税务稽查中物业管理企业的涉税问题与对策探析5篇

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税务稽查中物业管理企业的涉税问题与对策探析篇1

一、我国物业管理公司的涉税现状

在现行的国家税收制度下，一个物业管理公司需要缴纳的税种包含：营业、城建、教育附加、企业所得、增值税、印花以及个人所得等多种费用类型。虽然现阶段我国税务部门没有针对物业管理公司的营业税税目进行细致归类，但物业管理行业已经形成了依照服务行业进行税务缴纳的传统，营业税缴纳比例为共收取的物业服务总费的5%计算，将服务费的结余依照调整后应税的所得额的1/4税率来作为营业成果，并以此缴纳所得税;教育费加以及城建这两类税务附加分别是营业税7%与3%，增值税是指收取水电费所缴纳税金，特别是水费在深圳按简易方式3%税率缴纳，无论水费是否产生增值。由此可见物业管理公司的服务性较强，涉税种类繁多，因此很容易出现如税务率偏高、重复征税等税务风险，严重影响公司效益，制约整个行业的发展。

二、物业管理公司的税务风险分析

随着市场竞争日趋激烈，物业的收费水平明显较低，同时国家也没有指定完善的扶持政策，从而造成了行业税收压力过大等一系列税务风险问题，对公司的经营与发展造成严重制约，总体来说，物业管理公司常见的税务风险问题主要包括以下几点：

(一)物业管理公司的税率偏高

物业管理行业现阶段仍归为服务行业，即5%的税率，但这就与其它行业普遍的3%税率高出两个百分点。但从物业管理业的利润来看，其经营利润远低于其它服务行业，因此将其税率设置为5%显然是不合理的。这种过高的税率，却相对较低的利润显然是制约物业管理行业发展的重要税务风险问题，极大增强了物业管理公司的生产压力。我国物业公司大多处在发展的初期起步阶段，利润空间也相对狭小，加上过高的税率，以及国家未制定相应的税收扶持政策，综合这些因素，直接导致了我国超过40%的物业公司都处于非盈利的经营状态。

(二)物业管理收费模式所带来税务风险

物业管理行业的营业税主要是根据企业营业额来进行计算征收的，营业额主要为管理收费模式下所取得的物业服务费。物业服务费包括物业服务的支出与酬金两个部分，收费标准通过“支定收”模式进行设定，这都有显著的行业性质。物业服务支出也具有代收性质，同时还用在清洁维持、绿化、秩序维护以及房产设备维修养护等方面，所以这种性质较强的服务支出不应归于税基之中，但在实际中，却被归入于税基中，这无疑一定程度上增强了税收负担。

(三)重复征税问题

在社会分工日益精细化的今天，很多物业管理公司都实施了专业分包制，很多技术性强的工作必须有专业人员完成，但很多物业公司往往不具有这些专业技术人员，例如国家法律法规中明确规定电梯、消防等工作必须委派专业单位进行操作。这样一来，就会出现物业公司与分包公司的利益分享，从而存在一定的重复征税风险。物业管理公司应当在开展营业税审报的过程中，先减去外包服务支出，以余额来计算营业税。但目前物业管理公司在计征营业税的过程中，并没有扣减外包服务这一环节，而是进行收费的全额计征，这样一来，就造成了严重的税务重复征收现象。

三、物业管理公司的纳税筹划对策

(一)优化公司内部环境除呼吁国家相关部门制定合理的税率、制度以及扶持政策外，为有效规避税务风险，物业公司应当不断优化自身的内部环境，强化财务管理水平，提高相关人员职业素质，能够充分且深入地研究国家税收政策，以过硬的财会管理能力，作为规避税务风险的有力支撑。

(二)充分利用优惠政策合理避税

虽然目前我国税务部门没有专门针对物业管理公司制定科学合理的税率及制度，但我们可以利用现有制度实现合理避税、减税。例如国家规定如果服务型企业退役士兵占总就业人数的30%以上，并签署至少一年的劳动合同，经由县级以上政府认定，再由税务部门审核，企业可在三年期限内实现营业税、城建税、所得税、教育附加以及所得税等税收项目的免征。因此物业管理企业可充分利用这一优惠政策，在人员录用时，尽量向这一指标靠拢。

(三)大程度分摊费用减税法

费用的分摊指的是物业管理公司在能够保证必要费用正常支出的前提下，将使费用摊入成本时尽可能地最大摊入，从而实现最大限度的避税。可缩短固定资产的折旧年限或用加速折旧法对固定资产折旧;此外公司还可提升坏账准备金提取比率，因坏账准备金需要计入到管理费用中，减少利润，可缩减所得税。

