万科房地产项目营销策划案例5篇

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万科房地产项目营销策划案例篇1

万科地产全程策划流程

深圳万科----地产项目全程策划流程

一、市场调研：

1，前言-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等；

2，市场分析------（1）当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量）（2）区域市场分析（销售价格、成交情况）3，近期房地产的有关政策、法规、金融形势 4，竞争个案项目调查与分析 5，消费者分析：

（1）购买者地域分布；

（2）购买者动机

（3）功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式）

（4）购买时机、季节性

（5）购买反应（价格、规划、地点等）

（6）购买频度 6，结论

二、项目环境调研 1，地块状况：（1）位置（2）面积（3）地形（4）地貌（5）性质

2，地块本身的优劣势

3，地块周围景观（前后左右，远近景，人文景观，综述）4，环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）5，地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通）

6，公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店）

万科地产全程策划流程

7，地块地理条件的强弱势分析（swot坐标图、综合分析）

三、项目投资分析

1，投资环境分析（1）当前经济环境（银行利息、金融政策、开（2）房地产的政策法规

（3）目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）

2，土地建筑功能选择（见下图表）

3，现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）4，土地延展价值分析判断（十种因素）5，成本敏感性分析（1）容积率（2）资金投入（3）边际成本利润

6，投入产出分析（1）成本与售价模拟表

（2）股东回报率

7，同类项目成败的市场因素分析 四，营销策划

（一）市场调查 项目特性分析（优劣势判断，在同类物业中的地位排序）2 建筑规模与风格 建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯）5 功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）6 物业管理（是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等）7 发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质）8 结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）

（二）、目标客户分析

1、经济背景

万科地产全程策划流程

· 经济实力

· 行业特征„„ 公司（实力、规模、经营管理、模式、承受租金、面积、行业）家庭（收入消费水平、付款方式、按揭方式）

2、文化背景 ：推广方式、媒体选择、创意、表达方式、（三）、价格定位 理论价格（达到销售目标）2 成交价格 3 租金价格 4 价格策略

（四）、入市时机、入市姿态

（五）、广告策略 1广告的阶段性划分 2阶段性的广告主题 3阶段性的广告创意表现 4广告效果监控

（六）、媒介策略 1 媒介选择 2软性新闻主题 3媒介组合 4投放频率 5费用估算

（七）、推广费用

现场包装（营销中心、示范单位、围板等）2 印刷品（销售文件、售楼书等）3媒介投放

五、概念设计

1，小区的规划布局和空间组织 2，小区容积率的敏感性分析 3，小区道路系统布局（人流、车流）

万科地产全程策划流程

4，小区公共配套布局安排（学校、会所、购物等）5，小区建筑风格的形式及运用示意 6，小区建筑外立面色彩的确定及示意 7，小区户型比例的搭配关系

8，小区经典户型的功能判断及其面积划分 9，小区环境绿化概念原则

10，小区环艺小品主题风格确定及示意

六、识别系统

（一）核心部分 1，名称 2，标志 3，标准色 4，标准字体

（二）运用部分 1，现场 · 工地围板 · 彩旗 · 挂幅 · 欢迎牌 2，营销中心 · 形象墙 · 门楣标牌 · 指示牌 · 展板规范 · 胸卡 · 工作牌 · 台面标牌 3，工地办公室 · 经理办公室

万科地产全程策划流程

· 工程部 · 保安部 · 财务部 4，功能标牌 · 请勿吸烟 · 防火、防电危险 · 配电房 · 火警119 · 消防通道 · 监控室

万科地产项目营销策划内容提示

一、“万科地产”品牌定位

在对同类竞争楼盘进行调研走访的前提下，进行项目的特性分析，从而确定“万科地产”的品牌定位。项目特性分析即是将自身的优点和且缺点都一清二楚地挖掘出来，目的是确立本项目在所处地段和同类物业中的地位。彻底清楚本项目的真实面目后，在推广时就会知道哪些该突出，哪些需要规避，以最佳姿态展现在目标客户面前。“万科地产”项目特性分析包括以下内容： 1? 建筑规模与风格；

