数。 雷电防护系统

做好雷电防护系统的日常维护，定期检查，保持接地状况良好。 按规定对防雷装置定期进行检测。 给排水系统

保持系统中各类泵、阀门、表计、控制柜、管路完好正常。

管道色标和水流指示清晰，阀门开、关状态和水泵的使用、备用状态挂牌明示。

定期保养检修系统中的各类设备。 末端用户的水压及流量满足使用要求。

遇限水、停水情况，应提前通知各用户，并做好解释。

饮用水水箱每年进行全面清洗、消毒，清洗完毕须有专业检测部门出具的水质检验报告，水质符合地方饮用水标准；二次供水设施的管理应符合国家《二次供水设施卫生规范》要求。

雨季应加强园区内排水管井的检查，确保建筑物和道路排水畅通。 按照《污水综合排放标准》掌握区内企业的废水处理和排放情况，督促其达标排放。企业新增项目的排放应通过环保部门的环境评估并验收达标。 火灾报警系统

保持火灾报警控制器运行正常，其火灾报警功能、故障报警功能、自检功能、显示与计时功能等，符合国家《火灾报警控制器通用技术条件》中的相关要求；其联动控制功能应符合国家《消防联动控制设备通用技术条件》中的相关要求。

定期对火灾报警系统进行检查保养，每年进行一次检测，确保系统完好正常。

客户二次装修涉及变更原设计的探测区域，应按中华人民共和国《火灾自动报警系统设计规范》重新布置火灾探测器，按规定报消防部门审批。 消防灭火系统

保持消火栓、喷淋、泡沫、气体等灭火系统设备完好正常，其功能应达到国家公安部发布的《建筑消防设施检测技术规程》中规定的要求。 灭火系统设备每年应进行一次检测和联动测试。

水泵、阀门、消火栓等机械部位应定期保养和润滑，无跑、冒、滴、漏；外表应定期油漆，泵房，储罐室应保持清洁。 电梯

电梯的使用和日常维护保养应符合《上海市电梯安全监察办法》规定。 货梯应配备专职司梯人员。

电梯的维修保养单位应当依法取得许可，从事电梯维修、日常维护保养的作业人员当依法取得相应的许可证书。

在用电梯应每年经专业检测机构检验合格，取得《安全使用许可证》。 对电梯故障有应急预案。

保持电梯与火灾报警系统可靠的联动功能。

专项维修或改造后拟投入使用的电梯、发生设备事故后的电梯、以及停止使用一年以上再次使用的电梯，进行设备专项维修。 技术防范系统

保持各类视频摄像机、入侵探测器、对讲机天线、巡更点、读卡机等技防设备安装牢固，工作正常。

保持监视器图像清晰，监视控制设备工作正常；录像资料按规定存档。 定期对技防系统设备进行检查、保养、维修、清洁，保持各类技防系统设备的技术参数符合国家《安全防范工程技术规范》要求。 暖通系统

应定期对制冷（热）机组、冷媒水循环水泵、冷却塔，膨胀水箱，等设备进行巡检，保养，发现故障及时维修以保持系统完好正常地工作状态。 对中央空调的冷媒水系统应定期做清洗和水质保养，保持水质符合国家标准要求，定期清洗过滤网。

定期对空调机的过滤网、表冷器、风管、积水盘进行清洗消毒，保持风量风压正常，制冷效果良好和空气质量符合国家标准要求。

定期对空调机、排烟机、正压风机、防火阀、排烟阀等设备检查保养，确保火警发生时有联动功能的风机、阀门均能正确动作。

定期检查分体空调室外机安装支架的牢固性，避免发生坠落事故。 锅炉

根据《特种设备质量监督与安全监察规定》，在用的锅炉应办理登记，并持有有效的《特种设备使用登记证》。

锅炉应按规定每年进行锅炉和安全阀、压力表检验，热水锅炉应每年进行安全阀、压力表检验，每二年进行一次锅炉外部检验，检验不合格的锅炉不能运行。 锅炉废气排放应符合《锅炉大气污染物排放标准》。 停车管理系统

定期检查保养读卡机、自动道闸、车位锁、电动折叠门等设备，保持其外观清洁，无锈蚀，功能正常，灵敏可靠。

车辆出入的监视设备图像清晰，计费系统准确稳定。 公共照明

定期巡检道路及其他公共部位的照明设备，保持路灯、草坪灯、水下灯、泛光照明等灯具安装牢固，外表无锈蚀，工作正常。

合理安排和调整各类灯光照明启闭时间，节能降耗。 园区内跨道路的构架、管道

管道直埋、架设沿线应设立警示标识，并要标有限制高度等有关安全警示，标识符合《安全标志》要求，保持清晰、准确、醒目和安全。

发现管道或其附属设施损坏或出现违章、违规架设等现象，应立即采取措施并及时上报。业户服务 公开告知

依据物业服务合同，凡由物业服务机构提供或负责的服务项目，包括其基本程序、联络方式、响应期限、服务承诺及标准等，应于业户入住时以书面形式告知业户。

在物业服务机构办公场所等处张贴明示物业服务机构全年365天、全天24小时的服务受理电话。 接待服务

服务人员应礼貌、规范地接待、接听业主的咨询。

向业户提供其他多种联系和接待途径，包括但不限于信函、电子邮件、传真等，并在规定的时限内做出答复。 沟通及投诉处理服务

根据工作需要，适时走访业户，与业户保持沟通，了解和掌握业户需求方面的信息。

对业户的投诉应核实情况，及时处理并回复，做好记录，对于短期内无法处理的问题，应做好解释工作，必要时应上报公司层面共同确定解决办法。服务机构直接受理的投诉，应在一个工作日内回复处理结果，最长不得超过三个工作日。

业户满意度调查

定期发放业户满意度调查表，及时回收并加以分析，建立业户满意度资料档案。 迁入、迁出服务

服务人员应按规定程序受理，在规定的时限内办理各项手续，并及时建档、归档。

迁入服务主要包括：

登记业户信息资料、获取相关有效证照复印件；

发放并简要介绍管理规约公用事业开通接驳服务和业户手册等；

签署相关文书、收取相关费用；

办理房屋及钥匙交接； 迁出服务主要包括： 登记有效联系方式；

结清各项费用；

办理房屋及钥匙交接。 维修资金管理服务

建筑物及其附属设施维修资金管理服务应遵照国家有关法律法规的规定执行，如无相关规定，则可参照有关规定，视需要建立园区维修资金管理制度，对园区维修资金进行账务管理，账目清晰，运作规范。 公用事业及通讯设施开通接驳服务 服务人员应按规定的程序及时受理，配合相关单位在规定时限内办理各项手续后开通。