(四)利用合同合理避税

除利用现有制度与费用分摊的方式外，还可以采用通过合同进行合理避税的办法。例如如果租赁合同的租金税率高，可以采用将合同分为租金与管理费的形式，那么税率会相对降低些。此外如果合同为场地使用费，那么也可以开服务发票，使税率降低。总之，利用合同进行合理避税也是物业管理公司进行纳税筹划的有效措施之一。

(五)转移定价避税

这种方式指的是企业在利润的转移的经营活动过程中，所交易的产品或服务没有根据市场价格进行交易，而是以企业间利益作为衡量自行定价的方法。通常使用在税率有差异且存在关联性的企业，例如某一物业管理企业将小区绿化养护工作分包给其下设的分公司负责，这笔养护费物业管理公司作为成本列支冲减利润后按25%的所得税率缴税，而分公司只按5%的营业税率缴纳营业税，由此可看出实际向分公司支付的绿化养护费标准越高，公司所上缴的所得税费用也会随之降低，物业管理公司可利用此种方式减少税负。

四、结束语

总而言之，我国物业管理行业所存在的诸多涉税风险问题，严重制约了行业发展，因此为解决行业中税负大、重复征税等税务风险问题，除公司内部制定有效的纳税筹划办法之外，还需国家税收相关部门在充分结合我国国情、物业管理行业特点的基础上尽快制定出科学的物业管理行业税收政策，通过公司内部科学筹划，与完善的外部政策环境双重作用的带动下，提升整个行业的经济效益，从而为社会大众提供更为完善的物业管理服务。

税务稽查中物业管理企业的涉税问题与对策探析篇2

税务稽查席卷而来，面临税务稽查的并不只是网红主播、明星艺人，对于偷税漏税，任何行业无一幸免，今天，我们就一起来分析最近一起物业管理公司偷税漏税稽查案件。

案件：房屋出租人变租金为“物业管理费”，房产税计税依据被纳税调整

A公司名下持有三层的商厦房产一套，并进行对外出租经营。2017年11月10日，A公司与乙方王某、李某签订一份《租赁协议》，约定乙方承租甲商厦一至三层进行商业零售，租期为十年，自2018年3月1日至2027年12月31日，前五年每年租金为60万元，后五年每年租金为70万元。王某、李某承租该商厦后将该商厦用于经营超市。2019年11月22日，A公司与乙方签订了一份《补充协议》，约定将剩余租期内的房租的一半变更为物业管理费。

2021年9月10日，稽查局接到他人举报认为A公司有税收违法嫌疑，决定对其进行立案查处。2021年10月22日，稽查局向A公司发出《税务检查通知书》，告知A公司税务检查事宜，并要求A公司依法接受检查，如实反映情况，提供有关资料。其后，稽查局对A公司2018年6月1日至2020年12月31日期间各税缴纳情况进行检查。

2021年10月28日，稽查局对A公司作出《税务处理决定书》，认定A公司向王某、李某收取的物业管理费实质上属于商厦租金，A公司2019年、2020年度房产税计税依据计算错误，应补缴房产税元，滞纳金元。

案例分析

这件案例的重点在于A公司实际上并未对王某、李某所经营的超市提供任何物业管理服务。根据实质重于形式原则，《补充协议》约定的物业管理费，仅在形式上属于物业管理费，在实质上仍属于租金。因此，稽查局调整A公司房产税的租金计税依据符合税法的实质课税原则。

除了上述案例体现出来的问题，根据我们的经验，我们总结出以下物管企业普遍存在的税收问题：

(1)不按规定开具物业管理发票，目前大部份物业公司采取使用自制收据方式收取物业管理费、综合服务费，不申报或少申报经营业务收入。

(2)向业主或其他单位收取的场地使用费、空间使用费、车位服务费等未计入单位的业务收入，少申报应纳税款。

(3)将产权属于全体业主共有的房屋或公共配套设施对外出租，将收取的“物业经营收入"归入到企业的“物业管理收入"中，仅缴纳营业税，不申报缴纳房产税和土地使用税。

(4)将部分营业收入计入“其他应付款"、“预收账款"、“其他应收款"等往来科目，不结转营业收入，少缴税款。如:新建小区预售阶段向开发公司收取的“前期物业费"长期挂在"预收账款"科目;收取的“垃圾清运费”挂在“其他应付款"科目，当实际支出时再冲减"其他应付款"等往来科目。

(5)为房屋业主及租住户代收代付水、电、气、电话费及代收代付垃圾费等费用未采取开具发票的方式，缴付相关收费部门后代收代付所产生的结余款项及服务费、手续费收入未申报缴纳营业税，也未计入企业的收入，少申报应纳企业所得税税款。

(6)物业管理企业代为经营业主委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，如代为房屋出租取得的收入，少申报或不申报缴纳税款。

(7)物业管理企业隐匿代为经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施取得的收入，房屋中介代理收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业经营收入及无形资产转让收入等，将上述费用不入账或少入账，达到不缴或少缴税款的目的。

