房地产经营管理优质4篇

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房地产经营管理【第一篇】

关键词：房地产；企业；经营管理

中图分类号： 文献标识码：A文章编号：

引言

品牌经营是房地产企业核心经营的核心，它对消费者和房地产企业都具有非常重要的意义，对提高房地产企业的核心竞争能力，要求转变企业的经营机制，强化企业人才培养机制和人力资源管理机制，提升企业的融资能力，提高企业营销策划能力，建立企业文化和诚信机制，增强企业的团体凝聚力，进行企业的技术创新、管理创新和品牌创新。

1.房地产企业经营基本要素

房地产企业的内部管理

内部管理大体上可以总结为一个根本、两个侧重点和三个建设。一个根本就是指在管理上，房地产企业要做到以人为本；两个侧重点就是指房地产企业要做到标准化管理并且要实施IS09000质量保证体系；而三个建设是指房地产企业要不断地进行进步的制度建设、先进的企业文化建设和有竞争能力的组织建设。

必须具有自己独特的企业经营理念和企业精神，更要尊重人性，尽可能多地考虑企业员工和客户的利益，为社会做尽可能多的益事，并把以人为本的这一理念作为指导企业发展的最高行为准则，也可以说实施以人为本的管理是房地产企业成功的根本所在。

房地产企业实施I[]S09000质量保证体系是非常迫切和必要的，它是企业成功经营的基础。而IS09000质量保证体系是全世界顶级专家经过对全球成千上万的成功企业的质量管理进行总结，并且经过科学周密的研究论证而形成的企业管理质量体系。

房地产企业要取得成功，就必需进行与时俱进的制度建设、先进的文化建设、有竞争能力的组织建设，这也可以说是房地产企业成功经营的前提条件。

外包管理

随着经济全球化和社会分工的不断发展，企业的专业化的生产经营要求越来越强。房地产企业也不例外，必需不断培养自己的专业化经营，把更多的优势资源配置在自己专业化的领域，发挥自己更大的竞争优势。这就要求房地产企业必需把大多数的工作，如项目的规划设计、建设管理、监理、销售等，以外包的形式分包出去。房地产企业切忌“小而全、大而全”的思想，应在充分发挥自身优势的基础上，通过外包充分合理地利用外部优秀的专业化资源进行经营管理，从而达到提高生产效率、降低成本，增加资本流通效率和企业应对各种风险的能力。这样企业就可以把自己的主要资源充分合理的利用在培养自己核心竞争能力的方面，从而不断地提高企业的竞争能力。因此房地产企业必须培养自己的优质的外包管理素质。

2. 房地产企业经营管理

制定长远规划，用科学、严谨的态度寻求开发适销对路的产品

作为房地产开发企业，自成立以来．在制定最初的经营管理思路时，就要有长远的规划，并将这种规划与当前社会发展紧密结合起来，在企业规划中，要有一定的前瞻性，时刻把握宏观经济的发展趋势，这样才能使企业的决策建立在一种科学的态度上，避免企业经营陷入战略性发展瓶颈。在房地产企业项目进行项目开发产品定位阶段，开发适销对路的产品是房地产开发企业的经济实体， 房地产企业必须要用科学、严谨的态度来研究和了解城市建设发展的总体规划情况，及时掌握当年或近期内城市建设发展的意向。要根据企业的发展规划拟定新开发的项目意向，切实加强市场调查研究，掌握消费者心理，以便生产出适销对路的产品来满足用户的需要，以便达到企业制定的发展和战略目标，并取得最佳的经济效益。

积极进行经营机制创新

全面激发企业活力房地产业属于高度竞争的行业，将公有资产逐步从企业中退出，引入外资、民营资产或其他优良资产，实行投资主体多元化，盘活存量资本，扩大增量资本，是进一步焕发企业活力的有效途径。通过吸收外资和有实力的民营企业资本，引进其先进的理念、经营机制和内部管理方式。甚至在项目融资或吸纳外部资金上也可以创新经营管理方式，本着加大激励与加大风险相结合，放开经营与强化管理相结合的原则，界定责权利关系，实行利益与风险对等政策，调动各方经营的积极性。实行经济责任追究制，凡因管理不善造成亏损的，严肃追究经营管理者的经济责任甚至法律责任。