二次装修服务

服务人员应按规定的程序及时受理，告知有关制度和规定，在规定的时限内办理各项手续，并及时建档、归档。

二次装修服务主要包括装修申请、审批、巡视、验收四项基本内容。 服务机构应督促装修业户及时和消防、安检和质检部门取得联系并接受审验。

发现违反装修管理制度的行为、现象应及时劝阻、制止，并及时报告有关部门处理。

报修受理服务

服务机构应事先公开告知业户有关报修服务的费用。

当业户报修时，应及时受理并做好记录，在规定的时限内提供报修服务并回访。

信报服务

．1 根据邮政部门有关信报投递的规定，结合园区现状，及时、妥善地协调解决业户信报投递事宜。

凡邮政部门无法直接投递至业户的，服务机构应正确分理信件，认真登记报刊杂志和挂号信，正确处理特殊邮件（如法律文书、退信等），在规定的时限内提供分送投递服务。 特约服务 根据业户的需求，为其提供力所能及的特约服务，包括但不限于工业垃圾处理服务、室内专业保洁服务、票务服务等。

9．应急预案

根据《上海市突发公共事件总体应急预案》制定相应的应急预案，提高园区处置突发事件和风险的能力，最大限度地预防和减少突发事件造成的损害。 根据园区实际情况，建立相应的工作小组或联络机制，明确各责任人在突发情况下的应对措施，以及事件的后继处理。 应急处置预案

制定较完善的应急处置预案，至少应包括：

治安事件处置预案

电梯突发事故处置预案

水浸事故处置预案

停电应急处置预案

防汛防台处置预案 高温天气应急预案

寒流冰冻天气应急预案

火灾事故应急处置预案

人员伤害应急处置预案

触电事故应急处置预案

交通意外应急处置预案

物业索赔处置预案

危险品泄漏处置预案

天然气、煤气泄漏处置预案

公共卫生突发事件处置预案

10.服务评估

制定管理目标、建立服务检查、监管和评估机制，确保管理服务的质量和效能。

检查方式 行业监督

自觉遵守和实施行业自律公约，接受行业的监督，规范服务。 物业服务企业自查 检查物业服务中管理规定、标准或规程及的要求的实施情况和现场质量，从专业化、标准化的角度进行衡量，发现不符合事项应及时纠正。 客户评价

通过顾客意见征询和服务满意度测评等方式，对管理服务的实施效果进行评定，并制定改进措施，完善服务质量。

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成都物业管理服务政策篇2

关于印发《成都市物业管理行业服务规范（试行）》的通知 成房发[2002]47号

各区（市）县房管局（办、所）、高新区规划建设管理局、各物业管理单位：

为提高我市物业管理行业规范化服务水平，使物业管理单位服务窗口、从业人员、重点岗位有一个基本服务规范，现将《成都市物业管理行业服务规范（试行）》（以下简称《行业规范》）印发给你们，请认真研究执行，并对执行《行业规范》提出如下意见：

一、指导思想

切实加强我市物业管理行业职业道德建设，大力宣传和弘扬实事求是、与时俱进、知难而进、艰苦奋斗、务实求效的物业管理发展时代精神，大力倡导以爱岗敬业、诚实守信、办事公道、服务群众、奉献社会为主要内容的职业道德，增强行业队伍的诚信意识、自立意识、竞争意识、效率意识、法制意识，确立职业服务观念，端正职业服务态度，增强职业服务技能，遵守职业服务规则，切实转变职业服务作风，便民利民为民，树立良好的行业风气。

二、考核评比

市房产管理局将定期组织《行业规范》达标创优的考核评比，对执行《行业规范》较好、群众反映良好的物业管理单位，授予“物业管理优质服务”先进单位称号，对热情服务、敬业奉献、成绩显著的个人授予“物业管理服务明星”称号。

执行《行业规范》的考核评比，主要采取区（市）县物业管理主管部门推荐与社会评价考核相结合的办法。各区（市）县物业管理主管部门应制定出具体的考核推荐办法对辖区内的窗口单位进行检查、考核；社会评价考核主要通过物业管理服务意见反馈表和物业管理服务投诉表、召开业主和使用人座谈会等方式，广泛听取意见，得出综合满意率。

三、加强自律、自查、自纠，不断提高服务水平

各物业管理单位应根据《行业规范》制定措施，切实贯彻执行。在执行《行业规范》的基础上，倡导建立“一门式”业务受理中心、维修应急中心，并提高其工作质量，尽可能简化手续，方便住户，不断提高服务、维修水平。物业管理单位也可在强化内部管理和提高市场竞争力中，提出高于本《行业规范》的内部规范。

四、加强行业管理，确保《行业规范》执行

各区（市）县物业管理主管部门可结合《行业规范》，确立本地的窗口单位，以点带面，逐步扩大范围，逐步做到执行《行业规范》无盲点。

要逐步建立、健全区域性的24小时房屋及其配套设施设备维修应急网络。对不能落实夜间、节假日维修服务或维修不及时、群众投诉多的物业管理单位，应将其纳入指定的“维修应急中心”委托维修，费用按实结算。

《行业规范》的执行情况将作为市级物业管理优秀项目评定和企业资质评审与复评的一项基本条件。凡达不到要求的，应当依据法规、规章和其他规范性文件责令物业管理单位限期整改；对整改不力的，可按有关规定予以处理。

附：成都市物业管理行业服务规范（试行）

二○○二年六月三日

成都市物业管理行业服务规范（试行）

一、窗口规范：（指物业项目管理处、业务受理中心、维修应急中心、维修服务站等）

1、24小时受理业主、使用人报修，365天有维修服务；

2、公开办事制度、公开办事纪律、公开收费项目和标准；

3、办公场所整洁、有序。

二、行为规范：（即规范服务达标的共同标准）

1、态度和蔼讲文明。在为住户服务时要态度和蔼，用语规范，耐心热情。

2、挂牌上岗守纪律。员工在岗时要挂胸卡或胸牌，仪表整洁，管理员和技术工种人员要持证上岗。进入住户房间进行维修必须自戴鞋套，维修完毕，工完料清场地净。

3、公开制度讲规范。要公开办事制度，即各种手续的办理程序、办理要求、办理时限在现场有告示；公开办事纪律，即严禁“吃、拿、卡、要”行为，严禁发生训斥、推诿、刁难现象；公开收费项目、收费标准，即严格按照物价管理部门制定和审核或物业管理服务合同约定的收费项目、收费标准收费，并在服务窗口明码标价、告示，不得多收费、乱收费。