(8)有的物业公司的经营收入的会计核算是按照“收付实现制"来确认收入，即只有实际收到物业费才计入收入;而费用的会计核算却往往是采用"权责发生制"来进行记账登记。由此导致物业管理企业的营业税、企业所得税计算不准确，少缴或延迟缴纳税款。

(9)混淆应税收入与非应税收入。多数物业管理公司除了收取物业管理费、停车费、租金外，还代收水电费、上网费、电视收视费、燃气费等项目。一些物业管理公司财务人员在进行会计核算时，将本身收取的费用与代收费用有意混淆统一收取，导致不能准确划分应税或非税项目，将应税收入作为非应税收入申报，造成少缴或不缴税款。

(10)物业管理企业与相关单位签订的租赁合同、建筑安装合同等未申报缴纳印花税。

企业存在的上述这些行为或情况，可能会被认为存在逃避其纳税义务或者不当减少其纳税义务的嫌疑，根据我国税收征收管理法的有关规定，很有可能会被认定为偷税并处以相应的处罚。

其实，通过税务筹划方案，不但可以降低企业的税务风险，也可以降低企业的税务成本，上述税务风险完全可以避免。

比如说，如果物业管理企业既涉及房地产，又涉及服务业务的企业，那么，对于适用不同税率的增值税进行筹划，就非常必要;

又比如说公司主要服务对象是居民、且难以取得增值税专用发票，选择适用简易计税可能更加有利;

还有，采取“划整为零”和“代收剥离”的方法也可以非常有效的降低企业的税收成本。

当然，税务筹划的前提是合理筹划业务，不考虑业务处理是否合法、不符合业务真实情况的节税，最终偷鸡不成蚀把米。正如本文开头的案例，拆分租金收入仅仅是筹划的一个点，节税效果有限。

物业管理企业面对的市场竞争压力在不断加大，若企业想从整体上降低企业税负，需要综合考虑多方因素，结合多种筹划方式，才能达到节税效益最大化。对于物业管理企业而言，税务筹划必须尽快进行。加强税务筹划意识，建立税务筹划团队，增强税务筹划能力，才是物业管理企业在巨大市场竞争压力下应该做的事。

税务稽查中物业管理企业的涉税问题与对策探析篇3

税务稽查执行是税务稽查程序中的最后一个环节，它是根据审理作出的各种决定书送达被执行人，并督促或强制其依法履行的活动。执行效率的高低，执行效果的好坏，直接关系到稽查质量的高低，影响稽查的打击力度和稽查的社会形象。尽管《税收征收管理法》赋予了税务机关相应的权力，但实际工作中，由于种种因素的影响，执行工作面临着很多困难，执行难成了制约稽查工作顺利开展的“瓶颈”。 

一、 目前税务稽查执行面临的实际问题 

1、法律限制造成了事实上的一些想逃避法律义务与法律惩罚者的可逃空间与时间。 

（1）一般税务执行中的问题。一般税务执行的具体送达方式主要有直接送达、委托送达、留置送达、邮寄送达、公告送达五种。实际工作中直接送达、邮寄送达可行性较强；留置送达关键是“见证人”谁来当，法律未明示到底什么身份可以做“见证人”，通常理解“一个执法行为的主体”不应成为“见证人”，故税务人员不应成为“见证人”，则事实无人愿做这招人仇恨的“见证人”；同样委托送达无人愿做“受托人”则就无法采取此办法；公告送达需要见诸适当的媒体，则将会需要相当的费用。所以一旦受送达人逃匿或拒绝、进而邮寄被诸如“查无此人、查无此单位”等理由退回，则相关法律文书就很难甚至无法送达受送达人，而送达相关法律文书是后续执法行为的首要条件。 

（2）税收保全、税收强制执行中的问题。实际工作中，按法律规定被查对象签收《税务处理决定书》、《税务行政处罚决定书》后15日内缴纳税款及其滞纳金、罚款；过期不缴，则税款可责令限期缴纳，限时一般为15日。如果仍然不缴，则对税款及其滞纳金实施税收保全、税收强制执行措施；罚款则需稽查对象既不执行也不申请复议或者起诉的，方可实施税收保全、税收强制执行措施，此时限为法律文书履行期限届满3个月后。上述均必须按程序操作，否则将违法。这些前置条件与时限在保障纳税人的合法权益方面起了积极作用，但约束了税务人员执法行为的实施，造成了事实上的一些想逃避法律义务与法律惩罚者的可逃空间与时间。 

2、案件移送司法机关处理在实际操作中存在一定的难度。 

（1）对涉嫌犯罪案件证据标准的认定问题。实际中，由于在证据的时效性、合法性等问题上，税务机关与公安机关的认识不同、角度不同、手段不同，因而对案件的取证要求也不一样，造成税务机关的取证材料不符合公安机关的立案要求和标准而影响了案件的移送。 

