土地再次流转合同【热选5篇】

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土地再次流转合同【第一篇】

甲方(出让方)：

乙方(受让方)：

为扩大种植规模，促进农业产业化发展，切实维护双方合法权益，根据《_农村土地承包法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》、《_合同法》法律、法规和有关规定，本着依法、公平、自愿、有偿等协商的原则，双方协商，签订如下协议：

一、流转土地位置：夕佳山镇坝上村曹村组的土地，小地名： 。

二、流转土面积： 亩，田面积 亩，山面积

三、土地流转期限：流转经营权时间为 年，即 年 日止。

四、土地流转费标准及支付方式：乙方按每亩田每年362斤黄谷折算，每亩每年土地按254斤黄谷折算，每亩每年山按150斤黄谷折算，共计： 斤黄谷为当年市场价支付甲方，从签字之日起支付第一年的土地流转费，以后每 年 月 日前付清当年土地流转费用。

五、土地流转期重大调整：如果在流转期间被国家和集体征占用土地，使合同无法履行或者不能完全履行时，不认为违约，土地赔偿归甲方所有，地上附属设施归乙方所有。

六、在合同期内，因乙方经营不善不能继续经营的，乙方享有转租权利，甲方不得干预，但乙方负责按合同约定支付甲方土地流转费用。

七、违约责任：本协议签字盖章后生效，甲乙双方不得违约，若有违约由违约方承担一切经济和法律责任。

八、在合同期内，甲方确保乙方能在租地内开展一切合法经营活动，如因甲方原因导致乙方不能正常经营，给乙方造成损失的，由甲方负责赔付乙方全部损失。

九、甲方确保乙方能通过现有公路进行货物运输。

十、合同到期后，乙方负责复耕，如乙方不复耕，乙方一次性补助甲方每亩1000元复耕费，由甲方自己负责复耕。

十一、本协议一式两份，甲乙双方各执一份。自签订之日起生效。

甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________

法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________

_________年____月____日 _________年____月____日

土地流转合同【第二篇】

土地承包经营权流转过程中，当前我国通用说法是“三权分置”，具体含义是包含农民集体的土地所有权、农户的土地承包权及经营权。中央层面对农村土地的“三权分置”状态也是持肯定态度，把土地流转作为中心环节一起实现农业现代化、规模化、集约化经营的目的。如何深化农村土地制度改革、规范农村土地流转等一系列问题在党的十八届三中全会上也被提上日程。2014年初，中央文件《关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见》中指出：“鼓励有条件的农户流转承包土地的经营权，加快健全土地经营权流转市场。”“农村土地经营权流转”作为农地流转的概念首次出现在人们的视线中。随后在《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》中主要表明坚持农村土地集体所有，在实现所有权、承包权、经营权三权分置的前提下稳定完善农村土地承包关系并在5年左右的时间内基本完成土地承包经营权确认登记颁证工作。国家鼓励创新土地流转形式、严格规定土地流转行为，加强土地流转管理和服务以及土地流转用途管制等方面规范，从而引导农村土地经营权有序流转。从上述文件中可以看出，国家对引导农村土地经营权有序流转是持鼓励认可的态度，支持农业生产的大力发展。对于农村土地流转的含义迄今学者并没有统一认识，有着各种不同的观点。比较流行的观点认为，土地流转即土地所有权或使用权在不同的经济实体（企业或农户）之间的流动和转让[1];一般情形下对于“农村土地流转”的解释也集中在农村土地使用权的流转。我国农村土地流转的出现是农村经济发展到一定阶段的产物，主要类型是土地互换、出租、入股合作等。我国农村土地流转以农户自愿为前提，在乡镇土地管理部门备案后，签订转让合同。农村土地流转的实质是土地使用权的流转，即拥有土地承包经营权的农户在保留土地所有权的前提下转让土地使用权给其他农户或者经济组织。农户将土地流转后，其后果直接体现在两个方面：一是其不直接从事土地经营而由受让人来经营；二是一般情况下受让人需要向出让人支付对价，出让人不直接经营而以流转的方式取得收益。[2]需指出的是，尽管国家政策层面、地方政府方面都充分重视且积极规范相关土地流转，但是当前农村土地流转依然存在各种风险，面临各种现实困境，亟待理论完善以及制度保障。农村土地承包法规定，家庭承包形式的承包方享有在承包地被征用时依法获得相应补偿的权利，而其他形式的承包则没有这方面的规定。①可以看出，在“农村土地经营权流转”概念推动农村土地制度深化改革的同时，仍然有大量的工作要做，才可真正实现规范有序的农村土地流转。限于本文论述主旨需要，作者仅对农村土地初次流转过程中出现的投资赔偿问题进行研究。主要内容有投资赔偿请求权的学理分析、国外相关法律制度具体规定的比较分析，以及如何实现该权利保障流转双方利益等，以期通过研究，对完善我国农村土地流转制度有所裨益。