4、遵章办事不违规。维修要及时，急修项目1小时内到现场，24小时内修复；如不能在规定时间完成，须对业主或使用人作出限时修复的承诺。需安排工程修理的，应及时告知报修人。楼内有电梯的，必须保证一台电梯正常运行。只有一台电梯的，应及时告知业主修复情况。

5、做好回访重信誉。要经常走访业主和被服务过的对象，加强与业主委员会的沟通，不断改进服务方式，提高服务水平。涉及到房屋安全的，必须进行回访。

三、岗位规范：

管理员：敬业爱岗，认真负责，勤于学习，了解政策，熟悉业务，办事公道，善于协调，管理有序。

接待员：热情主动，来信来访，登记准确，听取意见，记录完整，按章办事，处置及时，件件落实。

维修员：便民利民，约时不误，为民着想，工完料清，住户签收，及时回访。

技术员：坚守岗位，文明服务，操作规范，设备整洁，定期检修，备用随启，遇有故障，报修及时。

安全员：举止文明，巡勤准时，记录完整，熟悉环境，维护秩序，措施落实，处理得当，防范到位。

环卫员：按时保洁，日清垃圾，定期灭害，防蚁排污，杂物不见，贴画无踪，清洁卫生，环境整洁。

绿化员：定期修整，配置得当，践损不现，用途不变，长势良好，不见虫害，花木宜人，绿化美化。

四、考核标准：

1、《行业规范》的培训率、知晓率应达到100%；

2、《行业规范》的执行率应达到95%以上；

3、维修及时率应达到95%以上；

4、维修质量合格率应达到90%以上；

5、被服务对象满意率90%以上。

成都物业管理服务政策篇3

关于印发《淄博市物业管理行业规范》的通知

各区县房管局（处）、物业管理企业、有关单位：

为规范物业管理企业的经营行为，建立长效的管理机制，提高物业管理企业的管理水平，我局制定了《淄博市物业管理行业规范》(以下简称《行业规范》)，现印发给你们，并提出如下意见，请一并遵照执行。

一、各区县房管局（处）要加强管理，确保《行业规范》的执行。

二、各物业管理企业应按照《行业规范》加强自律，提高工作质量，简化手续，方便业主，规范工作程序和业务承诺，不断提高业务水平。

三、要将《行业规范》的执行作为物业管理企业评优和资质评审的基本条件。凡达不到要求的，应限期整改；对整改不力的，不得参与企业评优和资质评审。

附：淄博市物业管理行业规范

二○○六年九月七日

淄博市物业管理行业规范

一、行为规范

1、态度和蔼讲文明。在为住户服务时要态度和蔼，用语规范，耐心热情。

2、挂牌上岗守纪律。员工在岗时要挂胸卡、胸牌，仪表整洁，管理员、安保人员和电梯驾驶员持证上岗。

3、公开制度讲规范。要公开办事制度，即各种手续的办理程序、办理要求、办理时限在现场有告示；公开办事纪律，即严禁“吃、拿、卡、要”行为，严禁发生训斥、推诿、刁难现象，严格遵守服务纪律；公开收费项目、收费标准，即严格按照物价管理部门制定和审核或物业管理服务合同约定的收费项目、收费标准收费，并在服务窗口明码标价。告示，不得多收费、乱收费。

4、遵章办事不违规。维修要及时，急修项目2小时内到现场，24小时内修复；如不能在规定时间完成，须对居民作出限时修复的承诺。小修项目三天内修复，不能因双休日或节假日顺延（居民预约、雨天筑漏可不受三天限制）。需安排工程修理的，应及时告知保修人。楼内有电梯的，必须保证一台电梯正常运行。

5、做好回访重信誉。要经常走访业主、走访被服务过的对象，加强与业主委员会的沟通，不断改进服务方式，提高服务水平。涉及到房屋安全、筑漏修缮的，必须进行回访。

二、基础规范

1、周一至周六全天业务接待。2、24小时受理居民房屋保修，365天有维修服务。

3、公开办事制度、公开办事纪律、公开收费项目和标准。

4、办公场所整洁、有序。

三、岗位规范

1、管理员：敬业爱岗，熟悉业务，善于协调，管理有序。

2、接待员：热情主动，登记准确，处置及时，件件落实。

3、维修员：约时不误，便民利民，工完料清，住户签收。

4、电梯工：坚守岗位，操作规范，轿厢整洁，保修及时。

5、安保员：举止文明，熟悉环境，维护秩序，防范到位。

6、保洁员：按时保洁，日清垃圾，定期灭害，环境整洁。

四、礼仪规范

1、着装整齐，仪表端正，佩证上岗，不留与身份不符的发型，不戴与服务无关的饰品。

2、态度和蔼，行为文明，服务热情，不耍态度，不盛气凌人；

3、接待办事，主动招呼，笑脸迎送，热情接待，认真记录，耐心解答；

4、上门服务，轻声敲门，面戴微笑，讲明来意，征得同意，方能进入家中，办完事后，礼貌退出；

5、发生纠纷，耐心说明，以礼相待，不讲脏话，热心化解矛盾。

五、语言规范

1、您好！请进，请坐；有什么事情，请讲；对不起，请稍等。

2、让您久等了，对不起；请多提宝贵意见，谢谢。

3、请留步，感谢您对我们工作的支持，欢迎您监督。

4、再见，请慢走，有事多联系，欢迎您再来。

5、同志您好，请出示证件，谢谢您的合作，打搅了。

6、您好，有事请拨打客服电话，随时为您服务。

7、业主，您好，我是物业管理公司员工，很高兴为您服务。

8、业主，您好，我是物业管理公司收费员，来收物业服务费，请配合，谢谢。

9、您好，请遵守业主公约和物业管理规定，谢谢您的合作。

六、考核标准

1、《行业规范》的培训率、知晓率应达到100％。

2、《行业规范》的执行率应达到95％以上。

3、维修及时率应达到95％以上。

4、维修质量合格率应达到90％以上。

5、被服务对象满意率90％以上。

6、违反《行业规范》的有效居民投诉率5%/年以下。

成都物业管理服务政策篇4

工业园区物业管理服务规范

适用范围

本规范规定了工业园区（通用厂房、仓储）（以下简称园区）物业管理服务活动中安全管理与服务，环境卫生管理与服务、绿化管理与服务、建筑物及设施/设备运行维护服务、客户服务、突发事件处理等内容及要求。2 规范性引用文件

