实用老旧小区改造实例（精选5篇）

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最新老旧小区改造实例【第一篇】

5、《现场设备、工业管道焊接工程施工及验收规范》gb50236—98。

本项目是对寒亭区区委区政府小区、区检察院小区、区商业总公司小区、原区财政局家属院、区人社局友谊路小区、区人社区文化街小区、区市政工程公司小区、原房管局小区实施供热管网及楼内立管的改造。

由于本工程总工期约43天，工期紧，材料存放地、材料加工场地和安装施工场地狭窄。各个小区比较分散，且住户多。为确保工期，各单位、各专业队、各工种交叉作业较多，相互干扰大，施工难度大，施工要科学组织、周密计划，严格管理，统筹安排，团结协作，在施工前必须预先做好现场调研及勘察工作，充分考虑各种不利因素，根据实际情况制定确实可行的实施性方案；确保工期、工程质量和施工安全，圆满完成本工程施工任务。

1、施工管理人员准备：

（1）项目经理：对本项目负全责，是质量第一负责人。

（2）技术负责人：是本项目技术和质量的直接领导，协助项目经理对工程质量工作进行具体的组织和指导。

（3）工程技术部：协助技术负责人，负责组织施工图纸会审、技术交底、编制保证质量的技术措施，解决施工中的技术问题。

（4）施工员：对所施工的工程质量负直接责任、检查所有材料成品、半成品的质量、按照规程、规范、设计图纸编写技术交底、指导班组施工操作，每个分项完成后，组织班组进行自检、互检、交接检，并及时填写施工技术资料。

（5）质检员：严格监督生产班组按设计图纸、规程、规范进行施工，参加隐检，把检查中发现的问题及时反馈给有关人员、限期整改，并检查整改结果。

（6）施工班组：严格按照设计图纸、规程、规定施工，及时进行自检、互检，保证施工质量达到优良标准。施工班组为一个土建施工班组、两个管道施工班组，约投入50人。

2、技术准备：

依据甲方、设计批准的施工图，及时准确的做出施工预算，施工图预算经批准后送材料部门筹备。

设计交底后立即组织有关人员全面熟悉设计图及有关文件，领会设计意图，编制详细的分部工程实施性方案和各工序施工书面技术交底。组织工程技术人员、技术工人进行技术交底、工程内容交底、组织工人进行学习，使所有人员在进入施工现场前心中有数。

3、劳动力准备：

开工前认真组织安排好劳动力，开工后立即开展施工，劳动力安排见附表。

4、设备选型、主材审定：

按图纸、国家标准、施工进度计划，提前作好各种材料、设备、机具的进出场计划，确保订货质量及到货日期和数量。及时同甲方、设计及有关方面取得联系，明确各种材料、设备的供货渠道和特殊要求，然后按供货厂家资质等情况配合监理申报，获得批准后及时签订购货合同，确保材料、设备的到货时间。

5、主要施工机械设备及工具准备：

主要施工机械设备及工具需用量计划见附表。

6、现场临时设施：

若我公司中标，将积极落实施工所必须的临时设施，如现场办公场地、生产生活场地、仓储地点、临时用水、临时用电等。

1、施工工期安排：

工程拟定20xx年6月8日开工，20xx年7月20日完工，并组织验收。

2、施工进度计划表（见附表）。

3、施工部署：

（1）总体施工部署：根据本工程工期紧，战线长，不可预见因素多的特点，分两个施工队平行施工。

（2）沟槽开挖采用机械与人工相结合，人工清槽底的方法进行施工。

（3）施工中严格按施工规范要求进行施工，加大协调力度，有施工作业面应灵活机动的积极施工，保证整体施工计划的落实。

（4）生产组织：编制分部、分项工程计划，把任务落实到班组，实行“周计划、日检查”制度，每天由项目经理主持协调会，及时解决问题，保证工程进度计划的落实。

4、施工任务划分：

（1）土建作业队负责：所有沟槽（含工作坑）的开挖及回填施工（含砂垫层）以及路面恢复施工，支墩的浇筑等。

（2）管道安装作业队负责：负责直埋管道、阀门等的进场、下管、管道及阀门的安装，室内立管安装、管道水压试验及管道的冲洗、系统调试。

1、直埋管道工程施工方法和技术措施：

（1）直埋管道工程施工流程：

路面拆除、管沟开挖--铺砂垫层--管道安装及保温—支墩浇筑及固定支架安装--超声波检测焊口--防腐保温修补、管道接口保温--管顶填盖中砂—室内立管安装--水压试验--管道冲洗调试—路面恢复--竣工验收。

（2）土方开挖应按本设计要求，并根据实际情况进行调整。当现场条件不能满足开槽上口宽度要求时，应按《建筑基坑支护技术规程》jgj120进行边坡支护。

（3）土方开挖前应制定对开挖范围内的各种障碍物（已有地下管线与构筑物、相邻建筑物和地上设施）的保护措施并取得有关单位的同意和配合。沟槽开挖采用机械开挖，人工清底，开挖前必须与甲方和有关单位协调地下是否有管线和电缆，采用人工开挖探坑的方法来探明地下管线和电缆等。

（4）管道焊口处需要人工开挖工作坑，管道两侧及底部的工作坑不得小于600mm。

（5）土方开挖时必须按有关规定设置沟槽边护栏、夜间照明灯及指示红灯等设施。

2、室外管道安装：地下管线的保护。

混凝土路面开挖使用人工开凿，管道土方沟槽采用挖掘机开挖为主，人工清底为辅。开挖过程中，注意观察土质变化，对有塌方迹象的路段采用支撑围护。

挖掘机开挖至槽底标高10~20cm左右，预留槽底土不挖，由人工清除，修整槽底。

最新老旧小区改造实例【第二篇】

冬季供热是一项重要的民生工程和民心工程，事关群众的.切身利益。20xx—20xx年供暖季全市预计供热总面积万平方米，较去年同期增加万平方米，供热能力2508兆瓦。为确保今年供暖工作顺利开展，全市住建系统全力以赴、上下联动，推动供热基础设施项目建设，切实解决供热各环节存在的问题隐患，全面做好今年冬季供暖准备工作。

扎实安排部署。为切实做好今冬明春供热工作，市住建局下发了《关于切实做好20xx—20xx年度供热工作的通知》，对全市20xx—20xx年冬季采暖期供热工作进行安排部署。明确要求各县(市、区)按照省、市工作部署要求，早安排、早动手，全力开展设施建设、燃煤储备、设备检修等供热准备工作。

抓紧供热能源储备。近年来，燃煤价格持续上涨，为切实做好20xx—20xx年度供热采暖工作，市政府办公室明确要求各县(市、区)和市政府有关部门要切实担负起政府属地管理责任和部门行业监管责任，采取有力措施，统筹做好供热能源保障工作，确保供热安全平稳运行，保障群众温暖过冬。经统计，本采暖季全市集中供热燃煤需求量约万吨，至目前，全市已订购供热燃煤万吨、燃气150万立方米，存储燃煤万吨，订购存储燃煤分别占总需求量的、。

全面提升服务保障。市住建局着眼提升服务质量，全面履行供热行业监管责任，督促各县(市、区)积极做好供热政策宣传，公开供热投诉电话和应急抢修电话，供热单位和主管部门在供暖季严格执行24小时值班制度，畅通用户投诉沟通渠道，及时解决用户供热投诉问题。健全完善供热管理各项规章制度，加强从业人员培训教育，切实提高从业人员工作水平。进一步修订完善供热应急预案，加强应急抢修队伍和应急物资储备，组织开展应急演练18次，供热突发事件应急处置能力进一步提高。

最新老旧小区改造实例【第三篇】

根据在2016年度常委会《城市供水条例》和《广州市城市供水用水条例》执法检查中发现的海珠区南石头街道福南新街16-27号大院公共用水、小区基础设施等存在问题，在陈建华主任等常委会领导的倡导下，常委会将“推进老旧小区微改造”定为常委会2017年重点调研课题之一。2017年3月，陈建华主任批示成立了由唐航浩副主任任组长的重点课题调研组，率队多次深入调研，并要求调研组以福南新街大院为典型，解剖麻雀，广泛调研，总结实践经验，为推进该项重大民生工程、营造更干净更整洁更平安更有序城市环境，提出对策建议。

