2024年写字楼标准层高5篇

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写字楼标准层高篇1

名家专栏 : 办公楼宇结构分类及分类标准的研究[20040216]

发布者 ivy 在 2004-02-12 13:35:32(1745 阅读过)

办公楼宇结构分类及分类标准的研究

目前，社会上对办公用房物业档次的看法并不完全一样，业内或政府管理部门目前也没有评定办公楼分级的客观依据和统一标准。其实，办公用房的分类及标准对于我们进行物业经济学的结构性分析、项目投资决策、市场营销、物业管理和统计工作都是至关重要的。如果缺乏一个客观的分类标准，往往会在工作中带有很大的主观性和盲目性，进而造成决策和判断上的偏差。因此，进一步加强对办公用房结构分类

及分类标准的研究无疑具有重要现实意义。

一、办公物业的分类

办公楼是从事生产、经营、咨询、服务等管理人员(白领)办公的场所，它属于生产经营资料的范畴。

从办公楼宇物业形态的发展变化过程来看，可分如下阶段：

1、传统办公楼

两大特点：立足于自然通风和采光，以小空间为单位，排列组合而成。

这一类办公楼起始于底层或多层砖混结构，较小的开间和进深尺寸。如：—米的开间、5—8米的进深等，层高一般也在米左右。

建筑向高处发展以后，产生了钢筋混凝土的框架结构，但是使用空间仍按传统的模式，仍属于传统办

公楼的一种。

传统办公室的优点：私密性强，工作者可自行控制工作环境(灯、百页窗、家具布置等)。

传统办公室的不足之处：空间利用率低，缺乏灵活性。

2、早期的现代办公楼

特点：大空间。

这种模式的积极意义是：追求实效。

这种模式的消极之处是：机器化的办公环境，非人性化的工作方式。

3、后期的现代办公楼

特点：富有人情味的办公环境及优雅的周围环境，带有绿化的内庭院或中庭。例如，上海的虹桥商务

大厦。

景观办公室：大空间中灵活布局，有适当的休息空间，用灵活隔断和绿化来保证私密性，地板、天棚

均有吸音处理等。

4、智能化办公楼

20世纪1970-1980年代，随着信息时代的到来，世界上出现了一批举世公认的智能建筑，其中绝大部

分是办公楼；20世纪1990年代，我国开始建成少量的智能建筑。如上海的金茂大厦。

智能化办公楼发展迅速，继3a之后，目前又推出全新的5a概念，智能建筑已成为 21世纪办公建

筑发展的趋势。

而从办公楼宇自身的品质类别来看，可分为如下四类：

第一类，为近年设计建造的智能化办公楼。这类大楼一般立面新颖，气派壮观，内部布局比较合理，讲究功能到位，智能化功能达到3a以上，设备设施比较豪华，特别在安保、通讯、计算机网络等方面考

虑较为周全。

第二类，是1990年代初设计，近年投入营运的现代化办公大楼。这类大楼装有中央空调及保安、消防设备，各类设施比较先进，物业管理比较到位，智能化功能在3a及3a以下，部分大楼为公寓办公楼

设计，功能布局不尽合理。

第三类，是不带中央空调的办公大楼。这类大楼设备一般，尤其在通讯、设施的配置上与目前的互联

网通讯有一定差距，且内部布局大多采用公寓式布局。

第四类，是厂房或其它用途物业改建的办公用房，一般而言，内部设施比较简易，目前，该类物业的比例呈下降趋势。

从以上办公用房物业形态以及自身品质的演化看，是经历从低级、中级到高级，从落后、比较落后到先进的过程。而就现阶段而言，办公物业由于品质档次、规模档次、智能化程度、配套服务、管理水平存在的差异而在办公物业市场上形成的高档、中档、低档物业的供应结构是客观存在的。以下，我们分别以建筑面积、装饰情况、配套设施、设备情况、客户情况、区位交通、智能化程度、物业服务等指标来对结

构层次进行界定和探讨。

二、办公楼物业档次划分标准的研究

就我国的办公楼市场而言，一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写字楼)。而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼。顶级写字楼与国际写字楼标准相符，甲级是按照本地市场现行标准划分的。所谓甲级写字楼主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称谓。由于写字楼物业在不同的市场各不相同，写字楼的分类标准通常是基于每个市场上的相对质量，如在一些小城市还没有顶级写字楼与国际写字楼。

对于超大城市(如北京、上海)，笔者以为，在办公物业划分时除要一般考虑楼宇品质外，还要充分考虑城市交通和城市规划(cbd布局)的因素，具体来说物业等级和等级标准可作如下的划分和界定：

1、顶级物业(国际写字楼)

(1)楼宇品质：建筑物的物理状况和品质均是一流，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；建筑物具有灵活的平面布局和高使用率，达到70％的使用率；楼层面积大，大堂和走道宽敞，从垫高地

板到悬挂顶棚的净高度不少于米。

①装饰标准：外立面采用高档次的国际化外装修如大理石外墙和玻璃幕墙，采用进口高标准的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料；有宽敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为大理石或高级墙纸或高级漆，应有吊顶，电梯间应为不锈钢、大理石；卫生间安置

进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、t0t0等等。

②配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足，满足日常生活的商店，适合商务会餐的饭店，宾馆，午间放松或娱乐设施，其

它如公园、运动设施和图书馆。

③电梯系统：良好的电梯系统，电梯设施先进并对乘客和商品进行分区。

④设备标准：应有名牌中央空调，中央空调系统高效；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线。

(2)建筑规模：超过50000平方米。

(3)客户进驻：国外知名公司的租户组合；知名的跨国、国内外大公司、财团。

(4)物业服务：由经验丰富且一流的知名品牌公司管理，配备实用的计算机物业管理软件，实现办公物业管理计算机化，建立办公管理信息系统，并办公物业各系统实现连通和统一的管理，24小时的维护

维修及保安服务。

(5)交通便利：位于重要地段，极佳的可接近性，临近两条以上的主干道。有多种交通工具和地铁直

达。

(6)所属区位：位于主要商务区的核心区。

(7)智能化：3a～5a

(8)开发商的背景：经验丰富并且资金雄厚。在项目开发的早期年份具有财务弹性，并且具有大规模房地产投资的丰富经验，这些开发商或是海外公司如来自美国、马来西亚、香港、韩国，或者有海外经营

成功经验的优质国有企业。

2、高档物业(甲级写字楼)

(1)楼宇品质：建筑物的物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；其收益能

力能与新建成的办公楼建筑媲美。

①装饰标准：外立面采用大理石、高级面砖、铝板、玻璃幕墙等材料；有大堂，大堂地面应为大理石、花岗岩、天然石材等，墙面应为大理石、花岗岩、或高级墙纸等材料，应有吊顶，柱应包大理石、不锈钢等材料；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为高级墙纸或高级漆(如立邦漆等)，应有吊顶，电梯间应有不锈钢、大理石或木门套；卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、tot0等等。

②配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足。

③设备标准：应有名牌中央空调；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线。

(2)建筑规模：1—5万平米。

(3)客户进驻：有知名的国内外大公司，客户大多是进行研发、技术服务、电子商务或知名品牌代理

等方面的业务。

(4)物业服务：由经验丰富的知名公司管理，完善的物业管理服务包括24小时的维护维修及保安服务。

(5)交通便利：有多种交通工具直达。

(6)所属区位：位于主要商务区或副都心区。

(7)智能化：3a及3a以上。

3、中档物业(乙级写字楼)

(1)楼宇品质：建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求；但建筑物的功能

不是最先进(有功能陈旧因素影响)，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。

①装饰标准：外立面采用面砖或瓷砖；有大堂，大堂地面为地砖，墙面为瓷砖或高级漆，有吊顶；公

共部分的地面为地砖或铺中档地毯，墙面刷白；卫生间采用合资或国产中高档洁具等。

②配套设施：有专用地上、地下停车场。

③设备标准：有中央空调系统；无楼宇自控；有安全报警；无综合布线。

(2)建筑规模：无限制。

(3)客户进驻：客户多为国内的中小公司，从事销售代理、产品研发。

(4)物业服务：有物业公司服务。

(5)交通便利：有交通线路到达，交通较方便。

(6)所属区位：副都心或较好的城区位置。

4、低档物业(丙级写字楼)