2? 建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）；

3? 装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯）； 4? 功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）； 5? 物业管理（收费水平、管理内容等）；

6? 发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质）； 7? 结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）。

二、主力客户群定位及其特征描述

“物以类聚，人以群分”。针对“万科地产”各项目的土地环境价值，分析和判断主力客户群是今后项目营销推广的前提，通过研究购买者的职业、收入家庭结构、教育背景

万科地产全程策划流程

等方面情况，可对“万科地产”主力客户群的特征进行判断和描述；围绕主力客户群的定位，今后本项目的形象宣传、价格定位和推广手法都必须针对这群人，取得它们的认同，避免功能、信息的相互干扰。

万科地产以往的客户资源是我们最好的财富。建议认真疏理万科地产客户档案资料，从中找出主力客户群的客户信息，以便明确制定今后营销推广策略。

三、价格定位

1． 理论价格（达到销售目标）．实际价格（在预期内顺利达到销售目标的成交价格）3． 租金价格（最能反映商品房实际售价的价格）4． 价格策略 入市时机

入市时机并非指时间概念上的时机，而是指根据自身情况和市场状况来决定什么时候进入市场，是卖楼花还是卖现楼，是建到正负零还是等到封顶再卖，是抢到竞争对手前开卖还是等人家卖完了再说，所谓时机成不成熟即此之谓。

五、广告策略

1．广告的阶段性划分（准备期、导入期、推广期、成熟期、巩固期）2．阶段性的广告主题 3．阶段性的广告创意表现 4．广告效果监控

六、媒介策略

1． 媒介组合 2．软性新闻主题 3．投放频率 4．费用估算

七、推广费用

万科地产全程策划流程

1． 现场包装（vi设计、营销中心、示范单位、围板等）2． 印刷品（销售文件、售楼书等）3． 阶段性广告促销费用

八、营销管理

销售实务与人员培训

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万科房地产项目营销策划案例篇2

万科地产——项目全程策划流程

一、市场调研：

1，前言-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等；

2，市场分析：

（1）当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量）

（2）区域市场分析（销售价格、成交情况）

3，近期房地产的有关政策、法规、金融形势

4，竞争个案项目调查与分析

5，消费者分析：

（1）购买者地域分布；

（2）购买者动机

（3）功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式）

（4）购买时机、季节性

（5）购买反应（价格、规划、地点等）

（6）购买频度

6，结论

二、项目环境调研

1，地块状况：

（1）位置

（2）面积

（3）地形

（4）地貌

（5）性质

2，地块本身的优劣势

3，地块周围景观（前后左右，远近景，人文景观，综述）

4，环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）

5，地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通）

6，公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店）

7，地块地理条件的强弱势分析（swot坐标图、综合分析）

三、项目投资分析

1，投资环境分析

（1）当前经济环境（银行利息、金融政策、开

（2）房地产的政策法规

（3）目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）

2，土地建筑功能选择（见下图表）

3，现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）

4，土地延展价值分析判断（十种因素）

5，成本敏感性分析（1）容积率

（2）资金投入

（3）边际成本利润

6，投入产出分析

（1）成本与售价模拟表

（2）股东回报率

7，同类项目成败的市场因素分析

四，营销策划

（一）市场调查项目特性分析（优劣势判断，在同类物业中的地位排序）建筑规模与风格建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯）功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）物业管理（是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等）发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质）结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）