努力实现产品的各项指标，优化节能设计

项目产品定位后，在进行项目规划方案产品设计时，一定要由专业设计人员、专业策划人员、专业销售人员、专业施工管理人员、以及公司决策层高管组成的专业小组仔细推敲产品的户型、功能、面积、采光，通风、经济性、开发周期等各项指标，同时要认真考虑建筑产品的节能指标，因为我国是个人口大国，随着国民经济的发展和人民生活水平的日益提高，社会资源的需求越来越大，同时，社会资源的浪费也越来越大，因此在房地产开发的项目产品规划方案设计时，就要充分考虑产品的节能设计，优化节能设计，这一要求，既是建立节约、环保型社会的要求，同时也是房地产开发企业应尽的社会义务。因此，专业小组要通过大量的市场调查，了解当前本地市场的需求，同时借鉴本地一些目的成功开发经验，只有这样，规划方案产品的确定才是科学地、严谨地、能经得住市场的选择，也才能使产品的各项指标最终达到合理的地步。

合理制定产品的价格

根据国家现行房地产销售制度，项目只有施工至一定阶段时，才能销售这一规定，企业在这一阶段要进行项目销售实施方案制定，销售方案中最主要的是项目产品的销售定价，定价除要参考本地区同类产品的价格外，还要把握宏观经济的走势，以及银行的存贷款政策，还有税务政策，同时结合项目自身情况来确定销售价位，并在执行中，辅以灵活性，做到定价切合市场实际。切忌定价过高，因为一旦项目定价过高，脱离市场，就容易造成产品积压，企业资金周转困难。

经营制度管理

加强资金管理

资金运用和管理的好坏，直接关系到企业的正常运行和整体效益，提高资金的运行效率就显得尤为重要。所以对企业内部资金运行应进行静态控制、实时监控、动态管理、集中管理、统一调配、监督控制，实行资金按调度使用，制定严格的用款制度，重点掌握工程项目资金的来龙去脉。通过加强资金管理也可以做到深化成本管理。

实行质量安全目标管理

工程项目各项工作的质量安全管理如何，是建设项目成败的关键。加强管理，保证质量、保证安全，才能实现我们的投资期望。作为房地产开发企业，是工程项目的主体单位，应对项目的质量安全管理负总责。同时，通过签订各种合同将有关工作的质量安全责任分解到有关单位。在签订合同之前，我们必须通过有效、科学的方法和程序择优选定有资质、有实力、有合作诚意和热情的相关单位，并在合同实施过程当中，随时跟踪项目的质量安全管理实际，保证项目按预期的目标实现利润和声誉的双丰收。

加强项目综合管理

为保证项目总体目标的实现，必须对项目进行综合管理。因为项目管理是多个群体参与、多项工作相互交叉，需要多种资源、实现多个具体目标的集合体，它有一个共同的整体要求和目标，但同时又存在不同的认知、矛盾和冲突。对项目进行综合管理的目的是为了保证项目整体目标的顺利实现，及时进行统筹安排，沟通、协调各方的要求，解决项目实施过程中的各种矛盾冲突，并通过实施对项目范围、质量、进度、费用、.安全、资源、环境、信息、风险、沟通、收尾管理等目标的综合管理，使项目管理工作形成有效的整体。为了考核实施活动过程的结果，应用考核结果的描述来确定绩效的高低，做出综合性的评价，并形成绩效评价报告。通过此报告所反映的综合状态信息，我们可以对企业管理和项目管理有一个动态的控制、跟踪和掌握，也以便我们及时对企业经营管理中的漏洞和不足做出改进和弥补。

3.结语

房地产企业要在激烈的竞争中掌握主动，站稳脚跟，棋高一着，做大做强，关键是要紧紧抓住经营管理创新这根主线，牢牢把握经营管理机制中的关键环节，勇于持续不断地进行创新。用客观、科学的态度，合理、大胆、有效的创新，企业才能在竞争中不但安身立命，充满发展的活力，而且能够始终立于不败之地。