（2）对涉税犯罪案件定性标准的认定问题。稽查执行环节主要移送涉嫌逃避追缴欠税罪案件。但目前法律法规对如何认定纳税人为了不缴纳欠缴的税款实施了转移或隐匿财产的行为，如何界定税务机关无法追缴欠缴的税款没有进一步的司法解释，取证非常困难，从而直接影响案件的定性和移送。 

（3）移送司法机关处理的案件数量问题。现行移送标准移送案件将是一个不少的数量，对公安机关经侦部门造成一定的工作压力，公安机关也表示，就目前公安机关的人力、物力是难以承受的，这将影响到办案的效率和效果。因此在执行中造成案件移送难、结案难的问题。 

3、银行、公、检、法等部门未完全履行协税护税的责任和义务，在一定程度上影响了税务稽查执行工作。 

（1）纳税人的全部真实账户难以全面掌握。由于受客观因素影响，银行向税务机关提供的纳税人银行账户不够全面，税务机关难以全部掌握纳税人真实的资金往来情况。而且有的银行出于自身利益考虑，往往并不积极主动地配合税务机关对案件的查处。当税务机关要求查询、冻结欠税人银行账号时，采取拖延、包庇甚至通风报信的办法，以各种理由阻挠工作的开展，使稽查执行工作处于被动局面。 

（2）税款优先原则未能完全体现。公、检、法部门在查处经济案件和处理经济纠纷时，往往偏重于债权人的利益。如欠税人财产被法院查封并处理时，法院往往没有按照《征管法》第四十五条的规定对欠税人的财产进行分配，也不会通知税务机关，待税务机关知道情况时再向法院提出行使税收优先权追缴税款时已为时已晚。同时，由于目前法院对税务案件的移送、税务机关申请行使税收优先权、代位权和撤销权都没有明确的工作指引，实际执行起来比较困难。 

4、其它执行无法到位的现象。 

（1）小型个私企业、商贸企业检查后难以执行。这些企业规模小，基础管理薄弱，往往一查出问题就逃之夭夭，无法执行。 

（2）无资产企业难以执行。有些企业资不抵债，或所拍卖财产不足以抵缴税款。 

（3）有的企业在产生查补欠税后，在破产清算期间不主动向税务机关报告，且清算机构也未能将有关情况及时反馈，《征管法》中的税收优先原则不能得到很好体现，因而检查税款无法执行。 

（4）一些疑难案件和大要案件，由于检查、审理的周期都较长，一般短的两三个月，长的有半年甚至一年，等到执行时，企业经营情况、资产情况都发生了改变，因而执行起来比较困难。 

（5）转办案件难执行。一是内部转办案件。如一部分举报案件、纳税评估移送案件等，往往是经营不善、内部矛盾激化、难以为继的企业，由于执法责任，不查就是不作为，但查出来后执行又十分困难，有的甚至连送达都比较困难。二是由公、检、法、司等部门转办的案件。这些案件查处时间要求紧，绝大部分已经进入司法程序，有的案件的侦查已经进入倒计时。而稽查部门在查处这些案件时仍必须按规定程序逐步进行，等到程序走完，再去执行时，司法部门早已审判终结，并已判处相关罚金，法人已判刑，企业很可能因此而倒闭。因此税款执行已十分困难。 

（6）协查案件存在时间上的不确定性，有的案件时间跨度相当长。收到协查函进行检查或协查回复定性处理时，有些企业的情况已经发生变化，有的已变更，有的已注销，尽管案情明确，但税款入库已无法落实。 

（7）企业采取转移资产等逃避纳税义务的行为。一些企业在被查处偷税行为后，面临追缴税款、加收滞纳金、处以高额罚款等，采取转移（出售）资产、另起炉灶、假停业等方法，逃避纳税义务。上述行为进行十分隐蔽，无法跟踪与取证，使稽查执行工作十分被动。 

（8）其它特殊原因造成的税款执行困难。比如在查处和执行过程中企业法人或老板因突发事件死亡等情况。 

二、 加强稽查执行工作的对策思考 

1、法律授权为稽查执行工作松绑。修订相关法律条款，尽快发布有关司法解释，增强税收保全、税收强制措施的可操作性，不予想逃避法律义务与法律惩罚者的可逃空间与时间。积极考虑在税务部门内部成立自成体系的独立受理涉税案件的税务警察和税务法庭。当前应尽快降低法院对税款的执行费率。目前法院对税款的强制执行费率在%左右，执行费在执行前都要有税务部门代付。如果提请法院执行的案件，连法院也执行不到位的话，执行费就得有税务部门开支，这无形中加大了税收成本和税务机关的执行风险，客观上增加了税务稽查执行的困难。 