（二）、目标客户分析

1、经济背景

•经济实力

•行业特征…… 公司（实力、规模、经营管理、模式、承受租金、面积、行业）家庭（收入消费水平、付款方式、按揭方式）

2、文化背景 ：推广方式、媒体选择、创意、表达方式.（三）、价格定位理论价格（达到销售目标）成交价格租金价格价格策略

（四）、入市时机、入市姿态

（五）、广告策略

1广告的阶段性划分

2阶段性的广告主题

3阶段性的广告创意表现

4广告效果监控

（六）、媒介策略媒介选择

2软性新闻主题

3媒介组合4投放频率

5费用估算

（七）、推广费用现场包装（营销中心、示范单位、围板等）印刷品（销售文件、售楼书等）

3媒介投放

五、概念设计

1，小区的规划布局和空间组织

2，小区容积率的敏感性分析

3，小区道路系统布局（人流、车流）

4，小区公共配套布局安排（学校、会所、购物等）

5，小区建筑风格的形式及运用示意

6，小区建筑外立面色彩的确定及示意

7，小区户型比例的搭配关系

8，小区经典户型的功能判断及其面积划分

9，小区环境绿化概念原则

10，小区环艺小品主题风格确定及示意

六、识别系统

（一）核心部分

1，名称

2，标志

3，标准色

4，标准字体

（二）运用部分

1，现场

•工地围板

•彩旗

•挂幅

•欢迎牌

2，营销中心

•形象墙

•门楣标牌

•指示牌

•展板规范

•胸卡

•工作牌

•台面标牌

3，工地办公室

•经理办公室

•工程部

•保安部

•财务部

4，功能标牌

•请勿吸烟

•防火、防电危险

•配电房

•火警119

•消防通道

•监控室

万科地产项目营销策划内容提示

一、“万科地产”品牌定位

在对同类竞争楼盘进行调研走访的前提下，进行项目的特性分析，从而确定“万科地产”的品牌定位。项目特性分析即是将自身的优点和且缺点都一清二楚地挖掘出来，目的是确立本项目在所处地段和同类物业中的地位。彻底清楚本项目的真实面目后，在推广时就会知道哪些该突出，哪些需要规避，以最佳姿态展现在目标客户面前。

“万科地产”项目特性分析包括以下内容：

1.建筑规模与风格；

2.建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）；

3.装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯）；

4.功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）；

5.物业管理（收费水平、管理内容等）；

6.发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质）；

7.结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）。

二、主力客户群定位及其特征描述

“物以类聚，人以群分”。针对“万科地产”各项目的土地环境价值，分析和判断主力客户群是今后项目营销推广的前提，通过研究购买者的职业、收入家庭结构、教育背景等方面情况，可对“万科地产”主力客户群的特征进行判断和描述；围绕主力客户群的定位，今后本项目的形象宣传、价格定位和推广手法都必须针对这群人，取得它们的认同，避免功能、信息的相互干扰。

万科地产以往的客户资源是我们最好的财富。建议认真疏理万科地产客户档案资料，从中找出主力客户群的客户信息，以便明确制定今后营销推广策略。

三、价格定位

1． 理论价格（达到销售目标）．实际价格（在预期内顺利达到销售目标的成交价格）

3． 租金价格（最能反映商品房实际售价的价格）

4． 价格策略

入市时机

入市时机并非指时间概念上的时机，而是指根据自身情况和市场状况来决定什么时候进入市场，是卖楼花还是卖现楼，是建到正负零还是等到封顶再卖，是抢到竞争对手前开卖还是等人家卖完了再说，所谓时机成不成熟即此之谓。

五、广告策略

1．广告的阶段性划分（准备期、导入期、推广期、成熟期、巩固期）

2．阶段性的广告主题

3．阶段性的广告创意表现

4．广告效果监控

六、媒介策略

1． 媒介组合2．软性新闻主题

3．投放频率

4．费用估算

七、推广费用

1． 现场包装（vi设计、营销中心、示范单位、围板等）

2． 印刷品（销售文件、售楼书等）

3． 阶段性广告促销费用

八、营销管理

销售实务与人员培训

万科房地产项目营销策划案例篇3

万科地产项目营销策划内容提示

一、“万科地产”品牌定位

在对同类竞争楼盘进行调研走访的前提下，进行项目的特性分析，从而确定“万科地产”的品牌定位。项目特性分析即是将自身的优点和且缺点都一清二楚地挖掘出来，目的是确立本项目在所处地段和同类物业中的地位。彻底清楚本项目的真实面目后，在推广时就会知道哪些该突出，哪些需要规避，以最佳姿态展现在目标客户面前。