调研组先后4次到海珠区福南新街16-27号大院开展实地调研，并多次深入越秀区、海珠区、荔湾区、天河区、白云区、黄埔区明察暗访、了解情况、听取意见，组织市城市更新局、市国土规划委、市城乡建设委、市财政局、越秀区政府、荔湾区政府等部门和单位召开专题调研会议，于6至7月先后赴杭州、北京、天津、合肥进行专题调研，并通过期刊、杂志等途径查找国内城市更新和老旧小区综合整治相关实践案例分析、报道等文献，充实基础资料。

在认真调研我市各区典型微改造项目，特别是在认真分析海珠区福南新街16-27号大院微改造案例的基础上，调研组对广州市老旧小区微改造主要做法进行分析和总结，梳理并归纳了兄弟城市的先进经验，书面征求课题调研组成员、城建环资委员会委员、城建环资专家库专家对报告初稿的意见，综合形成了本调研报告，为进一步推动我市老旧小区微改造工作提出了有关建议。

（一）全市工作概况。

作为超大型城市，广州市存在大量老旧小区，中心老城区越秀、荔湾量最大。据2016年市城市更新局汇总统计，我市拟将2000年前建成的779个老旧小区实施分批改造。其中，包括新中国成立前建成老旧小区31个、新中国成立后至1980年建成老旧小区198个、1980年至1990年建成老旧小区224个、1990年至2000年建成老旧小区326个，一共包含约万栋房屋，建筑面积约5180万平方米，涉及居民约80万户，人口约260万人。

各区、镇街作为落实主体，负责数据摸查、项目评估、方案编制、方案审定、资金统筹、项目实施、成立居民自治组织、建立长效管养机制、信访维稳等工作。微改造已经开展的工作有：

一是开展调研摸查。根据2015年国家住建部要求，2016年市城市更新局组织各区对全市2000年前建成的老旧居住小区进行系统摸查，同时了解民意诉求，掌握老旧小区微改造一线实际情况。

二是制定规范性文件和实施方案。2015年底，《广州市城市更新办法》发布。2016年底，市城市更新局印发了《广州市老旧小区微改造实施方案》，提出有关任务目标，并明确了有关改造内容，有关工作全面铺开。

2017年安排90个,资金约2亿，总用地面积约526公顷。

外围临街餐饮店较多，消防通道屡遭堵塞，油烟污染扰民严重等，导致社区综合环境破旧、杂乱，对此居民的改造意愿非常强烈。

周边公共设施绿化等完成了升级改造，环境得到较大改善和优化。

继第一期微改造取得阶段性成果后，市人大常委会主要领导和分管领导等赴福南新街社区调研，提出后续改造建议，推动打造我市老旧小区微改造示范项目。与此同时，16-27号大院周边其他居民纷纷表示出强烈的改造意愿。海珠区人大常委会、区政府等也计划以此为契机，为老旧小区微改造在全区的铺开积累经验，开展了调研摸查，制定了实施方案和成立工作机构，通过区先行垫付和申请纳入市资金计划，奠定资金基础，统筹有序实施。截至12月11日，项目立项调整待召开区政府常务会议审定后实施。详细设计方案和施工图纸编制计划于12月中旬完成。目前，街道已基本完成小区内低矮建筑和原有建筑面积、产权、居住户数摸查和居民意愿征询工作（具体详见附件：海珠区南石头街福南新街16-27号大院及周边社区微改造案例有关材料）。

福南新街小区的微改造过程主要呈现以下特点：

1.反应迅速，组织有力。在海珠区将福南新街16-27号综合改造工作任务下达给南石头街道后，该街道迅速行动，确立了从社区基本公共服务需求着手的原则，将其列入街道2016年重点工作项目，制定实施方案，积极筹措资金，成立专门工作小组，协调、争取区相关部门认可和支持，抓紧推进。

积极协调区职能部门和相关企业参与到改造中来，为改造顺利开展铺平道路。

3.民意为先，广纳意见。由于该小区属于典型的无物业管理老旧工业宿舍区，为克服出现居民不理解、意见不统一、集资难、不支持甚至阻挠改造等社区改造经常遇到的难题，街道改变以往政府主导、自定方案推行改造的工作模式，重点做好前期居民意见收集工作，摸清居民改造意愿和小区改造底数，组织工作人员逐家逐户上门派发调查问卷，走访调查率达85%。此外，还针对居民提出的小区环境卫生、公共设施破旧、车辆乱停放和噪音污染等方面问题不断完善改造方案。

4.居民自治，群策群力。为充分发挥居民的自治作用，促进居民提高“自我教育、自我管理、自我服务、自我监督”的水平和能力，强化居民自治的责任感和归属感，在多方努力下，街道指导该有关居民楼成立大楼管理小组，负责改造工作推进过程中的具体宣传和沟通工作，有效发挥群众主体作用，充分调动群众的参与热情，营造出“街道要我改”到“主动要求改”和“有人协调改”的小区改造氛围。

5.全程监督，保证质量。为保证小区改造工程质量，街道安排居委会和大楼管理小组成员积极参与到微改造工程的日常监督中，加强施工现场管理、督导，及时处理施工过程中出现的各种突发情况和居民意见。大楼管理小组定期向全体居民通报改造工作进度和施工质量情况，保障居民知情权、监督权。

6.成效明显，居民满意。此次改造的初衷就是为解决困扰大楼居民多年用水难、居住环境差问题。随着供水系统的更换，大院环境的整饰和逐渐美化，居民群众日益感受到改造工作带来的对生活的切身改变。经过改造，小区面貌焕然一新，成效明显，受到居民一致好评，周边尚未改造的小区居民也纷纷表达了强烈的改造意愿，福南新街微改造取得良好的社会效果。

（三）其他典型微改造项目现状及其分析。

2017年4月至10月期间，调研组通过调查走访、随机暗访等方式深入越秀区仰忠社区，海珠区滨江街草芳围社区，荔湾区西村街广啤雅苑、协和社区、西湾东社区，恩宁路永庆坊和十三行历史文化街区，天河区石牌村，白云区景泰街大金钟路48号大院、柯子岭村，黄埔区文冲船厂生活区，实地考察了多个典型微改造项目，并与有关各区人大常委会、区政府、街道进行座谈交流，以掌握我市老旧小区微改造工作情况。在此基础上，调研组梳理了各区老旧小区微改造典型项目的工作重点、组织筹建方式及存在的问题。