(1)楼宇品质：物业已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求；建

筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧，但仍能满足较低收入承租人的需求。

①装饰标准：外立面采用涂料；无大堂；公共部分的地面为普通地砖或水磨石；卫生间采用普通国产

洁具。

②配套设施：无。

③设备标准：分体空调；无楼宇自控；无安全报警；无综合布线。

(2)规模：无限制。

(3)客户进驻：客户基本是小型私企，从事简单的销售业务。

(4)物业服务：可有一般性的物业服务如卫生、收发、值班。

(5)交通便利：有交通线路到达。

(6)所属区位：一般城区位置。

摘 自：上 海 房 地 产 市 场 报 告

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写字楼标准层高篇2

第一太平物业对写字楼执行接管验收标准的实例

第一章

大厦土建装饰的验收标准及程序

一.验收前需具备的图纸资料和文件

1.设计图纸、文件、设计修改和材料代用文件。

2.材料出厂质量证书、出厂合格证、检验合格证。

3.预制构件出厂质量证书。

4.隐蔽工程验收文件。

5.施工安装自检记录。

6.结构硅酮密封胶相容性试验报告及幕墙物理性能检验报告。

二.组织验收小组人员熟悉合同、图纸、招投标文件及各项洽商变更。

三.验收时间由甲方、物业、总包方、监理四方订出一个切实可行的时间表。

1.外围玻璃幕墙干挂大理石。

2.大厦室内大理石墙面、地面。

3.木墙面。

4.防火门、门锁、油漆、粉涮。

四．大理石干挂墙验收

1．大理石应表面整洁，线条顺直，对缝宽窄一致，色泽一致。

2．保温层完好（不得渗水、不透风）。

3．石材安装牢固无损坏，表面不应有咬色现象等。

4．石材出厂合格证、检验合格证。

五．玻璃幕墙及遮阳板验收

（一）玻璃幕墙及遮阳板验收前应将其表面擦洗干净。

（二）玻璃幕墙及遮阳板观感检验符合下列要求：

1．明框玻璃、框料应横平竖直，缝宽应均匀，并符合设计要求。

2．玻璃品种、规格与设计相符，整幅玻璃色泽应均匀，不应有水纹、气泡、折碱、发霉和镀膜脱落等现象。

3．铝合金料不应有脱膜现象。

4．装饰压板表面应平整，不应有肉眼可察觉的变形、波纹或局部压砸等缺陷。

5．幕墙、遮阳板的上下边及侧边封口沉降缝、伸缩缝、防震缝的处理及防雷体系应符合设计要求。

6．幕墙隐蔽节点的遮封装修整齐美观。

7．幕墙不得渗漏。

（三）玻璃幕墙及遮阳板工程抽样检验应符合下列要求：

1．铝合金材料及玻璃表面平滑、整洁，表面不应有划伤或凹凸不平等现象。

2．玻璃应安装或粘结牢固，橡胶条和密封胶应镶嵌密实，填充平整。

3．钢化玻璃表面不得有伤痕。

4．遮阳板远看线条一致，近看各个连接点安装牢固。

5．玻璃幕墙活动窗支撑架灵活。

6．玻璃外窗五金齐全（手柄支撑架多点锁）。

（四）玻璃幕墙、遮阳板工程抽样检验数量，每幅幕墙竖向构件或竖向拼缝 和横向构件或横向拼缝应各抽查5%，并均不得小于3根，每幅幕墙分格应各抽查5%，并不得小于10个，所抽检质量均应符合中华人民共和国行业标准，玻璃幕墙工程技术规范jgj102—96。