二、农村土地流转过程中的投资赔偿请求权的概念界定及法律属性分析

（一）土地流转过程中的投资赔偿请求权的概念界定

我国物权法与农村土地承包法对土地承包经营权等农地流转方面有相关规定，但对投资赔偿请求权无明确界定。目前，我国关于农地流转过程中出现的投资赔偿请求权的界定仍然停留在学术层面。家保护承包方依法、自愿、有偿地进行土地承包经营权流转。孟勤国教授指出，农村土地流转的实质是为了解决人多地少矛盾的土地承包经营权的非永久性流转。[3]土地承包经营权流转的主体是承包方，在土地流转过程中，土地承包经营权人通过签订土地承包合同并支付对价的形式获得原土地承包人的土地使用权，基于合同可信赖性和对承包地的可期待性，对承包地进行合理的投资、使用，以期通过正常使用获得投资回报。可实践中往往出现土地承包人在约定的承包期限届满前收回土地致使承包经营权人的利益受到损害，那么土地承包人是否应当就土地承包经营权人的合理投资进行赔偿即是本文所探讨的投资赔偿请求权的问题。国家鼓励支持引导农村土地流转，对于土地承包人的土地承包权以及土地承包经营权人的合法利益同时予以保护。由此，我们在界定农村土地流转过程中的投资赔偿请求权的概念时一定要与土地承包经营权相联系。即农村土地流转过程中的投资赔偿请求权的概念应放在农村土地流转制度体系中加以界定。作者认为，所谓农村土地流转过程中的投资补偿请求权，是指土地经营权人在农村土地流转过程中，对其所享有的就承包地的合理投入在遭受不法侵害时得以获得赔偿或因国家征收而获得补偿的权利。

（二）农村土地流转过程中的投资赔偿请求权的法律属性

如果权利得受法律保护是我们公认的前提，那么，就物权而言，如何保护其完满状态便成为我们所要讨论的问题的关键所在。物权请求权作为法律制度，毋庸置疑的是德国民法典的贡献。遗憾的是，从立法技术角度看，德国并未规定一般物权请求权，所以物权请求权的概念是学者根据相关法律规定所概括出来的民法学理论概念，尽管不同学者的表述存在一定差距，但在根本问题上并无多大分歧。学界的通常观点是：物权请求权是基于物权而生的请求权，是为维持物权的圆满状态的权利。[4]126《德国民法典》第985条规定，即“所有人得向占有人请求权返还其物”，为用益权人、质权人以及地上权人之利益，均得适用。[5]换句话说，只要某种物权的内容包含有对物之占有之意是可以适用该规定的。是故在后文关于投资赔偿请求权的研究分析中此原则应得以贯彻。回归到投资赔偿请求权的性质分析上，该权利是土地承包经营权人的请求权之一，是基于他物权的物权请求权。自古至今，各国民法物权制度几乎都是围绕财产权利的核心——所有权保护为中心来设计的，清楚的是财产权利种类多样不仅仅只有所有权，尤其伴随着近现代经济的发展，人们的权利义务意识渐浓，更加重视维护财产的重要性，当财产的多极利用成为不可阻挡的潮流时，他物权就是解决财产多极利用和权利多极秩序的重要制度安排。[6]更进一步来说，投资赔偿请求权建立在土地承包经营权的流转之上，土地承包权属于用益物权范畴，因而有学者认为，“承包经营权人享有物权请求权，以维护土地承包经营权的圆满状态。”[7]如此看来，农村土地流转过程中的投资赔偿请求权是该土地经营权人在受到妨害时所享有的一项物权请求权。之所以设定投资赔偿请求权具有与所有权的物权请求权相同的权能，主要是出于该请求权基于土地承包经营权，依据土地承包经营权的相关内容的考量。具体分述，基于上述对投资赔偿请求权法律属性的分析，基于土地承包经营权的物权请求权的基本内容和特点应着重把握如下：权利人占有土地是基本前提，土地流转的目的在于提高土地利用效益，土地承包经营权人自然会在其承包地上投入生产，所以在其标的物被侵夺占有即现实妨害存在时会直接危及其利益，或是在有妨害之虞时经营权人所享有的在该土地上的种植、养殖或畜牧等权利自然会受到侵害。因此，如果投资赔偿请求权缺乏任意物权请求权权利，都会妨碍其功能实现与权利保障。当然，投资赔偿请求权的构成条件与内容可以准用基于所有权的物权请求权。作者认为，农村土地流转过程中的投资赔偿请求权的法律属性主要有：学报1.投资赔偿请求权的物权请求权主体为土地经营权人，其相对人为侵害土地使用权人投资赔偿请求权是在土地流转过程中当土地经营权人的合理投入遭到不法侵害时得以救济的一项权利。土地经营权人基于其所享有的物权请求权可以对所有侵害主体行使。因此之故，投资赔偿请求权的权利主体为土地经营权人，在其土地经营权之圆满状态受到妨害时，当然合逻辑地行使基于土地承包经营权的物权请求权，以维护其合法利益不受侵害。2.投资赔偿请求权在权利构成上得包括标的物返还、妨害排除请求权与妨害防止请求权等物权请求权的全部内容诚如前述，土地承包经营权人占有土地是其经营的基本前提，土地流转的目的在于提高土地利用效益，土地承包经营权人基于可信赖利益自然会在其所承包的地上投入资金、劳力、物力即进行合理投资，那么一旦其土地或地上标的物被侵夺占有时即现实妨害存在时会直接危及其利益，或是在有妨害之虞时，经营权人所享有的在该土地上的种植、畜牧等合法权利自然会受到侵害。因此，投资赔偿请求权若缺乏任意物权请求权权能，都会妨碍其功能实现与权利保障。由是之故，投资赔偿请求权包含于所有权相同的物权请求权也是可以理解的。3.投资赔偿请求权之排除妨害请求权与妨害预防请求权重点分析土地承包经营权包括经营人的自我耕作经营权和承包人经营权流转之权利。[4]310依据前文中对投资赔偿请求权性质分析，本文所要论及的排除妨害请求权与妨害预防请求权主要针对的是土地流转过程中发生的权利侵害救济手段。这里有两种情况要分析：一是土地被依法征收、征用，或出现《农村土地承包法》中规定的发包方依法提前终止或解除合同时，土地承包经营权人就其所受损害，具体包括土地承包期间对土地的合理收入、土地上之标的物成熟时预期可得利益等的请求赔偿或合理补偿；二是以非法占有的方式侵害土地，如工厂排污或排放有毒物质致使土地受污染，使土地地力下降严重可造成无法耕作，如此一来，土地所有权以及土地经营权受到双重侵害，此时土地承包经营权人基于土地承包经营权所享有的排除妨害请求权即可得到认定。当然，土地所有人可以准用基于所有的排除妨害请求权的基本规则行使该权利以得权利救济。妨害预防请求权与此同理，不再赘论。