1.上述典型项目的工作侧重点。

（1）以改善民生基础设施为主要方向的有：

白云区景泰街大金钟路48号大院、柯子岭村微改造项目主要改造了辖内道路，进行了雨污分流、供水管网改造和三线整治并相应增设公共设施等。

（2）以维护和传承历史风貌为主要方向的有：

白云区柯子岭微改造项目对牌坊及外立面进行了整改装饰，并把握该村客家文脉，打造了客家风情长廊。

（3）以整治提升环境景观为主要方向的有：

黄埔区已经完成微改造项目实施方案的编制，计划对文冲船厂生活区的破损建筑外墙等进行整饰及改造。

2.上述典型项目的组织模式与资金筹措特点。

越秀区为贯彻落实市委主要领导“将珠光街作为越秀区老旧社区‘三线三管’整治试点”有关批示精神，选择仰忠社区为试点，成立了时任市人大常委会领导为组长的仰忠社区微改造试点工作领导小组，并在社区内设立微改造建设办公室，下设公共设施改造、旧楼宇改造、人居环境改造、综合协调、资金监督审查等五个专项工作小组，推进微改造落实，该项目总投资约为2950万元，其中市财政安排1450万元，区财政1490万元，社区居民集资约10万元。海珠区滨江街草芳围老旧小区微改造项目通过居民自筹、政府补贴的形式解决资金来源，其中政府负责公共部分的设施投入，市级安排资金600万元，区级安排150万元，居民负责入户部分的改造投入。荔湾区西村街道社区微改造起步较早，主要由政府出资1000多万予以保障。该社区形成了在全区乃至全市推广的“西村经验”，主要特点是在实践中探索出“先自治、后改造”模式，制定了社区建管委产生及工作条例、议事机制、社区微改造项目实施工作流程等，创造出“基层党建引领社区自治，社区自治助推基层治理”的工作模式，由社区党支部、建管委作为工作主体，由建管委、居委会、街道共同动议决策，由建管委和街道专业科室共同监督实施和验收，由建管委做好后续管养工作。其改造项目以下水道、风水亭、路面翻新等保障居民日常生活需要为主。恩宁路永庆坊以“政府主导、企业承办、居民参与”的“民改商”形式实施修缮维护，对居民生活区实施改造，片区内43栋房屋被荔湾区政府回收，居民就近安置。通过公开招商引入万科集团建设及运营，并给予其15年的经营权，计划总投入资金约为1亿元，建筑成本回收周期为12年半。期满后是将经营权交还政府还是继续探讨新的合作模式尚未确定。永庆坊仅为恩宁路微改片区的一期试点，政府计划将继续发展二、三期项目。天河区组织相关部门、街道办和石牌村改制公司，推进石牌综合整治工程项目，设立了驻点工作组，每日召开施工碰头会，每月召开各方联席会，项目一期市级安排资金1000万，区级安排1008万。白云区景泰街大金钟路48号大院项目实施过程中，区有关部门注重引导公众参与到项目改造的各个阶段，指导组建了建管委，推动解决了大院外立面破损、“三线”乱拉、停车混乱、公共设施缺失等问题。

（四）我市老旧小区微改造工作总体上存在的困难和问题。

在总结南石头街等典型案例的基础上，经综合我市老旧小区微改造调研情况，现归纳我市微改造工作中存在的主要困难和问题如下：

1.对于微改造的思想认识亟需提高和统一。

写有“广州市历史建筑”字样的牌子被悬挂在某历史建筑违章附属物上等工作细节把握不严、标准不高等现象。这些观念和思想都未能全面体现老旧小区微改造工作的性质、宗旨和方向，急需厘清思路和统一认识。

有些区先天条件较好的小区却安排了资金投入量相对庞大的锦上添花工程；

将珠江两岸、主干道旁的老旧小区纳入首要改造项目，而内街内巷的老旧小区相对延后改造，等等。对于一些历史街区，如荔湾区十三行街区，调研组了解到，有关方面对后续二、三期改造也没有完整的基本计划。此外，随着年代推进、工程建设标准不断提高和管理水平不断升级，新的老旧小区还将逐步形成。一般情况下，商品房二三十年才会出现老旧问题，但一些高档电梯商品房小区，日久失修一样会出现问题。如东风西路的某高档小区，一向是广州老城区的指标性楼盘，小区分三期开发，楼龄分别为14至22年。但该小区在2010年曾遇到部分外墙铝塑板老化，两次发生外墙铝塑板大片脱落的安全事件，最终不得不求助于消防人员上门排险。因此，在全市层面，急需建立一个动态掌握老旧小区基数和需改造范围的工作机制，依靠现代技术形成数据信息平台，并在此基础上制定市、区两级层面按照轻重缓急排序的微改造总体规划、实施策划和实施计划。

3.资金保障效度、力度亟需提升。

三是微改造属于市、区共建工作，工作内容和资金保障各有侧重，但目前各区财政支持力度不一，部分区级配套资金不到位，过于依赖市级财政资金，造成市安排的资金支出进度不理想。其次，老旧小区微改造建设标准财政出资项目没能有效覆盖部分基本公共服务项目。《广州市老旧小区微改造建设标准》的建设内容中的规定项目的危房治理、供水供电一户一表改造、燃气入户改造等规定由个人出资。相当数量老旧小区居民不愿出资，项目改造过程中对此未能有效覆盖，导致微改造不完全不彻底，影响到社区微改造项目的整体效果。同时，由于我市老旧小区数量庞大，且微改造是一项长期性、涉及面广、投入较大的综合性工作，仅靠政府财政投入，必将难以持续，因此，微改造资金筹措保障问题不容忽视。

4.微改造有关法律法规体系有待完善。

其次，上述法律法规涉及微改造的多数条文为原则性描述，实践指导性不够强；

再次，老旧小区微改造涉及内容广泛，涉及问题复杂，除包括改造目标、范围、主体、程序等以外，还包括产权认定、各利益主体权责划分、资金筹措渠道来源等重要问题，需要一部系统、全面的法律法规加以统合和规范。目前，我市尚未出台关于老旧小区微改造专门的地方性法规，规划、建设、财税、产业、金融、文化保护等部门也未出台相应的配套政策，这些都影响了微改造工作的规范有序开展。

5.工作标准规范、审批程序有待完善。

涉及到微改造工作流程的主要是市城市更新局印发的《广州市微改造工作流程指引（试行）》，其内容较为简要，有待进一步细化，等等。因此，目前相关操作标准和技术规范与城市更新和老旧小区微改造工作实际需要仍有一定差距。二是老旧小区微改造工作一方面具有解决问题的急迫性强、项目繁多且分散、工程签证变更多等特点，整体审批流程较长。另一方面，在微改造项目施工许可等审批流程方面又存在缺陷。如，目前按照市相关规定，微改造不需要进行规划用地报建和卫生防疫等的方案报批，但在微改造项目办理质量安全监督和施工许可手续时，却由于无法提供上述部门的审批意见而无法顺利办理施工许可等，这些都需要尽快在审批程序上出台具体指引。

6.工作协调机制不够完善。

老旧小区微改造通常涉及建设、规划、电力、通信、供水、城管等十几个部门和单位，不少区和街道反映，协调上述部门，特别是水、电、燃气、通信等有关部门时，存在较大难度，一些企业以当年没有计划安排请业主自行申报列入明年计划为由表示难以安排。这些都容易造成工期停滞或者重复迁改等后续问题，对项目进度和预算支出等都有较大影响。如，海珠区城市更新部门自今年4月开始协调，直至目前为止，该区9个微改造项目仍未有一个项目的三线整治工作完成现场施工，严重影响后续工程的实施。

7.改造过程中涉及土地、规划、消防的问题与矛盾需进一步研究解决。

未满足建筑退缩、消防、结构安全、日照时间等要求；

受周边管线和电力增容等条件制约。

8.部分老旧小区房屋由于特殊条件导致不利于管理和改造。

一是由于企业改制、破产等诸多原因，造成部分单位小区（如南石头街福南新街16-27号大院）及其配套设施设备处于失管状态，同时由于产权原因造成维修、投入渠道不畅。二是位于老旧小区内的直管公房管理成本高，据了解，我市住房管理部门管理的直管房约为11万套，建筑面积500多万平方米，普遍位于老旧小区之内，由于房屋量过于庞大、位置过于分散、部分历史租户（特别是上世纪90年代末因政策原因不能参加房改的住户）视租住直管房为自身福利而不服从管理等原因，管理相对困难，且因租金标准普遍偏低，部分房屋租金可能还不及管理和维修成本，增加财政压力。三是我市仍大量存在共用厨厕的老旧房屋，并伴有不同程度的房屋结构和消防安全隐患，居住条件极差，以目前的微改造措施难以有效解决实际的急迫性问题。

9.物业管理机制亟待建立。

我市老旧小区大多处于低管理或无管理状态，管理机制有所欠缺，在卫生保洁、设施设备维修养护等方面无法日常顺利开展。如福南新街小区即属于典型无物业管理老旧小区，原属企业进行房改后，随着企业逐步转制、解散等，小区呈现无管理状态。相对先进城市而言，我市在建立后期物业管理机制方面的确是有所欠缺的。虽然在《广州市老旧小区微改造实施方案》有所提及，但至今未明确老旧小区微改造项目（含国有企业老旧宿舍区）建成后的维护管养资金来源、长效管养维护机制的建立与运行细则，使得各老旧小区微改造项目建成后难以明确养护主体等，对项目后期管养造成困扰，从而影响微改造效果的持续性。