“万科地产”项目特性分析包括以下内容： 1.建筑规模与风格；

2.建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）；

3.装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯）； 4.功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）； 5.物业管理（收费水平、管理内容等）；

6.发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质）； 7.结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）。

二、主力客户群定位及其特征描述

“物以类聚，人以群分”。针对“万科地产”各项目的土地环境价值，分析和判断主力客户群是今后项目营销推广的前提，通过研究购买者的职业、收入家庭结构、教育背景等方面情况，可对“万科地产”主力客户群的特征进行判断和描述；围绕主力客户群的定位，今后本项目的形象宣传、价格定位和推广手法都必须针对这群人，取得它们的认同，避免功能、信息的相互干扰。

万科地产以往的客户资源是我们最好的财富。建议认真疏理万科地产客户档案资料，从中找出主力客户群的客户信息，以便明确制定今后营销推广策略。

三、价格定位

1． 理论价格（达到销售目标）．实际价格（在预期内顺利达到销售目标的成交价格）3． 租金价格（最能反映商品房实际售价的价格）4． 价格策略

四、入市时机

入市时机并非指时间概念上的时机，而是指根据自身情况和市场状况来决定什么时候进入市场，是卖楼花还是卖现楼，是建到正负零还是等到封顶再卖，是抢到竞争对手前开卖还是等人家卖完了再说，所谓时机成不成熟即此之谓。

五、广告策略

1．广告的阶段性划分（准备期、导入期、推广期、成熟期、巩固期）2．阶段性的广告主题 3．阶段性的广告创意表现 4．广告效果监控

六、媒介策略

1． 媒介组合 2．软性新闻主题 3．投放频率 4．费用估算

七、推广费用

1． 现场包装（vi设计、营销中心、示范单位、围板等）2． 印刷品（销售文件、售楼书等）3． 阶段性广告促销费用

八、营销管理 销售实务与人员培训

万科房地产项目营销策划案例篇4

万科地产管理制度和万科营销策划方案及万科研究报告

本文由智地网、房地产营销策划方案网、房地产培训网提供

资料简介

万科地产管理制度和万科营销策划方案及万科研究大全该资料是目前国内最全最新的万科地产管理制度和万科营销策划方案及万科研究大全资料，特别是2010到2013年的资料，共3000多个文件。

该资料大小为，采用dvd光盘保存。

该资料涵盖万科地产企业管理制度、员工管理手册、员工培训资料、万科项目案例市场调查研究报告、营销策略、策划方案、广告推广、目标客户分析、竞争对手研究报告等内容。

实地案例分析，覆盖全国万科地产项目：广州、南京、武汉等。

文件格式多样，易编辑、复制、修改，资料文件均为word、txt、ppt、jpg、xls、pdf等格式。

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万科地产是目前国内最成功、最大型的房地产开发企业，特别是住宅开发龙头企业，其项目遍布全国各大中城市，其开发模式被人争相模仿。

本资料包括万科地产各类重要内部管理制度和流程，以及数百项目的营销策划方案和竞争对手的研究报告，是房地产开发企业必备的参考资料，是房地产开发企业老板和高层管理人士必买资料。

部分资料目录

因网页页面大小关系，以下仅显示部分资料目录，更多资料详细目录，请点击查看万科地产管理制度和万科营销策划方案及万科研究报告资料详细目录

深圳地产教父－ 《向万科学习》-物业管理方案／ 上海万科工程管理全套资料 万科销售接待（g3类客户） 万科物业管理实操案例（共37篇）.doc 万科平衡计分卡(bsc)万科工程管理全套资料60个 万科城价值体系(产品篇1).ppt 万科城价值体系(总体篇).ppt 万科城价值体系(更新版).ppt 《王石与万科20年的风雨历程》 《万科公司职员手册及万科星园传播策略》.rar 《万科地产20年》