参考文献：

房产管理【第二篇】

关键词：房产测绘技术；测绘质量；控制管理

随着社会经济的快速发展促进了城市发展建设的速度，房地产行业应运而生。在城市发展过程中房产价格在逐年上调，社会公众对于房产的产权归属意识在不断地增强；为了更好地避免社会公众与房地产开发商之间因房产的归属权益发生不必要的矛盾性冲突，确保社会的安全稳定发展，需要对房产测绘工作的质量进行监控管理，由于房产测绘工作涉及到社会公众的切身利益，使得测绘工作更为重要。因此，在对房产进行实际测绘工作开展中，要运用合理的测绘技术，才能够确保测绘工作的质量得到有效的控制。

1房产测绘技术情况分析

全站仪技术在房产测绘工作中的应用。全站仪是目前比较先进的测绘设备仪器，这种设备具有多种强大的功能，测量的精准度高、信息资源获取速度快，在现代的房产测量工作中得到了广泛的应用。全站仪测绘仪器主要是通过计算机微处理器、测角装置以及测距装置等多种仪器的有机结合；全站仪测量设备在实际房产测绘工作中的应用比较广泛，其能够快速精准地获取测量的有效数据信息，通过远程连接的计算机对所测量的数据信息进行精准的测算，并在此技术上，对各类数据信息资源进行有效的传输，实现数据的高效、存储与利用。技术在房产测绘工作中的应用。RTK技术在房产测绘中的应用可以对被测量物体的部分物点位置、被测量物体的权属界址等进行精准的测绘，其测量仪器的高精度在房地产测绘工作中得到了广泛的应用。为了确保对房产测绘工作的质量和效果，将RTK技术与GPS技术有机地结合，使其测量的效果更佳精准；此应用方式一般用于大范围房产测绘的等级控制及图根控制点的测量。GPS与RTK技术融合后的操作流程示意图如图1所示。技术在房产测绘工作中的应用。GIS技术在房产测绘工作中的应用主要是通过GIS技术对被测绘的房产图形及其房屋附属图形进行详细的绘制，通过GIS操作系统将房产测绘管理信息进行快速的实现，GIS技术在房产测绘的工作开展中有助于实现图形属性的双向连接的目的性，由于其对于房屋产区的公共面积分摊计算，能够让测绘的数据信息更加的精准，对于那些人工无法进行操作的分户平面图设计、分层平面图设计等工作，就需要借助GIS技术进行计算机自动化绘制生成。GIS技术在房产测绘信息系统操作中主要包含七个模块，如图2所示。登录与注册模块。GIS技术在房产测绘信息管理系统的登录与注册模块主要功能是帮助用户建立用户名、登录密码等常规操作性功能。测绘信息管理模块。GIS技术在房产测绘信息管理系统中的测绘信息管理模块主要功能是对电子地形图进行测绘、对地形图进行测绘录入、对地形图进行修改或是错误信息删除等功能。幢信息管理模块。GIS技术在房产测绘信息管理系统中的幢管理信息模块的主要功能是帮助使用者快速地查找房产权益者信息、对房产权益者的迁入、档案提出、新增房产权益者、房产权益者个人信息的修改、删除，房产信息的拆分与合并、对房产信息进行批量的导入、导出或是个体性导入、导出等功能。房屋信息管理模块。GIS技术在房产测绘信息管理系统中的房屋信息管理模块的主要功能是对房产权益者的个人信息进行查找，对房产权益者的迁入、档案提出、新增房产权益者、房产权益者个人信息的修改、删除，房产信息的拆分与合并、对房产信息进行批量的导入、导出或是个体性导入、倒导等功能。查询统计系统。GIS技术在房产测绘信息管理系统中的查询统计模块的主要功能是对房产信息进行统计、对房产资源的户型信息进行查询，对房产的公共信息的查询、对房产所属权限及房产面积进行查询，对房产的户型及面积进行查询。成果输出模块。GIS技术在房产测绘信息管理系统中的成果输出模块的主要工作就是对系统中的数据信息、图标信息以及属性信息等进行输出管理。系统管理模块。GIS技术在房产测绘信息管理系统中的系统管理模块的主要功能就是对系统进行日常的维护维管理。对于GIS技术中的这7个管理模块之间既有相互之间的联系，又有各自的功能侧重点，对于测绘信息的管理模块、幢信息的管理模块、房层信息管理模块以及查询和统计模块等是GIS房产测绘管理信息系统中的核心组成部分，由此，GIS技术在房产测绘工作中的应用不仅能够提高对房产测绘的工作效率，还能够提升房产测绘信息的精准度。