下列文件对本文件的应用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，仅所注日期的版本适用于本文件。凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。gb 50348—2004 《安全防范工程技术规范》 gb 4717—93 《火灾报警控制器通用技术条件》 gb 50116—98 《火灾自动报警系统设计规范》 gb 16806—1997 《消防联动控制设备通用技术条件》 ga 503—2004 《建筑消防设施检测技术规程》 db 31/t361-2006 《办公楼物业管理服务规范》 db 31/t429-2009 《商业物业管理服务规范》 db 31/387—2007 《锅炉大气污染物排放标准》 gb2894 《安全标志》

gb/t10001 《公共信息标志图形符号》 db31/199 《污水综合排放标准》 gb17051-1997 《二次供水设施卫生规范》

《特种设备质量监督与安全监察规定》（国家质量监督检验检疫总局令第13号，自2000年10月1日起施行）

《建设工程质量管理条例》（中华人民共和国国务院令第279号，自2000年1月30日起施行）《物业管理企业资质管理办法》建设部令第164号（2007）术语和定义 通用厂房

即标准厂房，是由政府规划批准建造，供水、供电、供气、通讯、道路、仓储及其他配套设施齐全，能满足从事工业生产和科学试验需要的标准性建筑物或建筑物群体。 仓储

为堆放和储运产品、原料及货物而建造的建筑物。4 基本要求 资质

物业服务企业应具有从事物业管理服务的资质，应符合建设部《物业管理企业资质管理试行办法》的要求。

服务机构与人力资源配置

物业服务企业应根据园区的具体情况及合同约定，设置相适应的物业服务机构，配备服务人员和服务设施。

服务人员应取得相应的物业服务从业资格证书或岗位证书，专业技术、操作人员应取得相应专业技术证书或职业技能资格证书。

服务人员应按规定统一着装，仪表仪容整洁端庄。在服务过程中用语文明，行为规范，服务主动。

服务人员应及时、认真做好工作记录，做到字迹清晰、数据准确。

服务人员应掌握物业服务基本法律法规，熟悉园区的基本情况，能正确使用相关专用设备。 基本物业服务

提供设施设备维护保养工作，确保公共设施设备的正常运行。 提供全天候的公共秩序维护服务和安全防范服务。

提供规范的环境保洁服务，为客户提供整洁、卫生、安全、美观的环境。提供绿地养护服务，保持区域整体的景观效果。

根据相关法律、法规，结合园区实际情况，对影响园区公共环境的各项环境因素进行识别和控制，制定环境管理措施。

对自然灾害、事故灾害、公共卫生事件和社会安全事件等突发公共事件建立突发事件应急处理预案，并组织实施培训、演习、评价和改进，事发时按规定途径及时报告客户和有关部门，并采取相应措施。 财务管理 建立健全财务管理制度，对物业管理费和其它费用的收支进行财务管理，运作规范，账目清晰。对于维修服务、延伸服务等费用须单独结算的应准确计算。 物业档案管理

有较完善的物业管理档案制度，档案内容至少应包括： l 物业承接验收资料；

l 园区及其配套设施权属清册资料； l 设备设施维护管理资料； l 客户信息资料； l 日常管理资料。5 安全管理与服务 内部运作要求

在遵守国家有关法律法规的前提下，制定园区公共秩序维护方面的公众制度及内部管理规定，包括园区公共秩序维护岗位设置、岗位规范及职责、运作管理规程、设施设备使用管理规定等。

保安人员应统一着装，仪表仪容整洁端庄，熟悉园区及业户的基本情况，值岗时用语规范，服务主动。

书面形式记录各项工作的开展情况，包括值班记录和巡视记录、交接班记录、车辆进出记录、人员进出记录等。

设置门岗、巡视及监控岗位，并配置相应的公共秩序维护人员；视实际需要和服务合同的约定设置其他岗位。

配备专用物品、器材、设备，物资管理有序，可随时使用。 公共秩序维护 人员进出

园区主要出入口应安排秩序维护人员24小时值守。

合理控制园区内的人员进出，对访客提供必要的指引服务，对施工、送货、参观等外来人员应实施必要的管理控制措施，对推销、拾荒等闲杂人员应劝阻其进入园区。

开放式园区应设有技防设施，通过技防和人防相结合的措施，确保园区内的有序和安全。 物品进出

对货运车辆的进出及以其他方式带出园区的大件物品，应要求业户配合提供相关的放行凭证；

在事先获得政府有关部门的许可并向本区域服务机构提供许可文件并做好各项安全防范措施后，业户因生产所需的易燃、易爆、有毒等危险品可运入园区。

设有货运电梯的，应阻止任何人员使用载客电梯运送大件物品，货运电梯应设专人驾驶操作。 车辆进出

根据《公共信息标志图形符号》要求，设置各类交通和安全警示标志，车库／场内配有相关的照明设施、停车设施和灭火器材。

车辆行驶、停放指引标识、标线明显，保持设施和标志的完好。

设置机动车、非机动车和人行道出入口，并可根据实际状况安排是否设立机动车辆独立进出通道和非机动车停放区域； 进出通道处应设置减速缓行装置。

对进出园区的车辆进行发证、登记管理，维护交通秩序，引导车辆行驶、停放有序。货运车辆装、卸货应在指定区域内进行。 监控岗服务

熟悉各类控制系统（包括但不仅限于下列系统：闭路电视监控系统、消防报警系统、红外报警系统、门禁系统、道闸系统、巡更系统、煤气自动报警系统等安防系统）的操作方法并确保处于正常运行状态。

监视、监控及报警系统设施设备应24小时开通，保持监控记录完整。

监控人员对监控记录应严格保密，未经上级允许，不得擅自泄露记录内容和资料。 巡视岗服务

制定固定或非固定的巡视路线和巡视频次，对重点区域、重点部位、车棚、物品堆放点、死角和隐蔽点等应纳入巡视范围。

通过巡视或监控及其他各岗位共同监视和维护园区内的正常秩序，发现违约、违规、违章和异常现象应及时制止并报告。 园区治安防范

正确区分、处理一般事件、突发事件和恶性事件，并予以及时、妥善处置。

协助做好园区内的安全防范工作，发生安全事故时，应及时向上级行政主管部门报告。 制定园区突发治安事件的突发事件应急处理预案，并在物业办公室、监控中心等处室内悬挂，每年应组织不少于1次的突发治安事件应急演习。消防安全 消防器材