三、国内外农地流转制度例析及启示

在农地流转制度的比较与借鉴方面，作者选取了日本、美国与我国浙江、成都地区的农地流转制度进行比较分析。原因在于美、日土地所有权的私有性、独立性而促进了土地的流转性、多样性；同样我国浙江、成都地区在农地流转方面起步较早，制度及体系建设较完整，也重视对土地流转的规划。所以我国农地流转制度的完善制度应综合借鉴上述国家及我国部分地区的丰富经验，以期对我国农地流转中的投资赔偿请求权问题有所裨益。

（一）国外农地流转制度——日本、美国例

1.日本1952年日本制定的土地法，在经过1962年的第一次修改及1970年的第二次修改后，终于确定“以土地使用权和经营权为中心内容，鼓励土地的租界和流转”这种制度，此后日本在市场发展、政府宏观调控和民间中介组织的共同努力下，大力推动本国农地流转，至今已形成较为完备的农地流转系列制度。日本在坚持“农地农用”的前提下，建立认定农业者①制度以此保证农地流转的方向。与此同时，日本政府也在积极调控，消除农民顾虑，促进农地流转。这里必须要提及的是促进农地流转的日本民间中介组织。①在相关政府扶持和培育下，这些中介机构在农业土地流转过程中也发挥了连接作用，致力于解决农地资金流转的问题，从而保障农地流转的有序流转。2.美国美国的农地流转制度建立在家庭农场制度基础上，产权边界清晰，土地私有所有权稳定而有保障，买卖出租有很大的自由度，靠市场进行调节。[4]310-311尽管美国的农地属于农场主私有，产权边界明晰，但是美国农场主仅获得具有产权保障的土地使用权，这一土地使用权实质是不完全的土地所有权，因为联邦和州政府对土地保留有三项权利：一是土地征用权，二是土地管理的规划权，三是征收足额的土地税。[8]但此三项权利行使是有限制的。尽管如此，农场主因其享有稳定且有保障的土地私有权而享有土地收益和处分权利，因而其对土地的利用可以达到最大化，最终促使农场土地规模在有序流转过程中不断扩大，进而带动经济发展。

（二）国内部分省市农地流转政策实践——浙江、成都例

浙江省是我国农村土地流转发展较好的地区，自然是离不开农业经济发展程度以及农村城镇化率的影响。究其原因，一方面浙江省农村土地流转的形式具有多样性。比如土地反租倒包、土地有偿转包或转让、土地投资入股等，且交易对象也具有多样性，比如农户之间或各类承包者之间。另一方面值得一提的是土地信托服务。②其实土地信托服务类似于上文提到的日本的农地保，土地信托服务组织本身作为一种中介组织，其不仅搞活了农地流转市场，优化配置了土地资源，而且也对农地流转过程中出现的土地纠纷问题作了很好的处理，给农村土地流转的双方提供了良好的沟通和解决平台。成都市的农村土地流转实践同样是有条不紊地进行，在理清农村集体土地的前提下进行确权、登记和颁证，为后续的农村土地流转打下坚实基础，减少或避免不必要的产权纠纷问题。值得一提的是，成都市在实践中探索出的4种土地流转模式，充分显示“典型带动”作用，加速推进农村土地流转进程。成都市一方面大力推进农村土地流转，促进地区经济发展；另一方面加强流转过程中的保障建设，建立健全农村土地流转机构。首先建立健全了市、县、乡三级农村土地承包流转服务中心。成都市农村土地承包流转服务中心于2006年成立，是全国首家副省级城市建立的农村土地承包流转的监督管理和指导服务机构。随后，县、乡两级的农村土地承包流转服务中心也相继成立，形成了自上而下的三级监督管理、指导服务体制和机制，规范了农村土地承包流转行为。[9]成都市形成的规范有序的有形农地流转市场，不仅为农户提供了良好的平台，也为日后农地流转过程中出现的问题提供了解决思路。

（三）国内外农村土地流转实践例的启示

综合国内外土地流转的政策和实践，不难发现无论是国家层面还是地区发展层面，良好的政府宏观调控是农地流转发展稳定的基本前提。国家因享有对土地的管理权和支配权，因而在农村土地流转过程中可以发挥主导作用。但是要注意充分尊重农民意愿，做到以自愿为前提促进农地有序流转，从国家制度层面规范农村土地流转，避免或减少相关土地纠纷。此外，系统完整的社会服务体系也可以保障农村土地有序流转，如前文所述，日本的农地保、浙江的“土地银行”、成都的“三级农村土地承包流转服务中心”都是从财政、信贷等多种角度来促进农地流转，这是从社会保障层面规范农村土地流转。当然，建立健全完善的法律规范学报制度体系可为农地流转提供强有力的规范保障，无论是在规范农地流转的程序方面，还是在农地流转过程中的纠纷解决方面都大有裨益。