总之，当前我市老旧小区面临的基本公共服务供给不足等问题比较突出，也反映了我市老旧小区居民群众人居环境维护提升与城市更新过程、城市化进程未能同步发展。归根结底，这是城市发展过程中不充分、不平衡的问题，是新时代我国社会主要矛盾在城市中的反映。对老旧小区生活环境、居住品质的提升，关系到城市健康有序发展，关系到社会发展公平的实现，关系到社会和谐稳定，关系到市民对城市改革发展成果的获得感。因此，对上述老旧小区微改造工作中出现的问题，不容忽视，亟待解决。

2017年6、7月份，调研组到北京、天津、杭州、合肥市等城市学习考察。调研发现，四个城市都把老旧小区微改造（综合整治）工作作为改善民计民生、完善城市功能的重要工作，针对老旧小区房屋年久失修、配套设施不完善或老化、外部环境脏乱、居住功能下降等问题，专门出台政策，加强资金保障，利用数年时间，实现中心城区老旧小区微改造全覆盖，从根本上改变了老旧小区居住环境，不断增强市民百姓的获得感。有关工作情况和经验做法如下：

（一）加强调查摸底，明确改造范围。

2014年，重点针对70、80年代建造的标准住宅实施危旧住宅房屋治理改造。合肥市明确将2000年9月1日前全部建成交付使用、建筑面积达到5000平方米以上、土地性质为国有的、房屋标准成套的老旧小区列入改造范围，2017至2019年将整治范围扩大至建筑面积5000平方米以下的老旧小区。

（二）强化资金投入，推动工作落实。

各地在经费保障方面给予了有力支持，推动改造工作有效落实。北京市在“十二五”时期，市、区两级投入340亿元，全面开展以抗震加固和节能改造为牵引的老旧小区综合整治工作，至今已完成1582个小区、5850万平米的总体任务。天津市在2012至2015年间，完成了中心城区旧楼区居住功能综合提升改造工作，累计投资亿元（不含水电气改造等专项资金），改造2186个小区、6920万平方米，113万户、340万居民直接受益。合肥市在2012年至2016年期间，共投资亿元，对324个、总建筑面积1176万平方米的老旧小区进行环境综合整治，惠及万户，万人，并计划于2017至2019年间投资亿元，进一步整治总建筑面积1076万平方米的607个老旧小区。反观广州市，2016、2017两年才一共安排财政资金亿元，推进106个微改造项目，资金投入力度相对薄弱。

（三）明确工作标准，切实实施改造。

确定设计和监理单位编制项目初步设计及概算审批初步设计及概算并办理施工招标资金拨付施工管理验收接管等工作步骤和具体要求。二是在改造内容中，既有规定动作，也有自选动作，针对不同年代房屋分别改造。以北京市为例：小区公共部分方面，进行水电热通信等线路管网和设备改造，无障碍设施改造，消防设施改造，绿化景观道路照明设施改造，更新补建信报箱，根据实际情况，进行雨水收集系统应用补建机动车和非机动车停车位建设休闲娱乐设施完善安防系统补建警卫室修建围墙等内容的改造。房屋建筑本体方面，1990年（含）以前建成的，进行节能改造热计量改造和平改坡，对楼梯进行清洗粉刷，根据实际情况增设电梯空调规整楼梯外线缆规整屋顶绿化太阳能应用普通地下室治理等改造；

对1980年（含）以前建成的，还进行抗震鉴定，对不达标的老旧房屋进行抗震加固改造，抗震加固改造过程中，条件允许的还可增加面积（加建阳台）。

（四）充分听取意见，主动接受监督。

施工期间接受社区志愿者和居民的监督工程竣工后组织街道及居民代表参与验收。下阶段北京市也将遵循自下而上、以需定项的原则在充分征求居民意见基础上确定试点小区综合整治方案明确基础类改造内容必须完成自选类改造内容由居民共同决定。

（五）坚持让利于民，推进惠民政策。

在实施改造的同时，各地还推出增加面积、增加厨厕、出售公房等惠民政策。北京市抗震加固改造过程中，条件允许的可为居民加建阳台，增加面积，从根本上改善居民居住条件。同时，通过补贴方式鼓励老旧小区加建停车场、增设电梯，并在此基础上，引入租赁式方式，由企业投资增设电梯，并拥有电梯产权，通过居民付费使用和后期其他经营项目（如养老服务）收回投资成本。杭州市针对不成套、砖木结构、简易砖混结构房屋，实施厨卫设施进户，其中“拼厨加卫”增加面积的，仅按建安成本价收取费用，对于困难家庭还可减免。同时，该市还完善了直管公房出售政策，于2016年出台《杭州市人民政府办公厅关于进一步加强直管公房管理的意见》，进一步扩大市区直管公有住房出售范围，允许非成套木结构或砖木结构的直管公有住房，以及原规定暂缓出售的部分未实行“住改非”的临街底层住宅、部分历史建筑和历史文化街区内确定保护的建筑物出售。

（六）引入物业管理，建立长效机制。

各地都通过在老旧小区建立物业管理或准物业管理管理长效机制，来巩固微改造工作成果，改善人民群众的居住生活品质。北京市出台《关于印发的通知》，开展以居民自治、共建共享等为核心的老旧小区自我服务管理试点建设工作，引导小区逐步引入物业公司参与社区治理和建设。天津市制定完善了《关于进一步加强我市旧楼区提升改造后长效管理的意见》和相关配套文件，建立政府补贴机制，市财政每年拿出亿元补贴旧楼区管理服务费，各小区可结合实际采取社会化服务管理公司管理、产权单位自行管理、居民自治管理三种管理模式。杭州市在整治完善老旧小区硬件配套设施的基础上，提供社区化准物业管理和专业化物业管理两种模式供小区居民投票选择，选择社区化准物业管理的，由社区公共服务站按照“有物管用房、有公共保洁、有秩序维护、有停车管理、有设施维保、有绿化养护、有道路保养、有维修管理”等“八个有”的管理目标开展工作，小区总建筑面积5万平方米以下的配备3个物业专管员，每增加3万平方米增配一名专管员，对居民收费标准为元/平方米·月（可上浮20%）。合肥市参照杭州市做法提供专业化物业管理和有偿社区服务管理模式，有偿社区服务管理由社居委组织，聘请保洁、秩序维护等工作人员或统一委托一家物业服务企业负责管理，向居民收取一定的服务成本费。小区内公共停车、商业用房等经营性收入作为小区物业管理资金，由社居委统一收取和使用。

党的十九大报告指出：“中国特色社会主义进入新时代，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。”这个矛盾是以人民日益增长的美好生活需要为根本尺度的。同时，报告指出：“坚持在发展中保障和改善民生。增进民生福祉是发展的根本目的。必须多谋民生之利、多解民生之忧，在发展中补齐民生短板、促进社会公平正义……”。老旧小区微改造是贯彻十九大精神，解决城市发展过程中不平衡不充分问题的重要途径，是有效改善人居环境、提升市民群众获得感和满意度的重大民生工程，是助力解决新时代我国社会主要矛盾、实现人民群众对美好生活向往的重要举措，必须稳步推进和长期坚持。结合调研情况，针对上述我市老旧小区微改造遇到的问题，为进一步推动我市老旧小区微改造工作上新台阶，现提出如下建议。

确立“权属明晰、权责平衡、各负其责、多方共赢”的改造原则。

纵观我市老旧小区房屋构成，主要是由房改房、承租公房等构成。伴随着城镇住房制度改革，特别是公有住房出售，产权形式逐步多元化，有房改房、承租公房、回迁房、商品房等，产权存在交叉和模糊地带，但在住房制度改革之后相当一部分小区却没有实施配套的物业管理，因而给小区管理包括微改造工作带来很多困难，这是老旧小区微改造工作面临一系列问题的根源所在，也是难以形成长效管理机制的重要原因之一。为此，必须分析老旧小区的产权结构，确立“权属明晰、权责平衡、各负自责、多方共赢”的改造原则，方能寻找老旧小区开展微改造和解决后续可能发生的争议事项的有效路径。