应按照《深圳市建筑消防设施管理规定》并结合园区的火灾危险性，针对易燃易爆物品的特点进行合理的配置。

对管理区域内所有消防器材和消防系统进行统计，建立台帐，统一管理。

定期对辖区内消防系统、消防器材进行巡视、检查、测试、维保，凡失效、损坏的要及时维修更换，确保其处于整洁和完好备用状态。 消防通道

确保消防通道标识规范、清晰、完好。确保消防通道通畅、安全。 消防演练与培训

根据园区情况，制定消防实操培训和消防常识培训计划并实施，每年进行不少于一次的消防实战演练。环境卫生管理与服务

园区公共区域共用部位环境保洁服务基本要求

园区公共区域共用部位保洁要求应符合《商业物业管理服务规范》相关规定。 环境绿化管理

园区环境绿化要求应符合《办公楼物业管理服务规范》的相关规定。

景观管理与服务

水体景观养护管理技术措施及要求 硬底水景水体的养护

l 定期经常清洁池内水体，包括清除水中垃圾等杂物及更换干净水，减少水中泥沙、污物对设备的损害。

软底水景水体的养护

l 严格控制污染源流入水体从而污染水面，及时清除水中垃圾等杂物。园林水体景观养护标准

l 驳岸应安全稳固，整齐美观，完好无缺损，符合自然化；

l 设施有防护设施和安全警示循环、动力及排灌设施完好无损，正常运行； l 清洁无漂浮杂物硬底池壁无明显污垢。 硬质景观小品管理与服务

l 定期检查修复园林建筑、构筑物，园椅、桌凳、标识牌等破损结构或装饰；定期检查园林建筑及构筑物、假山等结构上存在的隐患，并及时加以解决；

l 园林建筑及构筑物保持外观整洁，构件和各项设施完整无损；建筑室内陈设清洁、完好、合理；防止结构、装修和设施隐患。 环境污染防治

建立节能和废弃物控制的制度，通过宣传等形式向园区内业户和相关方传达环境管理意识，减少环境污染、提高能源、资源利用效率。

对公共区域和业户日常垃圾、废弃物集中收集，交由具备专业资质许可的处理单位统一清运、处理。

监督园区内业户按国家规定做好放射性废弃物和化学危险品的储存、处置，发现违规处置行为时，应立即报告上级主管部门，并根据应急预案组织好应对工作。7 建筑物、设备设施运行与维护 建筑物

根据《建设工程质量管理条例》的要求，制定各类建筑物及设备的运行维护档案和作业规范，做好建筑物和设施设备的维保工作。

定期巡查建筑物公共部位的安全状况，配合有关部门进行建筑物的安全检查。 房屋楼板、道路、桥梁等负载不能超过设计限重。 供配电系统

制定供配电系统的运行维护作业规范和程序，保持园区变配电设备运行正常。编制维保、检查计划对变配电设备、设施进行检修、维护和检测。

限电、停电应经有权限人员审批，并提前向客户发出限电、停电通知并做好解释工作。 停电区域应加强安全警戒，维持区域秩序，有必要时启动应急预案。 保持应急供电系统设备完好，处于有效的待机状态，确保随时应急启用。 合理申请调整契约负荷值，有效控制md值。

通过电容补偿设备和其他手段，提高供电系统的功率因数。 雷电防护系统

做好雷电防护系统的日常维护，定期检查，保持接地状况良好。 按规定对防雷装置定期进行检测。 给排水系统

保持系统中各类泵、阀门、表计、控制柜、管路完好正常。

管道色标和水流指示清晰，阀门开、关状态和水泵的使用、备用状态挂牌明示。 定期保养检修系统中的各类设备。 末端用户的水压及流量满足使用要求。

遇限水、停水情况，应提前通知各用户，并做好解释。

饮用水水箱每年进行全面清洗、消毒，清洗完毕须有专业检测部门出具的水质检验报告，水质符合地方饮用水标准；二次供水设施的管理应符合国家《二次供水设施卫生规范》要求。 雨季应加强园区内排水管井的检查，确保建筑物和道路排水畅通。

按照《污水综合排放标准》掌握区内企业的废水处理和排放情况，督促其达标排放。企业新增项目的排放应通过环保部门的环境评估并验收达标。 火灾报警系统

保持火灾报警控制器运行正常，其火灾报警功能、故障报警功能、自检功能、显示与计时功能等，符合国家《火灾报警控制器通用技术条件》中的相关要求；其联动控制功能应符合国家《消防联动控制设备通用技术条件》中的相关要求。

定期对火灾报警系统进行检查保养，每年进行一次检测，确保系统完好正常。

客户二次装修涉及变更原设计的探测区域，应按中华人民共和国《火灾自动报警系统设计规范》重新布置火灾探测器，按规定报消防部门审批。 消防灭火系统

保持消火栓、喷淋、泡沫、气体等灭火系统设备完好正常，其功能应达到国家公安部发布的《建筑消防设施检测技术规程》中规定的要求。 灭火系统设备每年应进行一次检测和联动测试。