2、构筑严密的协税护税网络，保障稽查执行工作开展。一方面，银行、公、检、法等部门应切实贯彻落实新《征管法》的有关规定，积极履行协税护税的责任和义务，对不配合税务机关甚至干扰、阻挠税务机关查处案件、追缴税款的行为，要严格按照新《征管法》的有关规定进行追究和处罚。另一方面，要建立健全信息共享制度，税务机关必须尽快与工商、国土局、法院等政府部门、政法部门建立起纳税人守法经营与诚信纳税信息网络系统，实现信息资源共享。 

3、建立专业化的纳税能力评估体系，加强执行基础建设。纳税能力评估是税务机关对纳税人经营综合状况进行调查，确定纳税人实际偿付税款能力的一项专业化极强的工作。纳税能力评估结果，是税务机关实施法定追缴欠税措施的重要依据，在客观、充分的纳税能力评估基础上，有针对性地实施税收保全、强制措施，保障税款的及时入库。 

4、将执行工作前置，使执行工作及时有效开展。将执行环节的准备工作前移至稽查环节进行，确保执行工作有效地开展。如检查时一旦发现被查单位有偷税情况，即责令其在税款预储账户上备足相关存款，并复印其解款凭证，否则可通过停供发票等办法对其约束；又如稽查人员在进行稽查检查时，要求纳税人对其银行账号、存款金额和拥有所有权的无形资产、固定资产、流动资产极其抵押、质押、留置等状况以及债权债务情况进行确认，以便为执行环节依法实施各项法定措施提供客观的依据，特别是可作为确认涉嫌“逃避追缴欠税罪”、实施代位权和撤销权的依据。 

5、税务报对“公告”免收费用。真正使“公告送达”发挥作用，让想逃避法律义务与法律惩罚者无理可逃、逃无可逃。

税务稽查中物业管理企业的涉税问题与对策探析篇4

随着房地产行业的迅猛发展，物业管理行业应运而生，成为新兴行业。物业公司大致分为两类，一类是房地产公司设立的物业公司，法人代表与房地产公司相同，这类物业公司致力营造良好的楼盘形象，为房地产公司树立品牌，物业管理较为规范，工作人员及投入较多，每个楼盘开盘后逐步纳入物业管理，并为房地产公司管理楼盘售后的的后期事宜。另一类物业公司非房地产公司设立，而是为管理某些楼盘或单位物业而成立的物业公司，其管理物业规模大小不一，多则几千户，少则几百户。

一、物业公司的收入及征收特点

(一)规模较大的物业公司的收入及代收费用包括：物业管理费收入、租金收入、经营停车场、游泳池、各类球场等公用设施收入、清理生活垃圾收入、物业大修收入、中介收入、广告收入、其他收入及代收水费、电费、燃气费、房租、维修基金、暖气报装费、排污费、宽带入网费、有线电视入网费等。一些规模较小的物业公司只有以上项目中的几种收入。

(二)物业管理行业企业收费及收入现状。

1、物业收费面对的是广大业主，个性千差万别，收取难度不一，部分业主因房屋质量问题、物业服务质量问题、业主已入伙但未实际入住等因素拒交物业费。造成部分物业费收入不能到位。

2、部分物业公司物业费收取未能按照物价部门批准标准收取，在实际收取中采用低于批准的物业费标准收取物业费，再综合入伙率、入住率、物业费收取率几种因素，造成理论上的计算与收取到位的收入存在较大差异。大部分的物业费征收率在30%---80%之间。部分物业公司存在微利经营、艰难经营状态，少数物业公司需房地产开发公司的补贴收入才能略有赢利。

二、物业管理行业企业在涉税上存在的问题及成因：

(一)收入不真实。主要表现在以下几种方式：

1、部分收入不入账。业户在缴纳物业费或租金时，未能索取发票，部分物业公司将这部分收入隐匿不入账，造成少计收入。

2、收入不确认，记入其他应付款等科目。部分物业公司在取得物业管理费收入或租金收入时，暂挂预收款、其他应付款等科目，以收入不能确认为由，不计入收入，造成预收款、其他应付款科目余额较大，收入长期得不到确认，收入与其物业管理规模不相符。少数物业公司以住户装修保证金抵业主应缴的物业管理费时，不作收入处理。

3、减免收入。减免收入的情形有：一次性缴纳一年的物业费少收两个月或几个月;对新入伙户一年收半年;为房地产公司介绍他人买房，减免当年物业管理费等方式，相应减少了公司应收物业管理费收入。形成应计收入而未计的情况。

4、应收取的物管费以“工资、费用”的形式减少收入，少数物业公司在收取单位物业管理费时，未按规定开具发票，而是以工资、日常发生的费用等方式，向对方取得该部分物业管理费，不入账或不作收入处理，从而少计收入。