四、保障农村土地流转过程中的投资赔偿请求权的具体建议

（一）充分发挥国家对土地管理的宏观调控作用

有些地方，发包方未遵守土地承包经营权“三十年不变”原则，土地承包期短于三十年；在承包期内又以行政权力调整土地，土地承包经营权的长期稳定是土地承包经营权进行流转的前提，承包期限短于法定期限和以行政手段调整土地都会影响农地流转[10]。发挥国家的宏观调控作用并非强调运用行政手段去干预农地流转，而是应该从宏观层面调控农地流转。就投资赔偿请求权问题分析，土地经营权人在其承包的土地上进行农业生产是基于对承包合同的信赖，只因原承包人自身的土地承包经营权期限变动就要被收回土地，那么土地经营权人的合法利益又该如何得到保障。问题的关键在于政府运用行政手段不应该过多干预农地流转，而应该保障农地流转，维护双方的合法权益。作者认为，国家发挥土地管理的宏观调控作用可以从以下几个方面入手：1.制定土地承包经营权流转的基本政策必须对多方利益综合考量近年来，国家出台有关农村土地流转政策的直接目的是充分保护农民的权益，换言之，给农民更多的财产权，以增加农民的财产性收入，最终实现缩小城乡收入差距的目标。出发点是值得肯定的，但由于农村土地流转是农村土地资源优化配置的一种方式，在社会主义市场经济的大经济模式下，农地流转更多要依靠市场机制，市场主体是多元的，因而国家在其后制定的相关农地流转政策就应平衡各方市场主体的利益，维护农民（承包权人）的利益是一方面，维护土地经营权人参与土地承包经营权的另一方利益也是尤为重要的。2.《农村土地承包法》条文明确表示国家保护土地承包经营权的有序、自愿流转，任何组织和个人不得侵害承包方的土地承包经营权这是中央在立法层面的规划，现实存在的问题是中央政府规划与地方政府规划的矛盾突出，即使是在联邦制的美国，基于联邦制度的属性，中央政府可能并不干预地方政府的土地利用规划，但是，美国联邦政府对于土地利用规划具有十足的影响力，甚至细化到环保这一部分，而我国则不是如此。作者认为，宏观调控的存在是必要的，但是其生命力及影响力是模糊的。对于农村土地承包经营权的流转应当充分尊重农民意愿，政府职能应界定“为土地承包经营权的转让提供管理规范和纠纷解决服务”。因此，政府或是乡村组织不能过分干预农地流转。所以，中央政府应在规划制定阶段做到充分沟通，在实施过程中对地方政府的具体做法加大监督检查力度，从而有力地保障土地经营权自愿有序地流转。

（二）发展中介组织，搭建农地流转自由和保障的平台

如前文所述的浙江地区、成都市都已经建立起了相关中介服务组织，近年来这些地区的中介服务组织虽然发展迅速，但从整体情况来看，土地流转市场的不规范性、流转中介组织的地区发展不平衡性都是我国目前农村土地流转的现实状况。良好的农村土地流转市场自然离不开中介组织的沟通和保障作用：一方面，土地中介服务组织可以打开农村土地流转所需要的信息渠道，流转双方可以在这个平台上进行沟通合作，从而在促进农村土地流转，带动当地经济发展的同时，也可以为在后续土地流转过程中出现的问题提供解决思路，双方利益受损时可以由中介组织介入协调。土地流转过程的运作较为复杂，涉及到评估、谈判、合同签订、登记等方面，所以有必要由具有专业知识的中介机构参与进行规范运作。就建立和规范中介组织而言，作者认为，一般来说，各地经济发展水平与当地土地承包经营权流转速度是成正比关系的，即在经济较为发达、人均收入水平高的地区，农地流转的速度快，相应地当地大部分农业大户希望通过中介机构来集中更多单个农户的土地；在经济发展较为欠缺的地区，农民的思想比较落后，对于中介组织的接受需要的时间较长，因此，各地区政府应该根据本地区具体实际情况，拨款建立不同层次的中介组织。如在浙江、成都、重庆这些农业经济发展较好的地区，可以搭建市、县、乡三级农村中介组织交易平台，同时利用农村土地流转交易网络来收集、分析土地有关数量、价格等信息并定期公开，为土地承包经营权流转的双方提供咨询服务、交易服务及纠纷解决服务。土地服务中介组织不仅要负责土地交易，更需要保护农民及流转方的利益，当遇到土地纠纷时，要及时出面调解。因为土地中介组织参与到流转双方土地交易的全过程中，更能提供有力的、可信的证据来权衡是非，如是看来，完备的土地服务中介组织平台的建立是十分必要的。此外仍需强调的是，土地服务中介组织机构中还需有土地评估部门的参与，一方面可以完善价格机制，另一方面当土地流转发生纠纷时，土地评估部门可以估价双方利益得失，从而提供较为公正的投资赔偿数额信息。

（三）规范土地承包经营权流转程序和手续

实践中，土地承包经营权流转的双方多是农户。在农村土地流转过程中，他们基本上都没有按照《农村土地承包法》的规定去签订流转承包合同，大多停留在双方当事人口头协商阶段，更没有进行备案，这样一来，流转双方的权利、义务不明确会导致未来纠纷发生的可能性之大以及解决纠纷的难度之大。因为无凭无据，导致在后期发生土地流转纠纷时，投资方想要寻求救济以维护自身合法利益时都没有依据，所以国家一方面在对农地流转方面加强宏观调控的同时也要注重提高农民自我维权的法律意识，具体落实到流转双方时，即要将土地流转手续完善化、流转过程规范化。作者就如何规范土地承包经营权流转程序和手续提出如下建议：第一、政府从思想上高度重视农户有关土地承包经营权流转的服务工作。针对现实生活中大量存在的农户未按相关规定签订流转合同等问题，政府应加大相关方面的宣传教育工作力度，可以采取座谈会或是基层宣传栏公告的方式，深入到农民群众之中，让农民真正了解土地政策、农地流转法律法规，了解农地流转的正确程序和合同签订应当办理的手续，树立权利义务意识，为今后农村土地流转做好思想准备。第二、针对土地流转的双方在流转过程中未签订土地流转承包合同，且大都未进行备案的现状，可由当地政府事先按照我国《农村土地承包法》中对流转合同的具体规定拟定流转合同范本，为当地农民的土地流转提供便利，更为日后发生土地流转纠纷提供有力凭证。第三、完备的土地流转程序也是相对而言的，可以借鉴前文所述的国家和我国部分地区成熟的农地流转经验。作者认为，标准化的土地承包经营权流转至少应有以下几点：一是清理和核实农民所拥有的具体土地，以防止出现承包面积与实际拥有土地面积不符的尴尬局面，同时也为下一步的确权登记工作顺利展开奠定基础；二是确权登记工作，由之前的理清土地工作进一步理顺农户与土地的关系，明晰产权界限，保护农民合法权益；三是由中介组织搭建的平台为农地流转双方提供交易平台，签订其草拟的土地承包经营权流转合同。至此，基本上农地流转准备程序已结束，接下来便是流转双方按照合同履行各自的权利义务，这样规范有序的土地承包经营权程序就为后来纠纷的有效解决提供可能。