23页

深圳万科金域蓝湾房地产项目总结报告(深圳中原).ppt 武汉万科城市花园一期物业管理方案 物业管理方案／ 开放日、开盘流程及细则（南京万科）.doc 南京万科金色家园内部认购及开盘计划方案－12doc 北京万科销售部星园项目手册-44doc关于“知识管理” 北京万科城市花园百合园、 北京万科城市花园销售企划书-44doc

万科房地产项目营销策划案例篇5

一、市场调研：

1、展开-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等；

2、市场分析：

（1）当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量）（2）区域市场分析（销售价格、成交情况）

3、近期房地产的有关政策、法规、金融政策

4、竞争个案项目调查与分析

5、消费者分析：

（1）购买者地域分布；（2）购买者动机

（3）功能偏好（建筑外观、居住面积、地理位置、建筑格局、建筑材料、家居智能、安防智能、周边设施、物业管理、价格、银行政策、付款方式）。

（4）购买时机、季节性、（5）购买反应（价格、规划、地点等）（6）购买频度

6、结论

二、项目环境调研

1、地块状况：位置、面积、地形、地貌、性质。

2、地块本身的优劣势

3、地块周围景观（前后左右，远近景，人文景观，综述）

4、环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）

5、地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通）

6、公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店）

7、地块地理条件的强弱势分析（swot坐标图、综合分析）

三、项目投资分析

1、投资环境分析

（1）当前经济环境（银行利息、金融政策、土地稀缺）（2）房地产的政策法规

（3）目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）

2、土地建筑功能选择（见下图表）

3、现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）

4、土地延展价值分析判断（十种因素）

5、成本敏感性分析 ：容积率、资金投入、边际成本利润。

6、投入产出分析：成本与销售模拟表、股东回报率。

7、同类项目成败的市场因素分析 四，营销策划

（一）市场调查 项目特性分析（优劣势判断，在同类物业中的地位排序）2 建筑规模与风格 建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯、安防、智能）功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）6 物业管理（是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等）7 发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质）8 结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）

（二）、目标客户分析

一、经济背景

• 经济实力

• 行业特征…… 公司（实力、规模、经营管理、模式、承受租金、面积、行业）

家庭（收入消费水平、付款方式、按揭方式）

二、文化背景 ：推广方式、媒体选择、创意构思、表达方式。

三、价格定位 理论价格（达到销售目标）2 成交价格 3 租金价格 4 价格策略

四、入市时机、入市姿态

五、广告策略

1广告的阶段性划分 2阶段性的广告主题 3阶段性的广告创意表现 4广告效果监控

六、媒介策略 1 媒介选择 2软性新闻主题 3媒介组合 4投放频率 5费用估算

七、推广费用 现场包装（营销中心、示范场所、围板等）2 印刷品（销售文件、售楼书、dm单页等）

3媒介投放（传统媒介：报纸、杂志、招贴、海报、宣传单、包装、pop、广播、电视、路牌、交通工具、霓虹灯、户外等。新媒体是微电影、微楼书、app、）

五、概念设计

1，小区的规划布局和空间组织 2，小区容积率的敏感性分析 3，小区道路系统布局（人流、车流）

4，小区公共配套布局安排（学校、会所、健身房、购物等）5，小区建筑风格的形式及运用示意 6，小区建筑外立面色彩的确定及示意 7，小区户型比例的搭配关系

8，小区经典户型的功能判断及其面积划分 9，小区环境绿化概念原则

10，小区环艺小品主题风格确定及示意

六、识别系统

（一）核心部分 1，名称 2，标志 3，标准色 4，标准字体

（二）运用部分 1，现场

• 工地围板 • 彩旗 • 挂幅 • 欢迎牌

2，营销中心 • 形象墙 • 门楣标牌 • 指示牌 • 展板规范 • 胸卡 • 工作牌 • 台面标牌 3，工地办公室 • 经理办公室 • 工程部 • 保安部 • 财务部 4，功能标牌 • 请勿吸烟 • 防火、防电危险 • 配电房 • 火警119 • 消防通道 • 监控室