六．楼顶验收（楼顶平台地面）

1．排水坡度有无倒泛水现象，地面防水是否有渗漏现象，防水做完后是否做闭水试验，是否有闭水试验记录。

2．雨水管泄水口是否畅通。

3．雨蓖子是否齐全。

4．女儿墙是否完整。

5．各种机座是否表面平整，不空鼓、表面不应有脱皮。七．地库验收

地下一层、地下二层停车场地面应做防水并有做防水记录。八．楼地面验收

1.面层与基层必须粘结牢固，不空鼓，不缺棱掉角、表面平整，接逢均匀顺 直。

2.卫生间地面不应有积水，不允许倒泛水和渗漏。

3.楼地面应平整牢固，接缝密合，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷。九．装修验收

1.钢木门窗应安装平整、牢固，无翘皮变形。开关灵活，零配件装配齐全，钢木门窗缝隙严密、适度。

2.木装修表面光洁，线条顺直，对缝严密，不露钉帽，与基层必须钉牢。

3.抹灰面应平整，不空鼓、不起泡和裂缝等。

4.地砖和墙砖应表面平整，阴阳角与线角顺直，无缺棱掉角，无空鼓。

5.油漆、刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮、漏涮、咬色等现象。

6.锁开关灵活、安装牢固，表面光洁无划痕、零配件齐全。

7.所有木墙木门要用防火阻燃材料涮制。

十．责任

由于在短时间的现场检查中有些问题可能不能及时显现出，接管验收后在 正常运行中发现的有关质量问题将随时提出，并可再次召开各方会议落实相关的问题。

验收中所发现的问题整理出清单，组织协调会议，明确存在问题的责任并落实整改负责人及完成日期，会议纪要由各方签字认可。

第二章

电梯工程验收标准

第一节

电气部分

一．电源与照明

1． 电梯电源应由配电室直接送至机房，电压波动不应太大（7%）。2． 机房照明应与电梯电源分开，应在机房靠近入口处设照明开关。3． 电梯主开关及其副开关应符合；

（1）各接线紧固，开关设备等安装牢固。

（2）每台电梯均应设置能切断该电梯最大负荷电流的主开关。

（3）主开关不应切断下列供电电路。

① 轿厢照明通风和报警。

② 机房、隔层和井道照明。

③ 机房、桥顶和底坑电源插座。

（4）主开关的位置应能从机房入口处方便、迅速地接近。

（5）各电梯主开关均应有识别标志。

（6）轿顶应装设照明装置，或设置以安全电压供电的电源插座并有明 显

标志。

（7）井道内应装设足够照明，电源应由机房照明回路获得。

4． 电气设备接地应符合下列规定：

（1）所有电气设备的外露可导电部分均应可靠接地或接零。

（2）电梯轿厢可利用随行电缆的钢芯或芯线作保护线。当采用电缆芯 线作保护线时，保护线不应少于2根。

二．配线

1．机房和井道内的配线应用电线管或电线槽保护。且不得使用可燃材料。

2．轿顶配线应走向合理，防护可靠。

3．电线管应用卡子固定，固定点间距均匀。

4．电线槽连接处应锁紧，管口应装保护口。

5．电线槽安装应牢固，接口严密。

6．电线管电线槽均应可靠接地或接零，不得作保护回路线使用。

7．配线应绑扎整齐，并有清晰的接线编号。

8．接地线应与其它导线有明显标记，宜用黄绿相间。

9．随行电缆的安装应符合下列规定：

（1）随行电缆两端以及不运动部分应可靠固定。

（2）圆型随行电缆应绑扎固定在轿底和井道电缆架上。扁平型随电缆 固定应使用楔形插座或卡子。

（3）随行电缆在运动中有可能与井道内其它部件挂、碰时，必须采用 防护措施。

三．电气设备安装

1．电柜、控制柜（屏、箱）的安装应布局合理，固定牢固，且应符合下列规定：

（1）尽量远离门、窗。

（2）屏、柜和双面维修屏安装应便于核查与维修。

2．门召唤盒、指示灯盒及开关盒的安装应符合下列规定：

（1）盒体应平整、牢固不变形，埋入墙内盒口不应突出装饰面。

（2）面板安装后应与墙面贴实，不得有明显的凹凸变形和歪斜。

（3）安装位置正确不得有过大偏差，且按规定安装，排列要整齐。

（4）有消防功能的电梯须有消防开关且按“安装规范”安装。第二节

安全保护装置

一．电气安全部分

1.电梯的各种安全保护开关必须可靠固定，不得焊接固定。

2.与机械相配合的各安全保护开关应工作可靠，在下列情况时应可靠断开或立即停止运行。

（1）限速器速度接近动作速度时。

（2）安全钳拉杆动作时。

（3）超载时。

（4）轿、厅门未关或未锁紧时。

（5）安全窗开启时。

（6）缓冲器衩压时。

3.电气系统中的安全保护装置检查

（1）错相、断相、欠电压、过电流、弱磁、超速等保护与产品要求及 “安装规范”相符并通过对检验合格有合格证明。

（2）急停、检修、程序转换等按钮和开关动作应灵活可靠，标示清楚。

（3）极限、限位、缓速开关及其碰轮和碰铁应符合“电梯安装规范”，如无法试验，可出示相关各部分验收合格证明。

二．机械安全部分

1．限速器

（1）动作可靠。

（2）钢绳和绳套无断丝、折曲、扭曲和压痕。

（3）夹绳钳（楔块）与限速器绳之间的间隙应为3mm，无堵塞物。

（4）润滑良好，绳轮无裂纹。

（5）张紧装置无松动或移位（零部件无磨损破裂。）

2．安全钳

（1）动作可靠。

（2）操作机构和制停机构所有构件灵活无损。

（3）钳楔块面与轿厢导轨工作面间隙应为2～3mm。

（4）安全嘴无裂损及污物塞入。

3．缓冲器

油压的无漏油，若是弹簧的应无锈蚀及螺栓松动，底坑无积水。

4．终端限位保护

（1）强迫减速开关、终端限位开关、终端极限开关应安装牢固。

（2）磁轮灵活可靠。

（3）轿厢外侧的开关打板无扭曲变形。

（4）其各电气连接线及元器件无脱落，正常无损。

（5）需油的零部件无缺油。第三节

电梯各组成部分

一．曳引与导靴部分（有验收合格证书）

1．导轨

（1）压板固定牢固。

（2）润滑良好，表面无凹坑、毛刺及划伤，无变形。

（3）两导轨端部接头处台阶大小应合适（控制在）

2．导靴

（1）润滑良好，靴衬工作面磨损量应不超过1mm。

（2）靴衬与导轨部隙不大于1mm。

（3）导靴与轿厢架联结紧固。

（4）导靴运行中无啃道。

3．导轨架

（1）无变形、裂纹、移位，无脱焊，无锈蚀。

（2）水平度无起差。

4．配重

（1）配重架上绳头组无松动，螺母紧固，卡绳无脱落。

（2）导靴磨无损或缺油润滑。

（3）配重架上配重块无松动、无晃动，铺垫平正。

（4）安全钳应灵活可靠。

5．曳引机

（1）噪声小，传动及换速平稳。

（2）联结件紧固。

（3）承重梁架设稳固完好，支承比度应符合规范，下部防震胶齐全完好。

6．制动器：

（1）无卡震，表面无划伤、高温焦化料及油污。

（2）电磁线圈接头无松动，绝缘良好。

（3）噪音小，运动灵活。

（4）制动器板手，盘车手轮应可靠，位置明显醒目。

7．减速器

（1）运转平稳，无撞击声和振动，无漏油。

（2）温度正常（不大于20%）。

（3）连接件无松动。

8．连轴器

（1）无螺母松动。

（2）无冲击，机械零部件无裂纹或磨损。

9．曳引轮

（1）无异声漏油。

（2）钢丝绳与轮槽无滑动。

（3）各紧固螺栓无松动。

10． 钢丝绳

（1）无磨损，锈蚀及断丝现象。

（2）绳头组合装置无损环。

二．轿厢、层门和电梯门系统（有验收合格书或纪录）

1．轿厢

（1）厢内整洁、干净。

（2）厢架与厢体联接螺栓紧固。

（3）轿底轿壁、顶位置无错位现象。

（4）轿顶轮或绳头组合无裂纹、松动、移位。

（5）轿壁无翘曲，嵌头螺钉无脱落松动。

（6）无震动声响。

（7）超载装置动作灵敏可靠。

2．轿厢门

（1）门板无变形划伤、撞蹭、下坠及掉漆。

（2）门导轨、门地坝无松动。

（3）门靴在门坝槽内运动灵活，间隙适中，无杂物，无卡阻，无划损。

（4）门刀、螺栓无松动变形，且与层门有关构件间间隙应符合要求。

（5）安全触板或光电感应功能动作灵敏可靠。

（6）轿门闭合装置应可靠和准确。

3．层门

（1）门须灵敏、可靠、保险。

（2）联动机构滑轮无损，传动绳无松动。

（3）噪音小。

（4）开关门过程灵活、平滑、平稳、无抖动。

（5）与轿厢门配合准确无撞击声或其它异声。

（6）门扇运动中无跳动。

4．轿顶安全窗

（1）安全窗打开后电梯应可靠停止运行。

（2）开启无卡阻。

5．层楼指示器。召唤箱、厢内控制板及全部信号系统无故障、无错误、整洁且 操作灵活。

6．补偿装置。与轿厢底联结牢固，噪音小，无脱环或断丝爆股。

第四节

机房部分

1．温度及通风应符合规定（5～40℃）。

2．主机控制屏应与门窗距离适宜。

3．有相应防水措施。

4．电机墙之间距离应方便检查。

5．相应绳孔有预留。

6．有防尘防水措施。

7．合格安装避雷设备。

第三章

电气工程验收标准

一．高压开关的隔离柜、pt柜、主进柜、出线柜、联络柜应传动良好，压线结实，二次保护动作准确，有耐压试验合格报告、二次保护动作试验报告。

1.高压柜的耐压试验报告。

2.高压柜二次继电保护试验报告。

二．变压器

1.变压器的保护试验及耐压试验应合格，保护装置整定值符合规定：

2.变压器应进行五次空载全电压冲击合闸应无异常情况，第一次受电后持续时间不应少于10min，励磁涌流不应引起保护装置的误动作。

3.变压器起动运行并带一定负荷即可能的最大负荷运转24h，应正常并记录相关值。

4.接地引下线及其主接地网的连接应牢固可靠。

5.温度保护装置指示应正确。

6.验收时应移交的文件

（1）变更设计部分的实际施工图

（2）变更设计的证明文件

（3）产品说明书、试验记录、合格证件、安装图纸

（4）安装技术记录、器身检查记录。

（5）试验报告

（6）备品备件移交清单

三．互感器

1．设备外观应完整无缺损。

2．保护间隙距离应符合规定。

3．油漆应完整，相色应正确。

4．接地应良好。

5．验收资料

（1）变更设计的证明文件

（2）产品说明书、试验记录、合格证件、安装图纸

（3）试验报告

四．电缆

1．电缆规格应符合规定，排列整齐，无机械损伤，标志牌应装设齐全。

2．电缆的固定，弯曲半径、有关距离和单芯电力电缆的金属护层的接线、相序排列应符合要求。

3．电缆终端、电缆接头应安装牢固。4．接地应良好。

5．电缆终端的相色应正确，电缆支架等的金属部件防腐层应完好。

五．电容器

1．绝缘电阻值应合格。

2．外观应完好。

3．交流耐压试验应合格。

4．冲击合闸试验进行三次，电容相互间的差值不宜超过5%。

六．接地装置

1．接地网外露部分连接可靠，接地规格正确，防腐层完好，标志齐全明显。

2．避雷针的安装位置及高度符合要求。

3．接地电阻值及设计要求的其他测试参数符合要求。

4．所移交资料

（1）设计变更证明

（2）安装技术记录（包括隐蔽工程记录等）

七．配电盘柜

1．盘柜的固定及接地应可靠，盘、柜漆层应完好、清洁整齐。

2．柜内元件应齐全完好，安装位置正确、固定牢固。

3．所有二次回路接线应准确，连接可靠，标志齐全清晰，绝缘符合要求。

4．操作及联动试验正确（双路互投应能自动转换）。

5．多股铜线接头应涮锡。

6．所需移交资料

（1）变更设计图

（2）说明书、试验记录、合格证、安装图纸

（3）根据合同提供的备品备件清单

（4）调整试验记录

八．低压电器

1．电器型号、规格符合设计要求。

2．电器安装牢固，平正应符合要求。

3．电器的接零、接地可靠。

4．绝缘电阻值符合要求。

5．标志齐全完好。

6．交流接触器通电后，操作应灵活，电磁器件应无异响，触头压力、接触电阻不应超过规定。

7．所需移交资料

（1）说明书、合格证、安装技术记录、根据合同清单提供的备品备件 调整试验记录。

九．交流电动机

1．电机外壳油漆应完整，接地良好。

2．电机引出线应相序正确、固定牢固、连接紧密。

3．测定电机定子绕组，转子组及励磁回路绝缘电阻，使用1000v兆欧表测绝缘值不小于ω。

4．电机空载运行时2h并记录空载电流。

5．带负荷运转，电机各部温度不应超过产品技术条件。

6．电动机带负荷启动次数、冷态可起动2次时间不小于5min，热态起动一次。当在处理事故以及电动机起动时间不超过2～3s可再起动一次

十．发电机

1．发电机在两路市电同时失电时要能自动投入。2．发电机从电机开始运转至并入系统应能保持72小时。

3．发电机出口母线应设有防止漏水、漏油、金属其他物体掉落。

十一．电气照明装置

1．并列安装相同型号灯具、开关、插座的垂直偏差、距地面高度应符合要求。

2．照明配电箱的安装、回路编号应正确。

3．要有接地或接零。

4．灯具的固定是否紧固。

十二．真空断路器

1．真空断路器应固定牢靠，外表清洁完好。

2．电气连接应可靠且接触良好。

3．真空断路器与其操动机构的联锁正常。无卡阻、分合闸指示正确，辅助开关动作应准确可靠，接点无电弧烧损。

4．灭弧室的真空度应符合产品的技术规定。

5．并联电阻值电容器值应符合产品的技术规定。

6．绝缘部件瓷件应完整无损。7．相色标志正确、接地良好。

8．应移交的资料

（1）变更设计的证明文件

（2）产品说明书、试验记录、合格证及安装图纸等资料

（3）安装技术记录

（4）调整试验记录

（5）备品备件清单

第四章 大厦空调、给排水系统验收注意事项及验收条件

一．注意事项

（一）组织验收小组人员熟悉合同、图纸、招投标文件及各项洽商变更。

（二）由监理提供本专业风、水系统各项实验报告，以书面文件的形式提 供。由施工方提供本专业设备台帐及各设备的技术资料及产品说明书，本专业风、水系统各项调试记录及文件