水泵、阀门、消火栓等机械部位应定期保养和润滑，无跑、冒、滴、漏；外表应定期油漆，泵房，储罐室应保持清洁。 电梯

电梯的使用和日常维护保养应符合《深圳市电梯安全监察办法》规定。 货梯应配备专职司梯人员。

电梯的维修保养单位应当依法取得许可，从事电梯维修、日常维护保养的作业人员当依法取得相应的许可证书。

在用电梯应每年经专业检测机构检验合格，取得《安全使用许可证》。 对电梯故障有应急预案。

保持电梯与火灾报警系统可靠的联动功能。

专项维修或改造后拟投入使用的电梯、发生设备事故后的电梯、以及停止使用一年以上再次使用的电梯，进行设备专项维修。 技术防范系统

保持各类视频摄像机、入侵探测器、对讲机天线、巡更点、读卡机等技防设备安装牢固，工作正常。

保持监视器图像清晰，监视控制设备工作正常；录像资料按规定存档。

定期对技防系统设备进行检查、保养、维修、清洁，保持各类技防系统设备的技术参数符合国家《安全防范工程技术规范》要求。 暖通系统

应定期对制冷（热）机组、冷媒水循环水泵、冷却塔，膨胀水箱，等设备进行巡检，保养，发现故障及时维修以保持系统完好正常地工作状态。

对中央空调的冷媒水系统应定期做清洗和水质保养，保持水质符合国家标准要求，定期清洗过滤网。

定期对空调机的过滤网、表冷器、风管、积水盘进行清洗消毒，保持风量风压正常，制冷效果良好和空气质量符合国家标准要求。

定期对空调机、排烟机、正压风机、防火阀、排烟阀等设备检查保养，确保火警发生时有联动功能的风机、阀门均能正确动作。

定期检查分体空调室外机安装支架的牢固性，避免发生坠落事故。车管理系统

定期检查保养读卡机、自动道闸、车位锁、电动折叠门等设备，保持其外观清洁，无锈蚀，功能正常，灵敏可靠。

车辆出入的监视设备图像清晰，计费系统准确稳定。公共照明 定期巡检道路及其他公共部位的照明设备，保持路灯、草坪灯、水下灯、泛光照明等灯具安装牢固，外表无锈蚀，工作正常。

理安排和调整各类灯光照明启闭时间，节能降耗。园区内跨道路的构架、管道

管道直埋、架设沿线应设立警示标识，并要标有限制高度等有关安全警示，标识符合《安全标志》要求，保持清晰、准确、醒目和安全。

发现管道或其附属设施损坏或出现违章、违规架设等现象，应立即采取措施并及时上报。8 业户服务 公开告知

依据物业服务合同，凡由物业服务机构提供或负责的服务项目，包括其基本程序、联络方式、响应期限、服务承诺及标准等，应于业户入住时以书面形式告知业户。

在物业服务机构办公场所等处张贴明示物业服务机构全年365天、全天24小时的服务受理电话。 接待服务

服务人员应礼貌、规范地接待、接听业主的咨询。

向业户提供其他多种联系和接待途径，包括但不限于信函、电子邮件、传真等，并在规定的时限内做出答复。 沟通及投诉处理服务

根据工作需要，适时走访业户，与业户保持沟通，了解和掌握业户需求方面的信息。对业户的投诉应核实情况，及时处理并回复，做好记录，对于短期内无法处理的问题，应做好解释工作，必要时应上报公司层面共同确定解决办法。

服务机构直接受理的投诉，应在一个工作日内回复处理结果，最长不得超过三个工作日。 业户满意度调查

定期发放业户满意度调查表，及时回收并加以分析，建立业户满意度资料档案。 迁入、迁出服务

服务人员应按规定程序受理，在规定的时限内办理各项手续，并及时建档、归档。 迁入服务主要包括：

l 登记业户信息资料、获取相关有效证照复印件；

l 发放并简要介绍管理规约公用事业开通接驳服务和业户手册等； l 签署相关文书、收取相关费用； l 办理房屋及钥匙交接； 迁出服务主要包括： l 登记有效联系方式； l 结清各项费用； l 办理房屋及钥匙交接。维修资金管理服务

建筑物及其附属设施维修资金管理服务应遵照国家有关法律法规的规定执行，如无相关规定，则可参照有关规定，视需要建立园区维修资金管理制度，对园区维修资金进行账务管理，账目清晰，运作规范。

公用事业及通讯设施开通接驳服务

服务人员应按规定的程序及时受理，配合相关单位在规定时限内办理各项手续后开通。 二次装修服务

服务人员应按规定的程序及时受理，告知有关制度和规定，在规定的时限内办理各项手续，并及时建档、归档。

二次装修服务主要包括装修申请、审批、巡视、验收四项基本内容。

服务机构应督促装修业户及时和消防、安检和质检部门取得联系并接受审验。 发现违反装修管理制度的行为、现象应及时劝阻、制止，并及时报告有关部门处理。 报修受理服务

服务机构应事先公开告知业户有关报修服务的费用。

当业户报修时，应及时受理并做好记录，在规定的时限内提供报修服务并回访。 信报服务

．1 根据邮政部门有关信报投递的规定，结合园区现状，及时、妥善地协调解决业户信报投递事宜。

凡邮政部门无法直接投递至业户的，服务机构应正确分理信件，认真登记报刊杂志和挂号信，正确处理特殊邮件（如法律文书、退信等），在规定的时限内提供分送投递服务。 特约服务

根据业户的需求，为其提供力所能及的特约服务，包括但不限于工业垃圾处理服务、室内专业保洁服务、票务服务等。9．应急预案

制定相应的应急预案，提高园区处置突发事件和风险的能力，最大限度地预防和减少突发事件造成的损害。

根据园区实际情况，建立相应的工作小组或联络机制，明确各责任人在突发情况下的应对措施，以及事件的后继处理。 应急处置预案

制定较完善的应急处置预案，至少应包括： l 治安事件处置预案 l 电梯突发事故处置预案 l 水浸事故处置预案 l 停电应急处置预案 l 防汛防台处置预案 l 高温天气应急预案 l 寒流冰冻天气应急预案 l 火灾事故应急处置预案 l 人员伤害应急处置预案 l 触电事故应急处置预案 l 交通意外应急处置预案 l 物业索赔处置预案 l 危险品泄漏处置预案 l 天然气、煤气泄漏处置预案 l 公共卫生突发事件处置预案 10.服务评估

制定管理目标、建立服务检查、监管和评估机制，确保管理服务的质量和效能。 检查方式 行业监督

自觉遵守和实施行业自律公约，接受行业的监督，规范服务。 物业服务企业自查

检查物业服务中管理规定、标准或规程及的要求的实施情况和现场质量，从专业化、标准化的角度进行衡量，发现不符合事项应及时纠正。 客户评价

通过顾客意见征询和服务满意度测评等方式，对管理服务的实施效果进行评定，并制定改进措施，完善服务质量。

成都物业管理服务政策篇5

第一条本合同当事人

委托方（以下简称甲方）：_________

单位名称：_________

法定代表人：_________

注册地址：_________

联系电话：_________

受托方（以下简称乙方）：_________

企业名称：_________

法定代表人：_________

注册地址：_________

联系电话：_________

前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与业主大会选定的物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理。

根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将（物业名称）委托于乙方实行物业管理，订立本合同。

第二条物业基本状况

物业名称：_________

物业类型：_________

座落位置：_________区（市）_________县_________路（街道）_________号

四至：_________东_________南_________西_________北_________

占地面积：_________平方米

建筑面积：_________平方米

委托管理的物业构成细目见附件一。

第三条乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人；乙方参与本物业的竣工验收，并在物业移交接管时，与甲方办理物业管理书面交接手续；本物业交付使用后的质量责任，按国家《建设工程质量管理规定》和《房屋建筑工程质量保修办法》等规定承担。