2房产测绘的质量控制及管理分析

完善房产测绘质量监督控制管理策略。房产测绘技术的应用效果在于是否具备完善的房产测绘质量控制机制，房产测绘技术的质量取决于在对房产测绘市场的监督与管理，对于测绘质量的控制要对测绘市场的管理进行有效的调节，有助于房产测绘市场形成有秩序化的竞争，通过对房产测绘市场的测绘价格调研，保证测绘产品以及测绘的服务质量，使其能够为测绘产品的使用方的切身利益服务。在对房产测绘的质量监控管理中，房产测绘技术的能力及水平会得到有效的提升，有助于房产测绘质量和效果的控制，从而实现对房产测绘市场的资源优化整合。完善房产测绘的内部质量控制。要让房产的测绘质量得到有效的控制，其关键的原因就在于对房产测绘工作的内部质量进行控制，对于房产测绘的内部机制完善，要合理控制房产测绘工作的质量，根据国家有关单位制定的测绘工作标准、工作流程及工作规范进行测绘工作的开展。在实际测绘工作开展过程中，要紧抓每一个测绘的关键环节，对影响测绘质量的因素进行有效的控制，确保房产测绘工作得出的数据更加的精准，实现房产测绘工作整体水平的提升。加强对房产测绘工作人员的培训管理。在房产测绘工作中，其测绘的核心重点就是测绘工作人员的个人素质和业务能力，为了确保对房产测绘的质量，需要定期对测绘人员进行专业化的培训与测绘技术、测绘经验的传递与分享，培训的内容主要以对房产测绘工作为主，要对房屋产权、房屋的产籍管理、房产的实际测绘以及对房产测绘的检查方法等内容进行培训，以此不断增强测绘人员的能力和水平。

参考文献：

房产管理【第三篇】

今年以来，我国房地产领域外商投资增长较快，境外机构和个人在境内购买房地产也比较活跃。为促进房地产市场健康发展，经国务院同意，现就规范房地产市场外资准入和管理提出以下意见：

一、规范外商投资房地产市场准入

（一）境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当遵循商业存在的原则，按照外商投资房地产的有关规定，申请设立外商投资企业；经有关部门批准并办理有关登记后，方可按照核准的经营范围从事相关业务。

（二）外商投资设立房地产企业，投资总额超过1000万美元（含1000万美元）的，注册资本金不得低于投资总额的50%。投资总额低于1000万美元的，注册资本金仍按现行规定执行。

（三）设立外商投资房地产企业，由商务主管部门和工商行政管理机关依法批准设立和办理注册登记手续，颁发一年期《外商投资企业批准证书》和《营业执照》。企业付清土地使用权出让金后，凭上述证照到土地管理部门申办《国有土地使用证》，根据《国有土地使用证》到商务主管部门换发正式的《外商投资企业批准证书》，再到工商行政管理机关换发与《外商投资企业批准证书》经营期限一致的《营业执照》，到税务机关办理税务登记。

（四）外商投资房地产企业的股权和项目转让，以及境外投资者并购境内房地产企业，由商务主管等部门严格按照有关法律法规和政策规定进行审批。投资者应提交履行《国有土地使用权出让合同》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等的保证函，《国有土地使用证》，建设（房地产）主管部门的变更备案证明，以及税务机关出具的相关纳税证明材料。

（五）境外投资者通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业，或收购合资企业中方股权的，须妥善安置职工、处理银行债务、并以自有资金一次性支付全部转让金。对有不良记录的境外投资者，不允许其在境内进行上述活动。

二、加强外商投资企业房地产开发经营管理

（六）对投资房地产未取得《外商投资企业批准证书》和《营业执照》的境外投资者，不得进行房地产开发和经营活动。

（七）外商投资房地产企业注册资本金未全部缴付的，未取得《国有土地使用证》的，或开发项目资本金未达到项目投资总额35%的，不得办理境内、境外贷款，外汇管理部门不予批准该企业的外汇借款结汇。