1． 施工图、竣工图及设计变更文件。

2． 设备制品和主要材料的合格证或试验记录。

3． 隐蔽工程验收记录和中间试验记录。

4． 设备试运转记录（冷冻主机、锅炉、新风柜、空调柜、排风 机、生活给水泵及稳压泵、各消防系统主泵及稳压泵、污水泵、集水泵）。

5． 水压试验记录。

6． 空调采暖系统、给排水系统通水冲洗记录、闭水试验记录、通 球试验记录。

7． 工程质量事故处理记录。

8． 分项、分部单位工程质量检验评定记录。

（三）验收标准

1． 合同、招、投标文件上规定的各项国家标准，合同、招、投标文 件上规定的所能达到的使用功能、设计功能。

2． 设计规范：

（1）采暖通风和空气调节设计规范（gbj19—87）

（2）高层民用建筑设计防火规范（gbj0243—97）（3）采暖，卫生工程施工与验收规范（gbj242—82）

（4）通风与空调工程施工与验收规范（gbj0243—97）

（5）室外排水设计规范（gbj14）

制冷设备安装工程施工及验收规范：

（1）制冷设备，空气分离设备安装工程施工与验收规范（gb50274—98）

（2）压缩机，风机，泵安装工程施工与验收规范（gb50275—98）

3． 各项设备还须分项作细化

（四）验收时间由甲方、物业、总包、监理四方订出一个切实可行的时间 表。

（五）验收划分

1． 设备（分项）

2． 空调水系统

3． 空调风系统

4． 多联冷媒户外主机

5． 户内盘管机

6． 空调自控功能的实现

7． 给排水系统

8． 消防水系统

（六）责任

由于在短时间的现场检查中有些问题可能不能及时显现，接管验收后在正常运行中发现的有关质量问题将随时提出，并可再次召开各方会议落实相关问题。

各种验收中所发现问题整理出清单，组织协调会议，明确存在问题的责任，并落实整改负责人及完成日期，会议纪要由各方签字认可。二．条件

1．各种隐蔽工程的验收报告。

2．管道、工艺完成报告（焊接强度、防腐处理、保温严密度）。

3．各风机盘管吊装后，接水盘、冷凝水管的排水试验报告（是否有倒坡）、管道内是否有堵塞。

4．冷冻机组、天燃气锅炉原始资料、机组各项功能安装试验报告、调试记录。

5．各种仪表是否齐全。

6．各风机盘管的出风管道出风口的保温、回风口是否严密有过滤网。各盘管风机、新风机组的风量、风速测试报告。

7．新风机组有无噪音，送风管道、保温是否规范，加湿器能否实现加湿功能，达到要求。

8．水泵安装应平稳，运行时无较大震动、噪音，电机温升正常，电流不应超过额定工作电流。

9．锅炉、箱罐等压力容器应安装平、正、配件齐全，不得有变形、裂纹、磨损、腐蚀等缺陷，安装完毕后，必须有专业部门的检验合格证。

10． 各种仪器仪表应齐全、精确，安全装置必须灵敏、可靠，控制阀 门应开关灵活。

11． 管道的管径、坡度、管井及检查井必须符合gbj242—82（采暖与 卫生工程施工及验收规范）的要求，管沟大小及管道排列应便于维修，管架、支架、吊架应牢固。

12． 设备、管道不应有跑、冒、滴、漏现象，保温防腐措施必须符合采暖与卫生工程、施工及验收规范的规定。

13． 锅炉辅机应运转正常，无杂音，消烟除尘、消音减震设备应齐 全，水质、烟尘排放浓度应符合环保要求。

14． 经过48小时连续运行，锅炉和附属设备的热工、机械性能及采暖 区室温必须符合设计要求。烟道、通风道应畅通无阻塞物。

15． 各类屋面必须符合gb50207-94(屋面工程技术规范)中的规定，排 水畅通，无积水，不渗漏。

16． 九层平台及屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢 固，接口严密、不渗漏。

17． 卫生间地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积 水，不允许倒泛水和渗漏。

18． 高位水箱进水管与水箱检查口的设置应便于检修。

19． 卫生间的排污管应分设，地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水必须流畅。20． 卫生器具质量良好，接口不得渗漏，安装应平正、牢固，部件齐 全、操作灵活。

21． 消防设施必须符合gbj16-87(建筑设计防火规范)、gb50045-95(高层民用建筑设计防火规范)的要求，并且有消防部门检验合格签证。

22． 室外排水系统的标高、检查井设置、管道坡度、管径必须符合 gbj14(室外排水设计规范)第二章2、3、4节的要求。管道应顺直且排水通畅，井盖应搁置稳妥并设置井圈。

23． 化粪池应按排污量合理设置，池内无垃圾杂物，立管与粪池间的 连接管道应有足够坡度，并不应超过两个弯。

24． 明沟、散水、落水沟头不得有断裂、积水现象。

第五章

弱电系统、消防系统验收标准

第一节

弱电系统验收条件

一．弱电各系统验收包括：消防报警系统、安防系统、楼控系统、卫星电视及 有线电视系统、广播系统、车库道闸系统、综合布线系统

二．具备接管验收条件

1． 建设单位书面提请接管单位验收。

2． 工程全部施工完毕，调试完毕，达到深圳市《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》。

三．需提前提交的资料

1．弱电各系统平面图、系统图、逻辑关系图、设备说明书、设备检验合格证、出厂合格证、附属设备的全部图纸。

2．合同（含洽商变更）附本。

3．现场施工图（与现实情况吻合）、设备清单、工程设计变更的洽商记录。

4．各种随机资料、使用说明书、操作维修手册等。

5．总包、监理检查的原始记录。

6．消防验收合格，由消防局颁发的验收合格证。

四．标准

1． 电气线路应安装平整、牢固、横平竖直，过墙应有套管、导线连接必 须牢固。

2． 各种设备器件、盒、箱、缆线、连接硬件等安装应符合相应产品的有 关规范的规定。

3． 各设备接口接触良好，位置准确，外观完好，功能完好，控制准确迅 速。4． 名种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地电阻符合设计要求。

5． 各种仪器、仪表齐全精确，空调自控电动执行器阀门应开关灵活。

6． 各种设备功能完好，性能符合设计要求。

7． 各系统硬件设备与软件匹配良好、运行正常。

8． 各系统连接硬件符合设计要求，标记和号码清晰，性能标志设置正 确。

9． 各系统接线箱油漆完整、盘内外清洁、箱盖，开关灵活、线路无绞接 现象，各回路线编号齐全、完整、清晰、正确，接线整齐。五．责任

由于在短时间的现场检查验收中有些问题可能不能及时显现出来，接管验收后在正常运行中发现的有关质量问题将随时提出，并可再次召开各方会议落实相关的问题。验收中所发现的问题整理出清单，明确存在问题的责任，并落实整改负责人及完成日期。会议纪要由各方签字认可。