5、补贴收入记往来账。少数物业公司对于房地产公司物业管理补贴收入，不作收入处理，长期挂其他应付款，以暂借款的名目，少计收入。

(二)纳税申报不规范

1、纳税义务发生时间的变化形成会计准则与税法差异，造成营业税当期计税依据不准确。就一次性收取的物业管理费或房屋租赁收入，根据《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税[2003]16号)中第五条“关于纳税义务发生时间”的规定，单位和个人提供应税劳务、转让专利权、非专利技术、商标权、著作权和商誉时，向对方收取的预收性质的价款、包括预收款、预付款、预存款、预存费用、预收定金等，其营业税纳税义务发生时间按照财务会计制度的规定，以该项预收性质的价款被确认收入的时间为准。也就是说发生在2008年的上述业务可以按照财税[2003]16号文件规定执行。2009年1月1日起施行的新的《中华人民共和国营业税暂行条例》第十二条规定，营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得营业收入款项凭据的当天。第二十五条第二款规定，纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。其纳税义务发生时间具有了收付实现制的特点而不完全属于权责发生制的性质，在会计处理与税法存在差异的情况下，应按税法规定办理。物业公司应在收到款项时一次性申报营业税，而不需考虑所属期。部分物业公司在收取物业费等款项时，采用预收款方式，一次收取半年或一年的物管费等，根据所属期按月分摊结转收入，按结转收入申报营业税，而不是一次性全额申报，按月分摊方式既不符合税法规定，税务机关也很难把握，难以核对，会造成申报和税务管理的混乱，同时滞延了应纳税款。

2、代收费用扣除不规范。国税发[1998]217号《国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知》规定：“物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃(煤)气费、维修基金、房租的行为，属于营业税‘服务业’税目中的‘代理’业务，因此，对物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃(煤)气费、维修基金、房租不计征营业税。”部分物业管理公司向其他公司收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费，不作为计税依据申报缴纳营业税。随着社会的发展，代收费用中的暖气报装费、排污费、宽带入网费、有线电视入网费等代收费用政策上未明确是否要缴纳营业税。代收的水费、电费、燃(煤)气费、维修基金、房租等费用长期挂其他应付款，历年结转，既反映不出代收的手续费，也反映不出其余额中有多少是代收费用，长期挂账几年的其他应付款未结转收入申报税款。

3、跨年度租金收入企业所得税问题的政策因素。《企业所得税法实施条例》第九条与第十九条第二款二者容易产生歧义，但第十九条第二款规定，租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现，对租金收入的处理作出了具体规定。一次收取跨年度租金收入应一次结转。根据《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》(国税函[2010]79号)关于租金收入确认问题规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，《企业所得税法实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。

按照以上规定，笔者认为，企业的跨年度租金收入在2008年1月1日前可按年度分摊结转，2008年度、2009年度则应全部结转，2010年1月1日后则可一次结转或按年分摊结转。在实际工作中，一次结转还是按年结转这两种观点一直存在，大部分企业的表现形式为按年分摊结转，主管税务管理部门予以默认，实际操作上两种情况都存在。

(三)发票使用不规范。部分物业公司在收取个人业主物业管理费时使用自制收据收取物业管理费，而在收取单位物业费或出租给单位使用的门面时才使用税务发票，从而造成未按规定向业主开具发票。一方面是业主索取税务发票的意识不强，按入伙时签订的物业管理合同或租赁合同的约定付了物业管理费或租金后，索取税务发票的意识不强，合法权益未能体现;另一方面，物业公司开具发票的意识不够，收取款项时未向业主开具税务发票，或出于某种目的，向个人业主收取款项不开具税务发票。部分物业公司申报营业税等税款后，未领购相对应的发票，造成应开具而未开具发票、可以领购又未领购发票的现象。

(四)账务不健全或不建账。部分规模较小的物业公司人员少，收入成本核算简单，设立简易账或不建账，不能全面反映收入、成本、费用等情况，税务机关不能掌握其真实的收入、费用等情况。

(五)税务管理部门收入难核实。采用自制收据收取的应税收入是否全部入账核算方面同时也就相应地存在问题，税务部门在核实物业公司管理情况时，可能调查到物业公司管理了多少幢、多少套，但入住业户多少则较难掌握，已入伙业主也有长期不在的情况，已入住的业户物业管理费也存在征收率的问题，并不能100%到位。物业面积、入住率、征收率、物业收费标准与实际收费标准的差异，物业公司取得收入未全部入账等情况，造成税务机关核实收入难。

三、管理措施

(一)宣传与辅导。一方面税务机关要加强对物业公司行业政策的宣传与业务培训，加强涉税辅导，向企业财会人员宣传行业最新政策，提升财会人员对政策的正确理解，准确、及时确定收入，诚信纳税，提高企业对税收的遵从度。另一方面要通过多途径向业主宣传，提高业主索取发票意识，把索取发票当作一种常态，形成维护自己的合法权益的一种习惯。