（四）加强农业立法，健全相关法规保障

农村土地流转国家之所以重视农村土地流转的直接原因，在于之前保障农民基本生存需要的土地价值理念已无法与现代社会效率价值评价理念相适应，直接动力在于提高农民收益，改善人民生活水平。可问题在于，农地流转过程中的不规范、学报承包土地期限不稳定、相关法律制度不健全带来两种不同价值目标的冲突：市场效率价值评价目标的基本要求是促进农村土地流转，农民生存基本保障价值目标的核心在于提高农民收益。国家一方面大力提倡农村土地流转，另一方面由于法律的滞后性突显，使得二者之间出现冲突往往导致流转双方的权益不能得到很好的保障。我国《农村土地承包法》对土地承包经营权的保护集中规定在第26条至第31条，综观其内容，主要集中在承包期内承包地的调整、交回和收回等相关问题的规定；在土地承包经营权流转规范方面，主要集中规定在第32条至第43条，主要围绕流转方式、主体、义务、收益及其归属、流转合同及流转方式的相关问题进行规定。针对土地经营流转的争议的解决则集中规定在第51条至第61条，主要在于规范争议解决途径及违反流转相关规定应承担责任的方式。不难发现，在法律层面，农村土地流转过程中相关投资赔偿问题仍存在立法空白。为此，完善我国农村土地流转相关法律法规，作者提出如下建议：第一、法律上拟制关于农村土地流转过程中投资赔偿请求权制度，平等民事主体在市场资源配置下自愿进行土地承包经营权流转交易，双方的权利义务都受到法律保护。我国相关法律法规只间接保护流转关系中承包方的利益，现随着农地经济的迅速发展，越来越多复杂类型的流转纠纷出现，对作为经营方的投资收益往往保护不周。所以，应当赋予投资经营人有投资赔偿请求权，以期公平有序促进发展农地流转。第二、完善土地承包经营权登记制度。农业部宣布，中央决定用大约5年时间在全国范围内推广土地承包经营权的土地登记发证试点工作，这是我国土地产权明晰制度迈出的重要一步。前文中所述的美国、日本甚至我国的浙江、成都地区，无一例外都十分重视土地权属的明晰、完整。由此看来，完善土地承包经营权的登记制度，依据物权法公示公信原则，社会就有了知悉该土地承包经营权的合法渠道，他人就会在取得该不动产物权时合理避免风险。如果法律没有土地承包经营权登记制度，其流转中的安全性就无法保障。所以，建立土地承包经营权登记制度，对建立公正而有序的土地承包经营权交易机制非常必要。第三、完善农地流转保险法律制度。2016年2月，中国保监会在保险服务农业现代化座谈会上提出进一步推动完善农业保险制度的具体思路。农民在参与土地流转过程中的弱势地位是显而易见的，如何在规范农地流转程序的基础上更进一步保障农民在土地流转过程中的财产权益不受巨大冲击，作者认为农地流转保险制度是规范农地流转风险的重要保障。实践中，一些省份已经开始尝试开展“农地流转保险”的试点工作，但是范围主要限定在如耽误农耕播种时间、损害农户利益等常规问题上的补偿及赔偿问题。作者认为在创建我国农地流转保险法律制度的具体措施方面，首先，规范农地流转保险的投保对象，主要针对的是参与农地流转过程中的农业合作社或农企，如果有农民以个人名义参与农地流转的，也可纳入；其次，农地流转保险合同样式的规范化以及合同签订后向当地的农林部门备案的程序规范要遵守，包括保险范围除了自然灾害险外，合理考量制定人为风险的类别，本文所探讨的范围应予纳入；最后，在如何全面有效地在农户、农业合作社以及农企之间推广此类农地流转保险服务，政府作为宏观调控的角色，应该为了充分调动农地流转双方参与保险服务，适当针对保险双方主体加大财政补贴力度是必不可少的。[11]五、结语近年以来，以人和土地、利益之间的矛盾不断激化为外在表现形式的农村土地流转过程中出现的问题在本质上反映的是不同身份的交易主体在谋求自身利益最大化过程中所产生的矛盾对应关系。为缓解和调节矛盾氛围，国家一方面在借鉴国内外有益经验，一方面自身也发挥经济、法律等方面的宏观调控作用，以期完善农村土地流转规范化问题。本文的切入视角为农村土地流转中的土地经营权人在投资土地过程中的权益保障问题，创造性地提出投资赔偿请求权的概念，以期通过权利义务之间的平衡设置来维护农村土地流转过程中的当事人的合法权益。

作者：方印 陶文娟 单位：贵州大学

参考文献：

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[9]刘云生。中国不动产研究[M].北京：法律出版社，2010：299.