（八）外商投资房地产企业的中外投资各方，不得以任何形式在合同、章程、股权转让协议以及其他文件中，订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款。

（九）外商投资房地产企业应当遵守房地产有关法律法规和政策规定，严格执行土地出让合同约定及规划许可批准的期限和条件。有关部门要加强对外商投资房地产企业开发、销售等经营活动的监管，发现囤积土地和房源、哄抬窗体顶房价等违法违规行为的，要根据国办发〔**〕37号文件及其他有关规定严肃查处。

三、严格境外机构和个人购房管理

（十）境外机构在境内设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产业的企业除外）和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房。在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房。港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。

（十一）符合规定的境外机构和个人购买自用、自住商品房必须采取实名制，并持有效证明（境外机构应持我政府有关部门批准设立驻境内机构的证明，境外个人应持其来境内工作、学习，经我方批准的证明，下同）到土地和房地产主管部门办理相应的土地使用权及房屋产权登记手续。房地产产权登记部门必须严格按照自用、自住原则办理境外机构和个人的产权登记，对不符合条件的不予登记。

（十二）外汇管理部门要严格按照有关规定和本意见的要求审核外商投资企业、境外机构和个人购房的资金汇入和结汇，符合条件的允许汇入并结汇；相关房产转让所得人民币资金经合规性审核并确认按规定办理纳税等手续后，方允许购汇汇出。

四、进一步强化和落实监管责任

房地产经营管理【第四篇】

关键词房地产；经营管理；发展

1 新形势下房地产经营管理工作应取得新突破

社会稳定协调发展，居民群众的住房条件不断改善，房地产业和房地产市场也日益繁荣活跃。面对新形势、新要求，房地产经营管理工作是对于传统的思维模式和认识，被动应对、甚至回避行业和市场发展中出现的新挑战，还是一切从大局需要出发，主动积极去拓展管理和服务内容。对这个关系房地产管理地位、作用的基本问题，房地产经营管理要与时俱进，首先就要把经营管理的基点放在贯彻中央和市委的大政方针、落实市委、市政府重大部署上，放在经济社会发展的大局和人民群众对我们的经营管理工作提出的新要求上。作为政府职能部门，政府赋予的行政职能是相对稳定的，但是，职能的内涵和处延会随着任务和要求的变化而变化，职能的内容及行使手法、管理方法也应随着形势、服务对象、服务内容的转变而有所不同。行政管理如果不能围绕职能延伸、能力增强去转变，行政管理之路就会越走越窄，就难以适应发展社会主义市场经济新形势对政府管理部门的新要求。因此，必须从改革创新入手，紧紧抓住发展这个第一要务，用科学的发展观统领各项工作，跳出原有的模式，开拓创新，转变职能，把市委、市政府的要求和房管工作实际紧密结合起来，创造性地开展工作。抢抓机遇，创新发展，把房地产经营管理事业做大、做强。

观念上的更新，促使他们在实践中大胆探索，实现了在管理的深度和广度上的跨越。目前他们除了承担着房地产市场管理、房屋权属管理、房屋使用管理、房产经营管理、物业管理等项管理工作外，还承担着市政府交办的房屋拆迁管理、历史风貌建筑管理、住房制度改革、住房社会保障等多项管理工作。而在管理的深度上，他们不仅就商品房管理、商品房网上销

售管理、租赁管理、涉外房屋租赁登记备案管理、估价管理、商品房预售管理、商品房销售许可管理、经纪机构管理、评估机构管理、存量房网上交易管理、市场秩序管理、市场信息管理等进行全方位的管理，而且做到了对全市各上市商品房项目、价格走势和每一个具体楼盘、每一套房屋的销售情况、销售价格的动态监管。从而有效地规范了市场行为，净化了市场环境，不仅维护了买卖双方的合法权益，而且对加强市场调控、促进房地产市场健康发展起到了积极作用。着眼全局看职能，适应形势看作用。他们把市委、市政府的要求和房管工作实际紧密结合起来，在经济社会发展大局中找准定位、发挥作用，干成了全国房地产行业有影响的大事、新事、难事。他们这种分层次、全方位、把住房保障工作的切入点首先放在城市拆迁中困难居民上，并创造条件逐步极扩大保障面的作法，有效配合了城市基础设施建设，受到了群众的拥护和市政府的高度肯定。中共中央政治局委员赞扬他们“ 是认真负责为百姓着想的思路”。把房地产经营管理的基点放在经济社会发展的大局和满足人民群众要求上，增强工作的主动性和预见性。事业的发展和房地产行政管理带来哪些新挑战、新机遇、新要求。我们应该有什么作为，要做好哪些准备，用什么姿态去实现新的转折、新的发展？由此，我们有一种强烈感受：围绕大局找定位，着眼需要抓管理，这正是我国房管事业能与时俱进取得发展的首要原因。