(二)规范使用发票，强化“以票控税”。1、物业公司使用税控机向业主开具机打发票，但大部份物业费需管理人员上门征收，适用于自行缴纳物业费率较高的单位，并且允许该部分企业领用定额发票，方便物业公司因业主未自行缴纳而需上门收取物业费。2、领取定额发票，但业务量较大的企业领用发票的数量较大，使用也不是很方便，适用于规模相对较小的企业，3、领用裁剪式发票或允许企业自行印制专业发票，税务机关加强控管。4、建立发票违规举报制度，打击发票违章行为，规范发票开具和使用，维护纳税人的合法权益。

(三)日常管理。建立物业管理明细台账，企业每半年报送一次纳入物业管理的楼盘、房屋、门面相应的入住、使用及收取物业管理费情况，主管税务机关在审核后可建立相关动态台账，后期的每期数据应呈递增状态，如发现异常，及时跟踪管理。税务机关应加强税源调查，实地调查、详细了解企业物业管理项目，各小区物业面积，入住情况、门面出租情况，物业费收费标准、其他经营项目等情况，与企业自报资料进行比对，分析异常，加强巡管。

(四)规范纳税申报及账务管理。规范企业的纳税申报，企业应及时确入收入，明确应税收入、应税代收费用对应的应纳税种纳税义务发生时间，及时、准确申报纳税。引导企业规范建账，规范各科目收入、费用、成本的确认，如各项收入、发生的费用、各种代收费用的收取与支付的核算等。对无建账能力的规模较小的企业，根据物业面积，收费标准、入住率等各项指标核定应纳税额。加强评估管理，对零申报户、异常申报户，与掌握的企业相关情况进行比对，及时评估，纠正企业不规范行为。

(五)部门协作。与房管、工商、公安、房地产开发公司加强协作，了解、掌握楼盘开盘、出售情况、物业公司登记及进入小区情况、物业收费标准情况、门面出租情况、业主入住情况，及时跟进管理。

税务稽查中物业管理企业的涉税问题与对策探析篇5

伴随着改革开放,我国物业管理行业走过了近三十年的发展之路。特别是2000年至2009年是中国物业管理行业快速发展的十年,据第二次全国经济普查数据显示,至2010年全国物业服务企业总数达到万家,物业管理已成为现代城市管理和房地产经营管理重要组成部分,成为国民经济新的经济增长点,成为保民生、保稳定、促就业的重要力量。然而,由于物业管理行业入行门槛较低、专业管理人员匮乏、企业经营管理不善,以及税费负担较重,相关政策支持不足等等,物业服务行业整体经营效益不容乐观,我国物业管理行业面临较大的生存与发展问题。本文试就物业管理行业涉税问题进行分析,提出相应措施,以促进物业管理行业又好又快发展,以此进一步推动中国城市的文明化进程。

一、我国物业管理行业涉税现状及分析

我国现行税制中,物业管理服务业所要缴纳的各类税种一般包括:营业税、城建税、教育费附加、企业所得税、车船使用税、印花税、个人所得税(代扣代缴)。多年来,国家税务总局一直没有明确地对物业管理行业在营业税税目中归类,行业内约定俗成地比照“服务业――其他服务业”缴纳流转税,按收取的全部物业服务费5%的比例计算缴纳营业税,把服务费结余,按调整后应税所得额的25%税率作为企业经营成果计算缴纳所得税。城建税和教育费附加按营业税的7%、3%分别缴纳,车船使用税则是以物业管理行业拥有的应税车船为征税对象实行定额征收。在实际工作中,物业管理公司依据所涉及的业务不同,还可能涉及增值税及其他子税目营业税问题。物业管理行业由于国家税收扶持政策的缺失和物业收费水平的停滞,在税收成本和人工成本的双重压力下,已经举步维艰,部分城市已经出现了物业管理行业萎缩的情况,留下了一系列的社会问题,对构建和谐社会造成一定的负面影响。

1、物业管理业归属“服务业”,适用5%的税率,相对于交通运输业、建筑业、邮电通信业、文化体育业等行业3%的税率明显偏高。据北京市政府2007年对本市行业平均利润率的调查显示,主要行业的平均利润率水平呈现明显的两极化特征,其中文化体育业的平均利润率达到了%,邮电通信业的平均利润率更是高达%。作为建筑业的后续产业,物业管理业利润率与建筑业不可比,而行业利润率最低的物业服务业,却承受着高于其他行业的营业税税率。此外,与物业管理业同税率的金融保险业,享受着国家营业税多项税收优惠政策,却没有一项优惠政策惠及物业管理行业,明显存在着行业高低收入的差别和减免优惠政策的不同。