土地再次流转合同【第三篇】

甲方：

乙方：

一、根据有关法律法规、政策，经双方商定同意签订本合同。

地块名称 四至

东 西 南北

统领村老统领屯南四荒地280公顷

二、承包地概况，承包地面积四荒地280公顷。

三、承包年限：1、280公顷四荒地，自 年 月 日起至 年 月 日止。

四、承包费总计：大写： 小写？：

五、承包结束后，土地所有权归村委会所有，村委会可以另行发包。

六、在承包期间内乙方有独立的承包经营权可以拒绝任何单位和个人的非法要求，乙方可以在国家政策允许的条件下进行土地项目的开发整理，整理后的土地继续归乙方使用和管理。如有油田占地费，临时占地补偿费，归乙方所有，永久性占地补偿费归统领村所有。

七、乙方不许破坏原有地貌和附属物，不许弃耕，荒芜及掠夺性经营，可以按照依法、自愿、有偿的原则转包他人，但转包时必须经村委会和经营管理站同意并盖章后，方可转包。不得在承包地上建造固定建筑，赔偿额度由合同管理部门裁定。

八、本合同一式三份，经乡农村合同管理站鉴证后，甲、乙双方和鉴证机关持一份，三份具有同等法律效力。

甲方： (公章) 身份证号码：

乙方： (签章) 身份证号码： 鉴证机关： (公章) 法定代表人：

鉴证日期： 年 月 日

农村土地流转承包经营合同范本2

甲方：

乙方：

根据《土地管理法》及《农村土地承包法》的有关规定，乙方通过方式取得甲方荒滩荒山(林地)的承包经营权，经双方共同商定，达成如下协议，特立此合同：

一、甲方将位于东齐9—10社边界，南齐公路坎下，西齐半边街村1组吴家沟为界

北齐嘉陵江。

二、乙方承包后，承包使用期五十年不变，即从二零一三年1月1日起至二零二柒年12月31日终止。

支付方式；土地租凭以现金支付，支付时间以每年的一月一日，20____年租金为两万五千元整，第二年土地租金为三万七千五百元整，20____年至20____年乙方向甲方支付土地租金五万元整。

四、乙方承包荒滩后应积极治理，可用于养殖和种植业，不得用于其他用途。

五、乙方对所承包的`荒滩荒山有独立的经营管理权依法享有继承权，转包，参股合伙权。

六、甲方要尊重乙方所承包荒滩荒山的生产经营自主权，保护其合法权益不受侵犯，对荒山的开发治理成果全部归乙方所有。

七、乙方在所承包的荒滩荒山在合同履行期内除乙方交纳承包款外，乙方不负责其他任何名目的费用。

八‘甲方的人畜禽不得践踏乙方所经营的任何植物及财产物质设备。

九、甲方保证该荒滩荒山(林地)界线、四至与他人无任何争议。如因此发生纠纷，由甲方负责协调处理，如由此给乙方造成经济损失，由甲方负责全额赔偿。

十一、如在承包期限内遇国家建设或进行其它开发建设需征用土地时，应首先从征地款中保障向乙方支付实际经济损失和未履行年限的预期利益损失。

十二、合同期满后，如乙方愿意继续承包经营，双方续签合同；如乙方不再承包经营，甲方对乙方的治理成果、经济投入合理作价归甲方，作价款一次性付给乙方，不得拖欠。否则，此合同期限顺延至甲方将全部价款付清乙方后合同自行终止。

十三、甲乙双方如因作价款发生分歧，协商不成，须委托甲乙双方共同认可的中介机构进行评估作价，其结果对双方均有约束力。

十四、此合同发生纠纷由裁决。

十五、本合同一式四份，甲乙双方各一份、公证处一份、府备案一份，经公证处公证后生效。

甲方(盖章)： 乙方(签字)：

法定代表人(签字)：

年 月 日

农村土地流转承包经营合同范本3

甲方：______________(以下简称甲方)

乙方：______________(以下简称乙方)

身份证号码：_____________________

依照《合同法》、《农村土地承包法》等法律、法规的规定，本着“公开、诚信、平等、自愿”的原则，经甲、乙双方友好协商，就林地土地承包事宜达成如下条款，以兹共同遵守。

一、甲方将依法取得在县乡(镇)村_村民组林地的土地经营权转让给乙方。

二、合同期限从_______年_____月___日起到_______年_____月___日止。

三、四至界限见附图

四、转让价格

本合同期限内按每亩元一次性结清。(结合自己情况，最好一年一付)

五、结算方式

现金结算，甲、乙双方以收据为凭。

六、甲方转让的土地不能有任何争议、纠纷和债务，

七、乙方在本合同期限内享有独立的生产自主权、经营权及甲方。有的所有权利，但不能改变土地用地性质，甲方不得以任何理由干扰乙方的正常生产经营活动。

八、违约责任：上述条款是甲、乙双方在完全平等、自愿的基础上达成的，任何一方不得以任何借口违约，否则，单方违约给对方造成的经济损失全部由违约方承担。

九、本合同自双方签字之日起生效，一式三份，甲、乙双方各执一份，报送主管部门备案一份。

甲方：_____________________

乙方：_____________________

_______年_____月___日

农村土地流转承包经营合同范本4

甲方：

乙方：

乙方自愿将自己的承包土地转包给甲方，现依照农村土地承包法及相关法律规定，甲乙双方本着平等、自愿、有偿的原则，就转包事宜约定如下：清晰了解乙方将土地对外承包合同的内容(双方享有的权利、承担的义务)。