第二章委托管理服务事项

第四条房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、_________。

第五条共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、高压泵房、楼内消防设施设备、电梯、中央监控设备、建筑物防雷设施、_________。

第六条附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场、_________。

第七条共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理、_________。

第八条附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所、_________。

第九条公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运、_________。

第十条交通与车辆停放秩序的管理

本物业管理区域内的业主、物业使用人在本物业管理区域公共场地停放车辆，停放人应与乙方签订专项合同。

第十一条维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、_________。

前款约定的事项不含业主、使用人的人身与财产保险和财产保管责任，乙方与业主、使用人另行签订合同的除外。

第十二条管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料、_________。

第十三条根据业主委员会的委托组织开展社区文化娱乐活动。

第十四条业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方原则上应接受委托，但收费由当事双方协商。

第十五条对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重采取报告、规劝、制止、_________等措施。

第十六条其它委托事项：_________

1、在本物业保修期内代为保修的，费用由保修责任人承担；

2、_________；

3、_________。

第三章委托管理服务期限

第十七条委托管理期限为_________年（不超过3年）。自_________年_________月_________日_________时起至_________年_________月_________日_________时止。合同期满或业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。

第四章双方权利义务

第十八条甲方权利义务

1、在业主委员会成立之前，负责制定《业主临时公约》，让购房人订立物业买卖合同时，对业主临时公约予以书面承诺，并在与购房人订立的买卖合同中有包含本合同的内容；或负责让购房人与乙方签订《前期物业管理服务协议》及其附件《物业使用守则》和《房屋装饰装修管理协议》，并将其作为房屋租售合同的附件；物业竣工交付使用时，负责向购房人提供房屋质量保证书和房屋使用说明书；

2、审定乙方拟定的物业管理方案；

3、检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况并每年进行一次考核评定；并将管理情况报物业管理主管部门备案；

4、审定乙方提出的物业管理服务计划、财务预算及决算报告；

5、委托乙方管理的房屋、设施、设备应达到国家验收标准要求；

在保修责任内，如存在质量问题，按以下第_________种方式处理：

（1）甲方负责返修；

（2）委托乙方返修，支出全部费用；

（3）_________。

6、在合同生效之日起_________日内向乙方提供_________平方米建筑面积的经营性商业用房，由乙方按每月每平方米_________元租用，其租用收入用于_________；

7、在合同生效之日起_________日内向乙方提供_________平方米建筑面积的管理用房（产权属甲方），由乙方按下列第_________项执行；

（1）无偿使用；

（2）按建筑面积每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________；

8、在物业管理交接验收时，负责向乙方移交下列资料：_________

（1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（2）设备设施的安装、使用和维护保养技术资料；

（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（4）物业管理所必需的其他资料。

9、为实现本合同约定的物业管理服务要求而发生的物业管理服务费用，除由业主、使用人按规定缴纳外，不足部分由甲方承担。

10、协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题：_________

（1）_________；

（2）_________。

11、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动；

12、及时缴纳空置房的物业管理公共服务费；依法提供物业维修专项资金；

13、甲方有权指定专业审计机构，对本合同约定的物业管理公共服务费收支状况进行审计；

14、_________。

第十九条乙方权利义务

1、根据有关法律法规及本合同的约定，制定物业管理方案；自主开展物业经营管理服务活动；

2、制定开支预算，测算物业管理公共服务收费标准；

3、对项目设计和施工提供管理方面的整改和完善建议；

4、配备工作人员参与物业管理区域内的共用部位、共用设施设备调试、验收和交接，并制定合理的工程保修、维养计划；

5、对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理；

6、按本合同第十五条的约定，对业主和物业使用人违反业主临时公约或物业使用守则及相关管理规定的行为进行制止和处理；

7、可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方；

8、负责编制房屋及其附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的维修养护计划和保修期满后的大修、中修、更新、改造方案，经双方议定后由乙方组织实施；

9、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关注意事项和禁止行为，订立书面约定，并负责监督；

10、负责编制物业管理管理计划，资金使用计划及决算报告，并于每年月以方式向甲方提出这些计划和报告；经甲方审定后组织实施；

11、每月向全体业主和物业使用人公布一次物业管理公共服务费用收支帐目；并将物业管理服务收费项目、收费标准在本物业管理区域内公示；

12、对本物业的公共设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或改善配套项目，须与甲方协商经甲方同意后报有关部门批准方可实施；不得擅自改变房屋共用部位的用途；

13、建立、妥善保管和正确使用本物业的管理档案，并负责及时记载有关变更情况。

14、本合同终止时，乙方必须向甲方移交甲方提供的全部经营性商业用房、管理用房及物业管理全部档案资料；

15、接受业主、使用人、甲方和物业管理主管部门等的监督，不断完善管理服务，定期向甲方报告本合同履行情况；

16、_________。

第五章物业管理服务质量

第二十条乙方须按下列约定，实现目标管理：

1、房屋外观；

2、设备运行；

3、房屋及设施、设备的维修、养护；

4、公共环境；

5、绿化；

6、交通秩序；

7、公共秩序维护与协助消防；

8、房屋共用部位、共用设施设备的急修、小修；

9、业主和物业使用人对乙方的满意率达到：_________。

上述1～8项物业管理服务质量不低于物业管理服务的行业指导标准，具体见附件二。

第六章物业管理服务费用

第二十一条物业管理服务费

1、本物业的管理服务费用执行国家、省、市有关物业管理服务费用的相关规定；

2、本物业管理公共服务费，住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米_________元向乙方交纳；非住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米_________元向乙方交纳，具体是_________。