第二节

弱电系统验收程序

验收程序： 分系统

分机房：主机

供电、备电、接地、外观、运行 分楼层（从上向下）：机房

竖井

ddc

各系统相关设备 一．消防报警系统

（一）中控室设备（消防中心报警主机）

（二）各楼层设备

1．各回路及模块箱

2．各防火卷帘门

3．各设备间的相关设备

4．各楼层其它具体设备及线路连接逐一按标准验收

二．安防系统

（一）中控室设备

（二）各楼层竖井i/o接口板、各信息点设备、监控点设备线路及连接逐一 按标准验收

三．楼控系统

（一）中控室设备

（二）各楼层机房、竖井、污水井、水箱、ddc箱、信息采集点设备、所 有自控点设备线路及连接逐一验收。

四．卫星电视及catv系统

（一）楼顶有线电视及卫星电视机房设备、接收及传输设备

（二）各楼层、竖井、分线箱及各用户终端线路及连接逐一验收

五．广播系统

（一）中控室设备

（二）各楼层竖井及具体设备、线路及连接逐一按标准验收

六．车库道闸系统

（一）主机及相关设备

（二）进出口各项设备逐一按标准验收

七．综合布线

（一）机房

（二）各层pds小室内设备逐一按标准验收

第三节

消防系统验收接管程序

一.具备验收条件

1.建设单位书面提请验收单

2.与合同相符（含洽商变更），符合设计要求

3.有消防局颁发的消防验收合格使用许可证

4.符合施工、防火规范，各独立系统工作正常

5.消防主机人员能独立上岗值班（由厂家进行培训）

二.所需资料

6.合同（含洽商变更）

7.实际施工图纸（与现实吻合），设备清单

8.各种随机资料，使用说明书等

9.总包与分包自检的原始记录，监理质检的原始记录

三.验收的内容

1．火灾自动报警系统验收

2．消防广播系统验收

3．插口电话对讲系统验收

4．防火卷帘门的验收

5．强电切换（非事故照明电源强切）的验收

6．监控风阀与监控风机消防系统

（1）排烟阀、排烟风机消防控制系统的验收

（2）正压送风阀、正压送风机消防控制系统的验收

7．电梯的消防功能

（1）客梯的迫降功能验收

（2）消防梯的归首功能验收

8．消防水灭火系统的功能验收

（1）消火栓水泵

（2）喷淋泵

（3）水喷雾泵

（4）末端泄水、水流指示器、压力开关的状态显示

9．消防监测信号、消防控制各接口模块的检查

10． 防火门 11． 消火栓

12． 疏散指示灯

13． 消防通道

四.人员安排

1． 空调给排水专业：检查消防水、消防泵、喷淋水泵、喷雾泵、排风 机，排烟机，正压送风机水阀、防火阀、排风阀等消防水系统和通风系统。

2． 强电：强切电力控制配电箱、电梯。

3． 弱电：检查消防主机、报警系统、联动控制系统、卷帘门。

4． 弱电专业负责，保安部配合：对烟感、温感等进行逐点检查，确保其 完整有效。对消防器材进行点位的统计，确保其完整可靠。

五.验收的要求

1． 对照图纸、设备清单查验数量。

2． 依据施工规范检查其安装质量。

3． 按照设计要求检查其功能。

六.验收的组织

消防验收是系统、设备、楼体验收的综合，每个专业、每个部门都需要密切配合。

第四节

消防中控室验收内容及其标准

一.消防报警主机系统

1.安装位置需与后侧保持一米的空间，如操作台长度超过4米，一侧靠墙安装时，另一侧距墙不应小于1米，以保证日后方便检修。

2.消防控制设备对室内消火栓系统应有下列控制、显示功能：

（1）控制消防水泵的启、停；

（2）显示启泵按钮启动的位置。

3.消防控制设备对自动喷水灭火系统应有下列控制、显示功能：（1）控制系统的启、停；

（2）显示报警阀、闸阀、及水流指示器的工作状态；

（3）显示消防水泵的工作、故障状态。

4.火灾报警后，消防控制设备对联动控制对象应有下列功能：

（1）停止有关部位的风机、关闭防火卷帘，并接收其反馈信号；

（2）启动有关部位的防烟、排烟风机（包括正压风机）、排烟阀，并接收 其反馈的信号。

5.火灾确定后，消防控制设备对联动控制对象应有下列功能：

（1）关闭有关部位的防火门、降落有关部位的防火卷帘，并接收其反馈 信号；

（2）发出控制信号，强制电梯全部停于首层，并接收其反馈信号；

（3）接通火灾事故照明灯和疏散指示灯；

（4）切断有关部位的非消防电源。

6.火灾确认后，消防控制设备应按疏散顺序接通火灾报警装置和火灾事故广播。警报装置的控制程序应符合下列要求：

（1）二层及二层以上楼层发生火灾，宜先接通着火层及其相邻的上、下层；

（2）首层发生火灾，宜先接通本层、二层及地下各层；

（3）地下室发生火灾，宜先接通地下各层及首层。

二、电脑图形中心

1.在正常状态下，进入图形中心可清楚的查看所有消防设备的工作状态；

2.有信号返回时操作员可及时、准确知道探测点位置及探测器现时状态；

3.图形中心所有设备位置应与设计图纸相吻合，无遗漏；

4.烟感、温感地址编码无重复、无错码、无遗漏；

5.应设置多重密码，供操作人员和工程技术人员使用。

三、七氟丙烷灭火控制盘

1.控制系统的紧急启动和切断装置；

2.由火灾探测器联动的控制设备应具有30秒可调的延时装置；

3.显示系统手动、自动工作状态；

4.在报警、喷射各阶段，控制盘应有相应的声、光报警信号，并能手动切除声响信号。

四、cd广播录放盘

1.在进行工作时无杂音，音质清晰、纯正；

2.快进或快退时无大的声响；

3．可分区域控制

4.需设置人工话筒，有播音功能。

五、消防固定对讲电话

1.通话质量清晰，无回音，可清楚显示对方位置；

2.各主要设备房、重点部位都应能够与中控室进行直线联系；

3.手动报警按钮位置宜设置对讲电话插孔；

4.具有录音功能，能够清楚录制双方通话内容，录制时间不得少于60分钟，并可循环录制。

六、消防应急广播录放盘及扬声器

1.录放盘在火灾时应具有在消防中控室将火灾疏散层的扬声器和广播音响功放机强制转入火灾事故广播状态的功能；

2.消防中控室应能清楚显示火灾事故广播扩音机的工作状态，并能用话筒播音；

3.中控室可控制扬声器的音量；

4.扬声器应设在建筑物的走道和大厅等公共场所，其数量应能保证从本层任何部位到最近一个扬声器的步行距离不能超过25米，每个扬声器的额定功率不应小于3w。

七、消防应急广播功放机

火灾应急广播设备的功放机，其容量不应小于事故广播扬声器容量较大的三层扬声器容量的总和。

八、消防报警主机电源和备用电源

主、备电源误差不能低于23v，高于25v,并进行多次联动测试，以保证主电源故障时备用电源可正常供应主机系统的运行，并具有自动切换功能。

九、消防中控室接地电阻

1.工作接地电阻值应小于4ω；

2.采用联合接地时，接地电阻应小于1ω；

3.中控室接地板引致各消防设备的接地线应选用铜芯，接地软线其线芯截面积不应小于4平方毫米。

第六章

物业接管验收前所需资料

一．土建

（一）隐检记录

1.隐蔽工程验收记录

2.防水工程检验记录

（二）验收记录（验收中）

1．单位工程质量综合评定表

2．单位工程验收记录

（三）新材料、新技术

1．新型建筑材料（国家技术监督局检验合格证、出厂合格证）

2．施工新技术（施工新技术经建设部认可并有鉴定书）

（四）原材料试验报告

1．砖、水泥、砂、石、钢筋、防水材料、隔热保温材料、防腐材料试验汇总表

（五）施工试验报告

1．防水工程试水试验

二．暖卫和燃气

（一）图纸会审、设计变更、洽商记录

（二）隐蔽工程验收记录

（三）主要设备

1．主要设备明细表（台帐）2．主要设备试运转记录 3．设备出厂合格证

4．开箱及抽检记录 5．设备安装记录

写字楼标准层高篇3

高档写字楼装修标准一 装 修 材 料

1.外立面：1－3 商业部分全部采用灰色花岗岩石材;4－18 层单反镀膜中空钢化玻璃条形窗与灰色瓷砖间隔布置；

2.外墙窗：均采用原色铝合金隐框中空玻璃窗； 3.顶层：铝塑板造型装饰；

4.公共区域：中高档写字楼精装修。空 调

美国原装进口蓄冰空调系统，在满足高标准的空气温度、湿度、洁净度、调节能力等要求的同时，做到节省能源、降低运行成本。

电 梯 采用日本三菱高速电梯和电梯自动监控系统。

公共区域装修标准

1、外立面：玻璃幕墙；

2、大 堂:地面为石材、墙面为金属饰面或石材；

3、电梯间:地面为石材、墙面为金属饰面或石材 ；

4、卫生间:合资洁具。

通 讯 设 施 大厦内设局域网有 3000 门电话容量，有扩容空间。

网 络

光纤至竖井出口，出口可提供10-100m带宽，按套内建筑面积每10平方米提供一对信息点，自行申请带宽，随时满足用户的需求。保安系统

包括闭路监控电视系统、巡更及防盗报警系统，业主还可以根据自己的特殊需要设置独立安防系统。

主要设备设施

1、光源照明系统：各层设应急照明配电箱，双路供电，并在各层疏散走道、电梯厅，楼梯间，出入口设疏散指示灯及标志灯，内设蓄电池。

2、消防系统：由火灾自动报警系统、消防水喷淋系统、消火栓系统、消防联动控制系统、消防事故广播系统、消防直通电话系统组成。大厦采用总线式报警及联动系统，由消防控制中心集中报警，统一实施监控。