一、土地的面积、位置

1、乙方自愿将位于 的土地 亩，长 宽 ，承包给甲方。

2、承包农用地有效期限为30年： 年 月 日至 年 月 日。

3、承包金：该土地的承包金为每亩每年人民币600元。每年 月 日前，甲方向乙方全额支付本年度的承包金，并在合同有效期内乙方不得以任何理由提高承包金。

4、承包土地上的青苗、地上附着物等补偿费用共计 元，甲方于 年 月 日前一次付清。

二、权利和义务

1、甲方承包乙方土地后，以集体名义集中对外统一发包。为充分保障相关村民的知情权与参与权，甲方对外所签的土地承包合同，合同逐项逐条对与土地承包的相关村民进行充分释义，并经侯家沟村八组村民代表会议有效表决通过使该合同符合民主议定原则。

2、在本合同生效期当天内，乙方的地面附着物由承包商直接接管，附着物归承包商所有。

3、甲方对自然灾害造成的土地面积流失不负任何责任。按时催促、结算、发放承租金。

4、甲方应在合同约定30日内给乙方结清租赁金，否则乙方有权收回土地，终止合同。

5、甲、乙双方共同为承包商无偿提供条款：渠道、交通道路使用权。

三、违约责任

乙方如有违约行为，对承包商造成的一切经济损失均由乙方承担。

四、合同的变更和解除

1、在合同履行期间，任何一方法定代表人员或人员变更，都不得因此而变更或解除合同。

2、本合同经甲、乙双方签字及村委盖章后生效。本合同一式三份，甲、乙双方及承包商各持一份，具有同等法律效力。

甲方：(签章)

代表：

年 月 日

乙方(签章)：

代表：

年 月 日

农村土地流转承包经营合同范本5

发包方(甲方)：

承包方(乙方)：

根据农村土地承包法律法规和政策的有关规定，订立本合同，双方共同遵守。

第一条：甲方将坐落在，面积亩的土地(良__)承包给乙方从事农业生产，承包期限________年(自________年____月____日至________年1____月____日)，承包金每年每亩660元整，合计人民币(大写)元整，付款方式为每年____月____日前付清当年租金。

第二条：承包期内，乙方享有生产经营自主权，产品处置收益权的权利，并接受发包方依法管理和监督。

第三条：承包期内，乙方承担维持土地的农业用途，不得用于非农建设；依法保护和合理利用土地，不得给土地造成永久性损害和不改变农田现状。

第四条：承包期内，乙方承包甲方的农田各项政策性补贴归甲方所有，乙方做好配合。

第五条：承包期最后________年，乙方不得种植午季作物，否则造成的一切损失，由乙方自己承担，甲方不予任何补偿。

第六条：承包期满，乙方应保证承包的土地达到承包时土地等级和质量。

第七条：因土地承包经营发生纠纷的，双方当事人可以____过协商解决，也可以请求镇土地承包经营权流转服务中心调解解决。当事人不愿协商、调解或者协商、调解不成的可以向农村土地承包纠纷仲裁机构申请仲裁，也可以直接向人民法院起诉。

第八条：乙方在签订合同时缴纳保证金壹万元整，保证金抵交最后________年承包款。

第九条：本合同自签订之日起生效，合同一式四份，甲乙双方各执一份，鉴证机关____镇农村土地承包经营权流转服务中心执一份。

发包方(甲方)

签字盖章：

承包方(乙方)

签字盖章：

鉴证机关(盖章)：________年____月____日

土地流转合同【第四篇】

关键词：宁南山区；土地流转；规模经营

近年来，西吉县加快土地流转步伐，积极引进宁夏佳立公司、宁夏华林公司等数家企业及本县十几家农业专业合作社参与马铃薯种薯基地、芹菜标准化示范基地及高效节水生态农业示范园区建设，使土地由农户自主经营逐步向有组织、规模化方向流转，有力的促进了我县特色优势主导产业规模化经营。

1 基本情况

西吉县位于宁夏南部山区、六盘山西簏，辖3镇16乡，总耕地面积万亩，其中水浇地面积万亩，旱地面积227万亩，总人口万，其中农业人口约49万。截止目前全县共流转土地万亩。其中：转包54394亩，转让363亩，互换6423亩，出租亩，其它形式125亩。流转去向是：宁夏佳力生物科技有限公司流转10380亩，宁夏华林蔬菜有限公司流转亩，西吉国圣酱菜流转2000亩，西吉县天绿蔬菜产业化合作社、西吉吉农蔬菜合作社、西吉县双全马铃薯种薯经销合作社等13家合作社流转13840亩。流转的土地均签订了正式的流转合同。

2 土地流转模式

企业带动型 近年来，西吉县大力调整种植业产业结构，把马铃薯产业、特色蔬菜产业、设施农业、小秋杂粮产业作为主导产业来抓，立足实际，创新机制，完善“企业+基地+农户连市场”发展模式，鼓励企业以土地流转的形式扩大基地建设，构建“龙头企业+合作社+基地+农户”的现代农业生产模式，实现了企业、合作组织、农户多方共赢。

协会引领型 在全县农业产业发展中，有个别村党支部积极发挥“领头雁”作用，引导带动农民组建各类专业合作组织发展农业生产，并通过协会与农户签定协议，流转土地进行规模化生产，极大的提高了农民参与农业生产的组织化程度。

股份合作型 农户共同组建合作社，把分散土地进行统一经营、统一管理，年末按股分红，大大提高了劳动生产率，促进了合作社的发展也推进了本村经济的发展。

3 主要做法

健全组织机构 为进一步规范农村土地承包经营权流转服务工作，根据《农村土地承包法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》有关规定，我县制定下发了《西吉县农村土地流转实施意见》，成立西吉县农村土地承包经营权流转服务中心，具体负责农村土地流转的政策研究、政策咨询，指导监督乡镇、村土地经营权流转服务中心开展工作。成立县、乡（镇）、村三级土地承包经营纠纷调解仲裁机构，健全了土地承包经营纠纷调处体系，使我县土地流转逐步走向规范。