3、本物业管理公共服务费每月/季/半年）交纳一次，每次交纳费用时间为_________。

4、空置、空关房屋的物业管理公共服务费，分别由_________按其拥有建筑面积每月每平方米_________元向乙方交纳。

5、本物业管理公共服务费标准的调整，按_________调整。

6、业主出租其拥有的物业，其应承担的物业管理公共服务费由业主交纳，业主与承租人另有约定的，从其约定，但业主应将此约定送乙方备案并负连带缴纳责任。

7、业主转让物业时，须交清转让之前该业主应承担的物业管理公共服务费；

8、物业管理公共服务费中未计入的共用设施设备运行、能耗费用，按该幢/该物业住户实际用量共同分摊；

9、业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，按以下第_________项处理；

（1）从逾期之日起按每天_________元交纳滞纳金；

（2）从逾期之日起按每天应交管理服务费的万分之_________交纳滞纳金；

（3）_________。

第二十二条车位使用费不得高于有权核定部门规定的现行标准，由车位使用人按下列标准向乙方交纳：

1、露天车位：每日：_________元，每月：_________元，每年：_________元；

2、车库：每日：_________元，每月：_________元，每年：_________元；

3、摩托车：每日：_________元，每月：_________元，每年：_________元；

4、自行车：每日：_________元，每月：_________元，每年：_________元；

5、_________。

第二十三条乙方受业主、物业使用人的委托对其房屋自用部位、自用设备的维修、养护及其它特约服务的费用，由当事人自行约定。

第二十四条乙方向业主和物业使用人提供的其它服务项目和收费标准如下：

1、_________；

2、_________；

3、_________；

第二十五条房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用，1、保修期内属保修范围内的房屋共用部位、共用设施设备、公共场地的维修、养护费用由甲方承担；

2、不属保修范围内的_________、_________、_________维修、养护费用，由业主按其拥有的权属份额或_________承担。

3、保修期满后，本物业共用部位、共用设施设备的大修、中修、更新、改造费用，在本物业维修专项资金中列支。

第七章违约责任

第二十六条甲方违反本合同第十八条的约定，使乙方未完成约定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。

第二十七条乙方违反本合同第五章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改并达到合同约定；逾期未整改的，或整改不符合合同约定的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

第二十八条乙方违反本合同第六章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权督促和要求乙方清退所收费用，退还利息并按支付违约金；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

第二十九条甲乙任一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付元的违约金；给对方造成的经济损失超过违约金的，对超过部分还应给予赔偿。

第三十条因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理。产生质量事故的直接原因，以相关主管部门的鉴定为准。

第三十一条甲乙双方如有采取不正当竞争手段而取得管理权或致使对方失去管理权，或造成对方经济损失的，应当承担全部责任。

第八章附则

第三十二条自本合同生效之日起_________天内，根据甲方委托管理事项，办理完交接验收手续。

第三十三条为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方因采取紧急避险措施造成业主必要的财产损失的，当事双方按有关法律规定处理。

第三十四条甲乙双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。

第三十五条本合同之附件均为合同有效组成部分。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。

第三十六条本合同正本连同附件共_________页，一式三份，甲乙双方及物业管理行政主管部门（备案）各执一份，具有同等法律效力。

第三十七条本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。

第三十八条本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成的，双方同意按下列第_________方式解决：

1提交_________仲裁委员会仲裁；

2依法向人法院起诉。

第三十九条本合同自_________起生效。

甲方（签章）：_________乙方（签章）：_________

法定代表人：_________法人代表人：_________

_________年____月____日_________年____月____日

附件

附件：

一、本物业构成细目

二、本物业管理质量目标

三、本物业的管理方案

四、成都市前期物业管理服务合同备案表

合同备案号：（_________）

（一）合同双方当事人：委托方（以下简称甲方）：_________（签章）联系人：_________，联系电话：_________受托方（以下简称乙方）：_________（签章）物业管理负责人：_________，联系电话：_________

（二）物业基本状况：物业名称：_________，物业类型：_________，物业座落：_________物业总建筑面积：_________平方米，其中：已竣工建筑面积_________平方米，尚在建的_________平方米；

按物业类型划分，具体是：①住宅建筑面积，总计_________平方米；独立式住宅_________幢_________套，计_________平方米；多层住宅_________幢_________单元_________套，计_________平方米；8～9层住宅_________幢_________套，计_________平方米；10～20层住宅_________幢_________套，计_________平方米；21～30层住宅_________幢_________套，计_________平方米；31层以上住宅_________幢_________套，计_________平方米；②商务办公用房_________幢，层数_________，套（间）数_________，建筑面积总计_________平方米；③商业用房_________幢，层数_________，套（间）数_________，建筑面积总计_________平方米；④工业用房_________幢，建筑面积总计_________平方米；⑤机动车场（库）建筑面积总计_________平方米，停车位_________个；地面停车库_________个，建筑面积_________平方米，地面停车位_________个；⑥其他用房_________处，建筑面积计_________平方米。

（三）物业管理公共服务费标准（请分类填写）：_________。

（四）物业管理期限：_________年_________月_________日_________时至_________年_________月_________日_________时

（五）乙方向甲方出示的证件：

1、企业的营业执照，编号：_________

2、企业的物业管理资质证书，编号：_________

3、其他有关业绩证明文件，_________。

（六）备案时间与备案机关：备案机关：_________（盖章）

备案时间：_________年_________月_________日

说明：

1、乙方持本合同备案表和合同原件及相关证件到物业所在地物业管理主管部门进行合同备案。

2、经备案机关备案的本合同备案表由乙方收执，在进行企业资质年审、企业资质换级时，应连同合同正式文本一并（均为复印件）向物业管理主管部门提交。

3、本合同备案表与合同文本的相关内容应保持一致。

4、业主可向物业管理主管部门查询合同备案信息。

特别提示

一、根据建设部、国家工商行政管理局关于推行使用《物业管理合同（示范文本）》的通知（建设部1997263号）和《成都市住宅小区与高层楼宇物业管理暂行规定》第十六条的要求，印制本合同文本。

二、根据成都市房产管理局《关于加强前期物业管理有关问题的通知》（成房物xx第2号）的规定，物业管理公司应当在合同订立之日起15日内，向当地物业管理主管部门备案。

三、请物业管理公司详细阅读合同中备案表说明。

成都市前期物业管理服务合同（示范文本）说明

1、本合同文本为示范文本，也可作为签约使用文本。签约之前，受托方应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地物业管理主管部门咨询。

2、本合同文本所称商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。

本合同文本所称空置房是指在一个物业区域内房地产开发企业非自用和出租尚未售出的房屋。

本合同文本所称空关房是指购房人已购但未使用的房屋。

3、为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。

4、本合同文本中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先。

5、本合同文本适用于开发建设单位与其选定的物业管理企业签订。

6、对合同文本中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定。中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或委托双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除。

7、在签订合同前，受托方应当向委托方出示应当由受托方提供的有关证书、证明文件。

8、本合同文本条款由成都市房产管理局负责解释。