高档写字楼装修标准二建材设备

空调

采用国际先进节能可调节可计量健康节能环保全新风空调。

1、节能：实现全楼宇各部门能量及温度互补，较传统全空气系统或风机盘管加新风方式节能 30%以上。

2、舒适：以最小任意 25平方米为单位，任意季节任意时间段提供冷、热风，实现客户任何时间段内的任何特殊温度需求，并自动恒温。

3、健康：1）革命性的全新风设计，无系统回风，所有排除室外的空气与 室外新风物理隔绝，只进行能量交换，彻底解决大型建筑物内空气混合病 毒扩散的问题。2)新风量创京城办公空间之最。

4、灵活：以最小人以 25平方米为单位，任何时间任意冷暖风供应，彻底 解决大型写字楼非上班时间的空调问题并实现分户甚至单机出风口计量。

三路供电 市政高压双路供电结合柴油发电机应急电源。其中市政供电设计总容量为15000kva，平均每平米供电容量为120va；备用电源设计容量为1600kva，可用来保证双路高压故障停电时重要负荷的持续供电。全部变、配电设备及未端微短开关均采用国际知名品牌，保证供电与送电的安全性和可靠性。

电梯多部进口电梯，直通地下停车场。每梯服务的办公面积约为4000平方米。消防系统采用进口消防报警系统和自动喷淋设施。

安防实现全天 24 小时全楼无死角巡逻。

外墙

外立面由加拿大进口石材、玻璃幕墙和铝合金窗构成，内庭立面由玻璃幕墙和索点采光顶构成，屋顶面层为石材，与立面形成一体，石材为25mm厚天然光面大理石花岗岩，其内部做保温防水，玻璃为6+12+6low―e中空钢化玻璃，主入口幕墙为索点幕墙。内墙进口高级大理石。楼面进口高级花岗岩。

大堂地面及墙面采用进口高级花岗岩、大理石。通讯系统

电信、网通光纤入户，采用移动的地台系统（网络地板），办公节电的自由选择。

高档写字楼装修标准三

空调系统vav 空调系统。给水系统城市双路供水。

排水系统采用污、废分流双立管排放系统。供电方式

采用市政双路供电，并配备应急1200千瓦柴油发电机与市电联锁切换，平时由市电供电，当两路市电均故障停电时，自备发电机能在15秒内起动，30秒内送电，以供消防、控制室、计算机房、电话机房、电梯等重要负荷。

电量供应：总供电容量为2万kva，各层设置专用变配电竖井，(可以为有特殊需要的客户提供一定数量的容量)，满足用户用电需求。计量方式：客户入租位置和面积确定后，为每个客户装设独立的配电箱及支路开关及用电计量。

客梯选用品牌: 选用瑞士迅达原装电梯，不低于1600公斤，乘客20人。

智能化系统 自动化系统(bas)、信息自动化系统(cas)、办公自动化系统(oas)、消防自动化系统(fas)、安防一体化系统(sas)。

智能双层呼吸式玻璃幕墙采用

1、采用箱体式外通风幕墙；

2、外幕墙(1) 米宽， 米高的夹胶透明玻璃，厚度毫米夹胶玻璃的冲撞性能好，遭受外力而破坏后只会产生裂纹但不会碎落，并有效阻隔紫外线。(2)475 毫米高的不锈钢外墙饰面板(3)约 40 毫米宽的进气口，10毫米宽，475毫米高的出气口

3、内幕墙(1)由带有low-e(低辐射)涂层的两块中空玻璃组成这种中空玻璃隔热性能强，将外部光线反射回去。(2)上部为米宽米高的标准固定玻璃窗。(3)底部为米宽 米高的可向内侧开启15度的玻璃窗。

4、热通道宽170毫米，室外新风通过位于外幕墙玻璃窗下部开缝进入，经过热通道带走热量，从上部排风口排出形成外循环。

5、带穿孔铝合金百叶遮阳板80毫米宽，与先进的楼宇自控系统(ba)连接电脑总控中心，其开启、关闭、和旋转可以根据季节和气候条件通过电脑总控中心统一控制。夏季，保证采光杜绝日晒，眷帘反射后能出去大部分辐射热。冬季，保温防寒，防止室内热量散失，充分体现生态。

高档写字楼装修标准四

外墙干挂石材，比利时low－e玻璃幕墙。大堂地面：高级石材，墙面：高级石材。

首层电梯厅地面：高级石材或玻化砖，墙面：高级石材或玻化砖。办公部分四白落地，地面水泥压光，预留各类管线接口。

卫生间及茶水间各层均设有公共卫生间和茶水间，洁具：中高档品牌。电梯货梯；梯速 米/秒；品牌客梯：巨人通力(合资)。供电系统双回路供电。

供水系统自来水高低压直供；中水处理系统。空调系统集中空调(制冷、采暖、新风)。通讯系统中国网通。网络系统中国网通。电视接收系统

卫星电视接收系统，有线电视接收系统

1.楼宇自控系统； 2.停车管理系统；

3.地下车库、电梯、公共部分 24 小时闭路

4.视监控系统；

5.及自动喷淋系统等。

高档写字楼装修标准五

电梯客梯米/秒，客梯服务面积400平米。

空调中央空调。

电话每 6平米预留 1 对语音/信息点，采用(commscope)全系列信道产品。单层可达 200 条数据/电话线。公共天线卫星。

网络接入方式大厦纵向铺设光线水平为超五类数据线，支持光纤、ddn、adsl等高速网络接入。空调系统

大厦整体采用美国约克品牌中央空调，统的冷热源由设在地下 4 层的 5 台机组组成，采用 r22 技术，采用风机盘管加新风系统，独立的送风风管送至各用户区域，新风量每人>30 立方米/小时设计，有加湿设备，60%〉= 相对湿度〉=35%卫生间是独立排风系统，办公室每天一次排气，全天开放换气。供水系统

3层以下采用市政给水直接攻击，4 层以上采用变频泵供给，写字楼设有上下水。污水、废水排放方式是：污水地下负压，地上无压排入市政管网，废水由中水系统处理。供电系统

采用高压入楼低压入户，可提供 220v 电源条件，可否实现一户一表分户计量。采用双路供电，配有6个变压器，每台是 1600 千瓦；整个照明系统是 3318 千瓦，动力系统是 1825 千瓦，空调系统 千瓦，可提供 380 伏电源条件，可以增容。采暖系统公共卫生间空调采暖，办公楼、商业、酒店及大堂采用空调系统采暖。中水系统大厦内使用中水系统。消防报警系统

采用日本能美牌，喷淋系统及消火栓系统，火灾自动报警及手动报警。两个喷淋头距离不大于 米，距灯不能小于 米，每个烟感所控制面积是 80平米，喷淋采用金盾品牌。

安防监控系统采用 adt 的设备，共 281 个各监控点位分布在大厦内外各重要区域进行 24 小时不间断拍摄，地下车场出口边门禁监控。综合布线系统

中国网通提供，6平米预留1对语音/信息点，每采用(commscope)全系列信道产品。单层可达 200 条数据/电话线。大厦纵向铺设光线水平为超五类数据线，支持光纤、ddn、adsl 等高速网络接入(甲级 10平米/一对点，乙级 15平米/一对点，丙级 20平米/一对点)。

电视系统由歌华提供有线电视收视系统，每层设有线箱。

楼控系统采用 delta 对空调、新风系统、给排水、送排风、变配电、电梯等系统进行全时间的监控或控制。

高档写字楼装修标准六

外墙外立面装修标准：外装玻璃幕墙及铝板挂件，外玻璃为low-e，为白玻，双层中空安全玻璃。

大堂首层中庭大堂：墙面：石材幕墙，地面：花岗岩。通道等公用部分：墙地面：石材，吊顶：铝制金属吊顶。供电双路供电系统。

电梯电梯厅：墙地面：大理石，吊顶：金属板材；电梯，2m/秒，载重 1000kg。卫生间地面：防滑瓷砖。墙体：釉面瓷砖/人造石材，吊顶：铝制金属吊顶。洁具全部采用(toto 或科勒)品牌。通讯