地产项目营销策划内容提示

一、“地产”品牌定位

在对同类竞争楼盘进行调研走访的前提下，进行项目的特性分析，从而确定“本项”的品牌定位。项目特性分析即是将自身的优点和且缺点都一清二楚地挖掘出来，目的是确立本项目在所处地段和同类物业中的地位。彻底清楚本项目的真实面目后，在推广时就会知道哪些该突出，哪些需要规避，以最佳姿态展现在目标客户面前。“本地产”项目特性分析包括以下内容： 1.建筑规模与风格；

2.建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）；

3.装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯）； 4.功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）；

5.物业管理（收费水平、管理内容等）；

6.发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质）； 7.结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）。

二、主力客户群定位及其特征描述

“物以类聚，人以群分”。针对“万科地产”各项目的土地环境价值，分析和判断主力客户群是今后项目营销推广的前提，通过研究购买者的职业、收入家庭结构、教育背景等方面情况，可对“万科地产”主力客户群的特征进行判断和描述；围绕主力客户群的定位，今后本项目的形象宣传、价格定位和推广手法都必须针对这群人，取得它们的认同，避免功能、信息的相互干扰。

万科地产以往的客户资源是我们最好的财富。建议认真疏理万科地产客户档案资料，从中找出主力客户群的客户信息，以便明确制定今后营销推广策略。

三、价格定位

1． 理论价格（达到销售目标）．实际价格（在预期内顺利达到销售目标的成交价格）3． 租金价格（最能反映商品房实际售价的价格）4． 价格策略

四、入市时机

入市时机并非指时间概念上的时机，而是指根据自身情况和市场状况来决定什么时候进入市场，是卖楼花还是卖现楼，是建到正负零还是等到封顶再卖，是抢到竞争对手前开卖还是等人家卖完了再说，所谓时机成不成熟即此之谓。

五、广告策略

1．广告的阶段性划分（准备期、导入期、推广期、成熟期、巩固期）2．阶段性的广告主题 3．阶段性的广告创意表现 4．广告效果监控

六、媒介策略 1． 媒介组合

2．软性新闻主题 3．投放频率 4．费用估算

七、推广费用

1． 现场包装（vi设计、营销中心、示范单位、围板等）2． 印刷品（销售文件、售楼书等）3． 阶段性广告促销费用

八、营销管理 销售实务与人员培训

一、销售准备

1、项目审批资料：营业执照；资质等级证书；土地使用权证书；建设工程规划许可证；施工许可证；销售许可证 2、销售资料：

（1）法律文件：建设工程规划许可证；土地使用权出让合同；销售许可证；房地产买卖合同

（2）宣传资料：形象楼书；功能楼书；折页、置业锦囊、单张

（3）销售文件准备：客户置业计划；认购合同；购楼须知；价目表；付款方式（一次性付款、按揭、分期付款）；其他

三、销售人员准备（1）确定销售人员

（2）确定培训内容：公司背景和目标；物业详情；销售技巧；签订合同程序和手续；物业管理；其他

（3）确定培训方式：课程培训；销售模拟

4、销售现场准备：售楼处；看楼通道；样板房；想象墙、围墙；示范环境；施工环境；模型；广告牌、灯箱、导示牌、彩旗等

（二）销售实施的管理

1、划分销售阶段：销售时间；销售阶段（预热、强销、持续、尾盘）划分

2、各阶段的市场推广策略：见市场推广部分

3、各阶段的销售策略

4、销售工作流程：客户接待与谈判；定金收取及签订认购合同；交纳首期房款，签订商品房买卖合同；交纳余款或办理按揭；其他售后服务

5、销售管理：客户接待管理及步骤；销售现场管理；房号管理

6、销售控制：销售数量控制；销售价格控制；销售进程控制；销售质量控制；销售人员控