首先，根据《物权法》，对房屋专有部分的所有权是业主对共有部分享有共有权以及对共有部分享有共同管理权的基础。但由于城镇住房制度改革遗留问题，不享有专有权或者享有部分专有权的原售房单位却就小区共用部分享有单独所有权，形成了共用部分所有权脱离专有部分所有权的不正常状态。因此，在确立小区管理组织时，除了老旧小区居民（即房改房所有人、商品房所有人、回迁房所有人、公房承租人等）之外，在原售房单位或产权单位仍存在的情况下，还应吸纳原售房单位或者产权单位加入小区的管理组织，确立有权即应担责的微改造工作先行性基础，从而逐步消除因所有权不明晰的情况下无人担责所形成的失管现象。

其次，要对老旧小区中的原产权单位进行重新细致的梳理，摸查、核实、登记原产权单位是否还存在、是否还发挥作用、是否还占有小区共有资源等，从而对小区共有资源进行权属和共有事务的责任划分进行确认，重点是要对老旧小区共有部分物权的制度变迁进行确权，明确老旧小区共有或共用物业（特别是如物业管理用房、停车位置、地下空间等）的权属，由此产生的义务、责任和衍生的收益，从而在明晰物权基础上重构老旧小区的管理制度基础。

新增的基础设施，属于公益性的如绿化、文体设施等由政府负责，属于经营性的如新建停车场等，由投资方负责并享有收益权。此外，小区管线设施（水、电、气、通信）等的改造，可探索将部分设施产权予以明晰，将表前产权划归企业，给予改造企业合理的收益，激发其积极性。

应当逐步引导广大居民树立权责统一、共建共享的观念，充分合理表达诉求，积极参与微改造工作。

（二）确立“摸家底—订规划—明主体—出指引—强监管”的推进机制。

摸清详细底数，合理评估分类。

合理界定、摸清底数是稳步推进老旧小区微改造的基础性工作。

一是合理界定。何为老旧小区，全国各地对此定义不一。综合我市和全国各地的情况，老旧小区的特征可以大致归纳为建筑年代相对久远、建筑结构比较单一、建筑性能已经退化、基础设施较为陈旧、基本公共服务不完善或缺失、环境质量不达标等，总体而言就是居住功能达不到宜居甚至是可居的标准。为此，我们应从上述大的方面继续完善、细化出一套关键指标，确立我市老旧小区的界定标准。

二是摸清底数。切实发挥市城市更新部门的统筹作用，协调有关部门，完善信息共享机制，建立数据信息平台，完善动态更新、掌握老旧小区基数和改造内容的工作机制，通过历史资料查询、部门信息共享互助共享、实地踏勘、问卷调查、分类访谈、委托第三方机构调查等方式，进一步充实我市老旧小区各方面的数据，包括街道、居委、居民等主体对微改造的意见和需求。同时，注重加强动态的房屋安全普查，对于老旧小区中的危破房进行重点标识和登记。特别是可以结合当前正在进行的“四标四实”工作，进一步摸清我市老旧小区底数，掌握产权来源、建筑年代、危破程度、基础配套设施、基本公共服务条件等情况，做好老旧小区地块标图建库工作，细致掌握各区老旧小区的大致类型及其所处区域。

对于确有改造必要，设施相对较为完善，也有自我更新实力的小区，不宜由市安排大量资金实施微改造，应鼓励其自我开展环境整治，如天河区石牌村等。对于传统历史文化街区，如荔湾区恩宁路、十三行街区等，要加强专项规划的宏观引领作用，规划应以人为本，坚持使历史文化街区在保障基础民生的同时，加强保护历史环境进行品质提升和功能补强，擦亮其历史名片，发挥其独有文化影响力，增强市民对于街道和社区的归属感。在具体操作层面，要形成“政府——居民”双向而行、意见统一的评估立项机制。政府方面，要在摸底工作基础上，按照改造迫切性尤其是基本公共服务缺失程度进行排序，完善、细化微改造内容以及评估、申报指标，尽快建立老旧小区微改造的政府项目库。在区级操作层面上，各区要把好项目申报前的评估关。要充分发挥区、街、镇和居委的引导作用，要通过实地调研、走访调查、成立老旧小区建管委或业委会自主开展等方式，扩大居民知悉面和参与面，引导居民自行申报，建立“引导居民提出申报项目——区、街比对政府项目库——形成初步评估结果——公示征求居民意见——居民确认并正式立项”的工作流程，提高申报项目的公平性、合理性和公认度。其中，在政府项目库内、改造意愿强烈（达成改造共识人数比例越高）的，其立项申请可以优先考虑。对具有改造必要性和可行性的小区，要进行改造前的基于小区全生命周期的第二层次的评估，发现存在的问题和隐患，为改造工程提供科学的评价标准和定量依据，确定改造方向、目标和具体程度，从而为后续资金投入明确投资方向和进行标准控制奠定基础。

2.制定专项规划，统一有序推进。

老旧小区微改造具有紧迫性和长期性的特点，是未来政府一项重要的系统性工作。因此，应该坚持规划先行的理念，通过科学合理的规划，将上述摸底、评估后的老旧小区的分类和改造内容在规划中充分体现，有原则、有步骤、有方法地积极稳妥推进。要根据新一轮城市总体规划的编制工作，进一步明确各区功能布局，明晰各老旧小区所处片区的功能定位，着眼于片区改造、滚动改造，提前布局公共服务设施建设，科学制定以2020年（全面建成小康社会）、2035年（基本实现社会主义现代化）等历史任务节点为期限的微改造专项规划，明确近远期老旧小区改造的重点和内容，到2020年实现基本公共服务全覆盖、全到位，在此基础上，到2035年实现小区综合服务功能进一步完善、小区人居环境进一步优化。各区要根据上述总体规划制订微改造详细规划，明确改造具体内容和进度，以此在全市层面确立明晰的微改造的工作对象和区域范围。同时，注意规划编制的前瞻性，合理预留在一定时期内老旧小区数据更新空间。与此同时，对文物和历史建筑进行细致摸查，出台专门针对历史文化街区的微改造工作计划，注重历史文脉传承、功能再造和活化利用，有计划地引入合适产业类型，推动此类地区文化旅游业发展。

3.明晰责任主体，优化工作流程。

提高全市老旧小区微改造工作议事机构层级，并将老旧小区微改造建设标准中各个规定项目涉及的主管部门、业务部门（市自来水公司、市燃气集团、中国电信、广州市有线电视等）纳入城市更新工作领导小组成员单位，在审核城市更新年度计划时，将老旧小区微改造同步纳入城市更新年度计划和各单位、公共事业企业年度计划。要进一步加强对城市更新工作的统筹协调力度，强化对区、街道工作特别是基层难以协调的问题的指导和支持力度。进一步理顺市城市更新部门与其它部门在工作中的角色定位，明确规划、建设、城管、环保、物价、广电、消防等部门的职责分工，建立纵向从政府到社区、横向涵盖各有关职能部门的科学运行机制。找准现有微改造审批程序提速的主要障碍，在合法合理的基础上，简化审批流程，形成高效、规划、科学的微改造建设管理模式。探索简政放权，探索将审核审批权和具体事务下放各区，实施微改造备案制，建立老旧小区微改造便捷机制。建立对水、电、气、有线电视等业务部门的监管机制，将老旧小区微改造项目涉及的三线整理、供水供电改造、燃气入户等工作列入上述企业的考核清单，对有关企业支持微改造项目改造提出考核要求。