铺设光纤为主干通讯网络，提供电话及互联网络至塔楼单元，具备did、语音信箱、呼叫转移、会议电话、lan 网、ddn等业务功能，并设移动通信信号增强系统，无线上网信号增强系统，小灵通信号增强系统。消防

大厦公共部分消防报警控制系统采用智能类比式火灾自动报警控制系，设有自动喷水灭火系统，火灾自动报警系统。保安监控系统

公共部分安保设备为监控设备，大厦内设保安中心，实行24小时无线巡更，对大厦各出入口，车库，走道，电梯轿厢等位置进行闭路电视监控，设有巡更系统，公共广播系统。走廊

墙面：靠近电梯厅两侧通道做玻璃整体贴膜地面：人造石材或瓷砖，吊顶：矿棉吸声板。单元内装修标准

单元门：玻璃门； 内墙：抹灰，腻子找平； 地面：水泥垫层抹平；

顶部：分户中央空调风口到位。

高档写字楼装修标准七

结构现浇混凝土框架结构。

外墙三层以下部分外立面为黑色花岗岩干挂，三层以上部分为瓷砖贴面，low-e玻璃幕墙。

内墙公共走廊砌隔墙为承重墙，打底抹灰。

大堂地面：大理石地面，墙面：有玻璃幕墙，乳胶漆墙面和大理石墙面，吊顶：造型轻钢龙骨乳胶漆吊顶。

电梯东芝牌高级客用电梯。

门窗高档实木门，窗为铝合金中空安全玻璃

卫生间地面、墙面均为伊斯达高级磁砖，铝合金吊顶，洁具：德国“莱尔” 座便、卫浴五金、柱盆和柱盆混水器。电梯大堂、公共走廊: 电梯大堂：

地面大理石地面

墙面造型墙面及乳胶漆饰面墙面。吊顶轻钢龙骨石膏板造型乳胶漆吊顶。公共区域：

墙面壁纸或多乐士乳胶漆。

地面电梯厅地面花岗岩拼花地面，休息厅地面花岗岩拼花地面，走廊为玻化砖。户内装修标准： 地面高级地毯。墙面高级壁纸。

公共区域制冷供暖法国以莱特冷暖空调。制冷系统户式中央空调（法国以莱特）。

电视系统光缆接入公共有线电视网，并可与卫星电视系统接通，为用户提供 卫星电视系统。

电子磁卡系统电表、煤气表、冷水表为卡式表，门禁系统，车辆出入管理系统，磁卡式电梯。

保安监控系统24小时保安监控。

广播系统大堂、公共走廊、电梯均设有背景音乐广播系统。供电双路供电。

供水双路供水系统，3层以下市政供水，4-9层变频给水装置减压供水，10-18层变频给水直接给水。

消防日本浓美。

通讯每户预留二部直线电话插孔；宽带入户。

高档写字楼装修标准八 公共区域装修标准： 外墙写字楼楼体外墙采用玻璃幕墙及铝板/高档石材等材料饰面。玻璃幕墙主要采用安全玻璃，中空 low-e 玻璃。首层大堂：

地面铺设大理石/花岗岩/天然石材。

墙面大理石/花岗岩/不锈钢装饰/玻璃等优质材料饰面。天花造型吊顶配特色灯饰。

大堂布局大堂出入口采用优质自动感应旋转门，设有接待查询服务台。大堂内布置室内绿植。

安防大堂内进入候梯厅前设置智能安防系统。消防楼梯间：

地面优质耐磨防滑砖。楼梯扶手采用不锈钢扶手。墙面首层贴瓷砖，其他刷优质白色乳胶漆。天花挂设吸顶灯及配装应急照明系统。公共走廊：

地面铺设oa网络高架活动地板和地毯。配铝质踢脚线。墙面优质乳胶漆或配设玻璃/石材/不锈钢/优质木饰面等。吊顶优质铝材或优质吸音材料吊顶。卫生间：

地面和墙面铺设优质石材至天花。

吊顶优质防水防潮板材吊顶。配科勒或同档次品牌节水型洁具。小便器、水龙头选用红外线感应装置。配高档面镜，配高档电热水器，配高档感应烘手机、高档皂液机、高档厕纸箱。开关、插座：奇胜或同档次产品。候梯厅：

地面铺设大理石/花岗岩/天然石材。

墙面及门套大理石/花岗岩/天然石材，或搭配不锈钢装饰/玻璃装饰/优质木饰面等。天花造型吊顶天花。办公区装修装饰标准：

地面采用可调节高度 oa 钢质防静电网络架空活动地板，配铝质踢脚线。

墙面优质环保乳胶漆，立邦或同档次。开关、插座选用奇胜或同档次产品。安装液晶空调温度控制器，沃顿、江森品牌或同档次产品。户门钢化玻璃落地大门，配送 ic 卡/密码锁。

天花每户安装中央空调末端，预留风口，配装消防设备，包括烟感和喷淋。

给排水大面积办公间内(具体见图纸标注)预留独立的给排水接口及排风口，以便提供安装私人洗手间的条件。(如安装私人洗手间，则安装独立水表并另计水费)。

写字楼标准层高篇4

甲级写字楼的结构建筑学设计和视觉都是优质，他多数都成为当地的地标，租户置身其中富有成功感和力量。

国际上判断甲级写字楼有8大特征：管理国

际化；24小时写字楼；人性化：空间的舒适性和实用性；数字化；节能化；便捷的交通和商务化。

电梯：电梯等候时间不超过40秒，根据《标准》，甲级写字楼的电梯内应有高档装饰；按大厦总建筑面积计算，每部客梯服务面积不超过5000平方米；等候时间不超过40秒；客货分离，货梯至少1部；有完善先进的智能控制系统。构架：甲级写字楼的建筑规划大堂宽敞、挑高三层或以上；架高地台≥15厘米；除地台外的层净高为米左右。停车：按大厦总建筑面积计算，每150-200平方米配置一个停车位；配备专用地上、地下停车场；地下停车场应设有自动计费系统和防盗安全系统。

什么是5a智能化？ “5a”是指oa（办公智

能化）、ba（楼宇自动化）、ca（通讯传输智能化）、fa（消防智能化）、sa（安保智能化）。

过去也有3a及写字楼的说法，即：oa（办公智能化）、ba（楼宇自动化）、ca（通讯传输智能化），fa（消防智能化）、sa（安保智能化）包含在了ba（楼宇自动化）中，近几年随着高科技智能控制系统在写字楼领域的广泛运用，楼宇控制、消防、安保的智能化程度越来越高，并成为独立的控制子系统，发展成为今天的“5a”。

设计与设施

国际甲级写字楼作为国际企业商务办公的首选。在产品设计和硬件设施配套方面，均要体现国际前瞻的设计理念和科技的创新。以满足市场细分条件下，越来越成熟的客户需求。因此，一座地标性国际甲级写字楼，首先在产品外观设计上应该有其独特的文化气质与个性。另外在建筑

类型、抗震等级、办公空间、标准层高、标准载荷、供电系统、空调系统、电梯系统、5a智能化系统的配置以及泊车位的数量方面均应达到业内的最佳标准。上述硬件配置水平将直接影响到写

字楼后期运行的舒适度。对于持有型写字楼物业来讲，更多的采用节能型的设备，能够很大程度降低自己后期的运营成本，使自身的可持续发展力变得更强。

在装饰装修方面，产品外立面、大堂的高度面积与装修风格的协调统一，电梯间的装饰与光感，办公间、走廊与卫生间的装修标准，绿色生态空间的设置以及办公环境是否节能、环保、均直接或间接的影响到商务人群的办公舒适度，成为办公人群新的需求趋势。

规模与配套

评价国际甲级写字楼的品质不能孤立的考虑项目本身，它与周边环境是一个密不可分的整体。所以这里所说的规模，不仅是指建筑本身体量比较大，而且更强调其规模的伸展力及拓展性。因为写字楼的客户比较看重知名企业的群聚效应，即国际性旗舰客户与其带来的高品质租户的组合，这是形成商务气氛的基本条件。更重要的是项目与周边的其他建筑群共同组成区域商务环境，即项目周边必须要有强大的综合业态配套，形成一个集写字楼、公寓、星级酒店、会展中心、休闲娱乐及购物中心等于一体的泛商务综合体。从而创造出较高的商务容积率。一个写字楼如果没有相当的建筑体量和规模化的配套设施，难以称得上是真正的国际甲级写字楼。因此，商务容