2、物业管理业的营业税是以企业营业额为依据计算征收,企业负担沉重。在酬金制收费模式下,物业服务企业的营业额为向业主收取的物业服务资金,由物业服务支出和物业服务酬金两部分构成,物业服务收费标准是用“以支定收”的方式确定的,具有明显的代理业性质,其中物业服务支出属代业主收取并用于支付维持清洁、维护秩序、绿化养护、设备设施维修保养等物业服务日常开支,具有代收代付的性质,不应作为税基。

3、目前,物业管理行业在保洁、设备维修等专项服务外包存在重复征税的问题。随着社会专业化分工的日趋细化,物业服务企业大多存在不同程度的专业分包,相关工作必须由相应专业技术部门来完成,物业服务企业不可能拥有庞大的专业技术队伍。如属于国家法律法规规定的消防、电梯维护等必须委托具备相应资质的专业单位承担;专业外墙清洗、日常专业保洁、中央空调维保等专项服务,也应分包委托给其他专业公司完成。物业服务企业与专业分包公司之间存在收入共享问题,在申报本企业营业税时,应允许将外包服务的支出从物业服务资金收入中予以扣减,以余额作为计征营业税的依据。而目前税务机关对物业服务企业在计征营业税时,不允许将各分包专业公司的收入扣减,而是按照收入全额计征,明显存在重复征税的问题。

4、所得税方面,国家税务总局所发《企业所得税应税所得率核定表》中,将物业管理这一特殊业态笼统并入“服务业”中的“其它行业”,此举有失偏颇。其一,据中国物业管理协会2008年发布的《物业管理行业生存状况调查报告》显示,目前大多数物业服务企业的经营规模偏小,创富能力差,多数企业生存状况困难,缺乏可持续发展的经济基础,40%以上物业服务企业仍处于亏损状态,近20%的企业经营状况“持平”,物业服务行业的微利特征明显,而根据现行所得税关于小型微利企业的税收优惠政策的条件对比,物业管理业被排除在外。其二,物业管理业更不符合国家需重点扶持的高新技术企业,无法享受相应的优惠政策,物业管理业在夹缝中求生存。

二、完善物业管理行业税收政策的具体建议

近年来,国家推出了住宅产业化的一系列政策,促进了我国住宅产业从粗放型、数量型向集约型、质量型转变;同样,物业管理行业也亟待借鉴发达国家及地区的物管经验,探索符合国际惯例并适合中国国情的物管体系,建立社会化、专业化、企业化的物管新路,以求企业健康稳定发展。在相关政策支持上,税收政策的扶持应为最直接、最行之有效的办法。

1、独立税目、调整物业服务企业的营业税税率。随着社会的发展和进步及城市现代化程度的进一步提高,物业管理业将面对更加广阔领域和空间。随着各种现代管理措施、先进的服务理念及高科技的应用,物业管理服务将向高端化、技术化的方向发展,物业管理行业逐步成为一个集管理、经营、服务为一体的覆盖全社会的综合管理行业。鉴于此,建议在营业税税目中单独设立“物业管理业”子税目,比照邮电通信业、建筑业、交通运输业、文化体育业,将物业管理企业营业税由现行5%的税率调低为3%的税率。

2、调整营业税税基,对物业服务业实现差额征收。其一,对代管代付性质的资金,采取以扣减代管代付资金后差额作为计税依据。其二,结合目前物业管理行业在保洁、设备维修等专项服务外包存在重复征税的问题,建议比照旅游业、交通运输业的征税方式,合理扣减外包服务的支出,将剩余的服务费收入作为计征营业税的依据。如:比照旅游业将全部的旅游收入扣减替旅游者支付给其他单位的房费、餐费、交通费、门票或者支付给其他接团旅游企业的旅游费后的余额为营业收入计征营业税;比照广告代理业以其全部收入减去支付给其他广告公司或广告发布者(包括媒体、载体)的广告发布费后的余额,为营业收入计征营业税,以体现合理税基,避免重复征税。

3、在所得税上,应尊重物业服务业利润率低的实事,实行适当的税收倾斜政策。因物业服务业既非小型微利企业,又非高新技术企业,在所得税上不能享受相关优惠政策。建议国家税务总局能够尽快出台相关政策,明确物业服务企业的各项不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的项目,作为应纳税所得额,计征企业所得税。对于物业管理企业自身而言,亦应加强管理人员素质,加强自身管理,进行相关税收政策筹划,如:在物业服务业有关所得税征收方式上,对于内部管理较为规范,具有一定规模和较强实力的企业,可申请实行查帐征收方式则较为有利;而对小规模且财务管理不健全的物业服务企业,建议采取向税务机关申请核定征收的办法更为有利。