4.出台程序指引，规范标准流程。

在实际操作流程中，市政府应当按照协同、快速、便捷的原则，充分发挥统筹、引导、规范作用，完善老旧小区改造有关标准规范，明确每个步骤的具体实施流程、工程导则、监督机制以及争议解决和协商机制等方面的细节规定，进一步提高工作规范化水平。在市级层面为老旧小区微改造项目制定专门的道路开挖、市政给排水设施接入、绿化迁移、质量安全监督登记及施工许可手续办理的指引，各区可以探索诸如参照环境提升项目施工办理程序制订微改造项目施工手续等途径，简化办理程序，加快办理进度。探索建立社区工程师、社区规划师等制度，发挥专业人士作用。加强对老旧小区“三线”整治等技术指引实际操作情况的调研，及时完善、细化“三线”规范标准、技术条件等方面形成一套规范操作指引，重点解决街区狭窄导致供电网线铺设难度大、弱电网线下地设计企业标准不统一、供电线网规划和老旧社区微改造规划难一致等主要问题。要根据小区实际情况，研究增设社区服务点、公共卫生间、立体停车场、垃圾压缩站、再生资源收集点、变电站等配套设施工作标准体系。

5.加强全程管控，强化监督考核。

加强事前预控、事中监管、事后考评，构建全过程、常态化的监督考核机制。加强对各区执行建设标准的督导检查，市城市更新部门要对各区落实项目工程现场督查、发现问题及整改、工程项目质量监控等实施定期的收集、督导、抽检，确保项目工程按时保质推进。要注重充分的信息公开，依托相应的管理信息平台，向社会公布微改造工程项目的各类信息。加强事后考评和通报问责，对于未能完成工作进度的，视情况采取通报相关单位及其责任人、暂停该区项目审批、扣减城市更新资金等问责方式。各区要出台符合各自实际的配套操作细则，发挥街道、居委能动性，简政放权，运用督导、奖惩等机制促进街道推进微改造工作。充分发挥准备设立的监察委员会和市、区审计部门等作用，坚持全程、深度介入，加强对微改造工作全程的监察、监督。注重让群众、特别是老旧小区的居民以及其他利益相关者参与到监督与管理的过程中。探索发挥“两代表一委员”属地联系群众的桥梁作用，邀请或聘请辖区内党代表、各级人大代表和政协委员进行全程监督。

鉴于老旧小区微改造工作的长期性及其所需资金的巨量性，政府应该坚持“权责统一、各方共担、政府投入和市场化运作并存”的原则，探索居民、市场、政府多方共同筹措资金机制。按照国家住建部老旧小区改造试点工作座谈会精神，探索采取居民、原产权单位出资、政府补助等多种方式实施老旧小区微改造。

可经营性基础设施，包括新建停车设施、新增管线设施等，可由最终受益人出资。

其次，要探索利用多种融资方式。通过政府购买服务等方式，充分发挥城市更新基金的杠杆作用，撬动引导社会资本参与。对于预期收益性较低的改造项目，应当发挥财政资金的民生保障作用。对于预期收益较高的项目，应当调动社会各方积极性，充分利用各种金融机构贷款等资金渠道。实践证明，老旧小区微改造会使居住小区产生增值收益，可以探索将增值收益打包成相应的资产，通过资产证券化、贴息贷款等多种形式的市场化运作模式，增加社会资金注入。同时，探索由居委会或街道代为管理，充分利用小区公共用地、闲置用房，委托专业的公司或通过互联网平台为需要路演展览、小区广告的企业等供应场地，以及通过物业租赁、停车设施经营等方式，拓宽小区微改造和二次供水设施、道路、绿化、文体设施等项目的维护管养资金来源。要盘活用好已有的资金，逐步建立完善持续性的个人资金来源渠道。具体而言，当前主要是充分发挥物业专项维修资金的作用，市政府要及时检视《广州市物业专项维修资金管理办法》施行效果，为进一步完善相关规定积累实践经验。对于未成立业委会、无物管单位或房屋产权单位无法履行房屋维修责任时，可以由街道代为申请物业专项维修资金，用于房屋修缮。完善物业专项维修基金的补缴办法，将未缴纳的国有企业旧宿舍区纳入补缴范围，允许其以单位或个人名义补缴相关费用。同时，探索创新个人住房公积金的使用方式和渠道，使得微改造涉及的居民甚至是受益人可以使用个人住房公积金支付微改造中个人承担的部分。

在政府操作层面，要向先进城市看齐，按照确保基本公共服务基础设施改善、环境提升并举的原则，稳步加大资金投入力度。将关乎居民切身利益的基本公共服务项目改造内容纳入财政全额补助范围，将建筑节能改造、小区公共部分雨污分流改造等项目也适当纳入财政补助范围。对于危房改造，政府要通过政府资助（包括技术支持、政策咨询等）等方式，进一步发挥引导、支持作用。充分考虑无房改房、贫困户集中的老旧小区的需要，提高用于建筑本体方面的市财政出资比例，并对低保户、贫困户和困难家庭出资部分予以重点支持。要避免条块分割，探索整合小区改造资金、建筑节能改造资金等，拓宽资金来源，统一调度使用。科学合理编制预算，市、区城市更新部门要充分考虑实施项目的成熟度，做好资金测算工作，切实做好财政预算滚动计划。制定城市更新项目验收、考核办法及资金管理办法，从制度层面规范我市城市更新资金分配使用。同时，要构建转移支付资金全过程监管体系，以项目考评结果为依据，结合以奖代补等方式，提高转移支付资金使用效益，减少浪费。

（四）建立老旧小区微改造常态管养的长效机制。

老旧小区微改造要与加强和创新基层社会治理，打造共建共治共享的社会治理格局紧密结合，健全“共建共治共享”的微改造工作机制。发动街道、社区（居委）等基层力量，发挥居民基层协商自治作用，提升老旧小区微改造的实施效率。具体而言，要因地制宜，探索建立多元化模式，实现长效管养机制全覆盖。

在街道、社区和居民层面，对于基础条件较好的小区和经过微改造可以达到引入规范化管理水平的小区，要积极引入规范化的物业管理。街道、社区应帮助、指导小区组建业主委员会，特别是要优化诸如国有企业老旧宿舍区等小区业委会的成立机制，在业委会成立、审批、备案各方面予以支持。在物业服务企业的引入环节上，要广泛征求意见，扩大居民对物业管理的参与度和认可度，着重明确服务内容，确定服务标准和收费标准。同时，探索专业物业管理公司或业委会提前介入微改造方案的做法，参与谋划小区停车位、公共空间利用、管线改造和监控视频等设置的总体设计，为后期建立物业管理制度的顺畅衔接和顺利运行提供支撑。对于条件较差，无物管或物管已经退出的小区，有业委会的，可以采取所在社区和小区业委会共同参与的管理模式，成立小区物业服务中心，招聘诸如小区内的下岗人员等，明确服务内容和收费标准，依托物业服务中心进行管理。对于未选聘物业服务企业且无法选举产生业委会的老旧小区，可以由社区居委牵头组织召开业主大会，由业主共同决定将各专项服务委托给专业性服务企业或者个人，采取准物业管理模式，并逐步在居民适应现代化物业管理模式后，过渡到标准化物业管理。对于零散居民点，可以按照就近合并的方式，由街道、社区提供社区托底物业服务，整合区域内资源，通过区域内泊车抵偿服务、便民设施收入等弥补资金短缺，保障管理的可持续性。