积率直接决定了写字楼产品价值的高低。

另外，国际甲级写字楼应该有自身齐全的商务配套、生活设施，如职工餐厅,同时配置适当规模的高档餐厅,还有能够提供多项服务的商务中心,多功能厅/会议室、邮局、银行、票务中心、小型商场、诊所、快递服务等。总之，一个称得上国际

甲级写字楼的物业，其自身配套和周边商业设施应当能够满足入驻企业在日常办公和生活品质上的需求。

业权与物业

真正的国际级甲级写字楼大多数为单一业权。过去我们看到了分散业权为写字楼后期管理维护上带来的诸多弊端。这也是目前市场上大多数甲级写字楼产品无法良性永续经营的症结所在。因此保持物业单一业权在彰显开发商资本实力的同时，作为商业地产成熟运营的重要标志，将直接关系到写字楼今后整体的品质与发展命运。

写字楼物业管理主要分为策略管理和运行管理两个部分：物业策略管理的任务就是，制定项目总体物业发展战略计划，进行持有评估分析，进行物业更新改造和大修的决策，监控物业绩效，管理和评价物业运行管理，定期进行资产的投资分析和运营管理分析，制定并执行组合投资战略，设计和调整物业资产的资本结构。而物业运行管理的任务，则是通过对写字楼物业的日常维护和管理，充分有效地发挥整个系统的功能，并通过租务管理，为业主取得稳定的租金收入。而租务管理，则是收益性物业运行管理的核心内容。租赁的策略、租户的选择、租金的确定与调整、租约的制定都是收益性物物业运行管理中租务管理的基础工作。

因此，聘请行业经验丰富的国际知名品牌物业公司负责项目的物业管理，采用国际一流的酒店式管理模式，可以为客户提供星级物业管理及一系列外延服务。良好的物业管理服务将为企业节约使用成本，实现商务集约化和低成本化；也是写字楼保值和增值的重要环节。

升级与趋势

甲级写字楼应该在产品设计施工之初就为将来发展预留出足够的“可改造区间”。根据各行业客户在需求方面的差异化，对于一些硬件设施或者特殊的部位做到设计预留，并根据客户的后期的需求来加以完善；以保证产品在未来的市场发展中保持持续升级的能力，才真正算得上是“成长型写字楼物业”。譬如，金融企业会对备用发电机、备用电源、空调系统等的要求较高；而it企业则对通讯设备、楼板载荷、24小时空调机房等方面有着特殊的需求。因此，在行业客户细分的今天，行业的多元化导致的需求差异化是促使写字楼市场日趋成熟化和专业化的重要标志。

在写字楼经济走向繁荣的今天，工作的环境、项目的管理和可持续发展问题已经逐渐成为业内关注的新课题。而对于办公人群而言，环保问题、工作的空间和办公舒适度则成为被关注的热点。

综上所述，国际甲级写字楼建筑的意义已经不仅仅是建造一座高端办公场所那么简单，开发商要真正体现出“以用户为本”的原则；力争在各项竞争力指标方面都趋于完美，最终让自身开发的写字楼产品以前瞻的设计理念、顶尖的产品元素、至臻的管理服务、永续的市场经营来成功地打造出商务办公新的巅峰。

写字楼标准层高篇5

相比之下，如果用5a作为衡量一个写字楼品质等级的话更加有点勉强了，5a写字楼并不是表示写字楼的品质等级，“5a”指的是一个写字楼产品的智能化水平，与写字楼品质有一定关联，但绝对不是划分写字楼等级的标准，“5a”仅仅表示了一个写字楼智能化水平的高低，对写字楼品质有一定的影响，但是决不能说“5a”级写字楼就是甲级写字楼或者是品质最好的写字楼，因为影响写字楼品质的因素很多，比如写字楼的区位、交通、配套、车位、电梯等，智能化程度只是其中的一个方面而已。

那么，什么是5a智能化呢？“5a”是指oa（办公智能化）、ba（楼宇自动化）、ca（通讯传输智能化）、fa（消防智能化）、sa（安保智能化）。过去也有3a及写字楼的说法，即：oa（办公智能化）、ba（楼宇自动化）、ca（通讯传输智能化），fa（消防智能化）、sa（安保智能化）包含在了ba（楼宇自动化）中；

近几年随着高科技智能控制系统在写字楼领域的广泛运用，楼宇控制、消防、安保的智能化程度越来越高，并成为独立的控制子系统，发展成为今天的“5a”。如果用“5a”评价写字楼的品质等级的话，是一种概念理解上的误区，如果市场上有人打出“超5a级”写字楼的话，那更是一种很不专业的说法。

建筑标准

甲级写字楼的内涵，包括有如下元素： 1.位置于中心商业区cbd内

2.有完善的中央空调充足数量及合理分布的升降机和电梯服务 3.甲级专业物业管理 4.楼层间隔等恰当 5.楼底净高在米

6.每层建筑面积最少1千平方米 7.有零烦恼的停车场

标准参数

顶级

办公部分需超过50000平方米 参加《标准》制定工作的第一太平国际物业服务有限公司成都分公司有关负责人告诉记者，顶级商务写字楼地理位置要在商务区相对集中的核心区域。

建筑：其办公部分需超过50000平方米，每层建筑面积必须保持在1500-2000平方米。构架：写字楼的大堂应宽敞、挑高三层或以上；架高地台≥15厘米；除地台外的层净高米及以上；通道宽2米及以上。

停车：按大厦总建筑面积计算，每150平方米配置一个停车位，专用地上、地下停车场应设有自动计费系统和防盗安全系统。

电梯：按照大厦总建筑面积计算，每部客梯服务面积不超过4000平方米；等候时间不得超过30秒；客货分离，货梯至少两部，有先进的智能控制系统。

安保：“产权只租不售，实行单一产权。”据有关负责人介绍，需有24小时保安服务和维护服务，以及商务配套等。顶级写字楼还必须有货物专用通道和残疾人通道等，建成后1至2年内的入住率不能低于70%。

甲级

电梯等候时间不超过40秒

建筑：其办公部分应超过20000平方米，每层建筑面积不低于1000平方米。1-2年内的入住率不低于65%。

电梯：根据《标准》，甲级写字楼的电梯内应有高档装饰；按大厦总建筑面积计算，每部客梯服务面积不超过5000平方米；等候时间不超过40秒；客货分离，货梯至少1部；有完善先进的智能控制系统。

构架：甲级写字楼的建筑规划大堂宽敞、挑高三层或以上；架高地台≥15厘米；除地台外的层净高为米左右。

停车：按大厦总建筑面积计算，每150-200平方米配置一个停车位；配备专用地上、地下停车场；地下停车场应设有自动计费系统和防盗安全系统

乙级

24小时内提供维修服务 “目前成都地区的高等级商务写字楼入住率都达到了90%以上。”来自“六大行”之一的仲量联行测量师事务所(上海)有限公司成都分公司相关负责人表示，乙级商务写字楼入住率不能低于50%。

建筑：其办公部分应超过10000平方米，单层净面积不低于800平方米。

构架：除地台外的层净高不低于米，按大厦总面积计算每300平方米应配置一个停车位。

电梯：按大厦总面积计算每部客梯服务面积不超过6000平方米，速度不低于3米/秒。安保：物业管理应聘请国内知名物业管理公司或本地优质物业管理公司，并提供24小时内的报案服务和维修服务。

由此可看出，若我们要在即满足甲级写字楼的标准又节约成本和利于销售的情况下，建议本项目的写字楼单层面积在1200平方米左右，这样按公摊30%的情况下，办公部分的面积为840平方米，即可分为4个转角位置120平方米的大户型及其他6个60平方米的小户型。标准层单层层高在米-米之间（无中央空调情况下）或米-米之间（有中央空调情况下），这样在扣除梁高及设备所需管道后，装饰完成面能满足在米-米之间，不会让人显得特别压抑。走道宽度在米-米之间，即降低了公摊又不会造成拥挤。电梯数量在5-6部左右（含一部货梯），使上下班高峰期不会消耗过长的时间在等电梯上，且根据我们的考察成都多数甲级写字楼的电梯品牌都选用的一线品牌。大厅高度挑高三层即10米左右，彰显高贵大气。在装修风格上，大厅地板及墙面尽量采用天然石材，标准层的公共部分可铺地毯，即端庄又节约了成本。外立面可采用大块的玻璃窗加装饰线条。