规范土地流转 根据《农村土地承包法》以及区市有关文件精神，认真做好第二轮土地承包完善工作，并建立健全各项管理制度，正确引导和规范土地承包经营权有序流转。

加大资金投入 积极响应区、市各项强农惠农政策，加大资金扶持力度，在稳定土地承包权利不变的前提下，依据农业主导产业的总体规划，对企业参与土地流转建立示范基地的，从项目、资金方面给予倾斜扶持，协助企业做好土地流转合同签订、园区水利配套、道路整修等，通过优惠政策的落实，充分调动龙头企业、专业合作社、经营大户参与农村土地流转的积极性。

强化服务指导 在指导土地流转过程中，农经部门充分发挥职能作用，通过深入调查研究，广泛听取各方面的意见，在设施农业、马铃薯产业、特色种植等方面，鼓励进行农用地资源整合，强化监督力度，尊重农民主体地位，为农民流转土地承包经营权提供信息咨询、合同签定、纠纷调解等服务，进一步规范流转行为，最大限度保护流转双方的利益，促进土地合理流转。

4 土地流转面临的问题和困难

一是土地流转中介服务机构缺少，供求信息渠道不畅，土地流转对象和范围选择余地小，流转形式比较单一，制约了土地流转的进程。二是土地流转范围小，流向性质单一，尚未形成规模化经营和多样化利用土地的新格局。三是社会保障体系不健全，影响了土地流转。

5 几点建议

加大宣传力度，进一步完善农村土地承包管理工作 要大力宣传《农村土地承包法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》等法律法规和十七届三中全会精神等政策规定，增强农民的法律意识。

坚持因地制宜，分类指导 充分发挥我县土地区域优势，积极引导农民向龙头企业、种养大户有偿流转土地经营权，扩大特色主导产业规模，发展现代高效农业。

土地流转合同【第五篇】

（一）认识不到位，观念滞后，阻碍农村土地正常流转。就总体而言，全县农村土地流转尚处于初始阶段。农户之间小范围的转包转让占主流，规模集中成片流转土地、从事农业综合开发的龙头企业和专业大户较少；流转模式比较单一，土地流转机制尚未完全形成。其主要原因是：一些地方干部、群众认识不到位，观念滞后。部分领导认识不足，重视不够，缺乏有效的农村土地流转组织、指导和管理手段；部分农户对土地流转认识不足，观念落后，在一定程度上影响着农村土地正常流转。特别是专业大户和企事业单位参与农业综合开发，基本要求是土地连片>！

（二）普遍对订立合同重视不够，农村土地流转合同不规范，权、责、利不明确。据调查统计，全县农村土地流转合同基本上是以口头合同为主；就全县签订的各种书面协议中，尚有60的合同不够规范和完善。主要是合同文本不规范，内容不齐全，流转面积、标的不准确，容易产生权益纠纷。

（三）土地流转合同管理滞后，在一定程度上影响了合同兑现。主要表现为农业承包合同监督管理乏力，基层合同管理人员业务素质不高，土地流转合同纠纷处理不及时，使流转双方的合法权益不能得到切实保障。

（四）一些政策性因素也制约着农村土地流转。从去年以来，国务院出台了保护基本农田，禁止用基本农田栽植果树、挖塘养鱼等一系列政策，对于确保国家粮食安全起到了重要作用。但是，目前农村专业大户要求成片开发土地扩大规模呈上升趋势，在一定程度上受到了该项政策的一些制约。

对策及建议

（一）加大对农村土地使用权流转工作的领导和引导，积极推进农村土地流转有序进行。要制定切实有效的措施，积极引导村、社及农民群众在自愿、有偿的前提下开展农村土地使用权的流转工作，认真解决农村土地使用权流转工作中的新情况、新问题，以土地流转为契机，大力培植和发展农村专业大户，推进农业综合开发。

（二）落实相关政策，加强农村土地流转的规范工作。镇乡党委、政府要继续抓好农村土地流转政策贯彻落实，并结合本地实际，制定相关措施，把工作重点放在土地流转的规范工作上，特别要处理好土地流转促进农业综合开发与保护基本农田的关系，处理好土地开发与保护群众权益的关系；对于成片进行农业综合开发的专业大户，在土地使用上，应尽量安排在基本农田以外的范围考虑，使基本农田得到有效保护。

（三）加强农村土地流转合同监督管理。对现有土地流转的合同特别是口头合同要积极引导土地流转双方签订书面协议，明确双方的责、权、利，保护双方的权益和合同的兑现；对不完善的合同要积极做工作，做好合同完善工作。合同管理的重点主要是抓好承包期限在十年以上、流转规模较大的农村专业大户，要严格按照合同管理程序签订规范的合同，避免因责、权、利不清而产生纠纷的隐患。

（四）加强培训，提高基层干部和村会计及合同管理人员、镇乡合同管理人员的政策水平和业务素质。要通过各种形式，加强对镇乡、村干部及合同管理人员的培训工作，不断提高他们的业务素质和政策水平。特别是在组织、发包、指导合同签订、解决合同纠纷等问题中做到依法办事，按政策规章办事，促使土地流转工作规范有序地进行。

（五）进一步健全法律法规，逐步把农村土地流转工作纳入法制化、制度化的轨道。目前，农村土地流转可参考的法律依据有国家颁布的《土地法》、《农村土地承包法》等相关法律法规，为开展农村土地流转提供了重要的法律依据。但是，随着农村经济的发展，农村土地流转日益增多，应把农村土地流转纳人法制化轨道，保障农村土地使用权的有序流转。（审签：曹光辉）