在政府层面，建议借鉴杭州等城市建立物业管理的做法，出台实施适合广州实际的老旧小区物业管理或准物业管理措施，引导业主做好后续维护管养工作，从根本上巩固微改造工作成果。市、区政府每年给予街道和社区一定的管理经费补贴，加大对物业管理的财政支持力度，通过降低税费、补贴管理费等方式，吸引物业公司入驻。培育发展多样化的物业管理市场、特别是针对老旧小区的微利、非营利的物业服务市场。完善社区网格化管理制度，落实网格点责任人、保洁员、巡查员、志愿者、挂钩部门联系人等主体，实行对老旧小区的全天候管理全覆盖。强化城市管理综合执法，依法及时处置老旧小区违法建设、乱堆乱放等违法行为。加强目标管理和考核，政府要将老旧小区长效管理情况纳入年度目标考核，合理设置考核分值和权重，开展定期考核，采取设立专项经费并“以奖代补”的方式，根据考核结果拨付予街道，强化长效管理机制。加强对社区建管委的日常运作机制的完善以及对其在人、财、物保障机制的探索，借此筑牢居民社区自治的基础。从各个层面加强对老旧小区居民在“共同维护、共同承担、共同受益”理念方面的宣传，提升居民权利、义务对等的观念自觉。构建良好公共道德风尚，推动形成良好的社区建设管理秩序。最后，应鼓励有能力的老旧小区自发开展微改造工作，加强政策指引，适当予以补助，推动形成老旧小区自我更新的新常态。

（五）完善老旧小区微改造相关法律法规和配套政策体系。

在法律法规体系方面，建议制定有关老旧小区微改造的专门性法律法规，内容建议包括老旧小区认定分类、改造程序指引、涉及主体及其权责关系等。在配套政策体系方面，建议在国家层面，制定关于老旧小区微改造涉及规划调整的指导意见，包括涉及的相关规划政策和土地政策。我市可针对新增用地与存量用地、新建房屋和老旧小区微更新改造的差异，进一步健全符合广州存量用地和老旧房屋更新改造实际的配套政策体系。落实公共服务设施建设标准，完善社区公共服务设施配套建设机制，确保社区基本公共服务设施同步规划、同步建设。研究建立老旧小区微改造适用土地、规划、消防标准体系，配套出台有关措施。同时，根据我市实践情况，积极向省、国家提出立法和政策性建议，研究**老旧小区新增设施有关难点问题，同时注意避免城市更新过程中容易出现的底层高密度向高层高密度的转变。增设电梯是今后一段时期我市重要、迫切的民生问题之一，建议参照北京等地的做法，及时总结荔湾等区增设电梯工作经验，加快研究提出适合老旧小区增设电梯的实施意见，严格落实“两个2/3”规定，通过有效协调争取底层住户支持，积极采用新材料新技术，简化申报和审批流程，采用政府支持、企业投资、受益业主付费等方式解决筹措资金问题等，有效推动老旧小区增设电梯难题的突破。此外，建议积极研究扩大公产直管房出售范围相关政策。可以参照杭州市做法，进一步探索放开公产直管房出售范围，适度减少公产直管房数量，既降低管理成本，同时也提高居民获得感。

（六）进一步巩固微改造的公众参与基础。

最新老旧小区改造实例【第四篇】

坚持以关注民生、构建和谐社区为宗旨，以改善老旧小区面貌、提升小区居民品味、提高居民生活质量为目标，大力实施小区改造工程，努力建成宜居绿色、人文小区。

通过老旧小区改造正真实现住宅小区“排水通、路面平、路灯亮、停车有序、功能全、环境美、管理优”的目标。

1、金花园小区：

a区、a2区改造范围：重要是打通消防通道，在现有小区内拓宽5米的消防通道，沿a区小广场四周进行改造铺面包砖，对现有停车位进行规划，对部分地下自行车库顶部铺水泥方砖，安装健身器材等，改造小区路灯，对所有楼顶做防水处理。预算投资210万元。

b区改造范围：小区南门两侧道路进行拓宽，改造路灯、打通6个消防通道并将路面拓宽为5米，沿车辆通道硬化绿化带规划停车位218个，对三个自行车库顶部进行硬化铺面包砖，安装健身器材，对b区东、西、北围栏进行改造，更换小区大门两个，硬化原门球场地将其改为停车场，对所有楼顶做防水处理。预算投资212万元。

c区改造范围：沿小区东西两边道路拓宽米，改造成为停车位，对门球场硬化将其改为停车场，打通小区内4个消防通道，对东、西、北小区围栏及大门进行更换，对部分地下自行车库顶部铺水泥硬化并安装健身器材，对小区路灯改造亮化，改造后新增车位218个，对所有楼顶做防水处理。预算投资221万元。

三个小区改造预算投资643万元。

2、明珠苑小区：明珠苑一、二期停车位重新布局，在3-4号楼、8-9号楼之间重新规划停车位，可新增车位26个，停车位使用泊位器，管理采取门禁读卡系统，预算投资12万元。

3、盛世花园小区：对小区南大门东、西两侧、东南配电室周围进行硬化，在10号楼前7号楼后硬化停车位，新增停车位35个，预算投资12万元。

4、绿地园小区：对绿地园小区小广场塌陷进行维修，做防水处理，广场铺方砖，对部分路面进行硬化，在17-18号楼、农行1-2号楼建成停车位82个，停车位铺面包砖，对小区部分道路进行拓宽为消防通道，对所有楼顶做防水处理。预算投资155万元。

5、金星花园小区：对金星花园小区1、2、3区地下自行车顶部全部硬化铺水泥方砖安装健身器材，在2号楼、34号、35号楼前硬化建成停车位，对小区路面进行改造，在3区25-27号楼、31-33号楼入口处路面硬化铺面包砖改为停车位，对所有楼顶做防水处理。预算投资404万元。

6、金塔小区（含银塔小区、谦益花园、工行家属院）对金塔小区10号楼、6号楼、法院家属楼10-11号楼之间绿化带硬化铺面包砖改为停车位，对金塔小区、银塔小区破损路面维修硬化，银塔小区西门前，友谊医院南侧场地硬化改为停车场，对小区路灯亮化，对现有自行车库顶硬化铺面包砖并安装健身器材，对所有楼顶做防水处理。预算投资302万元。

7、裕西小区：在1-2号楼之间3号楼西22号楼前部分绿化带进行硬化改为停车位，对小区部分破损路面硬化维修，对现有自行车库顶部硬化铺面包砖，安装健身器材，对小区路灯进行亮化，维修下水管网，楼顶漏雨等，对所有楼顶做防水处理。预算投资万元。

以上7个小区整治改造242栋楼，建设改造面积万平方米，投资预算为万元。

1、金桂园小区。

2、如意苑小区。

3、东方花园小区。

5、华港佳苑小区。

6、区委住宅小区。

7、工行小区。

8、地区大院、

9、古城巷。

（一）宣传发动，营造氛围（20xx年5月－6月底）。各社区通过利用横幅、宣传栏进行宣传，并要制作宣传版面在列入改造计划的小区进行长期宣传，大力宣传整治改造工作的重要意义。把整治改造给居民带来的好处具体化，把整治改造后和引入物业管理的效果直观化、形象化，推动整治改造工作顺利开展。社区要积极发挥疏导、协调作用，引导辖区居民树立大局观念，配合好整治改造和物业管理覆盖工作。

（三）因地制宜制订改造规划方案（20xx年6月20日－7月15日）。由市城乡规划部门负责制定拟改造7个小区的改造规划方案，镇依据改造方案制定预算方案，并将拟改造小区进行公示，公示结果报利通区老旧小区改造领导小组办公室备案。

（四）组织施工建设阶段（20xx年7月17日－8月31日）。按照改造规划方案要求，完成7个拟改造小区违法建筑的拆除和杂物的清理清运工作；镇政府进行整治改造工程招标，并负责监督组织施工建设进度，按照施工进度申请改造资金，完成7个老旧小区改造工作。

（五）竣工验收阶段（20xx年11月1日－11月20日）。由镇政府牵头，市城乡规划、利通区环卫局，交通建设局等部门参加，实施检查验收工作。

老旧小区改造事关广大居民的切身利益，反映政府形象，要加强领导，明确责任，强化监督管理。

（一）资金管理及拨付。老旧小区改造资金实行专户管理，专款专用。并实行改造工程进度拨付制度，改造施工企业工程进度达到50%拨付单项总量资金的30%，工程进度达到80%由镇政府拨付拟改造小区业主自筹的30%部分，工程全部完成经验收合格后拨付单项总量资金的30%，剩余10%资金作为质保金1年后无质量问题拨付。