2 新形势下搞好房地产业经营，加强管理

高效的物业管理

市场营销管理

促销不仅可以推动交易的达成，而且还能促使一些潜在顾客认知到某种需求，进而转化为现实购买。传统的促销策略包括人员推销、广告、销售推广和宣传。房地产企业在进行传统的项目推广时，通常都是在各种媒体上大做广告，或报纸或电视或广播或路牌或现场包装，其实种种努力都是为一个目的，就是将项目的信息传递给潜在购房者。作为一种双向沟通渠道，最大优势是可以实现沟通双方突破时空限制直接进行交流，而且简单、高效和费用低廉。因此，基于网络开展的各种促销活动往往有意想不到的效果。在上网已逐渐成为人们生活中必不可少的一部分时，通过网络把项目信息准确、及时、形式丰富的传递给潜在购房者，已逐渐被开发商认可并有迅速发展之势。

培养一支高素质的房地产营销管理队伍房地产企业进行市场营销的成功与否，除了企业自身的优势和楼盘的品质 定位外，最重要的是人才问题 如何培养一支高素质的营销管理队伍，是我国每个房地产开发公司必须面对的课题 首先，要提高营销决策者的分析能力，营销决策者要善于分析问题；其次，要提高营销决策者的决断能力 决策者要具备多谋善断的能力；最后，要提高风险意识和控制风险的能力，要敢于承担风险 同时，能否拥有一支优秀的销售队伍，可以说关乎房地产企业的成败，因此，需要采取尽可能多的措施培养优秀的销售人才。

3 新形势下房地产的绿色经营管理体系结构发展

房地产绿色经营管理的体系结构是房地产绿色经营管理的目标、管理实施对象、技术要求以及对于企业绿色化发展支撑体系的多方面的集合。 这样的体系结构，应该能够为房地产绿色经营提供多方位的发展视觉和发展模式，具体说来主要有：

房地产绿色经营管理的目标。 房地产绿色经营管理的目标是经济效益和社会效益、环境效益的协调优化组合，更为重要的是在整个房地产经营管理过程中， 要求房地产经营管理中对环境的负作用尽可能的小，使资源的利用效率尽可能的高。

房地产绿色经营管理的对象。 房地产绿色经营管理的对象涉及到包括整个项目生命周期的各个行为主体部分，包括土地供应主体、材料供应主体、规划设计主体、施工主体、市场营销主体，也包括消费主体以及物流主体等。这就要求房地产企业不但要在一些关键节点制定严格的环境管理标准，而且要在管理的各个环节包括最终用户，也必须遵守同样的环境管理标准，才能使整个房地产绿色经营管理的目标得以实现

房地产绿色经营管理的专题技术。房地产绿色经营管理的专题技术是采用系统工程的观点，综合分析整个房地产项目管理从购买土地到项目终结以及回收处理的全过程中，各个环节的环境以及资源的技术处理问题。涉及到绿色征地、绿色采购、绿色规划、绿色建筑、绿色营销、绿色物流、绿色消费以及绿色回收处理等。

4 结束语

随着越来越多的国外企业投资中国，将为中国的房地产市场增加需求动力。需求的增加、竞争的加剧，使得房地产质量在一定程度提高。我国的房地产营销仍停留在产品观念上。随着房地产的发展，将积累越来越多的经验，让房地产业的发展迈上一个新的台阶。

参考文献

[1]范恒森．企业资本扩张中的并购策略。1998 ：28～29