（二）强化现场管理。镇政府对老旧小区改造项目要落实专人负责，实行工程招标和监理，加强对现场施工队伍的监督检查，强化质量意识和安全意识，确保工程质量。

（三）倡导业主参与。在老旧小区改造项目的监督管理上，大力倡导业主参与，确保业主、居民的“知情权、参与权、监督权”，明确业主、居民共同管理小区的义务和职责。

（一）加强组织领导，明确工作职责。为确保老旧小区改造工作取得显著成效，镇成立老旧小区改造工作领导小组，落实工作措施；各社区要按照镇政府的统一部署，各司其职，协同配合，共同解决、妥善处理整治改造工作中出现的问题，确保整治改造和全覆盖工作有序推进。

（二）完善工作机制，提高整治成效。整治改造和物业管理覆盖涉及面宽，业务性强，要从项目实施开始，采取有效措施，加强管理，提高整治成效。

1．坚持规范运作。为实现公开公平和规范运作，老旧小区改造工作实行统一评定方案、统一整治标准、统一组织验收、统一决算审计。

2．实行专报制度。镇制定工程进度计划安排表，及时反映整治改造工程进度，开工、竣工比例，并将统计报表和信息简报每月25日前报送利通区老旧小区改造领导小组办公室。

（三）加强监督管理，严肃工作纪律。老旧小区改造项目实施进程中应加强监督管理，坚持公开透明，严格程序，严明纪律。整治改造资金，实行专款专用，严禁截留、挤占和挪用。

最新老旧小区改造实例【第五篇】

深入贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想，践行“以人民为中心”的发展理念，以提升居民生活品质为出发点和落脚点，把老旧小区综合改造提升作为城市有机更新的重要组成部分，结合未来社区建设、基层社会治理和海绵城市建设，积极推动老旧小区功能完善、空间挖潜和服务提升，努力打造“六有”(有完善设施、有整洁环境、有配套服务、有长效管理、有特色文化、有和谐关系)宜居小区，增强市民群众的获得感、幸福感、安全感。

二、基本原则。

(一)坚持以人为本、居民自愿。充分尊重居民意愿，凝聚居民共识，注重居民参与，变“要我改”为“我要改”，由居民决定“改不改、改什么”、怎么改、如何管”，扎实做好民意征求，从居民关心的事情做起，从居民期盼的事情改起。

(二)坚持统筹兼顾、一体实施。做好全区各部门专项任务(如截污纳管、雨污分离、垃圾分类、智慧安防、消防、电梯加装等)和专项资金与老旧小区综合改造提升工作的统筹规划，一体实施，减少扰民。

(三)坚持因地制宜、突出重点。按照“保基础、促提升、拓空间、增设施”要求，结合小区实际情况，区分改造类型，内部及周边空间资源匮乏的小区，以基础类改造(即以消防、安防、管线、道路、绿化、楼体等基础设施改造)为主；内部及周边空间资源较富裕的小区，实施综合类改造(即在实施基础类改造的基础上，通过空间挖掘整合，进一步增设养老、托幼、助餐、停车场、特色文化等服务和功能)。强化设计引领，按照“必改项”和“可选项”的菜单式改造内容设计改造方案，做到“一小区一方案”。

(四)坚持各方协调、统筹推进。实行各单位联动机制，强化联审作业，落实区级统筹、部门负责、街道实施的责任分工，发挥社区与居民沟通协调作用，激发居民“主人翁”意识。

(五)坚持创新机制、长效管理。培养共建共享共治理念，坚持改造与管理并行，积极引入专业化物业服务，提高制度化、专业化管理水平；同步制定物业维修资金补建、续筹等办法，建立“一次改造、长期保持”的长效管理机制。

三、主要内容。

(一)改造范围。

主要为2000年(含)以前建成、近5年未实施综合改造且未纳入今后5年规划征迁改造范围的住宅小区。

(二)改造目标。

2019年试点先行，开展景芳二区1个试点项目，30幢、约万套、万平方米，优化政策保障、建立工作机制。

2020年全面启动，至2022年底全区计划改造老旧小区约73个、941幢、约万套、万平方米。其中2020年改造7个、186幢、约万套、万平方米；2021年改造43个、485幢、约万套、万平方米；2022年改造23个、270幢、约万套、万平方米。

(三)改造内容。

以《杭州市老旧小区综合改造提升技术导则(试行)》为指导，实施“完善基础设施、优化居住环境、提升服务功能、打造小区特色、强化长效管理”等五个方面的改造，重点突出综合改造和服务提升。

对影响老旧小区居住安全、居住功能等群众反映迫切的问题，根据小区实际列入改造内容。

结合小区实际和居民意愿，实施加装电梯、绿化提升、增设停车设施、打造小区文化和特色风貌等，落实长效管理，提升小区服务功能。

努力挖潜空间，加大对老旧小区周边碎片化土地的整合利用，对既有设施实施改建、扩建，有条件的老旧小区可通过插花式征迁或收购等方式，增加养老幼托等配套服务设施。

(四)改造程序。

1.计划申报。

各街道于2020年5月30日前全面完成辖区内所有老旧小区综合改造项目的民意征求工作，并报送区老旧小区综合改造提升领导小组办公室(以下简称办公室)，申报项目需符合“双2/3”条件，即业主对改造同意率达2/3，对改造方案的认可率达2/3。

(1)征集改造需求。各街道组织对辖区内存在改造需求且符合政策要求的所有老旧小区开展调查摸底，向业主征求改造意愿和改造需求，针对业主对改造同意率符合2/3的项目，收集改造需求、掌握重点、形成项目清单。

(2)制订初步方案。根据项目清单和居民改造需求，由所在街道通过购买服务等方式，选择设计单位制订初步改造方案及预算，同步制定居民资金筹集方案，物业维修资金补建续筹、物业服务引进等长效管理方案，报办公室初审。

(3)公示与申报。对初审通过的项目，由街道组织对改造方案在项目范围内进行广泛公示，公示时间不少于5个工作日。公示结束后，针对改造方案认可率符合2/3条件的项目，报办公室对项目改造类型、资金预算及匹配方式进行审核汇总后，提交区老旧小区综合改造提升领导小组(以下简称领导小组)讨论确定改造计划。

2.计划下发。根据领导小组对申报计划的改造总量、改造类型和资金配比的讨论结果，结合区财政承受能力，报经区政府同意后，确定老旧小区三年行动计划和年度改造计划和资金预算，由区住建局、区发改经信局、区财政局联合下发年度改造计划。

3.项目实施。按照年度改造计划，由街道牵头组织落实改造方案深化、招投标、工程实施、监管等工作，办公室负责组织实施方案联合审查、项目联合竣工验收工作。

(1)方案联合审查。由街道委托设计单位对改造方案进行深化、完善，编制改造项目的扩初设计成果。由办公室召集相关职能部门、专家对扩初设计方案进行联合审查后出具联审纪要和概算审核意见书。

(2)招投标。由街道向区住建局提出施工、监理招投标申请，鼓励采用epc方式和全过程咨询。在申请办理施工、监理或epc和全过程咨询招投标时，需提供由办公室出具的联审纪要和概算审核意见书。

(3)工程实施和监管。街道要严格按照相关法律法规和规范标准组织实施，相关职能部门要全力配合，为施工提供必要条件。街道负责组织成立居民监督小组，对改造项目的全过程进行监督。区住建局指导街道对工程项目的监督工作，并不定期对项目实施情况进行抽检，落实工程质量、安全生产、文明施工的管理要求。

(4)项目验收。项目完工后，由办公室组织区各职能部门、建设单位、参建单位、街道、社区、居民代表等进行项目联合竣工验收。验收通过后，街道应及时完成竣工财务决算，做好竣工项目的资料整理、归档和移交工作。

(5)后续管理。巩固老旧小区改造成果，由街道、社区及小区业主按照改造前制定的长效管理方案，落实管理和服务，做到“改造一个、管好一个”。